房地产法－企业培训教案

房地产法主讲人：***房地产流程立项规划土地取得拆迁建设买卖物业管理第一讲房地产法概述一、房地产法律关系1、标的房屋＋土地＝房地产（不动产）2、民事法律关系房地产上的权利及其流转3、行政法律关系房地产权归属于与流转过程中的行政权及其控制房地产法律关系＝房地产民事法律关系＋房地产行政法律关系第一讲房地产法概述二、土地上之权利群土地所有权集体土地所有权国有土地所有权土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权租赁土地使用权国有土地承包经营权外资企业场地使用权城市私房用地使用权国有土地使用权集体土地使用权农村承包经营权宅基地使用权农村建设用地使用权土地抵押权土地承租权其他第一讲房地产法概述三、土地使用权

土地和房屋在自然上不可分，在使用上更不可分，而我国坚持土地公有制，土地所有权归属国家或集体，土地不能自由转让，不能实现房地产所有权一体化。故创造出土地使用权，使其与房屋所有权主体保持一致，以达到相同效果，简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。第一讲房地产法概述◆集体土地转为国有土地的方式国务院《土地管理法实施条例》A2“下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体的所有土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地”案例N市M街道办事处F村村委会将其所有一块荒地出租给甲进行副食品加工，又将其所有的一片鱼塘承包给乙经营，分别签订合同。F与甲的合同中约定：“水电自理”，“如遇拆迁、征收，甲应无条件迁出。”F与乙的合同中没有类似的约定，后N市建科技园区，上述荒地、鱼塘皆在园区开发范围内。F与甲协商终止合同，因甲、乙要求补偿过高，未能达成一致。甲、乙拒不迁出，F为配合园区拆迁需要，断了甲、乙水电，甲、乙仍不迁出，自买发动机坚持。F按其律师建议，以甲、乙搞违章建筑为由通知解除合同。甲、乙诉诸法院，以F违约为由请求法院判令赔偿损失。一问：F与甲、乙合同性质？效力？二问：本案应如何处理？案例分析一、F与甲的关系固定法律关系：F与甲的合同关系甲的请求权基础：《合同法》A107“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”M1：甲与F之间合同有效M2：F不履行或未按照合同约定履行合同义务M3：F的违约行为无法定或约定的理由R：F应承担违约责任案例分析定性：集体土地租赁合同找法：《土地管理法》A63：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”A81：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”《合同法》A52：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案例分析用法三段论、函摄甲之诉请应否支持？合同效力？合同无效的法律后果《合同法》A56：“无效合同或者被撤销合同自始没有法律约束力。……”A58：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案例分析F与乙的合同法律关系：略请求权基础：略定性：农村土地承包合同？集体土地租赁合同？找法：《土地管理法》A14、A15《农村土地承包法》，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》用法：略案例分析乙诉F违约案如何处理？合同效力？是否违约？征收对合同履行的影响？F履行不能F是否有免责事由？即因征收导致F履行不能，F是否还构成违约？断水电、以违章建筑为由通知解除合同，其行为的性质？乙得主张何种权利？违约损害赔偿？补偿？案例分析相关法律规定《土地管理法实施条例》A26-1“土地补偿费归农村集体经济所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”《农村土地承包法》A16：“承包方享有下列权利：……（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；……”《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》A22-1：“承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗补偿费的，应予支持。”A23“承包地被依法征收，放弃统一安置的家庭承包方，请求发包方给付已经收到的安置补助费的，应予支持”第一讲房地产法概述四、国有土地使用权“我国的土地使用权根本无法纳入传统物权法中所有权与用益物权体系，因我国的土地使用权不是个人所有权分离出来的一种权利，而是国家土地分散利用的必然途径；而国家所有权或全民所有权，均不是严格意义上的私权利，而是制度化的权利；它本身不是可交易和可转让的权利，而只有创设了土地使用权之后，土地权利才能真正成为财产权－使用权创制完成了土地的物权化过程。因此，我国土地使用权虽然是国家所有权派生出来的，但在民法上土地使用权却起着所有权的功能，土地使用权才是我国不动产的‘自物权’。”第一讲房地产法概述创设土地使用权是为了克服土地公有制所导致的房地产无法自由交易的弊端而创造出来的法律概念。土地使用权取代了土地所有权的地位，土地所有权不能流转！土地使用权可以流转！土地使用权名为使用权，实为占有、使用、收益和处分权能之集合。土地使用权在土地权利群中处于基础地位，土地他项权利皆建立在土地使用权上。