操作手册培训讲稿

社区商业操作手册冀晓阳二零零六汉略地产研究中心

我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。这不是一次培训！发展商关心开发利润。投资客关心年投资收益率。商户关心日翻台次数、平均日营业额。消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。政府关心商业所带来的长期税收及就业。如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？严谨而深入求证是唯一的出路。本手册正是实际操作的典型方式。商业地产不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴目录一、社区商业概述1.1社区商业类型1.2社区商业区域（商圈）分析1.1社区商业类型

——社区商业含义

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。1.1社区商业类型

——按照商住比分析类型案例户数人口调整后的商业面积（㎡）户均商业面积（㎡/户）人均商业面积（㎡/人）外向型美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08中间型阳光棕榈园2,94610,3119,0003.050.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5003.030.87内向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46万科四季花城4,70016,4506,0001.280.36风和日丽3,60012,6001,9800.550.16星河湾10,33036,1555,0000.480.141.1社区商业类型

——按照人均商业面积分析上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－0.87㎡之间。1.1社区商业类型

——按照距离分析社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。1.2社区商业的区域（商圈）分析社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素：片区人口统计；片区消费群特征分析；竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）；目前片区的人均商业面积大小；片区人车流量统计分析；片区商业业态的统计分析；片区市政规划分析；商业物业条件分析等等；以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据，任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。一、社区商业概述二、社区商业的定位策划三、社区商业的分布特点四、各种类型商家的物业条件要求五、社区商业特色氛围的营造六、社区商业物业管理七、社区商业的营销模式八、香港商业的借鉴目录二、社区商业的定位策划

2.1规模定位2.2市场定位2.3主题定位2.4业态组合规划2.5租售定位2.1规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。规模定位中主要考虑的因素有：

区域的商业市场容量；市场整体租售状况对项目规模的影响；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）；竞争性项目对项目规模的影响；市政规划对项目片区商业规模的影响；项目自身条件对规模的影响等等。2.2市场定位市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：功能定位按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。2.3主题形象定位商业的主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格；项目片区的整体氛围；主题营造的可实现性等；2.4业态组合规划

超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：

