某上市地产项目经理对采购的把握

采购管理——项目经理对采购的把握海豚行动·采购管理课程小组采购原则采购范围**的采购体系采购流程

海豚行动·采购管理采购工作的意义采购策划招标与评标合同交底项目经理采购知识体系课程提纲小额采购授权采购封样管理供方管理采购工作的意义为什么要讲采购管理？

采购工作的意义采购的定义采购可以带来收益采购对利润的贡献采购的重要性采购工作的标准思考PMBOK*将项目采购管理定义为：PMBOK（AGuidetotheProjectManagementBodyofKnowledge）：项目管理知识体系指南“为达到项目范围而从执行组织外部获取货物和/或服务所需的过程。”对于**而言：“由于土地、设计等均由特定的部门负责，我们在这里讨论的采购实际上是从土地购买之后到交付小业主之前所有生产环节的采购，包括服务、产品等的采购。”1.采购的定义

采购工作的意义GE通用电气公司前CEO杰克·韦尔奇说：“采购和销售是公司唯一能挣钱的部门，其他任何部门发生的都是管理费用。”“采购是企业成本控制的首要环节，采购环节节约1%，企业利润将增加5%-10%。”2.采购可以带来收益采购的定义采购可以带来收益采购对利润的贡献采购的重要性采购工作的标准思考

采购工作的意义1.某项目整体开发成本为4900元/㎡

，其中采购成本为2100元/㎡

其他费用为2800元/㎡

预计售价为5200元/㎡

此时的利润为300元/㎡2.若售价保持不变5200元/㎡其他费用保持不变为2800元/㎡

采购成本降低1%，为2079元/㎡此时的利润为321元/㎡，增长7%3.若售价保持不变5200元/㎡其他费用保持不变为2800元/㎡采购成本增加1%，为2121元/㎡此时的利润为279元/㎡，降低7％采购的定义采购可以带来收益采购对利润的贡献采购的重要性采购工作的标准思考3.采购对利润的贡献

采购工作的意义“采购是产品质量的第一道关卡，一旦放松，即使后期再投入数倍的精力与成本都难以弥补，最终影响的将是客户的满意度与**品牌的荣誉。”4.采购的重要性案例：上海朗润园项目外墙保温北京西山庭院户式中央空调采购的定义采购可以带来收益采购对利润的贡献采购的重要性采购工作的标准思考

采购工作的意义质量进度成本设计采购采购既服务于质量、成本、设计、进度，采购又引导了质量、成本、设计、进度。4.采购的重要性采购的定义采购可以带来收益采购对利润的贡献采购的重要性采购工作的标准思考

采购工作的意义5.采购工作的标准采购最终要为结果负责，要为客户满意负责。质量是**的底线，采购时其他的追求要让步于对质量的追求。当质量与速度发生冲突时，质量第一！当质量与成本发生冲突时，质量第一！成本是全过程成本，而不是交易一刹那的价格的高低。采购的定义采购可以带来收益采购对利润的贡献采购的重要性采购工作的标准思考房地产企业的采购与施工企业的采购最大的不同在于——房地产企业更加了解客户的需求与评定质量的标准。

采购工作的意义思考……目前而言房地产企业与施工企业采购的区别是什么？客户满意度国家标准**企业技术标准实施验证实施验证采购的定义采购可以带来收益采购对利润的贡献采购的重要性采购工作的标准思考项目经理采购知识体系采购管理讲什么？项目经理采购知识体系采购原则采购范围采购模式采购方法**的采购体系采购方法的应用范围采购阶段各部门职责评定标原则采购流程关于采购需要了解什么？

第一节.采购原则透明公正原则充分竞争、择优中标原则廉洁奉公原则维护信誉原则保密原则可追溯原则网上招标原则采购原则采购范围**的采购体系采购流程采购原则

工程采购主要为：所有工程施工（总包、桩基、精装修等）；监理；造价咨询（勘察，桩基检测等）等业务。材料设备主要为：外立面材料（门窗、涂料、面砖、进户门、屋面瓦等）；室内装饰材料（地板、内墙涂料、橱柜、户内门等）；室外材料（绿化、石材、标识、垃圾桶、室外木材等）；设备（安防智能化、空调、电梯、配套等）。

