江苏大型城市综合体项目营销推广提报方案

xx项目思路沟通2014年6月18日关于新沂新沂交通区位优势得天独厚，是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，距徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在百公里左右。东陇海铁路与新长、胶新铁路，京沪、连霍、徐连高速公路、205国道与323、249省道在新沂形成三纵三横交叉网络。新沂区位新沂城市介绍新沂位于江苏省北部，衔接长三角、环渤海两大经济圈东陇海产业带中心节点城城市定位新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”、江北唯一的“三级一类中心城市。连续荣膺“全国最具投资潜力中小城市百强”，首次跻身“全国百强县”，位居第86位。区/县/市2011年GDP（亿元）2012年GDP（亿元）GDP涨幅常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）新沂市301.437323.76%91.8540609.76460.85人均GDP水平（美元）所在发展期发展需求发展方式800-1000启动期生存需求起步发展

单纯数量型1000-4000快速发展期生存改善需求兼顾快速发展

以数量为主，质量为辅4000-8000稳定发展期改善需求为主平稳发展

以质量为主，数量为辅8000-10000减缓发展期改善需求为主缓慢发展

以质量为主的综合发展区域生产总值稳步攀升2011年起，新沂市人均GDP超过4000美元，经济发展模式从生存改善需求兼顾开始过渡到改善需求为主。目前，新沂房地产房地产开发已步入稳步发展阶段，从质量为辅过渡到以质量为主，对商业开发的品质走向也提出了进一步优化的需求。城市商圈分布与市场环境

南京路与钟吾路商圈：新沂传统核心商业区，聚集了新沂最主要的零售项目，百货商店、大型超市、专卖店及专业店等云集，是新沂市民日常生活消费最为偏爱的区域；白马转盘：购物中心和大型娱乐餐饮为主，是新沂最主要的餐饮、休闲娱乐区域；大桥路：以家居建材为特色的新兴商圈。由于苏北建材物流中心和国际商贸城的聚集使大桥路商圈整体业态以家居建材为主。新沂目前已经形成了以南京路商圈为中心、钟吾路商业街为轴线、贯穿白马转盘商圈和城南的建材物流中心两个区域商业节点的“一心，一线，两点”的市场格局。核心商圈与主力百货店

以南京路、钟吾路为集中商业街，以新天地、金三角步行街为商业繁华地带。本案正处核心商圈，商业氛围浓厚，发展优势明显。项目名称

总面积营业额品牌档次代表品牌铺位面积段租金停车位百货大楼8000㎡8000万元低档国美电器80-100㎡4元/平/天无温州商城12000㎡14000万元低档乐天玛特30-40㎡6元/平/天20个华联生活广场10000㎡17000万元中低档华联超市、杰克琼斯、veromoda30-40㎡6元/平/天40个

该区域虽然为城市级商业中心，但目前仍主要以普通服装、电器卖场，中低档次品牌专卖等中端商业为主，档次不高；而满足高端消费需求的场所明显缺失，未来高端商业市场潜在空间大。

新沂市商业能级判定从目前整个新沂市商业发展现状来看，主要以市中心沿街商铺和世纪广场周边的商铺及购物广场为主，且较具规模商厦零售业态比例都达到了90%以上。同时，在建物业也无大型购物中心项目。遵循商业发展轨迹判定，目前新沂市的商业正处于由沿街商铺及百货商场向购物中心过渡的发展阶段，商业能级属需求衍化型阶段。沿街商铺百货商场MALL/综合体城市生活休闲中心在风光数十年后的21世纪前期遭遇挑战，传统商业的盈利率无法支撑起该类商业物业形态再扩张、发展的负担。超市兴起，倡导自由购物的理念，最大贡献是给零售业态注入工业制造业的文化要素，对传统百货业带来了冲击。以shoppingmall为代表，追求一站式购物消费理念。着眼于满足大众日益增加的精神文化的多元化需求。以“体验经济”为基础，着眼于改变生活方式、提升生活质量的体验式消费、休闲娱乐成为商业消费的发展趋势。国内商业能级发展一般规律：商业市场发展趋势目前,新沂商业处于由沿街商铺及百货商场向大型一站式购物中心过渡的发展阶段，下一轮将迎来体验经济型生活休闲中心的发展周期。关于雨润雨润商业精于商业运营七十余年南京中商（集团）始建于1936年，是拥有七十余年悠久历史的“中华老字号”企业，现已发展为多业态并存、跨地域经营的现代商业集团、A股上市公司（股票代码600280）。

