房地产开发成本及收入核算讲义

房地产开发成本、收入会计4/29/20232005年9月10日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合推出2004年度中国纳税500强排行榜，除了烟草和石油行业占据最显赫位置，300名内没有一家房地产企业的名字出现，而在2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”，房地产行业是否存在偷漏税现象？2006年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第五次把房地产列为专项检查的范围，这说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作为税务人员应该深入研究这个行业的特点和税务违法行为的规律。4/29/2023财政部2006年度会计信息质量检查，会计信息质量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资企业、房地产企业等。房地产行业存在很多税务问题，这些问题与房地产行业的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。因此，税务人员了解一些房地产行业知识和房地产企业会计很有必要。4/29/2023目录第一部分房地产开发企业会计核算基础——会计规范第二部分房地产开发企业经营特点与投资估算第三部分房地产开发成本核算第四部分

房地产开发收入核算第五部分房地产开发企业涉税与会计处理4/29/2023第一部分会计规范一、我国会计规范体系的现行框架4/29/20234/29/2023二、会计法会计法是会计规范体系的最高层次，是其他会计规范的制定依据。会计法的立法宗旨是规范会计行为，保证会计资料真实、完整。我国在1985年首次公布会计法，1993年进行局部修改，1999年进行了重大修改。现行的会计法，包括总则、会计核算、公司企业会计核算的特别规定、会计监督、会计机构和会计人员、法律责任和附则等七章，共52条。4/29/2023（1985年）第四条各地方、各部门、各单位的行政领导人领导会计机构、会计人员和其他人员执行本法，保障会计人员的职权不受侵犯。（1993年）第四条单位领导人领导会计机构、会计人员和其他人员执行本法，保证会计资料合法、真实、准确、完整，保障会计人员的职权不受侵犯。（1999年）第四条单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。结论：责任主体的变迁经历了由1985年的会计人员、单位领导人和上级单位领导人到1993年的会计人员和单位领导人再到1999年单位领导人为主、会计人员为辅的变化。4/29/20231997年中华人民共和国刑法（修正）

第一百六十一条

公司向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。2002年因提供虚假财会报告罪,原郑州百文股份有限公司董事长、法人代表李福乾日前被判处有期徒刑三年,缓刑五年,并处罚金人民币五万元2003年原“东方电子”董事长兼总经理隋元柏因提供虚假财会报告罪，被判处有期徒刑2年,并处罚金5万元。4/29/2023

三、国家统一的会计制度

（一）企业会计准则体系

我国财政部于1992年11月30日发布了《企业会计准则》,1997年至2006年陆续颁布38项具体准则，4/29/2023

2006年底已颁布实施的企业会计准则（1个基本准则、38个具体准则）准则名称发布时间实施时间修订时间实施范围基本准则1992-11-161993-7-12005年正在征求意见

所有企业关联方关系及其交易的披露1997-5-221997-1-1

暂在上市公司执行现金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企业资产负债表日后事项1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修订前暂在上市公司执行；修订后在股份有限公司及执行《企业会计制度》或《金融企业会计制度》的其他企业执行债务重组1998-6-121999-1-12001-1-18所有企业收入1998-6-201999-1-1

暂在上市公司执行投资1998-6-241999-1-12001-1-18修订前暂在上市公司执行；修订后暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行建造合同1998-6-251999-1-1

暂在上市公司执行会计政策、会计估计变更和会计差错更正1998-6-251999-1-12001-1-18修订前暂在上市公司执行；修订后在所有企业施行4/29/2023非货币性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企业或有事项2000-4-272000-7-1

所有企业无形资产2001-1-182001-1-1

暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行，但国有企业有意先行施行的，应提出申请，待报经同级财政部门批准后施行。借款费用2001-1-182001-1-1

所有企业租赁2001-1-182001-1-1

所有企业中期财务报告2001-11-22002-1-1

上市公司存货2001-11-92002-1-1

暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行。固定资产2001-11-92002-1-1

暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行。准则名称发布时间实施时间修订时间实施范围4/29/202338项具体会计准则实施范围

实施范围准则名称所有企业《现金流量表》、《债务重组》、《会计政策、会计估计变更和会计差错更正》、《非货币性交易》、《或有事项》、《借款费用》、《租赁》、股份公司，鼓励其它企业先行施行《投资》、《无形资产》、《存货》、《固定资产》上市公司《关联方关系及其交易披露》、《资产负债表日后事项》、《收入》、《建造合同》、《中期财务报告》4/29/20232006年2月财政部重新修订发布了一个基本准则，38个具体准则。自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。目前我国企业会计准则体系基本形成。它分成三个层次：第一层次为基本准则。第二层次为具体会计准则，分为：一般业务准则主要规范各类企业普遍适用的一般经济业务的确认和计量，如存货、固定资产、投资、无形资产、资产减值、借款费用、收入、外币折算等准则项目。特殊行业的特定业务准则主要规范特殊行业中特定业务的确认和计量，如石油天然气开采、农业、金融工具和保险合同等准则项目。报告准则主要规范普遍适用于各类企业通用的报告类的准则，如现金流量表、合并财务报表、中期财务报告、分部报告等准则项目。4/29/2023第三层次为企业会计准则应用指南。分为两部分，会计准则解释，会计科目和主要账务处理。4/29/2023

（二）企业会计制度体系

1.会计制度文件名称

文号

颁布单位

颁布时间

执行时间实施范围《企业会计制度》

财会[2000]25号

财政部

2000-12-29

2001-1-1暂在规范有限公司范围内执行。《金融企业会计制度》财会[2001]49号财政部2001-11-272002-1-1暂在上市的金融企业范围内实施。同时，也鼓励其他股份制金融企业实施。《小企业会计制度》财会[2004]2号财政部2004-4-272005-1-1小企业范围4/29/2023

《企业会计制度》特殊行业会计核算办法《证券投资基金会计核算办法》《电信企业会计核算办法》《民航企业会计核算办法》《从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法》《施工企业会计核算办法》《新闻出版业会计核算办法》《铁路运输企业会计核算办法》《农业企业会计核算办法》《保险中介公司会计核算办法》《投资公司会计核算办法》

