安徽某大型项目策划报告

PAGEPAGE37________________________________________________________________________________________安徽某大型项目策划报告目录TOC\o"1-2"\h\z眠一、项目市袋场环境分析腾酸3讲1选．**市简缎介懒第3缴2收．对外交通序充5援3怪．经济环境我呀6驶4吹．城市建设愉脖8室二、项目发秃展市场分析吩——展住宅部分鸡蝶10灯1帅．**房地博产市场现状蛾考10妖2煎．**房地作产市场存在膨的问题岩箩11败3哈．**房地卡产市场发展袭机遇蝶衬11拢4堆．典型住宅详项目鞋梨13灶三、项目发详展市场分析竟——具商业部分震捡15咸1软．**商业凶发展环境桐稿15肃2秧．商圈分析脸政15坐3健．**商业肠市场预测乐汁17锡4纳．商业物业殃市场分析度蹲19熊四、项目分映析昆费23勤1湾．项目概况迟踩23挥2斜．项目区域筝环境分析际赔24骗3预．项目地块也分析旧剑27砖4颠．项目市场奖竞争情况踩踢28验五、项目定倚位佣劝28貌1雹．项目摇SWOT介分析钞——尺内外部因素抵总结宝跑28档2般．项目定位月的基本原则仗唐2贴9烘3爬．项目整体圆定位纵蝇29拔4吹．项目定位客替30酱六、项目定挨价败分虏析狭课33内1臭．**房地丧产价格现状捷性33继2择．**房地围产价格预测品挡34内3洁．现阶段项屿目价格预测席原34遮七．项目营苹销建议叠绩38则一、项目市氏场环境分析锤1．**市标简介摔1）地理区额位血2）城市基乱本属性嘱——右中国重要的冈能源宏基地、华东牲地区的菊“篮动力之乡周”万。降3）行政区惧划炸总面积25细96王.哨4平方公里嫌，弃其中市区面偷积1091享平方公里，机建成区面积户78平方公雪里状；击总人口23挺1万，市区至人口140配万人；刘辖有叹5区1县贼：紫田家庵区剪、骂大通区久、业谢家集区查、皮八公山区奔、饥潘集区霜和些凤台县摇（星2004年亩从辜合肥市长丰蛇县划归秆的6个乡镇蛙分属不同的踪区）断。摔4．决科教实力证在地级市中维，**市具办有较强的科展教力量，科凭研机构和大咱专院校20船余所，每年指有近万名高蒙校毕业生步棍入社会。伏2．对外交孕通级**位于淮你河之滨、安这徽中部，棉处在承东启瞎西、南北通移衢重要位置舞，远区位优越糊、槐交通便捷锐，是沿海通做向中西部的所通道走廊。赚1）铁路枯倘阜淮铁路敬通过津浦线浮、**线、蝇商阜线与京疲沪、京广、疗陇海、京九吉四大铁路动塑脉相贯通。遮2）绿公路胳酷206国道卖横贯全市惩。**距上真海、南京、片芜湖、合肥武分别为5个篮小时、3个侦小时、2个惯小时、1个湖小时行程愿；庭2003年闯7月，莫京福高速*露*连接线蝶建成，残打通了连接帐苏浙沪、融遣入长三角的疾快速通道膜；巨正在修建中像合（肥）-掌淮（南）-锹阜（阳）高恨速公路柜，其实验段疲已于200愉4年11月该动工，备预计200针7年底建成格。明3）机场余沙合肥机场酸至树**观110公里蔽，闸蚌埠机场增至湾**坝30公里赚4）修淮河水运网类通散长江、连大灿海，唯可欧四季航行。烟3．经济环画境候1）经济发嗽展盘处于新一轮雁增长周期的杏上升阶段满2003年介以来，煤、慰电等能源产眼品供需紧张往、价格上涨口，**煤、决电支柱行业添快速增长；动同时，**遇处于长三角仅腹地，正好巧可以承接长陈三角地区的币新一轮产业居转移；雾由于京福高限速**连接胀线的建成，毯**的外部楚交通环境得姥到极大改善患，**吸引今的外来投资数不断增加，拣也为经济提村供了新的增伴长点。嫌预计境2004年疗**的GD栏P将达到2启10亿元，虹增幅为16报%，凶是1995懒年以来增速舍最快的一年说。稀2）人均G局DP朋将突破10络00美元墙2003年跳，**的人装均GDP达竖到8045于元人民币，肢折合974坟美元；如按芒10%的发胡展速度计算叹，2004抖年将达到1痕071美元楚。尿根据消费经哥济学理论和朽国际经验，菜当人均GD煌P达100混0美元时，胖居民消费结屠构将从生存拉型向享受、叔发展型转变富，枪过去的奢侈惜品将转化为速居民的必需且品壤；挎汽车、电脑度、高档电器俩加速进入家饥庭床；覆人们对于住阵房条件改善担的需求也将宇不断增长。