珠海住宅楼项目全过程策划开发规划营销报告

唯心工作室珠海，你好！唯心工作室市场部分回顾与展望唯心工作室市场部分2007年珠海市GDP为886.84亿元。继续保持较高的增长率。2007年珠海总人口为144.99万，户籍人口为92.63万。年均以4%的增长率平稳增长城镇居民可支配收入为19290，可支配支出为17422、同比增长17.22%★★★★城市规划战略进一步提升居住价值。

唯心工作室★2007年土地供应量较大，新增土地面积同比增长55%，新增建筑面积同比增长66%。★珠海房地产市场需求量依然较大，未来土地的供应将稳步增长市场部分唯心工作室★2003年至2006年珠海商品住房竣工面积和销售面积的增长速度相对平缓，进入2007，珠海商品住房竣工面积和销售面积迅猛增长★通过07年竣工面积和销售面积可说明空置住房面积在2007年得到了较大的消化，市场需求比较旺盛。市场部分唯心工作室唯心工作室★房地产后市仍被看好，未来供应量将呈平稳增长★珠海市商品房住房销售面积大于竣工面积，处于供不应求的卖方市场。★住宅新开工面积小于施工面积，预计珠海房地产后市将跨谨慎步调。市场部分通过上述分析可能都对珠海市场过分乐观。。。然而。。。9.27新政之后。。。唯心工作室通过三个图表可以看出927新政之后，珠海预购均价，商品房交易面积都有所锐减。唯心工作室04到07年珠海的经济继续保持较高的增长速度,各项城市规划建设成效凸现，在种种利好的带动下，珠海房地产业发展迅猛。2007年国家在金融、土地、税收等方面出台了一系列措施对房地产进行宏观调控，并取得了一定的绩效。从国家银根紧缩、加大力度查地等迹象表明，2008年及未来几年将会是房地产回归相对理性之年。04到07年珠海土地供应量继续加大，主城区土地土地稀缺导致地价飙升，在“工业西进、城市西拓”的经济战略调整下，珠海西区土地进一步释放，使珠海的房地产发展逐渐趋于平衡。2007年在全国楼市一片大好形势下，珠海楼市也现示出其巨大的发展潜力，前三季度价量齐升。受“9.27”新政影响，第四季度市场需求明显减少，观望氛围浓厚，后市将显谨慎。总结唯心工作室项目分析唯心工作室本案项目具体位置具体位置：前山三台石路南沿河路东侧。唯心工作室现状项目南前山河岸项目远景唯心工作室综合分析项目的区位、环境、交通、配套与规划，本地块表现出以下突出特点：特点一：位于东西双城的交会点特点二：多类型物业的综合体特点三：轻轨物业特点四：景观稀缺项目分析项目经济指标宗地面积19160.78容积率≤3.0绿化率≥35%建筑密度≤22%唯心工作室区域分析唯心工作室供应部分前山目前在售项目已达10个，供应总量为40.39万平方米。板块内项目容积率普遍在2.5左右，建筑形式以小高层与高层的结合为主。特别是18曾高层（从建筑成本考虑）两梯四户未板块主流建筑形式唯心工作室供应部分三房是片区绝对主力户型。其次为两房。紧凑的居家型户型成为板块集中供应、唯心工作室需求部分需求情况：前山市场的消化率还是比较良好原因1：其他板块价格过高，有一部分购房者把置业目转移到前山板块。原因2：城市建设的发展，前山的居住环境有了一定的提高。分析：由单一的居住功能向投资，商务，度假等复合型居住功能住宅转变，前山板块客户群选择置业目的趋于多样化。未来前山板块将承载需求多元化的客户置业需求。唯心工作室价格部分价格情况：前山住宅市场一直以来属于珠海中低水平，然而受到品牌项目的影响带动了价格。说明了利好消息对刺激板块价值提升起到一定的作用。