《电影企业会计核算办法》

《水运企业会计核算办法》暂行规定及问题解答《合并会计报表暂行规定》《关联方之间出售资产等有关业务会计处理的暂行规定》《企业所得税会计处理的暂行规定》《关于企业与银行等金融机构有关业务会计处理的暂行规定》《企业兼并有关会计处理问题的暂行规定》《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（一）》《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（二）》《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（三）》《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》

《金融企业会计制度》《信托业务会计核算办法》

《金融企业实施<金融企业会计制度>有关问题的解答》《小企业会计制度》《小型工业企业执行〈小企业会计制度〉衔接规定》

行业会计制度

4/29/20232.特殊行业会计核算办法（根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》、《企业会计制度》以及国家有关法律、法规，在已执行《企业会计制度》的该行业企业执行。）名称文号颁布单位颁布时间执行时间《证券投资基金会计核算办法》[注1]财会[2001]53号财政部2001-9-122002-1-1《电信企业会计核算办法》财会[2002]17号财政部2002-9-222003-1-1《民航企业会计核算办法》财会[2003]18号财政部2003-6-192003-1-1《从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法》[注1]财会[2003]23号财政部2003-8-32003-1-1《施工企业会计核算办法》财会[2003]27号财政部2003-9-252004-1-1《新闻出版业会计核算办法》财会〔2004〕1号财政部2004-1-142004-1-1《铁路运输企业会计核算办法》财会[2004]4号财政部2004-7-12004-1-1《农业企业会计核算办法—生物资产和农产品》《农业企业会计核算办法—社会性收支》财会[2004]5号财政部2004-4-222005-1-1《保险中介公司会计核算办法》财会[2004]10号财政部2004-9-202005-1-1《投资公司会计核算办法》财会[2004]14号财政部2004-10-252005-1-1《电影企业会计核算办法》财会[2004]19号财政部2004-12-92005-1-1《水运企业会计核算办法》财会[2004]20号财政部2004-12-92005-1-1《信托业务会计核算办法》[注2]财会[2005]1号财政部2005-1-5发布之日起4/29/2023二、国家统一的会计制度

（二）企业会计制度体系

3．暂行规定及问题解答文件名称

文号

颁布单位

颁布时间

《合并会计报表暂行规定》财会字[1995]11号财政部1995-2-9《关联方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定》财会〔2001〕64号财政部2001-12-27《企业所得税会计处理的暂行规定》财会字[1994]25号财政部1994-6-29《关于企业与银行等金融机构之间从事应收债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》财会[2003]14号财政部2003-5-15《企业兼并有关会计处理问题暂行规定》财会字[1997]30号财政部1997-8-7

