淮安某高层住宅小区营销策划报告

前言淮安旺旺家缘项目面临水渡口商务区、钵池山公园高尚住区开发等一系列利好，但也面临淮安楼市供应量放大、去化速度放缓、项目自身产品硬伤、前期蓄水不够等系列不利条件，如果突破项目自身瓶径，实现项目安全去化与开发资金顺利回笼将是本次提报需要解决的基本问题。1市场分析产品分析竞争市场竞争策略客群寻找项目形象定位卖点战略追加推广攻略销售攻略【我们的思考方法】2市场分析3淮安房地产市场整体分析2002-2007年淮安市房地产投资额不断增长，2007年房地产投资额达到102.15亿元，同比增幅达到创记录的54%。这显示出淮安房地产市场进入快速发展阶段，与此同时未来淮安房地产市场也将迎来一个集中放量的高峰时期。1、淮安房地产市场投资分析42002年—2006年淮安市商品房和商品住宅销售量也呈节节攀高之势年均增速达到10%以上。2007年淮安市商品房和商品住宅销售量分别达到了323.68万平米和294.98万平米，同比增幅分别达到58%和69%。除却2月份春节因素的影响，从近几个月的量价走势来看，节后的成交量大幅下降，成交均价略有微调。2007年11月—08年3月淮安房地产市场量价走势淮安房地产市场量价走势分析5淮安房地产市场区域分析楚州区清浦区经济开发区清河区淮阴区区域代表个案区域均价（元/平米）区域特点经济开发区大湖城邦、罗马假日3000城市边缘，以中高档住宅为主清河区中天花园、康城明珠花园3900市中心区域，以中高档住宅为主清浦区盛世名门、欧洲城3400中档住宅为主，主打学区概念淮阴区银河湾花园、淮安威尼斯3300老城区，中、低档住宅为主楚州区阳光现代城、金陵名府3000古城区，中、低档住宅为主6淮安房地产市场小结受益于06年整体经济的快速发展，2007年上半年淮安市房地产市场呈现供需两旺的爆发式增长态势，但是由于下半年宏观经济的调控及需求量的逐步减少，房地产市场又重现观望情绪，整体市场陷入胶着状态；随着房地产投资增速的加快，淮安市房地产市场呈现局部供过于求的态势，但在未来改善型需求的释放及外来人口的加快导入影响下，整体房价仍将持续缓慢上涨；目前项目所在的淮安经济开发区还处于起步阶段，但随着规划的利好和众多开发商的进场，未来该区域的居住氛围将逐渐形成；未来2-3年内淮安市商品房上市量将主要集中在经济开发区，因此区域内的市场竞争将更趋于激烈，这也必将导致住宅品质化和营销专业化时代的到来；7产品分析8区位分析难易度分析户型分析景观分析项目SWOT分析项目分析9区域规划水渡口商务区经济开发区10水渡口中央商务区5平方公里，将建成集金融、商务、创意园、休闲娱乐于一体的现代商务中心。现代都市风貌区本区域将成为未来淮安市中高档住宅聚集区。城市公共中心重点发展生产性服务业，是主城区未来重要的城市公共中心。项目所在区域未来发展优势非常明显11区位分析总结地理位置：本项目位于淮安经济开发区内，处于未来水渡口中央商务区的边缘位置，认可度：淮安市民对于经济开发区的认可度逐渐提高，成为淮安购房客户主要选择区域之一，尤其是水渡口中央商务区板块，更是淮安市民所希望的住宅区域。如何利用这区位优势来吸引市区及开发区乃至其它区域的三重客户，将是本项目最需要去思考的。12景观分析13充分考虑的外部景观及内部景观等因素，是我们制定推盘计划及确定销售价格的重点之一。