岳阳市房地产可行性研究报告

红苹果地产策划大全QQ:17425192PAGE一、总论=1\*GB4㈠项目概况1、项目名称与承办单位项目名称：岳阳市云峰花园项目实施地点：岳阳市南湖大道项目承办单位：岳阳安得置业有限公司成立于1996年，注册资金1000万元，是以房地产开发与经营为主导产业的企业，具有国家房地产开发三级资质。2、建设内容、规模及资金来源建设内容：本项目为集商业、服务、住宅为一体的房地产开发和配套设施建设。建设规模：项目总用地面积3166.9平方米，占地地积1754平方米，总建筑面积32000平方米（含地下层2265平方米），其中商业建筑5100平方米，住宅22655平方米，空中会所1980平方米，地下层2265平方米，道路面积400平方米，绿化面积1000平方米。=2\*GB4㈡可行性研究报告编制的依据１、关于编制岳阳市云峰花园开发项目可行性研究报告的委托书；２、国家发展计划委员会计办投资[2002]15号印发的《投资项目可行性研究指南》；３、国家计委、建设部计投[1993]530号关于“印发建设项目经济评价方法与参数的通知”４、岳阳市城市建设总体规划；５、国家有关建筑工程设计规范和标准；６、项目承办单位提供的相关基础资料。=3\*GB4㈢工可研究范围与工作概况１、本项目可行性研究报告编制范围包括：岳阳市云峰花园的市场预测、建设的条件、建设规模与建设内容、建设方案、投资估算与资金筹措、效益分析等。２、可行性研究工作概况根据委托，我公司组织相关工程技术人员对项目建设相关情况进行了调查，分析了有关资料，依据现行有关法律、法规和投资项目可行性研究报告的编制要求及项目地的地理、水文、气象、交通、水电等基本情况，对项目的建设条件、建设方案、建设规模及综合效益进行了研究与论证，在满足技术可行、经济合理的基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。=4\*GB4㈣主要技术经济指标（见表1-1）表1-1主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积平方米31669.92占地面积平方米17543总建筑面积平方米320003.1商业建筑面积平方米51003.2住宅建筑面积平方米226553.3地下层建筑面积平方米22653.44道路面积平方米4005绿化面积平方米10006停车车位个70地下车库7总投资万元51208经济评价指标8.1销售额万元9401.758.2开发利润率%49.26所得税后8.3销售利润率%26.38所得税后8.4盈亏平衡点%55.89(五)结论通过对建设场地的区位、项目建设必要性、建设条件、市场预测、项目建设规模、资金筹措方式等的深入调查研究结论如下：1、项目是在岳阳市繁华地段南湖大道开发建设的商业黄金铺面，有利于加快岳阳市南湖大道街区的规范和发展，有利于优化岳阳市商业、服务业的结构和布局，给岳阳房地产业带来了新的发展理念，项目的开发建设符合城市发展规划，对推进岳阳市城市建设具有极积的作用。2、项目建设的场地周围城市配套基础设施齐全，有利于提供经济可靠的水电、通讯、交通、消防安全等建设条件，营造方便、安全、舒适、高效的商务、购物环境。3、项目的前期工作比较扎实，支持项目顺利建设的法律文件和手续等基础资料齐全。4、资金筹措和来源基本上落实。自有资金基本到位。5、项目建设的各项经济、社会效益等指标，均满足国家发改委、建设部关于项目建设的可行研究技术参数的要求。根据以上各个方面研究的成果，经过综合评估，认定项目建设区位条件优越，具有商贸发展的竞争力，具有抗御市场风险的能力，资金筹措基本到位，市政府有关部门的高度重视和鼎力支持。因此项目的建设是可行的。二、项目开发背景与市场分析=1\*GB4㈠经济与地理环境1、项目区概况岳阳市位于湖南省东北部，地处东经112°18′～114°9′北纬28°25′～29°51′之间。岳阳市现有行政区域包括四区（岳阳楼区、云溪区、君山区、屈原管理区）、四县（岳阳、华容、湘阴、平江）、二市（临湘、汩罗），东邻湖北省通城县和江西省铜鼓县、修水县，西抵沅江县、南县和湖北省石首市，北接湖北省监利县、洪湖市、赤壁市，南接长沙和浏阳市、望城县，土地面积15019.2平方公里，占全省土地面积的7.08%，2005年全市期末总人口为536.90万人。岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有岳阳楼、屈子祠等名胜古迹193处。岳阳是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。京广铁路纵贯境内三县（市）二区；公路有京珠高速和106、107两条国道平行穿越；水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。岳阳是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几大支柱产业。岳阳有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。岳阳市气候温和，雨量充沛，土地肥沃，农副产品资源丰富。岳阳市城市综合服务功能比较齐全，连续多次评为国家及省级卫生城市。改革开放以来，岳阳市优越的区位环境和改革开放的有利政策加快了岳阳经济社会事业的快速发展，2005年全市GDP628.57亿元，比上年增长11.7%，规模和速度均创七年新高。人均GDP取得历史性突破，达到12408元。产业结构进一步优化，三次产业结构为19.4:46.4:34.2。2005年，全社会固定资产投资191.70亿元，比上年增长25.4%。=2\*GB4㈡房地产开发市场状况１、全国房地产开发市场状况我国的房地产业从2000开始新一轮的发展，房地产业在连续5年保持年均增长近20％的基础上，动态指标房地产投资增长率从1999年开始发生很大的变化，一直保持在25%以上，是GDP增长的3倍左右。