物业管理前期介入工作指引2

物业管理前期介入工作指引培训提纲物业管理前期介入的概念前期介入如何做好技术节能改造措施前期介入的一般程序前期介入的内容规划设计阶段介入施工建设介入程序与内容物业公司对竣工验收阶段介入建筑给排水工程设计与施工物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。物业管理前期介入的概念

所谓技术节能，包括两层含义：一、是运用专业节能产品，从而达到降低能耗的目的；二、是运用技术方法达到降低能耗的目的。对已经投入使用的物业项目待物业管理能够介入时，物业项目的工程建设均已基本结束或者已经完全结束，这时再想通过改变设计而达到节能目的，已经为时已晚。做好项目节能工作，首先要在思想上要有认识，其次在具体上做到实行能称干，加强完善管理提高资源利用效率，减少损失浪费，以尽可能少的资源消耗，创造尽可能大的经济社会效益。

前期介入如何做好节能改造措施

物业项目的节能工作绝不能等到物业项目接管后才开始运作，而应当尽早介入到物业项目的工程设计和工程施工中。1、首先要做到物业项目这个产品是节能的，也就是说这个物业项目所选用的设备全是节能设备、所用的材料都是节能材料，它的电气线路、各种管道、设备的选型、设备的数量等各个方面都要考虑节能的需要，体现节能的思想。2、物业管理人员比工程设计人员、工程施工人员、工程管理人员更为了解和掌握各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。物业管理的尽早介入，就是要把这些经验和体会通过业主或建设单位运用到物业项目的工程设计和工程施工中，用以弥补设计和施工的缺陷，从而使物业项目这个产品能够更加节能，为做好物业项目的节能工作打下基础。前期介入如何做好节能改造措施1、双方确定工作内容要求;2、物业组成工作小组;3、制定工作计划;4、计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。5、物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。6、对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。前期介入的一般程序

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。1、规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。2、营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。。3、施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。前期介入的内容

规划设计评估准备1、规划设计评估需要获得的资料。2、报批报建文件《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。3、企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。4、设计文件总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。规划设计阶段介入

总体评估。1、住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。2、住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。3、建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。4、生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。5、设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。6、注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。7、安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。8、智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。9、便于物业组织管理，节约管理成本。10、各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。规划设计阶段介入—项目评估细则分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则消防布局1、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。2、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。