第35讲专题五土地增值税法

专题 土地（二）演（2015年考题改编202031日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含税销售收入万元。2008建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。（其他相关资料：转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60%，该企业选择简易计税办法计征增要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，计算需计算出合计数计算土地时该企业办公楼的评估价格计算土地时允许扣除的城建税及两个附加计算土地时允许扣除的印花税计算土地时允许扣除项目金额的合计数计算转让办公楼应缴纳的土地【答案及解析该办公楼的评估价格=8000×60%=4800（万元）【易错提醒】评估价格=重置成本价×成新度折扣率，不要遗漏成新度折允许扣除的城建税及两个附加=12000×5%×（5%+3%+2%）=60（万元）允许扣除的印花税=12000×0.5‰=6（万元）允许扣除项目金额合计数 +60+6=7866（万元）土地增值额=12000-7866=4134（万元） 位于县城的某生产企业2020年4月销售一栋旧厂房，取得 万元，因无法取得评估价格，企业提供了购 请计算该企业销售厂房计算土地时扣除项目金额的合计数。（采用简易计税方法计税计算转让厂房应缴纳的土地【答案及解析税金：销售旧厂房需要交=（1000-200）÷（1+5%）×5%=38.10（万元①城建税及附加=38.10×（5%+3%+2%）=3.81（万元②印花税：0.5万③契税：6万【易错提醒】契税别忘记，不能计入 】销售旧房时不能取得评估价格，能提供购 加计5%的基数（其他情况不适用）。【对比总结1】关于契税扣项转让新建房，取得土地使用权时支付 转让存量房转让有评估价格的存扣除（因契税已包含在旧房其原购入环物的评估价格之中节缴纳的契以扣除，但加计5%的基数【对比总结2】销售旧房及建筑物——税金的扣按评估 金额扣除印花税；不含城建税、教育费附加（地方教育附加）印花税、购入时的契税；不含（2）土地增值额=1000-38.10-260.31=701.59（万元）【易错提醒】计算土地收入应为不含收入应纳土地=701.59×60%-260.31×35%=329.85（万元）。一题多做，通关晋变 1：还有哪些情形按评估价格计征土 【答案】有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地隐瞒、虚报房地产价格的转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的【口诀旧房无价看，每年加计百分五，此时契税可加入。变 2：该生产企业应何时何地进行土 纳税申报【答案】应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在管申报纳税（二）精1.（2020年）某房地产开发公司是一般 （1）201618000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税（2）20163月开始动工建设，发生房地产开发成15000万元，其中包括装修费用4000万元（3）发生利息支出3000万元，但不能提供金融机 证明（4）20203月，该项目全部销售完毕，共计取得含税销售收42000万元允许扣除的有关税金及附加共计240万元，该公司对项目选择简易计税方法计缴）要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，计算需计算出合计数说明该项目应进行土地的原因计算土地时允许扣除的取得土地使用权支付的金额计算该项目应缴纳的额计算土地时允许扣除的开发费用计算土地时允许扣除项目金额的合计数计算该房地产开发项目应补缴的土地额房地产开发项目全部竣工、完成销售的，应进行土地的允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8000×（1+5%）=8400（万元）【知识 】土 主1.1.竣工、完成销售让的房地产建筑面积占整个项目可售2.筑面积的比例在85%以上，或该比例房地产开发项目未超过85%，但剩余的可售建筑面积3.经出租或自用的2.取得销售（预售）证满三年仍销售完毕3.申请注销税务登记但未办理地手续4.省规定的其他情主时（调整凡符合应办理土地增之日起90日内到主管办理手 通知之日起90日内，到主 办理手口项目卖完整体转，90内应缴纳的=42000/（1+5%）×5%=2000（万元）允许扣除的房地产开发费用 ）×10%=2340（万元）加计扣除 ）×20%=4680（万元允许扣除的项目合计金额 =30660（万元）增值率=9340/30660×100%=30.46%，适用税率30【】前期预缴的土地别忘记扣除（1）20183月，公司经“招拍挂”以24000万元取得该房地产项目的土地使用权，缴纳了契税关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的 （3）2020年6月项目实现全部销售，共取得不 入75000万元，允许扣除的有关税金及附加360元，已预缴土 （其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级 回答该公司办理土 纳税申报的地点计算该公司土 时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额计算该公司土地时允许扣除项目金额的合计数计算该公司土地时应补缴的土地【答案及解析允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=24000×（1+5%）=25200（万元）允许扣除的开发成本=15000万元 允许扣除的税金及附加=360万元；其他扣除项目金额 ）×20%=8040（万元允许扣除项目金额的合计数 + =53610（万元）增值额=75000-53610=21390（万元增值率=21390÷53610×100%=39.90%，适用税率变形1：如该项目开发两年后只了80%，是否需要【答案】无须变形2：如该项目有质保金200万元，未取得，请问如何处理【答案】不得【延伸】假如该房地产项目利息费用中有加息30万元50万元，房地产开发成本中有精装修房屋装修费用260万元，预提费用100万元，土地闲置费200万元，是否可以在土地前扣除【答案】除精装修房屋的装修费用260万元以外，其他项目均不可以扣 与项目配套的居委会和派出所用房、、停车场（库）、物———利息支出3000万元，并能提供金融机构的证明。其他条件同例题，请问土地时可扣除的 【2】计算允许扣除的开发成本和土地金额务必细心谨慎，不要算错，否则错一步，可能丢失三五分【延伸】假如房地产企业开发产品土地金额25200开发15000全部使用自有，没有利息支出，缴纳土地时应如何计算允许扣除的开发费用？ 变形4：假如房地产开发企业建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，说明应如何缴纳土地？【答案】免征土地变形5：假如房地产开发企业 计算，前期在乙县预缴1200万元，请问如何进行税务处理？——新增知识点凡不能按项目准确计算的