唯心工拉作室随着前脾山建材扫商圈的种升级，久基础设际施的完孙善，品榜牌项目到的带动皆作用，祖前山板特块对外像的辐射虫前所未抄有的增稼强。主陶力客户倾群体可裂能将以创全市范除围客户刻为主，厕此外会狭对港澳客户览的吸引力扁页增大。因此否，客户轿区域的毯多样化提升了筒板块置扯业者整辛体素质商。从个体庭户逐步克向中产才阶层过嘉度。客户部分特征唯心工借作室SWOT铅分析1，即将望竣工的轻筑轨会带来乡丰本项目以隆及整个前山讲片区的交遭通方便所衫增值。2，一线匆河景将成畜为项目的拖景观优势学，并且13拢5规划中化的前山河展“一河两渗岸”规划会本全项目河景颜增加不少角附加值。3，位于粱东西双城在的交合点祸，未来将帜成为整个珠暴海的地理父中心及交辰通枢纽。4，中海因的品牌对悔本项目的译期待和品寨质增添不督少。优势唯心工作病室劣势SWO汉T分析1，轻饼轨会带额来不必伴要的嘈贤杂。2慌，S3程住宅部明分占地网面积较世小，无霉法在规东模上与许对岸的蝇华发新猜城及华阅发世纪袍城等竞而争楼盘统对比。唯心工撕作室机会1、中海的编品牌加终上丰富紧的开发绳经验会奔成为本订项目最野打的竞旦争力。2、前山喇片区住宅爽品质的上显升及轻轨路带来的交即通便利会其吸引其他秘板块的客俯户，提升积客户群整岔体素质。先尤其对中倾产阶层的辉吸引力比刑较大！SWO妈T分析唯心工作右室威胁1、新政之术后的浓干厚的观宿望期还徒没过去电的情况疲下，楼售市的萧趣条可能饶成为本辆项目最岂大的影兽响。2、其他沸品牌企业纲的纷纷加轨入再加上负本地品牌管企业华发骂的先入为突主也会提剖高与本项蝴目的竞争叫力。SWOT触分析唯心工作放室我们是谁乱？200练4年至巧200止7年，缩慧中海地春产连续揉4年被鼓国内权捉威机构迁评为中趟国房地诸产行业真领导公层司品牌核。2屿007弹年品牌杨价值超预过择。近年愚来，中猜海地产委还相继腾荣获中晶国房地行产百强邮企业综椒合实力盐TOP路10第离一名、报中国大杰陆在香苹港上市单房地产筋公司综具合实力张TOP混10第临一名、益中国最捐佳品牌里20强接、中国火蓝筹地辱产榜首饲企业、推中国2弦5大典萍范品牌柿企业、辩国家质蔽量信誉登等级阻企业等坐荣誉称办号。第一名八十亿AAA我们是浴最强的不品牌唯心工作葱室我们要做幕什么？1用完嚼善的产品线在区域御及整个珠名海建一个匹地标作品狡。2以此万项目来打度开珠海市估场，在珠沾海树立品牌及累计妻珠海客旨户。做一个高笋端项目唯心工裕作室我们怎宫突破？唯心工作宿室地产之外的思考让我们艳远离传饮统地产箭的平庸开，发起一钓场对新卵地产的煮探索…赞…唯心工作垂室往豪里做常规突破方法加大赠送豪华装修奢侈会所异域园林顶级服务结果价值得以提升但溢价空间不高同行复制竞争激烈利润难以保证如何突破要突破，索就要跳出喝原思考模支式，找到论核心唯心工作添室居住需求享受需求投资需求普通住宅豪宅、别墅酒店公寓、商务公寓？？？？？？价格档次发展存在大量替代品只要能找到替代品，价格就无法突破共性：以居住需求为根源价值源升于需求突破共镜性，寻领找个性面，我们古要找一忘种需求社，一种认很难替勇代的需暴求唯心工秋作室传统使堤用性非传统格使用性社交、发午展需求跳出使赶用性？？走进世党界，寻洋找突破思考继续眨发散唯心工蠢作室顶级奢侈日品巡礼唯心工作屋室共性身份品味收藏品突破点：棵荣誉感，筑收藏价值唯心工仙作室居住需求投资需求普通住宅豪宅别墅酒店公鸽寓商务桶公寓发展名誉收藏需求收藏品春、名流入场券价格档次发展只要能找凑到替代品采，价格就笛无法突破享受需求价值源于信需求需求突曲破思考馆模式唯心工鄙作室非传统功梁能品&能收藏的盲珍品摆脱传统藏的需求非传统肉的使用逆价值：区分于舞传统居红住价值寸，升级蓝为休闲骡价值能收藏的劣珍品：使项目岔从一般姻的商品净，跃升烤为奢侈顿的收藏伞品我们的物塑业是：——满足普虚荣感——满悠足休闲功功能唯心工作课室我们的雅物业定际位是名流府酿邸客户群体档次唯心工作既室自住、自轮用投挪资谁在瞄弟准本项禽目？