某花园项目策划定位报告

“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。第一章项目简介项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。附表：怒第二章市寿场调查分析守偶本项目因所暴处地理位置坊距市区较远斥，该项目的返定位不能按贤照常规的二送环外的小区摄定位方法而饮定位，必须僚富有创新，观为了保证其真定位的科学普性、准确性纽，现就与其帖定位有关的舌周边环境，者政府宏观环躬境，同类物老业，消费群植体等领域进诚行详细的市间场调查分析娇，现阐述如闲下：渣（一）宏观性经济分析：颜我国200隆1年国民经峰济增长指数积为7.3%肤，今年1-温6月份我国象国民经济增汽长指数为7宣.8%，良蝶好的经济运胃行环境和健担康的经济发蝇展，在宏观兰上为本项目府的正常销售三提供了良好节的环境。植（二）市场轰分析：本项耗目按常规定鸭位，应定位劝为普通居住砖小区，但因慢此项目所处渡地理位置的稿特殊性，我座们现对桥西浸及鹿泉市的络同类物业，偿旅游、休闲许业态进行了肠调查分析，枣得出结论如枯下：姿市区住宅物彩业调查：需名称份位置乓价格/平方葡米坚产权南银行按揭柿户型面积（遥平方米）骗中华绿园头石岗大街1饰26号葬一层：24殿80元单二层：26惠50元齐五层：24今20元笛六层：21草00元葡顶层：19活80元乘均价：23繁26元麦70年印30年春80%参二室二厅一穴卫：72债—之117妥二室一厅一美卫：61抢三室一厅二顾卫：124岩三室二厅二胆卫：144姿三室二厅一流卫：140亿五室三厅二啊卫：209弃民惠园绝石岗大街、掩万利福西临盒一层：25错40元拜二层：26积60元酒五层：24炒20元辅均价：25球40元社70年吉30年毒80%敲二室二厅一漏卫：104盐三室二厅二昼卫：141劝宁安小区城友谊南大街铺头102号旺一层：26删18元碗二、三层：该2888元纸顶层：18渡88元况均价：24绒65元什70年兔30年悟80%啄二室一厅一隙卫：90册三室二厅二别卫：140陕卓达院士咬新石北路1猛88号撒一层：18哈18元艘二层：19敌18元够五层：17陕68元吃顶层：15严68元库均价：17乒68元换70年税30年央80%跌三室二厅二柿卫：139川三室二厅一捞卫：111师二室二厅一披卫：92像二室一厅一亡卫：76没一室一厅一敌卫：42.扫27疑—局45.35仍东龙花园怕南长街中段某188号裕一层：25灯00元街三至六层：叙2700元耽顶层：28生10元幕有电梯纯均价：26善70元鼻70年菜30年疼80%舌三室二厅二掘卫：156雀二室二厅一这卫：111努四室二厅二芳卫：190氏万信城市花防园博北临水上公助园、西接友轨谊北大街、做二、四层：判2590元妄五层：24较80元钞顶层：20弓80元成均价：23肾83元掠70年朝30年痒80%覆三室二厅二节卫：143帮—薪167错二室二厅二耀卫：108着四室二厅二滴卫：225盛金瓦台荐中山西路8育00号妇一层：16侦20元烟二层：17同80元受三层：18隶30元谢五层：15燃80元迎顶层：13刻50元右均价：16谱32元坊70年闪30年秒80%谣二室二厅二底卫：103小三室二厅二雄卫：115瞎—枣146题三室二厅一蓝卫：117问荣盛家园两建设南大街狼、临近南二谣环拣一层：19纲10元刻五层：18永80元秆顶层：16穿80元码均价：18温23元享70年冈30年贩80%窗二室一厅一伟卫：90额—未112柱三室一厅一所卫：120帜三室二厅二匹卫：155登神兴遥小区郊西起翟营南用大街、南抵咳塔北路、东待靠谈固西街特一层：21渐88元弯二层：22括38元僻三层：23围38元暂六层：18销60元展顶层：19同08元忧均价：21叛06.4照70年盲30年常80%隆二室一厅一朋卫：98岸二室二厅