浅谈住宅设计与开发的效益的关系

浅谈住宅设计与开发

的效益的关系

迈入新世纪以来，中国的房地产建设进入一个新的高潮。在目前的房地产建设中，住宅建设占有相当高的比重，住宅建设由数量型向质量型转变。对此，国家建设部将构建住宅技术保障体系：住宅建筑体系；住宅部品体系；住宅质量控制体系和住宅性能认定体系等五大体系。有效保证住宅质量，推进住宅产业现代化。我省住宅建设的发展也和全国一样，住宅建设也开创出旺盛的局面，新兴的楼盖一个接一个、一个赛一个大量涌现，并向全省相当的地级市县辐射延伸。对拉动云南的经济起着重要的作用。尽管如此，目前还存在诸多的问题和矛盾，需要在不断的开发中积累经验、吸取教训、头脑清醒的一一加以克服和解决。由于我是设计出身的，并且所学和从事的是工程结构的设计，对建筑经济设计的优缺点，好与不好的观点，绝对不如建筑师们的评论，但是干这个行业50多年，多少得到一些体会，积累了一些经验，今天和大家坐谈的内容就只能是工程结构和住宅结构方面的内容，谈谈看法和体会。不当之处请包含指正。一、规划理念与开发效应的关系借用“劲酒”的广告词，“80年代喝味道，90年代喝品质，现在喝健康”。房地产开发、住宅小区的建设也一样“70年代讲有无，80年代将面积，90年代讲品质，进入新世纪后讲环境讲健康”。一切落脚于规划。也就是首先要从规划上来体现。规划理念的发展和更新决定了住宅小区的环境与品质。“低容积率高密度”的路子是必造成以牺牲环境达到效益目的。“高容积率低密度”的路子才可能创造出环境宜人和健康。人与自然和谐的规划，才可能达到适宜人居的住宅小区。容积率直接关系着开发效益。高密度的路子是走不通的，只有走低密度的路子才能创造理想环境，人与自然和谐的适宜最佳人居环境的住宅小区。二、常见的不规则住宅平面类型（见图1及图2）1、单体内房型面向景观设计，设置转角窗。由于景观要好，单体设计中经常存在着转角窗，或较大的外墙开窗面积。转角窗，由于水平抗侧力构件（转角柱或剪力墙）的不连续，导致扭转不规则，该处的一些节点楼层的最大弹性水平位移大于该楼层两端弹性水平位移平均值的1.2倍，即楼层位移比不满足。2、居室的直接采光及自然通风要求，平面形成凹槽。高层住宅建筑中一般为一梯3户或两梯3户以上，由于房间有直接采光、自然通风的要求，经常带来单体设计存在着较大凹槽或凸出。导致结构平面凹进或凸出的一侧尺寸经常大于相应投影方向总尺寸的30%，是结构存在凹凸不规则和楼板不连续的主要原因。3、为了达到直接采光和自然通风的要求，又使同层户数更多的目的。设计经常采用中央楼电梯间核心筒的四个角延伸4块（4户）致使平面总体为细腰形。同样使结构存在凹凸不规则，楼板不连续，核心筒两个方向典型剖面有效楼板宽度小于总宽度的50%，结构平面突出部分超过连接宽度等多项平面规则性超限。随之经常伴随着计算出现扭转不规则，对抗震十分不利。4、底部大空间框支剪力墙结构。由于底部（1～5层）作为商场等需要大空间的要求，迫使底部设置框支上抬剪力墙结构，带来抗侧力构件竖向不连续，成为复杂的抗震结构。5、跃层建筑的设计跃层建筑形式较多，有的顶部两层至三层是跃层，有的是多层跃或高层跃层：喜欢客厅为两层空间，甚至有的起居客厅下沉450mm。此类建筑对应跃层处存在楼面尺寸或平面刚度急剧变化，楼板不连续侧向刚度不均匀等等问题。图2设转角窗、凹凸不规则细腰形平面图

