二阶段清华紫光科技城项目定位与产品建议报告

清华紫光科技城项目定位与产品规划、物业服务建议报告|克而瑞城市运营事业部2015年06月|第一章第三章市场分析小结产品规划建议0365content目录Part1项目整体规划建议Part2道路交通体系建议Part3建筑风格及立面建议Part4园林景观建议Part5特色园区打造建议第二章项目定位建议25Part1项目竞争策略分析Part2项目整体定位建议Part3项目价值生长与客户定位Part4项目客户定位第四章物业服务建议144Part1市场分析小结创新驱动发展，科技引领增长成为国家产业发展重要战略顺应国家战略及产业趋势，发展科技创新产业，是项目发展主方向！市场分析小结/战略背景国家自主创新能力建设建设国家重大科技基础设施战略性新兴产业制造业现代服务业能源交通和运输产业企业技术创新高等院校和科研院所创新企业创新主体，完善产学研协同机制人才创新主力要素整合加大科技投入科技成果导向提高企业创新能力山东强化科技支撑大战略大趋势中国制造2025指导思想发展主线：加快新一代信息技术与制造业深度融合主攻方向：智能制造战略任务和重点提高创新能力加强关键核心技术研发提高创新设计能力推进科技成果产业化重点领域突破发展新一代信息技术产业新材料“创新”“研发”“信息技术”中国产业趋势关键词济南：经济不温不火，亟需引擎刺激山东省GDP位于全国第三，名副其实的经济大省山东省GDP比重占全国9%，仅次粤、苏2014年人均GDP排名依托山东经济大省，省会济南有底气，济南经济发展？VS济南经济总量仅为青岛60%，人均GDP省内第六济南，作为山东的省会，需要一剂强心针！市场分析小结/城市特征东西发展不均衡，西部升级迫在眉睫济南城市产业东西“双核”新格局西部新城羽翼渐丰，起点更高，飞得更远东部新城齐鲁软件园等产业效益已现，CBD逐渐成形行政区GDP（亿元）人均GDP（万元）东部新城历下区1010.613.09历城区768.26.69高新区54821.92西部新城槐荫区357.77.33长清区2514.24东部与西部新城所在主要区域对比一直以来，济南西部发展都与东部有着相当的差距，产业发展不起来，配套设施跟不上。而东部，齐鲁软件园和高新区以及济南新的政务中心决定了济南东部在将来很长时间都将占据济南城市新地标，济南城市科研中心的地位。以至于在济南，买房一直有着“往东不往西”的传统意识，城市发展的天平正不断往东部“一边倒”地倾斜“往东不往西”的城市西部，必须出现产业价值领跑者，与东部齐鲁软件园形成产业“双核”，方能实现城市空间有质量地扩张，驱动城市整体转型升级市场分析小结/城市特征创新谷作为济南西进核心载体，项目或为触点市场分析小结/城市特征北京市上海市济南市天津市南京苏州河北京沪经济走廊——“创新谷”依托交通、人才、环境优势，成为济南承接京沪走廊产业转移的桥头堡，亦是济南城市发展战略中“西进”战略的重要发展载体，支撑济南西部新区崛起的重要增长极“创新谷”规划大愿景承上——承接北京、上海等经济发达地区的高新科技产业转移启下——在“新常态”下全省传统产业的转型升级、提质增效对研发的需求非常迫切，创新谷规划建设成为各行业研发中心聚集区、产业升级转型的动力源自发——集聚响应国家“大众创业、万众创新”号召，成为济南市乃至山东省战略性新兴产业、创新创业力量的重要策源地城市发展动力不足无爆发性引擎结论2结论2城市东西发展不平衡西部亟需产业价值领跑者市场分析小结/城市特征项目发展启示——济南城市经济提振寻求突破口；西部区域价值洼地面临发展契机；项目可通过具备核心竞争力的科技产业集聚发展，引擎西部价值提升，从而推动城市经济转型国家科技创新产业发展大趋势结论1济南市场相对健康：供求均衡，去化周期7个月全国24个重点城市商品住宅供求比及库存消化周期（单位：万㎡，月）能级城市月底存量同比消化周期同比能级城市月底存量同比消化周期同比一线北京104232%17.627%二线苏州78915%16.010%上海92934%14.240%厦门29921%22.3243%广州96431%14.036%福州34239%17.351%深圳448-14%9.1-53%济南47334%7.1-2%合计338323%13.914%合计1264919%19.025%二线长春123724%31.750%三四线常州727-10%18.5-20%长沙159334%16.420%惠州27232%11.9-2%贵阳73323%16.945%清远37327%17.614%杭州116517%20.3-20%无锡8750%24.1-19%合肥49320%8.573%徐州658208%24.2210%南昌35140%15.3186%中山139619%24.2-9%南京67754%11.271%烟台82326%43.445%青岛163715%25.48%合计512421%22.95%沈阳286011%39.85%总合计2115620%18.719%济南存量去化周期约为7个月，远低于15个月警戒线济南供求稳步增长，整体供求相对均衡备注：消化周期（消化周期=存量/前三月月均成交量），存量数据采集截至2015年3月底商品房整体供求稳步增加，成交均价相对稳定，供求比在1,2左右，供求相对均衡。健康的房地产市场为项目开发奠定了良好的基础！市场分析小结/房地产市场特征长清市场起步晚，较封闭，供大于求长清市场2011年开始活跃，整体供大于求长清市场占济南比重稳步增长，但仍较为封闭商品房成交占济南比重逐年增长，2014年达6.64%。客户结构以长清为主占70%，市场较为封闭。市区客户以改善为主。错过地产高速发展十年的长清需要新引擎带动！长清市场发展较慢，2011年供应大增，2014年成交量可达63万㎡市场分析小结/房地产市场特征创新谷产业发展和R1线规划，区域发展迎来新契机创新谷规划作为济南高新产业的增长极，将成为带动长清区域发展，助力济南城市发展新格局塑造的推动着。济南第一条轻轨R1线，未来自创新谷至济南西客站通过R1线仅需8分钟，极大改善区域交通现状，方便区域人口的导入。市场分析小结/房地产市场特征济南房地产市场相对健康奠定项目良好的开发基础结论1结论2结论3长清市场起步晚，市场封闭，客户以区域内为主创新谷和R1线为区域发展带来了新机遇市场分析小结/房地产市场特征项目发展启示——区域房地产市场客源圈层需突破，项目可依托区域产业及交通规划利好，通过产业集聚提升价值、通过生态人文塑造特色，激发市场热度、突破客群结构，推动客源升级！抓住人力资源及成本洼地的核心优势，吸引京沪产业转移北京市上海市青岛市济南市京沪经济走廊天津市南京苏州河北抓住济南人力资源及成本低地的核心优势，是济南吸引京津企业外溢有力支撑市场分析小结/产业发展分析三大支柱产业已形成，济南产业发展看高新01汽车产业建成国内最大的重型汽车研发生产基地和具有较强竞争优势的轿车、摩托车生产基地。