沈阳某地块项目战略定位报告

XX地块

战略规划

2007/12建筑什么样的房？卖给什么样的人？销售什么样的价？核心问题提炼……

XX地块战略规划开发目标区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位宏观情况一、实现社会效益:品牌影响力影响力经济的四个层面发展商目前的战略高度形成项目品牌多个品牌项目成就品牌企业区域运营商城市运营商产品影响力品牌影响力行业影响力社会影响力

万科，金地星河湾，河畔新城

XX地块战略规划开发目标区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位宏观情况二、实现经济效益:利润最大化产品力经济的四个层面发展商目前的开发高度卖地段卖设计卖品质卖服务

XX地块战略部署地块分析地块现状打造蒲河岛区域品质地产标准明确恒基区域新价值运营商的角色定位开发目标区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位宏观情况

XX地块战略部署地块分析地块现状宏观情况区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标新政与经济要点2007年，中国经济面临着通货膨胀的严重威胁。固定资产投资额与储蓄率及沈阳消费价格水平CPI居高不下，人均消费率下降至47％。在中国“采取重大措施降低国民储蓄率”的重要前提下，稳定房价成为国家刻不容缓的重要决策。银行紧缩银根，第二套房认定标准迅速确定。二次贷款，首付提升至40％。开发资金不足35％，商业银行拒绝放款。主体不封顶，不予放款。银行贷款利率一年中加息6次，由现行的7.29%提高到7.47%上调0.18个百分点今年上半年沈阳商品房销售额增长36.7%，销售面积增长28.3%，平均销售价格增长5.8%。沈阳房价外地人口购房需求加大，平均比例为3：1房贷“转按揭”取消，信用体系完善，不良贷款经验者不予发放贷款。土地闲置2年，政府收回。

XX地块战略部署地块分析地块现状宏观情况区域现状地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标总结中小开发商面临洗牌，众多外地地产大鳄纷纷涌进地产发展趋势健康的沈阳市沈阳房地产竞争加剧，品牌开发商趋于“本土化”本地开发商趋于“专业化”新制度和新政策，加剧了开发企业的“马太效应”，穷者愈穷，富者愈富。将会使品牌优良实力雄厚的企业加速扩张，产生一批大型开发商；一批无土地储备、信誉不佳和实力不支的中小企业将被淘汰出局，一部分中小开发商会转移到其他中小城市经营。大盘时代的到来已成定局，系统化、社会化营销模式成为发展新方向预计投资性客户比例并不会立即递减，沈阳的刚性需求与“大沈阳”战略部署成为房地产健康发展的最新平衡点。沈阳房价继续沿着年增长率5%的幅度，平稳上扬。郊区城市化已成定局。

XX地块战略部署市区北部（大东区、于洪区）道义辉山（蒲河）农业高新区虎石台在沈阳北部区域的中观层面上，市场份额的瓜分和博弈主要来源于四个板快的竞争——区域/板块竞争格局地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标

XX地块战略部署半径1500米楼盘分布皇第.龙邸九如溪谷中体.花园一号阳光.洛可可风度泊林泉涌新镇亚瑟蓝湾翔凤.山水国际山水绿阁水墨丹青大溪地水木康桥七里香堤香蓝蒲河1432地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标

XX地块战略部署区域普通住宅均价2933元/㎡，较沈阳市整体均价相差560元，涨幅空间大。别墅、联排价格起伏较大，价值竞争形式明显。区域市场均价分析地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标与2005年区域房价2000元/平米相比，2年间房价上扬1000元。

XX地块战略部署区域内产品类型丰富，竞争态势充分。目前主力户型的分布态势以紧凑型经济普通住宅的供应集中。地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标区域市场产品分析

XX地块战略部署区域市场成交量及上市量分析区、县（市）商品房商品住宅销售面积（万㎡）

同比增长（％）

销售面积（万㎡）

同比增长（％）沈河区8.06110.147.59183.13和平区13.37-5.1411.334.97皇姑区12.77-33.1911.86-30.09铁西新区48.4927.1444.7431.48大东区28.21-28.7826.52-31.36东陵区34.7052.1833.5249.15于洪区46.133.1444.730.48浑南新区13.8085.1513.3280.61苏家屯区3.87-70.253.62-71.91沈北新区15.6339.7915.04135.51新民市3.51170.443.07200.11辽中县0.230.000.230.00法库县0.05-95.100.03-96.35康平县0.1036.840.10412.312007年9月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表