第二节.采购范围采购原则采购范围**的采购体系采购流程2.1.采购范围发包方（56项）总承包工程总承包工程合同指定分包工程（8项）甲供材料(43项)装修总包监理勘察工程绿化工程铝合金门窗（战略）安防系统工程电梯供货安装（战略）纯净水工程（战略）外墙保温工程（战略）单体工程(6项)室外总体(2项)水泵房设备施工（战略）单体工程（20项）阳台栏杆、空调挡板外墙涂料（战略）外墙面砖进户门（战略）楼梯栏杆（战略）屋面保温（战略）屋面瓦（战略）佛甲草（战略）开关面板（战略）多媒体箱（战略）住户配电箱（战略）煤气报警器消防器材（战略）PVC（UPVC）（战略）装修房材料（12项）地板（战略）橱柜（战略）户内门（战略）地采暖收纳系统（战略）室外总体（11项）垃圾处理机交通设施（战略）室外玩具室外桌椅景观灯具（战略）景观石材（战略）标识系统垃圾桶（战略）不锈钢水箱防腐木（战略）楼梯地砖非标箱庭院栏杆（战略）信报箱（战略）门牌一站式采购（战略）电表箱政府配套四大工程小额工程委托可视对讲厨房三件套空调内墙涂料（战略）橱卫五金（战略）洁具（战略）燃气热水器2.2.采购范围举例

第二节.采购范围房地产公司的采购范围**的工程采购范围采购原则采购范围**的采购体系采购流程

第三节.**的采购体系集中采购“由集团、区域本部、一线公司根据常用产品的技术特点，与战略合作伙伴签订长期合作协议，协议有效期通常为1－1.5年，当有采购需求发生时，根据合作协议直接签订采购合同即可。”“针对某一项目需求的材料设备采购。”单项目采购共性、效率个性3.1.采购模式采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责

评、定标原则采购原则采购范围**的采购体系采购流程3.1.采购模式采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责

评、定标原则采购原则采购范围**的采购体系采购流程集团战略采购区域集中采购标准化项目采购公司定点采购单项目采购

第三节.**的采购体系

“提供公开的技术、商务信息，邀请三家或以上供方，在约定的时间内密封提供技术、商务回标文件，根据评标方法，选择最符合评标方法的供方中标。”所有招标必须在*******进行。“提供公开的技术、商务信息，邀请二家供方，在约定的时间内密封提供技术、商务回标文件，根据评标方法，选择最符合评标方法的供方中标。”

“通过谈判，与特定的一家供方进行谈判，确定技术、商务条件的采购。”3.2.采购方法招标议标委托采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责

评、定标原则采购原则采购范围**的采购体系采购流程

第三节.**的采购体系采购金额≥10万元的采购：招标：通常条件均采用招标方式进行采购。议标：对于因为市场或技术相对垄断导致的供方不足三家，可以采用议标方式采购。委托：对于因为行政垄断原因、市场或技术垄断要求导致市场仅有一家供方，可以采用委托方式采购。参考《工程招标管理办法》（第三版）议标：通常条件下选择二家或以上供方通过议标方式采购。委托：对于因为行政垄断原因、市场或技术垄断要求导致市场仅有一家供方，可以采用委托方式采购。采购金额＜10万元的采购：采购模式采购方法采购方法的应用范围采购阶段各部门职责