三、建筑规则性的规定

1、建筑抗震设防的目标“小震不坏，中震可修，大震不倒”小震：低于设防烈度1.5度，超越概率为62%又称为多遇地震，发生时要求建筑不破坏，或仅有微小损坏，稍加修理或勿需修理可以连续使用，称为“小震不坏”。中震：相当于设防烈度，比小震的地震强度系数高2.8倍，超越概率为10%的地震发生时，建筑结构可能损坏，但经过修理后仍然可以使用，称为“中震可修”。大震：比设防烈度高一度，超越概率为3%，比设防烈度的地震力大一倍的罕遇地震，或称大震，要求这样的地震发生时，结构破坏，但要求不倒塌，称为“大震不倒”。2、地震震级与烈度震级是地震释放的能量一般≥6＜7级为强震。烈度是地震造成地面的破坏程度。一般定为1～8级。震级又因为存在“深沅、中远及浅沅”的地震，也就是震沅深度不同，距震中的远近地面的破坏程度也不同，因此烈度最终是设计的依据的原因。3、为袋了保证盏抗震设秀防目标鹅的实现谜，我国洒现行的泄抗震设刊计规范棍，包括划高层建姻筑抗震班规范在架内，作那了相当地多的规截定。结构设计兄的规则性谎规定，是阻保证建筑坟结构抗震秤设防目标饮实现的重宵要环节，悠下面分别岩介绍建设陆部的规定档和上海市虎在建设部含规定的基摄础上将其丙细化的规厉定。建设部补关于印发《超限高层汉建筑工程拨抗震设防呆专项审查灵技术要点剂》的通知第七章苦附览则第二十三滑条本技术淘要点由黑全国超仓限高层臂建筑工寺程抗震出设防审兽查专家惑委员会乖办公室皆负责解绘释。附录一塑：超限高君层建筑救工程主饮要范围慰的参照猴简表一、房屋窑高度（m撤）超过下扩表规定的冷高层容建品筑工程注：平葬面和竖评向均不丙规则，潮或Ⅳ类长场地，棍按减少只20%现控制；荡6度的径短肢墙唉、错层争结构，话高度适秤当降低怎。二、同时忘具有下表脂所列三项烧及三项以电上不规悲则垄的高层建挡筑工程三、具有拦下表所列宇某一项不脖规则的高附层僻建筑工筒程四、其他胳高层建注：表中弟大型建筑势工程的范若围，参见遣《建筑工红程抗震设千防分类标陵准》GB看502湿23-2贝004上海市更对超限哨高层指课标界定鸽细化1、建筑拦高度超过枯高规规定迁限值的高凶层建筑纳为验超限建筑歪。2、同沫时具有蹄下述三耳项及其宰以上不恨规则的享高层建疾筑为超惭限建筑魄：1）楼层稼的最大弹梢性水平位岂移大于该匹层两端弹虾性水平位诉移平均值颈的1.2悼倍。2）建筑慨平面长宽赴比、抗震饲设防烈度恳7度时大芽于6，8安度时大于会5。3）结构抛平面凹进胶或凸出的诵一侧尺寸肉（从抗侧仁力构件截多面中心算辅起）大于雅相应投影货方向总尺束寸的30躁%。4）结沙构平面躺突出部乱分长度名超过有什效连接桑宽度。5）楼粥板的尺弃寸的平砖面刚度讲急剧变驱化。典验型剖面称有效楼孙板宽度抓小于总田宽度的芦50%礼。楼面环开洞面唯积大于陵该层楼晃面面积寻的30升%。6）等效埋剪切刚度杆小于相邻射上层的7竭0%或小乒于其上三禽层的平均阅值的80殊%。7）除洒顶层或硬裙房高录度小于树主楼2问0%外联，局部既收进的誓水平尺鞭寸大于膜相邻下圣层的2宋5%。8）下部孤楼层水平盐尺寸小于准上部楼层侦水平尺寸渴的0.9赴倍，或整未体外挑尺磨寸大于4克m。9）抗市侧力结搞构的层绝间受剪分承载力真小于相泉邻上一樱层的8棋0%。10）带蛇转换层（祝7度5层医以下，8奴度3层以联下），加谊强层，错妖层（错层祸高度超过缸梁高或6篇00㎜）老,连体等袍复杂结构烤的高层建桌筑。3、不规谈则程度为颈下列情况斤之一的高艘层建筑为量超限建筑来：1）结构姑平面凹进五或凸出的转一侧尺寸参（从抗侧她力构件截误面中心算惭起）大于提相应投影然方向总尺蜜寸的40船%。2）结灭构平面净突出长国度超过里连接宽廊度，抗梅震设防洋烈度7毙度时为菜2倍，购8度时林为1.存5倍。3）结逆构平面烛为角部驱重叠的焰平面或差细腰形密平面，痕其中角搞部重叠悔面积小辨于较小脉图形的垮25%原。细腰谨形平面震中部两音侧收进很超过平绝面宽度姑50%停。4）楼板络开洞、平颈面刚度急笔剧变化。婆例如：有彩效楼板宽属度小于该吸层楼板典雪型宽度的逐40%或示开洞面积澡大于该层据楼面面积司的35%炎。5）等效挡剪切刚度任小于相邻旗上层的6斯0%，或薪小于其上蜡相邻三个洽楼层等效改剪切刚度眼平均值的谎70%。6）局贫部收进哭的水平狠尺寸大弹于相邻盏下层的跨30%饲（除顶睡层或裙弄房高度纲小于主叮楼20供%以外雕）。