土地使用权既是权利，又是权利客体第一讲房地产法概述五、房地产法上的一个重要原则房地产权一致原则建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（90年）A3：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离”房屋所有权与土地使用权主体一致原则建设部《城市房屋权属登记管理办法》（2001年修正）A6“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》A24-1：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”第一讲房地产法概述房屋所有权与土地使用权一同处分原则《城市房地产管理法》A31：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》A23：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》A24-2：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”“房随地走”、“地随房走”、“天权随地权”、“地权随天权”第一讲房地产法概述房产上之权利群土地使用权房屋所有权房屋抵押权房屋承租权相邻权建筑物区分所有权公房私房直管公房自管公房农村房屋城市房屋商品房二手房第一讲房地产法概述房地产权结构土地使用权＋房屋所有权房地产房屋私有土地公有房屋所有权土地使用权房地产权属登记种类土地登记：《土地登记规则》《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《国有土地他项权证》、《土地租赁证》房屋登记：《城市房地产权属登记管理办法》《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《房屋租赁证》统一登记《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》登记之剑效力效力一们：公示遥原则公示原熄则：当水物权变钻动之际精，以有萄一足由业外界可蚁以辨认眉之征象沟为必要谈，此即山物权之岗公示原庄则也。亡在不动油产以“穿登记”美为其征慨象；在上动产以痒“交付典”（即颜移转占卡有）为赢其征象碍。换言集之，“吵登记”怒乃不动是产物权驶变动之纽奉公示方番法；而穿“交付同”乃动就产物权奥之公示馒方法。推定权舞利人《物权图法》A鸭16-眯1“不撑动产登楚记簿记障载的事富项，是纸物权归仅属和内络容的根腐据。”《物权词法》A肢17“恨不动产挤权属证牺书是权碑利人享折有该不鞭动产物糠权的证星明”登记之零效力效力二唇：物权皮变动的猛生效要应件建设部《得城市房屋傻产权产籍送管理暂行规办法》A如18：“别凡未按照扣本办法申扣请并办理丹房屋产权你登记的，及其房屋产味权的取得划、转移、地变更和他蒸项权利的秤设定，均声为无效。要”国土局《锁土地登记橡规则》A仗25“不痰经变更登绵记的土地照使用权，筝所有权及苗他项权利裙的移转属宁于非法转列让、不具伪有法律效民力。”《物权法融》A9-封1“不动均产物权的贡设立、变划更、转让健和消灭，洒经依法登禾记，发生看效力；未舞经登记，垂不发生效楚力，但法胸律另有规纠定的除外夹。”《物权法妈》A14值“不动产杯物权的设斗立、变更夺、转让和德消灭，依揉照法律规毛定应当登槽记的，自凉记载于不拳动产登记脾簿时发生低效力。”登记之腿效力效力三：临公信原则公信原寒则物权之存想在既以登旺记或占有吸为其征象拒，则信赖度此征象而丑有所作为盖者，纵令婚其征象与帅实质的权世利不符，袄但对此信确赖者亦不脚生任何影续响，俾维育护交易之划安全，此叶即公信原蹄则是也。信赖利益手保护：《土地管冬理法》A漫13：“掏依法登记耗的土地所打有权和使烫用权受法卖律保护，衬任何单位撤和个人不驾得侵犯。叹”信赖利志益损害彩赔偿？《物权法槽》A21漏-2“因筋登记错误志，给他人冒造成损害俘的，登记妈机构应当宪承担赔偿势责任；登涉记机构赔陶偿后，可怖以向造成厅登记错误阶的人追偿艇。”案例案例来颠源：南令京市鼓嚼楼区人拦民法院叉（20赠05）河鼓行重丘字第2府号行政蛾判决。基本案削情：南姿京市五淹条巷3公8号3占01室疏的原房待屋产权停人是本催案原告动魏某，们魏某与疼本案第某三人贺沫某原系南恋爱关隆系。2精003拆年9月假27日咱，贺某初在魏某桨不知情罩的情况粮下，到勾南京市辨第三公蔬证处办狱理了宁退三证内矛经字第纹252绍22公侍证书，地证明授锹权委托固书上“矩魏某”欧的签名野属实。测经上述挠公证书锤公正的陡授权委宜托书中每，委托雨人为魏批某，受债托人为朴俞某，基受托人犹的权限胀为：“傍办理该娃处房地调产抵押湾登记及疲预登记疏手续”瓣。后贺匆某向南粮京市房蹦地产管旬理局提揪交了房锄屋权属浸登记申含请书，垃以魏某蚂为卖方句，贺某邻为买方础签订的透房地产字买卖契仆约，及治上述经央公证的耍授权委疲托书等患材料，塔申请办林理本市乳五条巷墓38号谢301蜘室的交称易过户傅手续。案例南京市房悉地产管理肿局于20辟03年1肺0月18旁日办理了躲变更登记劫，并核发返了以贺某衫为所有人普的房屋所啄有权证。晋后贺某与姜某银行新代街口支行爆订立了个俘人住房贷贵款合同，软用于购买械五条巷3循8号30哭1室，并位以此房产斤作为抵押监物与某银后行新街口吧支行订立颤了房地产兴抵押合同探，双方到逢房管局办辱理了抵押模登记，房骆管局随后苍向某银行午新街口支奔行颁发了刚房屋他项婶权证。因上述授旦权委托书仿、房产买据卖契约中州的签章均损不是魏某于所签，魏寒某应如何觉主张自己饿的权利？案例分析法律关苗系分析奴图解魏某贺某南京市房闲地产管理矩局某银行买卖贷款合同估、抵押合允同房屋登记案例分析本案诉讼薄时，魏某植以南京市前房地产管堂理局为被醉告诉至南妄京市鼓楼妄区人民法掉院，请求光撤销对本侨市五条巷环38号3荣01室房绢屋权属的窗移转登记紫行为及抵稠押登记行崖为。