XXXX年福州房地产市场总结

2013年房地产市场总结2014.0111、2013年中国房地产市场动向——中央着力深化改革，调控以稳为主，不同城市政策分化2013年2013.32013.32013.5要求扩大个人住房房产税改革试点范围。2013.9国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”2013.8浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则。目前全国已有40个城市完成住房信息联网习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。2013.102013.2国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”2013.1今年新增建设用地指标原则上不低于去年2013.10北京发布“京七条”，首次提出自住改善型商品住房概念2013.11013年11月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应2

调控政策差别化，未来会更加趋于市场化——从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。341、2013年中国房地产市场动向2013过去了，今年中国楼市经历了重重波折，在楼市限购松绑，金融政策调整等传闻不断情况下，中央各部委一次次强调调控不放松，坚决不让房价反弹，为了遏制异地炒房，出现以下政策，每个政策都将深深影响到未来.事件一：国五条及细则出台·楼市调控效应减弱事件二：十八届三中全会召开·强调市场化利楼市事件三：一线城市领涨全国·长效机制亟待建立事件四：中央城镇化会议召开·明确六大主要任务事件五：地王现象成为热点·楼市调控压力凸显事件六：温州楼市持续降温·市场价值理性回归事件七：二手房征20%个税·催生三月末班车效应事件八：房企海外扩张加速·国际视野继续拓宽事件九：土地增值税引争议·税费改革有望加强事件十：两部委发紧急通知·小产权房转正无望56789全国商品房成交面积结构情况10从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15%

11从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁12业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少13房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健

14151617181920212223全国楼市市场展听望宏观环境扯：经济合理增长串，货币政碰策保持稳摊健，调控临政策日趋宗分化(1)宏观经绘济：坚引持稳中角求进总傲基调，讨注重改授革创新弱与结构楼优化，售保持经负济合理僻增长(2)货币环境粱：保持稳但健，信贷稻平稳以维弯持经济增漆长(3)房地产调录控：一刀放切调控不妻复存在，忌长效机制册建立2.市场展你望：整体继并续向好溪但增速岂放慢，屿上半年私增速较回高下半果年趋缓需求：销发售面积继戏续增长但服增进放慢若，上半年您增速较高功下半年趋么缓供应：土膛地成交推纪动新开工撤继续增长释，但多数乏城市潜在鸽供应充足馒，销售增根长趋缓、货币政州策稳健介背景下猪，全国杨新开工庆和投资涛增速放罚缓价格：薄供应加蜡大促热沾点城市裙市不应足求矛盾驶缓和，雨信货投袭放趋稳短缓解房袍价上行棉势头242013年福州汤市房地将产市场薄分析——宏观励调控整体芳趋稳，福案州楼市整哥体呈量价辛齐升态势福州楼窄市重大颜事件25市区土放地放量贵增加，扰然商住遣放量不胳足致需夜求外溢标，闽侯谷成为主梢角，迎汉来土地款的“侯姜时代”2012燃年福州土易出总成交肢额仅有6鉴5.41成亿元，相岔较201查1年的2扎24.4输5亿元，酒大幅下滑炕71%，恩2012传年整体土词地财政严饥重缩水，汇进入20沉13年，虚政府明显冲加快土地鸣供应，全扇年供应5用4幅地块漂，其中上麦半年供应晚13幅，茎下半年供你应量达4戒1幅；全窑年共出让塌34幅用隐地，其中兽商住用地凤共出让9请幅，仅占恨26%左锁右，成交袜总规模仅隶173.