大型房地产滨湖高端项目全程营销方案图文丰富

xx项目全程营销提案2011-9-19，项目组报告目录第一部分：市场思考篇第二部分：营销策划篇第三部分：企划推广篇发展条件认知与探索市场化竞争分析比对价值探索区域竞争分析项目竞争力探索项目定位思考板块初印象项目属性解读市场思考篇独墅湖苏州科教创新区高端商务核心景观豪宅核心月亮湾之月亮湾——科教创新区，湖内双核心！未来月亮湾将成为双湖高端集聚区（项目、物业、商业、人群）的代名词！板块初印象1.1项目属性解读区位解读规划解读交通解读四至解读科教资源资源解读配套解读产品解读项目小结亮点探索远见再塑河山主城区高新区相城区吴中区工业园区湖西CBD湖东CBD月亮湾CWD苏城东翼之月亮湾，高教新区之CWD。区位解读片区商业规划：1个城市级商业功能区（商务中心）2个居住区级商业功能区（邻里中心）6个校区级商业服务区（区内小型商业配套）。独墅湖中心商务区，月亮湾城市副中心。规划解读苏州工业园区位于苏州古城区东部，以发达的高速公路、铁路、水路及航空网与世界各主要城市相连。轨道交通20分钟到达上海、60分钟到达南京，与沪、宁、杭融入同城轨道化生活。在苏州市新制定的城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一。周边港口、机场紧邻；城际铁路、高速便捷；市内轻轨、环线通达。交通解读1324561独墅湖大道2星湖街3金鸡湖大道74星华街5东方大道6现代大道7星塘街横向干道连接西东，通主城、达昆山；纵向干道贯穿南北，毗吴江、至相城。交通解读月亮湾国际中心建屋子集团建屋子集团建屋子紫金东方教育发展大厦置地酒店CSSD大厦独墅湖会议酒店★本案周边同质项目林立，唯求增值服务加分。四至解读学校在读学生教职工(人数)中国科技技术大学苏州研究院共计1200人:研究生1000,博士生20010:1,约120人西安交通大学苏州研究院在职学生35人左右南京大学苏州研究生院1100100人左右苏州港大思培科技职业学院200090-110,70%为境外老师苏州大学新校区200002000东南大学研究院20020西交利物浦大学82080华中科技大学在职学生6复旦大学-新加坡国立大学联合研究生院//中国人民大学苏州研究院//………合计5万人左右3000人左右

教育机构：中国科学技术大学苏州研究院西安交通大学苏州研究院南京大学苏州研究生院苏州港大思培科技职业学院苏州大学新校区东南大学苏州研究院西交利物浦大学复旦大学－新加坡国立大学联合研究生院中国人民大学苏州研究院华中科技大学四川大学苏州研究院科技产业园：中国科学院苏州纳米技术与纳米仿生研究所苏州国际科技园苏州生物纳米科技园腾飞苏州创新园苏州纳米城高资、高智的人才高地，蕴含本案潜在购买/使用客户科研、教育机构资源解读亲独墅湖，临白鹭园；以水为脉，以绿为伴。白鹭园独墅湖景自然资源解读体育馆影剧院图书馆科教文卫逐步落实，生活配套日趋完善。公建配套解读业态类型业态细分比例零售业大中型购物超市、电子专业市场、服饰店、专卖店等；40%餐饮业商务快餐、休闲餐饮、咖啡厅、西餐等；30%休闲娱乐业酒吧、健身按摩、美容美体、商务会所等；20%商务金融银行、证券、邮政、保险、商务中心,、多功能厅/会议室、票务中心、快递服务等；10%用地性质用地面积建筑面积贸易咨询用地17.5公顷788500㎡商业金融用地15.16公顷287620㎡体育场馆用地5.43公顷34550㎡旅馆业用地3.29公顷52900㎡商业用地1.67公顷15030㎡影剧院用地1.36公顷13600㎡绿化用地6.83公顷——总计51.24公顷119.22万㎡现有商业尚显贫瘠，总体存量相对充足，规划商业蓄势待发。独墅湖科教创新区商业发展规划表：商业配套解读产品呈现多样，体量分布均匀，物业格局紧凑。产品解读区位：项目位于新城园区独墅湖科教创新区城市月亮湾板块。区域规划：打造月亮湾成为独墅湖中心商务区，未来城市副中心。交通：周边港口、机场紧邻；城际铁路、高速便捷；市内轻轨、环线通达。四至：周边同质项目林立，本案需寻求新的突破点。景观资源：临白鹭园，亲独墅湖；以水为脉，以绿为伴。生活配套：科教文卫逐步落实，生活配套日趋完善。商业配套：月亮湾商业存量相对充足，规划商业蓄势待发。产品：混合产权产品，便于灵活销售；产品体量分布均匀，物业格局紧凑。项目发展条件、资源优越，综合评定项目属性为高端价值盘；但在月亮湾板块内不具备资源的独享性，因此价值提升的落脚点仍然在产品。项目小结放眼月亮湾及园区市场：本案的湖景有竞争力么？？——全市看，绝对的竞争力！但在月亮湾之内，竞争力不绝对！本案所属月亮湾板块有竞争力么？？——月亮湾正在建设中，尚未具绝对影响力！！本案的出路–

明确的市场站位和产品提升本案属公寓类产品有竞争力么？？——平层、非挑高，没有！！…………亮点探索1.2市场竞争比对分析竞争界定分析小结竞品分析板块分析湖西板块湖东板块月亮湾板块园区商业以版块分布，主要集中在湖西、湖东，月亮湾版块以及东环路沿线；借助政府规划，形成区域中央商圈：湖西中央商务区，湖东金鸡湖商贸区，月亮湾商贸区；湖西版块：商业市场成熟，高端项目云集，在售项目竞争激烈，未来推出项目络绎不绝；湖东版块：现代商业、景商融合，国际风情，商业逐步发展；月亮湾版块：借助景观优势，政府规划打造未来园区硅谷。东环路独墅湖东板块独墅湖西低密度宜居板块双湖画出五板块，同类型产品竞争比对需跳脱板块界限竞争界定同属月亮湾板块直接竞品：喜月阁、紫金东方酒店公寓产品园区代表项目：环球188、乐嘉大厦同系住宅产品竞品：乐活城、双湖湾、蝴蝶湾竞品选取依据：1、区位类似、产品相似度高、单价/总价接近、客源存在竞争、截杀或被分流；2、同属月亮湾板块的同类型物业的直接竞争对手，进一步放大到大双湖板块内的同类型物业代表性项目；3、由于本案尚有30%的70年产权的三房住宅产品，因此选取临近区域内具备类似区位、交通、资源等方面条件的含酒店公寓的住宅项目作为研究竞品。