7）下部年楼层水平如尺寸小于完上部楼层皮水平尺寸膨的0.8妈倍，或整妹体外挑大哲于5m。8）抗帆侧力结头构的层饰间受剪哲承载力否小于相运邻上层况的65花%。9）带转证换层（7食度超过5捷层、8度松超过3层柿）、连体坑结构、错天层结构（员错层高差记大于1.童2m）、犯多塔不等日高的高层三建筑。10）虚厚板转较换、巨躲型结构说、单跨脚框架结柏构、塔衬楼明显煤偏置的遣大底盘猫多塔楼弱的高层撑建筑。4、电奋算输出艳结果指特标不满盯足的界道限。1）周期闷比大于0坏.85。录有效质量填系数小于便90%。2）考权虑偶然晕偏心影素响的地筛震作用涛下，楼本层的位男移比大原于1.挨4倍。3）两饿种不同距软件计舅算的结肃果相差副大于1呢0%。印发上海烈市细化超余限高层界隶定指标，索可以作为拢主要参数附，在审图摆中执行。四、建佣筑规划先性程度算与造价概的关系1、建患筑设计炉平面不恋规则较高难避免棚，特别痕是居住唯建筑，段又要要弓求通风局采光，杏又要要我求朝向弊好，不价采取凹贯凸的变昏化就很垮难达到祝。在一意个设计暂中平面企和竖向睡少一点电不规则摘，功能捉上又合挺理的设报计实在吵少见。2、一般防说来，平郑面不规则筛不是不可牺以设计，掏哪怕是超册过不规则扶项次数量专要作抗震芬专向审查种，或作抗贤震超限审轧查，只要外不是严重墙不规则的棕都可以采颗取一定的酿抗震加强絮措施都是福可以设计途的，但是齐采取的措独施越多，伐就意味着手花钱多，圈造价越高限。3、一斤般不规裕则有三去项及三悟项以上匠（表1月），特情别不规让则占着郑一项及孝以上（劫表2）灰，要求久要作抗均震专项犁审查。走高层建踏筑中存拆在超高聪超限的妈规定要绸作超限傻抗震专隆项审查捕。上述抗的审查前并不可错怕，主腥要是审纠查针对光不规则箩程度，量超限情故况，结供构设计败采取了俱那些措芦施，通窃过所采真取的措梨施能否趴达到规辆范的要照求，确欢保建筑贩结构的蚂安全。描看所采舞取的措粒施是否冒有效，灿是否到枯位。建筑设计桶不规则的绪项次越多拒，结构设啄计采取的顷措施也越育多，措施集越多，成恶本越高，沟每平米造犬价也越高畜。归根到骄底应追求利一种，在驳满足功能斑的基础上探，少一点让不规则，叔就意味着店越经济。五、外绘墙面积蔬与造价木的关系举个例娃说明：若每层面硬积是10枯00㎡层视高是3.需0m1、正方锁形平面：牙边长31殿.6m，间周长12满6.5m编，立面积：戴379.估5㎡，立面积刮/平面姿积=0亿.38肉。2、圆形软平面：直较径35.半68m，小周长11泳2.09闪m，立面积：叔336.逃27㎡,立面积宣/平面个积=0植.34鬼。3、矩铁形20弊×50课：周长改140魔m，立面积：纠420㎡立面积/泄平面积=软0.42诵。从上面完三个几之何平面愈可以看聚出，同语样面积低同样层扑高，周圆边围合滩面积园照形最小惨，正方货形次之跳，矩形蹄最大，尾与同样西面积的帽比值分于别是：惕0.3峡4；0斑.38承；0.禁42悠，说明连外墙面毁滩在每趣平米的阳造价，枕外墙面晶积越大宴，造价警越高，有越不经暑济。回见过头看推看一些去老板喜淹欢七出明八进，炭弯弯拐画拐，凹清凸较大旅，周边煤挖洞大污而多，巷围合面廉积大，鞠开发效吴益也就雁差。结论是：远立面积/叨平面积（兴又称体形病系数）比简值在0.诸5左右为贤较经济，摔越大效益做越差。不腔规则程度网项次越多照，措施费仁用越多，哀说不定施趁工图审查叼还通不过舟。六、对限崇制平米耗浊钢率设计陡的讨论前面我格们从各粮个角度露分析了从设计与溉造价和倦设计与件效益的推关系，粘请注意嫌的是设锋计是指叠满足功辛能与造扛型的设厦计，是洪适用与深美观的姻范畴，宝此阶段罩定下的席方案给厨结构工伶程来作咏结构，用是安全穷与经济纱的范畴梦。安全盯是最最珍重要的悉，是前跪提，所退谓经济径是受到慰建筑方蓄案定下崇来之后钞细心的铲设计和祖计算体夹现出来轿的，如蛙果建筑消方案合浪理超规汇的地方耍不多，燥必然平鄙米耗钢纺量不高任，如果邀建筑方躲案合理罢性不足蛛，必然喇平米耗高钢量就疲高。诚然结构混设计存在欲精心与否陶问题和制准定结构方可案合理性躲问题，但适建筑方定成死后作结磨构，合理困的空间是皂非常小的贵，在这个盟意义上说帮不限制建迫筑方案的秤合理性而糊限制结构由的含钢率焦是不公平帜的。出现的循弊端之默一是，茎设计单待位结构积设计人叙员对多铃处不满刚足规范声置之不刻理。弊端之瓣二是，偿明明知伶道审