一犯卫：93冻三室一厅一思卫：114饿三室二厅二藏卫：135虾四室二厅二血卫：139竿康居年东苑椒翟营南大街品292号销一层：17垄00元弓二层：18滑00元跌三层：19工00元鱼五层：16婶50元屿六层：14童80元绑均价：17术06元岛70年禽30年炭80%仙二室二厅一表卫：96胶二室一厅一档卫：72咸四室二厅二宽卫：125西诗语泄雅居笑青园街33托3号隐一层：24寺00元库三层：26镜40元悼五层：22午60元拉六层：20程30元蛛顶层：19巾00元萝均价：22感46元迎70年愚30年凳80%鸭鲜二室二厅二嚼卫：112完三室二厅二增卫：148土五室三厅二愿卫：244仰卓达屿翟营南大街股一层：19登80元帝二层：20截28元拆三层：20御68元育四层：20抄10元锣顶（六）层刻：1715铲元椒均价：19长60元出70年刻30年辈伸80%坐三室二厅二李卫：139倘二室二厅一天卫：92筝二室一厅一舱卫：86巨一室一厅一患卫：45简2：郊区住游宅物业调查净表：笛旭城砌花园她滨河街8号查北临南二环梅一层：22道70元毙三层：22母90元线四层：21蛮80元慌五层：19烧80元很六层：18沉20元格顶层：13授68元膨均价：20牵28元照70年鞭30年骄80%简三室二厅二件卫：133垦二室二厅二邪卫：102巨滹沱河小区烂107国道毕东侧、石家庸庄和正定中培间捏一层：98志0元怎二层：10羽50元蓝三层：11头00元谱四层：10义30元晨五层：91锣0元括顶层：66绿0元描均价：95踢5元络正定房产证师70年燕20年猜60%朱二室二厅一玻卫：100桂、110寨一室一厅一益卫：50览三室二厅二悠卫：163架永壁新村蛛石铜路交南缠二环劝两公里壶处爸三层：84个9元诉五层：72标0元业均价：78麦5元景鹿泉房产证高70年盐无按揭，猴付全款优惠闸2%句三室二厅二阁卫：132红二室一厅一纠卫：62芬—朵87办一室一厅一蹈卫：46嚼—约58踩铜兴花园肉铜冶镇中心的一层：65常0元狸二层：78挽0元井三层：80咳0元序四层：75诵0元瓦五层：66飘0元梦顶层：48申0元穗均价：68金7元显鹿泉房产证害70年未30年算60%随三室二厅二择卫：138旬、154胸四室二厅二感卫：160堤二室二厅二昼卫：104肾三室一厅一矩卫：120例杜北梦圆新虎村颗石阎公路杜末北桥东侧勾一层：90粗0元寇二层：95苏0元脑三层：10愿00元肉四层：90垫0元摄五层：78散0元倒顶层：60冠0元己均价：85矩5元疏新华区房产贵证70年馆无按揭，付冠全款优惠2机%允三室一厅一豪卫：105翁三室二厅一鼠卫：126五二室一厅一婆卫：77慌—京84楚雅兴园缝石铜路与南异二环交叉处谁南镰2公里民三层：84傻0元剖六层：65卧0元束均价：74回5元遍鹿泉房产证盖70年庙无按揭，付握全款优惠2倘%找三室二厅二趴卫：132牢二室一厅一洽卫：62邪—足87资一室一厅一锋卫：46扭—旅58压富丽花园游中山路与获刷铜路交叉口填北蒙50米危五层：10慕80元桂四层：11峰40元必三层：12优00元席顶层：88浸0元爬均价：10猛87元滑鹿泉房产证娘70年检30年酱80%奉三室二厅一微卫：117铸.84肉二室二厅一怎卫：89.汽46铁三室二厅二唇卫：125充.92挑三室一厅一轮卫起：怎95逮二室一厅一坐卫：77.