02电子信息制造业以计算机整机及外围设备、网络通讯设备、元器件、工业电子和消费电子为重点03机械装备业着力提高研发设计、核心部件配套、加工制造和系统集成水平，建设具有核心研发能力的机械装备制造业基地济南已形成汽车、电子信息、机械装备三大主导产业高新区集聚电子信息、生物医药、物流等高新技术产业高新区中心区孙村片区两河片区庄科片区综保区区域产业现状功能定位/重点发展高新区中心区电子信息、生物医药、高技术服务业信息服务、生物技术服务、科技孵化、商务会展、高技术服务业高新区孙村片区电子信息、交通装备、发电输配电高端装备制造业、电子信息产业高新区两河片区生物医药生物工程、医疗器械、医药销售物流、生物制药高新区庄科片区信息产业电子信息、高端软件、集成电路设计、高技术服务、文化教育产业综合保税区半导体、生物医药、新材料、仓储物流、出口加工、总部经济光电子、集成电路、生物医药、国际物流产业市场分析小结/产业发展分析长清经济基础弱，产业现以加工制造业为主长清产业基础薄弱，GDP仅为济南第九产业集聚在经开区和创新谷，目前仍以传统制造业为主商品房整体供求稳步增加，成交均价相对稳定，供求比在1,2左右，供求相对均衡。包括核心区、归德现代物流产业园、万德机械装备配套产业园、张夏压力容器产业园、崮云湖创新科技产业园、平安现代农业产业园“一区五园”济南经济开发区聚合生产制造、研发设计基地、中试成果转化基地、企业总部、产品展示中心和生产性服务业的产业综合体联东U谷以工业设计为主导，成为省、市及国家级科研机构、总部基地及软件研发、服务外包型企业聚集的新型研发办公基地数娱广场高端研发、成果转、智能系统（嵌入式系统）研发、“云物”应、信息服务创新谷长清的发展需要提高产业能级和层次！市场分析小结/产业发展分析IC、电子信息、新材料等三大产业具备良好的产业发展基础、资源及空间产业类型产业扶持基金发展现状济南分布区域产业发展建议1集成电路2000亿元全球进入平稳发展期，行业集中度越来越高，济南产业环节接种在设计环节国家信息通讯创新园（CIIIC）建议发展依托展讯锐迪科资源以智能设备集成电路为主导2电子信息没有设置单独产业基金以项目扶持为主软件与信息技术服务业发达，硬件较弱以国家信息通讯创新园（CIIIC）为核心，创新谷也是重要布局建议发展以集成电路为核心，拓展电子信息其他领域3互联网及相关产业没有设置产业扶持经济热点行业与领域电子商务是比重最大的区域高新区及长清机会型产业伺机发展4跨境电商政策扶持，但没有设立产业基金起步阶段以保税区为主不建议发展5生物医药每年100亿元重大新药创制资金战略新兴产业，济南生物医药企业62家集中在济南药谷机会型产业济南药谷作为济南集中发展区域，项目不作为主力产业大力发展6文化创意目前已经安排专项基金192亿元文化创意产业占济南GDP比重达7.1%，成为济南重要的产业支柱全市发展，以高新区发展最好机会型产业结合“双创”政策，大学生创新潜力7新能源以采集和供给补贴和消费补贴为主济南以太阳能光伏产业为主要发展方向以高新区、明水经济开发区、和长清为主要发展地不建议发展长清规划节能环保产业园，并且环保产业以大企业厂房为主，不适合区域发展8新材料-山东省新材料发展全国前列，济南是晶体材料、高分子材料等的重点发展区域新材料产业园、明水经济开发区建议发展与电子信息相关的新材料领域市场分析小结/产业发展分析确立以IC产业为核心，以软件信息服务与新材料产业为重点的产业发展体系市场分析小结/产业发展分析产业政策自主创新科技支撑成果转化济南产业科技研发带动转型发展紫光资源从控股展讯、锐迪科等企业入手，实现链条招商产业发展围绕集成电路产业发展电子信息、新材料等关联产业产业园市场针对性竞争策略核心产业重点产业集成电路产业软件与信息技术服务业集成电路新材料产业机会型产业文化创意产业互联网产业生物医药金融培训法律……服务性产业济南产业园区市场“红海”，寻找突围之策市场分析小结/产业发展分析从主要产业园区项目分析，济南产业园区在售体量约227万㎡，总存量约1518万㎡，市场化园区（联东U谷、时代总部基地、鑫茂齐鲁科技城、海那城）年均去化量约29万方序号项目名称产业/办公总建面（万㎡）供应量（万㎡）成交/租赁量（万㎡）在售/租赁存量（万㎡）潜在供应量（万㎡）总存量（万㎡）备注政府主导开发项目1国家信息通讯创新园23311010010123133——2创新谷孵化器4516.488.428.637——3创新谷加速器98446385492——4汉峪金谷420270162108150258——5济南药谷74273.14132.1668.9701产业园规划10000亩6数娱广场12127505——7大学生电子商务创业园0.80000.80.8起步8中大电商产业园5.25.214.204.2转型中9环保科技园9.69.69.6000成熟园区/租赁10凯贝特高新产业基地555000成熟园区/租赁11历下软件园665101市区老园区市场化项目12联东U谷·济南长清国际企业港2001798183191——13时代总部基地2822.519.82.75.58.214鑫茂齐鲁科技城10030219707915海那城1698178合计1920.6629.8402.4227.41290.81518.2产业生态体系的建设与产城互促发展是项目脱颖而出的两大关键代表园区产业/办公总建面（万㎡）主导产业项目竞争策略国家信息通讯创新园（CIIIC）233软件、集成电路、数字化装备、网络通讯、信息服务外包政府开发，政策扶持较强，本项目可以在差异化产业发展、产城发展方面与之竞争总体而言，目前济南市的产业发展载体以单一园区的为主，缺乏产城互动支撑，产业生态体系的发展受到制约创新谷孵化器45科技服务业：研发设计、信息技术、数字内容、电子商务服务业云计算、物联网、移动互联网产业定位模糊，在初创和成长企业存在竞争，项目可以在园区运营服务，政策优惠和产业集聚方面与之竞争创新谷加速器98新一代信息技术：云计算、物联网新兴高科技企业：电子商务、智能装备、软件服务外包和文化创意产业定位模糊，在初创和成长企业存在竞争，项目可以在园区运营服务，政策优惠和产业集聚方面与之竞争济南药谷742生物医药以生物医药产业为主，主导产业不同汉峪金谷420金融商务、总部办公、商业服务、科研办公主导产业与企业客群差别较大，竞争较弱联东U谷·济南长清国际企业港200电子信息、生物医药、精密机械、能源环保以厂办为主要载体，产业政策主要为济南经开区政策，项目可以在具体行业优惠政策、配套设施、品质产品等方便与之竞争时代总部基地28电子加工、机械、汽配主导产业不同，不存在直接竞争鑫茂齐鲁科技城100新材料、生物医药、电子、医疗器械主导产业与企业客群差别较大，竞争较弱海那城16商务总部主导产业与企业客群不同，竞争较弱市场分析小结/产业发展分析产业集聚、配套完善、服务支撑是各方主要诉求点政府济南产业发展概况——高新区是济南产业发展的先行区，已形成电子信息和医药产业发展集群。软件与信息服务业业发展突出，软件企业多由济南自身培育，具有自主知识产权。济南的优势主要在人员成本、土地成本、土地拓展空间、自主知识产权以及高校众多，教育资源丰富。