2005年，全国累计完成房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%，增幅比上年回落了8.3个百分点。全国完成商品住宅投资10768亿元,同比增长21.9%。全国商品住宅平均销售价格同比增长9.3%，增幅比上年回落5.9个百分点。在静态的指标上，先看价格，我国主要的有代表性的价格收入比较高，一般都大于8，远高于国际公认的高限6；再看空置率，较为官方的意见认为2003年末我国的空置率为12%或14%，而也有观点认为空置率不到10％，另有意见认为空置率早已超过了20％。观点不同的主要原因在于人们计算方法的不一和对空置率理解的差异。但无论哪种算法，都明显高于国际公认的5%左右的警戒线；还有在房地产投资贷款方面和按揭贷款方面，2003年投资贷款占总投资的比重23.7%，但增长率却达48%。在按揭贷款方面，增长率也十分迅速。房地产存在泡沫已受到政府部门、专家学者和普通大众的关注，从2004年下半年开始，国家逐步收紧房地产开发、土地供应和房贷政策。最近国务院举行了专门针对房地产市场，由温总理主持的的工作会。会议提出八条措施对当前加强房地产市场进行引导和调控：一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。但是政策的意图是要让房地产业健康稳定地发展，防止因房地产业的泡沫影响到经济的发展，房地产业仍然是支柱产业，仍将会保持持续快速发展：其一、从基本面上看，中国目前仅处于工业化中期，中国城镇人口比重目前只有40%，估计到2020年以后中国才有可能达到60％以上的城镇人口比重，而中国人的住房由于历史的欠帐，与欧美的情况不完全相同，在大部分城市可以说还刚刚开始进入商品房阶段，因此也可以说大部分的潜在需求并未得到满足，由此可以肯定中国的房地产还有至少15年以上的大发展。其二、由于中国经济发展的不平衡造成房地产业在地区之间差别巨大。一方面沿海发达地区、一线城市如北京、上海房地产投资规模迅速扩大、房地产销售价格大幅上升、房地产投机普遍存在。另一方面，经济发展相对落后的广大内陆地区和二、三线城市一直保持理性或者说是偏冷的状态。国家的宏观调控政策打击了房地产存在的泡沫，也为地处中部、经济发展相对落后的湖南房地产的发展带来机会。最近一两年一些大财团、大房地产商、房地产投资可纷纷进入武汉、长沙甚至岳阳，预示着湖南、长沙、岳阳和汨罗的房地产业即将走上一条快速发展的轨道。２、湖南省房地产开发市场状况2005年，湖南省贯彻落实国家宏观调控政策措施，综合运用土地供应、金融、税收、行政措施等手段，开展房地产市场调控工作，逐步克服了投资增速过快、开发规模过大、住房需求过热等不利因素的影响，湖南省房地产市场实现了平稳较快发展。

房地产开发投资持续增长，增速趋缓。2005年湖南省完成房地产开发投资447.6亿元，增长33.7%，增幅比上年回落11.9个百分点，仍高出全社会固定资产投资增幅5.5个百分点。投资规模居全国第13位，居中部地区第3位；投资增幅居全国第7位，居中部地区第2位。湖南省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重17.6%，比上年提高0.7个百分点，占比接近全国17.8%的水平。永州市、娄底市、长沙市、益阳市、湘西自治州的房地产开发投资需求旺盛，增幅均超过40%。湘潭市、衡阳市、郴州市、张家界市的房地产开发投资需求不足，增幅均低于10%，其中，张家界市出现负增长。

房地产开发用地的供应量持平，供地结构改善。2005年全省在土地供应总量紧缩的条件下，加大房地产用地供应力度，确保供应量与上年基本持平，缓解了供求矛盾。全省共出让房地产开发用地1768.9公顷，增长0.1%，占出让土地总量的29%，比上年提高3.1个百分点，出让房地产开发用地收入71.1亿元，增长29.1%，占出让土地总收入的44.9%，比上年提高15.2个百分点。全省继续挖掘存量土地的潜力，出让存量土地1036.4公顷，占房地产开发用地的58.6%，存量土地继续发挥主导作用。同时增加新增地的投放，出让新增地达到732.5公顷，增长93.6%，占房地产开发用地的41.4%，比上年提高20个百分点。大力调整土地供应结构，严格控制别墅用地，普通商品房用地的占比大幅度提高，出让别墅用地0.97公顷，占房地产开发用地的0.05%；出让普通商品房用地1381.46公顷，占78.1%，比上年提高25个百分点；经济适用住房用地40.59公顷，占2.3%，比上年提高1.4个百分点；其它住宅用地345.92公顷，占19.55%。全省房地产开发用地的均价为402元/平方米（26.8万元/亩），比上年上涨28.9%。

开发贷款保持增势，购房贷款增速回调。2005年全省金融机构加强了房地产信贷管理，严格信贷审批条件，提高了贷款利息特别是购房贷款的利息，房地产贷款仍然持续增长，但增速减缓。截止2005年12月底，全省金融机构房地产贷款余额为484.9亿元，比年初增加77.3亿元，同比少增26.4亿元，增长21.5％，增幅回落11.8个百分点。房地产贷款余额占全省贷款余额的10.6%，比上年提高0.7个百分点。开发贷款增速在上半年出现回调，但在下半年重拾升势，贷款余额为172.3亿元，比年初增加25.7亿元，增长18%，增幅与上年持平。受升息影响，个人购房贷款需求减少，提前还款的客户增加，购房贷款增速大幅回落，贷款余额为246.8亿元，比年初增加33.9亿元，增长17.5%，增幅比上年回落33个百分点。购房贷款增速低于开发贷款增速，这在近六年还是首次出现。政策性住房贷款继续保持高速增长，贷款余额为65.7亿元，比年初增加17.8亿元，增长52.1%。

房地产市场供应节奏放缓。受投资趋缓、土地供应紧缩等因素的影响，商品房施工面积、开工面积、竣工面积的增速同步放缓，房地产市场供应规模得到有效控制，商品住宅占商品房的近八成，普通住宅成为市场的主导产品。全省商品房施工面积4952万平方米，增长21.6％，增幅回落9个百分点。新开工面积2031.2万平方米，增长19％，增幅回落9.5个百分点，其中，商品住宅1607.8万平方米，占79.2%；商业营业用房285.1万平方米，占14%；办公楼52.3万平方米，占2.6%；其它商品房86万平方米，占4.2%。商品房竣工面积1520.9万平方米，增长4.2％，增幅回落23.5个百分点，其中,商品住宅1200.4万平方米，占78.9%；商业营业用房248.8万平方米，占16.3%；办公楼27.6万平方米，占1.9%；其它商品房44.1万平方米，占2.9%。