被告沟以银行对胖该房产享绣有抵押权悉为由，认线为无法注漏销贺某的孙房屋所有尽权证。诉讼关书系图解魏某南京市桃房地产郑管理局板（被告驴）第三人贺宪某第三人某宾银行贷款合练同抵押合鸦同房屋登告记纠纷案例分析判决书谣链接一审法院评追加贺某弃为第三人未，法院认制为，被告钞在办理房史屋产权转馒移登记时难负有严格盲审查当事班人提供的馋必备要件遥的义务，周本案中被渐告在审查资工作中出婆现疏漏，验当事人提至供的授权箩委托书中假并没有办短理产权过习户的委托或权限，故亲被告作出趴的房屋权黎属移转登皆记行为违牢法，判决资撤销被告馋颁发给第制三人的房腔屋所有权将证，被告敌应采取相姐应的补救蛮措施。第搜三人贺某描假冒他人泳签名存在韵明显欺诈州行为，应暖由公安部搁门侦查处邮理。魏某不服欢提起上诉案例分析判决书链惊接二审法惕院认为翻：原审句法院仅仍对原告今的第一钟项诉讼北请求作筛出了判膨决，对翠其他诉滔讼请求痒未进一呜步审查桑，也未填做出相语应判决老。此外见，某银宇行与本缸案被诉固行政行脱为存在透法律上生的利害怕关系，殖应当参惜加本案除的诉讼迹。据此酷，二审愉法院裁浆定撤销寒原判、屡发回法忍院重审捕。重审时份，鼓楼拼法院认府为：本暖案中被撤告在审占查工作圾中出现忠疏漏，灶当事人军提供的歪授权委忠托书中说并没有筝办理产辆权过户怜的委托饼权限，罩故被告株作出的仰房屋权恩属移转抢登记行御为证据仓不足，璃依法应涌予撤销蜡。被告药的移转愉登记行碎为被撤渗销后，揪第三人龟贺某以眨该房设换定抵押旧的依据滥已不存米在，被乔告对此安房产的堤抵押登介记行为四应当一令并撤销租。故法握院判决教撤销被堡告颁发绘给第三杨人的房离屋所有婆权证，消撤销被孙告对该决房屋的嫩抵押登舰记行为斩。第二讲镇拆迁法律、炼法规《踩城市房愁屋拆迁榴管理条膨例》（蓝下称《狂条例》谅）概念城市房度屋拆迁是指在城做市规划区抹内国有土购地上，因躺城市建设该需要拆除凝房屋及其榆附属物，件并由拆迁握人对原房浑屋及其附绕属物的所寻有人或使扬用人进行敏补偿和安牌置的行为瞎（A2）隆。拆迁人是指取得顶房屋拆迁锦许可证的叶单位（A悬4-2）被拆迁人是指被奖拆迁房舅屋的所堆有人（浮A4-汇3）拆迁法律续关系房屋拆礼迁管理电部门拆迁人被拆迁冻人补偿安狸置协议拆迁许可裁决裁决的散范围：A16币-1：拆鞠迁人与被初拆迁人或俭者拆迁人样、被拆迁服人与房屋上承租人达它不成拆迁汤补偿安置散协议的，耳经当事人键申请，由奖房屋拆迁栽管理部门咳裁决。A13任-1：脖拆迁人扔与被拆值迁人应愚当依照摆本条例院的规定望，就补母偿方式评和补偿篇金额、汁安置用讽房面积晋和安置蹦地点、唐搬迁期盏限、拆件迁过渡犁方式和请过渡期驴限等事鼠项，订词立拆迁搞补偿安羊置协议徒。拆迁与湿补偿《条例》A4：避拆迁人祖应当依筋照本条姓例的规滨定，对证被拆迁狡人给予梯补偿、逝安置；率被拆迁悬人应当届在搬迁辅期限内百完成搬挥迁。比较：《土地刃管理法沟》A4盆7-1：征收（国家）土地的，艳按照被征上收土地的题原用途给隙予补偿。A6：桥拆迁房团屋的单位取得房屋饰拆迁许可茄证后，方期可实施拆术迁。裁决《条例》A16息-1：纲拆迁人迎与被拆悉迁人或级者拆迁灯人、被乌拆迁人辞与房屋圾承租人全在达不卖成拆迁绘补偿安薪置协议栽的，经棋当事人橡申请，由房屋慌拆迁管配理部门夜裁决（皱民事仲央裁？具杠体行政慈行为？润）。房屋拆们迁管理部速门是被拆病迁人的，制由同级人蚂民政府裁出决。裁决债应当自收醋到申请之肝日起30众日内作出调。A16利-2：贷当事人韵对裁决婆不服的干，可以逮自裁决谷书送达唉之日起扛3个月弃内向人民法院耻起诉（行序政？民事渔）。……A17-伶1：被拆捉迁人或者愧房屋承租助人在裁决药规定的搬威迁期限内促未搬迁的项，由房屋所夹在地的市遥、县人民穴政府责成汗有关部门代强制拆迁，或者由房屋拆逗迁管理部晶门依法申绳请人民法院鹊强制拆迁桌。实务中瓜的拆迁柳人在实践丹中常常眯是行政盯机关充输当拆迁产人，主施要有四腹种模式爆：由人民政被府下属的拆迁办充当拆拜迁人；拆迁违捏法，拆撤迁办作尚为内设省机构，剥应由人塘民政府父为被告由政府升或土管骆局成立琴的临时劝组织“拆迁指徐挥部”充当拆菠迁人；同上由政府专厚门成立的土地储备铸中心充当拆丧迁人。“土地轧银行”谢，处于死试点阶纵段，可百以成为佩拆迁人权。但限于政府壶对收购、谁收回的土简地进行前辨期开发，伍并予以储精存的行为殖。《条例该》A1疤0-2遥“房屋墨拆迁管捏理部门勺不得作蛋为拆迁盆人，不那得接受孙拆迁委紫托。”拆迁管理尊部门进行劲拆迁许可水，拆迁人鸦需获得许树可后才有希权进行拆衡迁。第三讲减国有土俊地使用权尝出让合同国有土地竭使用权出匙让《城镇课国有土租地使用问权出让根和转让歌暂行条岸例》：阿55号僻令A8繁-1：牢“土地德使用权出让是指国哀家以土栽地所有饰者的身菊份将土具地使用侄权在一仍定年限遥内让与际土地使筛用者，趟并由土怖地使用懒者向国色家支付暴土地使怪用权出覆让金的削行为。掠”出让方救式：招举标、拍农卖、挂挪牌、协钱议1990抗年国务院择55号令白A13-书1：“土锡地使用权念出让可以零采取下列摊方式：协琴议；（二氧）招标；嫌（三）拍棋卖。”国土资源唉部《协议岗出让国有孝土地使用钱权规定》国土资源章部《招标捐拍卖挂牌专出让国有烘土地使用日权规定》坡A4“商条业、旅游谈、娱乐和腊商品住宅杀等各类经盖营性用地遵，必须以据招标、拍叔卖或者挂阅牌方式出单让。前款荷规定以外番用途的土丈地的供地微计划公布注后，同一浅宗地有两财个以上意虎向用地者穿的，也应点当采用招咐标、拍卖打或者挂牌扇方式出让贩。”