3、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。4、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则交通布局1、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。2、主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。3、机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1,另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。4、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则生活配置1、根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。2、一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。3、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。4、如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则设备配套1、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。2、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。3、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。4、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。5、水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则智能化配置1、安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。2、网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。3、设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。4、中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。5、智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则房屋单体1、屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。2、楼板厚度与隔音符合国家规范。3、住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。4、住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。5、厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。6、卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则7、厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。8、管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。9、宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。10、底层地坪应充分考虑防潮措施。11、房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。12、有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。13、阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则室内配置1、室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。2、室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。3室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻、4、套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。5、空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。6、室内空调洞位置合理，应靠近室内机位管中应距地2.2米左右向外倾斜10度左右。7、当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。8、如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。9、室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。10、电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。11、联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。12、高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则绿化配置1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。2、绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。3、绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。4、绿化品种便于养护，养护成本节约。5、绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。6、绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。7、主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则景观配置1、景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。2、采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。水系岸床设计应考虑防渗漏效果。3、不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。4、景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。5、泛光照明不影响住户，不造成光污染。分类评估

规划设计阶段介入—项目评估细则公共空间1、应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。2、宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。3、公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。4、绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。5、各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。6、楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。7、公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。8、高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。9、楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。分类评阿估规划设因计阶段寄介入—项目评仁估细则管理用齐房1、物业框管理处管理中心宜功能：经苏理室、接忽待区、资艺料室、办土公区、会甜议室、卫刘生间、中颂央监控。作业用房览功能：保谋安值勤室薄、用具房专、维修清胜洁绿化工部具房、员洁工休息室畅、员工诸生活用忽房。总面积乓：根据央住宅区钉管理面谈积和功创能配置升。（各莫地法规饮要求不浙一样）绣一般：管理部晴用房面丧积=住宅区总鸡建筑面积/100螺X0.2位置：住枯宅区中央素，底层，稍管理本部偿及各作业寻面相对集缴中。2、业委誓会、居葱委会（雕根据当惑地政策叉）功能：办标公室、资竹料室、会程议室、接买待室面积：哈根据具幻玉体情况弹而定位置：北和管理岸部相对搂接近，激业委会三与居委丈会可联没合设置声于一处物业在丧施工建业设阶段英的介入斜主要侧东重于项泼目土建盛工程的筹尾声，践即在设视备、门郑窗安装呢阶段，梅时间上时大致在膏竣工验酱收前5个月。施工建设描介入程序传与内容施工建设屡介入程序食与内容1、成立介否入小组，或一般2~3人，专业躁组人员专质业搭配合湿理，具有露水电气专额业知识和召良好的沟羊通技巧，泊并经过相葱关工作的屿培训。地伟产项目部尽应设定专糕人与物业馒对接，及瞒时回复物倡业的建议响。2、介入球小组按幼照施工哄安装进辨度进行木现场跟践进，发孩现问题胶及时通运过与地霸产、施求工方等鞭进行沟烦通解决辅。要建扛立对日艘常各项匆工作的嘴监督和划记录制厉度，通芳常可通秒过建立蛋一套报醋表体系索来实施谎，报表阔包括的聚主要内漠容有：松工作计雅划、检疫查情况虹及对问梅题处理河的建议牙。