股62孝二室二厅二钟卫：101吹.8武丽景园内中山西路上医庄镇政府西顽式拖20米沟一层：11透90元恐层：126惩0元颈五层：10奖90元栋六层：95蓬0元苦顶层：68撞0元惨均价：10才72元都鹿泉房产证傍70年岩30年龟80%皮三室一厅一耗卫：92势—浮100妥三室二厅二请卫：96鹅—么132器二室二厅二乖卫：109汤二室一厅一机卫：76金一室一厅一笋卫：59埋桃李园涉中山西路8励13号展一层：12状60元英二层：12买20元平三层：12唉95元脑五层：11嫂30元郑六层：93皮0元贫七层：79边0元熔均价：11将05元扬鹿泉房产证能70年播30年害80%土一室一厅一躁卫：78铺二室一厅一专卫：102执、107眉三室二厅二徒卫：154进龙岗小区宣动物园西侧屑一层：10胶60元蚕二层：10窜90元款三层：11蛋18元室五层：99鸟0元伏六层：57粱0元风均价：96演6元员哈30年8笼0%调查结论：初（1）、同沈类物业的调果查：梯本项目所处钻物业属于郊型区项目，本弦项目南侧证3.5公里密之处为铜冶奸镇，目前以裙集资形式建键的商品楼有残铜兴华园、擦铜冶镇政府缎社区，两个做社区的价格桨，一楼在4厌50元/警m片2稻左右，二楼锤在740元星/m闷2信左右，最高右层在390织元/m誓2集左右，均价兔在600元膜/m兔2读左右，建筑搏面积为10骆4外-150醒m世2蓄.在本项目锅的北侧为尝4公里据之隔的上庄村镇，此处有季西山花园别丢墅、丽景花压园、富丽花辨园、横山村仓住宅、上庄餐镇居住社区说，7层售价江在680元市/m陵2椅、3层12唐60元/坚m什2废、1层10搭20元/皆m园2数，建筑面澡积75--瞧---载118m嚼2尸,均价1挣000元/切m禽2彻左右，上艇庄镇横山村极同时对外出被售，均价8脾90元/晌m老2弯,以上两个掩镇的物业均余办理银行按觉揭，由鹿泉绢市发产权证锐。本项目地遗处铜业镇和质上庄镇之间侮，交通设施肥、距离市区理距离、基础层配套等方面较均无法与铜弊业镇上庄镇歼两个镇所辖腰已开盘的同乎类物业可比哑。谱（2）、消弦费者调查：猎通过对消费诱者调查，有棋购房意向的朋消费者普遍壶感到郊区物串业治安不好利，交通不好经，基础配套脱不好。从目筑前看，治安线差，距离市脖区远和缺乏肯配套设施是意本项目的三督大主要障碍胶，在调查消嫌费者时，居笔民把自然景予观，价格列猫为优先考虑喷的问题，现杂就郊区物业忘对各项因素丝的考虑，具逼体描述如下验：煌郊区住宅泡自然景观既价格便宜锯交通设施牛充满田园气摸息茫安全户型调适合休息度书假捡适合家庭居偏住炸未来理想居束所财百分比碑49.1%莲44%朝36%庙30.6%洗27%折25.8%墨20.6%角11%滑位次昌第一位倡第二位定第三位庙第四位搂第五位摩第六位乞第七位氧第八位阁休闲场所的准调查：兆通你过对石家庄置桥西区、鹿舰泉市的调查攀，综合性以蚕旅游、休闲炊为主的场所阿很少，石家融庄市除东开别发区有天山绑海世界；裕刮华区有怀特厦大海乐园两螺大旅游休闲愉场所之外，靠桥西区鹿泉崭市均没有以蜻购物、休闲负、旅游、美买容、健身、洞洗浴、酒吧墓、游泳等为赔主的综合性耐场所。为此颤在项目定位钢时可考虑。放第三章项饥目SWOT菠分析庸一、S优势析分析，咸1、项目地妥处郊区，田毙园生活较浓趋，地价便宜闪，所建物业胜综合成本相娃对较低，为吊此可以在景岩观设计、绿及化方面加大装投资。另项赴目规模大，俯利于费用分捆摊，塑造楼寿盘个性，树伐立品牌形象赴。黄2、项目环宫境好，空气校清新，无市和内噪音、噪秋声、空气污踩染。是回归极大自然，迷陕恋田园生活都，陶冶情操炮，修身养性童的世外桃源戒。走3、项目南辜侧8公里处理有龙凤湖，度西侧4公里镜处有龙泉寺核，居住者可握方便旅游、兰休闲、度假割。纠二、W劣势渗分析崭项目地处黄树石岗，距离吨石家庄西二钟环榴8公里听，南二环场10公里颗，此项目南葱边反3.5公里闻之处为铜冶拖镇，北侧灿4公里搞之处有上庄吹镇，处于南且北夹击之地员，该项目南算边的购房客已户已被铜冶任镇的铜兴花锄园、铜冶镇起政府所售的腿集资房而瓜材分且价格低滔廉，北侧的袖购房客户已出被上庄的丽闻景花园、福贱丽花园，横广山村等所售利楼盘而瓜分蜜，为此地理稼位置非常不孟好。隙项目地缺乏乞历史文化氛骡围，人气商邀气皆无，周炭边没有规模租商业或专业汉市场支撑。钳四周物业匮裂乏，缺乏基跨础配套设施哑。葱交通不便，买无公交路线抚。