国有土钉地使用酷权出让厅方式国土资源左部〔20逮06〕1李14号文钻《招标拍牢卖挂牌出欧让国有土术地使用权毯规范》（某试行）A4.3技条规定：旅“招标拍英卖挂牌出某让国有土悲地使用权钥范围：（1）供剩应商业、脉旅游、娱朗乐和商品僚住宅等各窄类经营性脆用地以及遣有竞争要铸求的工业挡用地；（2）拦其他土据地供地功计划公侵布后同诵一宗地志有两个元或者两刻个以上夸意向用袍地者的疫；（3）划特拨土地使贵用权改变售用途，《姥国有土地母划拨决定侨书》或法训律、法规阿、行政规努定等明确粗应当收回咸土地使用比权，实行荐招标拍卖牛挂牌出让冈的；（4）肠划拨土塌地使用数权转让内，《国御有土地楚划拨决璃定书》丸或法律消、法规愿、行政匪规定等督明确应剃当收回瓦土地使换用权，渗实行招饿标拍卖填挂牌出死让的；（5）搭出让土嚷地使用纹权改变系用途，跑《国有于土地使禾用权出逝让合同删》约定证或法律羊、法规消、行政齿规定等观明确应荡当收回射土地使姜用权，举实行招青标拍卖堂挂牌出裁让的；（6）法叫律、法规晚、行政规到定明确应颜当招标拍巨卖挂牌出险让的其他养情形”国有土地臭使用权出础让性质行政行为闲说？民事法律瓶行为说？出让主体市、县人耳民政府土饲地管理部膜门。出让客体客体是土鸦地使用权务，不是土餐地本身；土地使堡用权出紫让制度鹿只针对佩国有土下地实行斗的一种葛土地制征度；农村集体蔑所有的土患地使用权澡不得出让届、转让或船者出租用四于非农业柏建设。国有土地半使用权出筒让合同55号晶令A8暴-2：引“土地旦使用权脂出让应吗当签订激出让合衡同。”最高人贼民法院印《关于睬审理涉思及国有饰土地使封用权合毫同纠纷傻案件适核用法律腰问题的款解释》匠（下称恒《土地辟使用权明解释》鼠）A1裕：“本府解释所槐称的土毒地使用单权出让滑合同，厉是指市壮、县人匙民政府洒土地管疼理部门泛作为出片让方将药国有土榜地使用软权在一粮定年限粪内让与元受让方方，受让讯方支付侮土地使青用权出蚀让金的饱协议。诵”《国有荣土地使犁用权出撒让合同聋》示范灵文本（沉GF-堆200配0-2帅601缸）国土资偏源部、恼国家工稍商行政打管理局偷200胶0年发卵布国有土地找使用权出种让合同的蹲主要条款当事人条昂款（示A摊1）出让方挣：市、谎县人民侦政府土砌地管理义部门盆开发区眠管委会埋不得作欲为出让断方依据：55号姑令A1蚁1：“肠土地使骆用权出县让合同犹应当按橡照平等脑、自愿台、有偿源的原则线，由市灿、县人哪民政府妖土地管析理部门衫（以下衔简称出裳让方）崭与土地粥使用者而签订。滑”

国及家土地慰管理局肿《对出吵让国有曲土地使家用权有振关问题必请示的杯答复》扎：“荷……所府指‘市支’，包越括全国回各级市额；所指总‘县’吵，不包括市匠辖区。”评析：《土地使饱用权解释存》A2-闻1：“开再发区管理麦委员会作村为出让方剩与受让方细订立的土劫地使用权适出让合同茧，应当认谣定无效。谷A2-2本解释实茂施前，开发纽奉区管理肿委员会缴作为出残让方与驻受让方因订立的丽土地使扎用权出着让合同斗，起诉奸前经市骡、县人牛民政府策土地管省理部门抵追认的返，可以当认定合猜同有效章。”如何理受解本条骑规定？正是否合墓理？土地用途斗、出让期塌间条款（甩示A4、滥A6）土地用途最高年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年变更土地您用途条款示范文精本A1仆7：腊“在出短让期限偶内，受经让人必勿须按照咬本合同运规定的漫土地用沉途和土占地使用枯条件利惰用土地哈，需要牛改变本螺合同规柏定的土另地用途们和土地饰使用条蜜件的，冷必须依站法办理奇有关批臂准手续塌，并向座出让人叨申请，取得出婚让人同法意，签订土常地使用权英出让合同坚变更协议央或者重新真签订土地泛使用权出抚让合同，屠相应调整滤土地使用驼权出让金辆，办理土味地变更登暂记。”依据：55号距令A1就8：同“土地累使用者仍需要改潜变土地葱使用权淘出让合辆同规定粱的土地扇用途的汗，应当唯征得出让方同意并经土地管摘理部门和厌城市规划顶部门批准，依照驶本章的揉有关规屈定重新椒签订土朱地使用径权出让拜合同，席调整土购地使用呢权出让错金，并排办理登贴记。繁”评析：《土地使斤用权解释烧》A5：来“受让方极经出让方和市、县人泰民政府城背市规划行烂政主管部背门同意，改变渴土地使可用权出叮让合同挤约定的哭土地用厕途，当疮事人请密求按照起诉时同种用途怒的土地出底让金标准肝调整土地炸出让金的黄，应予支庆持。”《土地使伸用权解释砖》A5应注意逼的问题1、提出桶变更约定雀的土地使榨用权用途膛的主体为亦原签订土再地使用权愉出让合同到的受让方鸣；2、出龙让方和承政府规侄划部门挣均同意缩慧变更土响地用途衫；3、土渴地用途桨的变更伟达成一沟致，但待土地出脖让金未必进行重尺新调整锈；4、以诉澡讼发生时季当地同种潮土地用途耻所对应的絮出让金为概调整的依据据。讨论变更土愉地获得赖了政府芒规划部控门的批愧准，但芽出让方劳不同意滔时，是辰否产生革变更的偏效果？为什么楼不规定绩出让方页变更土平地用途撤的情形民？以起诉第时的同搬种土地测出让金呀标准来地予以调把整，是柳否合理钱？《土地使节用权解释客》A6A6：脾“受让方签擅自改变蛮土地使用醒权出让合巧同约定的鼠土地用途骗，出让方渔请求解除训合同的，泉应予支持董。”试分析本新规定的可阀行性？本条的法输律依据？《城市房博地产管理弄法》A2王5《合同近法》A俗94？暑那种情隙形的规蜘定？《土地管服理法实施蒜条例》A仙6？土地使用阶权期满的棵处理（一颂）55号令剑A40：“土地使袖用权期胀满，土地使涌用权及其惧地上建筑摄物、其他两附着物所唱有权由国家无偿查取得。土地挎使用者筋应当交鼻还土地夕使用证闭，并依页照规定搁办理注槐销登记耻。”55号令成A41：“勤土地使盏用权期朴满，土掠地使用纹者可以申参请续期。需要续填期的，应服当依照本赚条例第二顾章的规定吩重新签订暂合同，支帝付土地使宣用权出让培金，并办事理登记。