评、定标原则采购原则采购范围**的采购体系采购流程3.3.不同采购方法的应用

第三节.**的采购体系采购负责部门成本管理部项目经理部设计管理部1.制定招标计划主持编制招标计划参与并提出意见提出进场时间、工期及技术要求参与并提出意见2.编制招标文件主持编制招标文件编制经济条款参与并提出意见材料设备的产品定样3.发出招标邀请主持选择投标单位参与选择投标单位参与选择投标单位参与选择投标单位4.发标、答疑主持发标、答疑会议负责经济条款答疑负责提出技术、工期及配合要求协助5.开标主持接标、开标参与开标协助协助6.评标评审技术标主持技术部分谈判主持评标会议评审经济标主持经济部分谈判参与评标会议提出意见并根据情况参与谈判负责评审技术标中产品外观效果部分7.定标招标领导小组组长主持，集体表决定标，并发出中标通知8.资料管理采购负责部门招标经办人负责招标资料的收集、整理、归档、保存。参考《工程招标鸽管理办法》（第三版他）采购模式采购方法采购方档法的应历用范围采购阶屡段各部朝门职责评、定标垄原则采购原宏则采购范蹈围**的采占购体系采购流程3.4谁.采购阶辰段各部猴门职责第三节.**的欲采购体歼系参考《工程招标湿管理办法》（第三伍版）3.5.评定标原生则无技术傲标评比恨类:最低价中呆标，适用或于供方产认品、服务叠水平相类湾似，任意刚一家产品图均能达到盼**的质衰量标准的禾招标有技术原标评比吊类:技术标与臣经济标综张合评比，湖适用于供挣方产品与提服务存在娘差异、有傅档次区分岭的招标评定标加分:投标方的技术实力和配合情况相差较大不超过最低价3%（总包工程）或5%（非总包工程）的范围中标采购模式采购方党法采购方歌法的应井用范围采购阶段木各部门职妙责评、定在标原则采购原则采购范昌围**的采饰购体系采购流程第三节.**的今采购体按系采购进入同时间节点宰，开始启关动采购类扒型判断非行政别垄断行政垄断是否属于膛集中采购委托大于10万元根据集中帝采购协议独编制合同否采购标的盟金额判断是否属于旁垄断致供优方少于3家是否招标、定熟标议标或眠委托是小于等于10万元合同审绍批合同签谣定、交缝底合同履约履约评估根据招迈标或议塌标或委们托结果葡编制合动同1234657根据行政却收费标准掘编制合同采购原坊则采购范围**的采封购体系采购流程第四节.**的骂采购流铲程关于采购狱需要参与闭什么？采购策划招标与令评标合同交挑底你想要澡啊？悟空，你尊要是想要孙的话你就疮说话嘛！你不说我稀怎么知道陵你想要呢击？虽然你包很有诚金意地看黎着我，可是你槽还是要职跟我说暑你想要援的。你真的街想要吗糕？那你就谎拿去吧惰！你不是真器的想要吧厨？难道你猫真的想钟要吗？……采购策喉划招标与录评标合同交底第一节.采购策附划第一节.采购策划采购策受划招标与亡评标合同交群底解释：采购策划指项目殃开始阶甚段，总铁包招标对准备前笼，对采必购内容垂、采购冰时间的仁策划。什么是采谷购策划采购策划陵什么采购策划绵的最终结尾果1.1忧.什么是茶采购策踏划WHA虹T想要什么摔？对合同铺架构的胶策划WHE狸N什么时候垮要？对时间节合点的策划采购策划招标与壤评标合同交底什么是界前期采捐购策划采购策划朵什么采购策划稍的最终结插果1.2量.采购策刺划什么第一节.采购策划发包方（56项）总承包工程总承包工程合同指定分包工程（8项）甲供材料(43项)装修总包监理勘察工程绿化工程铝合金门窗（战略）安防系统工程电梯供货安装（战略）纯净水工程（战略）外墙保温工程（战略）单体工程(6项)室外总体(2项)水泵房设备施工（战略）单体工程（20项）阳台栏杆、空调挡板外墙涂料（战略）外墙面砖进户门（战略）楼梯栏杆（战略）屋面保温（战略）屋面瓦（战略）佛甲草（战略）开关面板（战略）多媒体箱（战略）住户配电箱（战略）煤气报警器消防器材（战略）PVC（UPVC）（战略）装修房材料（12项）地板（战略）橱柜（战略）户内门（战略）地采暖收纳系统（战略）室外总体（11项）垃圾处理机交通设施（战略）室外玩具室外桌椅景观灯具（战略）景观石材（战略）标识系统垃圾桶（战略）不锈钢水箱防腐木（战略）楼梯地砖非标箱庭院栏杆（战略）信报箱（战略）门牌一站式采购（战略）电表箱政府配套四大工程小额工程委托可视对讲厨房三件套空调内墙涂料（战略）橱卫五金（战略）洁具（战略）燃气热水器采购策陪划招标与评执标合同交底什么是捡前期采卧购策划采购策划情什么采购策划部的最终结秒果1.3.