实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答

财会[2001]43号

财政部

2001-7-5

关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答财会[2002]18号

财政部

2002-10-9

关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）财会[2003]10号

财政部

2003-3-17

关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（三）财会[2003]29号

财政部和国家税务总局

2003-8-22

关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（四）财会[2004]3号

财政部2004-5-28

《金融企业实施〈金融企业会计制度〉有关问题解答》财会[2003]6号财政部2003-3-54/29/2023（三）非企业会计制度体系名

称文号颁布单位颁布时间执行时间《事业单位会计制度》（97）财预字第288号财政部1997-7-71998-1-1《行政单位会计制度》（98）财预字第49号财政部1998-2-61998-1-1《财政总预算会计制度》（97）财预字第287号财政部1997-6-251998-1-1《民间非营利组织会计制度》财会[2004]7号财政部2004-8-182005-1-1《村集体经济组织会计制度》财会〔2004〕12号财政部2004-9-302005-1-1《医院会计制度》财会字[1998]58号财政部1998-11-171999-1-1《高等学校会计制度》（98）财预字第105号财政部、教育部1998-3-311998-1-1《中小学校会计制度》（98）财预字第104号财政部、教育部1998-3-311998-1-1《科学事业单位会计制度》（97）财预字第460号财政部/国家科学技术委员会1997-12-161998-1-14/29/2023《会计姓基础工作作规范浊》《内部叮会计控涨制基本数规范（勤试行）锣》《内部会封计控制规抚范——担洲保（试行虚）》《内部时会计控口制规范相——对群外投资欲（试行逢）》《内部会炕计控制规暑范——成棋本费用（般试行）《会计法恐》《周总会计歼师条例础》割《内部约会计控料制规范日——预间算（试送行）》《内部戴会计控景制规范灰——工烫程项目欠（试行烫）》《内部赖会计控易制规范盒——货毁币资金科（试行鸭）》《会计从不业资格管兵理办法》《会计刑人员继赵续教育波暂行规揭定》《会计犯档案管巷理办法耗》四、会计形管理规范陵体系4/23描/202注3五、与链房地产乎会计有酱关的规瞒范上市公偶司：企业会谱计准则亩2006自200种7年1月胜1日起在孟上市公司或范围内施廉行。执行垃38项具延体准则的士企业不再如执行现行逝准则、《压企业会计描制度》特别关圾注：建盯造合同蝴（代柄建房地煤产）、淋投资性辆房地产捎（出租炊）、租比赁（租订金收入战和售后廊租回）、存货（用珠于出售）天、固定资甩产（采用含成本模式旦计量的建施筑物的后售续计量）、无准形资产井（采用辉成本模超式计量玩的土地邻使用权受的后续熄计量）4/2柳3/2男023非上市凉公司：企业会计瓜制度（2隆001）房地产开暮发企业会糖计制度（耻1993砖）施工、家房地产烦开发企劣业财务寄制度（19晌93）关于企业梢房地产开推发与交易妨若干财醋务处理问四题的通知涂（199拼5）房地产忘开发企火业财务会管理若辫干问题车的补充验规定（199唯9）4/23而/202糖3第二部套分唐房地产俩开发企完业经营细特点与丝式投资估奴算一、房耳地产开霸发企业贺经营活礼动的主弹要业务房地产论开发企家业就是逢从事房室地产开匆发和经勤营的企播业，它商既是房市地产产握品的生申产者，任又是房虚地产商钢品的经碎营者。侍进行的宋主要业暖务有：1．土公地的开爸发与经统营。企业将有牌偿获得的封土地开发薪完成后，枣既可有偿孩转让给其抵他单位使舍用，也可柱自行组织捆建造房屋谎和其他设跟施，然后曾作为商品怪作价出售骑，还可以语开展土地社出租业务甚。4/23蜜/202同32．房屋般的开发与杆经营房屋的开旨发指房屋探的建造。烈房屋的经眠营指房屋落的销售与榜出租。企之业可以在钥开发完成零的土地上顿继续开发心房屋，开勾发完成后胁，可作为邮商品作价裁出售或出肝租。企业绿开发的房娱屋，按用芽途可分为强商品房、仪出租房、淘周转房、欣安置房和逃代建房等香。3．城市基莫础设施和浅公共配套炉设施的开模发。4．代恋建工程侵的开发代建工奖程的开浆发是企屿业接受塞政府和忆其他单简位委托读，代为脾开发的战工程，草必须符肌合三个禁条件：右江苏省励地方税墓务局关才于营业玻税若干匪征税问鄙题的补堆充通知霸（二）秀规定，掠房屋开摆发公司翼承办国王家机关毯、企事疲业单位培的统建匹房，如判委托建软房的单端位能提供虎土地使置用权证祝书和有锹关部门赌的建设仙项目批桨准书以刘及基建攀计划，活且房屋荣开发公廊司(即柱受托方起)不垫住付资金铸，并同作时符合愤本《通爪知》第城三条中量“其他肌代理服浩务”条呜件的，凑则对房认屋开发脚公司实辞际取得摆的手续可费收入叛按“服承务业”绍税目计青征营业训税。否尘则，对耀房屋开惕发公司战承办建伞设的各青种房屋圣，均应酸全额按信“销售息不动产宋”计征理营业税碎。其他代理洋服务是指沫受托方按棵照协议或形委托方的优要求，以寇委托方的弓名义从事谨除代购代玻销货物、膜代办进出灭口、介绍冤服务以外惕的其他受供托事项的俊经营活动博，并与委咳托方实行疯全额结算贿(原票转科交)，只煌向委托方趣收取手续洋费的业务驰。4/23恭/202冬3二、房地哲产开发企编业的经营条特点房地产开别发企业的核生产经营笑特点：1．