3、实行填察报前期专介入情妙况周报嘉制度，将在施组工现场发够现的问题旬以周报的锅形式书面拾呈报给地呼产相关部论门，并跟疮进所呈报蔑问题解决怪情况。4、物业元定期参加地产侮组织的案项目现召场工作变协调会，及时沟她通相关馆问题和纹进度。5、物业剥对介入痕中发现闭的重要问胶题应以祸书面报告的形孙式上报给停地产公司厚领导，并命跟进问题号整改落实料情况。物业公司茶在项目施写工阶段介殃入应注意费的要点施工建设妈介入程序域与内容1、了解委箭托项目各便类机电设接施设备配与置或容量繁、设施设羞备的安装气调试、各淹类管线的笔分布走向躁、隐蔽工羡程、房屋饰结构等，拆并指出设该计中缺陷客、遗漏的蜻工程项目炼，加强常即见工程质寺量通病及燃隐蔽工程队等特殊过笼程的监控纱。从业主秒使用功能敬角度，注惩意完善相即关设计规铸划缺陷，身包括各类三开关、空龙调位（孔瞒）、插座岂、排水、影预留电源喜、排烟道锦、门的开瓦启方向等刊。2、回填子土工程回填土忆工程涉剪及首层急楼地面(无地下室午结构的)、外地坪误的工程质巨量，如回送填质量不埋好，将会横导致地面姐投入使用滑一段时间脑后出现下就沉、损坏穿埋设管道蜜，使地面甚开裂等问婶题。因此饰，应对此侮项工程回夏填土成份漆、分层打概夯厚度进货行监控，役有问题应汇坚决要求臭返工，否浴则后患无镇穷。物业公苹司在项穗目施工掩阶段介浮入应注伶意的要临点施工建设陡介入程序匀与内容地下室工印程地下室睡因其结际构埋藏蠢于地表慰以下，赔受地下撕水或雨兼季雨水蓝渗入泥游土里形承成的水辈压环境叮，是渗序漏问题纯的常发缘瑞部位。胞因此，惰根据其专设计采敬取的防歉水施工掩方案而蝇相应地颂重点监肾理以下忠事项：a、无论担采取何初种防水信设计施伸工，基张坑中不照应积水不，如有稿积水，粱应予排闪除。严范禁带水桥或泥浆萍进行防埋水工程位施工。b、采用驼防水混患凝土结腿构时，姐除严格偷按照设扩计要求麦计算混昏凝土的济配合比激之外，传应重点蔬检查：跌砼搅拦她时间不筑得少于2分钟(用机械搅私拦)；底板应痕尽量连续逢浇注，须匪留设施工掩缝时，应印严格按照奇规范中的毕留设要求逮和施工要首求施工后罩，墙体只香允许留水夜平施工缝任；后浇带红、沉降缝孝等应尽量嘴要求在底佩板以下，衰墙体外侧迅相应部位刮加设防水威层(可用卷材柴、涂膜等)；预埋件蝴的埋设应具严格按规怕范施工；赌养护时间白和养护方艇式应严格嘴监控，此僻项是承建馒商经常忽迟视的工序湖，但对砼稿的防水能竭力有较大语的影响。c、采用影水泥砂挤浆防水善层，除察按设计开及规范搂施工外绞，应注多意阴阳全角应做成成圆弧图形或钝作角；刚胶性多层笑作法防桃水层宜亮连续施卫工，各播层紧密校贴合不佳留施工狗缝。物业公示司在项截目施工著阶段介统入应注灰意的要宴点施工建设页介入程序烂与内容楼面、卡屋面砼快工程楼面、斩屋面砼庙工程质纠量，通扫常是引幕发楼面棉、屋面择开裂的杏一个主完要原因背，亦是杂物业在赴以后的默维修工代作中无纹能为力泉的问题魄，故在受楼面、牙屋面砼侨工程中楚应重点杰注意。a、钢筋齿绑扎：德钢筋绑购扎是否剪按图按伶规范施阀工，其转开料长脏度、绑嘉扎位置重、搭楼衔位置、烟排列均熟匀等问待题，均少造成以门后楼板某的开裂系，特别钉是楼板棕的边、张角位置督、悬挑呢梁板的单钢筋绑虹扎应重谋点检查原，同时筒应监督储施工单斗位切实培做好钢杨筋垫块腾工作，假以免出岁现露筋焦现象。b、砼浇李注：除梁发展商祖的监理夜人员注匠意按施死工规范昂监理施屿工外，宫鉴于物勾业常见穷质量问班题，物迟业参与斥监理的见人员应蔽重点对疫厨房、席卫生间歌的地面虎浇注进周行监理许，有剪蜘力墙结荡构的亦关为重点贵监督。糊如这些政部位施聪工出现状问题，遮通常会监引发厨伐、厕、程卫生间坝地面、年剪力墙野墙面出臂现大面陪积渗水田，还会制出现难居以检查扇维修的戴问题。物如剪力邀墙因砼腿捣制不套密实，费出现外朗墙面雨勿水渗入病外墙面躺后，在济墙体内备的孔隙桌内渗流善一段距迅离后渗小出内墙嫩面，导找致维修塞困难，德故对以打上部位兄砼的振缘瑞捣应严笋格监控专。物业公司斩在项目施挤工阶段介竟入应注意匆的要点施工建旁设介入短程序与损内容装饰工繁程a、外墙麦面：外梁墙面抹誓灰及饰由面施工稠的好坏浑常常是炒影响外究墙是否恒渗水的辉一个关短键。以熟我国目岁前的常激用做法孤，外墙姓面仍未化做到对虎外来雨驼水作整洁体设防(无特别染的防水立层)，仅是靠贴外墙面的污砂浆抹灰芬层，外饰收面作防水捐，故外墙慎底层抹灰难的实度、拥外饰面粘勿贴层的饱寄满(无空鼓、希空壳)、抿缝饱总满等方面涂，应严格漂监督。b、内墙面耕及天花板浑：内墙面厚及天花板机常用混合轨砂闪抹灰隙。如混合狼砂浆中含颜石灰、纸串筋等材料箭，应注意假砂浆的搅歉拦均匀，插以免造成槐墙体饰面佳开裂，墙捏体与砼梁伸、柱搭接摄处，最好岂加设砂布退等材料后捉再抹灰。c、地面伸：厨、知厕地面割，作为唯湿区应肿重点监境理，注怒意砂浆穷密实及壮查坡泄似水方面驻。物业公司盘在项目施延工阶段介摔入应注意搅的要点施工建设贝介入程序末与内容给排水剂工程a、给水蛇工程：笔现有高冲层建筑县通常采怪用高位认水池供培水，其钻低楼层干的供水拖，常常程因高差数问题造巾成水压宴较大，千而设计卡者通常嚷会在由背高位水死池通往有低层住个宅的主凑管上设飘减压阀飞。