鬼三、O机会筋分析资石家庄规划毕的三环路如伯能在两年之修内建设好，夸将提高本项洪目的物业升宿值。术从省会市区妙及鹿泉市市增区通往铜冶洒镇黄石岗项说目的班车，虚如能够解决幕，并在20驶分钟之内有霜一班通过，怖那么可以带悼动本项目的献销售。本区底的交通设施耕、基础配套极设施的改善坛将拉动物业话的销售。尘如社区规划换建设的好，温可以吸引一暮部分5+2洁生活模式的泡购房者和一斧部分投资购炒房者。薪小区建成后德，如在环境巷、教育、安箭全、居住配民套和价格方影面有较大优仿势，将可吸梁引部分村民纵来购买。拾未来3-5崖年前景看好搭，承接力强击。秤四、T威胁带分析蜂项目最大的用威胁是交通末设施不畅，劫离市区较远铸，人气不旺劈。其次上庄坐镇、铜冶镇旧两大区域所厕售楼盘包围葡着我们的物倦业项目，会依对我们构成场致命威胁。问项目地处郊残区，离路泉换市和石家庄商市都很远，泡除郊区治安临隐患之外，歇业主每天来相往市里，即样使自己驾车皮也要30分另钟车程，面肃对收入不高烫的白领一族迫，每天所耗待油费，也是永一笔不小支馅出。良项目分期开舌发，首期能闲否做好，创喜造出品牌来飘，对以后的拿开发、销售顾非常关键。材第四章项订目卖点分析深1、酸自然人文景恼观卖点：修本项目具有败自身的人文无自然景观如方近邻龙泉寺胁、龙凤湖，给优美的田园禁风光，人造极大型绿地、捏湖泊、雕塑碰、建筑等景分观。与大自猪然共呼吸，典与名泉共鸣惹，与秀湖共仅戏，与灵山未共憩。端开发资源卖纱点：痛有名校可上脸（可与河北苍省名校合办松初高中，可仍在社区建幼昌儿园、小学孟，初中，通者过办校解决扶入住客户的瞎子女教育问挥题）；同时必可吸引大量尖周边有经济毒实力的投资狸者，为了孩健子有个良好待的教育，特菌来此购房居画住。淹有东西可买狂（建设一中索型超市，满啊足住户及周宣边人群的第赏一欲求--谨购物。如宝梨龙仓超市带待动了周边物溉业的升值）蚊。章有地方可玩角（临近千年些古刹龙泉寺鸽，佛历圣水诊龙凤湖及社淡区相关配套祝会所娱乐等更设施）。砌有景观可赏鸽（龙泉寺、缺龙凤湖，人犯造景观）。酿有班车可乘论（可要求2纷5路车终点伤站设在小区顶，也可开辟袖班车直通市颂区，周末可扒免费开辟至齿龙泉寺、龙障凤湖的专车棚）。粮3、庆规划设计资兰源卖点：从项目整体规众划设计纠“欲围而不合羡”盛即在围合的骆同时伴生着街开放精神：册一方面，通胶过设立小高少尔夫球场（俗面积在60适-360平据方米，总投污资在10万叮-20万）爱，和人造自众然起伏的自期然景观、龙巾泉圣水滴水叠石，东西向陶的连廊设计侧，引导空间像，空间也是防敞开着的长……爱整体说来，仅正是一个个织单元的小围民合，共同组彻织了一个开漂放的大社区境。期望通过彩对密度、居娃住和工作空锈间的重新规悠划和定位，例通过引入围跟合与开放这孝看似背反的胸空间概念，牲组建富有秩示序（大规模菌的聚层、围狼合的结构、朽集约的中央逝空间、严密案的路网系统您等）和变化晨（多样参差游的层高错落娇有致，丰富湿的户型适应们业主的不同阔需求，迥然晒各异的景观篮使窗外永远游有一份宁静外清新）的新晚空间。倦4、脊户型资源卖渔点：距多种房型，挺多种面积，射平层、错层桐、复式或跃鱼层多种结构规，免费赠送淹全装修让你膊即买即住,染开辟购房绿内色通道（通桑过精装修与龟上庄镇和铜悉冶镇相区别忧）。虽5、辨会所资源：考一层设置知每名餐饮、洗漏浴、保健、豆美容、酒吧晚等；二层设玩置为室内恒忧温游泳池并起配备休息间踏及桑拿、按酒摩等；三层胖设置为健身鹅房和羽毛球滨馆；四层设置置为为龙凤罪湖和龙泉寺善两大旅游景铺点旅游者休颂闲、居住之约公寓。买房揪者可常年免显费使用会所扶资源（高尔僚夫、恒温游咽泳馆等），积其他会所项门目业主可优浆惠购得月卡塞、季卡、年怖卡，其他游李客可购买月碍卡。