开发抗经营的计柿划性。企业征用挨的土地、额建设的房滔屋、基础疼设施以及啦其他设施歉都应严格应控制在国研家计划范蝴围之内，拔按照规划两、征地、波设计、施炎工、配套吩、管理“融六统一”投原则和企熄业的建设堆计划、销衰售计划进咳行开发经须营。2．开构发产品艰的商品坦性。房地产开袖发企业的王产品全部娘都作为商猜品进入市蛙场，按照回供需双方躁合同协议击规定的价凳格或市场唱价格作价弟转让或销邀售。4/23野/202编33．开发够经营业务砍的复杂性(1)圈经营业迁务内容批复杂。随经营业游务囊括吉了从征获地、拆效迁、勘廉察、设虾计、施往工、销省售到售笛后服务游全过程籍。(2)涉魂及面广，舟经济往来杨对象多。渣涉及设备霜、材料物拾资供应单结位、设计诊单位、施坊工单位，贯委托单位辉和承租单觉位等。4．开发将建设周期照长，投资脂数额大开发产评品要从窃规划设里计开始轮，经过跨可行性场研究、辉征地拆身迁、安塘置补偿忌、七通稳一平、丝式建筑安挥装、配您套工程谱、绿化糕环卫工沿程等几叫个开发糊阶段，弱少则一移年，多晚则数年派才能全童部完成归。每一个早开发阶鸣段都需疏要投入鞠大量资肿金，加泛上开发残产品本展身的造呈价很高壮，需要百不断地戴投入大猪量的资告金。4/2爱3/2肢0235．经营薄风险大开发产炭品单位餐价值高司，建设抢周期长苗、负债券经营程拥度高、蚕不确定驼因素多业，一旦星决策失既误，销携路不畅包，将造韵成大量曾开发产撑品积压季，使企哭业资金厕周转不铃灵，导专致企业滤陷入困延境。4/2蔬3/2墙023三、房召地产开态发项目凝投资费悄用估算（预计费化用）经营房地绪产投入资秩金多，风轿险大，在画项目的规脏划阶段，缺必须对项济目的投资层与成本费油用进行准揉确的估算日，以便作廉出经济效稼益评价、腿投资决忧策房地产柄建设项开目各项孩费用的垃构成复斧杂，变巾化因素巡寿多、不芽确定性筒大，依蚂建设项擦目的类优型不同伶而有其佩自身的屡特点，俘因此不派同类型毁的建设权项目，交其投资知和费用纤构成有军一定的拳差异。普对于一以般房地璃产开发撒项目而风言，投映资及成时本费用册．由开发成末本和开艘发费用两大部分膨组成。4/23听/202颂3(一)病开发成叙本共有八项唤：1．土地使用杰权出让金国家以这土地所拌有者身侮份，将是一定年胖限内的炕土地使晃用权有朝偿出让锻给土地出使用者牙。土地饥使用者很依法支盼付土地逆出让金岛获得土锈地使用猪权。2．土地征脊用及拆颠迁安置络补偿费(1)邪土地征催用费。拿国家建块设征用肥农村土泊地发生桂的费用片主要有鹊包括钟土地补优偿费、猪劳动力近安置补讨助费、范水利设兆施维修遮分摊、寇青苗补桨偿费、历耕地占家用税、苹耕地垦巡寿复基金唉、征地挨管理费延等。(2)匠拆迁安饰置补偿卵费。在钓城镇地咸区，国尼家和地窄方政府歉可以依摊据法定段程序，及将国有霜储备土导地或已餐由企、象事业单颂位或个控人使用缸的土地症出让给拴房地产跑开发项寸目或其期他建设阳项目使充用。4/2限3/2偏0233．前期工程育费(1)避项目的硬规划、蜡设计、贤可行性糊研究所芦需费用必。一般冲可以按残项目总亲投资额浇的一定旅百分比逃估算。叫(2约)“三满通一平糕”等土歪地开发戚费用。4．建安工视程费它是指直古接用于建呜安工程建帽设的总成衣本费用。毯主要包括授建筑工程演费、设备皱及安装工匠程费以及新室内装修丛工程费等俘。5．基础设静施费。它又振称红线各内工程存费，包告括供水呼、供电广、供气插、道路螺、绿化嫂、排污钻、排洪龄、电讯青、环卫重等工程棍费用，尝通常采阶用单位惜指标估东算法来受计算。6．公共配坛套设施挽费它主要包妙括不能有偿燃转让的开发小螺区内公共挣配套设施灰发生的支荐出。4/2急3/2予0237．不可预见衔费它包括基技本预备费隐和涨价预筒备费。依扫据项目的顿复杂程度苹和前述各海项费用估航算的准确谋程度，以李上述1～天6项之和赚为基数，沸按3％一疏5％计算浸。8．开发期间盛税、费。开发项坚目投资株估算应绵考虑项额目在开语发过程架中所负战担的各买种税金独和地方娇政府或裤有关部岸门征收皱的费用犁。4/2就3/2座023(二)开驶发费用开发费用亏是指与房予地产开发较项目有关葱的管理费隐用、销售喜费用和财存务费用。1．管理费演用可按项目吉开发成本腰构成中前起1—6项亏之和为基币数，按3岔％左右计砌算。2．销售费用它指开剃发建设侨项目在坝销售产束品过程刷中发生治的各项紧费用以袜及专设彼销售机坝构或委毙托销售债代理的帽各项费念用。主薪要包括固以下三模项：衣(1)带广告宣孤传费。威约为销雨售收人屯的2％促一3％餐；(先2)销剪售代理酷费。约良为销售熔收入的注1．5卵％一2狗％；镜(3)漫其他销肝售费用意。约为疏销售收错入的0估．5％碰一1％拾。以上序各项合喷计，销色售费用睡约占销灭售收人绝的4％亦一6％射。4/23歪/202芝33．财务培费用它指为狮筹集资魄金而发劈燕生的各势项费用捞，主要见为借款徐利息和傅其他财棉务费用陕(如汇建兑损失外等)。4/2谊3/2农023第三部台分房壶地产开蜘发成本疮的核算房地产恶开发的庄程序通授常分为驶四个阶旗段，即投资决挑策分析暂阶段前期工程约阶段建设阶财段租售阶路段4/23代/202性3在以上伍四个阶商段的开厚发经营霸过程中宇，企业牺将发生放许多费稿用，比亏如可行哥性研究稻费、前心期工程棒费、建鸽筑安装禁费、广牺告费、曲销售费政、信贷系资金利代息费，胞以及企嗽业为组户织和管明理生产气经营而凶发生的魔管理费轮用等。这些费用套中，有些勤可以计入尝开发产品乖成本中，的有些则不键能计入开再发产品成惹本。可以直接计入到俯开发产忆品成本音中的费植用称为开发直接触费用；经分茧配后才笨能计入辩到开发缎产品成脆本中的处费用称血为开发间笋接费用；不能计入誉到开发成轧本中的剥费用称为期间费郑用。4/2象3/2孩023一、开利发产品阵成本的主内容开发产品纪成本是指照房地产开痛发企业在蓄产品开发无过程中所郊发生的各旅项费用支葱出。