高区可以看到整个钵池山公园高区可以看到整个钵池山公园高区可以看到整个钵池山公园，可观整个水渡口商务区别墅景色，水景空地14项目分析本项目总平规划地块面积：68953.4平方米住宅建筑面积：117051.46平方米公建总面积：12632.54平方米住宅总套数：844套绿地率：38.56％车位：400个左右经济指标15本项目户型分析房型型号类型面积套数户数比难点分析两房E2高层78.87㎡36套4%易2+1房C多层99.26㎡180套21％较易三房D小高层126.8㎡328套39%难B多层115.36㎡96套11%较难A2多层107.82㎡72套9%较易E1高层101.58㎡72套9%易3+1房A1多层119.92㎡60套7%较易合计844套100%类型套数套数比面积段总面积面积比多层40848.34％99.26-119.92㎡47189.52㎡46％小高层32838.86％126.8㎡42190.64㎡43％高层10812.80%78.87、101.58㎡12731.4㎡11％小高层的户型面积明显偏高，接受度降低，去化难度偏高16难销房型明显要比易销户型多的多，比例为43:11项目整体的销售难度较高，关键集中在小高层的销售上销售难易度套数套数比总面积面积比难328套39％42190.64㎡43％较难96套11%11074.56㎡12％较易312套37%32825.04㎡34%易108套13%10153.08㎡11%划分类型难易比以套数来分50％:50％以面积来分55％：45％难易度分析17B户型面积为115.36㎡，多层，三房二厅二卫结构较为合理，动静分离进门设计玄关，干湿分离客卫设计，增加了私密性餐厅采光不足，缺少储物空间项目户型分析C户型面积为99.26m，多层，2+1房面积控制的较为合理二卫且干湿分离客卫设计餐厅采光不足，缺少储物空间18A1户型面积为119.92㎡，多层，3+1房面积控制的较为合理，房间多为朝南向餐厅采光不足，缺少储物空间客厅缺少阳台或凸窗且东面采光项目户型分析A2面积为107.82㎡，多层，三房二厅二卫面积控制的较为合理，二卫设计餐厅采光不足，缺少储物空间客厅缺少阳台凸窗，采光较差19本项目户型分析D户型面积为126.8㎡，小高层，三房二厅一卫全明设计，通风采光较好，但餐厅通风采光不佳客卫设计干湿分离，增加私密性动静分离，客厅为4.2米开间房间均为凸窗，采光较好主卧配有衣帽间，但缺少卫生间面积明显过大，20本项目户妄型分析E2户型面焰积为78.8颜7㎡，高层齿，二房饱二厅一柴卫面积控胶制的较陡为合理餐厅缺少鲁采光、通鹊风联体阳寄台设计锡，提高珠舒适性南北不通进，通风条摘件较差E1户型面积杨为101强.58活㎡，高层，先三房二厅灿二卫面积控制笨合理，有溉效控制总宰价餐厅缺扑少采光供、通风双阳台设迷计，提高冲实用性客厅为边小厅，舒适班度不高21项目S泼WOT托分析准现房优花势本案为准巧现房，基游本已竣工痰，可以缩区短客户的针等待期，员而且现房让销售可以兔增加客户桂对于发展须商的信任竹度。品牌优势旺旺集计团在徐赔州已经霸是家喻读户晓的厉知名企耕业，客材户对于良发展商吉的信任砍度较椒高，加蜂上现房害才开始盟卖的销士售模式朋更是发唇展商实收力的体百现。区域发展贱的优势地处未来骑水渡口中劫央商务区萄内，紧邻弯经济开发符区，既可德以吸引市挺区客户又慕能让开发贡区内客户毙接受，双反重的位置律优势，而啄且开发区个是淮安购捏房接受度蛛最高的区德域之一区域景文观的优赴势项目紧不靠钵池劲山公园证，是理谋想的健拌身、休蝇闲场碍所。小怖区内可没以看到衰整个公特园的全芳景及整军个水渡旬口中央仰商务区槽的美景难。22周边配套杰的劣势项目周边傲目前缺乏童商业、医湖疗、教育待等相应的恐生活配套爸，缺少氛围伤的劣势目前周边市缺乏人气多，水渡口茅中央商务侮区的氛围报还远没有找形成，而者且项目又依是处于商狭务区的最宾边缘，更诱难集中大狐量人气，叔这对于商业销售足存在了很央大的阻碍紧。楼盘品咸质的劣沉势本项目惊在外立间面及小独区的规座划设计环上，要对比周边协的竞争筝楼盘略牵逊一筹局，这会沾使得有撤部分改夸善型的秤客户在雄选择上斗存在了盘分流。前期形穗象的劣旅势由于本项富目至今没苹有任何的辫销售推广谎，加上小新区本身品桐质的问题荒，造成目腰前市场上驶对于本项买目的不利运的传言较饶多。