贴”解释：国家土地第管理局《惑关于对<将中华人民庆共和国城盏镇国有土汗地使用权纷出让和转伶让暂行条瞎例>有讯关问题的贞批复》：锐“……经鹿批准续期垄的，按规戴定重新签革订土地使帅用权出让列合同，支勇付出让金火，并办理舰登记，其原地上茅的建筑邮物、其梨他附着川物的产川权在续乒期使用掠期间可达以不变米，由出痒让合同众约定。”土地使用钱权期满的凑处理（二训）示范文印本A25-画1：“锣本合同约唱定的使用浸年限届满眉，土地使谎用者需要超继续使用共本合同项胜下宗地的辨，应当至叙迟于届满丧前一年向英出让人提响交续期申稠请书，除根据劫社会公薯共利益津需要收铜回本合斑同项下箩土地的瞒，出让米人应当伯予以批姐准。”抓A28煌:“史土地出倦让期限蓄届满，美受让人爷提出续步期申请仗而出让害人根据递本合同收第二十典五条之昆规定没膜有批准自续期的紫，土地拿使用权叨由出让得人代表银国家无压偿收回害，但对于地刮上建筑民物及其脖他附着果物，出另让人应来当根据话收回时抱地上建码筑物，台其他附渴着物的客残余价巴值给予线受让人照相应补司偿。”《城市作房地产扣管理法缘瑞》A2辛1-1剃：“泥土地使丈用权出演让合同丧约定的贞使用年管限届满抽，土地朵使用者角需要继过续使用响土地的宜，应当去至迟于赚届满前油一年申甲请续期桌，除根据薯社会公艇共利益繁需要收蒸回该幅丙土地的福，应当容予以批除准。经批准勇准予续映期的，隔应当重界新签订累土地使陆用权出朱让合同草，依照碎规定支众付土地闯使用权洽出让金摊。A2宏1-2愈土地使毒用权出挤让合同乐约定的座使用年甜限届满剃，土地隶使用者斯未申请悼续期或级者虽申烟请续期团但依照盼前款规亲定未获捐批准的互，土地扇使用权敏由国家无偿收回。”土地使用构权出让金辨条款（示没A7、示皱A9）土地使盖用权出芝让金金慰额的确祥定依据：营《土地毛使用权奶解释》剧A3:跑“经浓市、县炸人民政死府批准脸同意以扰协议方共式出让庙的土地急使用权米，土地捞使用权捡出让金吵低于订勇立合同萍时当地犬政府按国照国家得规定确奖定的最低价的，应当闻认定土地近使用权出做让合同约锣定的价格条款侦无效。//患当事人晓请求按土照订立掩合同时久的市场查评估价监格交纳界土地使盏用权出谦让金的互，应予棵支持；李受让方激不同意剧按照市灰场评估屋价格补固足，请拆求解除落合同的谎，应予费支持。丛因此造论成的损爽失，由扯当事人持按照过探错承担笔责任。偿”如何理解除本条规定扫？是否合欣理？土地使用忧权出让金肠的给付依据：轧55号瘦令A1帖4：“剃土地使分用者应忠当在签古订土地请使用权只出让合前同后六十日内，支付倡全部土枝地使用刷权出让树金。逾泼期未全驼部支付团的，出焰让方有氧权解除随合同，泉并可请吵求违约调赔偿。案”生效条款查（一）示范文像本A4暗0:“址本合同胃依照本爸条第_坡___啄款之规逗定生效托。//液（一）早本合同竞项下宗由地出让敢方案业视经__被__蔽人民着政府批猫准，本中合同自矩双方签晨订之日京起生效临。//伤（二）浩本合同赛项下宗退地出让刮方案尚际需经_厚___抄人民政施府批准固，本合辞同自_驱___炸_人民糖政府批桑准之日狠起生效更。”试分析浴其合理喂性？依据：55号令串A10：挂“土地肤使用权出泄让的地块龄、用途、析年限和其刮他条件，编由市、县叮人民政府队土地管理棕部门会同脂城市规划芝和建设管料理部门、头房产管理妖部门共同符拟定方案果，按照国肚务院规定皮的批准权斥限报经批船准后，由若土地管理凝部门实施嫁。”《城市读房地产怜管理法挨》A1魂1：败“土地潜使用权仗出让，偷由市、度县人民隶政府有需计划、扩有步骤猪地进行赵。出让漏的每幅测地块、答用途、够年限和诞其他条稀件，由精市、县被人民政勉府土地拦管理部趋门会同右城市规侨划、建狸设、房状产管理勉部门共雪同拟订灭方案，欺按照国拜务院规困定，报蔽经有批土准权的承人民政脏府批准察后，由帅市、县吼人民政夫府土地燥管理部冠门实施让。”生效条款陶（二）《城市盼房地产居管理法页》A6种3：违横反本法役第10森条、第策11条研的规定伪，擅自纺批准出骡让或者义擅自出朝让土地凤使用权婶用于房朴地产开圣发的，跟由上级狸机关或听者所在央单位给滔予有关峡责任人井行政处沾分。链接：《土地删使用权拼解释》板A4:卷“土辉地使用隙权出让附合同的巩出让方筹因未办拍理土地循使用权牲出让批岛准手续禾而不能档交付土尺地，受壮让方请卸求解除躲合同的郊，应予娇支持。受”如何理好解本条睡规定？漠是否合秧理？土地利用森条款一般条源款：示范文本址A16:喇“受让谊人必须依薪法合理利径用土地，弊其在受让嘴宗地上的技一切活动梳，不得损郑害或者破症坏周围环谊境和设施胞，使国家棕或他人遭晌受损失的识受让人应庄负责赔偿玻。”具体条款独：示范文仅本A1油0-1房诚4土地使用购权转让、弊出租、抵盐押条款（海一）土地使之用权转周让55号令希A19-替1：“苏土地使用置权转让是亚指土地使锐用者将土差地使用权择再转移的亩行为，包仰括出售、呜交换和赠矮与。”土地使园用权出翅租55号令辞A28-争1：“兄土地使用借权出租是洪指土地使月用者作为惜出租人将恩土地使用天权随同地刚上建筑物朝、其他附苹着物租赁好给承租人济使用，由扩承租人向号出租人支惊付租金的深行为。”转让条件示范文泽本A2恐0:冻“受让扔人按照霉本合同壶约定已蛮经支付蛾全部土航地使用究出让金译，领取黎《国有去土地使稀用证》疫，取得纷出让土俘地使用刺权后，职有权将浪本合同女项下的坚全部或满部分土豆地使用怀权转让翻、出租咐、抵押捷，但首漏次转让始（包括尽出售、检交换和课赠与）社剩余年喇期土地为使用权那时，应绵当经出誉让人认岔定符合疼下列第州__款愁规定之贺条件：牵（一）冶按照本词合同约夺定进行曲投资开醉发，完幻玉成开发堂投资总钓额的百耐分之二壳十五以危上；（桑二）按仆照本合葬同约定稿进行投均资开发团，形成漆工业用阶地或其册他建设晕用地条良件。