住房需求恢复理性，住房价格小步上升。由于采取了抑制投机型需求、控制投资型需求的政策，住房需求由过热转为正常，住房价格趋于稳定，空置商品房减少。2005年全省商品房销售面积1364.7万平方米，增长14.8%，增幅回落25.3个百分点。其中，商品住宅1178.8万平方米，占86.4%；商业营业用房143.5万平方米，占10.5%；办公楼20万平方米，占1.5%；其它商品房22.4万平方米，占1.6%。商品房销售额212.8亿元，增长18.5%，增幅回落31.3个百分点。商品房销售额占全社会商品零售总额的8.7%。商品房平均售价为1559元/平方米，上升3.2%，其中，商品住宅均价为1352元/平方米，上升8.3%。长沙市城区商品房均价3030元/平方米，上升10.7%，其中，商品住宅均价为2539元/平方米，上升6.2%。全省商品房空置面积204.9万平方米，减少3.4%，其中商品住宅123.7万平方米，占60.4%；商业营业用房64.7万平方米，占31.6%；办公楼3.8万平方米，占1.9%；其它商品房12.7万平方米，占6.1%。

综上所述，

2005年湖南省房地产市场供求基本平衡，结构合理调整，住房价格保持稳定，空置商品房面积减少，宏观调控作用显现，房地产市场运行总体健康。但是也存在值得关注的问题：

一、是房地产开发投资分布不均。长沙市完成房地产开发投资255.9亿元，增长45.8%，增幅比上年提高2.6个百分点，投资规模占全省的比重57.2%，比上年提高4.8个百分点。而张家界市、怀化市、湘西自治州三个地方的房地产开发投资占全省比重不足5%。一方面投资向热点地区集中，另一方面一些地方投资陷入低迷。

二、是局部地区商品房供不应求。一些地方商品房竣工面积出现负增长，甚至小于销售面积，出现供不应求的现象，住房价格虽然不高，但是上涨幅度较大。全省商品房竣工面积增速低于销售面积增速10.6个百分点，如果持续下去，则会出现有效供应不足，住房价格上涨的压力增大。

三、是商业营业用房空置面积较多。全省商品住宅、办公楼的空置面积下降，而商业营业用房空置64.7万平方米，增长20.7%，其中空置一年至三年的35.7万平方米，增长64%。

四、是房地产信贷质量下滑。由于购房贷款增长缓慢，个人住房贷款违约的客户增加，房地产贷款不良率有所上升，全省房地产信贷质量出现下滑的迹象。

2006年是实施“十一五”规划的开局之年，湖南省房地产市场面临较好的宏观环境，蕴藏较大的发展潜力。首先，全省经济社会将保持较快的发展势头，城乡居民收入稳定增加，城镇化加速推进，住房消费需求将继续增长。其次，国家宏观调控政策措施对湖南省房地产市场已经产生了积极的作用，为房地产市场持续健康发展奠定了坚实的基础，随着拓宽消费领域和改善消费环境的政策实施，政策环境将更加宽松、更加规范。另外，“加快建设资源节约型、环境友好型社会”的战略为房地产业的可持续发展创造了机遇，推行建筑

“四节”（节能、节水、节材、节地），大力发展“节能省地型住宅”，将带来房地产业增长方式的根本转变。同时，也应当看到存在土地供应从紧、信贷政策调整、市场供应放缓等不利因素。总体上2006年面临的形势有利因素居多，要认真分析房地产市场形势，趋利避害，改善房地产市场宏观调控，保持房地产市场快速发展，提高居民住房水平，进一步拉动投资，扩大消费，促进经济增长。３、岳阳市房地产开发市场状况岳阳房地产开发投资近几年呈现良好发展势头。2005年全年房屋竣工面积104.16万平方米，增长11.6%；商品房销售面积93.07万平方米，增长29.6%，商品房销售额10.01亿元，增长42.6%。全市房地产业完成增加值19.39亿元，增长6.6%。=1\*GB2⑴房地产开发企业的现状a、房地产开发企业队伍不断壮大。各级加大经济快速协调发展的力度，给房地产业的快速、持续发展注入了新的活力，带来了良好的契机，特别是岳阳独特的区位优势、较好的投资环境、优惠的政策，吸引了大批房地产开发商来岳投资兴业。2004年全市房地产已注册登记的开发企业100多家，房地产开发人员达3000余人，是岳阳房地产开发史上的鼎盛时期。b、房地产企业实力越来越雄厚。从有关统计数据看表现在三方面：其一，目前有开发项目的88家房产企业，实收资本已达10.2亿元，500—800万元的39家，1000—2000万元的22家，3000—5000万元的4家，2亿元以上的有泰和集团1家；其二，全市房地产资产总计达34.33亿元，1亿元以上的有华厦菀、恒泰、汇泽、泰和、新长江等7家企业；其三，资金总量大于开发投资总量，增长速度高于开发投资，全年到位资金14.12亿元，同比增长44.1%，高出上年26个百分点，其中自筹资金4.95亿元，国内贷款3.71亿元，其他资金2.94亿元，并有外商投资0.2亿元，可见，房地产企业实力在不断加强扩充。c、房地产企业渗透各县市。当前房地产已成为新一轮经济增长点，在县（市）、区经济发展中的支柱产业地位初露端倪。=2\*GB2⑵房地产开发投资新特点改革开放以来,岳阳房地产得到了长足的发展，对推动全市经济快速发展有着不可替代作用。a、房地产开发的投资额越来越大，市场越做越活。有效启动房地产市场，保持房地产业健康发展，是岳阳市经济结构调整的一大举措。几年来，第一，引进项目越来越大。先后引进汇泽公司汇泽商业文化广场，九源公司引进深圳投资的岳阳唯一的五金家电超市（在建），华景引进的香港启业纺织有限公司投资的中华时代广场，现代房地产引进的世界风情购物中心以及湘阴引进的浙江中设集团的中国商贸城等项目，投资额都在1亿元以上；第二，房屋设计层次越来越高。