（动言迁房）23城市发展江的机会城市经济根的快速发早展及城市胆化的扩容饺及居民消辫费水平的洒持续增长容，将会不艰断的带动娃市场份额肉的扩大，释加上周边闻及外埠投灾资者的大散量进入，陷市场开发花潜力很大气。价格空牲间的机爽会从淮安的此城市性质谁的情况来年看，淮安进房地产价抚格还是处饱于一个较掘低的范围甚，长期看苦仍有较大污的涨幅空穿间。另外从驴近期华淡贸集团落所拍的近南昌路迁地块的触价格来匀估计，秤其销售犬价格至齿少和香戴格里拉份持平。24观望局面下的威胁由于前期千供应量增坚长速度过百快，导致蔽整个楼市诊出现过热旁的现象，蜜从2007年底，淮炕安的房价烛基本保持位不变，部肝分楼盘有跟降价的现广象出现，苍市场的观灰望趋势日塔趋严重，倡从而各个缓楼盘的销便售速度急外速下滑。竞争市场益的威胁城市房气地产项凉目增长孙迅速且燥体量庞然大，竞膝争日趋医激烈品质竞争喇的威胁淮安市民邪对于房产材的需求也馒将从低品桑质的价格协竞争转向祝至高品沸质的品牌各竞争，这栽对于本项帖目将是一柿个很严峻怪的考验。25对本项灰目而言律，如何枕充分发或挥项目敬的优势晋，如何怠避免自睬身的劣细势，将坊是破解纺项目成展败的关填键所在帽。因此栋我们采测用的是挠SW策而略，充暑分发挥棚项目的振优势，轮通过不长同的方狱式、渠毯道来弥男补自身妄的劣势恨。尽早对活外推广穗，通过户强有力罢的营销州组合来哄宣传，穿通过一蔑系列的般方式来袋弱化项愤目的负绑面影响歉，主动照出击，遣达到市译场引爆测点提高项目聪的“性价钱比”，造芦成火爆销首售局面，蔬快速抢占递市场份额束。竞争策略26竞争市场27项目周复边楼盘神分布图本案大湖城暴邦罗马假日世袭雅份园上海新城东方凯柔旋城紫荆苑香格里纱拉28项目名称总建面（㎡）总户数推出产品07年底报价（元/㎡）目前销售均价（元/㎡）户型（㎡）开盘时间推出套数销售套数销售速度（套/月）香格里拉93万5000小高层小高3400-43003500-4400120-170（3R以上）2007年1月685496约35大湖城邦约27万约1800多层多层预计300028502房88-923房101-1162008年1月15765约33罗马假日22万1400多层多层2700-28002700-28002房85-943房105-1384房1582007-12-21324121约30世袭雅园二期9万约750多层多层3100（一期现房）32002房85-903房105-1304房111-1382007-12-198241约10紫荆苑6.2万--3栋小高层2700-3000290090-190（3R120）2007-9-3021684约17东方凯旋城8万约700多层多层预计2700-280027002房85-903房110-13008-5月约160套----新上海城27.8万约1500小高层320030002房93-1073房113-12808-2月397163约80项目周斑边主要闯竞争楼枝盘楼盘傅列表29香格里拉柄国际花园位置：位于钵池山纠公园北些侧规模：总建面蜂93.臭2万㎡句，占地章35.皱9万平侧方米，杰多层、赚小高、誉高层、犯别墅、短洋房大愧型综合芳型高档蹄社区；主力户型所：3*2凶*2鲁123跃--1逝42㎡3*3旱*3逐168拴-17顷2㎡户型偏康大销售情况卵：目前在售蠢4号楼（浩图中黄色洒标示处）裹，售价3粪500-设4400概元/平米守,相比年吼前价格上充涨10辈0元/赞平米。后续将拍推出1、蛮3、6号提楼；去化：年后去化蜻速度较慢触，约25套愁/月主卖点:竞高档社区察、区域位高置、景观塔大盘3室2厅142平米3室2厅125平米30罗马假惩日位置：位于经济开日发区厦过门路与叛福州路愿交汇处规模：总建面冶22万爷㎡，占图地12西万平方钞米，由骡多层、彩小高层昂、酒店提式公寓年、商业耳街组成勇；主力户扁型：2*2尽*2炉88-欠94㎡3*2扛*2僻108牛-13吧8㎡3房偏多销售情森况：目前在脆售22易、30欢-33液号楼（猛图中黄孤色标示宜处），售价：缓270壳0-2捕800睁元/平聋米。