煮”弓依据：牵55号矛令A1盗9-2珍、2该8土地使用猎权转让、破出租、抵睬押条款（都二）评析：《土地使疲用权解释究》A9：稍“转让方友未取得出武让土地使吉用权证书奋与受让方侦订立合同彻转让土地冻使用权，牵起诉前转巷让方已经锅取得出让港土地使用锡权证书或悟者有批准原权的人民亭政府同意研转让的，桐应当认定后合同有效有。”如何理解颗本条规定故？是否合珠理？书面合贱同示范文朵本A2残1-1阔：“土港地使用烘权转让羞、抵押毅、转让庸、抵押穿双方应颂当签订巧书面转理让、抵芹押合同瓜；土地花使用权靠出租期够限超过矛六个月期的，出崭租人和栗承租人酬也应当拴签订书帅面出租孝合同。良”依据：55号徒令A2智0、2亚9、3银4不违法示范文邀本A2占1-2重：“葵土地使当用权的藏转让、滩抵押及色出租合璃同，不愁得违背凭国家法遮律、法侦规和本筋合同的有规定。谋”依据：55号令察A29、挨34土地使叛用权转度让、出苹租、抵浊押条款只（三）概括移喂转示范文本萌A22：倦“土地适使用权转牛让，本合鸡同和登记洞文件中载催明的权利女、义务随狐之转移，绢转让后，投其土地使桨用权的使茫用年限为球本合同约葬定的使用环年限减去改已经使用矿年限后的班剩余年限邪。本合同侄项下的全黎部或部分肢土地使用帝权出租后黎，本合同己和登记文洲件中载明命的权利、银义务仍由缩慧受让人承富担。依据：55子号令A有21、漆A22寒、30房地产权贪一同处分示范文本牌A23：扛“土刻地使用权榴转让、出汉租、抵押灶，地上建铲筑物、其头他附着物比随之转让束、出租、茅抵押；地绪上建筑物君、其他附用着物随之枪转让、出允租、抵押席、土地使全用权随之唉转让、出瓣租、抵押肺。”依据：55号叠令A23对、24、标33土地使芦用权转温让、出罗租、抵材押条款碧（四）土地登申记示范文本祖A24：婚“土地筒使用权转剧让、出租逮、抵押的奖，转让、镇出租、抵哨押双方应嘉在相应的斧合同签订薪之日起3锤0日内，棵持本合同呈和相应的愧转让、出窝租、抵押车合同及《受国有土地熔使用证》殊，到土地棵行政主管矛部门申请鸟办理土地坐登记。”依据：55号屋令A2言5、3讯1、3阿5评析：《土地异使用权步解释》牙A8：衣“土析地使用铜权人作糖为转让倚方与受幻玉让方订躺立土地居使用权铜转让合偿同后，察当事人纳一方以渴双方之荷间未办椅理土地狐使用权观变更登版记手续欧为由，压请求确蠢认合同拐无效的歌，不予呆支持。巧”如何理聚解本条酒规定？拥是否合赚理？优先购响买权依据：55号令泊A26：足“土地使时用权转让院价格明显抽低于市场救价格的，介市、县人仅民政府有浴优先购买鸟权。//慌土地使用忠权转让的忽市场价格昼不合理上顿涨时，市液、县人民帮政府可以鉴采取必要奏的措施。津”土地使警用权转拢让、出夕租、抵讨押条款芬（五）双重转屿让的处聚理《土地使蛇用权解释站》A10颜：“土撇地使用权书人作为转摧让方就同戏一出让土岁地使用权牺订立数个寺转让合同喇，在转让棍合同有效版的情况下查，受让方忠均要求履绣行合同的翠，按照以彩下情形分准别处理：孔（一）已经办理预土地使用膝权变更登边记手续的受让方丢，请求转揭让方履行心交付土地周等合同义欣务的，应游予支持；僻（二）桌均未办理筒土地使用清权变更登晌记手续，已先行第合法占摊有投资辣开发土喘地的受让富方请求慢转让方凝履行土私地使用卡权变更嫂登记等队合同义识务的，抗应予支厘持；（户三）均应未办理盖土地使示用权变辫更登记咸手续，损又未合蛾法占有域投资开踢发土地默，先行支付非土地转让渣款的受让观方请求包转让方抹履行交镜付土地团和办理装土地使生用权变逢更登记篇等合同趁义务的殊，应予且支持；场（四）枕合同均液未履行皱，依法成立共在先的合圈同受让方请求履行把合同的，段应予支持雄。//未荣能取得土恒地使用权疤的受让方廊请求解除解合同、赔属偿损失的蒜，按照《鸟中华人民满共和国合脊同法》的雅有关规定线处理。定”公益保砍留条款示范文本沉A2：“出让简人根据法泻律的授权陶出让土地黎使用权，箱出让土地撒的所有权扶属中华人怖民共和国燃，国家对宴其拥有宪首法和法律洋授予的司史法管辖权有、行政管净理权以及借其他按中估华人民共灶和国法律迟规定由国值家行使的灿权力和因社会公亲众利益所遥必需的权灭益。地下们资源、稀埋藏物探和市政铅公用设值施均不沃属于土嘴地使用苏权出让环范围。思”A12：“受让治人同意在得本合同项瞎下宗地范检围内一并营修建下列坑工程，并弟在建成后无偿移快交给政府：初……”A14笑-2：“受栗让人同戏意政府为公用逃事业需腿要而敷设的永各种管道甲与管线进划山、通过稍、穿越受裳让宗地。躺”A19腥：“出让人笋对受让人梦依法取得集的土地使骂用权，在勉本合同约赔定的使用蜻年限届满文前不收回宇；在特殊散情况下，根据社弱会公共饺利益需抢要提前券收回土购地使用赴权的，出让喊人应当桐依照法诞定程序芬报批，筋并根据翅收回时种地上建述筑物、居其他附手着物的投价值和踪蝶剩余年健期土地设使用权丹价格给偿予受让位人相应渡的补偿完。”A18：“既政府保陪留对本静合同项器下宗地困的城市规划调辨整权，原土地界利用规划阶如有修改京，该宗地缩慧已有的建哑筑物不受绩影响，但酷在使用期眨限内该宗派地建筑物桂、附着物烟改建、翻等建、重建戚或期限届聋满申请续误期时，必阿须按届时往有效的规煮划执行。挤”行政特捎权条款驻（一）双重身份碌，既是出牺让方，又沉是监督者依据：55号胆令A6害：“题县级以握上人民凶政府土令地管理割部门依被法对土蛾地使用碑权的出尾让、转型让、出侧租、抵汪押、终帖止进行预监督检链查。”开发监遍督权示范文本牵A33：兼“受让竭人应当按但照合同约史定进行开裁发建设，累超过合同突约定的动潮工开发是夺期满一年拐未动工开班发的，出肝让人可以徒向受让人浇征收相当鸦于土地使存用权出让仓金20%谣以下的土涌地闲置费惊；满2年现未动工开植发的，出罩让人可以茅无偿收回练土地使用网权；但因水不可抗力捎或者政府丧、政府有昆关部门的撇行为或者摇动工开发止必需的前灿期工作造它成功开发镇迟延的除灿外。”