蹲3）第三产披业兽较落后，但颠发展较快晕主导产业：净煤炭、火力换发电、化工澡；笛优势产业：稻医药、纺织龟、机械、轻乳工；丸三次产结构西：拔10.5：甜51：38娘.5（内2003年彼）。裂工业在国民眼经济中的比促重最大；劣第三产业虽旋然占较大比隶重，但发展证落后，房地黑产业、商贸汽服务业等，闲都处于起步暮阶段。堵2003年该开始，商业柏领域外来商阀业企业不断兆增加，苏果典超市、正大妨易初莲花购菜物中心、台缺湾好又多大讲卖场等相继贷进入**。正4）居民收贩入和消费情霞况魄人均可支配篮收入：志2002年写**城镇居揭民人均可支搅配收入为5供345元，竖2003年甲达到601楚0元，增长努12蝴.撤4%；20飘04年经济希增长速度为喂16%，高挑出2003鱼年3.6个岔百分点，人啊均可支配收寨入的增幅也抖将高于20显03年，预泻计可达到7桨000元左罩右；厘总体而言，拢处于较低的僻水平，但上插升的势头较高快抗工资收入：泄平均月工资气水平大约8腰50元左右自，低者40蜓0元不到，芬高者油超过讲1万元；教印师、政府公连务员的工资彻较能代表一郑个地区的薪俭资水平，大船约1200或-1500贸元/月；附以行业来看证，金融、烟便草、电信等污行业的工资首较高，约2尼000-3究000元/翻月；采掘业将职工工资收眠入最高，月柔收入大多超刚过1万元/泰月；怪消费支出结施构：漫“直吃嫩”潮方面的消费神支出仍然占僻较大比例，应恩格尔系数鞠较大，20臭02年为4仆4.6；勇但随着收入某水平的增加严，用于服饰僚、通讯、居沈住等方面的澡将会增加厉，恩格尔系妙数呈下降趋湿势。筐5）经济发驰展规划妻——耀主动融入长槐三角，迎接婶产业转移淹——且办好一个园暖区：胁**经济技组术开发区晕——问建设三大基象地：嗽亿吨煤基地都、华东火电简基地、煤化喘工基地。搏——格发展六大产贞业：液煤炭电尤力产业、化两工医药产业秘、机械电子旗产业、建材司冶金产业、山纺织服装产援业、冰轻工食品产出业搜4．城市建柔设牢1）城建现丝状驴——香缺少规划，爱城市建设落遥后阶**是一座竞能源型城市奋，城市装“馅因煤而兴婶”坚。徒由于国有煤昏矿变“闯大而全、小蛾而全箭”堆的建设，一队座煤矿就相景当于一座卫荷星城市。纲加上国内城末市规划水平宝的低下，驾**市长期撑以来都没有爆规划，城市车建设异常落州后，特别是报城市中心区没——邮田家庵区教，拢房屋破旧、绩道路凹凸不串平，公共绿脾化无人管理雀；滔到托2003年疲，遍**市建成组区面积心仅吃89势.铜44平方公爬里洁。男2）发展规陕划馅——老东扩南进，然接轨长三角猴由于城市边迅缘的煤炭资挺源即将开采废完毕，煤矿网将向远离市萍中心的地方商发展，以店“税煤奴”住立市的**洪，面临着经雹济产业结构卸调整和城市雅功能转型的驾现实。梁新一任市政唉府领导班子故上任以来，半开始着手进砖行**的经妻济调整，加绞强了80年验代就设立的遭经济技术开堡发区塔的建设，招姨商引资取得盟较大成果，膀先后有韩国熟、中国万向初集团、托普肃软件等入驻梢开发区；凯同时，委托泥上海同济大膜学编制的《滥**市城市余总体发展规谷划》也即将董完成，其基迅本的思路是箩：东扩南进病，接轨长三亮角。雪3）旧城改再造轧——管中心城区复异兴，房地产拾、商贸流通库业先行爽由于旧城改犬造的成本较旁高，近年*俘*的城市建漠设投入大多盈集舞中在城市外递围的基础设诵施上，如2还06国道的桨翻新、瞬耕豪路拓宽、经耍济开发区的既基础设施等桥，积中心城区文很少有大规得模的市政工丽程建设。这娇也是中心城拔区较落后的树一个重要原奏因。券但田家庵区箭发挥其作为艰**的政治当、经济、文习化、商贸中卷心的优势，英在对外招商免上以席“咱房地产、商哑贸流通业恒”卷为开路先锋光，不断吸引慧外来商业企匹业投资。尺已经建设中胳的冲商业项目有季：肠泰国正大易掌初莲花**猛购物中心、场台湾好又多联世贸广场店躁、南京苏果贯超市、北京第华联**购推物中心、钟向郢商贸城尘等级；摔房地产项目闪：邪龙湖汇景豪蚀庭抽、斥**财富中特心没、绪国庆广场油等炎这些项目建投成后，旧城材区的城市面鸭貌将会有所访改观。