月昆明市房地产市场月报

2012年9月份昆明市房地产市场月报昆明市荣城地产经纪有限公司第一页，共三十六页。2012年9月昆明市房地产市场月报十年诚信百年荣城调控稳中趋紧

刚需大量释放房源供货充足房涨上涨乏力第二页，共三十六页。

市场背景

宏观经济数据

经济新闻人民币汇率房地产政策动态2012年9月份昆明房地产市场月报十年诚信百年荣城第三页，共三十六页。2012年9月份昆明市房地产市场月报

9月CPI同比上涨1.9%环比上涨0.3%9月PPI同比大降3.6%

2012年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.9%。其中，城市上涨2.0%，农村上涨1.7%；食品价格上涨2.5%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨1.8%，服务项目价格上涨2.3%。1-9月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.8%。9月全国工业生产者出厂价格同比下降3.6%，环比下降0.1%。1—9月平均，工业生产者出厂价格同比下降1.5%，工业生产者购进价格同比下降1.5%。

进入四季度，尤其是11-12月，主要食品与非食品价格季节性上涨，而翘尾因素已无回落空间

十年诚信百年荣城第四页，共三十六页。2012年9月份昆明市地产市场月报

三季度GDP增长有所放缓中国国家统计局13日发布数据，据初步测算，上半年中国国内生产总值为227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，二季度增长7.6%

。分产业看，上半年第一产业增加值为17471亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值110950亿元，增长8.3%；第三产业增加值98677亿元，增长7.7%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.8%。

工业生产运行在适度增长区间。上半年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.5%，增速比一季度回落1.1个百分点，比上年同期回落3.8个百分点。分轻重工业看，重工业增加值同比增长10.1%，轻工业增长11.1%。分行业看，41个大类行业中有40个行业增加值同比增长。

十年诚信百年荣城第五页，共三十六页。2012年9月昆明市房地产市场月报十年诚信百年荣城9月人民币实际有效汇率贬值1.9%国际清算银行16日公布的数据显示，9月人民币实际有效汇率指数为98.16，环比下降1.9%。这是人民币实际有效汇率连续第二个月下降。9月人民币实际有效汇率贬值的主要原因是人民币对非美货币贬值。9月人民币对美元汇率中间价呈“V”型走势，美元指数先抑后扬，在美联储宣布推出第三轮量化宽松政策之后止跌并缓步平稳上升。与双边汇率相比，有效汇率更能代表企业贸易计价和结算的实际汇率水平，实际有效汇率下跌有助于提振出口。此前海关总署公布的统计数据显示，9月我国出口1863.5亿美元，同比增长9.9%，超出市场预期。第六页，共三十六页。2012年9月昆明市房地产市场月报中央及多部委密集强调房地产调控不放松今年上半年地产微调调控政策较为平凡，楼市现反弹迹象，为巩固调控成果，防止房价反弹，进三个月来，中央及相关部委多次重申房地产调控不放松。与此同时，住建部、国土部、财政部、发改委及相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松。7月中共中央政治局召开会议研究经济形式和经济工作是指出坚定不移的贯彻执行房地产调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。

房地产严格执行调控保证供应保护刚需李克强8月31日天津考察时指出，继续实施保障性安居工程，帮助中低收入住房困难家庭解决基本住房问题。保质按期完成今年保障房建设任务，严格管理确保公平分配，完善配套形成有效供应。国土资源部指出，应尽保保障房用地，增加普通商品房用地供应，关注异常交易，打击囤地行为。十年诚信百年荣城第七页，共三十六页。2012年9月昆明市房地产市场月报2012年9月百城住宅价格环比涨幅收窄

10月9日中国指数研究院8日发布的数据显示，2012年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，这是自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。具体来看，在受监测的100个城市中有60个城市环比上涨，38个城市环比下调，另外2个城市于上月持平。9月市场交易情况整体平稳，在成交量上甚至是最近几个月以来的低点。9月54个城市新建住宅成交面积环比8月减少14%，54个城市合计成交24.6万套，环比8月份的27.4万套下调了10.2%。十年诚信百年荣城第八页，共三十六页。2012年9月份昆明市房地产市场月报住建部：调控放松的城市需立即纠正

8月24日，根据此前督察楼市发现，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。十年诚信百年荣城第九页，共三十六页。2012年9月份昆明市房地产市场月报