高品质驰、高享庭受、高真格调将吸引纹城市的品中上层殃——城馆市新贵唯心工作计室年龄：潮30-45捞岁学历：黎大专以姓上职业：公刘司、企业惹高层管理滨者，包括桐金融、贸蜘易、传媒倍、IT、演渐艺界、专涨业服务等核行业的高积级职业经鱼理人。家庭状况胖：已婚置业次荐数：两络次或以霜上置业特吴点：智宵慧型+抛理想型个性：自摄信，有把策握事物本浪质的能力抗。注重自帮身的修养跨，和生活纽奉的细节，折力求完美炭，追求卓船越。消费者聚嫂焦唯心工作魄室核心价值脊“名流府狡邸”的构葡想接待展示社交服务居住体验身份居住区域板块夜价值社区氛沈围国际名掌流府遣邸中海项侨目成就名流府朗邸提倡的是染打造一种辜生活方式更是一误种生活事的境界鲁与高度唯心工猛作室名流生生活奢篇华享受唯心工牙作室私家珍平藏，百膛年优享缘瑞。唯心工作富室新都市新生活……新空间……..唯心工作总室名流云娱集库品味人卫生唯心工饺作室诠释世称界名宅蠢价值—中海项厅目名流府邸唯心工值作室我们怎么牛发展唯心工臣作室总体规划言理念名流生活圈建筑理念企业品棚牌消费者喷需求传世经躺典——开相发理念国际规织划——产品亡理念奢华生乌活——居住击理念唯心工作薄室产品创新柱战略打造高眠端产品掏市场新汁标准高端产品圾普遍存在教的问题只停留掩在建筑布形态表脊面功能未待达高端诊产品要傲求空间尺课度把握溪过于粗转糙服务性配腊套设施不距健全城市配套碎资源不完蔽善拥有城市升资源：拥警有城市资尽源和城市市配套设施斑。交通：氧社区周纽奉边有完兔善的交嫌通道路智网络。筐（轻轨蛛）拥有景浮观资源恒：强调愁社区环均境、更己强调项定目周边适的自然踩景观。播（前堆山河景绑）规划：傻要有规齐划亮点再，还需廊同自然季环境有蜘机结合较。配套：令有相对匪齐全的蹄教育、各商业、扎休闲配袍套。服务：品众牌物管，碧相对优化驼的服务措饮施和设施傅。社区文化钉：营造高依雅的文化胸氛围和充贴满亲情的丛新型邻里堪关系。唯心工艇作室产品战执略客观因素叫：现在世鹊界的大趋济势是什么途？地球对命人类需要竿什么？主观因淘素：1牵，中海饰现在是岩第4代溜产品生绕态肿产品。2，作蛋为品牌挣企业做勾产品中敢海对社似会乃全莫世界需束要负什羞么责人赤？环保产品唯心工作缓室环保产品稼表现部分环保节能汁型地下水兴源热泵系割统地下水源陈热泵系统恩是利用地陶球表面浅餐层的地热散能资源（旁地下水）译进行供热率、制冷的窗高效、节轨能、环保耍的系统。批相比传统草空调系统迁运行效率扬要高约4聋0％。而止且地下水稀源热泵系冒统运行没政有燃烧，墓没有排烟闹，也没有项废弃物。磁同时可以孝一机多用茫（制冷、惜供暖、生宗活热水等逢），减少报建筑空间松，节省了臣大量的公验摊面积。次负责任的柏奢侈生活巩从能源的艰节约开始走。唯心工姜作室环保产品概表现部分集中热水索地板低温窝辐射采暖秀系统结合人医体健身光理论，斤集中热轿水地板呢低温辐凡射采暖课系统使纳室温由天下而上渔逐渐递撞减，给扔人以温钳足凉顶贼的舒适办感觉。沸同时也长为住宅半居室隔厘音、保苹温带来骄极大好董处，避聚免了户生与户间吹管线管软路相通链而产生倾的声音迁干扰，蝴提高居浩室的独扔立性和窝私密性辟。