它反还映了房地布产开发企锁业在项目跨开发过程杜中所耗费删的全部物碑化劳动与仔活劳动。开发产宜品成本献按其用固途，可暖分为以巴下四类针：1．土地委开发成本另。土地开发纲成本是指章房地产开泡发企业开汪发土地(尿即建设用姓地)所发强生的各项执费用。2．房屋谋开发成本锄。房屋开发红成本是指摔房地产开燥发企业开车发各种房久屋(包括曲商品房、高出租房、馒周转房、向代建房等图)所发生捉的各项费脖用支出。4/23睁/202依33．配临套设施茄开发成槽本。它是指顷房地产库开发企姨业开发描能有偿腿转让的怖配套设宫施及不迎能有偿差转让、途不能直飞接计入苍开发产其品成本芒的公共凡配套设霉施所发刘生的各材项费用桌支出。4．代建地工程开发黄成本。它是指轮房地产恒开发企盈业接受焦委托单蔑位的委扫托，代勇为开发稠除土地回、房屋倚以外其歌他工程衫(如市汁政工程出)所发吵生的各素项费用缝支出。4/23右/202棉3二、房地报产开发成客本核算对杆象开发产品顺成本核算膛对象是指旱在开发产苍品成本的微计算中，蛛为了归集压和分配开津发费用而锣确定的费赖用承担者餐。企业应茶根据其开吸发项目的业特点及实够际情况，似按照下列踪蝶原则，选爬择成本核算恨对象：1．一般脏的开发项非目，以每邀一独立编复制的概算库或施工图故预算所列聪单项工程打为成本核惹算对象。2．同一猴开发地点蛾、结构类蚕型相同的辛群体开发伍项目，开徐竣工时间坐相近、由旺同一施工熟单位施工帜的，可以衬并为一个逮成本核算叨对象。3．对污于个别扰规模较死大、工黑期较长马的开发马项目，装可以结通合经济娘责任制区的需要燃，按开瓶发项目饱的一定均区域和沸部位，乳划分成晒本核算墙对象。4/2烟3/2嫂023注意：成本核算卖对象应在则开发项目墙开工前确咱定，一经猜确定就不架能随意改梨变，更不那能相互混捐淆。4/23哗/202辆3三、房阿地产开糠发成本兴项目开发产喘品成本溉项目一李般可分秒为土地隶征用及致拆迁补催偿费、印前期工灯程费、厅基础设渠施费、绕建筑安织装工程闭费、公旬共配套款设施费嫂和开发立间接费畏用等。1．土地况征用及拆减迁补偿费孔：指房地产葵开发时为滴征用土地捉所发生的授各项费用称，包括土地出让洲金、劳动力纸安置费、俊青苗补偿住费、土地搜补偿费、姻拆迁补偿僻费及其他绣因征用土寨地而发生是的费用（具如耕地占察用税）。2．前沿期工程逮费：指企业在脖前期准备用阶段发生斥的各项费斤用，包括屯总体规划养设计费、脱可行性研泡究费、政厨府代收代医缴的各项遥费用、勘够察设计费简、各项临而时工程(槽临时水、叔临时电、口临时路等臂)费用、灿七通一平豆或三通一旱平费用等派。4/23畜/202粘33．基太础设施帐费：指建造各帅项基础设帐施发生的医费用。基抬础设施主蛇要是指与斧开发产品肚相关的道邪路、供热尺设施、供酱水设施、进供电设施而、供气设别施、通讯隙设施、照以明设施、页以及绿化蠢（包括排愿污、排洪摄、环卫）竹等，这些果设施发生睛的设备及膀安装费都怒在基础设扇施费项目绢内归集。4．建寸筑安装奥工程费此：指企业滨以出包捉方式支车付承建损单位的菜建筑安际装工程镰费和企局业自营守工程发翅生的建孝筑安装葵费。4/23车/202忌35．配套稿设施费：指为开终发项目小服务的萄，不能榨有偿转帮让的各浴项公共库配套设御施发生徐的费用广，如锅颤炉房、骂水塔、角公共厕细所、自参行车棚晨等。凡刃能有偿号转让的帽公共配跪套设施捕如商店舅、邮局猾、学校毛、医院忍、理发蒸店等都畅不能计氧人该成艘本项目桑内。6．开妻发间接尺费用：沫指企业盆所属的漫开发部红门或工宏程指挥喂部门为犯组织和厉管理开蛇发项目垮而发生修的各项旋费用支感出，包葡括工资榴、福利队费、办屯公费、狮差旅费陶、折旧滚费、修镰理费、工水电费干、劳动顽保护费与、周转录房摊销轨等。企业的各恭行政部门踩为管理公购司而发生拾的各项费骗用不在此址列，应在脾“管理费汽用”中核恨算。4/2篮3/2仪023目前我国后房地产开错发企业经寄营规模、跳经营范围并、经营方带式等各不钻相同。比徒如，就土涂地开发而陆言，有些效企业只进圆行建设场圾地地面的项清理平整菠，将原有具建筑物、准障碍物拆时除，就算购完成土地淋开发；而有有些企业隔除进行地导面的清理祥平整，还吐要进行地县下各种管灾线的铺设摸、地面道规路的建设棕，做到七绝通一平，色才算完成牌土地开发忠等。每一个开怠发企业应点根据前述成本项目的设置原混则，结合帆开发项目枯的具体情公况，有选塔择地设置欣成本项目嫌。4/2去3/2哑023四、开本发产品鸣成本核谁算程序(一)章应设置影核算的胶账户1．“开萝发成本”抵账户本账户好核算房昆地产开差发企业扩在土地本、房屋业、配套随设施和姜代建工剥程的开府发过程升中所发疮生的各捷项费用棚。本账户应最按开发成坐本的种类鬼，如“土尸地开发”厦、“房屋王开发”、稳“配套设屈施开发”榆和“代建什工程开发百”等设置耐二级明细祸账户，并稼在二级明撕细账户下钞，按成本寺核算对象例进行明细倾核算。4/2篇3/2拖0232．“迎开发间晶接费用困”账户议。本账户核旷算房地产喊开发企业内部独立核算雕单位为开册发产品而湾发生的各泛项间接费址用，包括疮工资、福狮利费、折崖旧费、修肾理费、办神公费、水凡电费、劳增动保护费替、周转房侮摊销等。本账户应博按企业内访部不同的勿单位、部贸门(分公测司)设置拼明细账户似。4/23术/202饺3注意：开脚发间接费候用与管理肆费用、销肢售费用的死区别业务招蹄待费、摩会务费磨、咨询嚷费、租印赁费、伍违规建专设被建现设主管它部门行厉政处罚袭款等。已建未粥售房屋蚊的物业悄看管费醉、售楼稀处发生梁的水电臭费、办敢公费、芳产权交召易费等4/23蹄/202酷3《施工测、房地扁产开发妨企业财索务制度》规定管理费用陶是指企业本行政管理闪部门为管芝理和组织柱经营活动聚而发生的似各项费用员，包括公肠司经费、框工会经费随、职工教州育经费、概劳动保险佛费、待业瘦保险费、沟董事会费塌、咨询费嚼、审计费己、诉讼费材、排污费墨、绿化费瓶、税金、细土地使用掌费、土地尸损失补偿冷费、技术些转让费、颗技术开发颠费、无形丑资产摊销嗓、开办费剖摊销、业额务招待费奴、坏帐损燃失、存货云盘亏、毁诱损和报废洽（减盘盈郊）损失，芬以及其他天管理费用雷。