零第五章关交于该项目相诵关定位流第一节、物鞭业名称定位替：议根据此区域异我们初步考悄虑以下名称崭：种1、把龙泉丘花园改为龙谈泉城或叫龙室泉山庄，因迫为龙泉花园忍其文化概念拖只是一个小称社区的概念遍，而龙泉城冻是一个大城址镇的概念，奶随着我们该就项目的启动裤和后期相关痛物业的崛起统在次区域物赏业占地超过葡1000亩绳以上时，就出会形成小城融镇中心或商枯业教育中心拉。驴2、书香门刚邸（书香家军园），如果声本项目能和像鹿泉大学城示联姻，通过精将部分低价某房卖给专家涨来营造书香宋门邸氛围。狸第二节、物窃业定位：猛项目处于龙季凤湖、龙泉宴寺两大景观逝附近，但距吩离较远，无素法完全借助贞其自然景观销资源，周围酬交通、基础银设施差，缺伪乏人气、商速气。现根据俭此项目的特普点，现对其杨物业定位作仅两种考虑，贿第一种定位政：厘“但低值地段+咏高档物业管币理+配套基贡础设施+创甲造人文自然导景观+名牌播教育证”准把本项目打镜造成中档自罚然生态生活黄小区---叉通过教育引定爆地产物业称升值。第二脑种定位：梁“衰低值地段+肉高档物业管店理+配套基汉础设施+创悟造人文自然输景观+复合惑商业（餐饮腰、娱乐、酒独吧、美容、此美发、摄影码、恒温游泳咬馆、超市）坟”疾。备注：两国种定位主要最考虑到本项默目的不利因夜素，通过商愿业或教育尽岸快在此区域幼聚集人气、诉商气，提升脸物业升值。羞两种定位各恳有利弊，名遗牌教育，有能利因素是能酒带动市郊区唤和附近有钱娱有势的人为猪孩子教育成裤长来此投资奉入住；不利南因素是教育掩对物业的升箭值空间比较丽小；复合商封业，有利因浮素是能带动序周边商气、炉人气、财气茅，如果策划迫的好，在3蜡-5年可成原为新的城市膝商业中心，帮能拉动周边涉地产物业升列值，升值空良间比较大；械不利因素是曲商气、人气栋，聚集时间慧需要一个漫观长的过程，抹最少要两年发左右。踢第三节、文磨化主题定位妨：窄文化主题定龄位可以考虑宁四种方案：炕1、龙泉水齐：通过龙泉给圣水和龙凤微湖等自然景哪观资源来打戒造项目社区浅文化主题权—槐龙泉城：与斧大自然共呼繁吸；与名泉非共鸣；与凤夏湖共戏；与闹灵山共憩。赌通过龙泉神寇水的美丽传盟说，（龙泉保又称神水龙漂泉水来自龙托口，分为上州泉水、下泉夕水。上泉，任下泉通过万槐年石壁内渗技过滤形成龙稍泉水，龙泉借水生长灵芝夸。龙泉水四丝季恒温17胡度，遇冷发驶白气，夏天阔呈绿色。现及以诗为证拉“爽岩阿飞泉，威冬夏异色。丘其味甘冽，选可以疗疾吧”芝。经南开大主学化验，分岂析证实，龙许泉（上、下膊泉）钠含量摊仅为每升8世毫克，。长尤期饮用对心识血管患者有赚明显缓解作清用。它含硅识量高，含硒考量适中，对气人体有利骨痒的钙化作用竞，能促进发半育，活化组唐织，防止衰递老，有抗癌舍作用。还含庸24种微量板元素，其中逃氟、锰、铁这、钙、锶、斗碘等是人体纹所必须的，屡因此龙泉水话有较高的饮候用水开采价桶值，脱“复夜深人静，伞龙泉飞吐倡”篮更有龙池施搬夜雨的自然童妙声。）塑发造在龙泉城喝居住者男士急常年饮用能原强身健体，祖女士常年饮震用天生丽质站。在龙泉城盲长期居住者脉利用含24淹种微量元素陪的龙泉水洗线澡女士能滋撒润皮肤，养府颜美白，男宅士能治疗腿株痛腰痛。痕2、名牌学君校：通过名悟盘+名牌教析育的运营模倚式用教育来宿塑造主题文字化。考虑到磨周边村落培膝养出许多名衣牌大学生，堤一方水土养警一方人，孟蒜母三迁望子抢成龙。通过理我们开发商雁投资致力于徐教育事业，窗为我国培养著优秀人才之扶壮举作为主得题文化进行抹炒作宣传。短3、旅游运脱动：通过旅刻游运动（如碌建象天山海钻世界的恒温燃游泳馆）以改健康运动为拆旗帜，打造招因健康为主泊题的新型社猎区。（或与辫奥林匹克园础连锁打造运欠动就在家门寒口的主题社宴区）档4、以都市穴文化为主题亲，建造报“免望都名门猛”习生态生活园陕区，吸引周伪边富裕村民掉。满足他们秧渴望都市生蹲活的愿望，适同时可使本例项目区别于停周边郊区物之业，使其成芝为田园里的互都市梦想。巴5、商业中高心为主题：吩通过建造新疲的商业中心和来打造社区允主题文化。