乐活城建屋紫金东方环球188乐嘉大厦仁恒双湖湾蝴蝶湾喜月阁东方之门本案尾盘主力在售面积（㎡）项目名称总建（万㎡）面积段（㎡）本案7.4550-60，85-95，120-150，200-250喜月阁7.4153-68，90-103，135建屋紫金东方11.8969-88，109-116，128-162，145-178，199-272环球18818.1085，85-124，140-175，170-195东方之门45.2990-105,113-157,163-240乐嘉大厦6.3560-62，89乐活城11.0867-79，81-98，100-115双湖湾33.12两房85，三房135-140，四房170-195蝴蝶湾20.0两房98，三房108-140竞品分析—关键指萌标之看于面积区域竞品金面积主要牢集中在50-7换0㎡，80-9万0㎡，120-搞150㎡；本案户族型功能、犯格局紧凑饮，正好跳孟过60-谦85,仍150货-20垮0实用率较撇低的尴尬角面积区间挂，为客户派量身度制饥。总价（万驶元）项目名称单价（元/㎡）总价（万元）本案？/喜月阁19000（装修4000）95-114，162-181，228-285，380-475建屋紫金东方待售/环球18835000（装修4500）298-434，490-613，595-683东方之门35000-50000（装修报价10000）405-473,509-707,734-1080乐嘉大厦21000（装修2500）126-130，187乐活城15000（装修1800）101-119，122-147，150-173双湖湾小户型均价19000，大户型均价22000（装修4000）162-257，308-374，429蝴蝶湾12000（毛坯）118，130-168竞品分翻析—关键指标猴之看价格区域竞识品精装甩为主流让，单套柳总价主括要集中次在100祝-15垮0万元（50-孩90㎡），150-虾260万（90-1枯20㎡），300-穿430万（120-淘250㎡），总算体价格区己间100-竖600万元，客横源面广。竞品分端析—看产品积力项目名称总建容积率层高精装标准户型特点项目卖点本案7.45///三面临湖三面临湖、环境资源优越，板块发展潜力喜月阁7.413.04平层4000一房，两房，三房都有，以一房小面积为主，湖景效果佳福朋喜来登酒店管理、升值潜力、精装、酒店、商业配套（星月坊商业街）建屋紫金东方11.893.783.2暂定，工程方为松下电工户型面积涵盖大，一房到五房以两房，三房为主，湖景效果佳升值潜力、精装、商业配套、物业管理环球18818.10103.24500一房到四房全，以两房为主，户型方正，采光佳成熟地段、高度、辉盛阁酒店管理、精装东方之门45.2913.84410000外报大气，但不够紧凑，餐厅较小形象（高度、造型）、成熟地段、精装、酒店管理乐嘉大厦6.3553.22500仅有一房、两房，大面宽、小进深成熟地段、辉盛阁酒店管理、精装乐活城11.081.466.21800一房到三房都有，以一房、两房为主，小进深性价比、精装、建屋品牌双湖湾33.120.8934000二房到四房都有，无小面积户型，南北通透宜居地段、精装、得房率、性价比蝴蝶湾20.01.642.9毛坯仅两房，三房，南北通透，采光佳宜居地段、性价比区域内辽高端公框寓产品泳竞争激衔烈，面承积段、迟户型相希似度较循高，同庸质化较冷为严重掏，市面夕代表项哑目的主粪要卖点壤仍是地滤段、星损级酒店冠经营管阅理，仔装修标碌准为主蚕要的差瓦异化卖姨点，本杰案产品像力加分极唯有附巷加值提铁升及功笨能创新缎。竞品分刑析—看供销项目名称总建（万㎡）价格（元/㎡）开盘时间交房时间总套数（户）可售套数（户）去化率最新动态本案7.45？//786///喜月阁7.4119000（装修4000）2010-102011-052500100%已售罄，整栋出售建屋紫金东方11.89＞20000（预报）预计2011年下半年待定205205尚未开盘预计下半年整栋出售，如果没有出售明年再零售。开盘时间和价格待定。环球18818.1035000（装修4500）2009-82010-124627783%公寓目前所剩不多，以150㎡，170㎡为主，现场有优惠。东方之门45.2935000-50000（装修10000）2011-92012年底1500推246（剩约200套）目前去化46套一期推出246套，9月10日开盘推52套（去化46套），后期陆续推出乐嘉大厦6.3521000（装修2500）2009-32011-1252611777.8%房源主要位于23层，以60㎡和89㎡为主，24层以上预计年底推出。乐活城11.0815000（装修1800）2011-62011-1219315021%目前公寓所剩不多，位于第4、6、8、9层，户型以70多㎡-100多㎡为主。双湖湾33.12小户型均价19000，大户型均价22000（装修4000）2011-92012-655549510.8%9月17日加推3#和17#，高层精装房，另外3#还可再赠送最高28万的软装。蝴蝶湾20.012000（毛坯）2011-52012-10117619283%在售高层毛坯房，主要集中在2#7#，户型有98㎡、108㎡、120㎡、130㎡、140㎡。园区高节端酒店劝公寓产勇品代表欣项目相岛继进入脆尾盘，粱随着东童方之门拆、凤凰羞书城等饱代表项奸目相继徐入市接蜓棒，建您议本案拖入市时纪机最好她选在东爹方之门登等顶级芦酒店公疲寓产品惕关注度剂最高，谈而其它胖高端、报中端项串目存量骗不足，胸接近尾友声之时六为宜。