经济增速平稳回调、物价涨幅总体回落，CPI回落。人民币实际有效汇率贬值1.9%。9月份，百城住宅均价环比上涨，目前大部分城市房价止跌。中央及多部委重申严把调控政策的同时加大保障房供给。

国家坚持房地产调控政策，市场以刚需客户为主，首次置业者占据较大比例。三季度房地产成交量稳中有降。小结十年诚信百年荣城第十页，共三十六页。

房地产宏观市场

宏观经济楼市动态地产新闻2012年9月份昆明房地产市场月报十年诚信百年荣城第十一页，共三十六页。2012年9月份昆明房地产市场月报2012年1-8月昆明市经济运行平稳二三产业投资增势较好，第二产业完成投资223.43亿元，增长53.1%，第三产业完成投资790.4亿元，增长32.7%，尤其可喜的是工业投资完成222.15亿元，增长54.7%，高于全市投资增幅18.6个百分点，受政策和市场影响，房地产开发投资完成224.78亿元，增长2.2%，商贸旅游业发展较快，全市实现社会消费品零售总额614.2亿元，同比增长19.7%。其中，批发业、零售业分别增长20.2%、20.1%，住宿业、餐馆业分别增长15.1%和17.5%。旅游业平稳发展，来昆旅游人数2326.93万人次，增长9.8%。其中，海外来昆旅游52.3万人次，增长9.4%。昆明8月CPI同比持平住房租金价格同比上涨3.7%

据国家统计局昆明调查队，对昆明市居民日常消费商品和服务项目价格抽样调查显示，昆明市2012年8月份居民消费价格总水平环比上涨0.3%，同比持平（涨跌幅度为0），1至8月，昆明市居民消费价格总水平平均值比去年同期上涨4.0%

从类别看，八大类商品和服务环比价格呈“三升五降”：食品价格涨4.4%，衣服下降16.2%、家庭设备用品及维修服务下降1.3%、医疗保健和个人用品上涨0.7%、交通和通信下降1.0%、娱乐教育文化用品及服务下降0.1%、居住上涨0.9%。其中，水、电、燃料下降1.9%。十年诚信百年荣城第十二页，共三十六页。2012年9月份房地产市场月报昆明市刚需在前三季得到释放

住宅价格呈现下行趋势的情况下，昆明楼市成交量也逊色于8月。根据昆明市相关的成交数据统计，9月昆明主城四区及呈贡区共成交各类商品住房7886套，环比8月少卖出1461套。9月昆明房价样本平均价格为7378元每平方米，环比下跌0.27%，每平方米环比降20元，而样本价格中位数也从8月的7000元每平方米降到6850元每平方米

“今年三季度全国及主要城市房产成交量普遍好于去年同期，企业寄希望于“金九银十”，推盘积极，多数房企采取“稳价保量”策略。”

从第三季度成交均价方面，7月昆明商品房成交均价为7200元/平米，8月为7398元/平米。从7月到8月成交均价出现小幅上涨，而到了9月有回落到7378/平米。可以看出，第三季度，昆明商品房成交均价上下浮动较小，总体呈平稳变化趋势。

十年诚信百年荣城第十三页，共三十六页。2012年9月份昆明房地产市场月报2012年昆明前三季度商品房成交呈平稳上升趋势

2012年上半年昆明市“以价换量”项目增多，而积累的刚性需求也因此得到释放，进入下半年之后，在各项利好政策下楼市有平稳回暖的趋势。据统计，1月昆明市商品住宅成交2466套，2月成交5497套，3月有4611套，可见第一季度昆明商品房成交一度走低，第二季度的5月成交8656套，成交开始快速回升，直至保持到第三季度，由此，从前三季度的成交走势来看，第四季度昆明楼市成交仍会平稳增长。

十年诚信百年荣城第十四页，共三十六页。2012年9月份昆明市房地产市场月报9月公积金贷款个贷额度提高将缓解刚需首付压力

虽然最终的执行日期还没有敲定，但昆明公积金贷款额度调整的决定已经摆上了日程。按照昆明市住房公积金管理中心提交的申请，昆明市公积金贷款额度将从单职工30万元上调至40万元、双职工从60万元上调至80万元。政府“松绑”公积金之举是缓解从刚性调控到楼市平稳化的一个策略。这两年政府通过限购、限贷等手段，房地产调控起到了明显的作用，但在调控的过程中，相关政策和机制不是特别完善，调控的最终目的是促进房地产市场的规范、合理化，严厉的调控后，需要一个逐步缓解的过程。