社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。名称位置规模（㎡）1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19,0002家乐福福田区梅林一村一区12,0003万佳福田区华强北路华发大厦18,5004万佳福田区福中路福景大厦12,0005沃尔玛福田区福星路福民楼9,8006沃尔玛福田区上步路百花大厦裙楼18,7007人人乐福田区金田南路银庄大厦21,8008新一佳福田区彩田南路彩福大厦14,4009百佳福田区福强路益田村中港城购物广场13,00010百佳福田区华强北路群星广场6,00011沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园16,80012沃尔玛罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼12,50013万佳罗湖区春风路2021号长丰苑20,00014万佳罗湖区翠竹路华丽园大厦12,50015新一佳罗湖区东门中路20,00016人人乐宝安25区华丰商贸城13,50017万佳宝安5区新安湖商业城24,00018沃尔玛宝安35区前进路安华工业区16,50019新一佳宝安22区公园路24,00020沃尔玛龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁17,00021新一佳龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城23,00022沃尔玛南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处20,00023人人乐南山区后海大道6,300平均规模（㎡）15,8702.4业态组合规划

——深圳23个社区商业2.4业态组合规划每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积，象旭飞花园（69.3%）、港湾丽都（67.3%）、蔚蓝海岸（52.6%）等；某些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺（50.5%）、东海坊（70.1%），而一些商业规模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，如招商海月花园（24.7%）、星海名城（20.6%），因服务配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比达到15％以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。2.4业态组合规划——深圳23个外向型社区商业面积比例2.4业态组合规划——深圳23个中间型社区商业面积比例2.4杀业态组蜂合规划——深抢圳23并个内向膝型社区穷商业面冻积比例社区商慨业三种暑类型的押业态组被合各有挖特点，膝区别主不要体现庭在社区煎商业基筝础业态嚷上。2.4掏业态组络合规划——深圳艇23个社掉区商业业族态组合业态外向型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%2.4业肿态组合规椒划——典型呆社区商业富业态比例2.5灰租售定吊位租售定位丙原则：市场租售摄态势对项世目的影响系（租售市拼场压力的姜大小）；发展商层的意图锡：若希望荐短期回忽笼资金罩，则建乐议尽可拍能的销哗售；若有条净件长期畜经营并蛛希望作狗为自有胜的品牌组来打造私，则建准议以租震为主；若希望奶短期回部笼资金烂，同时饿兼顾品炸牌的打踢造，则摔通常建乌议只售淘价值较叶高的街晨铺，而稀主力店丹及内铺辩只租。项目的租鼓售前景预屡判。2.6价盼格定位——租炒金定位租金定位：通常是河运用市场拣比较法进白行定价，蔬通过项目粮周边主要滥项目（相铁近或相类旱似的商业虑项目）的俘市场调研奴，进行综敏合比较，握主要比较福的要素有提：a、整鬼体区位弦b赏、商业驱氛围c、人烧流量外d、黎主力店e、交欢通条件孙f转、发展运商实力g、规模嫂主题疯h、升探值前景2.6价刺格定位——售价瓜定位目前主要盲有两种方傅法对售价斑进行定位损，即市场比宴较法和希收益还架原法。市场比较致法同租金定凭位类似，暮综合比较倚上述几种孔因素进行局分析，如悼中海坂田傻项目（参狭考项目综来合系数评咏估表）匠：比较因素权重%可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦整体区位201815181913商业氛围201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%根据可比锈项目销售厅价格，通尺过市场比歌较法，得券出项目市胃场参考价植格，如下午表：2.6佳价格定愚位——售支价定位指标可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦合计权重值85%66%84%89%60%一层街铺销售均价19000175001500020000——权重值比例0.70590.90910.71430.6742——所占权重20%30%30%20%——一层街铺权重均价268252503214269713843根据市场比较若法推导出伞本项目恶的销售均价，约：1380侄0元/㎡。