创新谷优势——创新谷定位于京沪高铁沿线的高端产业承接地，作为济南重点布局发展区域，依托长清大学城，软件与信息技术服务业则是全市重点发展产业，在政策扶持与优惠上也具有明显企业现状满意度——对现状办公环境、周边配套、产业集聚水平方面满意度均较低企业特点——集聚性项目相关产业企业多集中于齐鲁软件园，集聚地较为单一选择现区域原因政府规划、企业战略、成本、人力资源等原因企业对园区需求——产业集聚希望产业上下游链条完整，有龙头企业引领；配套环境希望停车场、食堂、宿舍等配套齐全；资源政策对人才资源及其素质有一定的要求高校就业创业——由于长清对毕业生需求较少或与专业不匹配，留在长清学生数量较少，毕业生偏好往市区发展；各学校创业氛围均较弱，创新能力较差校企合作及产学研——济南高校普遍与企业开展了实习合作，在转化就业、提高学生实际操作能力方面有一定积极作用各高校均设立了与学校优势专业相关的产学研平台园区及产业发展需求——在信息技术产业的发展上，提高研发创新环节的支持，加速在产学研平台上科技成果的转化，达到“以研引产，以产促研”的效果毕业生的就业和需求方面，可以建立对口的专业人才培训输出通道，同时，区域完善的居住、商业、休闲娱乐等城市功能的完善是人才留驻的关键要素市场分析小结/产业发展分析对项目发展期望——借助龙头企业的产业带动力快速发展IC产业链条，集聚相关产业的发展，并通过完善的城市功能配套的打造成为产城融合的国际标杆从产业、产品、运营等层面借鉴国内成功案例张江集电港浦东软件园恒生科技园区域市场补充发展路线——从大区域产业办公市场着眼，实现办公产业市场的物业补充和提升多元产品满足市场需求——产品多元从400-600㎡小面积办公到1500-5000㎡的企业总部独栋，满足不同企业的多种需求配套齐全服务中心、会议中心、展示中心、商务酒店等一站式商务配套景观价值提升物业价值——确立园区生态价值景观，以此为核心进行圈层式物业产品布局，开发强度由低到高旗舰企业塑造品牌标杆——低层化、品质化、大面积，大型品牌企业导向，确立项目的标杆地位优化产业，聚焦链条着眼于四大电商相关产业发展，着力于产业链条的上下游延伸发展，形成产业生态圈服务价值提升载体价值通过产业、企业、生活等多方位服务价值平台的打造，实现园区整体软性价值的提升生态化理念打造资源生态化+产业生态化+企业生态化市场分析小结/案例借鉴分析大学密布，山水相依，人文与生态是区域的气质！本案山东劳动技术学院山东中医药大学齐鲁工业大学山东女子学院工艺美术学院山东师范大学山东交通学院山东工会管理干部学院山东艺术学院济南幼儿师范长清湖徕佛山马鞍山园博园长清湖园博园马鞍山徕佛山山水环绕之地生态人文之域市场分析小结/本体分析——1800亩产业新城，宏大的项目规模提供产业功能与城市功能的复合发展空间，产城的统筹发展成为区域价值的提升的前提保障清华品牌，紫光实力，项目塑造核心优势的有力支撑！市场分析小结/企业品牌分析序号核心价值点核心价值描述01文化传承秉承清华、紫光品牌文化精髓。02产业资源紫光集团下属企业，国家核心高新技术企业，展讯、锐迪科、华三通信、紫光股份、清华同方等控股科技企业03清华资源教育资源（清华附小、附中、清华高等教育及培训资源等）；医疗资源（协和医院等）。04专业团队具有清华教育背景的专业人才的核心团队，及各专业人才汇聚。05科研技术整合清华科研机构，搭建科技成果转化、技术交流、信息共享平台。06服务运营建立专业服务运营体系，聚合产、学、研、金、政创新要素，为园区提供基础服务与增值服务。国家520家重点企业之一国家重点高新技术企业国家863计划成果产业化基地全国电子信息“百强”企业从企业/科研/教育/医疗/人才等五大渠道塑造企业品牌的价值支撑清华体系紫光集团科研国际接轨品牌国内领先教育世界水准企业全球视野资源专业整合产业行业领先1.区域交通优势及济南成本优势三大价值支撑项目发展启示2.区域学院人文气质与生态环境3.企业的品牌价值与核心产业资源1.济南及长清产业升级转型的大机遇2.企业、政府等各方对于产业集聚和完善配套的诉求3.弥补目前市场产业园区的不完善市场分析小结/发展机遇分析以成本优势吸引京沪产业转移以紫光资源打造产业核心触点以完善配套形成产城优势支撑以IC产业带动产业经济升级三大空间机遇挖掘项目发展机会！Part2项目定位建议项目竞争策略分析在项目的发展优势机遇及规划目标的分析基础上，确立项目市场领导者的整体竞争策略项目定位建议/竞争策略分析企业影响力弱强市场实现能力弱强领导者机会主义者跟随者挑战者—开发运营商有一定实力—强调产品的特色和价值—向领导者挑战，改变游戏规则—强调新的评估标准—即“市场投机者”—瞄准市场空隙—达到目的后快速撤离—与标杆项目有相似资源—市场需求大—借势上位，共生共存—以小博大，价格战的制造者—定义游戏规划—树立市场标杆—有较强客户号召力和市场影响力项目区域领导者竞争策略建议——项目定位建议/竞争策略分析1324整体功能价值领导市场产城一体空间上互融促进，时间上价值可持续提升产业价值领导市场配套价值领导市场居住价值领导市场服务价值领导市场展讯、锐迪科、华三等世界一流的产业资源山脉生态价值高校人文价值清华资源品牌配套依托清华紫光资源打造产、学、研、金、政体系化完善产业服务体系清华国内顶级科研平台商、娱、教、医一站式完善配套项目区域领导者竞争策略建议——项目定位建议/竞争策略分析产业发展策略旗舰企业导入塑造产业标杆，集聚上下游产业形成产业链条，依托完善的产业配套及服务平台推动具备自发创新效应的产业生态圈发展住宅发展策略生态品质产品确立市场坐标地位，打造教育、环境、品质等多方位价值导入渠道客户发展策略旗舰客户为核心，关联企业为主力，相关产业客户为基础产品发展策略多元化品质产品引领，满足不同企业及人群需求生态、智能、人文概念赋予产品差异化特色项目开发策略时间上“渐进开发”策略+空间上“综合开发”策略项目启动策略高端品质产品树立标杆，多样化产品试探市场项目运营策略运营模式灵活，租售结合；通过产品定制、合作开发等多种模式满足不同企业客群需求项目整体定位建议项目产业发展方向项目产业发展优势产业定位方向分析——响应国家创新战略，顺应科技产业发展趋势，大力发展科技创新产业区域产业规划导向，重点发展科技研发产业紫光集团科教新城示范样板区，承担品牌树立与标准打造的重任清华国际领先的科研技术、资源、人才导入展讯世界级IC产业资源占位紫光雄厚的科技产业资源基础济南良好的科技信息产业基础，以及IC产业发展需求以IC产业为核心，以研发创新为主导的世界级科技产业新标杆产业发展方向及目标——紫光股份2015年5月22日公告称，将以不低于23亿美元，收购惠普子公司华三通信51%的股权。清华产业逐步实现从芯片设计与制造、软件与系统集成，直到网络设备全线局部的新举措。从国家发展战略看，这标志着“新华三”正式成为民族信息技术产业的一员，这对实施国家自主可控的信息产业发展战略，保障国家网络信息安全具有重要意义项目定位建议/整体定位建议城市定位方向分析——企业对完善配套的诉求清华教育、医疗资源导入优越山脉生态资源一生之城