由于陡取消了尚暖气片柏和支管蚕，不会完占用任乌何居室酷的使用洗面积，求十分便腿于家庭嗽装修和忠家居布追置。奢幸侈的首床要是人结体的舒碑适和健绪康。唯心工胡作室同层排晋水系统同层排爪水系统坛是排水趋支管不辫穿越楼梯板,蜜在同一缓楼层内叮与排水辈立管相问连的排遭水系统略。具有越产权归辽属明确扩，避免任了传统奥卫生间阶天花板晓上楼上宝住户的朗管道侵封占着空驳间，楼燥上住户迁用水的当噪音干宝扰等优慌点。同而时解决意了传统洲排水方擦法带来剥的管道梯漏水，巩责任难饶以确定慢、不好赶检修等系情况出体现。同欺层排水胁系统还埋可实现葛卫浴的窄个性化兽装修需咳求。奢届侈也需赴要随性命和安静装的保证亦。环保产隶品表现触部分唯心工作急室环保产素品表现唇部分楼层间有岁效隔音的男浮筑楼板一般建设筑物中懒，楼板费是产生劈燕撞击噪缎声的主犁要建筑瓶构件，赠例如门氏窗开关唤的碰撞析、物体灯掉落地钩面、桌壮椅拖动球以及人梦在楼板寇上走动码时鞋跟防的敲击供等，都宗会产生鸽撞击噪索声。为或减少这险些噪声拴对生活轧的干扰张，提高紧居住品馅质和舒罚适度。妹The分Ho学use晨国际花赌园采用芹国际先条进的聚楚乙烯泡晓沫隔音闯垫，使抗楼板承主重表面部与混凝饺土结构家楼板隔谁离，形栋成一道希弹性隔余声层，电从而有绳效降低酬撞击声掀的传播财。这样背的楼板庙隔音效坏果佳、视防水性泪能高、离抗压强奇度强、质柔韧度拢好及抗动化学品叠性能，夹是欧美龙发达国是家数十盟年来得战出的降虽低楼板品撞击声党的最佳宅方案。异中国的徐奢侈与翠国际同腔质同步腥。唯心工作倒室环保产御品表现娇部分低辐射假镀膜LOW兆-E中观空（加愧惰性气盟体）遮缝阳玻璃The抱Hous垦e使用了葛国际一流兔水平的L江ow-E泡玻璃。L带ow-E档中空玻璃典中充装惰圾性气体，蛮使其具有肉了超强的踪蝶隔音，隔邻热性能。芽同时，T扬heH颈ouse葵突破性地臭采用6+蹄16A+张6的玻璃请厚度及中股空间距，吉更好地保竟证了外窗放的保温、吩节能、隔奴音、隔热汤效果。奢低侈还是一高个既要温房诚暖又拒绝父辐射的要聚求。唯心工蛮作室环保产邻品表现际部分遮阳型L抵OW-E都玻璃：（联1-4层遣）适宜的况可见光贼透过率拨，对室础外的强搂光具有大一定的钟遮蔽性下；较低的太白阳能透过贞率，有效栋阻止太阳稿热辐射进战入室内；极高的中取远红外线倦反射率，曲限制室外馆的二次热热辐射进入雪室内。唯心工苗作室双银LO臭W-E玻触璃：（5挨层及其跃跟层）双银L概OW-啦E玻璃伸，是在曾其膜层命中有双坏层银层嚷面，属左于LO脚W-E令玻璃膜沃系结构场中较复米杂的一罪种，是援高级L工OW-纯E玻璃取。它突查出了玻窗璃对太址阳热辐竟射的遮南蔽效果则，将玻棒璃的高帐透光性只与太阳剩热辐射辅的低透馒过性巧景妙地结名合在一待起，与芦普通L译OW-亭E玻璃麻比较，螺在可见盯光透射掩率相同荷的情况销下具有均更低太责阳能透套过率，夺遮阳效稠果相当忙于普通液LOW屡-E玻亦璃加活狮动外遮悄阳设备克。环保产弯品表现片部分唯心工懂作室高强度高脑气密性铝鸡合金隔热仙断桥高档绘窗The侮Ho腐use哑国际花拼园使用容的木铝处（断桥底隔热）蚀复合窗覆的户内是部分是肝美观、垃豪华，演具有优垦异的抗否风压、光水密、师气密、膛保温和长隔声性泳能，开魂启方式慨灵活多盏样，并絮配以知般名品牌煤高强度虑五金配公件、良崇好的密讯封橡胶异条等，膛保证窗千体耐老饥化性能轧和开启码的灵活承性，延该长其使遵用寿命扶。奢侈菠更多体分现在内件在。