2.6锋价格定厅位——售价街定位售价定帮位的另冬一方法透为收益还胁原法，即通议过租金徒的调研解来推算站售价。权还以中糕海坂田絮项目为防例：主要选取允区位相同扣或类似参竞考性强的你项目：雅贺园路、四掠季花城、酬万科城、罪惠鑫公寓挪、四季春附城等，进释行横向比逼较。商业项目雅园路四季花城万科城毕加索大道华美丽苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根据目前敢市场租金去水平判断幕，由于本弄项目商业旗处于成长库期，平均或租金约50—6渡0元/㎡鼠。2.6价匹格定位——售责价定位收益还原忍法根据商饼业租金细与投资野回报率盘来确定插售价，欲按照目隙前深圳询市场租村金与价柔格比的鼻参考标煤准，商妇业前期问实际租退金回报句率一般们为6％：均价＝韵租金/宽投资回话报率；由于项币目周边唐商业尚墙处于市侮场培养伙期，租草金价位古较低，旗投资回眠报率相特应较低袍,均价：6录0元/㎡牌÷6%×门12月=减1200母0元/㎡50元择/㎡÷济6%×首12月劲=10踪蝶000顶元/㎡根据收础益还原弓法，项婚目售价开在1000色0—15捐000元酱/㎡之间。即通过市场比较腰法与收益诞还原法得出项目需的均价为管：120虏00元/挤㎡左右首。一、社区存商业概述二、社坟区商业殿的定位天策划三、社区鹅商业的分更布特点四、各种坑类型商家岭的物业条延件要求五、社锤区商业居特色氛逗围的营汇造六、社薯区商业救物业管莫理七、社区漏商业的营屑销模式八、香港卵商业的借往鉴目录三、社哭区商业蔑的分布宵特点3.1社浑区商业的哈分布类型3.2悼社区商盯业各业狮态分布挽特点3.3胶人流动占线的规蛙划3.4带铺位面倡积配比3.5霉合适铺王位开间当/进深斜比例3.1板社区商界业的分茄布类型商业的分耗布形式是屈前期规划沾重点问题释之一。整杂体的分布匠与商业的瘦规模、性策质有直接偷关系，而华现实案例阶中不同业胜态商家的雅分布则体轨现了商家舌对于位置他的偏好及冻商业整体叼规划的合弊理程度。珍根据对深煤圳社区商筐业的研究骆，发现各悼社区商业汪的布点主竹要有四种侦类型：圈地街铺型入口街铺型入口集中型以点带面型类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。圈地街铺型示例：锦绣江南各类型歪示例：入口街铺型示例：万科四季花城入口集中型示例：星河湾以点带面型示例：海滨广场3.1社贝区商业的医分布类型3.2社半区商业各裕业态的分贡布特点根据各片业态的垮经营特降点，对雕于位置递的要求源也不尽别一致。乞从方便昼居民生呜活及合撇理分配咽资源的队角度出鸭发，应剂该要注肤意的基聪本原则简有以下烫几点：在商业布员点时，可赴优先考虑乎体现居民饿生活便利只的业态，炊如超市、识服务配套亦类和便利闯店等业态辜的位置，财既方便社职区及周边泉居民的消搂费，又兼余顾龙头商洪家对其它毙小商家的咽带动作用碗；餐饮等头业态有赠噪音、踏卫生等畜问题，演在规划揪业态时电应避免棍影响到疼社区居而民的正魄常生活铅；对位置要机求不高的忆业态可规摧划于相对昆较偏的位档置，如装随饰公司、根美容一般野是以二楼书为主要承速租面积，术但必须预稳留良好的抖展示面。3.2社安区商业各段业态的分狭布特点综合社区捎商业主要侨业态的布告点，则主蒸要有以下留基本要求倒：3.2社糖区商业各趋业态的分任布特点——典此型案例泉：万科犯金色家爪园一层二层商业分布书形式为环变绕街铺型恢，展示面蠢较宽。临歼莲花路展语示效果最市好，也是犯大型品牌烘主力商家穷分布最密请集的区域头，如麦当贼劳、肯德斩基、民润冶、小六汤捧包等。3.2耀社区商筝业各业快态的分手布特点——典型麦案例：东焦海坊东海坊是位于播深圳福雀田区的坏大型高稀尚住宅题社区。司商业面挡积约7扶,00宏0多㎡犯。商业朝属性为锣中间型摩，分布厦形式为剂入口街堂铺型，耀与高尚阁社区的个住宅定挠位相呼哄应，商羞业整体糊形象较耍好。餐排饮是其恭配套商袜业最突永出的特敲色，占项总经营铺面积的涉比重大遥，并且抚经营种输类较齐撒全，其础分布也忙相对较杰合理，创主要位乔于端口皮位置，洽符合餐朴饮经营寒特点要偿求，主搏力商家挪卡碧桃刑展示面腐临香轩火路，代梳表了整赤体商业榆的形象养。服务配闭套类业菜态如药德店、冲可印店、叔饼屋等歼均位于希社区出悼入口附报近，方加便居民厚日常消施费。3.2攻社区商浴业各业乡丰态的分绵布特点——典专型案例浓：波托习菲诺波托菲诺是深圳是华侨城晕片区的胜高尚住腿宅社区俱。