行政特之权条款考（二）依据：5价5号令A17迫:“潜土地使丸用者应访当按照抱土地使冲用权出无让合同梯的规定昏和城市抄规划的摩要求，故开发、害利用、亮经营土替地。/泛/未按合拾同规定拨的期限踪蝶和条件均开发、远利用土潮地的，锋市、县虾人民政律府土地劝管理部访门应当庙予以纠就正，并子根据情朵节可以橡给予警约告、罚则款直至毁无偿收倡回土地绣使用权扫的处罚霜。”《城市拖房地产枣管理法从》A25：娱“以出让烟方式取得肥土地使用境权进行房眼地产开发否的，必须弹按照土地知使用权出甲让合同约艇定的土地垒用途、动唱工开发期窝限开发土户地。超过仇出让合同独约定的动天工开发日蝇期满一年籍未动工开梦发的，可疑以征收相补当于土地婆使用权出纱让金百分暮之二十以戏下的土地仙闲置费；离满二年未种动工开发佛的，可以强无偿收回掀土地使用抹权；但是涌，因不可牺抗力或者维政府、政斤府有关部桌门的行为惰或者动工肥开发必需烦的前期工咬作造成动欧工开发迟钻延的除外绪。”界桩维护舅权示范文细本A1续0:洞“本合崇同签订食后__蛾__日守内,当煎事人双铸方应依址附件《厉出让宗雨地界址巾图》所攻标示座衫标实地盾验明各鲁界址点惧界桩，佳受让人饼应妥善愧保护土建地界桩胜，不得悦擅自改分动，界磨桩遭受解破坏或俩移动时稳，受让问人应立维即向出烂让人提焰出书面虫报告，践申请复务界测量驶，恢复毁界桩。蛮”国有土地权使用权出橡让合同的厨性质理论界民事合似同？行政合同缝？实务界民事合柴同！案例N市A每小区系及比较成验熟、建笛成不到反三年的柳居民小惕区。孰清知N市伶搞旧城降改造，教重作城抬市规划渔。A小庆区所属植地域被开纳入高舌级住宅悲区。N避市国土亿局发布错公告，独公开招叮标开发豆企业，慢B房地生产开发找公司中祸标后，挽着手开跨始拆迁络工作。谱A小区趁居民认贱为自己品小区建校成不过运三年，屠不想拆高迁。一问：易N市国暮土局公西告行为德性质？线效力？宰二问毫：A小流区居民款应如何激保护自验己的权猴益？案例分面析A小区虾居民应另如何保乎护自己为的权益合？现状：遭他遇拆迁目的：不疤想拆迁推理：拆抹迁是否合肢法？B公袍司是否取蝴得了房屋蓝拆迁许可对证？

谁跨负责颁发蜂房屋拆迁霜许可证？睛房产局!苦房产局发悼证行为性霉质？审查轿条件？《踩城市房屋显拆迁管理柴条例》A日7（见下页功），B公愤司是否胞取得了较国有土缎地使用搅权批准挪文件？炸国土局训是否合斤法收回疲了国有歉土地使岔用权？国土局烤公开招志标的公泡告行为昂性质？臂(民事僚行为？郊行政行辣为？)府效力？策略：如钩何维权？贷如何实现昼目的？行政诉讼械？(被告馆？诉请？护)民事诉始讼？(御侵权？门违约？宗)《城市拐房屋拆呢迁管理提条例》闷A7申请领共取房屋填拆迁许不可证的闲，应当眠向房屋矛所在地絮的市、漠县人民敏政府房脉屋拆迁各管理部给门提及宁下列资迫料：（一）档建设项偶目批准园文件；（二）嫌建设用扇地规划研许可证柄；（三）嫁国有土表地使用腊权批准该文件；（四）拆史迁计划和薯拆迁方案间；（五）办厦理存款业盯务的金融眼机构出具缠的拆迁补诊偿安置资脑金证明。市、县业人民政壁府房屋僚拆迁管碍理部门卖应当自部收到申祥请之日汤起30声日内，直对申请固事项进姻行审查婶；经审悠查，对春符合条暮件的，副颁发房勇屋拆迁旧许可证惰。第四讲东房地产颈合作开发范与项目转躺让一、房地门产开发简膝介何谓房地佩产开发？链接：《城市房茄地产管理召法》A2英-3：本振法所称房蹦地产开发吨，是指在碍依据本法蛇取得国有墨土地使用端权的土地它上进行基够础设施、盟房屋建设嚼的行为。广义的房叶地产开发哗:基础设施漆建设+房闷屋建设第四讲报房急地产合宪作开发戚与项目如转让房地产开亩发的前提——取谋得国有躲土地使蹲用权直接取得敏：出让划拨转让间接取曾得：合作开娃发项目转罗让合作开伪发（联喉建／合足建）狭义合水作开发概念双方当事期人约定，扮由一方提魄供土地，烤另一方提突供资金、点技术、劳蹦务等，合慈作开发土鲁地、建筑悼房屋等项央目，并在绘项目开发酿完成以后悉按照约定找的比例分刻取项目成氏果（如建廊成的建筑幻玉物或相应诊的土地使心用权）。法律特慰征：(1)朵主体特发殊：提裕供土地汁的一方脸是供地柿方，从测事房地饲产开发沟经营的胜房地产挨开发企骄业为建逮筑方；(2)性训质不定：厚或为合伙召、或为承利揽与互易垂或买卖之如混合，不横能一概而熄论，应作菌具体分析饰；(3)诺甚成、双务杀、有偿合双同。合作开发广义合作谁开发任何以却合作为劣名的房秘地产开吹发。司法解释通关于合作暴开发房地快产合同的职界定《土地押使用权碗解释》寺A14吴：“舱本解释弊所称的劳合作开服发房地柱产合同钩，是指科当事人皂订立的偏以提供设出让土齿地使用厕权、资父金等作仰为共同变投资，穗共享利姨润、共萌担风险鸡合作开芹发房地锄产为基轨本内容墓的协议财。”合作合装同合作合同共同出资共享利润共担风险共同经绕营联凑营合作开新发房地乱产合同读性质的姿司法判缩慧断一般的毅合作开裂发房地锈产合同叔：合伙合同宫/发起人证协议约定提供凤土地使用弃权的当事好人不承担塞经营风暖险，只收取昂固定利益阻的：土地使用托权转让合纺同《解释》北A24约定提供血资金的当脑事人不承担经筐营风险，只分配计固定数量冒房屋的：房屋买搜卖合同《解释艳》A2敬5约定提供捆资金的当浊事人不承担经秧营风险，只收取酱固定数额消货币的：借款合滥同《解释》转A26约定提供全资金的当搁事人不承担经康营风险，只以租惨赁或者其核他形式使耗用房屋的蠢：房屋租赁郑合同《解释液》A2英7合作开佳发的主俘要模式法人型组建项建目公司严；以项跑目公司笛名义办污理相关国手续；年合作开训发的权行利义务亦由项目劝公司的筐发起人则协议和滥章程具匙体明确扯；土地逝使用权肤以协议关折价或冬评估作弦价的方散式入股凶。合伙型不组建项械目公司，眨以投资各村方名义共内同办理有御关手续；禾合作方式伤、投资及润权益分配钳比例均由岭合作协议塞约定。契约型不组建项圆目公司，肥以一方名墓义单独办冬理有关手至续；合作射方式、投告资及权益肝分配比例叼均由合作旁协议约定浇。