续（即：狠借东方勿之门聚筹焦产品砌之势，疫错位于训同级别怀竞争对量手之空喇挡）20%40%60%80%100%待售自主、投馋资比例投资自住目前园枪区在售肠酒店式够公寓购彼买客户穷分为三今个层次渔，二种剪购买目效的：1、以东类方之门泰、环球188为代表的筹高端产品烦，主要为骨上海，浙孝江，新加裙坡，台湾滨，香港及吵园区投资阻型客户；2、以建屋想乐活城为可代表的中鬼高端产品帽，投资自对住客户大望约四六分胶；3、以都市VIP为代表长的中端庄产品，喂由于板出块宜居清，性价添比较高钉，自住遥客户略秧高于投旨资客户鄙；4、以恒验润后街膊为代表奴的极为虚成熟地详段的中恰端公寓膝客户则影以自住油为主。竞品分析—看客户引入星级廊酒店管理丘的项目客悲户以投资滤为主，一披般如蝴蝶饮湾、乐活志城等住宅陡大盘内的虚公寓产品响则以自住欣客户为主箱。竞品分析—看客户从客户参来源看负：园区听高端酒闸店公寓爹客户基进本仍以爱苏州本史地为主头，但不盘乏江浙虎沪以及欠台商；从客户职怪业看：私纱营业主及某企业高管眠仍为高端贴酒店公寓星产品的主踩力客群，现亦不乏外豆籍人士及适园区内单队位为吸引模高级人才鸣购买用于粪津贴；从客户骨年龄看姓：主要揪集中在30-4似0岁之间，嫂占比达60%，且基谈本多为兴私营业队主和企洪业高管洒；从客户关用注的因素塑看：品质荣形象、装赏修效果、宵周边环境从、区位等痒因素为高衬端客户较虏为关注的耽因素。高端公它寓客户集基本多华为30-喇40岁之间督的私营分业主和之企业高绩管，较金为关注咽的是项严目的品甘质形象撒、装修模、环境炭、稀缺尾性。看精装追：环球188、东方丛之门五扑星酒店奸豪装标荡准本案聋逾越势需必需要洁付出成民本看酒店苏服务：溜基于本拥案现有筝产品力奸，有必旺要引进隆酒店管勒理服务凳（酒店巧品牌错资位）看科技：励朗诗专注跑科技领域草，市场口省碑难以与叉之抗衡看性价比睬：乐活城135柔00-诱150服00的精装SOHO着实为凑本案强领有力竞敏争对手放眼苏州泊市场的酒棵店式公寓爱产品：可见，在绍单一的核恋心竞争力执上，我们震要想超越腔他们必须街付出极大谈的代价；奥但是还好生，我们的信竞争力依党然清晰：PK环球188：我们弄虽然没温有450芝0的精装，洁但我们也捉没有3500系0的天价；PK朗诗：我游们虽然没穴有恒温、鸣恒湿、恒桐氧堆叠的经科技概念糊，但是我梅们有湖景绢、生态公黎园，有实怨在可选的阳智能家居先系统（客营户实际使泽用感受需明显强于傲朗诗）PK双湖湾、本乐活城：舅我们虽然判难以实现1500组0-20丈000的低价，躁但是我们稍有全湖景暂、生态公帮园、用料蝇十足的精胃装，还可刚以有服务苦到位的酒爹店式管理蹈、先进的乳智能家居....件..等打造的哄全方位的何价值链。竞品分拌析小结发展绑战略1.3项目定四位思考市场肺站位SWO小T分析客户峰定仙位1、政策通走势的耗消极影蜡响；2、园区市盒场公寓、至三房产品燥较多，竞暂争激烈；3、同档税总价级院别别墅波类项目坛的客户魔竞争；4、相对较三高的价格皮，客户是区否认可。1、土地钟成本较摔高，封浮杀低价乎空间；2、70年年产权逗产品受限诸购影响；3、限高无齐法形成高团度上的冲科击力，间饲接削弱项染目形象力馆；4、月亮湾玻路形成断脆头路，不锯利商业发葛展；1、具备优欺越自然资孝源（湖景托、公园等址）的项目搜日趋臻稀限；2、金鸡湖结板块开发召降温，接岁近饱和；定月亮湾板午块建设加古速成型；3、独墅贞湖高教熊区招商棋引资力侵度加大屋，政策漫优惠丰米厚，对铲企业、悟人才吸乞引力不末断加大昌；4、环球188等代表薪项目接啦近尾盘熟，喜月吹阁售罄睁收官，迫竞争压妈力略减辱；5、园区高筒资、高质踢客户购买脑力强，且米客户量相呆对较大。1、地处宾月亮湾蜻板块，端政府主眼导规划编，发展/升值潜力飘巨大；2、黑牡丹成强劲资本支实力+君地丰集富的开庄发经验暗；3、三面假临湖，欢自然资耗源优越若，公建缸配套、涌商业配尝套完善饮；4、临星晚港街、遗独墅湖浅大道主丈干道，徐交通网笋络发达租；5、全产雕品线，大面积段亡较宽，猛客源面鉴广。优势（S）机会（O）劣势（W）威胁（T）SWOTSTRENGTHWEAKNEESTHREATENOPPORTUNITY项目SWO粱T分析领导者挑战者跟随者补缺者区域/板块市具场领跑踏者游戏规则烦的建立者区域影响傍者改变游戏息规则突出新数的评估众标准强调产厉品的特虑色和价勿值搭便车陆、借势以小博大俊，杀伤战仪术价格战的骆制造者目标明确达，挖掘客惕户瞄准市绑场缝隙创新产品茅和需求点项目市场橡站位优越的怖发展条巡寿件，稀圣缺级的斯资源，养决定了新本案的撒开发方挨向---诊-高端价热值盘！本案在区劫域内的站与位---售-独墅湖台区域，叼月亮湾饱板块的秩领导者陶！立足自身走优越的先劳天条件，课全力构建技一流的从质素–产品–服务–配套–商务–品牌–圈层的长价值体吩系蓝图冶。纵观苏州华市场，我务们要感谢2个对手，愉也是开路谊先锋1、感谢贵环球188为本地超复高端酒店稿公寓定出煌标准价，订降低客群士对天价的江抗性，让家顶尖人群猫浮出水面零，让高端薯公寓产品券更加聚焦浩；2、感谢鸭喜月阁为月亮验湾板块涨定出参女考价后析退出舞曲台，凭键本案素释质，以凉后单价编只高不踢低。站位姿怎态纵观苏议州酒店转公寓市秃场，竞舌争依然彻激烈，南我们的嫩姿态是睡：一、不百惧中润跪苏州中费心和新俊地苏寓分属不赶同板块厌，各有镰忠实客秧群，对惕边缘客足群的争根夺在所沉难免，因但是不符足为惧二、淡脑看其它耽竞争对距手乐活城、矿乐嘉大厦我、都市VIP…缴…，他们或宁即将清仓织，或先天望无法比拟奖，或客群轨相去甚远寸，或自身四素质一般筛，或地处搅交通不堪占重负的中炼心城区，房诚或者……三、重茎看建屋丧紫金东杀方（紫浴寰庭）国企背跪景，先宴天优势杆无可比枣拟（较蚀低地价妙），产射品同质剑度高，垫但它有女的我们唱同样有丘，我们榜可比它话看的更塑多（三理面临湖住），做筝的更好绳（产品柳、服务旦提升）四；且国研企常规壤的营销匠手法（详坐销为恋主）相缝比之博剩思堂本延土化、桶多元化佳、开放坟式、渠飞道化的烧营销手雾法相比呀，我们葛亦不须焦惧怕，日只需重语看。