与东拳海坊相驴似，餐最饮也是范其经营跪的一大乘特色。限主力店怨百佳超黎市临展沃示效果僻较好的厘香山街柄，7-像11便左利店位肥置与其男隔汉阳趴馆相邻巡寿，但较胞靠近出么入口。主力餐饮漏商家如丹当桂轩、舞阶鹤等位于收相对深入以位置，因键为有可依那托的湖水泉资源，并楼且可解决辣停车问题松，展示面融则通过于违香山街加蛛设导视牌眉解决。服幻玉务配套类喉业态位于遍以香山街么分界的两澡边社区的商中间位置淋，兼顾了上整体便利笔性。3.3真人流动扎线规划在社区卡商业的拨人流动举线中，闹一般存吓在人流枣的集散糖中心，评目前主驻要表现病为两种奴形式：人流焦尽点和人流端点。人流焦点一般位于沾社区主出培入口或商坏业的主力棉店，是人雄流的集散谣地，具有她唯一性，浑一般情况棵下，人流趋焦点人流瞧较密集，磨具有凝集非人流的作废用。人流端点一般位爪于社区淡出入口弄和商业透的主力辱店，是蛮拉动人平流的关娘键，可建以并存辱多个，宝有效地鹅提升人押流流动呈频率。在深圳霜典型社醒区商业活中，人疮流动线隆规划较足具有代羽表性的于是：西纯海湾花洁园、万势科四季丹花城、挤万科金呀色花园腔、港湾惩丽都、耻东海坊电和波托锻菲诺。3.3人呈流动线规湿划3.3纽奉人流动犹线规划3.3斗人流动爆线规划3.3人蜘流动线规扫划以上6妨个社区孤中：西海湾凤花园和吼万科四欢季花城候主力店冰与社区纪主出入婆口相距饺较近，库两者形征成一个胡整体，旦作为人她流焦点研；万科金熔色家园坡和港湾就丽都的妹主力店能与社区太主出入乏口虽然凳相距较对远，但幻玉由于商喷业分布辫较长，闻两者未羞能吸引精人流经蠢过大部干分商业道，仍然输是以主剑力店作醒为人流巩焦点。东海坊商静业在临香枪轩路和农筒轩路处规激划品牌餐桶饮主力店便，以此拉继动整个商浊业的人流凯，是商业嫁的人流端默点。波托菲诺羽以超市主筝力店、临透天鹅湖的保品牌餐饮耽店和社区断出入口为并人流端点剑，三个端穴点拉动人逝流经过社健区的大部杯分商业。从以上完6个社搁区看，浩焦点型且人流动史线和端历点型人垄流动线速的主要忧特性是补：焦点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。3.3人宴流动线规患划综合两种茅类型人流里动线的分异析，社区能商业的人胶流动线规杯划应主要盖注意以下西几点：1、规逝划人流芬动线应辅简单易胶达，增琴强商业职的便利利性；2、人闻流焦点特或人流肠端点尽贵量临主你要道路不设置，核对外展眼示面良悔好，利白于导入不外计部训人流；3、人井流焦点重应设置找于商业翻的中心捐位置，瞒均匀的题拉动人绩流；人英流端点贞的设置距应考虑缸能否引鼠导人流团经过尽状可能多押的商业犬；4、人流锹动线设计赤以直线为丸主，在人想流视野范王围内的商佛铺，具有甩较高租金吴价值，同提时适当勾廊勒弧线，忘体现层次顷感及节奏元，增加人宋流动线的害变化；5、人滤流动线岂规划中莲，可结关合具体吓情况设服置具有怨衔接过枯渡的中木庭等设凝施，一框方面使盲人流的鸦动线较傻灵活，性同时也喜起到很竟好的凝股聚人气寻的作用渴，提升旺部分商际铺的商宝业价值友。3.3人昼流动线规无划3.4铺割位面积配减比硬件规呢划设计是如不合凭理，会管导致合纷适的业仙态无法究进驻，胳因此，所硬件规澡划是社渴区商业隙能否良按好经营书的重要蜡环节。每种业呈态对于啦硬件技视术指标咸的要求惧都不一碰致，对摔于铺位睛面积的叶需求也挺各不相冤同，结碰合社区财商业各捷业态面脑积需求狠，将铺秃位按面案积区间权分为“灰30㎡火以下、江31㎡以－80铅㎡、8劳1㎡－碧200纵㎡、2骨01㎡直－50岛0㎡、受501绵㎡以上鸣”五种修面积区育间。3.4撕铺位面仔积比3.4性铺位面抓积比从以上特裳点看，面龟积区间较单大的铺位散在面积比蚁例上占有菊较大的比货例，符合孩外向型社沙区商业的梁特点：辐仙射面较广陵的业态—剩—如餐饮击、美容等姻的比例相补对其他面羊积区间的沫社区商业熄较高，而饼这些业态犹的经营面收积都较大鱼，因此，膊面积区间锅较大的铺脾位比例相奔对应的较宫高。但是鹅，在个数肌比例上，区“30㎡障以下”和裁“31㎡秧－80㎡集”两种面更积区间的运铺位还是诱占有较大鉴的比例，涝虽然其所蓝占面积比案例较低，朽但由于单战体面积偏猪小，在个欺数上有着止较大的优醉势。3.4铺影位面积比中间型社轻区商业的号辐射力相洲对于外向虎型社区商粮业较弱，烈经营面积姓较大的主网力店在规摩模上会相轮对的减少丑，因而该武面积区间壁中“50脂1㎡以上掠”的面积心相对应的各降低，但酒个数比例迁却有所上暴升，主要掩由于在缺贸少经营面殊积较大的健主力店，助为保持商聪业的辐射竿面，相应染增加次主项力店的数变量，形成殃规模效应疲。3.4铺鉴位面积比内向型社钳区商业中粥面积区间搬较大的铺巷位面积比扑例下降较罢多，主要贤由于内向绝型社区商沟业的对外晨辐射力较州弱，一些弯辐射面广窝且经营面青积较大的温业态比例虽会相应的塌较少。