后讯续将推智出22盒号楼以巩北的房宏源；去化：开盘至肾今去化美速度约30套帅/月主卖点:祝22万平陈米规模大图盘、配套垄、西班牙粱风格3室2厅128平米3室2厅130平米2室2厅88平米31大湖城梨邦位置：位于经济开充发区深虾圳路与肯合肥路较交汇处规模：总建面顷26.肉8万㎡崭，由多响层、小妖高层、浅别墅、降商业街伸组成；主力户型巾：多层2*2*凑188曾-92㎡3*2短*2伐99-寒117凳㎡2房与范3房的送比例相裂当销售情岩况：目前在售尺156、葡151-扣153号陪楼（图中弓黄色标示皇处），售双价285历0元/平颤米。后续雪将推出黄凯圈以北的颗房源；去化：开盘至今旦去化速度约33桑套/月主卖点:阵30万平稼米规模大扑盘、13周000平匀米水系、坊5000斧平米生活物会馆，2师5000紫平米商业蔑配套。2/2/188.14平米3/2/1108.16平米3/2/1101.82平米32世袭雅园位置：位于经济开鞭发区深阶圳路南骆侧规模：总建面约诞9万㎡，咳由多层、杜小高层、肯酒店组成造；主力户须型：伞多层2*2*包188绣-92㎡3*2*京210陈5-13湿0㎡3房1峰05平当米较多销售情弦况：目前在附售10敢、11戚号楼（夜图中黄笛色标示效处），腰售价3衣200艘元/平详米。目滨前剩余番多层已混经停止忠销售（冰在谈团慰购）在诉做3栋捉小高层童的客户奖积累；去化：目前二垮期推出念的多层鄙去化率垫已经达氏到70久%；主卖点架:品牌坚、品质传、酒店筑式物业剩服务。4/2/雾21窃32.3湾33/2/锦110早5平米3/2/理110雾2平米33规模：总建面喘8万平镇米，该灯案由1察7幢多层，2毛幢小高聚层组成位置：开发区畅海口路济与福州忠路交叉江口处目前现铺状：2008挂年5月开晚盘，准备秤推出小区校东边的7栋您多层；销售价图格：目前多层誉对外报价爹2700伯-280情0元/㎡户型面积薄：2房8扑5-9沿0㎡，陷3房1尺10-吉130凳㎡。东方凯旋环城34项目主桑要竞争海楼盘未垫来供应汉量项目名称总建面（㎡）竞争关系未来供应量大湖城邦268424直接该案未来上市量将主要为多层、小高层，预计为15万方罗马假日220000直接该案未来预计有20万方多层、小高层产品供应量世袭雅园90000直接该案未来约有3万方多层、小高层供应东方凯旋城80000直接该案未来有8万方多层、小高层供应香格里拉930000间接未来约有70万方供应量东湖望景苑77000间接其二期多层复式约3万方新上海城278000直接未来一期仍有12万平方的供应量本项目周粪边未来1翅年内供应名量预计在隔40万平永米以上，鞋所以我们照的建议是旷尽早开盘嗓，把握销牧售节奏，沈从而规避衔不确定性邪风险。35上海新城位置：位于经济开发剖区深圳路膝与翔宇大昂道交汇处规模：总建面2杀7.8万捐㎡，由小筐高层高层愤组成；主力户躁型：疯多层2*2罗*1清93-浅107往㎡3家*2*城21扶13-揉128雅㎡3房的比揭例较多销售情况讯：目前在售唯5、6、炉7、9号隶楼（图中站黄色标示可处）近期推出祥17号楼蕉，售价：均价排300狸0元/揪平米。去化：2月份箭开盘至钻今去化控速度约80招套/月由于该案妙有很长的此蓄水期，午加上开盘悦价格下降士的原因，沈从而导致威该盘销售独速度的上勒升。主卖点狱:主题称景观带史、海派臭风格。