昂二、项目发梦展市场分析竹——篇住宅部分坟激1．**房厕地产市场现虾状撤1）发展迅轿速虎从2002师年下半年开受始，**市造房地产开始奔快速发展。虚2002年甩全年完成房役地产开发投技资5.13堵亿元，比2锈001年增言加36%垂；归2003年丰一季度完成铅投资0催.煌88亿元，处同比增长3烤6腰.柳9%；上半啦年完成投资斤2欲.窄51亿元，菠增长46葡.示91%；前恭三季度完成狂投资4咱.抄14亿元，鸡增长41捐.幸71%；殿2003年客全年完成投府资6.72旱亿元，比2赌002年增恶长31.0支4%，比1翁999年增稠长87.4纱%。乔进入200萝4年，受国盏家颗宏观调控窜的影响，桐房地产开发黄投资增幅挪有所减缓，罢但上半年仍祝累计完成的款投资3艰.秧13亿元，丹增幅比誉2003让年同期回落骂了22.5季个百分点腊，但仍然眉比尚2003刘年同期增长绳24.4%茶，猎房地产开发鹅仍呈快速发粥展态势牺。书2004年老1-6月份背，全市房屋罚施工面积1桌50万平米瞧，些商品房销售报面积达16陵．48万平滚方米司；丧6月底，全鸭市住宅房空改置仅为7万芒余平方米，宫同比下降了剧33．28刮％桶；复房地产投资妖占GDP比诉重的达到3浸.95%，保创历史最好尘水平。胳2）供给量宗集中潮3）商业营你业用房投资需较多可2．**房愁地产市场存锋在的问题坝1）市场规梯模小2杀003年全掩年的商品房莲销售面积只讯有40.3大3万旷米病2傻，销售额察域只有寿敌5争.布14亿舟元方，尚不如上技海单个楼盘天的销售量；散2004年赖虽然增长迅愈速，销售面求积预计在6活0万车米烫2左右，垒但总量仍然睁较小。盖2）房价低欠20晒03年，*康*商品房平心均销售价格朽1274.壶5元/米苏2时，甚至比长痕三角许多县堂级市的房价写都低；姿2004年波有一个较大堡的涨幅，预哪计均价可达莫1500元客/米模2落；弟但总体而言慨，**房价留仍然较低，元最贵的姥惠利花园城砌项目，销售制价也只有冤1800元民/米喝2获左右卧；都3．**房艰地产市场发深展机遇庙1）居民住丢房消费意愿还强烈镰**居民的琴住房现状普颈遍较差。闪2002年少，损**皮城市居民榆人均居住面捆积为14.射98米滚2送（2003春年15.8奔1平方米）虾；47%的房人住二居室风，20荐.召5%住三居竞室；居室内锹有厕所卫浴畏设备的只有益一半，无卫栽生设备的占趟到26%；闻只有10.糕5%的住房限有暖气设施之；捆以国际上的城经验，当人循均GDP跨赵过1000设美元之后，砍在人均居住材面积达到3桨5平方米、集人均GDP恨达到350擦0美元之前幅的相当长一失段时期内，陕都是住房面妙积提高和住刺房质量改善到的阶段。键**目前正短好处于这一谦阶段，钩居民的住房沾消费开始发纽生变化回，禽从原来的洪“松有得住月”攀到炒“锅住得好录”桂。秘2）当地开箱发水平落后专，锐“局外来和尚好哲念经哈”既与居民日益狼增长的居住疫消费需求不碰相称的是，患**本地的恶房地产开发刷水平比较低雄，主要表现抬是：开发规在模剧“酒小近”韵、摄取环境遵营造穷“味差辱”踩、建筑外立构面疮“要土百”穷、户型设计肃“径落后伍”谅。这是与其腹处于房地产倾市场处于起黑步阶段相联种系的。锈3）高档次俯物业缺乏例目前**开祥发的项目多乒为多层建筑货，小高层建紧筑刚刚开始玩出现；稳高层建筑省除了安徽理拉工大学的两区栋学生宿舍条楼外，在住乡宅项目中就够再也难觅踪挡迹；川别墅开发更抛是一片空白解；艇4）开发企箭业缺少土地桶储备，市场机供应少且较寒集中煌**本地的嘉开发公司大皇多数都没有搁土地储备，姨市场供应在谈近一两年内热将集中于几围个大项目，市如城区西南沉部的惠利花剧园城。兼由于市场供堡应的减少，浪2004年醋下半年，房面地产价格开迟始大幅上扬蓝，与去年同涝期相比的涨蝇幅达到28番.帝75%，部迟分较好地段夸的房价已经磨突破200覆0元/米旁2剃。蜘5）城市转该型，中心城紫区吸引力增狡加筑长期以来，众由于各煤矿升基本上都是暗“钳大而全、小恼而全鄙”步的建设，滔中心城区的冶功能被分散寨，限中心城区（矛田家庵区、裁大通区）城邮市人口80各万不到，只搁占全部城区喷人口的一半肃多一点；城计市建设处于四无规划的混算乱状态，城适市建设较落属后。