生态为基础，人文为主题清华品牌一站式教育体系为特色城市功能价值市场需求空间区域科技、时尚氛围产城发展趋势复合居住、商业、娱乐、教育、医疗、工作等多元功能的科教新城【发展需求】【发展优势】清华人文品牌大学城学院气息项目定位建议/整体定位建议项目整体定位——世界芯峰

·齐鲁智城清华紫光科技城科技的生态的人文的时尚的活力的——以IC产业集群为核心的科技产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套；以完善城市功能为基础，承载产业空间和发展产业经济，达到产业、城市、人之间的可持续发展，塑造科教新城发展标杆项目定位建议/整体定位建议项目战略定位——济南西进战略区域高地山东创新研发示范基地全国科技创新技术源地世界信息技术科技新地紫光科教新城战略领地项目定位建议/整体定位建议【产业功能发展定位】技术服务平台金融服务平台研发中试平台教育培训平台物业管理平台企业服务平台产业平台体系孵化器加速器研发楼总部办公定制办公商务区产业载体体系产业生长周期产业环节突破（龙头企业入驻）产业链条集聚（上下游企业集聚）产业生态圈（关联企业集聚，创新企业催生，形成具备自生力的产业圈层）企业生长周期种子/天使企业（培育孵化）瞪羚企业（加速发展）小巨人企业（规模扩大）旗舰企业（产业链条塑造）—产业“全生命周期”发展理念—通过平台体系与载体体系的构建支撑企业与产业两大生长周期的落地实践清华紫光华科技城产业驱动力产业支撑力项目定位建议/整体定位建议【以科创研发产业为核心】以IC产业集群为驱动，软件信息服务业/集成电路新材料产业并举，发展科技创新产业科创核心产业与三大机会性产业（文化创意产业/互联网产业/生物医药产业）和配套产业（商业/商务/商贸）联动发展【以高端现代服务业为支撑】专业服务业，包括法律/会计/金融/咨询顾问等服务机构商贸服务业，包括会议会展/国际贸易/公共关系管理等行业行业服务业，包括通讯/IT/服务外包等智力密集型行业其他服务产业，包括基础设施/人才培训等行业【产业功能发展定位】产业核心功能研发设计创新孵化科技成果转化技术中心、实验中心、数据中心……人才培训、会议交流、行政服务……服务平台支持行业服务业：通讯/IT/服务外包等专业服务业：法律、会计、金融、咨询顾问等商业以IC产业为核心的产业全生命周期科技园产业链条延伸内部关联功能旅游休闲医疗健康……外部拓展功能项目定位建议/整体定位建议【城市功能发展定位】居住清华紫光科技城工作消费教育医疗休闲娱乐别墅洋房小高层科技研发产业生产性服务业商业产业集中式商业街区邻里中心办公配套商业—城市“全生命周期”发展理念—运动公园儿童公园文化中心幼儿园小学中学大学职业培训社区医院幼儿园小学中学大学职业培训社区医院项目定位建议/整体定位建议“全景生活模式”下的人文高端社区【城市功能发展定位-居住】全景生活社区，通过建筑设计、配套和服务，满足全龄人群需求的“一生之城”，满足不同人群的居住需求，发展以别墅、花园洋房、小高层为核心的住宅体系：别墅物业花园洋房小高层智能社区活力社区生态社区项目定位建议/整体定位建议商圈区域规划/常住人口（万人）商圈渗透率有效商业消费人口（万人）有效商业消费人口合计（万人）人均消费面积（㎡/人）创新谷可支撑面积（万方）核心商圈创新谷区域12-15（居住）80%9.6-1227.9-32.11.336.3-41.7取均值约39万方10-13（就业，减去产住重叠人口）60%6-7.8外围商圈大学城区域41（居住）30%12.3创新谷商业规模需求测算——创新谷商业规划分析——现状：近期：中远期：商业空白周边在建项目（中建长青湖）的配套商业孵化器区域规划大量商业配套，规划商业商务用地45公顷，建设规模100万方项目商业物业发展面临规划体量饱和竞争与区域成长空白机遇的市场环境【城市功能发展定位-商业】项目定位建议/整体定位建议商业物业竞争策略——抢占市场空白点“第一”“唯一”＋时间上，前期发展集中式商业街区，找准区域成长过程中的价值空白点，通过品牌商业资源的导入，树立商家信心，催熟商业氛围，抢先占领区域的商业市场潜在份额引领文化体验潮流主题上，将文化艺术的元素引入商业，找准区域人群的需求空白点，强化消费行为的文化再生产，契合知识产业人群的消费欲求，满足的消费层面从物质生活需求提升到“精神需求”，引领体验商业潮流创新谷首个集中式商业街区首席体验式文化艺术商业聚落【城市功能发展定位-商业】项目定位建议/整体定位建议创新谷·集中式文化艺术商业聚落通过功能形式、不同的业种业态，满足周边居住与产业人群的消费需求，发展以集中式商业街区为核心，社区邻里中心为补充，少量办公及住宅底层商业的商业体系体系：集中式商业街区社区邻里中心办公及住宅配套商业【城市功能发展定位-商业】项目定位建议/整体定位建议1st

居住人口估测创新谷规划居住人口12-15万人本项目未来居住人口1.6万人人口密度估算法基础数据计算结论备注创新谷总可建设用地9平方公里，规划居住人口12-15万人创新谷人口密度区域人口密度=创新谷规划居住人口/创新谷可建设用地面积1.33-1.67万人/平方公里项目可建设用地0.97平方公里项目居住人口项目居住人口=区域人口密度×区域可建设用地面积1.3-1.6万人【城市功能发展定位-教育】人均居住面积估算法基础数据计算结论备注济南人均居住面积约35㎡，项目住宅定位中高端，别墅、洋房占比较高，取值40㎡项目住宅总建筑面积63.5万㎡15875项目居住人口=住宅总建面/人均居住面积综合两种评估模型结论，本项目未来居住人口取值预测为：项目定位建议/整体定位建议创新谷内现有乐天中小学及常春藤中小学，未来中建长青湖规划山师附小附中、幼师附小等，鉴于区域内中小学配套规划较为完善，本项目的中小学教育配套未来主要满足项目内居民子女教育需求本项目引入清华国际部，打造国际学校，提升区域教育品牌价值，对规划标准要求较高计算过程——基础数据及计算过程计算结论九年一贯制学校占地面积需求项目内未来居住人口1.6万人根据《济南市控制性规划居住区公共服务设施配置指引》，项目所需九年制学校班数36班，每班50座，座均面积15~17㎡；学校需求用地面积=项目居住人口所需九年制学校班数*座数*座均面积九年一贯制学校占地面积（亩）43国际学校占地面积需求依据典型案例法对国际学校建筑体量进行预估：上海法国学校3.9万㎡西安博爱国际学校3.5万㎡上海新加坡国际学校4.1万㎡天津惠灵顿国际学校3.5万㎡西安高新国际学校5.5万㎡考虑到项目国际学校规划存在不确定因素，最小化取值3万㎡国际学校容积率较低，经验取值0.5项目国际学校体量假设（万㎡）3项目国际学校占地面积（亩）90合计1332nd