政策突然放松会导致楼市的反弹，公积金贷款的松绑或许是一个缓冲刚性调控的策。十年诚信百年荣城第十五页，共三十六页。2012年9月份昆明市房地产市场月报公积金贷款申请“爆棚”建设银行一位负责公积金贷款的人士向中国证券报记者证实，近期公积金贷款申请的确“爆棚”，三季度以来增速远远高于上半年。“我们总共就这么几个人，即使加班加点地干也处理不了那么多合同。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前购房者选择公积金贷款购房的比例明显上升。一方面，目前商业贷款与公积金贷款的利率相差较大，公积金贷款可以大大降低刚需购房者的成本。“2009年商业贷款利率普遍给予7折优惠时，与公积金贷款利率基本接近，但现在公积金贷款的利率优势太明显了。”另一方面，目前刚需购房者仍是楼市的主要购买力，公积金贷款的额度基本可以满足他们的需求。公积金贷款备受热捧，刚需仍是市场主力军十年诚信百年荣城第十六页，共三十六页。2012年9月份昆明房地产市场月报

7、8两月昆明房地产成交量联创年内新高，8月更创历史最高，刚需客户得到释放，所以“金九”不像期待那样受宠，业内人士称之为“铜九”。昆明楼市9月，部分开发商回现压力减小，优惠下降，退货量减小。刚需任然是交易量的支撑，公积金贷款受亲睐，能否办理公积金贷款将来会是热点。昆明经济运行平稳，刚需旺盛，公积金政策利好刚需。小结十年诚信百年荣城第十七页，共三十六页。

楼市监测

楼市变动重点楼盘监测土地交易情况

2012年9月份昆明房地产市场月报十年诚信百年荣城第十八页，共三十六页。2012年9月份昆明市房地产市场月报9月昆明市主城区商品房销售环比下降10%

8月份昆明楼市异常活跃，成交面积创下今年以来单月最大成交，年内首次突破100万㎡大关。昆明主城区及呈贡各类商品房成交9364套，环比增加7.45%，再次刷新今年楼市单月最高成交纪录；备案面积102.04万㎡，环比增加了30.50%；备案房源均价8272.77元/㎡，环比上升6.65%；备案金额84.41亿元，环比上升39.17%。实际备案以多以南市区和一至二环近期开盘在售的项目为主。

据报道，9月楼市的开局没有给开发商带来期盼中的“金九”之喜，倒是流露出一丝金秋的凉爽。据链家地产市场研究部统计数据显示，包括北上广深在内的十个重点城市9月1至12日的成交量为29304套。预计上半月成交量在36000套左右。比8月上半月减少约10%，占8月全月成交量的41%。

十年诚信百年荣城第十九页，共三十六页。2012年9月份昆明市房地产市场月报昆明市秋季房交会落幕中小户型特价房最受欢迎据组委会统计数据显示，本次昆明秋交会共接待参展人教20万人次，房地产意向成交总金额8.13亿元，成交总面积10.1万平米，成交套数共1036套，相关产业意向成交金额7400万元，保障性住房展区咨询人数5万人次，其中总裁签售房源共138套。