地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标大区域内销售态势火爆，增长率达到135％。区域内08、09年总供应量230万平米（不含本案）。理想状态下，以年平均增长率100％综合评估，预计3年可去化。

XX地块战略部署地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标4座岛内桥数50—120米蒲河水面宽3—4米蒲河水深33公里蒲河长度500亿元岛内预计投资额10平方公里岛占地面积5平方公里商业核心区5座岛内桥数4条主干道1条轻轨20万未来八年5万明年居住人口区域规划前景美好，西侧众多新兴楼盘、北侧10公里“蒲河岛”、东临棋盘山风景区，三区环绕。人文指数、空气指数、生态环境、交通配给均为优上等级。

XX地块战略部署地块分析地块现状区域情况宏观情况地块分析产品定位客户定位价格定位开发目标总结随着大沈阳城市效应逐步完成，城市进入增容时期，城市外扩趋势明显，有关沈北及沈北新区的政策规划逐渐明朗，道义区域、虎石台区域、辉山农业开发区、蒲河岛区域逐渐成为开发热土，但城市化进程尚处于起步阶段，未来城市发展空间巨大。竞争区域内具有规模性的中档项目，其年供应量约在10-15万㎡之间，消化量约在8-12万㎡之间，整体均价在2933元/㎡左右。本项目所在区域的住宅项目客户以地缘性特征明显，多为首次置业人群，客户职业多为私营业主，预计进入08年，随整体区域产品品质的拉升，二次及多次置业者普增！住宅客户对户型设计的采光、建筑尺度、朝向及户型设计是否严谨比较关注，注重社区人群的同质。客户购买动机多是刚性置业需求所致。进入08年，预计投资需求将呈现增长态势！（40％政策目前影响力不甚明朗）

XX地块战略部署产品规划战略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容积率：1.5

PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容积率：1.5

PH17号313,333㎡建面：783332㎡容积率：2.5

PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容积率：1.5地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标编号：A编号：D编号：C编号：B

XX地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标（A）号地块卫星图优势：地块平整，规模最大。容易规模化开发，坐落于“蒲河岛”之内政府规划政策明朗利于卖点炒作，蒲河北岸，上风上水。北侧山峰呈元宝形，利于增加产品附加值地块内小湖增添附加值劣势：生态景观相对不足相对评比：

二级优势地块蒲河小湖现桥双向2车道BDAC

XX地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标（B）地块卫星图优势：地块平整，划分规则；北侧紧邻蒲河；南侧紧邻六车路；交通便利。原为农业棚户区。有一定人文历史沉淀；南侧有坡地森林景观；劣势：噪音问题在日后实为抗性。相对评分：

四级优势地块双向2车道蒲河双向6车道，至北站原为农业棚户区大面积树林BDAC

XX地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标（C）地块卫星图优势：近邻南侧森林景观，风水最佳（地干泽后）近邻大溪地，及水库。交通便利。西南侧山坡藏风纳气西照完全避免劣势：地块不平整，噪音问题日后抗性大；水系资源贫乏；相对评分：

三级优势地块坝下公园南沟水库丘陵地带原生树林双向6车道，至北站BDAC

XX地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标（D）地块卫星图优势：地块平整，整体划分规则，270°水系环绕四周，藏风纳气，风水最佳交通情况便利。劣势：面积较小。相对评分：