惜九五计划以氏来，**逐彩渐从单纯依嗓赖能源工业目开始向多种腿工业转型，打经济技术开岂发区、民营掏科技园区等蹄工业园区建矩设不断取得蛇新的成绩；佣主城区的嫌商贸流通业摄发展迅速，弊成为**新灾的经济增长座点穗；朴另外，由于话谢家集、八鸟公山、潘家加集等都是拆“销以矿立区氏”筑，帐居住环境较病差，且生活泪配套等不如榴中心城区便侄利么。因此，手各区人口有关向中心城市另集中的趋势炉。希6）东扩南需进，大通区暗首当其冲宽在**新一赏轮城市发展斩中，大通区湾正好位于西“我东扩南进荒”途方向，是城示市发展的必藏经之路；这另外，大通党区离城市核赔心区最近，脖而且道路、款空气等城市忧环境在**然几个区中是锡最好的；敞而老城区飘——童田家庵区由嗓于居住环境稳差，而且拆绢迁改造的成枯本巨大，在息市场竞争中俭处于一定的精劣势地位；诱惧4．典型住宵宅项目惠利花园城夫地理位置：视洞山路、惠哗利大道交汇朴处，北连国瑞庆西路弹紧邻**实校验中学和安怠徽理工大学孔占地面积：叮1900余呈亩敲建筑面积：套136万平属方米奖容积率：壳1.23肢绿化率：勇50%惩建筑密度补：25%聪规划产品形钻态：岩6F、7F趁的多层公寓戴为主，少量坡12F小高絮层车销售价格：碧一期160厌0元/米娇2键，二期18际00元/米货2类；垄销售情况：锋一经推出即桶抢购一空；阁原因：亡项目规模大呀，产品规划眯较好；龟建筑密度低罗，绿化率高堂，花园式居渔住区，环境槐较好，正好董与**市民城改善居住环摆境的需求相妙吻合；怪另外，其临户近**实验梨中学、安徽当理工大学以阁及市政府的粱地理条件，窜也使其居于顺较好的竞争素优势；阴三、演项目发展市金场分析孔——铅商业部分铜1．**商盾业发展环境亡1）商业市脾场容量：买2002年渐实现社会消桐费品零售总招额过51开.抱16锄亿元，除物勿价指数比上掩年增长抚8跃.叛0%溜；堆快2003年丛为院55食.巾6亿元，比宏上年增长9引.表2%比；浪2）商业辐钓射人口：师城区人口1瞒50万，核座心城区人口快80万；朋3）商业消义费能力：泉近几年，居挨民收入增长少较快，商业挥消费旺盛；稠2003年以人均GDP浮达到974冰美元，20谢04年突破衣1000美巧元，消费结熔构向谈2．商圈分眨析摄**现有的泽商业集中在忽两个区域，需一个是以龙称湖路为主轴颠的享龙湖路商圈能，详而另一个是挣位于锤淮滨路、嫁以东城市场物为核心的更老城区商业法圈。度昏1）龙湖路哑商圈润——闭核心商圈兵以龙湖中路氧为主轴，向驶外辐射至朝薯阳路、国庆昂中路、学院益路以及人民忠路部分路段艳。堡业态齐全：啦百货商场4恰家：华联、与胜发、四海始、第一百货偿商业步行街杠：**商贸候文化广场甚专卖店：L待INING瓶、利郎服饰牲、安踏鞋业搅、劲霸男装柱、（大众品搅牌为主）片餐饮：肯德纤基KFC、强超市：苏果庙超市（好又充多、易初莲内花、北京华香联等即将开迈张）仿商铺租金：游一般3-4荐.5元/天精/米久2速；朝阳路龙今湖路交叉口宁最贵，7元暴/天/米嚷2举；百龙湖北路、决龙王沟路最揪便宜，1-半2.5元/嫁天/米驻2周足；挡商铺面积：墙30-70允米睬2满较多，开间袭4-6米，阵进深一般在沿10米瓦商铺售价：卡底层：12损000元/滴米道2抹；弯1F、2F楚连卖：80蛇00-90魔00元/米伐2闻营业时间：绿8：30-协19：00灯私日均人流量咱：流8万人次左拘右富消费客群：烧涵盖**各蹈阶层，主力仓消费者为中摆高收入阶层假，大部分为见商圈周边经有济效益颇好插的企事业单办位；号2）老城区鸟商圈扯由叹淮滨路、淮你舜北路两条狡商街汉构成，萍辐射周边虫的人民路和夺香港路建材反一条街；利业态：步以沿街店铺防为主，兼有经商厦和专业克市场土商厦：华联爆商厦货专业市场：陪香港路建材阅一条街缘沿街店铺：赌品牌较杂，鱼多为低端品助牌狭业种：从淮滨路主要区经营服装、偿鞋帽类为主折；淮舜北路暑、人民路则关以零售业为剧主；普租金水平：仅一般在1.夜5-3元/饱米筐2衬之间，淮滨术路租金最高鞠，勿东城市场租省金达到6.落7氧元/米伍2砍消费群体器：大都来源雨于老城区周从边市民及*蓝*郊区等残低收入者喇，人流量大辣但消费力不柜强萄3．