合同架构竹策划第一节.采购策年划发包方（47项）总承包工程总承包工程合同指定分包工程（8项）甲供材料(34项)装修总包监理勘察工程绿化工程铝合金门窗（战略）安防系统工程电梯供货安装（战略）纯净水工程（战略）外墙保温工程（战略）单体工程(6项)室外总体(2项)水泵房设备施工（战略）单体工程（15项）阳台栏杆、空调挡板外墙涂料（战略）外墙面砖进户门（战略）楼梯栏杆（战略）屋面保温（战略）屋面瓦（战略）佛甲草（战略）开关面板（战略）多媒体箱（战略）住户配电箱（战略）煤气报警器消防器材（战略）PVC（UPVC）（战略）装修房材料（8项）地板（战略）橱柜（战略）户内门（战略）地采暖收纳系统（战略）室外总体（11项）垃圾处理机交通设施（战略）室外玩具室外桌椅景观灯具（战略）景观石材（战略）标识系统垃圾桶（战略）不锈钢水箱防腐木（战略）楼梯地砖非标箱庭院栏杆（战略）信报箱（战略）门牌一站式采购（战略）电表箱政府配套四大工程小额工程委托可视对讲厨房三件套空调内墙涂料（战略）橱卫五金（战略）洁具（战略）燃气热水器第一批纳入总包招标清单采购策酱划招标与碰评标合同交底什么是亡前期采位购策划采购策伞划什么采购策败划的最降终结果第一节.采购策划1.3.合同架烛构策划编号采购内容设计部成本管理部项目部工程管理部(采购管理部)供货周期定样时间出图时间目标成本采购数量或金额进场时间招标方式供应方式签约时间标段划分例金属构件5月10日5月20日－80万元7月10日网上招标甲分包6月25日一标段二标段15天(日历天)………………………………………………………………n设计部填写成本管理部填写项目部填写工程管理部(采购管理部)填写采购策划招标与夕评标合同交道底××项目采牌购计划第一节.采购策献划什么是前葵期采购策释划采购策驼划什么采购策月划的最群终结果1.4.采购计划5月份，S项目栏杠杆选型穗工作开读始，考鸭虑到施岭工配合妄等因素还，项目辉部建议绢由总包件单位负秀责该工汁程，并撤安排样钻品制作男。6月份，因壤总包单位趣样品制作绕不满意、告且报价超疼目标成本斑，又邀请2家单位他报价并首制作样郊品。7月18日，栏杆煎图纸及封膏样工作告郊一段落。7月25日，项旨目部排广定栏杆北采购计摄划并报患采购部话。7月26日公司会蹈议决议，创为配合销亩售工作，细将示范区敬外立面落留架时间提宾前20天。根据蒙此要求，显项目栏杆炸施工单位涌确定时间社最晚不能灶超过8月8日，而挽此时所壳剩招标振时间仅10天。采购部捎在10天时间内前完成了招谦标、评标援、定标等雄相关工作肚，依靠一鼻场攻坚站挡结束了这驶次战斗。采购策馅划招标与并评标合同交环底什么是前摆期采购策咏划采购策划现什么采购策划鹊的最终结腰果第一节.采购策斜划案例：金挠属栏杆采核购第二节.招标与评芹标合同条查款审核包括：提中标供娘方数量让、是否往评定技跑术标、着技术标永的评定尽方法评标方法却审核包括：露技术标贵准、成读品保护腾、检查奔办法等入围资质恒审核包括：供港方考察、负入围审核包括：根沸据事先约狠定的技术应标评定方伴法评定各孕家供方的搭技术标技术标评救定采购策划招标与评翻标合同交底第三节.合同交底合同交底典是采购主玩管部门向仪项目部进黑行合同移宇交的必要字环节。采购策划招标与评凝标合同交底计价方式付款方然式结算方层式供方单羞位名称联系方恢式工期要求质量要求检验方蠢法承包方式承包范围关于采腔购需要怪做些什傻么？小额采购授权采我购合同管斩理封样管库理供方管嘴理第一节.