一级优势地块月亮湖双向2车道蒲河双向6车道BDAC

XX地块战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标各地块综合评述3142特点：项目地块南、北侧均有山地，加之中间蒲河，风水气绝佳。17号地块北侧北侧山脉形成元宝形山势，风水气绝佳。另外，全部地块的原生态特性明显，大部分地势平整，产品规划可随地块特性振荡式逐步攀升。XX地块臂战略部署地块分析地块现状地块分煌析宏观情况区域情集况产品定库位客户定位价格定位开发目题标开发流煌程战略惹一注：在没役有确认恒岔基资金情滩况的状况妄下，本策季略只作为殃理想化模壳式作为参弟考120100806040200四地块规乱划为统一饥整体，”悄有序开发纤，高开精作走“的开坊发战略为纹主导思想必。前期以高带品质产品爬（别墅、急联排）快咳速提升品英牌价值，斗为中期的烂洋房产品次创造产品惠附加值；后期以“趋别墅级”活精致普通否住宅产品寇，扩大客请户群体，减实现利润灿最大化。以振荡谜式分阶跳段蓄势盆、分主看题引爆国、铺垫修后期的紫方式推廉广最优产品们打造品牌露，创造高曲价值、高是品质项目散形象利用一案期的高旺端形象装所带来炎的附加归值，创挣造精致婆级洋房瓦中高端侵产品“别墅索级”住碎宅打造蓄，同时械完成“挣附加值库”与“忙项目利闪润”的颜两个最位大化XX地滥块战略价部署地块分析地块现状地块分唇析宏观情况区域情卖况产品定按位客户定位价格定附位开发目标开发流锋程判定侧方案一1223XX地吉块战略衬部署地块分致析地块现状地块分冲析宏观情悦况区域情况产品定鞭位客户定俊位价格定位开发目标开发流底程判定北方案一2132SW恒基品牌词的快速打岭造附加值操姐作难度较伏大容易失去摔“蒲河岛脱”规划的搭最佳炒作图时机顶级V穴ILL腰A需要召大量广帝告支撑区域人维气、配硬套的不窝足成为欺隐性风夸险高开精走项的“别墅谁级”住宅权与洋房容股易取得更押大利润前期销额售进度拜较慢，饮易造成陶资金压汤力D地块的差顶级VI雄LLA特叫性，易打吩造一段时孙间内的竞大争“真空某”。XX地据块战略括部署地块分旋析地块现状地块分析宏观情蛋况区域情况产品定班位客户定叠位价格定位开发目标开发流把程战略降二注：在魄没有确茂认恒基不资金情特况的状坝况下，盾本策略央只作为滤理想化午模式作钓为参考120100806040200四地块求规划为嘉统一整这体，”概有序开派发，低化开高走锅“的开痕发战略评为主导惯思想。前期借喂助蒲河冒岛的政锋府规划善以普通我住宅产喉品，快故速心音隆人气，金并实现伙资金快粮速回笼堵。同时，拆为中期秒的洋房库产品创继造人气找支撑；勇后期以贫“顶级钱VIL芝LA”锋面市，酸实现利纹润最大茶化。以振荡式该分阶段蓄隙势、分主请题引爆、吊铺垫后期倘的方式推萍广规模地纯块借助厚政府规畅划先行待、提升刻人气；优势地块当借助生态叼、前期人凭气，得到归价值提升最优地鸡块打造竞品牌知抗名度，径创造最竟高价值XX地栽块战略肿部署地块分特析地块现状地块分庆析宏观情况区域情况产品定位客户定位价格定位开发目标开发流程止判定方案璃二3221XX地块毯战略部署地块分析地块现状地块分析宏观情况区域情况产品定旬位客户定位价格定果位开发目肆标开发流程态判定方案寇二2132SW有效利用敌政府规划介“蒲河岛笛”政策前期的同如质化竞争改态势严峻企业品牌甩建设周期气长前期资金衣回笼迅速丸，风险系仪数降低顶级V涝ILL繁A及洋扁房产品犁的设计确时间更努为充裕难，完美诱产品，轮体现价糖值。最高产品可级别单价披预计可达堤2000压0元。高允端产品的握最后开发居也规避了邮与大溪地士等高端项遥目同时竞工争的市场盾态势。前期产英品的同亩质化易浩影响品楼牌的后浓期提升整个开发姻流程，随倒着产品的滨振荡升级昌，可实现厌项目不断进化、不断开更新的驳的核心邀本质。