**商摇业市场预测哑1）城市商弟业辐射力将坚大大增强蹲**城市具骗有较强的区统位优势，2秃06国道、损铁路、淮河也等连接着*趣*与其他城棉市；特别是树京福高速*配*连接线言建成后，*偷*的交通环杀境更是大幅丑改善，城市穿商业的辐射启力有了对外驳扩张的可能胖；琴田家庵区正劳是抓住这一失点大做文章窑，械“染商贸立区常”懒的发展战略蓄已经启动。惕因此预计*籍*的城市商听业辐射力在柜3-5年内丰会不断增大绩。迹2）城市发礼展加快，新络商圈呼之欲狡出上目前的市场溪情势来看，悠以火车站为提核心的区城市西南部境商圈域已经快要成析型，银行、奇浴场、酒店队等虽然分布永较为零散，暗但其商业松呈现聚集趋骗势。妄而娇城市使“渡东扩南移框”米的发展战略面，必然会带东动商业向东掉南方向转移窃，东部的大纺通、南部的何市政府一带夹，在不久的佛将来也必然品形成新的商副圈。介3）新的商吗业业态改变丸消费者消费剑观念俭即将开张的惜正大易初莲昏花**购物婆中心、好又敞多世贸广场傅店、北京华竭联购物中心瞒等项目，都播是**目前古所没有的商窄业形态。它谨们开张之后系，必然会给撇当地居民的筹消费观念带烫来一定冲击露。器4）商业档最次提升，高际端消费回归版本地递一方面居民旺收入的增加禁，迫切需要尚高端的消费顿品；而另一什方面，外来上商业经营者摇的进入，必载然会带来先敢进的经营管施理理念，也猛必然会带动耳**整体商躺业档次的升胖级，原本流贵失到外地消舞费的一部分泥高端客源将佣会回归本地会消费。牧5）商业市烂场容量增大考，但商业市庸场竞争将会显加剧跑对外商业辐藏射力增强以映及居民消费庙水平的提高港，必然促使节**的城市尚商业容量增累大；但另一在方面，由于排外来商业企销业的不断进懒入，商业的禾竞争也必将殖趋于激烈。票4．商业物庙业市场分析赤1）市场供凳给情况肆近两年，*扣*在商业物些业的供应方黄面开发力度迹较大，20烂03年上半橡年全市商业蝴营业用房投玉资总额达7物430万元吉，同比增长阅3.8倍，旨比2002惠年全年商业贡营业用房的乏投资总额增昏加66%；月施工面积2抽4.7万平糕方米，占全详市施工面积掘30%，比勇去年同期增错长3.1倍划，其中新开驶工面积11皇.74万平吐方米，占全聪市新开工面独积32.1虫%，比去年先同期增长6软.7倍。商剪业营业用房熔成为拉动*足*上半年房刘地产开发增细长的亮点。民但亦可发现姐，这些商业殊物业的秃地域分布相育当集中栽，大部分集远中在市中心绩新、老商圈倦，同时推案洲时间也非常酒紧凑，造成皱部分商业用垄房的空置。敏2）商铺的器销售飘从去化情况慢来看，新城迷区的商贸文肥化街由于受搂到市政府的折强力扶持，巾在价格及各沃项招商措施超上的优势，狠去化非常快谁，招商也比顷较成功。而龙老城区两大游商业项目的春滞销虽然有炸其自身项目甚定位上的失聚误，但决定薯性的原因还讽是新城核心燥商圈商贸文挥化街的开发葬，使老城区切项目大受打眯击，目前陷捞入尴尬境地刚，金太阳广巨场项目的开协发商甚至对仇后期的投入合持怀疑态度息。秆从商铺的需滔求情况来看迎，蹦底层商铺的未去化不成问锅题，但单独贴销售的二、桌三楼的商铺子的销售达成揭率非常之低负。婚目前除了一倘些特殊的定魄向招商，董现有的二、盛三楼的商铺仙的去化主要坟依靠一、二烘层商铺或一非、二、三层辟商铺的联动求销售而实现避。浸3）购买者瞎分析蝴从客源情况巾来看，新城段区核心商圈愤目前的客源剑中，有较大规部份为江浙最一带及安徽瘦其他城市如专合肥、蚌埠谣等地的经营条客户。耕4）商业项未目案例纯商贸文化广喝场诞地理位置：社龙湖路、夸朝阳路，华态联商厦北侧候开发商燥：亭**市旭顾日房地产开寄发有限公司氏田建筑面积：桑总规划2撞0万平米；歪分二期建设晋，一期10沃万平米营概算投资：槽3.5亿元赖人民币搭单元面积：扑150-货220平米侧不等绵销售价格：绢1F、2嗽F连动销售加，平均60敌00元/平避方米坡总体规划：理一期分步行慎服饰一条街辟和中心综合蔬商业广场两唉大块；二期邪开发大规模料住宅及少量敢裙房商铺，上住宅形式以蜻多层、小高浇层形式两种丑。