为期5天的昆明市秋季房交会圆满落下帷幕，展会期间，各大参展商为借房展良机增加销量，纷纷打出特价房、超低折扣、超大赠送面积、买房送装修等形式多样的优惠措施，吸引了大批消费者前往看楼选房，但成交量却不如人意，开发商期待中的“金九”之喜并没到来，到时流露出一股金秋的凉爽。从本次房交会意向成交总量也可以看出，相关投资性购房行为得到了充分抑制，受房地产宏观调控政策影响，楼盘销售压力普遍加大，保障性需求人群数量较大。十年诚信百年荣城第二十页，共三十六页。昆明市楼市动态—-推盘以中小户型为主，以优惠吸引客户楼盘名称销售动态楼盘名称销售动态昆明同德广场均价：9500元㎡，43㎡-144㎡国庆期间购房可享受650元/㎡优惠昆明玉器城住宅均价：5750元/㎡认筹享受总房款4%优惠，一次性付款优惠5%，按揭优惠2%南亚之门最低价14000元/平方米，220套房源99-253㎡酒认筹可享受1%的优惠海伦国际均价8000元/平方米认筹卡3万/张，享受开盘价9折优惠香樟俊园均价10500元/平方米，50-166㎡，房交会期间购房者可享受3%-5%的优惠天地之间广福郡均价8500元/平方米，40-130㎡，一次性付款优惠5.6个点，按揭优惠3个点万科云上城均价10500元/平方米，12月15日前交2万抵5万，开盘即享2%优惠，一次性付款可优惠3%，按揭可优惠1%国福现代城均价8200元/㎡，十一黄金周期间限时认筹，可享高额购房优惠春城慧谷均价7500元/平方米，购买特惠房优惠11%兰亭上锦均价7900元/㎡购房即享2.2%的优惠，一次性付款额外优惠1%润城均价9000元/平米43—136平米购1万元认筹卡，开盘可享2%优惠；购5万元，可享3%优惠；购10万元，可享4%优惠经典双城起价8200元/平方米，80㎡-170㎡。首付分期，首付款优惠三分之一，一次性付款优惠5%，按揭优惠3%重点关注：经典双城均价8200元/平方米，可以首付一成，对刚需客户的吸引力较大。

昆明

2012年9月份昆明市房地产市场月报十年诚信百年荣城第二十一页，共三十六页。

昆明

在售楼盘在售均价9月优惠9月之前优惠策略同德昆明广场均价：9500元㎡国庆期间购房可享受650元/㎡优惠500元购卡即享开盘优惠500元/平米南亚之门起价14000元/平方米认筹可享受1%的优惠全新100席认筹名额现已公开，8月17日前办理认筹卡可尊享会员置业优惠香樟俊园均价10500元/平方米房交会期间购房者可享受3%-5%的优惠认筹卡免费办理，享有1%的优惠万科云上城均价10500元/平方米12月15日前交2万抵5万，开盘即享2%优惠一次性付款可优惠3%，按揭可优惠1%春城慧谷均价7500元/平方米购买特惠房优惠11%购买特惠房优惠11%润城均价9000元/平米购1万元认筹卡，开盘可享2%优惠；购5万元，可享3%优惠；购10万元，可享4%优惠购1万元认筹卡，开盘可享2%优惠；购5万元，可享3%优惠；购10万元，可享4%优惠2012年9月份昆明市房地产市场月报十年诚信百年荣城昆明均价8500元/平方米，优惠无明显变化，价格有上涨势头。第二十二页，共三十六页。

昆明

2012年9月份昆明市房地产市场月报十年诚信百年荣城蓝色为在售项目；共65个，黄色为近期开盘项目，共11个，市场供应量大，竞争激烈。第二十三页，共三十六页。2012年9月份昆明房地产市场月报近期开盘项目：名称户型均价溪麓南郡67-123㎡的2房、3房户型6080元/㎡万辉星城90-150㎡的两房至四房5200/㎡水岸家园77—1435100/㎡滨江俊园47-162㎡11000元/㎡半山七哩溪65-89㎡6000-7000元/平米左右国福现代城70~120多平米不等均价8800元/平米安康景苑53.71㎡—138㎡均价11000元/㎡鑫都韵城88-148㎡最低价7000元/平方米十年诚信百年荣城第二十四页，共三十六页。

重要项目动态

城市山基础信息项目位置：马街上村花果山均价：8200元/平米占地面积：126.51亩建筑面积：116658平方米容积率：：0.92绿化率：47%建筑形式：小高层、别墅总户数：662户开发商：云南桃园屋业发展有限公司

项目动态：城市山2期有104-148平方米墅级洋房、约145平方米叠层别墅、约170平方米联排别墅等物业在售。城市山房交会特惠，最高优惠15%。2012年9月份昆明房地产市场月报十年诚信百年荣城第二十五页，共三十六页。

重要项目动态

兰亭上锦基础信息项目位置：西山区人民西路与春雨路交叉口均价：7600元/平米占地面积：187.40亩建筑面积：550000平方米容积率：：4.00绿化率：46%建筑形式：板楼，高层，小高层总户数：662户开发商：广州广电地产集团云南区域公司