类型面积配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上内向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中间型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％外向型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％类型个数配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上内向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中间型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％外向型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三种类诊型商业控的铺位止个数比判：三种类饮型商业粗的铺位例面积比铅：3.4铺顶位面积比3.4铺风位面积比——与业沟态之间的孤关系业态30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%经统计您，23堪个典型氏社区商秃业各面杂积区间限商铺的剑各业态傻比例如筛下表所藏示：3.5合屯适铺位开屋间/进深芬之比类别区间开间3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——进深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上开间区间比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商店业的开澡间/进足深主要历在以下局几个区你间：小实践：一个相对位封闭的中幸型街区街区人口屡约6万人（含小型下工业区人虚口3万人忧、其余为吸多层、高航层住宅人无口及政府肥机构）已有超市属型百货两猫间，共约忧2万平米科（配套租绩金200棚元/平米贞）散乱配套辉约1万平径米餐饮约枪5千平炼米思考：建立一炼个什么愤样的集伯中式商精业，租醋售价格接为多少卖？趁思考的袄时间休息一下史吧！一、社誓区商业梳概述二、社区桃商业的定惭位策划三、社竞区商业型的分布梯特点四、各种祝类型商家售的物业条该件要求五、社差区商业遵特色氛藏围的营邻造六、社区设商业物业暖管理七、社畏区商业喇的营销薪模式八、香线港商业歇的借鉴目录四、各宴种类型佣商家的饭物业条跪件要求4.1扁各业态阔品牌商硬家列表4.2辨超市类4.3邻餐饮类4.4便突利店类4.5速服务配键套及服席饰精品浇类4.6美埋容美发类4.7辜生活家吩居类4.8毅休闲类4.1交各业态红品牌商轮家列表业态商家超市大型综合超市沃尔玛、新一佳、百佳社区标超华润、民润餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店——7-11、万店通服务配套及服饰精品服务配套一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居——瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲——避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心4.1微各业态才品牌商摇家列表4.2超谊市类——综合料超市技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-20,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）－1～3结构层高要求（m）≥4.5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯4.2铁超市类——社区邻标超技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）1,000-3,000经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位，日供水量≥100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯4.2超捆市类——便碍利超市技术指标具体要求需求面积（㎡）100-500单层面积（㎡）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯4.3削餐饮类——大服型中式森酒楼技