旗建筑形态：锈采用后现代驴风格为装饰秆引喻元素床，广场与内膏庭步行街相限互交融，外输观内敛又不召失优雅，并瓜利用现代钢赚结构技术作傍为至二、三微层平面商铺爪的垂直交通庸和连廊，增胆加了各街区玩商业融合性瓦和整体性。昨特色：荒号称止“氏**市第一梢座集商贸、暂文化、旅游反、休闲、娱蔽乐为一体的虹综合性广场恒”迟；**悬“逝十五败”失重大建设项豪目、旧城改谋造重点工程榜，也是城市尊形象工程。金色大地愧地理位置：墓龙湖路、舜切耕路交界处甘，靠近**跳火车站，腊开发商恭：文**金色大衫地房屋开发艘有限公司绵规厉模：劈由商业和住尘宅两部分组牢成，其中商揭业面积约6物000平米劣物管费劫：饥0.4元/捉平方米/月世销售价格：刘D区和C区挣1F：沿街这7000元速/平方米，述2F、3F件6000园F区：1F矮：3500馆元/平方米旦；碎E区：1F馒、2F连动愤销售500榜0；模面积：尺70-12景0平米锤金太阳广场爆——纺**市最大谅的旧城改造糊项目污位提置：田家庵膏区人民中路豪开发商做：**金太布阳房地产开援发有限公司英投资商劫：浙江永信遮经贸发展有畏限公司眼规岛模：总占地汇600多亩技，总投资6南.7亿多元摸人民币，分巩商业和住宅漏两大块，其隙中一期总建融面2万平方软米（东城商惠街）；后期备为400亩耽超大形高尚挑住宅区（依猎托北向淮河笛概念）自单道价：600贺0-800有0元/平方涨米萌建筑形态概纹况：泪丰富的立面遗色彩，现代岸的建筑造型瓣；街与街之河间，层与层伸之间在经营狠布局都有清流晰明确的规柄则金湾名街达位置：走淮滨路、很淮舜路丧开发商抽：充安徽金九龙阁集团万龙房蚁地产开发公贤司蔑规模毯：谱总建面3万吸平方米挺单元面积：慰35-1绘00平米不馅等仓建筑规划造：建筑风格旺以现代欧式彼内庭步行街在为设计主题扑，楼层以二殖层商铺居多条，局部三层孩；有四个出皇入口，五个谈景观休闲广蛛场，总绿化奥面积高达4花5%。程租金、售价浇：怀楼层踏单元面积蚂售价（元/茫M脂2浆）德租金（元/我天/M巷2蚊）咏1F塔40、60赠7200-趣7300轧2.7奏2F拦40、60都5500饿2布1F-2F昏80、12号0似6000咳2.3蔬四、项目分份析颜1．项目概耀况芽1）地理位裳置酷本项目坐落木于**市区强东南部、大总通区的中心致城区，东至强大通油库路蚀，南至洞山已东路中心线选，西至南城丽市场，北至樱**铁路线有。速2）项目性埋质：王大通区旧城狱改造项目宰3）用地性下质熟居住为主，喘含商业、金狐融、休闲娱泽乐等综合用耕地，槐其中，个国有土地：驻田大路以东登463.9培8亩，田大于路以西43帝3.00亩才，沿洞山路耗北面200葵亩左右密(籍旧城改造，泻政府承诺出包面动迁，净象地出让)即集体土地:骡昨已上报国土菊资源部通过抬,等待批文洗的580.啊54亩；待竖申报,已归凳入旧城改造婚区的254洋亩茎4）趟主要技术指至标母主要技术指灭标变数据悼用地面积近2000亩吵容积率淹≤辣1筒.染5亩绿地面积撕≥伤40%凑总建筑面积圆≥中130万米套2明2．项目区汇域环境分析绿1）大通区肚——屿**城市副兽中心、东扩筒南进桥头堡隙**市中心头城区的重要蔑组成部分。脊大通区位于谷**市的东逼南部，离市蜜中心（朝阳候中路、龙湖汇路转盘）不共到3公里；蹲建国初期曾哥是**市委案、市政府所滚在地；总面捎积350平府方公里，总夫人口18.辛2万，其中深农业人口占裕70%。牵大通是**徐煤炭的发源贝地险早在明末清席初就有当地仇人土法开采塞煤炭的历史社，上世纪5努0-60年岗代，大通、塘九龙岗煤矿颂更是远近闻乐名；流大通俯“围万人坑仰”爽是日本侵华凳的重要历史污见证；血“源古寿州窑苏”滑遗址积位于大通上戚窑镇。弄经济比较落飘后丹2003年誓全区国内生芦产总值仅1吗2.1亿元疾，在**五宋区中排名最脱靠后；主要留原因是锣工业和第三瞎产业落后，睬农业占经济竟结构的比例露过重。孟进出**的僻咽喉之地，蝴“贫东扩南进杜”老的桥头堡刷大通位于*您*城市发展着的东南方向若上；舜耕东己路是上京福膀高速**连奉接线的必经养之路；20某6国道也从剑大通区穿区情而过；键与中心城区办、开发区的书联系紧密度大通路、舜炮耕东路、朝集阳东路等均繁已改扩建完奉成，大通区姑到市中心、源到开发区都专异常便捷。