由于卫减压阀亲的自身想构造，谦较易为眠细小杂著物堵塞揉，故建简议高位召水池出蝴水口的郊管口不蜓要设为沟敞开管盟口式，曾应改为府密孔眼寒管道入攀水，以浊阻挡杂事物进入字。如供雁水管道粮埋设在滴墙内，图则应在较隐蔽前纺做试水阳、试压批试验。b、排水工怎程：原有匪常用的铸选铁管，常敲因质量问驳题，出现钥管壁砂眼美渗水、接丹口容易渗晓水，使用挑年限短等饰问题，使雾物业管理液公司维修赞困难、管肉理费用增纯多，在可效能的情况径下建议改住用PVＣ水管歪。物业公民司组织妖相关技贤术人员粉组成验壮收小组跪，协助吸地产完副成竣工虹验收及块细部检着查工作辨，及早吩发现设艳计、规夫划、施舅工、设赖备安装落等问题晓，以备丙预留充致足的返汇修时间磨。物业公烫司对竣蜘工验收样阶段介仆入1、验收小涉组须制定蛾统一验收塑标准（详寺见《新建物业宏接管验收搏指引》）2、验收小茎组须准备副竣工验收弃的表格资财料，现场姻做好详细河记录，如糊：a.房屋接宅管验收宰表b.室内接管里验收遗留欲问题统计茎表c.公共配套罪设施接管膀验收遗留杜问题统计饥表d.机电设悄备接管捆验收表e.机电设壁备接管臣验收遗总留问题停统计表3、物业公撕司应了解赞工程建设袜的各个环叼节，审阅隔工程档案扎资料，实默地查验建李筑工程和抽设备安装拨情况，并蓄对工程设卵计、施工独和设备质息量等方面施的问题结逢合各类统把计表汇总汉后提交地自产公司。建筑给纠排水工堵程设计爽与施工**项目帷育幔园刚割刚交房促就断水晚了，为昂什么？涨我们已聋足额缴安纳物业肠费！[刘津煜]于2007愉-8-3趣114魄:02:猛12加贴在**项水目为什么多糖次反映到状物业都没译有解决，从交房必第二天乒开始到侵现在将雅近一周谎了，怎酿么都没流有人管甘呢？问写物业，读物业说升，我们墙也不知临道。有数这么回区复业主室的吗？我们每天狂从楼下提咐水到7楼，中机水，自烤来水都猾没有了牧。还让美人怎么数生活？回复:**项目帷紫幔园刚扰刚交房易就断水厨了，为辛什么？倾我们已猫足额缴接纳物业硬费！[**市客户服泥务中心]于200谁7-9午-3净14:血01:劲20加贴在**项目尊敬的雾业主：您好！26日**陕地区普留降暴雨瞒，路面遍积水严久重，27日导致您不所在的组显团泵房被挨雨水浸泡你、线路故富障，我们固经过抢修犹，已于31日现场恢分复用水。虽然在此数期间我们卡也采取了当一些送生写活用水等藏临时应急三措施，但甜给您造成筝的不便，津还请您原破谅。后续遮此类事件拘，服务中酱心将加大井信息沟通狡力度，确牧保您能及跟时了解情汉况，如您盈生活中出丛现其他问焦题，欢迎岛同我们联雨系，联系私电话：*星****狗**。停水影响风业主生活泛案例：物业的巨服务到归底怎么顶了？当地主亚流媒体定负面报尤道：“……楼内唯趴一一部检电梯却裂停运……全楼的哲自来水冲也没有酿了，更皂令业主作们不解野的是，浇当他们化向小区玩物业管编理公司迟询问事载故原因削时，物坐业答复蚊却是因拴为一周附前的那钱场降雨拦所致。”事件过程犹：8月26日该地区用突发暴雨宅，来势急侮，雨量大劳，地下水涂位升高；8月27日早晨蔬，物业面工程巡科视发现崖五期八牵组团地们下设备码泵房进熊水，积损水深达1.5米，水泵敬房所有设神备被浸泡母在水中；8月27日-31日期间砍紧急采暑购设备企，临时滥安装一好台生活值水泵及蹄中水泵质，部分耗恢复供惕水。期间停讲水5日之久。初步评虹估，该窃事故造胀成直接衬经济损瞒失5万元。事故原因题：水泵房巡醉视不及时物：8月26日连续不蔬断下暴雨套，下午四趁点曾对水晋泵房进行氏巡查，以旅后再没有碌巡视过，剪直至第二郊天早晨发漠现水泵房网被水浸1.5米。排水设熊备故障喘：在前期接敲管验收时蛋，发现水纺泵房排污克泵不能使艰用，曾向毕地产提出既，但没有辰采取措施肥解决，发叔生水浸事柴故时排污奸泵不能动酸作。前期没有押预见风险云：导致水泵亦房被泡是料由于地下饼设备房的厦管道及线隆缆桥架4-5处过墙眼钱处渗漏，鸟在前期介原入和接管槽验收过程桑中没有发缝现隐患并蔬预见风险红。住户室内锯浸水的典鼻型现象：供水管件侵损坏、脱桐落引起跑远水因使用不罢当造成的揉跑水下水管腹道堵塞洁反水随同房屋辉交付赠送糖的设备、惠设施质量仅存在瑕疵面对大量宝的住户家尝中泡水，双我们能够凭做什么？为住户提趴供检修服伏务，帮助幅住户发现危风险有效开展氏客户教育即，增强住添户的风险抵意识加强装国修提示浊和监督流管理落实定期奥对排水管席井、管道党疏通，防创止堵塞预防措施探分析：管网爆裂勇停水的典蛮型现象：前期施酿工回填遥土未夯构实（尤关其是北私方冬季蹈施工）导春天基再础下沉赖，管道差受力不葵均引起理断裂。设计环秧节未考溉虑热胀裳冷缩因孝素，未喂在管网疾上设立长伸缩膨踩胀节，沿投入运允行后温喷差变化膝导致管话道破裂葬。PPR水管热熔插接施工未船达到工艺嫌要求，热织熔温度不轧够，熔接扫时间不足猾等，留下坦薄弱环节豪。常见设掉计施工再问题：管网防哥腐处理全不到位危，使用孙十年左古右的管店网经常检出现漏遵水。管网爆裂精停水的典妻型现象：常见材宇料问题门：阀门存在漠缺陷管材选用束错误常见管彩理和维础护问题张：施工时挖侨断管道发现管网泪漏水找不袋到阀门关键时旁刻阀门大打不开立或关不奸上管网长期墓存在较大仔渗漏未能烂发现预防措亡施分析饺：措施层面酱：加大前捏期介入烫工作的帆投入，主完善前胁期介入叼的系统塑性。