站位姿态项目发展史战略区域战略友层面催熟月亮倚湾，重新璃定义并提昂升板块价弦值市场战略馋层面产品战略委层面挑战领头迎者，重新唇定义市场浮价值论精品、领皆先、优质劣、稀缺集双湖规之精华磨，定义团一个阶些层的高烛度和生现活方式目标客抹户界定圈层人群识别主要特点行动特征对策次级客群顶层政府高官私人银行客户、博思堂渠道资源灰色收入不可预见大隐引导国企领导有政府背景或关系中隐商界名流有经济和社会地位小隐主力客群本地上层大型私企主甲方客户及社会资源、博思堂渠道资源迟早迈入巨富阶层显定向针对企业高管靠知识赢得地位显金融业高管致富后追求地位显地市乡镇高官/官商/巨富/私企主甲方资源、博思堂渠道资源不满足于当地置业隐引导外省巨富/富人/金领/精英江浙沪粤商会计划长期扎根组团购买显次级客群第二梯队/过渡性第一居所未婚富二代、明日之星企业主、无意扎根的外来富人、实力派投资客、其他（如家外有家、公司冲账、洗钱、衣锦还乡等）兼顾目标客户组诉求总述身份、圈嚼层不是选手楼盘，露而是选尚圈层，狸和一般最人划清尘界限认同、务传承价值、稀质缺没本事买/住不了休这里，因让后辈熔知道当醒年我是盒怎么混炸的不用告怒诉我“奔为什么说好”，劈燕直接说兆“是什遭么”，机“能怎弄么样”展，“稀庄不稀有挂”天降大露任：强董调身份赚与圈层蚊，赞美帽与生俱兔来的贵土族百炼成器什：强调价紧值和稀缺练，既是本滥案，也是胀客户客户诉求涂、气质对剃接目标客户版特征分类他们希惜望别人轿知道自友己，但翼又不希独望别人么了解自宵己；他们追求打奢华、舒置适，寻求腾适合自己秘的商品，撞选择一种剃自己的生也活方式；他们在叙自己的含圈层内序，以常趋人无法颠企及的卧物品相尘互攀比叉炫耀，毛显示财膛富与地姜位。自我炫耀裕型他们以历一种鉴因赏艺术抢品的心池态，审唐度项目勾，偏爱良项目；他们强域调生活君的品质颗、价值杜和信仰凤；他们高度胁认可豪宅欠投资价值给，承认比牺他手中的祖现金更要尽保值，比袭他做的制章造业还要统有前途。他们重视朵自己的家喊庭，甚至筒多过对财痛富的追求救；他们具有邪极强的子努承父业和辣香火继传毙的观念；他们希望婆给孩子和灰家人一个坛舒适的都贴市居住环递境。投资收藏丽型家庭维逢护型1、内敛望：介于呆隐和显掀之间，敏用不着剃去张扬号，所购掠产品的良价格已鹿说明问姑题。2、敏感：零与中低端届客户相比允，他们对荷产品单价混的敏感度费低，选择幻玉界面较广炸。3、价值盲：强调盗物有所樱值或物砖超所值杂，而非劳物美价色廉，觉浑得值就产立马下伏决定。4、细节：节对性价比庙的关注不霜是泛泛而冷谈的，而饮是要落实议到各个具穿体细节。5、识货颤：多次慕置业，饺不存在戴买不买天得起的棋问题，坦而是喜脆不喜欢谋、值不不值的问茫题。6、自信：鹅对于博大阵精深的中达国文化充磁满自信，域并深深地盟影响其行突为处世。7、价格疗：凭价键格选圈帐子，因扣其社会滤地位，纪经常由峡他人进下行欲购衰物业的寒前期接尚触。8、服务：所对高档物忍业使用成刷本（物业计费、车位松费、会员牧费等）的地提高坦然汇接受。9、争取：爱积极争取俗折扣并非丙要占便宜酱，而是一庆种商业角柜逐心理及定觉得被尊卫重。10、信仰款：相信展中国传绞统建筑回理念即曾风水之屋说，在筒购房时诞以此为队参考依默据。目标客社户购买楚特征描皮述目标客舌户圈定傻位核心客户重要客男户偶的客户来源：询园区及磁苏州全卖市职业：私霸营业主、沾企业高管陵、政府官灾员、高级圈公务员、站教师等年龄：30-粒45岁目的：客防通胀左、增值骗、改善亦型、为帝子女购垮房特征：体泻现身份、随融入圈层架、赢取认浊同、感受亏价值、收陡藏臻品来源：周分边县市乡委镇及江浙搜沪等地区职业：初私营业瓶主、企疤业中高催管、政松府官员叶、高级板公务员价等年龄：30-您50岁目的：防独通胀、增挠值、改善谷型、为子六女购房、叹投资收藏特征：重戚品质求格估调看环境华讲服务、斯注重休闲怎、新事物笛认知度高其它如未帝婚富二代恢、明日之配星企业主鸡、无意扎嫁根的外来脊富人、职胜业投资客苏、其它如芒家外有家交、公司冲声账、洗钱曾、衣锦还污乡等

比较物业1比较物业2比较物业3名称喜月阁乐嘉大厦双湖湾相似性项目周边项目项目周边项目项目周边项目楼层修正21F28F22F建成时间201120112012年6月用房性质70年70年70年装修水平精装4000-5000精装2500精装4000主力面积(㎡)53-18060-8985-195售价(元/㎡)20,00021,00022,000交易时间1.001.001.00项目位置1.000.950.98易达性1.000.980.99周边环境1.031.081.05建筑年期1.001.001.00临街状况1.001.001.01面积修正1.001.001.00设备设施1.001.011.02装修标准1.001.031.01楼层修正1.001.001.00物业管理1.001.001.03总体调整指数1.191.171.24调整后售价RMB/㎡23,75524,63227,200权重40%30%30%加权后售价22,035价格测算通过市场震比较法，剑测算出本品案现市场仿静态比准豆价为：2200散0元/㎡报告目录第一部分客：市场思坛考篇第二部分素：营销策烂划篇第三部分鞋：企划推判广篇目标2.销售目标搭：实现项目撑价格支撑纪，达成利帝益的最大讯化。目标1.项目目筛标：塑造项目鸟高端品牌稳，成为苏巨州亮点。如何达分成……营销目远标一：项目渡面临的问治题二：达成来目标的关协键举措三：营销球策略及推德案计划——项目问题球界定——价值突翻破方案——营销推广共计划多样的已产品——公寓+住宅+裙楼商业叫。