4/2均3/2案023销售费用嚼是指企业暑在销售产泻品或者提趟供劳务等呈过程中发拢生的各项欣费用，以请及专设销没售机构的尘各项费用趁。包括应脑由企业负海担的运输详费、装卸尺费、包装想费、保险绣费、维修苦费、展览类费、差旅俘费、广告煎费、代销斧手续费、扬销售服务参费，以及顺专设销售划机构的人慕员工资、决奖金、福册利费、折秀旧费、修握理费、物歉料消耗以引及其他经欣费。弟房地产身开发企业赛销售费用朽还包括开发产品貌销售之前卸改装修复铅费、看护即费、采暖柏费等。4/23河/202袭3《中华人减民共和国缝土地增值誉税暂行条哨例实施细问则》第七条侦计算增值帝额的扣除鞋项目，具很体为：（一）取桶得土地使贿用权所支测付的金额萄，是指纳绩税人为取虹得土地使阵用权所支租付的地价倒款和按国披家统一规趁定交纳的剃有关费用饱。（二）开珍发土地和呼新建房及打配套设施租的成本，反是指纳税寄人房地产腥开发项目殿实际发生左的成本，颤包括土地老征用及拆喘迁补偿费愉、前期工拣程费、建幸筑安装工令程费、基混础设施费眯、公共配陆套设施费承、开发间天接费用。4/2润3/2配023（三）哥开发土炭地和新半建房及透配套设愤施的费谦用，是巾指与房装地产开谁发项目腊有关的味销售费我用、管贺理费用忍、财务闪费用。（四）旧坝房及建筑闪物的评估肢价格，是蹈指在转让琴已使用的摘房屋及建笋筑物时，渣由政府批胶准设立的拿房地产评占估机构评究定的重置兴成本价乘俭以成新度关折扣率后退的价格。渡评估价格帮须经当地恳税务机关佣确认。（五）与励转让房地菌产有关的责税金，是叉指在转让即房地产时锐缴纳的营嘉业税、城茫市维护建尤设税、印搅花税。因因转让房地僵产交纳的疲教育费附末加，也可肆视同税金系予以扣除底。（六）对糟从事房地达产开发的娃纳税人可冬按本条（许一）、（办二）项规枯定计算的嚼金额之和晌，加计20榜％的扣除祸。4/2晃3/2孟023土地征最用及拆浴迁补偿单费、前期工沸程费、基础设饥施费、建筑安翼装工程万费、公共配套割设施费开发间霜接费用成本即项目土地成物本房屋成彩本配套设施久成本代建工波程成本开发始成本开发间朴接费用4/2鸦3/2肌023(二)华开发产依品成本沃核算程秧序1．归末集开发誉产品费桶用。(1)在细项目开发胳中发生的荡各项直接堤开发费用未，直接计算入各成本矿核算对象喝，即借记慢“开发成烈本”总分脖类账户和秋明细分类案账户，贷们记有关账点户。(2)为删项目开发停服务所发半生的各项逮开发间接涂费用，可街先归集在粉“开发间鸭接费用”差账户，即娘借记“开成发间接费杨用”总分飘类账户和昏明细分类坊账户，贷裙记有关账去户。(3)拢将“开足发间接宝费用”茧账户归被集的开锅发间接距费用，羽按一定微的方法尚分配计奏入各开讯发成本奋核算对侍象，即推借记“耐开发成耐本”总回分类账闭户和明拜细账户堂，贷记北“开发途间接费造用”账愚户。4/23君/202良32．计算吊并结转已姜完开发产叨品实际成央本。计算已完紫开发项目险从筹建至右竣工验收份的全部开眯发成本。凯并将其结荣转进入“跟开发产品喝”账户编，即借记救“开发产哗品”账户森，贷记“嚼开发成本腰”账户。3．按已份完开发产逢品的实际功能砍和去向，将开发遭产品实际单成本结转萌进入有关钩账户。即借记斗“主营停业务成走本”、咬“分期纲收款开洞发产品浸”、“吧出租开菠发产品鲜”、“厌周转房悄”等账稀户，贷瓣记“开尿发产品稻”账户坑。4/2押3/2欲023土地征毯用及拆垮迁补偿费垂、前期工控程费、基础设忙施费、建筑安装鹅工程费、公共配辜套设施炊费开发间竭接费用成本轻项史目土地成本房屋成镰本配套设施违成本代建工程碍成本开发伤成本开发间接距费用归集土地房屋配套设锦施代建工思程开发汗产品分配销售出租4/2睁3/2弟023五、土地超开发的成迟本核算一、土捡地开发露成本科象目的设副置开发成本绍—土地开笔发二土地开发颗费用的企归集与灿分配见下图4/2私3/2版0234/2粪3/2业023（三）掩举例甲房地产目开发公司阵于200笋4年5月股在梁园开疗发一块土狐地，占地叉面积40亿000㎡贩。开发完缎成后准备信将其中的僻3000昌0㎡对外阿转让，其攻余的10违000㎡村企业自行哄开发商品么房。假设梁园将土地开发妄过程中只榴发生了如废下经济业泡务：①支付土昨地出让金华2500都0000腔元，作会剂计分录如呼下：借：开跑发成本闸—土地华—梁园浇(土地许征用及传拆迁费堪)料250刺000什00贷：银行般存款2凶5000睬000②支付抖拆迁补谱偿费5究50朝000阻0元，疮作会计月分录如许下：借：开港发成本炸—土地幻玉—梁园责(土地渣征用及播拆迁费汇)5郑50默000束0贷：银行育存款5烫500乡丰0004/2叙3/2怒023③支付规勘察设湾计费2技100裕00元忧，作会俱计分录换如下：借：开滋发成本号—土地爷—梁园旁(前期你工程费信)2刺100晋00贷：银延行存款爸210浓000④支付堵土石方速费用5键50命000叼0元，弊作会计漂分录如旺下：借：开晋发成本较—土地朽—梁园仓(前期贷工程费横)5福500血000贷：银飘行存款码5遣500拒000⑤由某迷施工企瞒业承包率的地下紫管道安模装工程览已竣工冒，应支锣付价款代15岂000池00元跌：借：开发异成本—土符地—梁园帖(基础设席施费)1啦500内000贷：应付叮账款——冤X施工企匹业1槐5000隶004/23康/202健3⑥9月末吉，梁园土帮地开发工发程完工。仓假设“开茄发成本—搜—土地开汪发——梁盐园”账户戒归集的开严发总成本搬为377盾1000窝0元，则冠单位土地工开发成本扶为942祖．75元存／㎡。其熊中自用的暮1000析0㎡土地至尚未投入渣使用，其柿余300描00㎡已普全部转让盘，月终结镇转本块土着地的开发犬成本。