对纽奉于隐蔽禽工程，眠将前期槐介入与慕早期验味收工作振落到实鸭处。完善技迎术资料耍档案的赢管理，你制作管国网与阀购门位置逃简图，爸作为应锦知应会沃强化技肠术员对彩管网阀违门的熟车悉程度政。严格落实古阀门、地谈面管网的谷维修养护斜要求，加聚强地下管穴网的检查治防漏。提升管槐网维修增工作质叶量，强浮调维修三与改造梯相结合顿（改善俘维修工被艺、减树小管网贪压力）逮。对已接罪管的设悲备缺乏槐管理，逢任由施蠢工单位析操作造摘成事故超水位报显警中心不吩能识别，吩技术员对巴设备房疏习于巡查房屋本体贩及设施接雨管验收缺出乏专业度洋，对于设掀施存在风宴险未及时垫采取规避众措施设备故谷障或水完淹设备忽房典型乳现象：200泄7年7月4日，某为城市下棚大雨，掀服务中袋心接到条管家汇遣报：7幢地下车丧库沉降缝秧严重漏水茎，导致07幢1、2单元电愤梯厅通樱道灌水恨。后经桨奋力抢朋救未造仁成财产芬损失。2007年7月7日16:0教0该地区岂下更大乘的暴雨逗，5栋1单元、7栋2单元、6栋2单元多伪处出现扭渗漏，薪各单元间负一层萝电梯通彩往地下初车库的备通道内侨均满是浓积水，覆配电房籍、电梯垦井道等诵部位进将水。直描至8日晚，才峡恢复客梯忙运行和消退防通道照格明。设备故障伤或水淹设刃备房典型察现象：预防措浮施分析惕：强调管理衬人员对设凯备维护管箭理的重视颠程度，保叮障给排水翠设备、设廉施维护保鼻养工作落屠到实处。建立与地土下室相连隐的电缆沟铲、管道井沉、沉降缝转、防水层驼、地下室万排水设施巡寿等验收标均准和方法乏，早期发鄙现风险。完善已疯接管园饮区设备养设施返列修、改物造管理枯制度，糠加强施炒人员及命施工现余场管理财。给、排伶水设备落设施构蜜成：安全阀化粪池减压阀止回阀软连接电解点压力表闸阀闸阀过滤阀离心泵电动蝶阀水池末端用水设施下水管道下水井排至市政管网排水设备供水控制系统管网的味给水方撇式市政直接姜给水方式惜：适用于宰市政水述压稳定佳的多层极建筑。变频给螺水方式伤：适用于多绍层、小高绑层住宅建蛮筑。管网的乱给水方市式高位水箱丙给水方式破：适用于管高层超凶高层建哥筑。分区给逆水方式蜓：直接供锤水（或重变频）返与高位较水箱相爽结合的笔方式，末适用于躁高层分禁区供水棍。管网的孩保养方打法与内校容故障现聪象：地下室已过墙管谱生锈跑外水。故障现溉象：水泵停凤止，水顺锤现象暗造成管殃道异响访，经常件出现管提道爆裂奖。故障分析竞：由于楼层酱偏高，水针泵又是工科频运行，嚼况且楼层嚷中间段又款没有安装赴减压阀，看每当停泵现时管网内贴的水急速腰下回造成晃水锤现象宝。解决水彩锤的最好虽方式是水规泵安装变荡频器软启裕动，用净徒音式止回涝阀或活塞弄式止回阀示，最好还童要在水泵眯出口的止载回阀上端栗管网上安贵装泻压阀芽。故障分析鹿：由于管纳网走向魄需要穿砍过墙体想，特别尘是穿外猛墙的管往网最容蚁易锈蚀余漏水，胃最好在蹲前期安免装管网猴时用比守穿墙管割稍微大核一号的衫管做套塌管，避景免穿墙曲管与墙禽体长时秩间接触栽造成潮巴湿锈蚀冻。案例：善用泻伙压阀保拐护管网羽，防止疫超压。技术应负用与设鸡备改造在水泵辟出口止师回阀上缩慧端管道减上安装低超压控教制保护茂装置或拉安装泻佛压阀，驻设置好诵泄水压舍力，防痕止水锤吐显现、出管压异吗常升高啄造成的笑管网爆稠裂。在水池液盟位阀门的此液体控制查管上安装仔电磁阀，伯可与机械只浮球阀一么起工作，羊起到双层宏保护的作秀用。技术应酱用与设抹备改造机械浮球电信号浮球编制控制疮系统各部刻件的使用羊寿命清单申，对接近成使用寿命版的设备重却点关注。温对关键部歪位帖试温贱蜡片，随腊时监控运绵行状态。技术应用剂与设备改滴造在水池外述侧的液位较管内安装很高低水位请报警装置颤，保障报劫警可靠性呈并便于检撒修检测。高水位报警低水位报警电动阀关闭信号电动阀控制系统动作电动阀关闭或打开电动阀开启信号高水位报警信号低水位报警信号报警信号往控制中心将机械控扛制阀门改花造成电动标阀门，增卸加阀门可茎靠性，有露效防止水床箱溢流。技术应用役与设备改捷造改造雨城水管，箩防止暴爹雨造成摊一楼住奥户阳台减反水。技术应用墙与设备改敢造一楼加装雨水溢流管经常容易堵塞位置二楼室内排水曾管网室内排融水系统殿的组成留应满足肯三个原零则：1、迅速畅亩通的将污援（废）水炸排至室外创；2、系统气燥压稳定、大有毒有害扫气体不得办进入室内惭；3、管线布布局合理、册简短顺直列、工程造拴价合理。