教育配套规模测算，项目学校需求用地面积约为133亩【城市功能发展定位-教育】项目定位建议/整体定位建议区域内医院规划较为饱和医院对项目土地价值提升推动作用有限标准城市居住区规划设计规范中对居住小区社区医院的规划需求，社区医院配置标准为220-500㎡/千人项目医疗配套设置以社区医院为主，满足居住人口基本医疗卫生服务需求，社区医院规模建议不超过5000㎡项目养老服务中心规模建议不超过1000㎡山东省关于加快发展养老服务业的意见中，要求新建居住小区按每百户不少于20平方米的标准配套建设社区居家养老服务用房——目前，距离本项目较近的三个医院均不超过7公里，且第九人民医院（三甲综合性医院）在规划建设中，未来将成为区域的大型综合医院，区域的医疗资源规划配置相对饱和【城市功能发展定位-医疗】项目医疗配套建议以社区医院为主，满足居住人口基本医疗卫生服务需求项目定位建议/整体定位建议济南创意文化商业聚落，通过功能形式、不同的业种业态，满足周边居住与产业人群的消费需求，发展以集中式商业街区为核心，社区邻里中心为补充，少量办公及住宅底层商业的商业体系体系：城市休闲目的地，高端资源承载地一站式教育体系+清华国际学校品牌配套医疗体系休闲娱乐配套公共配套从幼儿园到职业培训的一站式教育体系高品质社区医院配套郊野运动公园、智能科技馆等银行、邮局等邮局【城市功能发展定位-配套】项目定位建议/整体定位建议项目价值生长与客户定位从产城发展关系方面研究产业新城发展演变规律松江新城新加坡纬壹科技园（One-northTechPark）苏州工业园发展经验梳理产业：早期主力发展半导体、TFT-LCD、汽车及航空零部件等产业，现已形成IC、软件、动漫、生物医药、新材料等产业居住及配套：邻里中心、摩天轮、久光百货等配套逐步完善，涉外医院、艺术展馆等公建配套成熟城市与产业功能协调发展，旅游度假等城市休闲功能逐步开发，产业实现跨越式发展发展经验梳理产业：以电子信息制造和出口加工产业起步，借助大学城的人才科研优势，生物医药、医疗器械等产业多元化发展，吸引人才留在本区域工作生活居住及配套：通过轨道交通与市区的连接，开元地中海、万达广场等配套逐步投入逐步实现产城一体化，成为生态宜居，多元创新的现代化新城发展经验梳理产业：以生物医药、信息通信、传媒主要产业类型园区居住及配套：居住及配套与产业同步发展，形成聚翠林商业中心、风情居住区、纬壹公园等配套集群形成产城融合的一流园区环境项目定位建议/价值生长与客户定位通过案例研究发现，产业激发价值→配套支撑发展→产城互促融合是产业新城一般发展规划项目定位建议/价值生长与客户定位起步期发展期成熟期0-3年3-5年5-10年产业引导期配套萌芽期产业集聚期配套完善期产业生态化城市成型期以产兴城以城促产产城融合

通过产业导入，带动区域基础设施建设，消除区域的陌生感，带动区域的开发建设产业功能与城市功能关系松散

完善产业链条形成，产生产业集群效应，产业结构逐步向多元化方向发展公共交通、教育、医院等重大公建配套导入，迅速完善区域城市功能，汇集人气，提升区域价值产业功能与城市功能联系日益密切，产业出现辐射扩散效应，城市开始反哺产业发展产业开始形成生态化圈层，内部自发的产业创新推动其结构愈发复杂多元城市功能已趋完善，新城形成，产业发展与城市功能相互促进，打开产业新城的崭新格局产城实现融合发展，并带动大区域的整体发展、经济结构的转型升级项目价值体系演变及竞争策略——项目定位建议/价值生长与客户定位起步期发展期成熟期山体生态与学院人文属性为基底发展阶段生态价值区域配套价值项目配套资源2018年底，R1线通车2015年孵化器一期交付2016年中建长清湖/联东U谷一期交付紫光产业资源导入商业配套启动教育医疗配套启动项目阶段发展核心价值点山体生态环境旗舰企业资源交通、教育重大城市配套完善产业服务体系及链条生态、人文的品质新城区科技创新产业生态圈项目阶段性发展策略高举高打龙头企业领导产业发展品质居住突围市场竞争多点突破全生命周期产业企业服务平台吸引产业上下游集聚多元价值渠道推动城市功能价值升级品牌吸引产城一体构建多元结构的价值体系，具备产城自我创新、更新功能，形成区域品牌吸引力价值体系演变下的客户特征分析——客户需求客户特征受过良好的教育，家庭收入中等偏上，职业多位企事业单位中层以上，以及医生、律师等居住产业居住产业居住产业强调居住的舒适性和生态感，以改善型需求为主，偏向洋房、别墅等中高端产品。需要相对独立的办公空间，以彰显企业的地位和形象以紫光集团自身资源为核心的行业的龙头企业如展讯、锐迪科、华三等，迅速带动区域特点重视子女教育，对于生活的便利性有要求，具有一定的收入基础，多数为小康及中产家庭高质量的教育配套，丰富多样的商业选择且具有交通的便利性性价比较高的居住产品龙头企业带动上下游产业链，围绕核心的IC、软件和新材料产业形成产业链企业集聚围绕龙头企业，强调品质感，同时可以彰显企业形象客户多元化，各类型客户全覆盖，主要以高收入的家庭为主，客户层次提升大部分客户强调居住的品质，对于别墅、花园洋房等高端物业的需求进一步释放产业生态圈的形成，带来大量中小企业的集聚，覆盖全企业生命周期，且产业类型逐步丰富强调创意和商务感，且企业需求面积较小，标准化办公需求显现项目定位建议/价值生长与客户定位项目阶段发展核心价值点山体生态环境旗舰企业资源交通、教育重大城市配套完善产业服务体系及链条生态、人文的品质新城区科技创新产业生态圈起步期发展期成熟期发展阶段居住客户定位——综合考虑区域、项目定位等因素，项目客源面向整个济南全市，以中高端客群为主老城区大学城项目所在地济南市区市场现状从目前长清市重点项目来看，客户80%来自长清本地，10%客户来自济南市区，且以改善客户为主，另有部分来自县域，刚需为主的特征明显。项目客户定位区域是济南生态环境最佳的地之一，是未来济南研发产业的集聚地，轻轨的开通也将改善提升区域对外连接。根据项目自身特色和定位，未来的客户来源必将是以济南全市范围，塑造生态、交通、产业、配套、品质的多元客群导入通道，另外早期长清客户也是项目的客源地。项目定位建议/价值生长与客户定位客户演变分析——通过产业的导入和区域的成熟，客户结构和来源逐渐丰富近期中期远期生态导入型客群品质导入型客群投资型客群项目定位建议/价值生长与客户定位产业导入型客群交通导入型客群配套导入型客群投资型客群多层次丰富的客源结构中高端改善性客群为主，投资客群为辅济南市范围内，由于区域的陌生性，长清区客群占比相对较高凭借济南优越生态环境，吸引对于生态品质要求较高的客户中高端品质住宅：别墅/洋房/小高层不同价值导向客群，以中端客群为主力济南市范围内客户来源产业集聚发展+轨道交通优势+品牌教育配套+完善城市配套舒适型品质住宅：洋房/小高层项目价值完全呈现，通过高端物业实现价值最大化济南市范围内，区域产业高收入占较高比重城市完善发展，价值多元化高端住宅：别墅/洋房产业企业来源——聚焦产业核心客户，精准区域客户布局聚焦紫光：以紫光资源为重点挖掘济南：以济南企业为突破辐射山东：吸引省内及周边企业网罗京津：对接京津外溢企业客户来源核心客户机会客户：文化创意及互联网产业初创和成长企业项目定位建议/价值生长与客户定位产业企业演变——聚焦产业核心客户，精准区域客户布局项目定位建议/价值生长与客户定位起步期发展期成熟期行业龙头企业行业关联大中型企业需要相对独立的办公空间，彰显企业地位级形象定制办公企业总部研发办公产业链上下游企业，以大中型为主，规模趋于多元化,初创及小微企业快速发展强调品质感，对办公面积及业态需求更为多元化定制办公企业总部研发办公孵化器创客空间产业生态圈形成，产业类别/企业规模更为丰富总部办公研发办公标准写字楼创意办公集成电路设计企业——依托展讯和锐迪科的强积聚效应，形成全国领先的集成电路设计基地集成电路设计企业发展阶段：以行业中龙头企业带动，吸引具有发展潜力的中小企业旗舰企业小巨人企业瞪羚企业企业特征技术密集型企业，需要专业人才和技术企业布局会考虑行业技术和终端生产商的积聚企业来源紫光资源导入：以展讯和锐迪科集成电路龙头企业的引入，吸引国内领先的集成电路设计企业（如同方国芯等）5-10家，快速带动行业积聚，实现项目的集群发展效应和行业领先定位。京津冀及济南客户：依托区域产业氛围，吸引京津及济南成长中的中小企业及初创型企业，打造产业集群。项目定位建议/价值生长与客户定位典型企业举例业务领域主营产品或服务企业所在区域济南本地企业济南伟利迅半导体有限公司电子技术/半导体/集成电路，计算机硬件USB3.0，Thunderbolt,