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯4.3餐殖饮类——中西牌快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯4.3培餐饮类——西式贱快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯4.3餐浸饮类——西宪餐咖啡先店技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500结构层高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮业态涂是社区商嚼业中承租落比较稳定非的业态，恳物业出租否以后，调昂整难度及创成本相对假较大，因样此，餐饮盛业态的经议营场所需向要加以细即致的规划征设计。4.4严便利店键类便利店是问社区商业血中较为灵落活的业态纠，对硬件鼓技术指标男的要求主娇要体现在剧要有良好涉的展示性捷，合适的崖开间、进惭深和层高而等。技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯4.5服脸务配套及将精品类服务配名套是社暮区商业欣的基础共业态，小有着举赔足轻重钱的作用技，主要刺服务于丝式社区居放民，经冷营场所堡面积通岂常不大查，对经沃营场所薄的技术杨指标要驾求不高前。服饰直精品虽钩非日常尚购买频俘率较高迁的商品裂，但在奇社区商软业中也府发挥着臭重要作仓用，对烤于技术尘条件的情要求与杠服务配即套类商辫家基本桥相同。4.6袍美容美口发类美容S披PA和许美发两余者对经译营场所织的技术饭指标要臂求不尽寒相同，倒同时，够美容业径态对外塑服务性桥质较强钱，对展抽示性要坑求较高暂，其经战营的特厕点也决啄定其对拌供给水炎、排污淋等技术滚指标有袖着较细侨致的要届求。一池般情况搂下，美盆容SP携A的经棉营楼层爸多在二驼层，而脆美发大垂部分则炭在一层芝。美容S妥PA类股商家物夫业条件们要求：技术指标具体要求需求面积（㎡）80-500经营楼层选择（层）≤3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯4.6美刚容美发类技术指标具体要求需求面积（㎡）80－150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－8进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商点家物业条部件要求：4.7合生活家炉居类生活家居助业态由于索其所销售萄的部分产针品体积较亲大，对于成经营面积漫的要求相赌对较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）50-200经营楼层选择（层）≤3层高要求（m）≥3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯可以看出忘，生活家吗居对于经榴营场所的剃硬件技术初要求符合手自身经营宝的需要，摄和其他业黎态相比，然其对大面习积商铺的饺需求可通旱过打通两觉间或多间夺小铺来达乎到，这样剩在规划设此计商业建客筑时可有掠较大的灵依活性。4.8休选闲类休闲类头业态辐况射面较折广，服啄务性质蚊较强，贵对于供张配电、同供给水丙、排污浑要求高泊，同时售，面积龄的需求拌也相对烧较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯休闲业联态经营福场所一毙般在二剖、三楼菊，对给只排水、夕供配电壳、排污厨、停车吓场车位号等技术似指标有贿一定要许求。一、社区变商业概述二、社区奶商业的定牛位策划三、社区敲商业的分之布特点四、各绞种类型江商家的德物业条怠件要求五、社区只商业特色荡氛围的营机造六、社陶区商业朗物业管往理七、社区迎商业的营乱销模式八、香什港商业陪的借鉴目山录五、社豆区商业停特色氛懒围的营旋造五、特色亚氛围的营刘造社区商业五的开发应蒜该遵循“性商业服从挥整个社区法的大盘原民则”，首纽奉先要考虑漫的就是如胡何更好地兼提升整个琴社区的综励合价值及区居民生活喷素质。其哨次才是社酸区商业自货身价值的枣最大化。领商业特色鲜的营造也饶不例外，垂应与住宅下的文化、列特色保持炒高度一致叔。假如住棉宅营造的趋是欧洲小怎镇风情，谦社区商业江却以江南俗园林特色盆为主题，炊则显得非摊常突兀、祝不协调。旺不但整体蹲建筑外观酸应坚持此滤原则，甚迟至一草一四木都不容弱疏忽，不剃能只停留咏在“表面粮功夫”,摊细节也是迈体现事物敌本质的重择要组成部舰份。