小区排竭水管网颗（一）新建住钥宅小区向排水实邪行雨污姐分流体摇制小区污水误管网小区雨洒水管网小区排水晴管网之构顾筑物：检铃查井、化灯粪池检查井在排水甘管道变与向、变炸径、变陡坡度、鸟管道汇丧合处需男设检查岂井，直狭线管线德一定长期度也需睛设置圆形砖范砌常见化粪池小区污赴水管网租末端，茎市政污别水管之很前小区排水龟管网（二正）检查井消防水系懂统（一）室外消记防水系卖统室外消报火栓作用：灭温火＋向消犁防车充水设置要器求：间拴距＜150m，距路伟边＜2m，距房屋己外墙＞5m，交叉防路口和趋明显处听，便于确使用室内消练防水系趁统消火栓殖系统自动喷辉水灭火己系统水喷雾悔系统消防水系疫统（二）消防水端箱：储裹存消防触水泵未榨启动前学的初期污火灾所免需水量脆（10分钟消防恐水量）消防水池各：储存2～3小时消防幼水量建筑内消续防给水管坝道一般应福布置成环字状，进水恩管至少两哈条消火栓映口距地1.1m，出口方桑向与墙面鞋垂直或向饼下，消火稠栓不得安转装在箱门糖的门轴一肿侧设计阶段朱（一）设计前蛮期阶段总图初难步设计艇（建筑迎规划）场地竖牙向设计决（标高绝确定）给排水腹专业市绪政线路观引入方臣式比较乱设计----枕--供水接入兄点、供水错方式、分扛区情况等答确定……市政单项敞工程报批舍、报建设计阶段想（二）条件图基础图施工图景观实施方案交楼标准室内设计景观设计销售包装设计施工图设你计流程设计阶民段（三酸）建筑给排滋水设计细愤节审查主邻要内容设计的恳经济合学理性是否充分粉利用市政每管网水压供水方式俗、分区的不合理性各类消帮防设施屈的必要厘性、消耻防水量罩确定设计图纸厉是否满足药规范要求图纸的错株、漏、碰滋、缺相关各专径业间搭接袜配合图纸设聋计深度片，是否煮满足施油工要求设计选用披产品的市后场化程度村、安全性筑、后续检特修等施工过程决－施工图东交底与图挺纸会审设计各专峰业交底分专业撤会审（复提问、察解决）图纸会审弃汇总与会各方矮确认形成麻文件此过程分物业前镰期参与朵可关注泵房布渠置、地瞒下室排嫁水、材冷料选择等，在工所程实施前拐从设计上擦关注可能声存在的问溜题。施工过沉程－主亭体施工爽配合预未留预埋主体结略构施工蜂时，给谅排水主窄要是进抛行预留妨预埋，枣内容包熄括：预秋留孔洞厕、套管丝式、管槽洽、排水灶管等。施工过果程－进莫场材料添设备验拐收（一锐）进场材板料设备浊查验程线序：确定品牌眉、厂家或勒供应商材料设应备进场过申报审烦批材料设广备包装易、外观态检查进场材料统设备使用扁申请合格材访料设备滩投入使漆用验收要句点：进场材料启与样板相书符；进场材耗料资料球应完整饲；实物应陈与资料嫩一致；应按规定询送检…样板确认粘、封存施工过途程－进祸场材料滋设备验岸收（二敏）材料样板室内给水雾系统安装逐质量控制卸（一）室内给水幅（热水）喜管道安装亚程序暗装支管员开槽尺量、下料暗管安装固定分段试压暗装支管隐蔽干管安装固定系统试压管道冲洗消毒设备安装调试附件安装通水试验保温室内给水承系统安装那质量控制献（二）管道支绪吊架平是整牢固叙、支架恐间距满口足规定室内给水叼系统安装软质量控制仙（三）暗装管道刺必须隐蔽最验收，隐良蔽前必须知试压，预斩留管口位厌置准确凸出墙面1cm室内给政水系统粉安装质沙量控制革（四）给水引入意管与排水双排出管保袍持规定间叫距，避免交水质污染室内给该水系统携安装质虽量控制沉（六）室内给榜水系统渡安装质策量控制傲要点1、水表冲、阀门厘选型正缎确、安旧装合理汽、抄表旺维护方尝便；2、泵房咸排水通毕风设施暖齐全，扶配管合缩慧理维护贤方便；3、系统交逢付前必须户冲洗、消据毒，并进管行通水试杠验……室内排水具系统安装痰质量控制喷（一）室内排水臭管道安装晕程序排水立规管安装排水支管安装支架安装固定排出管安装灌水试验通球试验通水试验室内排水恼系统安装抗质量控制蝇（二）排水管误道不得鸣穿过水熊池、卧杏室、烟毅道等位余置，不伟得影响书其他使楚用功能房诚实现室内排水慈系统安装跑质量控制创（三）短管应加长推荐做法存水弯的愚水封高度不小于50m糠m室内排水怀系统安装楼质量控制贞（四）排水管道亭穿楼板时灶应安装套氧管或止水按环，孔洞薄封堵应严估密不漏施工过旷程－室债内排水配系统安裁装（五赚）通气管污水管通气管未安伸缩节排水PVC管必须浴按规定队安装伸鲜缩节、临检查口室内排角水系统祥安装质王量控制陶（六）高层建筑屑天面雨水啄管与阳台四地漏不能清连在一起室内排劝水系统以安装质安量控制射（七）排水管道未安装支架洗涤盆安装后，排水管倒坡管道支扰吊架平农整牢固潜、支架钻间距满慢足规定浙排水管史道不得炸无坡或贼倒坡室内排水飞系统安装们质量控制根（八）室内排挤水系统喉安装质夜量控制化要点1、隐蔽或戴埋地排水榨管在隐蔽纯前必须灌击水试验；2、雨水扒管道不弯得与污雪水管道江相连；3、验收前那必须进行掀通球试验集及通水试贵验……卫生器具岭安装质量已控制（一冲）卫生器惩具安装妙程序测量定孤位放线器具支架安装卫生器具安装给水配件安装排水管道安装满水通水试验卫生器组具安装饿质量控酒制（二浪）地漏位置软准确并低拨于排水表绪面，周边难无渗漏；深水封膏地漏水是封高度轰不小于50mm卫生器具丈安装质量略控制（三俘）给水配件谁安装合理悟，接口严渣密，启闭纸灵活卫生器具饭安装质量销控制（四店）卫生器疑具安装宝质量控向制要点1、卫生最器具支照托架必殿须防腐搜良好、铲平整牢倒固；2、同房间优同类型卫枕生器具应婚安装在同册一高度；3、卫生胖器具排饱水通畅像，连接贼严密，劫不渗不返漏；……室外给躁水管道硬安装质武量控制济（一）埋地金牧属管道戒外壁必蓬须作防犹腐处理诸；管道埋深薄合理，寒统冷地区室灿外管道应卸埋设于冰曲冻线以下堡；镀锌钢管驰严禁采用环焊接室外给呀水管道范安装质晶量控制猜（二）管沟基坐层处理由及井室悠地基应犁满足要胡求；管道基第础应根堪据管材吹类型选患择相应孝的基础厨；管沟回营填应分枕层夯实蔑，回填井土质、对回填土芹压实度纵应满足碌规定要构求。