为全面提高住宅小区的建设和管理水平，改善城市居民的居住环境，岳阳市委市政府坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，房地产开发出现了规模大、品位高、起步优的良好局面，目前光宏商业广场，汇泽商业文化广场，南湖商业广场等24个6—28层在建项目正在紧锣密鼓施工之中，施工面积在10万平方米以上的有启明星花园，金辉小区，香州名都，新天地，景湖湾等7个项目，最大的富兴康城施工面积达14万平方米；第三，建设项目越来越多，许多外地商家，看准了岳阳优惠的投资环境，宽松的投资环境和独特的地理位置。 b、商品房销售越来越旺，空置面积减少。自1993年商品房销售出现第一次高峰后，连续几年在低谷徘徊，1998年出现第二次高峰，2005年又再次超历史，全年商品房销售面积达93.07万平方米，商品房销售额达10.01亿元。2006年1至5月，全市商品房销售面积出现了大幅上升，增速达87.8%，其中住宅销售面积25.5万平方米。受商品房销售大幅上升的影响，岳阳市空置房减少。1至5月，商品房空置面积下降84.6%，其中住宅下降72.7%。商品房销售面积上升，空置面积明显下降，岳阳市房地产市场供求处于良性状态。 c、房地产开发结构向着市场要求不断调整。随着市场经济的进一步搞活，房地产开发自身进入渐进调整与发展阶段，施工面积、商品房销售结构发生明显变化。从施工面积看，住宅施工面积虽逐年增加，所占比重却逐年递减，商业营业用房施工面积所占比重却成正比，逐年攀升；其次从房屋销售情况看，同样是商业用房销售比重逐年上升，住宅销售比重逐年下降。 d、房地产市场价格持续走高。2006年5月份，岳阳市房屋销售价格指数同比上涨了2.5%，其中商品房价格指数上涨了2.9%，。住宅价格指数同比上涨3.3%，其中普遍高层住宅涨幅最大为4.9%，如位于一般地段定向开发的晚报社普遍高层住宅，去年同期1300元/平方米，今年5月售价为1400元/平方米，同比提价7.7%；其次是普遍多层住宅上涨3.4%，如香洲名都售价1629元/平方米，同比提价5%。非住宅价格指数同比上涨0.9%，其中商业用房价格指数上涨1.1%，如森煌公司位于求索东路的商业用房去年同期2200元/平方米，今年提价3.1%。二手房价格指数上涨了1.4%,涨幅最大的集中在一、二级地段，如属繁华地段的五里牌某小区二手房去年同期1078元/平方米，今年提价2%。（三）项目SWTO分析优势：岳阳市旅游中心与现代城市商圈、人流结点的完美结合，具备打造岳阳商业中心的先天条件和发展基础。区位交通便利、配套设施完善、人气旺盛，发展前景优良。项目临的南湖大道、游乐园商业氛围浓厚，但多而杂，业态结构较低，为整合资源，建设高品位市场提供了巨大的空间。项目整体规划合理，设计理念先进，科学的客流导入系统，让客人轻松进入商区的每一个角落，使每一间商铺都是黄金旺铺。空中景观会所、休闲平台、临街观光梯等独特设计，演绎现代时尚主义，享受至尊绚丽多彩的都市休闲生活，保证了商业空间利用率，提升住宅的物业价值。项目周边的地区集中了大量市民群体，且毗邻南湖广场，是人流、物流、信息流的集散地，利于项目开发。地块所处位置认同度好，对地块价值有共识，有于推广。劣势：项目建设地并不是岳阳商业核心，商业氛围还未形成，而项目建设缺少相应的规模优势。项目地块旧城区域范围大，形象不隹。项目规划为岳阳新型旅游商业区，要完成与之相匹配的配套难度较大。机会：岳阳房地产市场即将进入快速增长期，项目发展存在良好的机会。岳阳住宅市场处于结构性短缺阶段，新产品、新理念对市场冲击大。岳阳市作为湘北中心城市，湖南省“一点一线”发展的起点，城市化进程进一步加快，商业零售业发展势头强劲，沿洞庭湖南湖风景区旅游商圈正在形成，给项目发展创造机会。项目区相对老城区具有更好的环境的规划，竞争力强，能够吸引客户前来购房。威胁：周边城区开发建设空间大，随着物业供给量增大，竞争相对激烈。大中户型、商业铺面同质性较强，市场吸纳量有限，消化速度慢，项目加入市场竞争时间较晚，必须创新设计、创新经营才能赢得市场。三、项目选址及建设条件=1\*GB4㈠建址现状根据岳阳市城市建设总体规划，项目建设区域位于岳阳市中心城区，东临南湖大道，西面是岳阳乐园内院，南面是南湖大厦，北面是30层规划拟建建筑。场址总占地面积3166.9平方米。项目周边环境优美，且交通便捷，水、电、通信等基础设施接用方便，适宜项目工程的建设。=2\*GB4㈡工程地质及地震１、工程地质勘察区上层为第四系全新统，残坡积和部分淤积的土层，厚度不一，一般厚3.8～5.6米，局部表层有少量人工填土，系居民建房后整平地面的残留物。下伏基层为元古界冷家溪群（Ptin）的浅变质岩系。建设场地原始地貌类型为侵蚀丘陵区的冲沟部位。场地现有地形较为平坦，西部略高于东部。场地内基底为下元古界前震荡系冷家溪群崔坳组泥质粉砂质板岩，薄层状为主。上层覆盖地层为第四系全新统地层。上部第一层为杂土层厚约3.8-5.6米，结构疏松，不均匀，不能作为天然地基使用。第二层为粉质粘土层厚约0.4-3.7米，强度中等，工程性能分布不均匀，承重力一般，不宜作为建筑物基础的持力层。第三层为强风化板岩厚约0.5-2.0米,下为中等风化板岩厚约，强风化板岩强度高,工程性能好承载力大,是建筑物基础较好的持力层,场地范围内没有区域断层穿过,在控制深度范围内不存在液化、土洞等不良地质作用，工程地质条件较好，地基承载力粉质粘土层为2250kpa，强风化板岩为430kpa，地面标高平均为33.1米（黄海高程系）。２、水文地质勘察区第四系土层透水性弱，基岩裂隙水和第四系孔隙水都比较贫乏。根据占探了解，土层中上层滞水的埋深大于1.2－3.0米，水量不丰，主要受大气降水和湖水升降的影响而变化。对照类似区地资料，地下水具弱碱性，主要为B603-Mg型水。３、地震根据国家质量技术监督局2001年2月发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）查得：项目地地震动峰值加速度为0.1g，地震动反应谱特性周期为0.35S，对应地震烈度为Ⅱ度。场地平均等效剪切波速为258（m/s)，场地属中硬场地土，地层覆盖层厚度为20m，是可进行本工程建设的一般性场地。