目前，集团公司旗下拥有11家连锁百货店、3家仓储超市，总营业面积近100万平方米，年销售额超120亿元。

其中，位于南京新街口核心商圈的中央商场，经营面积近7万平方米，单店年销售达41亿元，居全国百强店前四位。

源于南京中商，跨时代的商业巨擘专注商业综合体，为城市未来而生雨润现代商业，专注商业综合体，致力于打造集连锁百货、国际院线、文化休闲、主题娱乐、儿童体验、商业街区、美食广场、酒店、住宅于一体的一站式城市生活中心。整合全球资源领跑中国商业专业运营团队，领先管理模式雨润现代商业集团作为能够全面提升城市功能和形象的运营商，集合多业态的专业能力，进行专业化的经营和管理，实现区域和物业的快速增值以及城市商业的繁荣。

作为具有前瞻性的商业发展商及营运商，培养了一支专业运营管理团队，采用国际先进的商业运营管理模式，形成了包括项目选址、开发和招商运营的商业地产较为完整的产业链；集中优质商户资源，通过对商用物业产权的长期持有，实现可持续的统一管理，并会不断优化业态组合，加大形象宣传，提升经济效益的同时，与合作伙伴一起分享城市和区域发展带来的丰厚回报。徐州雨润中央广场淮海经济区核心商圈首席都市综合体预计开幕时间：2015年5月项目简介：徐州市政重点工程项目，未来交通换乘枢纽和未来轨道交通1号线2号线的停靠站。项目雄踞徐州中心商圈的核心地段，总建筑面积约52万㎡，总高度259米。是集高端购物中心、超五星级酒店、5A甲级写字楼、酒店式服务公寓于一体的高端商业综合体。一期YOVO时尚街区开幕时间：2012年10月项目简介：悠沃时尚街区位于彭城国际广场副广场地下，是以日韩时尚街区为蓝本，在徐州满目高端的商业版图上抹一笔年轻化、特色化、世界化的炫彩，塑造出可以成为城市名片的全新商业街区。新沂雨润广场将成熟的第三代综合体模式引入新沂雨润广场占地近5万㎡,规划总建筑面积近20万㎡。首次将第三代城市综合体商业模式引入新沂最核心商圈，彻底颠覆传统商业地产观念，为新沂市民提供娱乐、休闲、餐饮购物全业的一站式的购物环境。中央百货强势入驻聚集9大精品业态购物百货中心、国际品牌超市、国际数码院线、国际健身中心、美容休闲中心、KTV、动漫娱乐城、时尚街区、品牌餐饮。成为新沂唯一“全客群、全龄层、全天候”的商业综合体。整合全球资源领跑中国商业——品牌战略联盟，携创商业传奇关于项目项目整体情况数据来源：《20130628-新沂雨润报规文本一期.pdf》本项目于2013年12月21日盛大开盘，目前正在销售的是地下负一层550间商铺，总货值约2.1个亿，截止到6月2日，累计认购套数268套，累计认购面积4340.12，累计认购金额约为8522.60万元；累计签约250套，累计签约面积3995.82，累计签约金额73365111，累计实收款50890111元。目前销售情况关键词：在售550间商铺，货值2.1亿已认购货源单价：认购总价/认购面积=8522.6/4340.12=1.96万元一期可售总面积：=一期地下总面积-美食广场-自营面积=14148-2340-1245=10563㎡一期剩余待售面积：=一期可售总面积-已认购面积=10563-4340.12=6222.88㎡剩余货值：6222.88*1.96=12196.84万元数据来源：《雨润广场开盘营销方案（终稿）.pptx》近期工作重点解决沿河21间大商铺的销售问题解决内铺20万~40万232间商铺的销售问题媒体渠道根据现在市场低迷情况重新梳理销售策略及项目定位重新梳理，应对现在市场状况最终实现：根据现有货值，年底前再完成8000万任务年底前再完成8000万任务，如何实现？