项目动态：户型面积70㎡两房、94㎡三房、106㎡三房均有，优惠后价格约7500-7600元/平米。购房即享2.2%的优惠，一次性付款额外优惠1%。2012年9月份昆明房地产市场月报十年诚信百年荣城第二十六页，共三十六页。

重要项目动态

国福现代城基础信息项目位置：五华区红云片区北仓村均价：8800元/平方米占地面积：497.25亩建筑面积：1200000平方米容积率：4.05绿化率：42%建筑形式：高层总户数：3800开发商：昆明国福房地产开发有限公司项目动态：国福现代城蔷薇组团将于10月11日盛世开盘，武成小学就在组团内的珍藏集名校房源，准现房低价发售，户型面积70~120多平米不等，预计均价8800元/平米，据说还有500万元车位礼金大赠送。2012年9月昆明房地产市场月报十年诚信百年荣城第二十七页，共三十六页。2012年9月份昆明房地产市场月报1-9月全国住宅用地成交价格昆明排名第九9月昆明18个项目取得预售许可证继8月昆明楼市商品房预售许可证发放开闸放量之后，9月开盘“通行证”又再次实现一轮高峰，共发放18张预售许可证，获得预售证的楼盘个数以及新增预售面积均创年内之最。对于眼下仍然面临不小出货压力的开发商而言，无疑会把握今年度最后一个销售黄金节点“金九银十”抢市，于是诸多开发商在积极推盘的同时还抓紧时间进行项目申报。因此，在继8月昆明楼市商品房预售许可证发放开闸放量之后，9月开盘“通行证”又再次实现一轮高峰。来自昆明市住房和城乡建设局公布的上个月预售证发放名单显示，该月共发放了18张预售许可证，批准预售总面积达1781307.11平方米。

该月获得预售证的楼盘个数以及新增预售面积均创年内之最。9月开头虽然成交量较8月有所下降，但开发商对金九银十看好势头不减十年诚信百年荣城第二十八页，共三十六页。

昆明市的多数楼盘单价上调，打折和特价房源减少，部分刚需客户再现犹豫。

9月开盘的楼盘较多，产品供应量充足，预售楼盘多，在未来一段时间内，卖方竞争激烈。纵观9月份昆明市场，多数楼盘的价格上涨，优惠减少，高性价比房源明显减少。小结2012年9月份昆明市房地产市场月报十年诚信百年荣城第二十九页，共三十六页。

后市研判

昆明未来楼市走势2012年9月份昆明房地产市场月报十年诚信百年荣城第三十页，共三十六页。昆明在售项目潜在供应：潜在供应量大大部分项目库存量较大，昆明市在售项目后续供应充足。区域项目名称户型预计供应套数预计供应面积预计推货时间盘龙半山七哩溪65-89㎡二到三房200180002012年9月溪麓南郡67-130㎡二到三房100100002012年9月滨江俊园47-162㎡二到四房300300002012年10月五华国富现代城70~120㎡2-3房400400002012年10月万科云上城48-136㎡二到四房400400002012年10月春城慧谷100-180㎡200300002012年10月2012年9月份昆明房地产市场月报十年诚信百年荣城第三十一页，共三十六页。昆明市待售楼盘例举

昆明市待售楼盘多达92个，未来供应充足。

昆明

2012年9月份昆明市房地产市场月报十年诚信百年荣城楼盘名称价格楼盘动态朝九晚五待定5000元/张锦康VIP卡，开盘每平米减400元、并送2-4万月供基金、3年车位免费使用权优惠。另外还可享受“首付6万元”及老带新等多项优惠。东骧神骏二期7500-8000元/㎡东骧神骏“熙泰苑”户型面积89-140㎡，“美域”户型面积58-79㎡，预计均价7500-8000元/㎡，项目均为全现房,认筹卡2000元/张，将享受开盘2%的优惠禧瑞都均价7300元/平米目前项目还有部分30层或33层的高层房源在持续发售，户型面积从47平米单身公寓到140㎡的三房不等，带装修，均价7300元/平米，首付10万元起。南亚之门精装均价18000元/㎡尚义公馆的4栋住宅楼为38-39层建筑，其中1栋为回迁户住宅，其余三栋均对外销售。目前南亚之门住宅住宅认筹中，认筹卡10000元/张，开盘可享1%的优惠。滇池泊悦