36竞争市场底分析总结就目前的奋项目去化闸上来看，辽多层的去屡化速度（搜约30套废/月）要工好于小高关层（20愁套以下/系月）目前在售毕项目多层注对外报价至在270橡0-32册00元/痕平米，且悟都为期房歉销售；户型面积际上以小3狠房（10叨5-13价0平米）鞋为主，2垮房面积多敞在85-委90平米丽之间；客户主葬要由市尘中心客扁户，开辆发区企桨业员工歪，开发睛区管委赏会员工扭，以及其他孔区域客户逐，其置业桂目的以自月住为主。2345目前周微边在售迎项目体扑量从8征万-2毙6万平些米不等揭，且物航业形态研以多层叙为主，宇小高层枪为辅，竟其前期锋推盘数观量并不棵大，而扶未来供筐应量较戏为庞大效；值得养关注。137市场竞掉争策略竞争项目推广及销售分析表项目推广主题卖点提炼大湖城邦30万平米的恢宏版图大规模、别墅社区罗马假日放飞心情的地方风格、规模世袭雅园“五心”生活，精彩开启品牌、服务东方凯旋城都是新贵，浪漫之都洋房、风格香格里拉国际名门，领秀生活国际化、中心位置东湖望景苑公园深处有人家别墅社区新上海城一个公园两个外滩风格、景观长廊38本项目悬竞争策棉略：以准现击房、区绒位来对乓抗大湖赠城邦的克大规模末、别墅夸社区优躬势以准现波房、性海价比、毙配套来初截击世翠袭雅园掘的品牌杏、服务鉴优势以区位、尸准现房、天配套来截击的东集方凯旋城泳的洋房、恼风格优势上述基思本判断兵可以作狼为本案互项目包醒装、产姑品设计计、价格址策略的烘参与点以准现房件、区位对疮抗罗马假越日的风格反、规模优我势以同区、仔准现房、英性价比打貌击香格里千拉的国际政化、中心亚位置优势以区位打恨击新上海们城的风格激、景观优名势39形象定位4010%10%50%30%市区客户周边区域其他开发区客户动迁户改善型外来人员投资客柔户开发区晚内的管命理人员富士康员根工名基电吓子客户定踪蝶位41以成长崖型市场给联动基葵础型市坝场，加穷快成交鸟速度目标客纹户基础型撒市场开发区客群成长型过市场市区客群开拓型市供场周边区兰域客群本案市区客冰群开发区客扒群周边区域改善定居投资工作客群描割述动迁居住42市区客户开发区卫客户其它区域拍客户改善、滥舒适舒适、经构济进城、源舒适快速、戚经济型蔬产品景观、配抹套、舒适形象、配炊套、实用客户属性趋动点楼盘目皱标基础客遵群的特签征上述客群阳为区域比刃较优质具惜有领导特痕性的客群客群描爬述43客群定位主力客原群的典回型特征生活的抄认可水渡口枣中央商修务区、剪钵池山征公园高五尚住宅福区认可生袜活的品柄味、品督质认可楼伸盘的产球品区域的认汇可、环境佩的认可、婆产品的认淡可、时间仓的认可认可的饶生活44这是一朱个时尚咐高雅的商生活社肥区这是一个玩充满活力仗的现代建作筑这是一洒片淮安盐新贵的涨憩息之竹地这是一个面自然景观员与城市繁君荣晓的衍纲生地好房子贺只属于猪喜欢她型的人[我们的肃理想]形象定位453G魅力丝式社区钵池山克东麓、梯城市新他贵的魅幸力家园[传播联核心]形象定位给城市的窑礼物City汽Gif盟t463G形象定位优雅的、泼有实力的健康的、伪有活力的时尚的级、有吸部引力Gen嘴tryGre复enGla闷mou绵r贵族们绿色的魅力客户发展商钵池山板公园内部景观水渡口中咐央商务区高尚住萍宅区3G实用的、秘齐全的、运时尚的学校、恐酒店、尺智能化腐、物业记、配套以新市民楚、新白领搞为代表的件城市新贵维是本案的院典型客群47战略执行48产品攻所略推广攻略销售攻予略战略执抢行49核心思按路价格提升提升项谢目价值提升项凉目品质配套物业景观产品现房智能化50确定“3G社区”的画软硬标准妇；使产品区漏隔周边楼畏盘，迅速烟确立项目乳地位；【产品攻凳略】主形象面着重推耗广钵池处山公园纳板块为嘱高尚居训住区，斩跳出传叹统的开涌发区概怖念51“3G众”产品氏落实规模——扛现房出击佳、实力体晋现景观—挣—自然府与创造锐、整体质与局部东、公园范和家园建筑—待—实用段、舒适脱的家园物管——诵高档物业探与开放性铅强的社区矩体系配套—转—利用练商业与寨酒店打源造泛会申所及邻翼里中心旺旺家姥缘－3知G魅力困生活【产品攻略】52景观建时议以绿化设险计为核心婶，打造“纽奉生态型”张人居环境底，满足客毅户对社区字环境的首户要需求通过对雕陆塑、水景洽、植栽、考灯光、构世筑物和其铺他元素的仍运用创造超的生态、理念、细节【产品攻绪略】兼顾小醋区各住建区环境那均好性将发展，蜻体现环敌境设计填“以人朱为本”炕的理念53车行、人丽行动线【产品攻达略】项目采匠用人车遭分流，痛有效的漫提高安英全系数规及小区辛品质。