该地原系湖南省地震活动相对活跃地区，项目应按规定做好构造抗震设防。=3\*GB4㈢自然条件项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。⑴气象条件年平均气温16.9℃最冷月(1月)平均气温4.6℃最热月(7月)平均气温29.2℃最冷月极端最低气温-11.8℃最热月极端最高气温39.9℃年无霜期256-278天年降雨量829-2336mm年主导风向NNE(夏季为S)⑵水文特征①流量最小流量377m3/s(1975年10月5日)最大流量57900m3/s(1931年7月30日)年平均流量9400m3/s(1951年-1980年)②水位(吴淞水位)最高水位35.94m(1998年8月20日)最低水位17.27m(1960年2月16日)③水温最高水温33.2℃冬季平均水温6.9℃=4\*GB4㈣交通运输条件岳阳市的交通特点是地处一江（长江）、一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市。⑴以洞庭湖为中心，水路可通江达海，长江黄金水道上的城陵矶港是长江八大良港之一，是目前湖南唯一能办理外轮直航业务的港口。⑵有京广铁路、京珠高速和107国道为陆路大动脉。⑶项目地地处长沙黄花机场和武汉天河机场之间，两个小时的车程均能到达，方便商务往来。四、建设方案=1\*GB4㈠总体规划方案１、指导思想建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。2、规划设计原则坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。3、项目定位以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理计算、择优定案，节约成本、提高效率。=2\*GB4㈡建设规模与建设内容本项目开发地块总用地面积3166.9平方米，占地面积1754平方米，总建筑面积32000平方米，其中地下层面积为2265平方米，各功能区建设规模见表４-1。表4-1建设规模表主体工程建筑面积地下层面积合计（m2）（29735m2）（2265m2）32000商业铺面面积（m2）住宅面积（m2）空中会所车库5100（m2）22655（m2）1980（m2）70（车位）楼层功能：地下层为地下车库和设备及辅助用房等。一层至三层裙楼为临街商铺，以南湖大道为依托，发挥风景旅游区地理优势；作为大面积商场。四层至二十七层为住宅部分住宅楼面积初定为三种户型：小户型面积（50—70平方米）、中户型面积（80—120平方米）、大户型面积（130—180平方米）（具体的面积待设计结构安排）二十八层至三十层为空中会所（三）基础及结构1、工程概况拟建的项目，位于岳阳市南湖大道，本工程地下层为停车场等公共用房，裙楼为商业建筑，主楼为住宅楼。根据国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图（GB18306-2001）》，查得该地区地震动峰值加速为0.1g,地震动反应谱性周期为0.35s,场地地震基本烈度为=7\*ROMANVII度。框支层框架的抗震等级为二级，抗震墙的抗震等级为二级，建筑物的安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。2、设计依据=1\*GB2⑴本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料；=2\*GB2⑵有关规范规程=1\*GB3①建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；=2\*GB3②混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；=3\*GB3③建筑地基基础设计规范（GB50007-2001）；=4\*GB3④建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；=5\*GB3⑤砌体结构设计规范（GB50003-2001）；=6\*GB3⑥建筑桩基技术规范（JGJ94-94）；=7\*GB3⑦建筑地基处理技术规范（JGJ79-91）；=8\*GB3⑧设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程（JGJ/T13-94）=3\*GB2⑶荷载取值a、恒荷载标准值恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取1.5KN/m2。b、活荷载标准值商场及商场楼梯 3.5KN/m2住宅及办公楼 2.0KN/m2卫生间 2.5KN/m2挑出阳台及走廊 2.5KN/m2上人屋面 2.0KN/m2屋面花园 3.0KN/m2不上人屋面 0.5KN/m2c、风荷载基本风压值 W0=0.40KN/m2d、基本雪压值 S0=0.4KN/m23、结构选型本工程框支剪力墙结构体系。4、基础设计本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩。为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。5、结构防火本建筑耐火等级为一级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下：=1\*GB2⑴框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为45mm，耐火极限大于3.0h。=2\*GB2⑵梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为2.0h。=3\*GB2⑶楼板保护层厚度为20mm，耐火极限大于1.5h。