如前篇所述：当前剩余货值约12196.84万元，只需完成剩余量的66%即可完成当年任务！即：依据甲方所提供的数据，完成剩余面积的66%即可完成当年任务=6222.88*0.66=4107㎡。销售任务分解注：由于甲方未能提供详实的房源销控信息，我司仅了解到当前剩余货源为沿河21间大商铺+内铺20万~40万232间商铺。故，我司依据已掌握信息，建议为实现年底8000万元的销售任务，应走抓大放小的营销策略。抓大放小一对一大力抓沿河大户型：沿河商铺面积普遍偏大，非一般客群所能接受，投资此类商铺的客户必定是具备强有力的资金实力的人。因此，针对该类客户应组建专门的VIP一对一“客户经理”。与内铺普通投资群的服务标准，跟客技巧有所区别。做到重点客户重点抓！放大渠道跑量内铺小户型：从目前销售比例来看，内铺的小户型无疑是最受欢迎的，究其原因，与其小面积低总价很很大关系！对于该类产品，具备投资实力的客户基数较大，前期的招商及认购成绩也说明只要继续放大宣传渠道，深化客户认知，就可以做到持续跑量！销售战略战术配合那弃么，如何做才到抓大槽放小？销售策捡略及项夜目定位滤重新梳奸理媒体渠塘道根据观现在市苗场低迷柄情况重姜新梳理抓大：项目定位雀重新梳理城市主干想道，商业彩最核心本项目的砍地段优势须毋庸置疑牧，南侧的星水系景观罪更是画龙昌点睛，沿搏河大面积裕商铺在全待新沂更可拿谓是绝对寇稀缺的高闪端产品！沿河商谱铺的定茧位在与腊主体商拐业有所缘瑞承接的滤同时亦雷可自成只体系，醒我司建呼议将沿务河商业删打造成撤为：新沂首席承时尚轻餐残饮商业街。轻餐饮一般是驼指：不嗓需要厨躺房明火违灶台、伟油烟排枯放较少滚的餐饮娘业轻锁餐态育称之为吗“轻餐偷”，一赏般多为圾西餐、新商务餐折等。示意图他山之石——徐州滨女湖新天曲地徐州滨株湖新天尤地项目橡发展特况色的“身风景时婆尚经济剧”，涵盖盖吃、骂喝、玩醋、乐、匀逛五大潜主题，勿集休闲骗娱乐、绘特色酒输吧、商瘦务休闲司、中外切特色料疗理等于青一体，恳着力打凳造云龙螺湖北岸姓充满活嫂力的时嘴尚动感导从容一宗线，使阁其成为咽云龙湖辱边最受朝市民欢爷迎的时袍尚休闲农街区。他山之葡石——徐州滨棵湖新天陵地抓大：销售策略英重新梳理关键词：犹重点跟踪练、一对一伶、VIP客户经理对策：成立VIP客户经君理团队弯，成员街应具备唉以下能却力：具备一斩定的高嫁端客户疤资源了解高端思人群投资竟习惯有一定的役金融投资载理念和技晋巧能够与高庄收入人群南对话，了颈解其心理较高水峰平的仪腹表仪容底及行为未习惯抓大：媒体渠道使重新梳理高端客炮户：如伤何找到稳他们，句告知他薯们？联合：各商业协墓会各豪车车聪友会各高端私条人会所各高端狂消费场耳所……动作：组织国学滩论坛红酒品箩鉴会商业领屡袖会议投资或腔管理讲位座……1、强调寻项目区发位优势项目地炮处南京友路、钟啦吾路商诊圈中心核区，区列域交通敢便利、弃人流密剖集、商行业氛围点浓厚，肝使项目味具有绝厨佳的地魂段优势租。2、强调填项目品雕牌优势雨润商洽业源于刚南京中晋商集团话，在江际苏地区菜拥有极挤高的知连名度。驰使项目公在新沂蜻地区具训有不可昼比拟的滋商业品养牌优势塌。3、强调济主力商扎业优势在推广过仓程中重点甲突出主力瓜商业，以贡大超市、拥大影院促谎进铺面销针售的同时熔，进一步后提高项目接整体档次折，增强吸蓬引力。放小：推广思想坡和原则关键词：盈广撒网、笼多蓄客、厨许愿景、扑勤引导对策：广撒网：给渠道占领软，市场发吧声！常规库线上及线真下媒体的胸全面铺开康！多蓄客：面内铺小面跳积低总价惯的产品受键众范围更勇广，手中咽有积蓄有缺投资欲求翁的客户均珠可作为目后标客户，舰需将所有蚁具备投资辩能力的客时户蓄水进贿来。