萄第四节、项染目社区规划腾、设计定位免：歪项目总体规恭划、单体楼册规划、景观埋规划、商业厨物业规划。企1、总体规昂划：现建议枕获铜路两侧灿的物业项目鬼分为商业物要业项目、住北宅物业项目丹、教育物业毙项目三部分胁构成。其中陈商业物业项鲁目考虑其长缝期的发展，珍也避免因公强路车辆的噪兆音、安全，呢影响居民生恐活，将商业旁物业与住宅进物业分开布格局。学校与骡住宅分开。域2、居住社挎区规划：项熟目周边土地湿资源丰富，挖为把此地打玉造成为人气嘴最旺，升值档最快的新型队社区，拟走败、低密度、智低容积率、曾多功能相”随的规划模式景。在建筑物特的布局风格穿上做到错落坏有致，通过罩大胆的色彩芝假设来突出据独特的风格笛，可在小区帽中央辟出大斯片土地兴建汇公园和人工步湖，同时做筐到每栋有花节园、有绿幸化，户户有笔景观、每户炭采用大落地初窗，使每户键均能体味自谎然的气息，程。另一方面枣，由于项目欢未来是一个养总建筑面积腾为430亩坊的大规模社逆区，因此对跟建筑物整体卫布局风格之培间融合型的惑要求就相对勇要高得多，隔其主要通过扑建筑物楼层尼高低的错落馋和色彩的变忌化，景观的踩搭配等来实咽现，从而使革整个社区表影现出一种活适泼而又和谐棋的氛围。方1、社区环客境、景观规套划设计要突糕出个性，借理用龙泉水的刺自然人文历闸史景观来塑宅造社区。利迟用南水北调键工程打造水夕系景观，如荡地表水可利贿用，应通过告人工湖和室什内温泉泳池俭营造水域文控化，通过绿盼色植被、雕州塑，水文化顽来提升社区她物业价值。冈2、单体楼罗摆放、朝向短、布局都要肝朝向景观资赏源，通过单惭体楼错落式乐、半围合式淋排列，使单架元门与对面扛楼单元门相骨望，背面可匀以全面绿化词。骄3、户型设骨计：咱、户型面积扫建议：我们慢根据此区域料建议户型设割计面积为以常90役—疫110m观2羊建筑面积为筑主力户型，须占总面积的骡65%，3敢0协—虏50m戚2奖公寓式住宅慎占20%，爱大户型12煎0侄—摸130m趁2偏占15%左捐右，其中3饲0隐—哗50m景2征的小户型单缘独盖在一起俊，作为5+随2生活模式尼，单元每层搞两户或三户盖为宜，不宜梢过多。旺2）、户型欲平面建议：朋单体楼平面壤布局严格杜反绝出现客厅桂及主卧室不泪朝阳的问题殃，为了确保奏采光通风良房好，户与户五之间互相不犬遮挡，及景施观的需要，到我们可以盖遇板式多层，病或盖品字形基（或工字形屑）结构和蝶拼型设计（适屋合带电梯高惑层）。基3）、户型阴内部间隔：醋为了使户型确间隔合理，悦我们建议严陈格杜绝出现能餐厅和客厅乎不分，开门贵即厅、厅当注走道、厨房孩远离餐厅，融卫生间对着朽房门，而且盲与卧室相邻险，由于隔离递效果不好，最卫生间的水扛龙头一打开鹊，相邻的房六间深受噪音趁之苦，主要搭房与辅助房厨功能不明，贵为了使功能录明确、动静沾分开茎·梨开门是万式勺玄关谢·栋饭厅与厨房业相邻（厨房永最好相邻门腹口），客厅象与餐厅分开就，客厅、主灭卧室朝向要痕采光，书房萌、厨房、餐秒厅、卫生间箱、浴室置于较一侧，中间尽用走廊分开牛，按工字型籍、T字型设筑计较好。手4）、户型榴内细节处理钓：阳台、窗乏体是房子的叛眼睛，为此列落地观景玻绸璃阳台（不其设阳台门或岛窗），窗台承高度为30滴㎝左右，门赶窗颜色可采桨用蓝玻、浅缠绿玻，门窗痛可采用可调始节式塑钢窗吩或上下开启姿，即可左开狐也可右开。播外飘落地窗狗：凸窗或角陵窗或二者结霞合，窗台高她度45㎝左耳右。厨房设取计按人的生昌活习惯而设冠计挽5）、景观穴设计：如果扰此处可借用罢地表水（龙些泉水），龙宴泉水赋予其壤文化内涵及随主题（此水如大人喝后滋岩阴壮阳，还衰可治疗心脏古病、心脑血渴管病，儿童归喝后补锌、赔补铁又补钙抛，常饮此水辜，老年人能忠长生不老，蜘延年益寿，逆儿童喝了变缓的聪明，身付体强壮，通谈过小区水景趁来作为主题彻，如果造价仓成来高也可优以以树木、牙花坛、山石恶为主题，如产银都花园借巾用的石头、置小石块、石朗球、树林、顾花草、绿色攀草坪、沙粒炼，在景观设梯计时，除中壳心庭园之外业，还要考虑栗景观的均好美性（如银都饿花园窗下、婆门前等视觉友效果）读6）、二十躁四小时热水棍：可以通过悄煤气（燃气忠）、热水器肠或电热水器涛，突现随开拣随用，24像小时供热水重功能（银都娇就是配备热框水器），热顶水器要与浴店室分开，一绪般设在厨房奇内。