54看房动烦线【产品攻略】看房动线孩－－统一停车步行看房区域集中55样板区【产品攻夺略】56细节的耐注重设计注重视细节，大闯树的花坛融烟紫色的逼草花盖住喇了尘土，团再以精巧菜排部的卵奸石围边。任精巧雅致宜，无处不望体现小区钢的品质。—小品—休憩场银所、绿顿影婆娑倚优于广幼场式的肥设计；滋黄色的云弧形休帽息椅追妻求艺术料性的同中时与环何境和谐跑的统一删起来。57景观小品【产品攻略】58物业管理【产品攻略】星级服务抚、增值服正务聘请拥有大高档社区霉物业管理月经验的知封名物业管腥理公司，支提供星级服务渠：清洁服语务、保安诸服务、商莲务服务增值服稀务：居嫁家服务雀、租赁壤服务、银老年人滔服务、悬娱乐服垫务59星级服务兵：A、依小区内身的清洁缸及绿化应设有专坡人负责公昨共区域内武的道路清曾洁，草坪屋之修剪维两护、植物挖花卉栽培蛙及公共区遍域环境美负化。B、安捕保系统：设置门卫傍，并建立顶闭路电视船监控、可宪视对讲门躬铃及应急抹报警系统茂，提供2亮4小时保杏安服务。棋确保您生冒活起居舒旱适安全。绍住户户在外出期屈间，可以拼通知安保配中心代为貌设防C、商务北信息服务风：代为介白绍保姆域、临时性工、代要购车船颤机票、挡代交水敞、电、撑电话费蛙、代收油发传真倚、邮件柜、邮包正，贵重罚物品保内管等多渡类委托蠢代办服登务。设融有药箱承、工具泰箱、提侨供业主腰使用。60增值服吐务A、居奶家服务代为清辅洁玻璃步、百叶蜡窗、地扎板、地促毯、清扁洗油烟誉机、整谈理院落屑、清洗师车辆、恰维修水宅、电、眨电话、柿空调、秀安装灯号具等；定期设轧立捐赠悼点，收挖纳客户进多余衣骡物；奋多品种锤饮用水抗的配送览服务路；鲜花训配送、夹绿化选痒购、租验赁与养置护。B、租赁酷服务代为住户日进行物业竞的租赁或分出售。C、老仗年人服子务为老年拣人提供珍各种特姻殊服务源，例如淹定期满与医院晕接洽，安为老人厉上门检谎查身体角等，物迟业管理疫办公室糠设有药窑箱、工火具箱、呢提供业织主使用D、娱乐乞服务定期举办窃节日聚会哨、举办各度种丰富住却户业余生尊活的娱乐加活动。包偶括陶艺、犁书画展评季、社区运众动会、球厘类比赛、场啤酒节等生等比赛、阿聚会、展秆览活动等扇。61商业配套【产品攻满略】利用商玻业与酒捧店打造离泛会所瓶及邻里恰中心建议发怖展商持丑有部分冒商业面忠积，作洒为小区目的配套织为客户悟提供相傲应的会级所服务凤，提高更小区的循品质，优增加项抱目的卖何点联动旺旺造大酒店，冰使购买客声户成为酒拔店的VI给P会员，芳可以免费狠享有部分罪酒店的商马务配套服循务，另有雨酒店有偿除服务优惠穷的待遇62智能化盛控制系悄统信息网双络由住胃宅小区贪宽带接秀入网、尼有线电农视网、盘电话网蚂组成，喇统称为挡信息网级络子系渐统。1个平您台：小区智能骄化系统集刺成管理网虑络平台。2个基鸭础：智能化瓦系统的冈网络架答构，即帐控制网剪络和信寒息网络峡。3个分支眼：安全防圾范子系尘统、设堤备管理女子系统肯和信息啄管理子辛系统。【产品攻略】63推广攻略64【推广攻筹略】产品功斥略区域包索装销售资送料推广节奏硬件系并统65【硬件系灶统】展示售楼处装星修所需时除间：1-背2个月装修时型间：2文008弊年5－网6月份接待时间趋：7月8宽日对该位犬置制作魄广告牌绣、引导滔旗、围梨墙广告斯等推广捉道具售楼处建味立在幼儿倒园内对该区域绝内进行精倡装修，营徒造销售气晚氛。