泻6万方，淹相较20厉12年的障100万宰方有所回崇升，但仍欣处低位。2013验年福州市壮区土地供触应量开始盘大幅增加谜，福州市世区成交总康建达39裳1.4万灭㎡，环比扭上涨12探5%，闽罪侯楼市火道热，土地尖放量亦保渔持高位，蜂较去年减篮少57万纪㎡，为4夏25.6联万㎡。使会今年福州察土地平均卵成交楼面逼价创历史乐新高，达毅5830竖元/㎡；胳闽侯20救13年多机幅地块高沿溢价成交重，促土地汽楼面价达贸2610满元/㎡，爱创历史新吴高。26福州土伯地成交卡具体情当况27福州土地混成交具体惑情况28福州土扭地成交谊具体情妈况29福州土地拍成交具体污情况30福州土地泥成交具体此情况31福州土地扛成交具体铃情况323、2兵013年福州市策房地产市拜场分析福州市区刮商品房市盏场——2竹013年价港格涨幅奥较大，春成交情苦况与2012年不相六上下，但月供应量较劫前年增加尾较多333、2饺013年福州沉市房地逢产市场贤分析——房价卧走势364.婚9万㎡-套236.撑4万㎡荷”201矛3福州胜市区商室品房销元售量为居364高.9万堤㎡，较捆去年上捧涨6%违，其中栽除办公齿物业销腔量下跌素外，其去余各物辛业均呈宏上涨态斤势，共前同促进益市区商扩品房销阻量上行医；闽侯姥区域销卷量为2反36.膜4万㎡彼，较去仔年上涨伏36%痒。“16喊847辆元/㎡代-95域76元混/㎡爷”2013衔年福州市盯区商品房绑成交均价浙为168念47元/唐㎡，较去去年上涨1池6%，除逐别墅物业要微跌1%序，其余各忽物业表现质为不同程祝度上涨，金亦一定程盏度拉升商宪品房市场杨价格，创堵历史新高筝；闽侯全毙年价格为兰9576心元/㎡，柴环比上涨昨12%，渐除办公物跃业下跌8始%外，其常余各物业骄价格均呈姻上涨态势懂。343、2盼013年福州令市房地堵产市场演分析——商弱品房供众销面积升量情况“1挂.2-纹1.1茧”201炭3年市辫区全年池新批普诉通商品砍住宅3仆02.灵1万㎡俊，较去弊年上涨艺50%驶，销售袖量为2尝60.货6万㎡锤，上涨纵8%，霉供需比逆为1.温2，市狸场火热粥，供应灵量大增桑，促整界体呈现仙供略大辰于求态杨势；闽犹侯全年挺新批普伞通商品困住宅2义13.晋7万㎡乒，较去咳年上涨支75%挂，销售顿量为1采96.瓶6万㎡啊，上涨挎39%美，供需青比为1婶.1。湿随着市岸区产品恨单价高忘企，刚矛需购房燃主力转付向位于喝市区外目围的闽腥侯区域择，带动叙区域热价度不断鹊提升，碰促本年悄度闽侯消区域供煤需攀高响。1608玩9元/㎡葡-890秧1元/㎡击”201誓3年市柄区全年坛普通商渠品住宅貌成交均傲价16姻089管元/㎡划，上涨昼16%涉，13诵年第一魂季的涨大价潮带瞎动价格根一路上早行，6晴月时突旬破1.拘75万格元/㎡您，达到骗年内均谢价高峰粱，进入锋7月份出后，价忆格开始守高位震弃荡，然畅全年整块体价格膜依然表留现涨势伸明显；若闽侯全净年普通枣商品住烦宅成交油均价8锁901撤元/㎡脸，上涨孔15%骑，全年抗月均价毙稳步攀妹升，区扛域热度溉推动价恶格上行醒。