国有土地拆迁补偿条例解读

解读《国有土地上房屋

征收与补偿条例》二0一一年三月提纲一、该条例的制订背景和制订过程二、该条例的主要内容三、学习落实该条例的注意事项一、制订背景和制订过程--1991年，为规范城市建设中的拆迁行为，国务院制订了《城市房屋拆迁管理条例》。--2001年，为适应城市建设的新形势，国务院修订了《城市房屋拆迁管理条例》，对相关规定进行了完善。

但是，随着时代的变迁，该条例越来越不适应社会发展。

--2004年版《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”--2007年出台的《物权法》也明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”

一、制订背景和制订过程一、制订背景和制订过程拆迁中的“钉子户”暴力拆迁--新条例的制订工作从2007年就已经启动，最终于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，并于2011年1月21日正式公布并施行。--该条例的制订过程中，参与部门之多，社会关注度之高，应该说是空前的。一、制订背景和制订过程一、制订背景和制订过程指导思想：--第一，统筹兼顾。--第二，补偿公平。--第三，程序参与和保障。二、条例的主要内容（一）基本原则：--公平补偿。条例第二条规定：“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”--决策民主。强调的是百姓对决策过程的参与，或者说为了保证征收和补偿行为的科学性。二、条例的主要内容--程序正当。该听证的要听证，该告知的要告知，该公开的要公开。涉及到个人权益时，个人要有话语权，要有机会为自己进行申辩。并注意公开程序的设计。--结果公开。在很多环节上都要强调公开。二、条例的主要内容（二）征收与补偿主体条例第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”--政府由管理者的角色彻底转变为征收与补偿的主体。二、条例的主要内容

房屋征收部门：（市、县级人民政府确定）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。如果委托，则应负责监督并承担法律责任。

房屋征收实施单位：受房屋征收部门委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。不得以营利为目的。二、条例的主要内容条例第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。“房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”二、条例的主要内容

条例第六条规定：“上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。”“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”二、条例的主要内容（三）征收制度

1.征收标准：为“公共利益”才能征收。--何为公共利益？

二、条例的主要内容1.国防和外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；二、条例的主要内容4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。二、条例的主要内容

2.形式要件--这些征用项目要列入国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。--保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。二、条例的主要内容

3、征收决定的程序

第1步：房屋征收部门拟定征收补偿方案。要论证和公布，并征求公众意见。因旧城区改造，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，要组织听证会，并根据听证会情况修改方案。

第2步：要进行社会稳定风险评估。

二、条例的主要内容

第3步：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。

第4步：市、县级人民政府作出房屋征收决定。涉及被征收人数量较多时，应当经政府常务会议讨论决定。 征收决定应当用征收房屋的情况，国有土地使用权收回，补偿方案、救济事项等。二、条例的主要内容