合作开膛发合同俩的效力主体适格摄：至少有素一方具备谈房地产开观发经营资堂质，或者绩依法成立怖具有房地咏产开发经吓营资质的虽项目公司断。链接：《土地使畏用权解释惩》A15子：“合背作开发房敬地产合同堆的当事人疫一方具备落房地产开比发经营资筋质的，应赖当认定合刮同有效。片‖当事人裹双方均不沃具备房地对产开发经建营资质的蜻，应当认寇定合同无连效。但起匆诉前当事予人一方已计经取得房亩地产开发财经营资质佩或者已依框法合作成坐立具有房躺地产开发但经营资质龟的房地产只开发企业央的，应当逆认定合同范有效。渠”划拨土澡地须经关批准。链接：《土地使骨用权解释今》A16花：“土颤地使用权两人未经有学批准权的倦人民政府激批准，以践划拨土地由使用权作椅为投资与动他人订立古合同合作夫开发房地防产的，应舞当认定合交同无效。陷但起诉前黎已经办理堆批准手续骆的，应当穗认定合同厉有效。英”合作开廉发合同娘的主要深条款（埋一）1、当服事人2、项夸目概况鸟(包括扇：座落容地点、毯项目性姨质、四修至、占裹地面积爱、有关泰规划指薪标等)3、项目拥现状(包屑括：项目沫报批现状浙、动拆迁妨、开发现是状等)4、合作佩方式

法霞人型：项级目公司的犹注册资金剖、出资比章例、时间男；组织机浅构的设立企、运作程徐序、利润炮分配等。据合伙型划：合作各烧方的投资盲方式、投业入期限、凶投资比例党、合作经项营方式、缸运作机构电的组成、独利益(权村益)分配全等。5、项目手公司成立甲前后权利垫义务的转却移(包括拦项目公司特成立前所陵发生费用碰的补偿、卸土地使用阿权的转移暗手续办理辆等)合作开疑发合同仰的主要即条款（均二）6、项均目的投令资总额顺的投入改方式7、项目葱建设计划甜(规模、物进度等)8、项映目投资润回报的满分配9、项吩目投资梦风险的陡分担10、合派作各方的遗其他权利文义务(如梁约定有关说审批手续餐的办理、尝有关项目隆建筑管理山工作的分愤担等)11、违稠约责任12、争葬议解决合作开蹄发合同评的利润味分配利润分腿配原则填：约定垦优先，熄没有约拾定按实使际投资茎比例。分配利打润的前宰提：合法：《土睛地使用骡权解释铁》A1饶9：“熔在下列污情形下裤，合作四开发房享地产合损同的当舟事人请跟求分配岛房地产店项目利铁益的，迎不予受哪理；已饭经受理及的，驳陷回起诉狠：（一读）依法芽需经批鹅准的房拣地产建付设项目羞未经有脖批准权落的人民述政府主兰管部门粮批准；默（二）先房地产多建设项或目未取薯得建设孩工程规盒划许可足证；（填三）擅痕自变更帖建设工氧程规划愿。‖因穿当事人佛隐瞒建避设工程璃规划变粗更的事糊实所造旁成的损搂失，由顾当事人臣按照过形错承担偿。”出资：《土烘地使用过权解释捡》A2陷2：“队合作开史发房地轮产合同嚼约定仅虹以投资歼数额确匠定利润描分配比慈例，当色事人未蚊足额交林纳出资购的，按皮照当事钳人的实展际投资示比例分哀配利润希。”竭A23编：“合然作开发项房地产伙合同的俱当事人耳要求将律房屋预扛售款充凶抵投资独参与利翻润分配纳的，不咸予支持该。”合作开竖发合同巡寿的利润俯分配房屋的分跃配按利润逐分配面积不表足:《土地锐使用权解义释》A1扑8:“者房屋实际属建筑面积火少于合作到开发房地按产合同的零约定，对嫂房屋实际爱建筑面积债的分配比案例，当事往人①协商不成的，叛按照当事孤人的②过错确定；因拥不可归责处于当事人朗的事由或鸭者当事人刚过错无法惹确定的，雪按照约定案的③利润分配比锤例确定颤。”超出面积：《土妨地使用赠权解释论》A2孙0：“泊房屋实钳际建筑梦面积超怖出规划泊建筑面红积，经瞎有批准蝴权的人娘民政府钢主管部疮门批准孙后，当廉事人对悬超出部田分的房小屋分配附比例①协商不成的，董按照约定尽的②利润分配比最例确定津。…”风险分担赞原则风险分姿担原则①协商付优先，协商崖不成按犬约定的②投资效比例，没有腾约定投第资比例啊按约定艺的③利润植分配比例。超额投资春的风险：《土地使捐用权解释畏》A17召：“投净资数额超尝出合作开寸发房地产挨合同的约光定，对增码加的投资粪数额的承芦担比例，稼当事人①协商不成的盈，按照隐当事人涝的②过错确定；因陪不可归责端于当事人端的事由或侄者当事人鸦的过错无雕法确定的婆，按照约福定的③投资脚比例确定；干没有约惠定投资次比例的比，按照酸约定的④利润分桑配比例确定。党”A20度：“房屋堪实际建筑兽面积超出经规划建筑趟面积，…搞…对增加勒的投资数柳额的承担座比例，当漠事人①协商不成的著，按照振约定的②投资装比例确定；没盆有约定投新资比例的燥，按照约鼓定的③利润分枯配比例确定。”风险分常担原则违法建夜筑的风刘险《土地使叙用权解释沟》A21籍：“当捧事人违反纯规划开发梦建设的房民屋，被有课批准权的渐人民政府篇主管部门甘认定为违走法建筑责肠令拆除，策当事人对餐损失承担①协商不成的，里按照当事冬人②过错确定责垫任；过艳错无法也确定的径，按照目约定的③投资剖比例确定责宋任；没订有约定喷投资比戏例的，滑按照约耻定的④利润分真配比例确定责毛任。项目转让狭义之荡项目转昆让权利人将伏其拥有的伙建设工程梦项目让与耳受让人，系受让人支哗付对价，旅双方就转硬受让该建往设项目而浸明确各自蔑权利义务袄关系。项目已经批灭准立项副，取得除完备的正土地使赞用权手址续，并嚷在土地盗上作了阳一定投降资，完慨成了土睁地上的宿三通一颠平和勘品探、设无计等工判作，经杯过报建袍批准，贩取得施咽工许可阶证(或批施工任述务通知丽书)，社已具备脉开工条健件的建恭设工程垫项目。依据98年晓《城市脑房地产翻开发经心营管理胀条例》播A20奸-22项目转让条件（1）转让方、壤受让方应耀具有房地络产开发资生质；（2）袋转让方赔具有既京存之开起发项目进，并已穷获得立梁项批准较和土地听使用权蔑；（3）妄转让项矿目已完糠成一定仔量的投乘资，项悲目转让间时尚未欢完成动认拆迁的硬，动拆匙迁任务筐因项目适转让而磁随之转伶让；