羽2）**经缩济技术开发净区撑——卫对外开放的其窗口概况藏**市东部慕；以朝阳东恐路和国庆东细路与田家庵冲区，与大通杆区仅一路之意隔；始建于曲1988年额，1993可年经安徽省黑人民政府批志准为不省级开发区友。开发区众总体规划面叨积20平方走公里盐，一期10繁平方公里，忌现已开发5碍.7平方公木里；开发区绒道路及拒沿路供电、陡供水、供热辅、供气、排买水、排污、芝电信等管网屑建设和绿化只等疮各项基础设示施基本完成并。同六个专业工策业园区芹生物医药工橡业园、韩国篇工业园、托谋普软件园、抄万向工业园转、益益乳业拆科技园和电球子工业园，豪其中生物医鱼药工业园和或韩国工业园她为省级工业娘园区。投资企业伸现有企业1黎60余家，多总投资达2慕0多亿元。严其中外资企蒙业22户，喉利用外资1蛋.炸1亿美元。配韩国绿暗十字株式会睁社、韩国信非友株式会社医、韩国大弘梳纺织株式会歇社、澳大利和亚江氏企业纽集团和德国乔拜耳公司等勾外资企业；仁以及浙江万畜向钱潮集团衰、四川托普刑集团、江西养江中集团、颠陕西东盛集材团和安徽丰送原集团等国皮内多家上市按公司。巾全市对外开抹放的窗口劫**市经济窑和社会发展宝的四大支柱汗之一，经济疾技术开发区本已经成为全培市对外开放符的窗口、招胸商引资的重视要载体和快辆速发展、最谁具活力的经那济新区。莫3）田家庵芳区景——晚**政治、袭经济、文化楼和商贸中心蜡经济实力雄司厚蝴田家庵区是酷**市的政拜治、经济、它文化和商贸肠中心。全区耗总面积25苗0余平方公让里，人口近再50万，是剥安徽省城市叫人口最多的竖市辖区泰；2003鞭年，GDP自达到47僚.股98亿元，贡综合经济实丙力位居全省源前列。怕第三产业发额达包作为**的杀中心城区，须田家庵区集械中了**市除重要的商业雀中心、专业巨市场、餐饮贱娱乐市场，致在**各区评中该区第三央产业占国民弄生产总值的个比重最大；粉区政府也确辟立了旁“浓商贸立区港”烦的发展战略债。煤额躬旧城改造速渐度加快年过去相当长雾一段时间内围，由于**砍的城市性质身使然，中心钓城区的功能厨极其弱化，灭田家庵区的棚城市建设比遵较落后；但午近年来，旧天城改造的步蝇伐不断加快宴，不少商业项项目相继开耕工建设，除裳已经投入经胡营的商贸广英场、金色大库地、金太阳搜广场外，泰拔国立正大易初莲贱花购物中心醉、肉苏果超市宴、台湾好又率多、上海华萄联等都已相春继在该区确夸定了投资目浇标刑。炸3．项目地警块分析卷1）用地现尿状址地块相对规形则科除东侧临近智油库的地块协被中间掏去忆一块外，地转块基本呈五嫌边形但拆迁改造量会不大宵除区政府附啊近有一些拆株迁改造房外连，其他多为投农田或空地届；傻地块内部田补大路东侧有樱一农贸市场值，西侧为大递通区的商业会中心，但档复次较低且显句杂乱，以副聋食品、低档史服装连2）道路系钩统葛主干道均已血建成通车，材且路况较好浇田大路、洞到山东路为主甜干道，均已文建成通车，比且路况较好惭；雷与外部的交奉通联系便捷凯通过田大路筋与中心城区倚、经济技术显开发区连接芬，离中心城腾区3公里；戒田大路与洞站山东路连接罩，洞山东路云与京福高速曲公路相连；证3）绿化环古境铸生态环境较终好柴环境有影响勇的因素：铁杨路线、油库剖有利因素：舟南临舜耕山六，北依淮河瞎；低无任何工业振污染兴区政府周边陶有大量成长哗多年的大梧土桐树输4．项目市汤场竞争情况级1）今后一尊年内的市场揭竞争将不会朴激烈，利于告项目启动规由于去年的咳土地供应少甩，且供应的专主要是商业紧项目；今后铃一到两，项楼目的屿主要竞争对索手喘为同样规模切巨大的营惠利花园城希项目寄2）田家庵传区旧城改造焦对本项目有花长期影响叶田家庵区旧胀城改造的实久施，将改善滋中心城区的蝶城市环境；萝不管从哪个茎城市来看，透住在市中心技仍是购房者悄的首选，除员非市中心的虚城市环境已伯经极端恶化挽。薯本项目虽然少是一个城市际建设的项目慎，但实际上物已经位于城最市的郊区。美都市化与郊觉区化将是本浓项目与旧城苍改造项目竞厚争的主要焦尿点。嫁五、项目定否位泉1．项目S甜WOT分析秆——稿内外部因素畅总结籍（略）机2．项目定脉位的基本原孩则咱1）高水平铅开发、高起瞎点规划皆2）符合市诚场需求凳3）解决问坛题的对策：监强化优势、太扭转劣势、许把握机遇、煎应对挑战丰3．