=4\*GB2⑷屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为20mm，耐火极限大于1.5h。=5\*GB2⑸非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为240、190，耐火极限大于2.0h。以上所选用材料均为不燃烧体，均满足《民用建筑设计防火规范》（GBJ16-87）的要求。（四）公用辅助工程１、给排水=1\*GB2⑴编制依据《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997年版）；《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997年版）；《建筑给排水设计规范》GBJ15-88（2001年版）；《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）；《污水综合排放标准》GB8978-1996；《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90。=2\*GB2⑵编制范围本项目室外、室内给排水及消防。=3\*GB2⑶给水（生活给水及消防用水）a.水源本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。b.用水量生活给水：住宅按300L／人·d计，用水量240吨/天，时变化系数Ｋ取2.5，商业商务按5L／人·d计，用水量7.5吨/天，时变化系数Ｋ取2.0。冲洗道路、场地用水按10L/m2.d计。用水量10吨/天绿化用水按2L/m2.d计。用水量2吨/天未预见用水量按总用水量的15%计。则生活用水量为298吨/天。消防给水：室外消防用水量30L/S；室内消防用水量40L/S，火灾延续时间按3小时计，自动喷水灭火系统30L/S，火灾延续时间按1小时计。c.生活给水系统根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，1-5层给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。6-15层由屋顶水箱经管道减压后供给。17-30层由地下层水泵加压抽升至50m3屋顶水箱供给。=4\*GB2⑷排水系统采用雨污分流制的设计原则雨水采用重力流直接排入城市排水管网污水主要为生活污水，通过设置地埋式二级生化处理装置排入城市下水道管网。2、供配电=1\*GB2⑴依据国家有关电气设计相关规范、规定。项目单位对本工程的有关要求。=2\*GB2⑵用电负荷的确定本项目属一类高层民用建筑。用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备和消防设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按商业营业用房50W/m2、住宅40W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷为1300KW。=3\*GB2⑶变配电间本项目的供电电源从城市电网接入，应采用10KV高压双回进线电缆埋地引至变电间，高压开关柜采用KYN28A-12（Z）铠装移开式交流金属封闭开关设备，出线采用放射式向两台SCB98-800干式变压器供电。电能计量实行高供高计，低压按动力、生活、商业分类量，并做好防水防潮。=4\*GB2⑷保安接地与防雷接地本项目低压侧工作接地采用TN-C-S系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用联合接地，接地电阻≤1欧姆。由于本项目为商住建筑物，在防雷方面属一类保护建筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。3、弱电=1\*GB2⑴通信本项目位于南湖大道，为城市的中心地带，城区通信主干线贯穿项目地，完全满足项目的需要。住宅、办公和公用通信设施及宽带网的接入，由当地电信部门实施解决。五、节能、环保、消防、劳动安全=1\*GB4㈠节能节水措施1、节能项目建成后，用电范围主要是照明、办公设备、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：⑴供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。⑵采取低压电容器补偿，减少无功损耗。⑶在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。⑷加强用电管理，减少能耗。⑸本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民、商业营业人员、宾客和场内其他人员的身心健康。2、节水⑴采取节水型设备设施，降低水资源消耗。⑵加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。=2\*GB4㈡环境保护1、依据⑴《污水综合排放标准》GB8978-1996；⑵《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；⑶《大气污染物综合排放标准》GB16297-90；⑷《建筑施工厂界噪声限值》GB12523-93；⑸《地下水环境质量标准》GB/T14848-93；⑹《地表水环境质量标准》GB3838-2002。２、污染源与污染物本项目主要污染源与污染物是施工过程中运输车辆将产生不同程度的粉尘、噪音以及项目运营时产生的生活垃圾、生活污水、场地冲洗废水等，拟建项目无工业污染和化学污染。３、环保措施⑴粉尘本项目粉尘的形成是在工程建设期间。按环保标准和规定,通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克，控制粉尘对周围环境的污染。