糕7）、取暖阅：关于暖气呆加热可用新顾型节能材料婶、地热毡（暮也叫地电管鸽），装入墙胃或地面中，赵来实现冬天做取暖。话8）、户型奖错落结构：安户型可考虑纳部分错落式诸结构[客厅阴高（低）其午它+厨房、总餐厅、卫生越间高（低）律]，其它主贸卧、次卧、耗书房高（低姻）通过30家——梳50㎝的高修低错落来体冈现户型的个腔性。桑9）、在单岂体楼设计时行，可以将室格内处设计为宵1.2m舍的高层，然庸后通过一层仰，周围设计恋为坡状或自壤然起伏的绿蠢地、花草使醒人们在行走室时汇集到中才央人行小道凯上。灰10)、基劳础配套：如应邮政、银行虫、饭店、诊最所、干洗店笛、美容、健糠身、洗浴超健市等配套设鱼施，可以通柿过周边商业猛门脸来突现晕。站11)、人罪车分流：在争设计时可充助分考虑人车鸽分流，即进宝车与出车道筐分开，在进里出车道两侧堵设人行道。奥12)、发修展模式：家书居+环境+泉文化+配套内+会所，五缘位一体发展垮模式蜻在住宅小区酿内除户型设震计、景观环蓬境设计、配博套设施之外菠，还要充分夜考虑到小区形内步行空间烘的景观布置始和休息场地新的设计，如蛙老年人、中编年人、儿童腐活动娱乐休柴闲场地，在咐步行空间内质无车辆通过晃，步行道要酸弯曲、直线魂或L型等形羊式。翼小区景观环枣艺设施设计精基本构成：膛婆分类汽内容离交通设施氧道路、步行亦街、停车场俊、地下通道昆、候车廊、谁地下停车场平、隔离带路庙障、水桥、扬街桥等危服务设施恭邮筒、内亭、座椅、沟自行车停车载场、垃圾箱炮、卫生箱、闭诊所、餐厅属等伏住宅设施伴各种路标、设指示牌、计都时装置等、般游栏、路标差、广告、商促业橱窗、招笼牌、书报栏浴等帮高耸建筑物印水塔、观光球塔、灯塔、站计时塔家园林设计辽滑窗、门窗须洞、围墙、省绿景、水景朽、牌坊、石微碑、匾额、增小桥、凉亭痛、长廓、石辽灯、叠石车建筑附属设什施各门廓：通廓糟、自动扶梯饥、院门、围软墙、栏杆、升护栏、代景观设施俗城市雕塑、台照明街灯、硬装饰照明灯比、喷泉、夜暴景喷泉、瀑缓布、水池、朋花坛、绿景商、植物、树必木、地面装疏饰珠13）、建嗓筑风格外立益面建议：在拖此区域购房隆者因文化程脂度不高，在鸣建筑风格上证可采用具体乘的、较为艳煎丽、醒目、适直观的建筑绒风格（欧陆躲风格、澳洲刷风格）或采罪用古典式建份筑以丰富龙贝泉城的文化肠内涵。液第三节、商轮业物业规划锻：伶商业物业可扮考虑在公路办两侧留出足准够的停车休革闲空间来服寺务于临路两退旁的商业物衔业，临街商欢业门脸可盖惯两层，超市专盖一层，恒愁温游泳馆、请洗浴桑那中岔心可盖两层茂；或把超市拢、恒温游泳衔馆、洗浴桑扔那中心、酒败店、商住公桐寓建成四层塞的会所或叫集龙泉城广场填对外开展营劲业服务，对畏内部分项目举可免费对业共主开放。在鲁商业物业前翠面可通过大愤型绿化广场品、雕塑、喷毯泉来烘托整门个商业购物义、休闲、环邪境，在商业猴门脸处可通坏过知名饭店壤、洗浴、娱涝乐、美发、马干洗、银行椒、邮政、医征院等社区必饲需配套物业露的加盟来提境升整个社区巷得氛围。另邮还可考虑建乒立类似天山衔海世界的游母乐场，以锁晕定桥西及周气边城镇村民园和部队学生翻。根据鹿泉及市产业特点育如果在鹿泉斤市没有大型狂的建材专业留市场或水泥市市场，我们迈可以考虑在范此处设立一市个集商务办柴公，批发零惨售为一体的熄建材装饰材枝料一条街。嘉招商办法主降要通过低价方位的租金和贯良好的服务抱来吸引众多让的生产厂家氧加盟。（据恐我们调查，蔑上庄镇富丽扮花园，丽景煎花园及未来恭的大学城需讯要大量的建站材及装饰材余料。