项目整量体定位狸项目整体定状位：具有城著市属性的大禾型居住区盲居住区定位畅：大型低密进度、生态居踪住区醒商业区定位控：新城市的抄新商圈耀功能模块：茎居住区+柜城市功能距区逆居住区：住签宅+居住区识商业+居住轻区配套绩城市功能区春：行政区+饮商务区+城圈市商业区+是休闲娱乐区招+文化教育让设施+城市丑道路+城市貌交通设施（角公交车及车林场、车站等暂）奶4．项目定评位妥1）邀住宅部分仔产品定位：免嗽TOWNH粘OUSE联猎排别墅+独网立别墅+多厕层阳光公寓客+少量小高电层公寓定位原因：拉1）改别墅类产品绕为市场空白迅，绝且其能较好厌地体现项目患的环境特色胖；迅2）市场需剂求既“口改善型浊”唉为主，但豪症华住宅的消关费阶层数量枣仍然有限，走住宅部分整侨体将以悉“打中等档次、昂舒适型住宅顿”继为主；因此箩，敬多层阳光公巩寓为主要产阅品类型，别章墅以经济适胶用型TOW美NHOUS孝E联排别墅绪为主、少量筝独立别墅（培提高档次和丈影响力）宝；粪3）适量建瓣设小高层公稿寓，是出于贿容积率的考胆虑；另一方钻面，小高层摘在**属于盈较高档次愚的物业形态狮，小高层之茫间的间距较宏大、绿化率礼高；但因其嗓为**市场贯新事物，市而场接受度有笨待提高，因亮此不可大量碧建设。搅户型面积配边比：临项目户型面贷积配比表耕产品形态朴面积甩（米层2芬）安数量役（户）谜比例孔备注书别墅区梢TOWNH叶OUSE迅180-2拴00辈120~1滤50岂100%姥四联排为主杯独立别墅肆280-3叫20州50~60驾实用型、舒口适型祝350以上焰6~10救享受型、楼羽王聚多层看二房二厅燃80殊~100皆200~3党00庭100%服1．三房为感主，二房其份次；驰2．改善型攀需求为主，红且房价低，肆面积适当放趟大；污三房二厅刑120~1药30退600~8矩00欣四房二厅晴140~1和50每100~2庆00鞋小高层窑二房二厅坑90~10欣0督60~82诵100%识三房二厅秒120~1刊30捕150~2窗00背四房二厅乐140~1冬60镜40~60客源定位：油TOWNH亚OUSE：装主要针对*春*所属区县芝的冤中等收入阶谋层闲，如煤矿的叮技术人员、制大学教师、杠政府及企事避业单位的中叹层管理干部灯；姓独立别墅：涌主要针对*泉*所属区县址的租富裕阶层正，如煤矿的钢管理阶层、遗市区的商业牲经营者、私阅营企业主；详多层公寓和忘小高层公寓偶：及主要针对*捎*目前大量籍的臣改善型需求挽客户公2）商业部治分整体定位乏新城市、新剃商圈产品定位敢三星级酒店众+办公楼+扶大型郊区购粗物中心+沿兼街商铺+社茧区商铺定位原因阴1）大通区所作为辜城市副中心贵，缺少酒店驾和办公物业纤；驾2）办公物堆业主要针对乱金融机构、稠开发区的企啄业，酒店主拿要针对外来巨商务人员（盾可以作为招表商项目）；尸3）郊区建屡设大型购物蕉中心，符合淋商业发展潮崇流史，同时也可丽以作为居住浮区与铁路线姻的缓冲区；苍4）沿街商词铺主要柏利用交通干挡线于田大路搞、洞山东路深的商业价值则；田大路主仁要为精品服虑饰、便利店跟等，洞山东旦路主要为餐怜饮和娱乐；甜5）社区商润铺主要满足职居住区大量盆居民的日常乱生活需求，遗如菜市场、惭便利店、超喷市、理发店槽等等。客源定位：镰投资客为主煎：倾消化本地投隙资客的同时辉，面向江浙逆投资客；迟自营型客户钓为辅：砖本地经营型株客户开设分钉支机构；同广时加大招商柏力度，吸引芒外来经营户待；砌3）项目相偿关技术经济拍指标：难产品形态舞占地面积族（亩）绳容积率勤建筑面积锤（米咳2钻）辨居住区嘴TOWNH惩OUSE浩0刺.妹45坦3万客独立别墅斜0宗.检3烛2万梨多层公寓寒1瓣.赛4毕4烟96万硬小高层准1网.崖8做54万国行政区蚀行政大楼/元广场睬——唐3万拾商务区赶酒店（2家比）搂——扒3万粮办公楼净——郑1万煎商业区暴沿街商业（扣街）泳——旨10万愚商场（2个词）文——凭4万拼大卖场低——济3万遇城市鲜公设嗽停车场踪——梅——眼中、小学、肌幼儿园矿——闪1万倚合计炎——蛮2000亩务1继.朝35请180万置六、项目定嗓价分析遇1．**房政地产价格现瑞状戴目前**的