环保产态品表现围部分唯心工作阻室环保产躁品表现牵部分倒置式高皱强度耐久臭屋面保温像体系倒置式慕屋面是脑将防水直层置于便保温层斧之下，厘让防水许层获得雾充分的晃保护，五使其表亚面温度庆变化幅敲度明显醒减小，捆避免防插水层由话于温度范变化造删成的破露坏，同泼时使防欣水层免娇受紫外脊线照射赚，外界畜或人为魂撞击的倒破坏，到给建筑份物提供混良好的渡防水保牛温功能夕。倒置阅式屋面裁不需要改增设排芒气孔使胆施工变怨得简单奏，且不匙受气候虎的影响击，是当极前最理罗想的屋惧面保温我系统。唯心工作盯室顶层聚氨死酯发泡板污保温层聚氨酯接发泡板坊是目前裁国际公思认最好克的建筑春隔热材循料，其顾导热系出数低、拢耐荷性说好、抗舞弯强度躲高、不币吸水、扰不腐烂补、不虫约蛀鼠咬铺、阻燃午性好、薯耐温范匙围大。篇在Th耍eH纹ous全e中的正应用更答好地保笛证了曲盲线屋面置的结构馋保温性课能。环保产汽品表现瘦部分唯心工购作室变频风机颈新风系统为保证良伍好的室内腰空气品质惨，提供绿滋色健康的丧居住环境卵，The巧Hou耍se国际辆花园采用借独立新风缘瑞及机械排押风系统和饼纳米光催栏化净化技冲术。它能俘够将室内殃的各类污去染气体和青细菌进行乔彻底的净乔化，将其大分解成C羞O2和H坏2O等无蒙机无害小筐分子，不认会对人体继产生任何炊的伤害。陡使您长期抚生活在清燃新洁净的怕空气中，斩尽情享受烂生活的乐咱趣。环保产活品表现珍部分唯心工灵作室屋面雨水帅收集系统The蕉Hous墙e国际花霜园的新型促雨水利用薄系统实现令了雨水不堵外排，不院设专用雨栏水管道，脖全部雨水芝予以综合剑利用。同俘时，小区汗雨水收集稠与利用可桶以有效改孟善区域生佛态环境，快涵养地下狐水，有利漏于社区自舅然环境的断改善。环保产幻玉品表现众部分唯心工裙作室环保产蓄品表现痛部分风光互补仇发电路灯啄和太阳能茂庭院灯The丸Ho剧use富国际花近园在园议区光环骑境照明万系统上烂引用了宰风光互谱补路灯丽、太阳锅能庭院撤灯共同止实现社监区公共凡环境的蚕绿色照谁明，环治保、节星能、安矩全的同坊时节省未了大量学的公共转能源的杆消耗，戴降低了株能源费鼻用的支烟出。唯心工作凭室规划布软局唯心工作峰室1栋惰2栋妙3碧栋4栋1单给元4栋2取单元5栋1单吓元5栋2处单元6栋1单烫元6栋2单织元31F31F31F唯心工景作室产品细分言策略明星产品超出同类场价格形象标竿从单位1、2、治3栋200念平米的龙4房现金牛废产品高于同斩类价格利润主力4栋120搭和15助0的3覆房问题产验品接近同类帆价格引导、饮转化6栋1单渔元90的2贼房5栋1樱、2单脂元120泳和15呢0的三财房6栋1、溜2单元150的素三房瘦狗产马品低于同类誓价格尽早出货6栋2求单元90的2乌房唯心工杜作室户型配比杂建议户型面积（平米）面积配比两房9010%三房12025%三房15045%四房20015%复式250以上5%唯心工垮作室物业风泉格示意快图—新古典主召义风格新古典轰主义风况格是古芳典与现德代的结粮合物，朋糅合欧半洲经典炒元素与键新现代圾建筑工艺和材肝料，使率古典的难雅致和捐现代的想简洁得活到完美赚的体现洒。唯心工作哭室法式浪漫某风情园林鸟传承法国忘文化经典赠，浓缩浪忌漫与优雅屿，于古典烘与现代之怒间，演绎艺岭术与建寄筑、人宿与自然价的和谐慢统一。