铜冶镇乓周边也没有反大型的建材驼装饰材料市杜场。）辨第四节教嚼育规划：坟教育在初期恋可考虑设立够初中班，可棕与石家庄2机4中、43非中、一种、雹二中通过谈重判在互惠互廉利的基础上条实行共班民档主的办法，浮有偿对外招如生，办学的冒核心问题是捡，学校必须团有特色，教圆学质量必须嘴高于鹿泉市晚目前所有的车初中教学水煌平，初期盖名一栋，内含斑教学楼，办柔公楼、实验贯室等。割第六章项们目包装软、上硬性广告定饭位勉第一节、软膀性包装：主啊题一政府改障变投资环境盈，鹿泉将建浆新的商业住邮宅中心。墙主题二、借踩用龙泉寺龙歼凤湖两大景织观。龙泉城劣将开辟郊区蝴大盘物业。碍主题三、龙牵泉城人--软-以教育为困本开辟省会爱以教育为主峰的新型社区衬。兼主题四、龙狐泉水---盘带动龙泉城后物业销售火罗爆。霉主题五、龙臣泉城的建设羡将改变鹿泉烧市小城镇格瑞局。典主题六、万页人来寻龙泉笋水，龙泉水扎真的有如此射神奇？布主题七、龙鸽泉城以绿色毙生态环保为盏己任---刃吸引八方来狱客。牧主题八、龙抢泉城一良好饰的物业打造脏新型居住社双区惕……………青……口第二节、硬圾广告（略）恨第七章项算目营销策略薄定位野大项目的一辛期工程可以逢以微利价销告售，低价入绩世，迅速吸宵引买家，聚学集人气，打公响品牌。，辉同时还可以粒在一期发售窑时透支二期描的广告费，缺打响物业品乎牌和发展商队名声，随着期住宅小区日事益成熟，配走套设施逐步鹅完善，小区守知名度提高童，在以后几堵期工程发售这时可以通过宿良好的物业但口碑的传播似来进行销售摧。提高价格申，获取越来趴越高的投资声回报：梳一、隆泉城澡销售价格定圾位建议：车销售价格定驱位：在国际挡上通用的有凤四种方法，宗第一种别——给成本定价法钞；第二种饱——拾类比物业定裤价法；第三鸡种摸——晓租金定价法状；第四种悄——忽心理目标定炭价法墙比物业定价例法：铜冶镇敢均价600种-650元棋/平方米，纠上庄镇10鞋00-10猎50元/平召方米，按我麦们龙泉城项眯目价格定位嘴在700元蠢/平方米比寺较合理。为与了区别以上沫两个物业，呜精装修推出袖价格定在9姓00-95细0元/平方跌米左右（含旬装修费15宏0元/平方郊米）。放2、成本定诉价法（略）旺3、心理目植标定价法：话通过我们大指量详实的市得场调查，对际项目所处区按域及周边自软然环境、经乘济环境、人劳文景观、人靠均收入、消掠费水平、消阁费心理、生萌活习惯及投彩资意向的广能泛细致调查醒分析得出：宅目标客户的欢心理目标价奔位精装修在泡800元/搏平方米左右绘。拦综合以上各兰种定价方法培，我们做出夹以下建议：鬼1、内部认你购期，拟定酷价格范围为资起价650洲元/平方米送。雕2、开盘期君，拟定价格五范围为起价疑700元/喘平方米，最以高价850窗元/平方米筐，均价80碗0元/平方互米。兴3、竣工期古，拟定价格纯范围为起价早750元/创平方米，最催高价980糟元/平方米爪，均价为9辱00元/平亭方米。划4、入住期挖，拟定价格楼范围为起价饥800元/悄平方米，最肠高价为10俭50元/平董方米，均价辩为950元魂/平方米。跌期，拟定价岸格同入住期僚，但若购买并尾盘物业，伶附送精装修煮。（变相降叼价）。吉以上五个阶话段如按销售辈速度各占2信0%左右，胀拟定均价为盆900元。愤二、价格调赔整策略捕我们的价格裳调整策略是脊按内部认购供、开盘、竣叛工、入住四书个主要时间蓬段，其中每抬个阶段各设混置若干个调痰节点，每次伏调价的幅度耽能给前期购正房者产生信辆心，又能给卷潜在消费者盐树立购买信纽心，产生购仗买欲望；低勾开的目的是递吸引市场视龙线，聚集人登气，其最终范目的是为了狗提升价格，味而控制价格型的两大难点奴，一是调价剖幅度、二是诵调价频率。扮价格调节的绢关键应——沸虚实转换，谎每次调价后避物业总有一誓种市场的瞬丹间断层，即棋难以调整市均场曲线，没