公寓+住宅+底商，积产品多燥样，物笨业格局惜紧凑。优越的环般境——独墅湖生耽态景观。雄踞月第亮湾龙弊头，坐监享11万平方公鬼里独墅湖公景便捷的交降通——挑战&升华。周边港落口、机脆场紧邻钥；城际袄铁路、猜高速便固捷；市扰内轻轨饭、环线继通达。项目优知势条件环境层面影：毋庸质疑红独墅湖月骗亮湾的环剧境、未来爬的CBD是本项程目有力制的价值框支撑。项但是周劝边地块腔还拥有仆其他众辫多的同圣类产品佳，在这肥一项上誉竞争对厘手与我柴们平分蔑秋色!周边同公质化产倦品严重闯，市场壤竞争激筒烈配套层面水：打造高聋标准的航硬件设乒施将是兽本项目久的重要敢价值之歼一，但垂是所谓崭的“高甲端”几捉乎周边滴所有的针新生项判目都以却此为口白号，已召经屡见隙不鲜!项目限制要条件：竞讲争塑造差异览化的产品掏竞争力突破方向USP核心卖点2产品优化1产品层级面如何各打造项航目软性渴核心竞雅争力？如何通会过营销湖构建项摇目独特誓的品牌初形象价沙值，构摄建强势择的项目浴核心卖盒点？核心问题此：如何跳漆出区域岁环境？打造软性逆核心竞争肌力？首次亮相凳即形成区娱隔？核心问绞题分解一：项各目面临内的问题二：达成群目标的关乎键举措三：营矛销策略世及推案割计划——项目问题攻界定——价值突破词方案——营销推序广计划1、产品发荐展方向及葱优化价值突奋破凯悦酒店引入高巾端的酒田店经营揪管理公界司凯悦酒店病集团(Hya粱ttH辣otel健san车dRe勿sort琴s)是世界知榜名的跨国画酒店集团盾，在世界脑各国管理宅数百间酒型店。现时矛在全世界43个国家笔，共有213间凯悦身酒店3及度假酒世店。集团撒总部设在龄美国芝加凯哥。集团跌旗下酒店侮品牌包括坊：柏悦，非君悦，凯快悦度假村馅。产品优化璞丽酒惭店引入高端阅的酒店经财营管理公药司Urba债nRe港sort古Con壤cept功s（URC）是由阶在全球汇奢华酒龄店有卓以越管理粒经验的网团队组低成，致闹力于通侍过其服聚务和设巷施来体鄙现每个丈城市的罩特质。URC管理的唱璞丽酒唉店为宾蚀客提供24小时的客莫房餐饮、五礼宾、洗猜衣及泊车喝服务。房盼间除了其差它五星级白酒店备有般的标准设颗施外，还惰增加液晶踪蝶电视、Bose音响组合碗、MP3接口、覆益盖全市的GSM双卡移蚊动电话稼等配套宫设备。产品优诉化引入高端态的酒店经卵营管理公奸司雅阁酒店殖管理集团盟（澳大利辫亚）（Argy即leH壮otel保Man丘agem寒ent及Grou咐pAu忽stra既lia）是一衬家来自疾澳大利在亚的专丸业酒店项管理公涝司，成宽立于澳断大利亚烛新南威芽尔士州难，全球降总部设晒在悉尼合。雅阁舌集团为抢全球业商主提供泻与酒店匙管理相本关的一仁系列的出服务，搅主要包近括：酒比店管理为及度假屯村管理隆、预开粪业管理工、酒店现顾问咨困询、酒龙店风格商及功能叮布局设荐计。雅阁酒店产品优格化公寓打造秘高品质国绳际豪华装扒修专利外墙誓色，擅长骆与阳光沟药通通过采袭用特殊端材质，晒令建筑低在不同僵时间的诞阳光照愿射下，侧折射出执不同的溉色彩城市夜景齿已是城市室最美的风贷景，可通落过灯光效客果勾勒出养建筑的线历条与灵魂丹，将项目渗打造成独窗墅湖畔的“明珠”。外墙产品优窄化大堂公寓打须造高品见质国际滔豪华装刘修全玻璃圣穹顶入给户大堂便，回家境之前的铅礼遇以挑高及国装修打造捉完美的大载堂，提升肾项目整体泰的品质感秤。建议使用疲大理石与早大面积钢距化玻璃等期建材产品优化公共客你厅式的修电梯厅电梯的内振饰装修公寓打造绘高品质国木际豪华装执修电梯厅对拾于项目的丸品质提升壳有重大的未意义，建迎议整体色推调以暖色逢调为主，汁装修标准馆为300吩0元/平米，僚装修材弊质以大兔理石、陶原木等垄为主。电梯厅产品优化公寓打告造高品拢质国际警豪华装突修客厅现代装饰埋艺术将现把代抽象艺颜术融入设嫩计当中，古强调功能里性设计，群线条简约积流畅，当符合高档丑公寓特点鞋。产品优化卧室公寓打坊造高品忍质国际盯豪华装愤修注重高竿贵典雅挎，比较跪奢侈的予视觉效讽果，追盲求色彩阁和内在焰联系篮，崇尚历冲突之坡美。产品优化公寓打第造高品与质国际娱豪华装载修将居家撞生活延贸伸到室庭外，带目来别样捐滨湖生郊活。阳台产品优化精雕细啄呈现世界映级品质每一个首国际顶斑级品牌闻的背后耀，都有铺一部关往于品质厅信仰的梨传奇，恐坚信品亭质的力瞎量，并收愿意等餐待时间姨来证明叶。这种毅坚持，梁被隐藏万在建筑下的细节宇里。日本大腐金（D碌AIK性IN）催VRV辨II户载式中央送空调德国AB血B公司E道IB系统义，对灯光爆、窗帘进惧行智能控嫁制比利时踩格拉威锄泊尔（赤GLA哄VER猪BAL罢）防辐高射双钢饺化中空跪玻璃德国博虑得宝（艳Pog悦gen苏poh即l）厨线具，德毁国Ga麦gge扎nau喊电器设阀备意大利盲TEU净CO超如音波按气摩浴缸德国汉斯魄格雅（H痕angs绑groh币e）淋浴质组挪威耐头克森（什Nez算ans榨）地坪岂加热系枪统阿鲁克享（AL吉UK）淡及萨奥畅（SA霜VIO网）门窗音五金美国B川EAM皮中央吸廊尘系统公寓豪血装品牌州标准建带议产品优笔化安全系统公寓软疤性服务暴标准建因议英式管歉家服务24小恰时礼宾魔服务24小时钓保安服务个性化泡私人管广家服务清扫及惹洗衣服骑务会晤及辩商务服纷务预订及摘代购服悟务信件快递糕服务产品优化信息前沿坐化：物联闯网产业划伞入国家战映略，独墅胳湖作为园议区科研教冠育高地，崭前沿、时删效的科技芹、信息互驾联带来生苍活方式的埋变革。未来将景实现区枪域内的救“五维惜”智仆能互联智能互联生活智能互联娱乐公寓附加街值提升之颠物联网智识能家居系欢统产品优化科技智能帽化：基于盼物联网基希础的智能眉家居系统渡，类比比培尔盖茨的“未来之鲜屋”。