楼盘名称主题风格表现形式万科四季花城欧洲小镇风情建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一中海阳光棕榈园都市闲情+地中海生活情景建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一波托菲诺意大利风情山海小镇建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一桃源居世外桃源建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一五、特色命氛围的营信造五、特凯色氛围看的营造万科四鸭季花城桃源居波托菲诺五、特篮色氛围傍的营造社区商六业特色截营造的夫建议：从整个向社区的街综合价鞠值提升洽的角度佣来看，煌商业服林从于社屠区，这技一点，爆反映在请商业特晋色的营轻造上，希体现为赵商业的枝文化、铜主题、捐特色应瞎该与住毕宅保持忠高度统裂一；在建筑外含观及线条喜上，除了凭与住宅风厌格相统一系，还应该狮注意强调浙自身色彩弯及线条的傻强化运用姓，因为商指业与住宅妇是不同区宜间的两种羽物业，商崖业在外观王的处理上羡更强调视厚觉的冲击为力；景观小衔品、植但物及地诸方代表伸性建筑菊对于整袜个社区况商业的验特色营粥造及商捞业氛围店提升也虚有着重乱要作用沸，具体夕可依据筝自身特洗点进行告相应的盲布置。或如万科阳四季花们城特色领主题是屿欧洲小虎镇风情碍，其在塞假日大享道商业但街的整夏体景观昨营造，秧包括常秆绿乔木深、休闲的座椅等金均给人少很强烈乐的欧洲哗小镇风所情感受框。唯有宣做到大佛到建筑宜外墙，贵小到一联草一木枣，均浑商然一体帐，各具饭特点而诉又围绕冒同一主毅题，整您个社区北商业才留能够给浇人很鲜奖明的特嫌点，形猾成项目颈自身的键差异化该优势；除了以上菌几点，定面期或不定姿期地举办香一些与主帮题相关的尿活动也很梳有帮助，授目前来说帐，较少有精社区商业颂采取这样陵的形式，填原因是处味于刚起步五阶段，运踏作模式尚掏不成熟。从这种较为村灵活的方绕式不但可隆巩固社区魔商业特色泽，使之在慨业主/消费者役心中留馋下深刻笨印象，吊而且也葛是与业乖主/消费者拉拒近距离，惩可以从一冲个侧面体黑现社区商冈业的贴心走服务，营虽造活泼、荒亲切的商道业氛围。一、社责区商业初概述二、社摘区商业具的定位牌策划三、社区牵商业的分赔布特点四、各种只类型商家充的物业条拆件要求五、社殃区商业灭特色氛业围的营雨造六、社烤区商业刃物业管盗理七、社叛区商业抄的营销黄模式八、香港更商业的借苹鉴目岩录六、社爆区商业兆的物业惕管理六、社感区商业装的物业挥管理由于社区绝商业在我脖国刚处于遣起步阶段呼，运作模舞式还不成尚熟，概括肚来讲，目痰前社区商陪业的物业皇主要表现运以下几种暮：无任何挣物业管肃理，任栋其自生择自灭；社区商业散部分与住睁宅部分共凳享同一物纲业管理；若大型脾的外向桂型社区停商业，旦则会成逝立专门愿的物业奶管理公司，以律确保日觉后的长族期经营蛾。六、社曾区商业秃的物业馅管理一般来讲晃，社区商脊业的物业抢管理相比恢于城市型游购物中心仇的管理，备其区别主锡要体现在糊硬件设施淋的配备和多运营要求歇两方面。A、硬狐件设施控方面，邻社区商厨业配置诉水平较图低，包断含较多政独立铺位，冷气强、电梯等教相应设施蹄配置数量伪较少。B、社嫩区商业象强调“知街坊生献意”，敏多为长涨期经营点，内容子相对较娱少，百货类右（即广妈义上的碑服饰精冤品大类遥）商户购数量少袜，统一戏收银的情况极挤少，独立剖经营的意般识较强。株但是搞风我险的能力逢也较强，其酒运营中佣的企划西推广多马针对周敢边区域甩的“街挠坊”消写费群。一、社筒区商业骨概述二、社修区商业津的定位酷策划三、社逃区商业宽的分布钢特点四、各种涝类型商家刺的物业条祖件要求五、社区肾商业特色懒氛围的营屑造六、社解区商业角物业管旁理七、社娇区商业斩的营销羡模式八、香港服商业的借添鉴目录七、社馅区商业踢的营销兼模式7.1喊主要招商物策略7.2稠销售策略7.3鼓主要推广庆策略7.1主利要招商策呆略总体思路翠：以品牌商续家或大商靠家增强巩权固小商家胳及投资者手信心。主力店择及次主江力店的雾主要代数表：生活超决市中西连锁磁快餐中餐特良色酒楼美容S墙PA、静休闲足颜浴品牌皮商家品牌2窜4小时嚷便利店戴等7.2凭销售策眨略目前商手业市场在有四种率操作策土略，根英据不同修的操作蚀策略，后所引进肃的业态漫及长期响经营效套果也各决不相同质。纯销凉售带租约繁销售短期返租怠销售长期返租弓销售一般为三烦年返租一般为阵十年返盛租7.2代销售策哭略——纯销适售模式优势：发展商奥可在短就期内回往笼资金聚，降低慌项目整待体资金俭压力，膏无需承弊担返租补贴与井相关税费龄；将商业逆经营压薯力转移射向中小动业主，京由其分丑担经营凭压力。劣势：产权分缸散，主狗力店或公品牌店榨难以进朝驻；无法规划草经营业态誓及规范整披体形象；对于商业跃做旺主要蛙靠市场自高身调整，渔所需时间高较长；若经营不钳好，对于尽项目整体仰形象有一兆定影响。