⑵噪音建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备选用和避免深夜作业（一般不超过晚上十点）来进行控制。⑶废水生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处理后实施达标排放。⑷其他废弃物▲生活垃圾。区域内设置垃圾站，生活垃圾和一般包装废弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往垃圾处理场实行垃圾无害化、资源化、减量化的“三化”处理。⑸项目建成后，积极搞好区域绿化，创造良好的卫生环境，减少噪声和粉尘污染。=3\*GB4㈢消防1、设计依据和原则①依据a.《建筑设计防火规范》GBJ16-87（修订本）b.《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90②原则a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。2、消防措施①区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。②平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。③室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。④电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。⑤设计时留出消防通道出口。⑥施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。⑦项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。⑧注意火警预防，将本项目平面布置图交予岳阳市消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。3、消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。4、消防器材本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。5、消防外协消防外协由开发商或物管与岳阳市消防支队协商解决。=4\*GB4㈣劳动安全卫生⑴为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防安全教育。⑵为确保人身安全，各住户、门店、商场对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。⑶加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环境的影响。⑷合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距离要求，从规划上防止各类事故。⑸充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒适的环境。⑹按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。六、项目管理=1\*GB4㈠建设工期本项目从前期工作开始至项目竣工运营，其项目实施期自2005年11月至2007年9月。项目建设工程从2005年11月开展前期工作，到2006年3月破土动工，2006年9月完成裙楼封顶，并展开销售宣传和预售。项目2007年3月主楼封顶并开始现房销售，到2007年9月大楼整体竣工验收。=2\*GB4㈡工程招投标⑴招标范围本项目建设的勘察、设计、施工、监理及主要设备、构件等原材料采购均为招标范围。⑵招标组织形式对勘察、设计、施工、监理及主要设备材料采购等各项招标活动均按国家有关规定采用委托具有相应资质等级的招标代理公司负责招标。⑶招标方式按以上招标范围的项目，一律采用公开招标。⑷招标公告发布根据国家招标法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。七、投资估算与资金筹措=1\*GB4㈠投资估算编制范围与依据１、编制范围本项目的投资估算范围包括：土地征用拆迁，前期工程、基础设施建设、建筑安装工程、公共设施配套、管理费用、财务费用、销售费用以及不可预见费用等。２、编制依据①国家及有关部委关于建设项目投资估算编制要求。②土建工程费用依据岳阳市造价办公室提供单位工程造价估算标准。③土建工程费用依据湖南省建委1999年颁布的单位投资估算表进行估算。④建设单位管理费、勘测设计费及其它费按国家计委、建设部、湖南省建委等有关文件计算。=2\*GB4㈡投资估算与资金筹措１、工程概况项目数量金额（万元）百分比（%）备注1土地费用3166.9m2957.0018.72建筑安装工程费用32000m22880.0056.253前期工程费用262.005.124基础设施建设费100.001.955公共设施配套建设费160.003.126管理费用160.003.127财务费用231.004.51贷款2000万元8销售费用190.003.719不可预见费用180.003.5210总投资5120.00100本项目总用地面积3166.90平方米，总建筑规模32000平方米。建筑物基底面积1754.00平方米，道路面积400平方米，绿化面积1000平方米。２、投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为5120万元，其中建筑安装工程费用2880万元，基础设施建设费用100万元，土地费用957万元，财务费用231万元，前期工程费用262万元，公共设施配套建设费用160万元，管理费用160万元，销售费用190万元，不可预见费用180万元。详见投资估算表表7-1投资估算表本项目需资金5120万元，融资方案为：自有资金2182万元，占42.62%；预售收入938万元，占18.32%；申请银行贷款2000万元，占39.06%。