公寓附块加值提齐升之物授联网智栋能家居腹系统产品优门化3G互联智瓦能公寓智能家居扎基础平台安防平台项目规划涉时就敷设IP网络、设傅置入户的宏信息端口业主在这蜻一基础平聋台上，再绒选购家庭冠网关、智要能家电以衬及相关配尼件实现基扔于物联止网的远嚷程应用蜘、定时赤控制、执情景模拴式等四层防护丢：周界红外选检测社区视频纲监控停车场及筐出入口管裤理家居安叉防实现全方懂位的安防突和监控解坝决方案公寓附加直值提升之鉴物联网智惹能家居系拢统产品优鼓化红外转核发器及拆监控摄御像枪，骄可以通察过远程扯观看家壮中的事惧物红外转发岸器，用于今接收及转撒发控制面牢板的信号厨房天分花板上加的烟感平探测器付，让业撇主在家赌中远离葡媒气、松烟火的随危险窗帘可以拐遥控控制铲开关样板房——物联网券智能家验居系统公寓附利加值提悟升之物革联网智伶能家居去系统产品优稼化简单化操津作：无线加遥控终端晚（IPA汉D、IPHO保NE、其它手树机等）均丸可以智能颂控制整个错家居系统后期推召广活动惭建议：IPA苦D售楼展节示等公寓附加屡值提升之穿物联网智裤能家居系掘统产品优化价格单悦：1.移动控制驼液晶面板年：1200元2.灯光控污制模块窗：220讯0元3.电器控制船模块：250预0元4.智三键一河位调光接驱收控制器(14疏6型)：控制客梳厅3路灯光366元5.智一键接益收控制器(86型)：控制厨祖房278元6.智一键调驶光接收控纤制器：控招制卧室可期调光296元7.空调接冒收控制炭器438元*2=8誉76元；8.家电接收吗控制器438元9.网络主机(63单元)：用于抗远程电剑脑、手盾机、电签话控制328膜0元合计：1143绕4元功能：1.可智能申控制家奋中5路灯光、2台空调、1台电视机诞；2.可通过GPRS手机网穿上远程支监控灯裤光和电刚器；3.可通过inte销rnet网上远康程监控膊灯光和戴电器；4.可用电游话远程岂监控灯闪光和电赢器；5.通过移京动液晶删面板，锄在家居30米范围内陆可随意控嚷制家中灯达光和电器投；6.双向显械示，通院过移动膜液晶面淡板，灯侮光电器刘的使用咬状态一牺目了然尸，并可志即时控预制；7.定时控忧制、免懒打扰锁遗定电源脑等功能陶一应俱泰全；8.可自由符分阶段微升级，变容纳全桑屋多达63路灯光和丙电器。以约90-疏100平米的桥二房或黑小三房孝的万元垂级别套活餐功能姥及报价（品牌：GKB数码屋亦），总体看平饥均单价在100-寒150元/平米左右彩。公寓附漏加值提额升之物脉联网智鄙能家居绵系统目前GKB数码屋洒智能家聪居在各验大城市可已经有累许多成沾功的工帐程案例弟：北京：华彬庄园微、远洋天蜓地、未来笛假日上海：九九别墅至、云间水捕庄、薇阁命小筑酒店广州：汇景新城宋、南国奥汤林匹克花觉园、金地赞荔湖城、赞光大花园岂、嘉裕礼追顿阳光酒史店式公寓题、海伦堡猪花园、珠泛江帝景苑川、汇美景菠台、时代古花生、南于湖高尔夫厦门：雍景湾胡别墅、扮台湾山纷庄、国狡际山庄触、唐庄宝别墅、惰东方高涛尔夫别惹墅、优尚山美地握、棕蓝闻海大连：滨海阳朝光别墅师群、海饼昌欣城再小区湖南：长沙未来执城、怀化释天龙御苑泉州：奥林匹够克花园溜、海景箱花园、朝马可波攀罗别墅念、东远莞：雍层华庭、醋曼克顿允酒店公姥寓、新参世纪丽鹿江豪园库、国际盏公馆、辣金月湾习、东骏萝豪苑、命星河传谣说珠海：山海一奋品、东鞭方别墅辫、龙腾森湾别墅抓、亨泰磨山庄别亏墅、珠弊海美丽折湾十里侦阳台殊深圳：艘中信高沫尔夫别毙墅、深开圳奥城堆、新世凤界鹿茵绢翠地、蒸深圳蓝子郡、宝辆龙山庄剃、招商湿曦城、正嘉宝田猾花园、凶侨香诺淹园、骏送皇名居中山：雅居乐英厦伦花园台湾：奥林帕斯恢、环球荟猜馆、经典并英伦、英燃伦帝堡、讯世纪皇家薄、欧香公劣园、圆山醉欧洲、凯笑国富豪、舅维新富豪产品优化大梅沙•万科中心低碳、印环保化快：统一每精装修蓬，统一息选用环移保低碳草用材，立统一低厘碳施工蛮标准，庸降低二婆氧化碳钩排放，翻全面刮心起低碳绍楼盘风北。深圳金麟有七星公馆如（原金山英酒店）金麟七星就公馆1~3楼为西部仅首个绿色扣低碳产品圣市场，面烟积约500于0平方米，市民耍可以在盖这里采渐购到国滋内外最野新的低陡碳产品丸，如家摊居用品氧、装饰百材料等年；4楼将打造滥为重庆首银家宫廷式笼生态餐厅，在菜碎品研发擦上采用瓶绝不使产用含有乖化肥、恒农药、碗添加剂夕和化学驾合成物三质的绿疯色食材况；5~10楼为低户碳绿色鲜酒店式倚公寓，内置的玻紫外线杀煤菌装置能葱杀灭有害药微生物、宇病毒和其沸他生物污张染物，还标能排放出失大量负离杂子，让人脖们生活在腔天然氧吧伤之中。项目墙体、通窗户上篮都将涂划上高科财技低碳其隔热涂写料。室内墙面玩采用光触服媒高科技袖材料，它能倒够吸附轰空气中尼的细菌摧、灰尘至、甲醛细等物质辈，达到侮杀菌、帮净化空娃气、自瞧洁的作懂用。项搁目整体比普通建腥筑节能约40%。公寓附加手值提升之畏环保用材屯建议产品优登化商业引杰入国际范知名一营线品牌顶级品牌稀旗舰店进松驻带来的详体验，同浆时也是城哄市时尚的岩符号国际一蓝线服装府品牌产品优化商业引入盯国际知名印一线品牌顶级品漏牌旗舰予店进驻接带来的宏体验，胃同时也臂是城市演时尚的叹符号Jea钓nG逼eor闲ges（法）（世界顶夕级餐厅）产品优化顶级体哈验的“水疗”商业引入药国际知名炎一线品牌顶级品牌栏旗舰店进提驻带来的迈体验，同率时也是城殊市时尚的兰符号产品优油化商业引入腊国际知名百一线品牌湖景会所顶级品牌进旗舰店进勾驻带来的妥体验，同师时也是城琴市时尚的漫符号尊贵舒许适：这里不能可和美国“斧白宫”相赚提并论，坑但这里一仍定很舒适管。产品优械化商业引隶入国际俩知名一斥线品牌顶级品全牌旗舰颂店进驻萌带来的掩体验，稻同时也崖是城市胀时尚的滥符号完备的商健身房换设施产品优队化价值突破2、形象与卧卖点整合一座位去于独墅胶湖畔的叛精品复紧合型物竞业高端商业+豪华公寓+景观豪踩宅国际一线素品牌商业40年产权豪习装景观公雕寓70年产权访豪装住描宅独墅湖畔耐，世界级洽臻品府邸整体定冲位诠释一：项目汉面临的问卷题二：达成芬目标的关椅键举措三：营销把策略及推倚案计划——项目问题方界定——价值突破察方案——营销推广劳计划营销总糖体策略高端入市勺，树立形枝象，制造悉价格标杆宫。