许愿景：键依托雨润栽实力、主苹力商家入要驻、地段敲优势等因顾素描述本换项目未来腥投资潜力挺巨大，许项之以愿景喂。勤引导鲜：多批张次多节点点的各插类活动相，集聚她人气，肥保持项乡丰目人流鸽聚集的信外在形拢象，引身导全市厚关注，得引导商餐业聚焦稼。放小：销售及围推广策金略重新也梳理广撒网：歌工地围挡吓画面项目围挡除起到展示项目及品牌形象的作用外。对项目招商成果应有一定展示，提升客户对商业运营优势的信心。广撒网察：售楼哲处看板据、高炮对现有户外媒体内容进行更新，将招商成果信息引入宣传主力位置，增加主力商业入驻信息宣传，提升项目商业号召力。并保留部分看板做项目形象维护使用。广撒网：板道旗、公精交更换现炸有道旗矿画面，剩增加卖暗点信息理。并对项捐目商业偏形象进将行展示族。主流媒遵体组合强势导入公项目信息窝，释放品变牌价值，行突出客户测渠道媒体选择眼：户外：剃户外看从板网络：须新沂论单坛、钟超吾网其他：串电视台觉、电台渠道：短昂信、DM广撒网：呆主流媒体芹组合爆炸新铜闻信息珍，引领未城市话猎题，释讨放招商租信息广撒网程：新闻芦媒体配知合借助新的闻媒介港作用，助与新沂拾较有影退响力的科新闻机币构合作愧，以软葬性广告陪形式专弦项专版筑报道，绑争取潜省在的客图户群，遇使项目胀在区域枪内得以枣迅速推滤广。加强与滥新兴媒蜓体的深叫度合作煮，特别济是自媒柳体、点继评APP等各类移初动浏览应西用网络媒体台相比传统朴问题拥传表播范围广含、保留时析间长、信圈息数据庞拒大、开发妨性强、交秃互性沟通危性强、操还作简单方具便、成本冒低廉效率逆高等诸多思优势。目前，嘱可用于莫项目宣谋传的新晨兴媒体犬主要包以括微博懂、微信晕、点评醒等各类顷应用。广撒网市：新兴萌媒体配走合通过商会、行业协会等商业组织购买该区域主要商家的联系信息，并通过电话Call客及短信平台进行宣传。通过对目标商家的邀约，针对意向客户开展上门推介，赠送项目资料，并针对大客户制定相应的购铺优惠条件。广撒网：浙电话与短狭信平台配落合多蓄客：遭入驻商家唉资源挖掘除此之外的重点客户：前期招商已深入挖掘了新沂、徐州及邳州地区的大量商业客群。项目招商中的入驻商家及意向入驻商家，均为对项目未来前景较为认可的实力潜在购买人群。通过对招商客户的梳理，可快速筛选出一批对项目有较强信心的潜在客户。通过对该类人群的深度挖掘可形成一批高质量的购铺客户群体。内铺小面唤积低总价遗的产品受宏众范围更队广，手中六有积蓄有摆投资欲求坛的客户均息可作为目抬标客户，传需将所有饶具备投资磨能力的客愿户蓄水进样来。勤引导圾：多节序点、多缘瑞批次商排业预热撑活动与商业大象亨为邻，练品牌商家其签约会目的：依托主洪力商业躬许之以崇商业愿旁景时间：待确定几现家主力商税业签约日地点：现场售楼棵处广场邀请人员滩：招商入蒸驻业主律，已积纳累客户物等勤引导角：多节脖点、多长批次商饱业预热江活动与成功人腹士为邻，房诚知名商家厉商业运营补论坛目的：邀请徐呆州YOV赔O或新沂她当地的驻成功商怀家进行共讲座，耽吸引人辩气，传蔑授商业悲致胜秘随笈。促听进商铺嫂销售。时间：视客户凝蓄水情金况而定地点：现场售楼圾处广场或彻租赁酒店骂会议室邀请人裁员：招商入怠驻业主蒜，已积泄累客户阔，全城退商业经呆营者，菌商会等与爆棚人惕气为邻，糟精彩活动粪游园会预热活始动——夏季乘凉熊夜爽口膊啤酒节今年夏季辞最火的就崇是巴西世购界杯，世拒界杯也带远来了无限巴商机的夜孤经济。徐州三骄胞广场哑项目充傻分利用稳世界杯昼的机会换举办广船场活动唱，每夜拿都有球世迷至项述目地观家看球赛晴畅饮啤固酒直至渔天亮！我们项津目或许副赶不上燃世界杯悲的步伐流，但至豪少可以起