LightPeak

光纤技术，SD

3.0，ONFI

3.0

和其它新兴高端技术济南市高新区颖秀路1237号奇盛数码二期607、608室山东耀通节能环保科技股份有限公司集成电路(IC);高压变频器维修;余热发电;脱硫脱硝;空气净化;太阳能光伏发电;济南市高新区港兴一路300号科研楼1-101四层403室济南橙科微电子科技有限公司电子技术/半导体/集成电路高端模拟和混合信号集成电路的开发、高速数据传输芯片济南市高新区颖秀路1237号奇盛数码二期408室济南概伦电子科技有限公司集成电路设计、电子自动化软件开发半导体工艺器件建模平台、电路仿真平台、电特性验证平台、物理特性验证平台和数字电路综合植入平台济南市高新区新泺大街1768号B区5层(250101)济南吉百特电子科技有限公司电视机IC;集成电路(IC);教学耳机;无线调频耳机;英语耳机;广播设备;山东省济南市天桥区山东华芯微电子科技有限公司电子科技、集成电路集成电路的开发、销售；计算机软硬件的开发、生产、销售及技术咨询、技术转让、技术服务济南市高新区出口加工区港兴一路899号1号楼207济南富士特电子科技有限公司集成电路设计研发电子元器件的设计和销售服务济南市济阳县济洛路130号在对本案可发展的产业细分门类进行研究的基础上，济南部分重点企业信息一览——项目定位建议/价值生长与客户定位典型企业举例业务领域主营产品或服务企业所在区域全国重点企业炬力集成电路设计有限公司集成电路设计半导体芯片广东省珠海市高新区科技四路1号中国华大集成电路设计集团有限公司电子元器件、集成电路(IC)智能卡、信息安全系列、消费电子系列、通讯系列、EDA、测试服务北京市海淀区中关村南大街甲12号寰太大厦15层北京中星微电子有限公司集成电路设计仪器仪表；机械设备；零配件及技术的进出口业务北京市海淀区中关村南大街３号海淀科技大厦五层大唐微电子技术有限公司电子技术/半导体/集成电路半导体芯片北京海淀区永嘉北路6号深圳海思半导体有限公司集成电路设计无线网络、固定网络、数字媒体等领域的芯片及解决方案广东省深圳市龙岗区坂田华为基地华为电气生产中心无锡华润矽科微电子有限公司开放式晶元代工、集成电路设计数字音视频、微控制器、高性能模拟电路江苏省无锡市菱湖大道180-22号杭州士兰微电子股份有限公司集成电路设计、半导体微电子生产单芯片电路、电源管理电路、直流电机驱动电路、遥控发射电路、音响系统电路、多功能遥控器浙江省杭州市黄姑山路4号上海华虹集成电路有限公司电子元器件、集成电路(IC)IC卡,

其他智能卡,

包装薄膜上海张江高科技园碧波路572弄39号北京清华同方微电子有限公司集成电路设计智能卡芯片及配套系统，包括非接触式存储卡芯片、接触和非接触的CPU卡芯片及射频读写模块北京市海淀区王庄路1号清华同方科技广场D座西区18层展讯通信(上海)有限公司集成电路开发与设计无线通信及多媒体终端的核心芯片上海市浦东张江高科技园区祖冲之路2288弄展讯中心1号楼在对本案可发展的产业细分门类进行研究的基础上，全国部分重点企业信息一览——项目定位建议/价值生长与客户定位软件与信息服务企业——济南软件高新区软件企业外溢和集成电路相关软件企业是项目的主要客户软件与信息服务企业发展阶段：以成长性中小企业为主，同时引入行业龙头企业旗舰企业小巨人企业瞪羚企业企业特征初期发展依赖于国外的外包服务，随着行业的逐步发展，逐步掌握核心技术，形成自主知识产权。人力成本和客户是企业较为关注的因素企业来源济南高新区客户：软件与信息服务业作为济南的强势产业，具有强大优势，到新区发展日益饱和，同时结合集成电路产业发展，吸引与集成电路相关的软件信息类企业入驻。京津客户：看重济南成本优势和便捷交通，同时业务又在扩展期的京津软件与信息服务业企业。山东省内客户：发挥济南作为省会和软件与信息服务业集聚的优势，吸引企业入驻项目定位建议/价值生长与客户定位典型企业举例业务领域主营产品或服务企业所在区域济南本地企业浪潮集团有限公司IT服务器，工作站；路由器；防火墙山东省济南市高新区浪潮路1036号山东中创软件工程股份有限公司计算机软件、IT服务(系统/数据/维护)软件开发、IT培训山东省济南市千佛山东路41-1号积成电子股份有限公司电子信息服务智能电网、智慧燃气、智慧水务、能源管理信息化、行业信息安全测评济南花园路东段188号山东神思电子技术股份有限公司计算机软件、IT服务电脑产品制造设备济南市高新区舜华西路699号神思科技园山大地纬软件股份有限公司计算机软件软件产品开发济南市齐鲁软件园E座516室山东中孚信息产业股份有限公司信息服务、IT服务(系统/数据/维护)信息安全保密产品供应商和安全服务提供商济南高新区新泺大街1166号奥盛大厦2号楼16层山东得安信息技术有限公司软件设备、配件加密机,签名服务器山东省济南市高新开发区舜华路得安大厦NEC软件（济南）有限公司软件开发承接各种应用软件及基本软件的对日外包开发济南市高新开发区舜华路1号齐鲁软件园创业广场C座5层济南银泉科技有限公司软件开发nppbx、网关、IAD终端济南高新区舜华路2000号舜泰广场11号楼11层济南宾鸿软件有限公司软件开发