高形象友截客多渠道傲深挖客立体式传煮播多渠道客捐户开发，俗细节营销桥深挖客户晨。立体式标传播，副有效精今准传达谦信息，扰吸引受踩众。立高度旧显棍深度介战略炒制胜2011岩.10-宫2012括.72012衰.102012多.11-偷2013昂.12013屠.2……201偷2.8崖-20惕12.工9形象导入完期客户蓄水粥期持续销担售期后期持续模销售树立项段目地位【品牌先导】预热项目款品牌快速导入际项目树立项目锅区域标杆面形象解决一照期公寓&住宅销凉售【拓宽客闪源】客源的喊方向多桥元化是时决定本浙项目目辉标达成斯的关键辫点【体验营挣销】通过事件王、情景的品营造树立项目惧公众形象宜力【活动贯俘穿】以公关窜活动作底为整体娘营销推候广的主斤轴，辅膊助其他述媒体，当实现联惯合打击一期开星盘项目营销携阶段及各振阶段营销抖策略分解策略二：扭招商先行纠，配套展绘示商业的西引进、旅高端酒糟店服务步公司的僚进驻，验将彰显偷开发商伯实力，统增强客醒户对项公目信心应当坚持王“招商先古行”，“链配套先行肥”、执行“招商+配套＋稀展示”惭的联动届策略。策略一点：项目茧高品牌醒形象塑喉造通过系列么事件营销冬确立强势攀项目品牌脊形象，完但成市场的武有效区隔；通过现弯场阵地星包装和肺软性服象务来体第现项目钥高端形裤象。策略三：炼现场展示己，专业服育务项目形象刷炒作策略动作一：跪受权威机手构肯定，梯获地产殊剩荣参与全国折性甚至国境际性楼盘枕奖项评选项目可昼与相关屈权威机威构取得拿联系，轨获得颁荐布的奖巩项，如“中国建轮筑工程娃鲁班奖”、联合药国“全球人枪居环境饮最佳社菌区范例”、“健康住柜宅”等，并蛇通过媒促体进行吐造势宣虾传。品牌先导动作二术：“今另天动地馋”项目软大型奠垫基仪式活动时馅间：201引1年10月（待定亭）参与人段员：政挺府相关爷领导、畏开发商辩领导、脏行业领怠导、部媒体活动目询的：开碎工奠基角是一个喝楼盘建胸设的开城始，也枣是楼盘戴前期营订销重头丽戏。通易过开工企奠基，蔑把市场匆透明度港、知名灾度和美物誉度达恳到最大弓化。活动建议增：1、邀约阵前容的强势嘉：市委领漆导、四大骄班子、企练业总经理时，政界、外商界等；2、全城沈覆盖的淹宣传：毁铺满整占个苏州念的前期样宣传让柴楼盘气绸势先入忆为主。品牌先导动作三：委独墅湖月鞋亮湾板块同发展论坛活动时间进：2011年11月活动建崭议：邀贴请苏州户当地业颜内、媒福体知名克人士，取纵论独妨墅湖湖块商业格粥局，并形通过类始比月亮费湾板块赌引出本吩案的商刃业、人识居价值魔、潜力冻。品牌先朗导通过与胳国际知汽名酒店券的高调移签约仪聋式在业枝内和市凡场掀起饿一轮事仿件性的酷关注热业点，不勿仅有利支于本案仅整体形芽象档次倾的提升呢，也是帅对于客获群的一少个信心搅支撑，廉为后期腰的项目自推广及述销售起傅到实质奖性的支屿撑作用堵。动作四：苹合作酒店详签约仪式品牌先导动作五鼠：与“他奢”同习行与世界奢摧侈品牌联流合举办发易布展示会与奢同行猛：结合世劈燕界著名奢慎侈品牌，伍在销售现浊场开展奢料侈品展活矿动，通过羞联合奢侈秆品牌，夸降大项目高戒端圈层的不影响力。活动时裂间：201赶1年1月1月（售楼删处进驻后弄）品牌先导动作六：估巨幅广告片牌攻势独墅湖畔痛，世界级拆贵胄府邸……改变一短个阶层往的生活方歼式园区重点供位置、高糊速路上海法方向、苏奴州城区市络区户外广兄告牌长期趣拦截品牌先导“大现场体介验营销”得作为一烈种更注重忽挖掘内涵爪、更具深裳层次、更境有感染力棍的营销模破式，它更旦能满足购冈房消费者虏的心理需铸求，与消拌费者沟通月最有力。售楼处率情境营匠造互动体验碑销售案场绳营造高端服务馅导入现场帜包装情景样板爽房打造整合实惊施方向行：体验营销临时售楼愈处建议（1）、临时幸接待中心每的必要性临时接待系中心的设拔立，可以斩提前展开班营销推广氧，正式蓄庸积客户，挠从而提升棒一期开盘姿的成功率同，降低首绿战的营销控风险。（2）、选尼址及实炒施建议在选址方姨面，需尽施量靠近项舌目现场，摩并且有较懂好的人流伏、视线。在实施方涉面，临时屈接待中心搬不一定非俱要装修得湿较为豪华等，花费较量大的成本暴，其主要简作用为前预期积累客役户，为项容目蓄水起挣到实际的肆作用。建议位顷置：星夺月坊体验营饱销现场售善楼处选黑址售楼处售楼处上建议选拐取沿路抗的商铺便于人劈燕流的导观入。建议工程腐进度首建壤此栋，可嗓选择6楼做现胸场营销饶中心，峡给客户拥带来景抢观体验辨。同时1楼首先引沉入豪华酒裹吧品牌，泉设立客户需体验接待伯点。1F体验接待瓣中心体验营孩销功能区内容备注前柜接待区前台接待位1-2个/形象展示区企业、项目综合展示形象展示墙控台区设8-10个座位包括LOGO墙沙盘区项目整体模型50-60平米洽谈区沙发桌椅同时设立VIP洽谈区单体小模型区单体模型展示/功能房专案办公室、财务室、开发商办公室、储物间、会议室/卫生间男女共2间+洗手盘/精神堡垒路口建议尽量做高售楼处额功能建长议体验营销售楼处伙外部风画格建议通过极闪强的视运觉冲击耀，表达角楼盘高使端形象挥定位。体验营销互动迎扭宾投影沙走盘环幕投杠影互动演卧示桌面产品展示驻区售楼处朴内部体缠验营造与建议体验营销整体内泛部风格戏建议设计风兆格与项弃目特色药相匹配沾，体现睁尊贵高缩慧尚；符合项目班规模、档艘次，传递圆高档项目代的品质氛掘围。VIP洽谈区水池小品景观叠水贵族景观精细会所服务钢琴优雅体现体验营销售楼处道守具展示建忙议：高端匀道具，震完撼展示数字投影意沙盘头等舱迎环幕影颂院用IPAD垂2展示项目拨情况体验营遮销产品展示献区：以局企部的建材有展示为目装标，将产座品毛坯的获剖面展示害在客户面品前，让客始户对产品专构筑物放捉心。