353、20行13年福州沙市房地巴产市场成分析——商品捏房供销售莲面积段情财况59%胞-71辨%”2013决年，市区工普通商品睛住宅供应色产品改善崖型为主，愤其中90绍-144完㎡的首改港型产品合老计供应占衡比达59举%，其次捞144-拨180㎡校的再改型田产品占比耍为16%抖；闽侯供护应则以7树0-90泡、90-昨120㎡踢首置首改业型产品为农主，其供锋应占比为册71%，扭其次为1浴20-1昂44㎡产会品，占比巷为14%晕；54%喇-68承%”201些3年，努市区普障通商品疫住宅去扔化产品形结构中拿，以9算0-1肚20㎡屡、12淡0-1际44㎡烂首改型鸽产品最暖为畅销校，合计蚁占比为拣54毯%，其钻次14卖4-1歼80㎡奥再改型肺产品占隐比为1床9%；率闽侯成蒜交产品蛙以70忆-90阶㎡、9休0-1垂20㎡乔产品为佣主，共翅占区域伯销量6匙8%，咱为区域剑市场主槐流产品渴；整体毯来看，煮首置、轿首改型万产品为毛目前福团州市场娘主流产洲品。363、2载013年福州市恼房地产市席场分析——成宏交面积铺及总价撑情况“121膊㎡-93闯㎡”201桨3年，载市区全湾年套均科面积为枯121都㎡，其不中8月球份在世拌欧王庄涨、仁文升大儒世组家·江啊语城、晶融侨锦股江悦府汗等项目井集中备巾案影响闯下，全煤市住宅械成交套畜均面积把为全年帝最大值斑，达1母34㎡只；闽侯书在售项煌目以首必置及投努资型产除品为主溉，全年鸭套均面届积为9科3㎡，话基本与骑去年相福符；“19弟5万/用套-8孩2万/献套”201扛3年，谜随着市通区价格面的不断慕上涨，兽套均总专价亦随前之上升系，全命年套均炮总价为新195倍万/套饰，环比坛去年1气60万品/套上磨涨22妇%；闽召侯在套穿均面积谨维持稳浆定的基豪础上，灵区域销纽奉量上涨盲，价格傻上扬，即产品总粒价随之东攀升，镇201尤3年全贺年套均翅总价为耀82万凝元/套析，环比谱去年7刊1万元讲/套上辛涨15断%。373、2仰013年福州市勉房地产市级场分析——开页盘当天烂成交情罩况“48%生”市区全年剩开盘当天凑成交率月覆均值为4患8%。除挑7月受新牧榕金城首沉次开盘低佛价入市影捎响，月均筑销售率攀任升至74部%，前三治季度月均谅去化在多锻在3-5屠成，四季朗度外围板湾块项目入队市，补充拳中高端产优品库存，奸促月均成洋交率攀升袍至5-6喊成；“73蓄%”闽侯全年鸡开盘当天落成交率月肯均值为7准3%，区旦域推出产裙品符合刚装需客户需爷求，单总坏价亦相对甘较低，全趟年楼市表依现火热，郑从分月来澡看，平均搬开盘成交娱率在6-雾8成之间耍，领先市开区。383、20溜13年福州龄市房地内产市场幸分析——各营区域商道品房供群销售面痛积情况“21%乱”2013劲年全市以婶南屿青口扣板块供应择量最大，盟达111葡.9万㎡只，占全市盼供应的2往1%，随忽着区域热处度不断攀藏升，今年秩在售项目水逐渐增多缩慧，亦促进准板块供应秆量大幅上影涨，遥遥问领先其余决板块；市典区金山板从块供应量往则仅次于浅南屿青口窗、荆溪甘榜蔗板块，检占全市供聚应量13渗%；“18贴%”成交量方贯面，荆溪浙甘蔗板块脉去化87越.7万㎡默，占全功市销量1斥8%，世扰茂上游墅菌、西海岸喜项目集中内备案促板滩块销量位课居首位；寨市区成交洲量则以金谦山板块为罪首，去化朽61万㎡绑，占全市揉销量13虽%。393、20租13年福州市蹈房地产市经场分析——商铸品房存鼓销售面炎积情况“24叨9万㎡争—11铁.4个唐月”据统计，稍福州市区貌目前在售李存量约为敬249万帖㎡，以近食一年月均封去化21妖.7万㎡六的速度测拍算，住宅奸存量约须管11.4理个月去化培周期，近兴一年市场否放量持续怕加大促全聚市库存量玻走高，后梢市压力不漫容忽视。“75茶.4万骄㎡—4斤.6个浇月”目前闽宇侯在售度存量约错为75残.4万棕㎡，以盗近一年桑月均去委化16受.9万擦㎡的速含度测算铺，须4晶.6个斑月的去代化周期昏，近一橡年区域系市场表耐现火热连，在售德产品及纤价格切吼合刚需笔需求，饭促区域仿库存量次得到有岩效去化施，在售忌存量相跨对不足汤，然后预市随着招闽侯在矮售项目弃增多，场市场竞狡争加大侮，后市灿压力亦恭不可小灾觑。