第5步：发布征收公告。公告后，不得在征收范围内新建、扩建、改建和改变房屋用途，违法者，不补偿。相关部门停办相关手续。

第6步：对被征收范围内房屋的情况进行调查登记。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第7步：行政复议和行政诉讼。二、条例的嘉主要内居容（四）补盟偿制度1、补偿伐标准被征收房惹屋价值的羡补偿：不君低于公告挽之日被征醉收房屋类姓似房地产无的市场价常格。因征收房蓬屋造成的科搬迁、临白时安置的霉补偿：支职付搬迁所窗需费用，崇临时安置深费或提供服周转用房川。停产停业携的损失。二、条例的促主要内异容2、优先修补偿和痕未登记眼的房屋肝补偿征收个芹人住宅虹、被征员收人符交合住房仆保障条颂件的，肺作出房鬼屋征收破决定的币市、县办级人民呀政府应弹当优先吧给予住垃房保障赖。未登记越的房屋渡，应进嗓行调查辽、认定穿和处理钢。合法注的予以辉补偿，习不合法诞的不予宣补偿。二、条例的焦主要内熊容3、补偿方插式（1）货币补搂偿。（2）产权调巴换：旧城粮区改造的寨，被征收淡人选择在茅改建地段值进行房屋姨产权调换仓的，作出貌房屋征收强决定的市禾、县级人溉民政府应脂当提供改躁建地段或朋就近地段芒的房屋。二、条例的主迹要内容4、房屋创价值评苗估由房地产额评估机构江评估。具帖体评估机案构，由被映征收人协明商选定。妈协商不成杯，通过多屋数决定、津随机选定颜等方式确叮定。房地产牢评估机晶构应当旋独立、酷客观、计公正的原开展房歌屋征收日评估工续作，任候何单位辉和个人申不得干而预。评估办法每由住建部历制定，还赠在制定过鬼程中。二、条例的苍主要内赶容5、订立补盈偿协议房屋征收查部门和被舟征收人在浮双方协商奖一致的基怪础上，订酬立补偿协喝议。内容鬼包括：补誉偿方式、稿补偿金额住和支付期宪限；产权拣调换房屋友的地点、而面积；搬互迁费、安箭置费；停嗓产停业损父失；搬迁佳期限、过善渡方式和产期限。二、条例的主袭要内容6、补偿决扇定条件：房馅屋征收部爷门和被征职收人在签恳约期限内尤达不成协崖议。被征收类房屋所泽有权人演不明确米的。房屋征摊收部门赖报请市岂、县级资人民政怖府作出啦补偿决鼓定。7、行政腥复议和告行政诉浙讼。二、条例的主何要内容（五）偏执行制挑度1、先补偿酿、后搬迁柱。2、被征贼收人主古动履行祝。在补偿协丙议约定或至者补偿决恐定确定的谜搬迁期限烟内完成搬哑迁。二、条例的主芝要内容3、申请法伏院强制搬妨迁作出房侦屋征收察决定的叨市、县粉级人民机政府申轰请人民公法院强概制执行俯。申请书乐应当附就具补偿吼金额和弓专户存纸储账号习、产权傻调换房塘屋和周红转用房筝的地点哭、面积鞭等。4、房屋征亲收补偿档断案要将分赤户补偿芦情况在畏房屋征拼收范围乡丰内向被兰征收人买公布。二、条例的暂主要内闭容（六）法船律责任1、不履职丽的责任。人民政府愿的责任：丝式改正错误宇、赔偿损目失；工作人牢员的责伙任：行追政责任群、刑事津责任。二、条例的帆主要内尽容2、违法谋或非法就搬迁的绘责任。采取非法筹手段，如形采取暴力队、威胁或除终止供水揪、供热、陷供气、供赛电和道路竖通行等非阶法方式迫鬼使被征收镇人搬迁，定给予行政臣处罚，严化重的给予德刑事制裁剑。3、用暴侮力手段许阻碍征然收与补拢偿的责颠任。任何人采接取暴力手错段阻碍的童，给予行侧政处罚、廊严重的刑途事制裁。二、条例的主畅要内容4、非法使槽用征收补陶偿费用的暗责任。限期改隙正，对亭单位通焰报批评小，警告下；赔偿宰。对个预人行政川处分或收刑事制帮裁。5、非法啄进行房蜓屋评估迎的责任读。出具虚假替报告或者锅有重大差湾错的评估路报告，行标政处罚或麻刑事制裁才。三、学态习落实地该条例而的注意梯事项1、配套制遍度的制定极。--各级政府艳部门应当建尽快完善斯相关的配丑套制度，众保证该条醋例的可操梨作性。三、学浊习落实故该条例俭的注意仁事项2、工作人歇员的培训歌。--包括地侨方政府膊的领导住，尤其专是市县嗓级政府傅领导。屑再就是归征收管段理部门游的人员廉，实施足单位的吵人员，计具体操敢作人员俊等。--另外财玩政、发层改、土曲地、城粘市规划支等相关代部门也殿要经过委培训，僻熟悉相说关内容肃。三、学习锹落实该条选例的注