产品品牌俗展示区体验营秧销超大项况目区域采灯光展们示图，傲项目的藏区位交井通一目太了然沙盘运伏用立体舌化区域棍规划体验营销案场的铁接待门岗礼宰仪引导通知售楼何处站接礼贷宾引导脊停车与询下车服陕务销售接身待出门盘迎接全程服醒务接待门前接收待三道青岗：主块动服务菜，有别波传统看林楼接待掠模式，锻服务印昨象建立券。体验营销从门卫、鼓保洁、侍筒应到销售深、客服、持财务提供蹲全程五星捆级服务，闯全场各种物工作人员颜从统一的菊衣着、标横准礼仪、派典雅谈吐独、文明举遍止等方面紫都给来访苦客户以舒痒适、专业混的感受。售楼处蔬内部氛总围建议帅：专业闯、舒适求。体验营骆销进入售铁楼部，蝴有英式惯服务门馅童；在矩保安岗嫌亭，有炊英式服留务人员娘；在停饮车场，仁有英式鞋服务人痛员；在文参观样递板房，劝有英式世服务人仅员。引入英式继管家，将嘉服务实施优于各个接催待环节体验营销样板房体棉验策略通过观递湖样板飞房打造鹅，展现药产品户怕内空间抄带来的怎震撼力膀。通过失湖面的瓣景观震蜡撼、户芬型的尺孔度感、腔空间感杂，装修乐的艺术按感、高沙贵感，领配置的郊功能性渐、科技豪性，以携达到客狗户对于对样板体至验的折错服。体验营销楼书、厘手册等赢宣传物版料展示物料展田示国际习化楼书、折未页、海报耕等中英文牵双语制作补，英文为主浊，中文为抱辅体验营易销201饺2.5塔-20比12.鲁7201仍2.1溜0201箭2.1雁1-2歉013宇.12013暑.2……2012芒.8-2披012.灰9形象导初入期客户蓄即水期持续销售溪期后期持续堵销售项目营销惨阶段及各川阶段营销迷策略分解树立项我目地位【品牌先导】预热项停目品牌快速导入洪项目树立项目摩区域标杆待形象解决一饰期公寓&住宅销售【拓宽客科源】客源的方坐向多元化挖是决定本公项目目标乱达成的关远键点【体验营销】通过事件携、情景的值营造树立项绩目公众遥形象力【活动贯穿】以公关采活动作什为整体代营销推拘广的主鱼轴，辅削助其他平媒体，缝实现联贷合打击一期开盘一期整政体营销货策略以客户秩为核心虽的拓展连策略！策略一温：深挖血苏州，纯拓展上赶海，辐辱射长三还角投资腿客立足苏蔑州园区其他区大苏州上海上海港澳长三角立足区炭域，迎艰合需求主动获取父、扩大客泥源层面占领市场一期整匠体营销袜策略策略三锻：圈层己客户渗膀透，定待向开拓面向特定躲团体或圈航层，开展创专项活动锄，逐步渗系透并启动却团购及客糖带客通过圈层莲营销，定盯向对“消魂费领袖客否户”直接乒拓展以客户为离核心的拓圣展策略！策略二：撑结合项目错推广节点夏，举办活蚕动吸引目屈标客源项目推固介会、劫冠名明张星演唱脂会、项焦目大型组开盘活贯动、系削列促销起活动等苏州本地碑客户拓展靠策略：立足本地——苏州区域药为主，线王上媒体推门广的同时占，线下的乎小众媒体村广泛撒网连，伴随项盛目的持续摄性开发、闭区域板块杰成熟度提盏高，客户狮将逐步扩圣大。分区域页客户拓叠展策略拓展手狸段：行业协会延会员专场晕活动政府、银衡行、金融表机构等拓艺展产品发慰布会销售现场短活动行业沙率龙现场客户太活动项目启动希仪式产品推僻介会上海客始户拓展剃策略：抢占媒也体资源链、上海誓房交会邮、高端掏行业协翠会等有稿效宣传洪项目，粮并通过管客带客衣的口碑轮营销，看拓展上说海客户纷。分区域客锄户拓展策血略拓展渠道轿：1、媒体渠证道重点位置侮户外广告拳牌拦截；报纸广径告传播序，积累誓客户；直邮广捉告传播损，积累气客户。2、资源育渠道在上海法的高端舅企业协萄会接洽侄，传达小项目信饶息，组详织小型亚产品推口介会；上海商会烦中高端客墓户的发动跳。定点看玩楼车房展行业协会坐产品推介再会项目实飘地考察动作一舰：项目沟新品发搁布会时间：2012年7月活动主要暴内容：可哗联合时装链发布，举悠办201春2时装发布削会，同时垦进行项目块新品发布阔会，邀请欺媒体记者祝、品牌商雕家跟意向务客户，举球办项目推眼介会，传匹播项目价切值，为项起目销售造规势。活动原篮则：体蜜现项目泉高端形稳象，引友领全城近话题热辱点。活动策略动作二镜：明星专效应宋祖英献起歌月亮湾选择知易名度高萄、公众起形象好蒸、与项充目阶段出主题或妨产品特优点融合抗度高的碗明星，卡利用其烦聚众效帅应，提婆高项目处关注度贞。活动时蛋间：2012年8月宋祖英骄等明星命亲临现芒场演唱溉会活动策略动作三：众超常规的贫项目开盘国际建祝筑设计竿大师贝悔律铭亲额临开盘香现场活动建议扭：开盘当乎天可邀请冶贝律铭亲谨临活动现喇场，为项福目启动开语盘仪式。活动时摧间：2011年10月活动策间略动作四：塑臻品房源棵拍卖“鉴宝以节目专脖家公益还鉴宝&臻品房源楼现场拍卖午”活动活动建议圆：邀请鉴骡宝节目专再家到参加贸苏州公益卸鉴宝，同纲时拿出10套房源集驴中拍卖，筐吸引目标搅客群的关窑注。活动时核间：开翁盘后活动策色略高档俱乐吵部聚会某集团总裁参加各类特协会活动高档商窑场购物健身房携健身SPA美容总裁夫人中高档车4S店目标客昏户的圈于子，就币是我们拍的战场圈层制间胜商场：联合举穴办新品勿发布秀认、抽奖京兑奖活益动车商：参加车展绞、联合车网商举办车臭友会（宝惜马、奔驰笨等）美容：联合举办办美容罚知识讲淹座、客姑户维护遗活动健身房：联合举占办客户体垃验活动银行：联合举办艰金融类讲吹座，如“顶怎样合理侄避税”、束“投资知旱识讲座”会所：联合举办袄会员活动维，如高尔剥夫邀请赛套、酒吧、KTV会员活动商会：拓展苏班州的福输建、江覆浙商会吴资源等资源互换述、联合拓谨展圈层制泊胜大型专豆场渠道目标对档象：金初融系统口、商业尾协会、漠政府部比门中华易视经学院年名誉院腔长吴宽及之老师忘现场答苍疑会员参哈观样板盏房后，读就关心奶的问题蝴现场提剧问圈层制晚胜中型动愉态渠道目标对朝象：高烫端消费处区、大等型商场仍超市项目周边穿大型商场裂、区域内亡