66现代时尚孟+细节品驼质+生活脱情趣样板区的晨空间展示【产品攻非略】展示范区67【售楼姥处】售楼处谈建议暂何时设在城幼儿园疗内68【产品攻留略－样板汁房户型】户型房型面积相似房型类型套数选择理由D三房二厅一卫126.8B小高层524面积较大，是本项目去化的难点，造成视觉冲击，促进成交A13+1房119.9E1、A2多层204项目较有特色的产品建议把翻D房型溉的样板确房设在惭顶层或锈第10易层，这四样能够条使客户年看到钵蝇池山公林园的全索景，有激效的提午高客户芝的购买蝇欲望。69现代风格小饰物挖及色彩牛物件等砍细节的哑把握使墨冰冷的甚建筑富抛于人性琴温情，斥并显示享设计中锦的细节千品质，艰提升产很品品质旱形象。环保节猪能、人互性化设劝计、细释节打造挣、在引舞入一线千品牌的钉基础上弯同时注彻重装修疯的质量捡、细节贵和实用无性。70（优雅恳风格—罪—格调迫家居面生活木）71无遮挡和摘非家具装讽饰，使其乌宽敞、明佛亮、通透脾。别致的湾符号造慢型强化筹识别记谜忆72【推广爬攻略－屠区域包蜻装】形象墙广告牌灯竿旗导示系统街区包那装小品雕毫塑…………灯光工程独特时尚京+主题鲜扬明+个性挎化+统一穷性73【区域奖包装－三建议】结合3G荡生活主张建立3近G包装荣个性品切牌系列从形状珍、色彩迅、标识筝等建立贺3G生垂活标准74——个性切化包装引导旗、荐广告牌【区域愧包装－爱图例】7576【宣传推嘱广－活动肌】形象性活辽动销售性傻活动区外推咏广活动提升形里象，体越验生活制造氛稿围，刺嘱激销售拓展区波域，提下升业绩77销售攻略78旺销控房源控制价格调整掌握销售主动权营销策健略销售总策雕略分批推售禁，稳扎稳取打；三快厨两慢，打坚时间差79项目前脑期销售闪计划及零推广配虑合时间渠节点安蜂排（2户008哀/7—按200饱9/1垦0）5月早6魂月坊7月既8枝月诊9月馒1恩0月值1秒1月际1蝇2月逐1月努2月岗3月绣4月困5月6月杯7月理8月鸟9月央10月2009起年08-辣11月掏上旬第二波推而出09－2海月中旬第孔三波推出2008扯年8.18开盘样板房合装修为了充庄分体现招自身的锄优势，江开盘定总在小区伶样板区洗完工后广告预绣热7.8进维场【推广夸节奏】预热期第一强荡销期持续期第二强销小期09-5片月上旬尾绍盘推出尾盘期持续期80开盘准备售楼处贷款银行销售资料看房班辽车样板房销售人矛员销售道们具媒体推真广策划方外案开盘价格8月1哀8日开据盘81推盘手法项目销洪售周期糟确定为侄15个联月（200金8年7月绞至200况9年10材月），将项目分禾成三快两轻慢6个销努售期。200炕8年5月初～2008年8月初，甜预热阶塞段，少申量房源甜认购探严市场2008年8月中旬源～200谎8年10月底，皮强势热垃销、销兆量高位糠振荡200职8年11月初～2009年2月上旬桃，进入南持销期宪，补充塌推盘，路保持销味售周期豆内速度际平缓200腥9年2月中旬～200疏9年5月上旬碑，二次挽热销，狂销量再敞次攀升2009年5月中旬景～200雕9年7月下旬，碎持销期，惕补充推盘闭。200震9年8月上旬顿－2009年10月底，装进入尾皮盘销售据期,消化剩余末单位82销售初期翁（200泻8年5月田初～20凑08年7障月初）销售目掩标：初探市场挠、以准现波房推出小斜高层、多庙层积累客辞户，完成浴总销售面很积的8％左右；推售单位乒：首期推出哑多层03#整幢，小湿高层20#整幢；政共推出瞧单位64套左右，利其中小高善层40套；多层24套，占背可售户营比8％。目标均很价：销售初胶期，由美于销售妙中心的尾建立、棚销售道民具的完祸善、销腥售人员祖的培训宜以及客直户积累恭资源不考足等原纳因，项砖目启动忆阶段，闹价格以盛低开逐自渐向高杂缓进的领走势为厕好，建唤议均价逃小高层2800元/平米、多营层2950元/平米。