403、2带013年福州要市房地扇产市场晨分析——商驶品房存马量面积球段情况70-9魄0㎡—1拢7.4万额㎡从产品线劈燕上看，7撑0-90折平的首置觉型产品存用量压力最姓大，存量类为17.康4万㎡，馒随着闽侯距区域较低胃价格的冲耕击，分流荷了部分市康区客户，宵促使该产欧品月均去拾化量有限扬，未来竞浴争压力犹砍存，而9较0-14续4㎡的首缸置首改产敏品去化速钥度快，存航量压力相额对较小。90-1融20㎡—宪28.2佛万㎡从产品线赤上看，9钉0-12遍0平首改肢型产品存扶量压力最贡大，存量丑达28.拳2万㎡，狡存销比为著6.2，貌闽侯区域羡客群以刚葬需为主，塌需求亦以淋首置型产柳品为首选萌，而70枣-90、补90-1固20㎡产反品为市场绑主流产品清线，市场摧供应亦较和大，故9为0-12昏0㎡产品坐存量较其薪余产品线块去化周期诉稍长。41办公产傻品结构熊模式改志变，市唇区高端区写字楼杆主导，饿SOH至O向外钳围郊区蓄化发展201陈3年写仇字楼物岸业成交虏量占全疫市办公羞物业的思52%她，达2涝0.7澡万㎡，饮环比去陶年15枣.3万赠㎡，涨谜幅达3沃6%，脂市场表爬现依旧启火热。衡201责3年全粒年来看润，办公逢市场全叙年均价贤为20华859剂元/㎡举，与去和年17励129箭元/㎡趟上涨2模2%。201惧3年闽关侯区域鞭办公共冶成交5邻.39亩万㎡，放成交均遣价96段96元猜/㎡。窃依靠海屿西科技航园的发咬展，后态市SO菌HO放净量以闽踪蝶侯南屿拳片区为鞋主42福州企像业商品明房销售已情况43福州企业慨商品房销咐售情况44福州企棒业商品毅房销售料情况45企业产品仅溢价、合闷理避税，嚼客户获得少更多实惠疯，精装修内市场发展影达到新高慎度目前精远装住宅瞧项目超纹过11出个，以猾大盘及没市中心欢项目为事主，大隶盘通过尊选择部愧分产品足精装，财丰富产戚品类型祸，另地送价成本魔较高项垂目精装辉入市，北可提升缩慧溢价及典利润，嫂同时，三精装可理与区域喷竞品形香成差异赏化竞争慕，目前爬福州在炎售精装具项目整掠体溢价干在15殖%-2株0%左呈右。其胜中市区姿装修标谁准多在伙200就0元/红㎡左右缓，闽侯邀多在1震000胁余元/克㎡左右增，装修搏风格以溉现代简兽约及欧再式为主掏，部分享项目推进出可选阵风格模脚式供客零户选择担，个性塔化十足活。46未来市场瞧预判：列观点1：鸟市中心板片块放量缩较减，价值景日益稀缺厕，3-2放-1.5选价格格局过日趋成型随着福酷州城市半发展步难伐加快岩，区域斗各项配案套的不估断丰富茎和发展取成熟，砖市区房枯地产价仇值日趋骂稀缺。琴其中市句中心—漂江滨在菊售项目筒减少，芒且未来唉放量有穴限，市泄中心以金旧城改伪造项目看为主，章江滨区垫域未来议则以写剃字楼产际品放量涌为主，陪住宅供旁应有限蠢。目前边市中心日在售项困目均价树普遍突喊破2.武2万元疑/㎡，歪部分江修滨项目缎已经在住3万元柏/㎡左验右。在现其稀缺牲性逐步居凸显下相，销售傻价格亦剩将持续猪上涨。恐可以遇酸见，随繁着市中竞心及江边滨价值轿的不断赖凸显，嫩区域价券格整体碰价格达僻3万已峰经指日葡可待。目前，市那区外围板翅块价格普碗遍在1.南5-1.时7万元/齿㎡，区域菠房价突破质2万也不级会等待太帮久。目前皆片区内南挑屿、大学意城及甘蔗越荆溪三大猛板块发展仇有所差异丈化，房价继水平也不笛尽相同，侧其中南屿迎、大学城犹片区房价辉大都在1驶-1.万网元/㎡之兄间，甘蔗栏荆溪则在误8500干-100肠00元/爬平米。47未来市那场预判献：观点曲2：旅昂游地产哈逐步兴朱起，贵馒安—桂锣湖、永役泰、马钻尾琅岐灶三足鼎肝立，聚系焦楼市梁新目光自200饮9年起，辽唐乾明月朱在永泰打厉造第一个旅福州旅游