室外排卫水管道使安装质皇量控制算（一）排水管收道不得袄无坡或元倒坡室外排都水管道揪安装质往量控制氏（二）污水井做法如何下献井维修证呢？360mm360mm各类井室级必须安装售爬梯，排张水井底应矮作流槽室外管闲道施工顾质量控眉制室外管挪道安装规质量控质制要点1、给水管竞道隐蔽前萌必须作水搬压试验，访排水管道标隐蔽前必皂须作灌水锻试验；2、雨水管忍道不得与柳污水管道蹄相连；3、各类井树盖应根据关井室种类提及位置选任型；4、井室应洪尽量避开今车行道或译设于车道努中间；5、沿道茶路应设运置用于任清扫、巩绿化的职取水口……室外管道船安装关注要要求园建施顿工期间轿的室外丘管道安团装，是决物业前祥期参与烦重要环山节之一管道基省础质量膝，管沟横回填检查井安毙装、位置铅及布局绿化取拍水口道路雨龟水口布置……要求在音满足使枣用功能倒下管线栋合理、唐便于维地护及管滋理。消防水族系统安倍装质量并控制（铸一）消防系灭统安装似程序消防产杏品报验管道安装设备安装阀门附件安装系统试压系统冲洗系统联动调试消防水系眨统安装质量控制（二）消防阀宾门应采亭用明杆幅阀门，己报警阀漂前后的去控制阀接应采用撤信号阀爆；水泵吸垒水管上逢应采用赏偏心大嘉小头顶孝平连接岛；喷淋水泵喉吸水管上孩应安装过柔滤器。消防水系什统安装质障量控制（深三）镀锌钢管规不能采用羽焊接，如小有焊接应黑二次镀锌消防水复系统安灵装质量么控制（谎四）宽度＞1.2m的排管、尺风管、桥艳架下应设训喷头消防水什系统安吼装质量副控制（福七）消防系咸统安装乐质量控先制要点1、管道添支吊架妈平整牢程固、支莲架间距管满足规味定；2、消防系睁统管道最叮高处应安弓装自动排走气阀；3、消火栓闷、喷淋主损泵应能于祝消防中心总控制启闭茶；4、消防系烛统交付前礼应进行消防功泪能验收……工程验乘收建筑给屋排水工喇程验收鞋依据A施工图纸怎及图纸交肃底会审文浸件B经批准的计施工组织纽奉设计C建筑工程法施工合同D设计规帽范E施工质量嫂验收规范F有关材料荐设备标准建筑工象程施工座过程同建时也是皇不同层挤次的验匀收过程工序验探收分项工秒程验收分部工津程验收单位工娃程验收验收内容乌主要包括疮对安装实住物进行实奸测实量、烫进行各种授试验等。实测实糠量：如实猪测管道通支架间前距；管拦道安装晴的水平徒度、垂姥直度、曲坡度等患；各类试吊验：如给水粪管水压试辩验；排水王管灌水试魄验、通球数试验；通封水试验等志。物业前促期参与物业前期脑参与重要找环节——参与各最类试验系统性新的试验如给水管冒的系统水喂压试验，血排水管灌鹊水试验功能性的衡试验竣工验收战时的通球贺试验与通技水试验、黎消防功能雪验收等以此了解带系统的情督况及功能欠，检查系奴统质量，供为后续的殖维护管理亦奠定基础李。【目录】一、基话础知识二、工辞程质量匀控制1、设计搁阶段2、施工逃过程3、工程验环收三、从使压用看设计拦与施工工程验锈收－水扒压试验各类承辟压管道狸系统和员设备必凤须做水压试验水压试验朋包括强度试验肆、严密性茧试验。以生活唇给水管闯为例（P为工作压锡力）管道种类试验种类试验压力持续时间允许压降生活给水金属管及复合管强度试验1.5P，≥0.6MPa10min0.02MPa严密性试验P——0塑料管强度试验1.5P，≥0.6MPa60min0.05MPa严密性试验1.15P120min0.03MPa工程验谊收－灌镰水试验佣（一）灌水试叮验－排水管道浇灌水试验宪是管道隐葬蔽前的重震要试验，总也是检查消管道接口惯质量的主炉要方法。1、隐蔽狐或埋地押的排水弹管道2、安装在李室内的雨始水管道3、室外排散水管道工程验棒收－灌找水试验棍（二）工程验收-通球试宵验通球试辆验——排水立文管及水悦平干管岂管道还有一个果呢？工程验摧收－通尾水试验排水管道鸟系统通水举试验是检奴查排水管熟道通水能削力的试验尽，也是排雾水管道系气统最后一嫂道检验工垫序，应足鸟够重视。立管管件裂缝管井内检查口漏水工程验隐收-潜水泵筑运行模粮拟试验ABCA超高水位肯工况：两钉台水泵运算行，高水届位报警B

高水位工况：两台水泵运行C

停泵水位工况：两台水泵停止运行停泵浮球不能正常工作其中一台潜水泵于停泵水位不能自动停泵。细节决覆定成败常见给愁排水使飞用问题常见问径题主要陷分类A设计缺骑陷问题B材料设备桌选择与使谨用问题C施工及成着品保护问朱题泵房、地任下室常见百使用问题铅（一）水泵房项未设排孕水措施徒（或排脏水能力痛过小）肌，水泵寻控制柜塌设于泵疗房内，剑且柜体货基础较狡低等缺爆陷，存薯在着管纯网的软芦接头破告裂、水医池溢水喷时水淹域设备房煮的风险－设计肤缺陷泵房、地赢下室常见观使用问题担（二）地下生活咬、消防水纸池未设顶口盖，水池或内未安装嫩水位报警待器，地下申水池的进鸟水阀门、戏控制浮球紫安装在水筝池顶部，哀池内有水爹时无法检亩查及维修－设计缺燃陷泵房、森地下室雾常见使腿用问题洒（三）不锈钢水途箱内部毛伙刺较多（盈工艺较差鱼），透气斩孔较少，斥生活不锈世钢水箱的从透气孔弧梯度不够，肌未作防虫挺网，昆虫漂甚至小动缎物容易进废行水箱内败，导致水捎质污染－材料、描施工缺陷泵房、腊地下室骨常见使拒用问题裹（四）生活（其消防）吊水池裂挪