作鼻会计分录场如下：借：开发晌产品——呢土地(梁盲园)9租427城500主营业务弄成本——申土地转让评成本2苏828讨250转0贷：开创发成本区——土弊地——腔梁园钳377旷100贱004/23才/202盐3注意：版土地使沫用权的侮会计处半理《企业会计我制度》第四十七遮条规定：彩企业购入敞或以支付仿土地出让鹿全方式取逢得的土地灯使用权，姜在未开发伶或建造自迟用项目前槐，作为无面形资产核竹算，并按录照本制度汁规定的期宋限摊销。倍房地产开触发企业开界发商品房理时，应将闻土地使用胡权的账面岂价值全部泄转入开发陪成本。无形资岭产准则雪第21拳条规定雷，企业壮进行房辩地产开缸发时，遍应将相趴关的土鹊地使用免权予以探结转。描结转时等，将土喉地使用胖权的账亮面价值最一次计阵入房地庄产开发患成本。4/2右3/2赵023例：某册企业于200配2年7授月15挖日购入土跨地使用下权。有陪效期为旅70年洒，面积练为10韵00亩昆，每亩兵购价为就14万隔，于2003蕉年1月2绍0日开发其姻中的1荣00亩层，有关除会计处贱理如下蝴：土地使用钞权转入相私关项目的浑确认时间众为200骡3年1月⑴取得土军地使用权舟时：借：无形诞资产1连4000甘万贷：银行躁存款闭1400险0万⑵20哥02年腊12月屠30日尿摊销无早形资产伍＝14俊×10俩00÷半70÷徐2＝1薯00万借：管理考费用1燃00万贷：无魄形资产还10兽0万4/23我/202澡3⑶20存03年胳1月2侨0日使醉用10缝0亩土哈地时土地使用杂权转入相舅关项目的乡丰确认金额淘＝（每单乒位面积的姥购价－作旦为无形资裤产已摊销俱额）×该省项目占地望面积＝（打14万－弹14÷7轮0÷2）忧×100稍＝139吸0万借：开发聋成本-土怠地1英390万贷：无级形资产袄1存390组万4/2庙3/2莲023六、房屋开发进的成本核暑算（一）房河屋开发成掘本科目的甲设置核算企业蜘开发建设家各项房屋拜所发生的嗓各项直接凳费用开发成榆本—房崭屋开发按房屋的奖性质和用登途设置“愉商品房”镜、“经营准房”、“罚周转房”晋、“代建浑房”等明分细科目（二单）房屋开发费用团的归集与简分配见下图4/23悄/202帮34/2刑3/2疾023举例某房地产沈开发企业项的安乐开志发小区，交在200窗4年度内阁，共发生链下列土地焰开发支出田和有关土均地开发成运本结转经吗济业务：1、用银胡行存款支肯付征地拆直迁费52筑5,00倚0元2、应爬付设计址单位前钱期工程章款12召5,0料00元3、用银麦行存款支誉付建筑公忧司基础设渗施工程款桌150,客000元上列各项芳土地开发凡支出，按瓶各开发产壶品用地面踢积进行分炊配，各开数发产品用两地面积如喂下：201商凭品房 2穗,000盟平方米202做商品房普3,补000债平方米301土出租房蹄2,阀000吵平方米401商哄品性土地养10,衣000平牌方米451症自用土全地 8烂,00箩0平方雄米4、40翼1商品性拦土地应分以配的开发捡间接费用吉为40,雁000元绢。4/23捧/202统35、4壶01商夏品性土泻地和4轨51自召用土地患开发完岂成并经酿验收，惊等待以株后转让舍和用作浸房屋的乡丰建造。6、4级51自竟用土地唱根据规栽划设计亩要求，祖用于建泉造20僚3商品磨房，3耍02出凳租房和隶351火周转房扒，自用惩土地开与发成本便按房屋稼用地面汤积进行跑分配。阶各幢房耽屋用地夸面积如鞋下：203商婶品房 3萝,000惭平方米302出甩租房 3型,000废平方米351涝周转房牵2,虾000分平方米4/23棍/202尽31、交忠付拆迁腐费借：开发成饱本--刮房屋开算发—妻商品邪房（2宅01工责程）斑42,情000—商品凤房（20化2工程）鲜63灵,000—经营国房（30在1工程）蚕42,址000开发成本伴-盘土地开发牌—商饥品性土地华开发(4兄01工)饥210,赌000递—汗自用土唇地开发(日412工漫程)16昂8,00陕0贷：公银行存款轻52注5,00六04/2健3/2甘0232、承甲付前期刺工程款借：开发成本乡丰--房屋哀开发—行商品房怨（201涝工程）1争0,00救0—商邪品房（膜202生工程）恶15,意000—经营更房（30塌1工程）沉10,0阅00开发成本萄--土地咐开发—榆商品性梳土地开发渗(401叠工)5羽0,00严0—自用警土地开发山(412唱工程)遍40斑,000贷：应付惯账款—主应付工脖程款125炕，00座04/2勤3/2倘0233、支付蹈建筑工程踏款借：开检发成本遭--房泥屋开发归—商晒品房（痒201活工程）竞12钓,00叙0—商胶品房（核202倘工程）旁18细,00宋0—经谊营房（窝301脾工程）年12察,00银0开发成苏本--辟土地开蒜发—青商品性路土地开眨发(4攀01)迁60极,00飞0弱—僻自用土愤地开发稻(41添2工程掌)48牲,00卸0贷：远银行俯存款搂150冲,00跃04/23疤/202锈34、401商脸品性土地员分摊开发扬间接费用借：开发成本射--土地除开发—盏商品性泪土地开发傅（401梢工程像）40,砖000贷：开发签间接费用淡40,柴0005、401商露品性土地朵等待以后歼转让借：开发稳产品—朱土地（蔑401工重程） 3页60，0退00贷：开发成本孕--土地其开发—死商品性董土地开发滥（401渴工程）西360,伸000451自垮用土地开宽发完成并锦经验收，窄以后用作归房屋的建和造借：开发沫产品—赤自用土洽地（45跨1工程）砌256烤,000贷：开发成本用--土地磁开发—鸦自用土纺地开发（席451工素程） 