园林风戚格示意怨图—法式浪漫潮风情唯心工槐作室由于我们勉的客户群席与普通住铸宅客户群给需求不同巷，其对空布间要求也毒自然不同传统的漫居家空哨间尺寸重视程度尺寸重视程糠度客厅新一代居背住空间特殊空间：如酒窖溉，影视空允间，sp孙a房等“享受型聚”中小户棍型设计客厅卧室卫生间厨房客厅卧室卫生间厨房卧室卫生间厨房特殊空间唯心工作恭室户型强皇调舒适岸感设计上南提前考火虑灵活进的户型邀组合带精装富修销售驶，通过匙装修细俊节凸显面档次与品味在室内瓶空间处想理上，饰参考国童际化酒协店式公答寓的设绩计思路房诚，突显其享姥受性：唯心工与作室在卫生间扩都能看到术前山河的趣美景唯心工饶作室四房二厅戴二卫+功挖能房，约检200平俊米独门独户醉，注重私比密性，户欢型方正实志用；超豪金华入户花胖园，顶部奋可做藤架关；客厅闹步入式凸拴窗有一面何墙宽，采耍光、通风材俱佳；双笑层挑空大贵露台，吹超大的观跳景看台裤；豪华贷主卧套设置计，有卧胀室、衣帽丘间和洗手捞间，功能臣齐全。超豪华入会户花园步入式凸窗双层挑空蹄露台“奢华值型”大倦户型设奥计唯心工隙作室三房二厅抽二卫+功费能房（约1油50平却米）户型格键局开扬掩，各功避能区齐倡全，专劣为新贵祸量身打寺造；开腔放式采张光，室踪蝶内明亮酸；1+烂N空间仗，可以害自由改趣造；奇浸数层转赵角式花感园露台肯，可以凤270棕度观景丝式，十分侮惬意。1+N空哗间转角式蚊观景露台唯心工作颤室设计要点裹：1、客厅中哪空设计挑诵高5-6米层高论，设大陪面积的微玻璃窗臭和超大怠面积的证空中花量园面向呀区内景于观园林爬和滨江辜带；2、楼体摩走道沿俘墙体布灭置，避常免占用逝过多间狠；3二楼主盼人功能抬区公共记空间面溪积不宜很过小，壳以确保正家庭成斧员和客荒人之间撞互不干杨扰。空中别墅疑（复式）部示意图250㎡唯心工肿作室会员制会高所切合目民标客户橡心理需射求，引前起共鸣直，并创弹造一种罚理想生嫌活境界招。唯心工菌作室唯心工锻作室部分智能粒化展示1、五重骑安防，用紫智慧守护还到每个细储节◎第一淡层防护凑：小区煎周边设膨置测探戒器和摄过像头◎第二层帜防护：大汉堂们禁及守大堂管家知双重保护◎第三层姨防护：电请梯管理系纲统自动呼薪叫电梯◎第四层念防护：每翁户配备智略能门锁等乘形成特色薄安全保护◎第五尾层防护殊：户内贤安全防奏范系统腥设置红鸭外探测童器、紧间急按钮代，厨房批设置、火灾探测逼器，煤气啊泄露探测旺器等一系傻列先进的通户内警报岩系统2、全引社区无复线网络扁覆盖◎顶级扫家居综钩合布线锅技术◎随时丧随地与姜家人远喝程交流◎公共弟视频、穗可视对洗讲◎智能钓门禁识义别系统◎智能演识别系笨统，住跪户可通变过密码设等方式瓦打开大竹堂门禁姑、控制已电梯和线入户门3、智稿能电梯级：通过智能必卡识别业量主身份，灵不用按键殿即可自动非到达所在株楼层4、中央课空气置换丢系统：将室内渐污染物门质排出持室外唯心工作凉室金钥匙物固管金钥匙晃，一臣个非常锹法国化年的单词气。古意坛为财务誓的掌管常人，钥老匙保管刑者。在崇现代酒虾店中通惰常被译晌为酒店汗里的“上礼宾司宪”，是挎一种“佣委托代室办”的鉴服务慨揉念。唯心工作充室服务赴内容礼宾服务：叫醒服务、留言服务、迎送贵宾服务、接机服务、酒店预订、订车服务、行李服务、礼仪服务；客务服务：VIP客房服务、家庭保洁服务、洗衣服务、皮鞋养护服务、医疗服务、儿童照看服务、学生接送服务、宠物看管服务、家庭保健服务、家庭美化服务；管家特约服务：私人司机服务、形象设计护理服务、安排各类音乐盛宴、私人理财顾问、私人聚会服务、运动休闲、观光旅游、购物；商务中心服务：机票订购、外币兑换、邮刊订阅、会议服务、鲜花服务、信使服务、保险箱服务餐饮服务：调酒师服务、家庭餐饮服务、私人厨师、送餐服务。唯心工国作室价格部章分唯心工含作室主观因素1中海框要以此项最目来打开礼珠海市场飞。销售无率及上必须有复保障，达何到一炮而烦红的效果千。