价格调原整：不进行价闻格调整。83销售目狱标：完成高层像、小高层厨、多层总扭销售面积黑的40％左右；推售单位宣：小高层27#、29#整幢；多貌层01#、02#、09#、11#、12＃、13＃、14＃、15＃共推出从单位308套左右，腰其中小高城层80套、多允层228套，共推钻出单位套手约占可售才户数比37%。目标均价突：强销期间被，销售的语旺季，客铸户积累也扔随着项目针进入强销稠期而增多死，现场的晨工程进度宴也很支持饮项目的销锤售，加之仍合理的促孩销策略、辆销售推广瓶的效应，凯均价也随耗之攀升。价格调疾整：在此期间咽，随着新抚楼座的开炒售以及工枝程进度、指销售季节牲的配合，售将进行新越一轮的价防格调整，哄具体幅度法应以市场态销售势态戏为准，建波议均价小划高层2900元/平米、多冠层305煌0元/平米。强销期（2008叫年7月中养旬～20泥08年9恰月底）84销售目标世：完成小高责层总销售评面积的37％左右；推售单位猎：小高层22＃、24#、25#整幢；敞共推出偏单位120套，共推滚出单约占桌可售户数疼比14％。目标均价祥：持销期寄间，紧岛接着强灯销期的照势头，蓄客户累钱积达到热一定量即，结合较季节变衰化推动致小高层起去化的现良好时漏机，全平面推出3幢小高炮层的销哗售。价格调整般：在此期跌间，如拣市场销撞售预期笼好，可创以进行戏小幅调度整，建旗议均价驻小高层295壤0元/平米。持销期（2008可年10月阳初～20预09年2溉月上旬）85销售目标期：完成多灭层最后蝴剩余销遣售面积旅并同时允开展商肯业地产资部分的蚊销售。推售单否位：多层04#、05#、06#、07#、08#、10#整幢，君高层19#整幢，共勇计单位210套，占楚可售户仪数比25％.目标均价吊：通过最新缓一轮的销劈燕售营销策牺略推广，退多层销售盼已经进入蜂尾盘，商反业的建议骄价格为5000元/平方米螺。价格调长整：有必要再及进行价格宴调整，具袍体涨价计平划还应根于据当时市惕场变化情狮况做具体宇调整；建季议最后价也格为均价洲高层310藏0元/平米、盾多层3150元/平米。第二次宏强销期（2009稻年2月中漏旬～20朗09年5新月）86销售目诊标：完成小高盟层，高层醒最后部分岭的销售。笋及商业部拌分的销售牵。推出单位烛：小高层16#、17#整幢，湖高层18#整幢。氏共计单挑位142套，占煤可售户做数比17％左右。目标均价吨：进入住宅压尾盘销售傍期，小高硬层、高层锐的剩余部版分。商业陕部分的销酿售。商业鞭部分的价蓝格为5000元∕平宪方。价格调整泉：小高层，旷高层的尾第盘销售，档建议最后停价格为高慢层315奋0元∕平垒方，小抄高层为300脖0元∕平于方。持销期液：（200伐9年5刮月中旬悔～20着09年挤7月下糖旬）87尾盘期缩慧：(200易9年8月编上旬－2胸009年药10月底批)销售目作标：仔细清理话积累的客卷户，通过尿口碑传送生、配套服旺务的增值绍、整个小施区的形成达面世来充绕分扩大整棋个市场的费影响力度傅，从而达肠到全盘销布售的目的孝。推出单牺位：剩余部越分的楼怪盘，将腾商业配鼻套业态颈的招商蛾和引进怠来完成悉商业部叹分的销点售。目标均价贪：依据市等场的价漆格规律才，根据翅现有楼例盘的优肯势情况涨，以小盏幅局部掩调整为乒主。882143255第一批纵：共推级出单位彩64套钢左右，光占可售逗户比8佩％。小侵高层2皱800怎元/平需米、多颂层29精50元亦/平米愉。第二批：帮共推出单锅位308惕套左右，肯占可售户遵比37％滤。小高层皆2900椒元/平米烧、多层3椒050元吗/平米。第三批：建共推出单戴位120孕套左右，蚂占可售户夕比14％格。小高层手2950颗元/平米腐。第四批：冈共推出单判位210姿套左右，捏占可售户忌比25％见。高层3嘉100元脸/平米、臂多层31权50元/苹平米。第五批