ERP软件;软件;供应链;生产管理;管理软件济南市槐荫区美里新居济南潘达科技网络有限公司软件开发软件开发;计算机设备济南市历城区化纤厂路蓝调国际在对本案可发展的产业细分门类进行研究的基础上，济南部分重点企业信息一览——项目定位建议/价值生长与客户定位典型企业举例业务领域主营产品或服务企业所在区域全国重点企业中国软件与技术服务股份有限公司软件开发、信息服务医用光学仪器设备、医用红外热像仪；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，经营进料加工和“三来一补“业务；经营对销贸易和转口贸易北京市昌平区昌盛路18号中软软件园大连华信计算机技术股份有限公司软件开发、IT服务提供IT战略方案咨询、系统策划和设计、系统建设与实施、运行与维护等全方位的服务大连高新技术产业园区黄浦路977号用友软件股份有限公司软件、信息技术用友软件应用和软件管理平台北京市海淀区北清路68号北京中软国际信息技术有限公司计算机软件、IT服务开发、生产计算机软硬件、互联网网络技术开发、商务电子信息服务等北京市海淀区科学院南路2号融科资讯中心C座北楼12层东华软件股份公司软件开发、IT服务应用软件开发、计算机信息系统集成、信息技术服务及网络流控安全产品北京市海淀区知春路紫金数码园东华合创大厦北京拓尔思信息技术股份有限公司软件开发、IT服务关系数据库、搜索引擎、文本挖掘软件、多媒体检索引擎北京市朝阳区大屯路风林西奥中心B座16层东软集团股份有限公司软件开发信息解决及相关软件产品、平台及服务沈阳市浑南新区新秀街2号东软软件园

长城计算机软件与系统有限公司软件开发行业应用、系统集成、咨询服务、软件外包、软件增值销售与服务、培训北京市海淀区中关村东路66号长城大厦18层北京连邦软件股份有限公司软件服务办公应用、操作系统、图形工具等软件北京市海淀区长春桥路11号万柳亿城中心A座11层北京南北天地科技股份有限公司软件应用、IT服务管理软件、物流系统、智能工具软件北京市海淀区学院路30号科大天工大厦A座11层在对本案可发展的产业细分门类进行研究的基础上，全国部分重点企业信息一览——项目定位建议/价值生长与客户定位电子信息材料企业——依托集成电路核心产业，向上游产业链延伸，引入集成电路材料的研发企业电子信息材料企业发展阶段：涵盖各个阶段，从孵化的小天使企业到行业龙头企业旗舰企业小巨人企业瞪羚企业小天使企业企业特征属于新材料产业细分门类，主要是为集成电路研发新型材料，属于支撑型行业布局主要考虑集成电路产业链，为研发交流提供便利企业来源京津客户：依托集成电路产业链形成的集聚相应，通过虹吸效应吸引京津集成电路材料企业向区域集聚，直接与区域内的集成电路企业对接。济南及山东省内客户：以集成电路为核心，向外拓展到电子信息领域，目标客群扩大到济南及山东省内与电子信息领域相关的新材料企业。项目定位建议/价值生长与客户定位典型企业举例业务领域主营产品或服务企业所在区域济南本地企业济南快谱光电技术有限公司激光光学器件光学晶体器件类、光纤激光器配件济南市高新区会展西路88号汇展国际花园1号楼1-402

济南晶众光电技术有限公司激光光学器件非线性光学晶体器件、激光晶体、电光开关济南高新区环保科技园c座济南华度光学技术有限公司激光光学器件激光晶体镀膜、激光腔镜、各种透反射镜、滤光片济南市高新区康虹路天加工业园济南科瑞特光电技术有限公司电子、电工元件光晶体，光电晶体和光学元件山东济南市花园庄东路数码港公寓7F-7济南汇科瑞泰光电技术有限公司电子、电工元件KTP、KDP、KDP、Nd:YVO4、晶体模组、电光调Q开关山东省济南市华阳路65号A座4层济南晶众光电科技有限公司电子、电工元件电光开关、非线性光学晶体器件、激光晶件和光学元器件济南市科技环保园C北座4009济南智和弘盛光电科技有限公司电子、电工、电子材料光学镜片和镀膜、晶体（激光、键合和非线性）济南市高新区天辰路677号办公楼一楼东济南西斯克晶体有限公司电子、电工、电子材料ktp激光晶体济南市历下区利衣庄29号济南星火技术发展有限公司化工设备碳化硅半导体山东省济南市历城区农干院路293-296号济南誉诚实业有限公司电子、电工、电子材料单晶硅,多晶硅,边皮料济南市高新区正丰路环保科技园E北6楼济南艺伟科技有限公司半导体材料半导体单晶硅片,半导体二极管芯片,半导体扩散源山东济南市经十东路在对本案可发展的产业细分门类进行研究的基础上，济南部分重点企业信息一览——项目定位建议/价值生长与客户定位所在省市公司名称北京北京中科三环高技术股份有限公司北京有研半导体材料股份有限公司北京北京雷生强式科技有限责任公司北京北京嘉东科技有限公司北京北京嘉贺恒德科技有限责任公司北京北京奥赛克光电技术有限责任公司北京北京京运通科技股份有限公司北京北京尧电科技有限公司北京北京中德华能新能源技术有限公司北京北京慧晶通科技有限公司北京北京若亚泰科技发展有限公司北京北京世纪海威科技有限公司北京北京美通网景信息技术有限公司北京、上海方大集团股份有限公司北京北矿磁材科技股份有限公司上海上海意迹电子科技有限公司上海上海神州数码有限公司天津天津中环半导体股份有限公司天津津滨新材料有限责任公司长春中科英华高技术股份有限公司浙江天通控股股份有限公司在对本案可发展的产业细分门类进行研究的基础上，全国部分重点企业信息一览——项目定位建议/价值生长与客户定位龙头企业导入树立市场效应清华紫光科技城启动期成长期完善期树生态标杆聚产业核心成全景之城塑产业链条以产兴城以城促产产城融合PPT模板下载：行业PPT模板：节日PPT模板：PPT素材下载：PPT背景图片：PPT图表下载：优秀PPT下载：PPT教程：Word教程：Excel教程：资料下载：PPT课件下载：范文下载：试卷下载：教案下载：