八、财务分析与经济评价=1\*GB4㈠销售分析本项目全部按销售考虑。地下层按均价2000元/平方米销售，群楼按均价4500元/平方米销售，高尚住宅按均价2500元/平方米销售，空中会所按均价5000元/平方米销售，累计销售额9401.75万元。详见下表。表8-1销售收入估算表单位：万元序号项目名称单位单价（元/平方米）销售量金额1销售收入万元9401.751.1地下层M22000.002265.00453.001.2群楼M24500.005100.002295.001.3高尚住宅M22500.0022655.005663.751.4空中会所M25000.001980.00990.00=2\*GB4㈡成本分析1、开发成本房地产开发成本主要包括开发建设成本、财务费用、销售及管理费用、不可预见费用。项目总开发成本（不含税金）为5120万元。=3\*GB4㈢利润估算及分析1、营业税金及附加表8-2销售税金及附加估算表单位：万元序号项目金额税率税额1销售收入9401.752销售税金及附加517.102.1营业税5%470.092.2城市维护建设税7%（营业税）32.912.3教育费附加3%（营业税）14.10经估算，销售税金及附加为517.10万元。所得税前利润估算及分析：开发商利润=销售收入-开发总成本-销售税金及附加=9401.75万元-5120万元-517.10万元=3764.65万元开发商成本利润率=（开发商利润÷总开发成本）×100%=（3764.65万元÷5120万元）×100%=73.53%销售利润率=（开发商利润÷销售收入）×100%=（3764.65万元÷9401.75万元）=40.04%所得税后利润估算及分析：所得税额=开发商利润×33%=3764.65万元×33%=1242.33万元所得税后利润=开发商利润-所得税额=3764.65万元-1242.33万元=2522.32万元=（2522.32万元÷5120万元）×100%=49.26%=（2522.32万元÷9401.75万元）×100%=26.83%本项目开发利润率为73.53%，销售利润率为40.04%；所得税后开发利润率为49.26%，所得税后销售利润率为26.83%。具有较强的盈利能力和较高的经营收入盈利水平。２、贷款偿还能力分析本项目贷款2000万元，主要用于建安成本。根据以上分析，项目实施后可实现所得税后利润2522.32万元，有足够的贷款偿还能力。=5\*GB4㈤不确定性分析1、保本销售量分析固定成本包括土地费用957万元、前期工程费用262万元、基础设施建设费100万元、建筑安装工程费2880万元、公共设施配套建设费160万元、财务费用231万元、不可预见费用180万元，累计固定成本为4770万元。变动成本包括管理费用160万元、销售费用190万元，累计变动成本为350万元。根据盈亏平衡公式BEP=[（固定成本）÷（销售收入-变动成本-销售税金及附加）]×100%=55.89%即项目只要实现55.89%的销售量就能保本，项目具有较强的抗风险能力。2、风险分析表8-７风险分析表项目成本及税金（万元）基准情况（所得税前）销售收入不变、成本上升5%成本不变，销售收入减少5%5%基准情况（所得税后）销售收入不变、成本上升5%成本不变，销售收入减少5%5%九、结论与建议=1\*GB4㈠结论通过对建设场地的区位、项目建设必要性、建设条件、市场预测、项目建设规模、资金筹措方式等的深入调查研究结论如下：1、项目建设场地是在岳阳市繁华地段南湖大道开发建设的商业黄金铺面，有利于加快岳阳市南湖大道街区的规范和发展，有利于优化岳阳市商业、服务业的结构和布局，给岳阳房地产业带来了新的发展理念，项目的开发建设符合城市发展规划，对推进岳阳市城市建设具有极积的作用。2、项目建设的场地周围城市配套基础设施齐全，有利于提供经济可靠的水电、通讯、交通、消防安全等建设条件，营造方便、安全、舒适、高效的商务、购物环境。3、项目的前期工作比较扎实，支持项目顺利建设的法律文件和手续等基础资料齐全。4、资金筹措和来源基本上落实。自有资金基本到位。5、项目建设的各项经济、社会效益等指标，均满足国家发改委、建设部关于项目建设的可行研究技术参数的要求。根据以上各个方面研究的成果，经过综合评估，认定项目建设区位条件优越，具有商贸发展的竞争力，具有抗御市场风险的能力，资金筹措基本到位，市政府有关部门的高度重视和鼎力支持。因此项目的建设是可行的。=2\*GB4㈡建议1、抓紧按规定和有关程序做好工程建设前期准备工作，按计划落实项目建设资金，确保工程顺利实施。2、高度重视项目的规划设计，做好多方案比选，坚持以人为本。营造一个高效、安全、舒适、便捷的人文环境。各功能区，其建筑造型、空间布局、功能组织、交通组织、环保安全等综合条件，应结合周边环境具有现代特色和显明个性。3、建设中引进竞争机制，通过招标形式择优选择施工企业、监理单位与设备供应商，以最合理的费用保证建设项目的工程质量和工程进度。4、进一步加大建设资金的筹资力度，加强银企协作，确保资金如期到位和项目顺利实施。目录第一章概述 4一、项目实施的背景 4二、项目概况 7三、项目投资者概况 8四、编制依据与研究范围 8第二章项目建设必要性分析 9一、愚人岛生态旅游区开发是宜昌发展生态旅游业的要求 9二、愚人岛生态旅游区筹建有助于清江流域旅游业的可持续发展 10三、愚人岛别墅群项目开发助推愚人岛生态休闲旅游区开发步伐 11第三章市场分析与市场定位 11一、国内别墅市场分析 11二、宜昌市房地产市场基本分析 12三、别墅群项目SWOT分析 13五、目标市场定位与产品定位分析 17第四章市场营销 18一、营销策略 18二、销售周期预计 20第五章建设条件与场址选择 20一、建设条件 20二、场址选择 23第六章项目开发与实施计划 24一、工程建设内容 24二、项目实施进度安排 28第七章投资估算与资金筹措 29一、投资估算内容 29二、投资估算 30三、资金筹措 31四、投资计划 31HYPERLINK"file:///F:\\准备修改传百度文档\\2013.6有问题需修改\