本项目医不仅是篇中海在求珠海的刑唯一项劝目，而且要供考虑S舒1S2坚商业地勾块的开殖发，必奏须加快迟销售速否度。客观因素目前，辣珠海房师地产市壤场还处墙于萧条拾，很多推不确定绩因素我们的价钩格策略是截低开高走唯心工定作室目的：己吸引市勉场视线栏，聚集应人气低开高祝走优点：1.实际销售芝价格低于店预期给人纹以实惠的痛印象2.从价格战裤略来讲，险包含价格服上涨空间税，因此容焰易促使成凝交3.每次调李价能形慌成房地触产增值配的表现骄，给前国期购房淡者信心厨，从而益进一步船形成人适气，同朵时刺激帝了有购奶房动机顿的客户准立即购衔房的想鼻法。4.资金回笼冲速度快唯心工作返室市场比较伸法遵循的原析则：目标客户朋相似、推擦售时机接祥近悟、区位特雁征类同、月卖点类似比较楼盘煤：华发新城松、华发世颂纪城二期蜂蔚蓝天际咸、荣泰河钢庭、中天抢维港、蔚屡蓝东岸、艘万科金域练蓝湾、每驼一间唯心工作晴室确定比勾较楼盘值权重楼盘名称权重实收均价华发新城25%7400元/平方米华发世纪城20%12200元/平方米荣泰河庭15%9200元/平方米中天维港10%15000元/平方米蔚蓝东岸5%7500元/平方米万科金域蓝湾15%15000元/平方米每一间10%9500元/平方米唯心工作芝室项目比买较打分打分标棵准权重说弊明：地周理位置爆35%枯、项目栋本体素危质45夹%、楼战盘附加岛值20崖%得出对比之系数项目名称华发新城华发世纪城荣泰河庭中天维港蔚蓝东岸万科金域蓝湾每一间对比系数0.9060.9950.9861.0510.9941.1370.927唯心工作耳室市场比贤较法确员定的比估准均价项目名称均价对比系数折算价格权重权重均价华发新城7400元/平方米0.9068167元/平方米25%2041元/平方米华发世纪城12200元/平方米0.99512261元/平方米20%2452元/平方米荣泰河庭9200元/平方米0.9869340元/平方米15%1401元/平方米中天维港15000元/平方米1.05114272元/平方米10%1427元/平方米蔚蓝东岸7500元/平方米0.9947545元/平方米5%377元/平方米万科金域蓝湾15000元/平方米1.13713192元/平方米15%1979元/平方米每一间9500元/平方米0.92710248元/平方米10%1025元/平方米唯心工算作室最终市膝场比准懂均价为锄107赔02元脏/平方吐米。目标均暖价＝市燃场比准键价＋品怀牌溢价摸+产品足组合溢挖价唯心工作成室品牌溢肝价河景+轻肉轨+都市丢综合体=宏城市综合破住宅——洽项目品牌中海地产嘉的珠海战样略整合—盘—发展商鬼品牌唯心工扮作室品牌溢价巾与品牌投条入关系品牌溢薯价取比寺准价格粥的1%-5限%时间T品牌溢价品牌投入唯心工作跳室目标均石价的确颗定理想状态导入期拾：品牌陡溢价率暮取1%肚，即什10悼702压*1害％＝1蒜07元比；推广期白：品牌脊溢价率劝取3%虹，即障10挎702崭*3妨％＝3剖21元挪；成熟期劳：品牌麦溢价率最取5%笛，即型10塔702京*5肆％＝5哨35啊元；产品组合指溢价（暂定牧为5%卖）项目均价修正为：11伍558元披/平方米唯心工作豆室调价策列略唯心工临作室营销策略唯心工作竭室营销推坛广策略“区域史营销＋妻项目营避销”总体上，梳建议采用古“区域营阳销＋项目澡营销”的以两条营销里主线并行币的策略，丹以区域营谱销为概念燃，以项目制营销为核摩心。以“新味前山，轨新生活蓄”等区居域题材难为大背妹景和宏升观题材仆，借助社区域营片销的渠况道，为贷项目营制销制造染良好的蛾氛围，嫂并制造寻新闻话精题，拉锐动项目味营销，魂为项目逗开盘造突势。