小额采欺购小额采购柱概述小额采购薯流程小额采购锁的定义金额低津于10万元（含盟）的材料预、设备、像工程的采地购。入围单位木选择供应商必四须来源于今公司合格拳供应商以码及试用供霸应商名录鸟。小额采臭购的方谢式议标直接委都托或小额采购授权采嗽购合同管理封样管理供方管璃理小额采渴购综述第二节.授权采乖购小额采购授权采缎购合同管源理封样管相理供方管迷理授权采闸购序号供方名称产品范围合作模式协议有效期供方联系人联系方式是否授权一、集团战略1、卜内门太古漆油（中国）有限公司内外墙涂料集团战略2006.5.31李老人涂料（深圳）有限公司林聚海138022679702、广州日立电梯有限公司电梯集团战略2006.6.30郭晓3、美标（中国）有限公司洁具集团战略2006.9.30范百安居（上海）贸易有限公司陈俊（上海）贸易有限公司李杰恒139030582964、弗曼科斯（上海）电子有限公司对讲设备集团战略2006.5.31龚青岛韩昌电子有限公司张剑三节.合同管理游戏放轻涛松合同管庙理原则请在规青定时间沿内完成详！限时：含3分钟游戏放轻鞠松小额采购授权采购合同管董理封样管捏理供方管理16字方针有法可真依有法必哈依执法必肿严游戏放妖轻松合同管妹理原则小额采搜购授权采述购合同管逐理封样管坏理供方管理第三节.合同管什理合同管费理原则涉及到设察计效果或杰对质量产塘生较大影恰响的材料险、部品和熟设备应严控格执行封洽样制度。适用范围斤：由采购巷部或项异目部组聚织封样田。由项目部炮、采购部竭、设计部申、供应商袭以实物形过式联合确佛认，并做脉好材料封揭样单。封样样品辨应由项目雕部集中安掘置在现场疑的材料样构板间内。具体要宗求：第四节.封样管理小额采昂购授权采秘购合同管理封样管理供方管理封样管理熟的适用特必点及要求供应商筒评估的朝重要性评估的分册类评估指标物的设定建立长期吼合作关系巾的步骤我们的问戏题对行为的违评估驱动很着行为。供应商悦评估明雀确了可牲接受的阵行为标双准，随远着时间乳的发展迅、过程跟的进行盗对供方值行为进慕行监控卵，并引叶导供需漫双方根涉据评估饥结果采警取行动像。评估系叛统的各匹项指标叫及其权通重根据笑需方的承需求而占确定。合理的指暂标及权重碍组成的评绝估体系能康够帮助创置造一个可抹以很好的桨为需方需蓬求服务的莲供应渠道幼。第五节.供方管救理小额采购授权采乳购合同管嘉理封样管理供方管理5.1核.供应商评莫估的重要螺性供应商评徐估的重要彻性履约评疑估的分胳类评估指恳标的设血定建立长路期合作机关系的员步骤我们的唇问题月度评估杂、季度评况估、半年闪度评估、疑年度评估过程评蛇估：合同工程篮完成后3个月内后评估车：小额采购授权采购合同管饰理封样管故理供方管喇理5.2.履约评估榆的分类第五节.供方管理供应商华评估的炉重要性评估的分弄类评估指标醒的设定建立长期走合作关系拒的步骤我们的狭问题设计管号理纬度优化设计附能力设计管墓理水平采购管理半纬度廉洁合作诚信客户纬由度质量缺乒陷率维修及时稠率成本管漠理纬度成本管冈理水平结算配墨合程度工程管理侨纬度质量、翠工期配合态题度小额采边购授权采购合同管理封样管速理供方管水理评估结茅果应及吐时反馈铃给合作鸣伙伴，条以便对裂方及时享改进评估结果屑做好汇总愚，以便筛岁选可以长赖期合作的筑伙伴5.3海.评估指标腊的设定第五节.供方管理供应商武评估的火重要性评估的分绘类评估指标首的设定建立长喉期合作胶关系的鼻步骤我们的栏问题帮助供应货商控制成冤本、改进歇服务质量与提出业务具礼体相关我的供应狠商发展归措施，提高产机品/服务质量踏，降低成鹊本有针对性雹的剔除不仅合格的供保应商供应商夹发展效率提岸高，改踪蝶善供应暂商关系流，实现共刚同的成割本降低在保证供倾方利润的筋前提下，组探讨降低孝成本的措荷施建立长虾期合作孙伙伴关异系供方介入慈前期方案洁设计协调、胀合作的阻供方关碗系加强供应羡商发展的恶基础；通过评估围寻找可长帽期合作的存伙伴统一的评锁估范畴及气评估标准统一的供嫌应商分级公布评估跟结果供应商光评估筛选最合谦适的供方制订采罚购