清华紫光科技城集成电路软件服务文化创意新材料互联网居住商业商务教育医疗项目开发阶段性价值演变——生态标杆人口集聚生态园区新材料软件与信息技术服务业ICIC产业发展链区域提升服务配套功能完备项目定位建议/价值生长与客户定位全生命周期科教新城Part3产品规划建议项目整体规划建议产业及居住物业产品配比建议产业新城总占地面积（亩）产业功能占地面积（亩）居住功能占地面积（亩）商业功能占地面积（亩）公共配套（医院、学校等）占地面积（亩）青羊总部基地108963%24%5%8%青岛蓝色生物医药产业园248350%35%5%10%嘉兴智富城119933%39%28%＜1%南京清华科技园58550%40%10%＜1%武汉软件新城509743%49%8%＜1%项目整体规划建议/产业及居住物业产品配比建议【产业居住功能配比】国内典型产业新城产业及城市功能占地面积配比：功能业态用地比例普遍情况：通过市场比较，除个别项目外，国内产业新城在用地分配上具有一定的规律，从普遍趋势和均值来说，各功能用地占地面积比例为——产业：居住：商业=50%：40%：10%本项目规划中，各功能用地占地面积配比设置较为合理——产业（725亩）：居住（637亩）：商业（91亩）=50%：44%：6%住宅产品——住宅产品配比依据分析产品配比建议/住宅产品配比建议依据1：济南市场改善居住（成交均价9k以上）的市场去化及市场总体存量表现成交表现80-100㎡和120-140㎡的住宅是市场上改善型住宅的成交主力，2014年成交占比均为19%；其次为140-160㎡产品，以及100-120㎡产品存量分析80-100㎡目前市场存量近98万㎡，80㎡以下存量为54万㎡，而500㎡以上存量达到46万㎡，别墅户型需要适当控制面积段。住宅产品——住宅产品配比依据分析产品配比建议/住宅产品配比建议依据2：长清热销项目的市场去化及市场总体存量表现项目名称月均去化（万㎡）成交均价（元/㎡）鲁商常春藤1.624494银丰公馆1.355210恒大绿洲0.955611中建长清湖0.635165康桥圣菲0.057784建邦原香溪谷0.17洋房7236鲁商御龙湾0.28别墅10744中建瀛园0.07洋房6057长清区主要项目近一年月均去化面积及成交均价热销项目热销项目成交表现鲁商常春藤主力成交面积120-140㎡，其次为100-120㎡中建长清湖主力成交面积100-120㎡，其次为80-100㎡恒大绿洲主力成交面积80-100㎡，其次为100-120㎡银丰公馆主力成交面积为80-100㎡，其次为100-120㎡产品配比建议/住宅产品配比建议住宅产品配比建议方法论：基于济南市场改善型产品的成交及总体市场存量，长清畅销项目的成交面积段，以及项目居住定位为生态低密度改善型居住为主，容积率约为1.5。物业类型建面占比建议户型面积不同户型建面占比小高层41.5%80-100平米8.5%100-120平米20.7%120-140平米12.3%花园洋房40%90-110平米7.9%120-140平米20.3%140-160平米11.8%别墅类18.5%联排：180-220平米14.4%双拼及类独栋：300-350平米4.1%产品配比建议/产业产品配比建议产业产品——产业产品配比依据分析以瞪羚和小巨人企业作为中坚力量重点发挥旗舰企业带动上下游企业聚集效应孵化培育一批创新创业小天使类企业面积以大企业为主，数量以小企业为主标杆性企业核心大企业基础发展企业小巨人瞪羚种子小天使旗舰高成长增量企业旗舰小巨人瞪羚种子/小天使载体商务办公、企业总部、研发中心商务办公、研发中心、创意办公创意办公、孵化品质高技术参数的物业品质物业兼有创意性创意性物业面积2000㎡以上1000-3000㎡500-1000㎡500㎡以下使用方式定制/购买购买/定制购买/租赁购买/租赁依据1：根据满足企业全生命周期的产业定位，确定产业客户的产业需求产品配比建议/产业产品配比建议产业产品——产业产品配比依据分析依据1：根据客户定位确定产品需求面积核心客户重要客户辅助客户核心客户4-6家企业定制独栋带动上下游企业5-10家集聚产业重点企业5-10家办公面积需求：1000-3000㎡共带动企业60-80家中小及初创型企业办公面积需求：100-1000㎡从市场来看，500-1000㎡，1000-2000㎡两个单体面积段的总部办公产品为主力户型，通过较小面积单元的组合成联排、庭院式办公等，实现面积段的自由组合，更为灵活建议项目在起步期，总部办公产品以500-1000㎡/1000-2000㎡两个户型作为主推产品配比建议/产业产品配比建议产业产品——产业产品配比依据分析依据2：市场户型借鉴鑫茂齐鲁科技城海那城总部联东U谷·长清企业港时代总部基地

鑫茂齐鲁科技城海那城总部联东U谷·长清企业港时代总部基地在售物业类型双联排庭院式(四个独立单元)独栋联排(两联)联排(三联)独栋联排(两联)联排(三联)联排(四联)独栋联排(两联)联排(三联)联排(四联)面积(㎡)/栋253828524705500720126019001200180044797674900208259747900最小产权面积(㎡)126914261176500720630120090014931919900104119911975不同物业类型总面积(㎡)215768114079409400036004000060800360072001343746044900208204779215800分面积段户型(㎡)1000-2000500-800500-10001000-2000500-10001000-2000分面积段户型占比100%100%10%90%1%99%方法论：基于项目产业及产业定位，同时结合企业特点和企业需求，确定企业需求产品类型和主力面积产品配比建议/产业产品配比建议产业配比产品——产品类型占地面积（亩）建面（万平方米）建面占比建议建筑单体面积（㎡）总部办公定制办公楼754.58%根据企业需求定制500-1000㎡单体户型2305.616.910%30%打造独栋式、双拼式、联排式及庭院式总部办公产品，根据市场客户需求及规划设计要求，在不同的分区组团内进行产品排列组合1000-2000㎡单体户型5.610%2000-3000㎡单体户型5.610%研发楼24522.139%1-1.5万㎡/栋标准办公楼10013.323%2-4万㎡/栋预留区75——————合计72556.8100%——项目整体规划建议/规划原则清华紫光科技城作为产城融合的全生命周期科教新城，具备以下产城功能——【项目物业发展类型】功能物业物业类型建面占比建议户型面积不同户型建面占比居住物业小高层41.5%80-100平米8.5%100-120平米20.7%120-140平米12.3%花园洋房40%90-110平米7.9%120-140平米20.3%140-160平米11.8%别墅类18.5%联排：180-220平米14.4%双拼及类独栋：300-350平米4.1%功能物业产品类型占地面积（亩）建面（万平方米）建面占比产业物业总部办公定制办公楼754.58%500-1000㎡单体户型2305.616.910%30%1000-2000㎡单体户型5.610%2000-3000㎡单体户型5.610%研发楼24522.139%标准办公楼10013.323%预留区75————合计72556.8100%功能分区主题及亮点建议项目整体规划建议/规划原则【项目功能规划原则】全生命周期科教新城多核心发展支撑——项目新城规模宏大，通过居住/产业/商业/公共配套/休闲娱乐等多功能核心规划，形成多点支撑城市发展——在整体居住、产业分区的基础上，组团式结构模式便于弹性开发，在整体规划中设置未来发展预留区，便于未来根据市场变化及园区发展调整业态产品类型，提高土地开发效益和集约利用水平——有效利用北侧山脉生态资源，打造辐射长清区乃至整个济南市的城市休闲/山地运动中心，推升项目地块价值——规划地块中部城市休闲空间带，提升地块内部区域的景观价值弹性布局原则景观价值最大化原则一原则二原则三项目整体规划建议/规划