2罩56,0刘004/2补3/2敬0236、康451已自用土逗地用于肤建造2姐03商猎品房，满302剩出租房阵和35验1周转侮房借：开发成虚本--树房屋开肉发—宜商品邻房（2旦03工冬程）立96,踏000—经营扒房（30狡2工程）袍96,饺000—周罪转房（酱351般工程）斗64惹,00臣0贷：开欠发产品盘—裁自用土疏地（4验51工陷程）雷256劝,00栏04/23砖/202译3七、配套设施裕开发的成落本核算（一）铅配套设尘施开发慰成本科泪目的设绵置核算企业跪开发建设净各项配套夜设施所发逮生的各项浴直那接费用开发成本窗—配套设以施开发明细科目池：大配套鸦设施开发址，非营业肺性公共配表套设施开扯发（二冈）配套设送施开发费姿用的归贫集与分捏配见下图4/23姨/202黎34/23容/202窝3八、代建工汪程开发猪的成本伪核算（一）滩建工程缸科目的沃设置代建有两延种情况：料1、接受浇委托；2日、投标中较标开发成些本—代疗建工程宁开发（二激）代建寻工程开发费用淘的归集与愿分配见下图4/23绸/202稀34/2萝3/2寒0234/2薯3/2悔023第四部分房地产吐开发收疲入核算收入的舞确认收入，贫是指企揭业在日司常活动转中形成身的、会谊导致所弯有者权牧益增加渴的、与妻所有者贸投入资僻本无关剩的经济培利益的榆总流入温。一般机包括销骗售商品姻收入、煮提供劳锐务收入宝和让渡感资产使矛用权收川入。4/23扁/202捞3根据《脊企业会锋计准则纺第14尺号——丛收入》爬的规定虚，销售商品标收入同时中满足下列汗五个条件抗，才能予替以确认：（1）痒企业已篮将商品希所有权护上的主弃要风险少和报酬彻转移给渣购货方示；商品所崇有权上理的风险拳，主要恐指商品尘所有者召承担该绘商品价瘦值发生损失的可能性果，如贬值择、损坏。糟商品所有逢权上的报与酬，主要括指商品所位有者预期山可获得的险商品中包竹括的未来衬经济利益求，包括商咳品因升值酸等给企业诸带来的经止济利益。4/2交3/2播023A大多夜数情况下榨，所有权腔上的风险困和报酬的斜转移伴随致着所有权蒸凭证的罚转移或愉实物的帖交付而紫转移。B有些逼情况下踏，企业已功将所有权耍凭证或实晨物交付给壶买方，但宽商品所有晌权上的主饺要风险和丝式报酬并未梁转移，例当如试用以期的商品晕。C有些情喂况下，企茫业已将商机品所有权径上的主要猫风险和报播酬转移给砖买方，但玩实物尚未敌交付。这换种情况下反，应在所联有权上的泥主要风险缎或报酬转贿移时确认腔收入，而巨不管实物口是否交付庙，如交款规提货。4/2访3/2碎023（2）桂企业既制没有保茅留通常也与所有久权相联闹系的继令续管理毅权，也瘦没有对摄已售出假的商品横实施控列制；例如手，房地柜产开发蔑商将一宫片住宅狮小区销叶售给客筋户，并体受客户之的委托付代售小芳区商品乳房和管细理小区驱物业。妈在这里榆开发商岔仍对小申区管理贞，但与雄小区的今所有权繁无关，溪所以开伞发商可绸以确认耕收入。（3）收段入的金额掀能够可靠完地计量；（4）相舰关的经济绑利益很可屋能流入企源业（5）截相关的隔已发生狸或将发较生的成布本能够光可靠地明计量。4/23候/202钳3收入确互认的时危点要确认为赌一项收入框，应同时扫满足上述计五个条件夕。从理论螺上讲，在兼提供商品帅过程中，拒满足以上亭五个标准考的时点，茫就是收入辩实现的时希点，在哪私个会计期把实现的，筹就应归属蝴该期的收漂入。但在睬实务中，柳由于不同大行业的营屿业活动各孟有特色，臂因此，对挖不同的业墙务存在着周不同的会厘计处理方糊法。对于一谷般的生什产和销愁售过程熔，能够密确认收潮入的可寺能时点专见下图4/23必/202羞3时点1修投入↓时点2沃生留产↓时点3摘产座成品↓时点4急商中品销售↓时点5斥收取现金4/2酱3/2地023根据收入同的确认标盒准，收入堪不可能在脊时点1确峰认，在其何他的时点禽都可能确虾认收入。收入在收读到款项时刚确认的方提法，又称何收款法悦。认为拥收入只闯有在交晋付商品净后，收换到款项精之时才辰能确认。与收入的抢其他确认简方法相比聚，这是较党为稳健的房诚方法。零售商业红企业基本上群采用这爆—方法庸来确认斜收入。收入在岛销售成荡立时确滤认，又称销老售法。在一般工商企业中，都是振在销售成纤立时确认杆营业收入旋。营业收入葬在生产中拥或完成时季确认在某些箭生产周奶期较长险的行业奏，如建拖筑业、惭造船业案等，从窝产品投迹产到全照部完成视往往要化跨越两波个以上工的会计况期间。盯这类行寻业的企移业通常廉是根据慌与客户畏签订的格长期工匹程合同关来组织胶生产的序。对于浅有长期贴建造工雄程合同烧的企业棒的营业况收入，尽往往要踏根据生竹产完成销程度来距确认其士营业收润入4/23或/202阴3二燥主营业姓务收入贱的内容携和确定解方法主营业术务收入渔是房地访产开发警企业的拾主营业冶务收入惑，指企盏业对外转让存、销售、录结算和出池租开发产宝品等所讯取得的怕收入，抚包括土晶地转让经收入、化商品房都销售收让入、配榴套设施痰销售收掩人、代绸建工程忧结算收唐入和出捷租开发卫产品租盆金收入两等。4/23级/202预31）房地膏产销售收慕入房地产功销售收京入是指沿房地产个开发企嫌业自行副开发的校房地产桥在市场识上进行甚销售获步得的收众入，包棉括土地萍转让收地入、商蹈品房销创售收入屈、配套爽设施销巾售收入基。房地产冤销售收销入是在纠房地产述竣工验曾收后签晒订购销瞧合同，载并且办然妥房地惧产移交进手续后才能确认盆。。4/2太3/2斥023何时确认销售虽收入？房地产商慨品包括期刑房和现房侧，鉴于其市高价值性筛和高风险廉性，销售笔往往采用预售，除此之网外也采用一般销售和分期付款顷销售。房地产愧商品销售旧的前提是耕首先要取贷得预售许做可证和销植售许可证霞，在此基打础上，经池过签订预举售合同并增预收房款爬、签订正邻式销售合栗同、工程卸竣工验收陶合格并交古付买方验狡收确认、胡收取房款患、办理产检权过户等练销售环节墓，因此房明地产收人喉的确认同鞭一般的生国产企业相起比具有一罪定的特殊念性。4/2误3/2载023《房地崇产开发害企业会塞计制度常》规定炊应在土蔑地和商领品房应惹经移交斜，已将数发票结牵算账单红提交买英方作为芬房地产烫开发企销业收入荡确认标街准。该崇规定比辛较简单帽，宜于纹实际工涛作中的捞操作