适用：商业销售胡竞争不激左烈导致市欢场成熟度荡低，投资这客户缺乏缝了解；纯街铺专销售；商业体倒量极少沉或零星塘商业物离业。优势：通过招熄商保证纤前期商箭业定位咸与形象壳；能快速粘回收资讯金，无撒需承担持返租补乌贴与相诱关税费台；短期内使房诚业主获得止稳定收益放。劣势：铺位差宗异性影丧响销售截难度的椒程度比零较明显获；未出租的打商铺销售稻难度较大酱，特别是确大铺；销售难度柔较大，售剪价与租金停之间产生眠的收益回轮报低难以窗达到投资研者期望；中、长拴期收益旧难以稳述定；后期经符营管理丝式难度较终大，严艰重损坏挠商业形值象与公商司长期盾发展；各类手端续复杂拘，易产孤生纠纷匠，影响从公司品坝牌。适用：商业氛围啦已形成且温正经营红户火，无需语担心后续很收益；可销售物捆业有大型播主力店进掠驻且长期凶经营保证值，获取长赤期稳定收把益回报；纯街铺昌或少量权商业物帮业。7.2持销售策其略——带堆租约销慰售优势：前期由发菜展商统一骡控制招商役和经营，块能确保既凡定的商业坦定位与规收划，可以厨有效保证娱整体商业仿形象。帮业主损坚守前革几年守油业期，套既能坚础定投资床者信心钟，又能夸在返租影后卸下猛返租包夕袱；3年返租粥期较适锄中，3年后商室业有可单能旺。劣势：承担前几酱年的返租落补贴；返租结窜束后的饼统一经葬营管理肢要求较朝高；因返租尿而产生束相应的胞返租法敞律风险韵。7.2销膜售策略——短期老返租销售捎（三年）7.2销塔售策略——长惨期返租辽销售（嫁十年）优势：前期由足发展商秒控制招欺商，能四确保既获定的商对业定位驶；给投资者掩坚定信心跑。返租销养售，并州适当降涂低投资亮门槛，拾可以扩桂大客户膝层面，繁有利于勿加快项院目销售堆速度。如果项目济经营管理愿非常成功证，远期物引业租金收码益将有可怒能出承诺氧回报。劣势：承担十年侨的返租补晃贴；如后期经研营管理没仁有达到预固期目标，聋则承受返浇租年限越掘长，压力数越大。因返租托而产生被相应的它返租法属律风险解。长期返租滥与短期返脉租的比较帅分析从销售励角度看瓦，短期限返租与窗长期返才租都会继使得销照售速度秧加快，夜两者不哲会对销零售成果悦产生非样常大的蒸区别。从风险价角度看碗，短期怨返租相艺对于长新期返租排，后期革返租压闯力小，古后期风侨险非常苦小；同颠时也更贸能趋向覆政府相袖关政策员，避免属政策风秀险。7.2销碌售策略7.3喊主要诵推广策燥略1.着饶重强调义项目的曾重要卖迅点；2.媒喉体策略蛙:媒体策报略是招恢商工作酸中重要蔬的环节河，也是迅推广策沫略的核按心部分寒，应该屠结合项汪目的整潮体招商脾进度、砍重大事蛋件的时涝间节点馆加以推如广。3.媒惊体组合度：造势：从项目外包塔装开始，招挡商处包装鸭配合，加撇大户外广销告投放，盆如路旗、浩路牌、楼续体包装等子，报纸、扮电台、电界视均配合在到位，公时交车体、驱公交站牌餐全面启动日。引爆：即公开奥招商及滑后一至载二周，全面媒体厕铺开，网国站、增加街各酒店及偷高档场所逢信息传递指；DM直夸邮单页、竖短信、户塑外展点设寄立、报纸付、电台、新电视均配挂合到位，睡公交车体薪、公交站无牌全面启攻动。一、社区钢商业概述二、社区庙商业的定顾位策划三、社匀区商业台的分布役特点四、各有种类型警商家的盏物业条币件要求五、社区鱼商业特色荣氛围的营叮造六、社伟区商业延物业管记理七、社购区商业方的营销沿模式八、香港感商业的借疤鉴目录八、香潮港商业蒸的借鉴8.1兔选址、框商圈分分析8.2查人流动戏线规划8.3选招商及缺商户组股合策略8.4躺空间与沙环境设蹲计特点8.5且经营管披理特点香港社区漏型购物中舌心三大代欣表作A、黄埔宫新天地香港最绞具代表故性的社讯区型购副物中心引，以J顽USC句O作为主力衰店，成为四整体的核舟心；蔡澜俘美食坊作怠为次主力柄店，以晌数量众健多的社鹅区配店营作为主讨要构成宏，成为独秤具餐饮犹特色的帐主题商扭业区。B、青余衣城香港最具赛代表性的伶社区主题摇商场，位芹于香港葵议涌的青衣送岛，作为个最具情景恰特色的购赵物中心，锤是香港地铅铁公司管腐理商场的固代表作。歇耗费巨资陶营造的“栋航海”“知海洋”主垄题，海洋碰生物、海要员、海盗板、海船等该构成了一陵幅异国风角情的美丽斥画卷。C、杏花河新城作为九偿十年代叫较具代龙表性、卷实验性柄的社区晒商业典鱼范，杏仰花新城透的推出迫开创了定一个情承景商业丘的新时都代。其楼“杏花糊村”的别东方韵厚味与欧萌式装饰夹、情景江街区互朱相融合吃，带来酬一种全帐新的体千验，可饱以说是砌香港商费业发展恶的里程泊碑之一避。8.1锻选址、与商圈分绩析香港购纹物中心杯必须符螺合商业弱用地选猎址的一伯般区位垒原则：最短时间诵原则，即英应当位于接人流集散斩最方便的株区位；易达性趟原则，吵易达性晌取决于担交通和弦道路状秀况；聚集原则绩，集客能害力强的地斧方；接近购趣买力原亡则，维身持商业他项目存巴在的最后低服务刻人口数薯量称为人口款