唯心工作款室推广阶怜段规划增建议第一阶母段(08年舱12-2竹月):建树中海封品牌形象第三阶段(09年全5-6月捐):生活主张钉全情导入第四阶爸段(09扮年5月饥-12裁月)：趁胜追击戚创造热销第二阶雕段(09年防3-4月润):区域板块炒穷作唯心工作捡室品牌沟通码策略项目导入口期通过悬拌念制造以角及媒体放臂大引起公袭众高关注误度,从而闯_建立知名津度销售前织期逐步毒导入产编品功能素信息,鹿培养对诊产品的码认识,建立认丽知度强销期樱传播品较牌强大暂的产品迷核心利援益以达到全面美理解度分阶段强整合品茫牌信息赔持续传傅播新生活非他莫演属进入品牌溜名单又有一个新牌子决策心卡理驱动阶段推广碰总目标：完成中思海名流丛府邸品艰牌的高该度建设鹿，达到兽积累符合目标消客户定橡位并有评购买动闻机的有欠效客源洒．唯心工胀作室品牌保蜜证中海出品品质的肉象征区域价档值新前山双，新生右活前山的格倒调区域高晃度前山品枯位生活主大张名流生活私家珍出藏百年渡享受生活高渗度项目销售中海名流栗府邸整体中传播沟通邮方式企业高度中海地产唯心工陈作室模拟阶段广告推广主题与思路推广阶段沟通目标推广手段时间主线沟通主题品牌提示期实力保证值得信赖软文:新珠海，新前山，新生活，中海引领！活动:奠基动工户外1月2月12月持续为前山创造价值知名度区域导入期区域认可信心落定软文:城市向西,格调向西活动:区域讨论户外3月4月前山的格调概念深化品牌导入期建立品牌核心价值项目全面解读报纸形象卖点户外电台活动:储备客户,促成落定5月6月名流生活公开发售品牌深化期建立品牌影响力报纸减少促销跟进户外形象延续其他媒体信息提示7月8月9月格调生活完美体验热销唯心工局作室视觉部分唯心工乞作室唯心工作诊室唯心工于作室价格策略唯心工坛作室“双1照0%”榴价格策件略10%10%成交均派价参考贿线价格提升疲参考线初期用10%的面积以低于市场认同价进行预售推广，制造热销气氛，引发市场关注，奠定销售成功的基础。后期用10%的面积以高于市场认同价进行溢价推广，赚取对综合品质要求苛刻的高端客户的“消费者剩余”。唯心工作帝室推盘策略本项目榴共分3剧个阶段忆推盘唯心工蚂作室第一阶段建立品嫂牌，打覆开市场迹，一炮酬而红忆为了达楼到这些斗目的，但第一阶完段只许嘴赢不许订输产品组案合：4垒0%明冲星产品融+40钟%现金腐牛产品斧+20末%问题爽产品唯心工作首室第二阶段率和第三阶亦段策略：田阻忌赛马原仙理市场不咽好时，讨主推瘦袭狗产品可。市场好时此，主推明身星产品唯心工作纵室假设第二省阶段市场习萧条产品组合减：90%队瘦狗产品朵+10%恰明星产品目的：市婶场萧条时转用瘦狗产国品来压低期价格，再添用明星产单品来带收稍购产品以师保证销售甲量。利润穷相对会少渗一点！唯心工作钻室假设第权二阶段夜市场很母旺产品组合武：明星产驳品+问题线产品+现哀金牛产品态+10%叉瘦狗产品目的：以蜡明星产品纵来拉起价纯格标杆，司弥补第二变阶段的损趋失！营销建议思考：属荣誉感液和收藏还价值是洁名流府鱼邸的霸突破口托。问题：用雹什么来表肠现我们的播荣誉感和绒收藏价值谊？这一阶刊段，推亚广处于魄开盘前财后，我钻们建议祸，开盘前挡完成样城板区、样板楼的建设，结合活动策划及开盘稠，共同砌完成开后盘效果香的最大轰化！唯心工脱作室营销建睁议荣誉感：免主要表现葛在生活品分味。我们可今以策划和活动（扑红酒品赏等）戴来表现杠。收藏价痕值：主坡要表现那产品。亿我们可以建设生愈态产品样钻板房来表现。以生动摩的精致驼的“两削