XX地块过战略部署地块分丛析地块现状产品定眼位宏观情况区域情况地块分重析客户定粮位价格定位开发目标定位战略体现一凭座面向嗓未来的盏，全方鸡位进化兔现阶段傍市场产暖品的，拦标杆式给新城价格同质产品价值体现品牌体现差异化围体现进化进化进化XX地块桃战略部署地块分斑析地块现状产品定登位宏观情复况区域情俭况地块分析客户定位价格定位开发目标产品规搏划战略PH0油6-01霞775,6龟34㎡建面：1偿1345窜1㎡容积率：灭1.5PH纲06-宜040102,帅400仙㎡建面：景153止600桑㎡容积率广：1.感5PH1穗7号313屯,33崭3㎡建面：7毒8333码2㎡容积率页：2.纸5PH准06-建027198凑,09组9㎡建面：2偷9714旺8㎡容积率：樱1.5XX地块改战略部署地块分析地块现丸状产品定质位宏观情富况区域情什况地块分析客户定位价格定若位开发目标产品规划匠战略注：在执蛛行70/沫90政策壤，非别墅蚁用地前提零下，本策歼略只作为山理想化模鹅式作为参饲考总建筑斑面积：弦134肾753愤1㎡。悼90抛㎡以下坏套型占塔：94烧327伍1㎡户型组方合策略鸡，争取解最大利惹润值以灵活租性户型狡进行组遇合。既差可以把鉴相邻的抚两个单座元(两烂户)设培计成可艳独立存丘在的小漏户，也辜可以考把虑将来她两个单酬元适当巴“变革致”后缎形成一存个新的团、更大棚的单元摩；互搭式别然墅设计，语规避政策袜风险以灵活坦性产品愚设计，宝规避政寇策风险跨，”独塑立式联腐排“提沉升产品焰价值。始如房檐浸的互搭腾、露台燥的互搭何等等。XX地块秃战略部署地块分起析地块现危状产品定那位宏观情况区域情况地块分析客户定懒位价格定痰位开发目标产品规划貌战略高层主要秋集中在P粥H17倡号地块西宫侧，PH艳06-长027肿地块北倦侧，错苗位摆放体，打造刷天际线奥效果，狠户型为沾70－脱120畅之间XX地笑块战略仰部署地块分治析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分快析客户定废位价格定爬位开发目象标产品规叛划战略组团式半锤围合普通烛多层，均若匀划分。秒户型跨度孝从90－温－130婶之间17653421XX地申块战略棚部署地块分蚕析地块现状产品定位宏观情木况区域情况地块分少析客户定竭位价格定位开发目标产品规吵划战略小高层沿继路规划，团打造天际复线层次感遵，户型跨忆度在90菜－120溉之间17653421XX地孙块战略魄部署地块分痰析地块现桶状产品定位宏观情况区域情摔况地块分属析客户定位价格定位开发目貌标产品规划胡战略17653421产品升忍级，跃插层式花继园洋房框（4层瞒）组团絮规划，严户型跨做度在1锯30－妻160阳之间XX地块娃战略部署地块分析地块现状产品定芹位宏观情励况区域情戚况地块分急析客户定位价格定械位开发目标产品规墨划战略注：在葬执行7巩0/9远0政策耕前提下机，本策狱略只作砖为理想教化模式期作为参蛇考17653421联排沿居湖规划膨，设私惭家码头锻，地块或中央规添划为’踩中央公腰园’打鸟造产品锤最高级塑，单价领突破2稼万元。摩户型跨挤度在3游00以姥上123456XX地斑块战略圣部署地块分宗析地块现状产品定位宏观情况区域情况地块分械析客户定位价格定位开发目片标产品规污划战略注：在哄执行7刚0/9击0政策愚前提下波，本策尊略只作关为理想满化模式港作为参饲考大门大门大门大门景观线（冤含泛配套嫁）龙形水谦系线（派连贯引挪用蒲河沃水、月中牙湖水河）XX地块区战略部署地块分漆析地块现齿状产品定顾位宏观情况区域情况地块分析客户定煎位价格定位开发目标产品定位自我进舅化的复欣合式新姻城实践一驼个城市牢的欲望缸精致霞一种生编活的本栋意花园洋爪房产品顾设计亮队点“二叠式彻”类别墅冶花园洋房“情景术花园洋本房”设捐计层数旗为4.管5层，汗分为南周北两个梯入户口艰，下叠辱户型南享入口首扑层通过词独立小段院，形粒成私密抛性很强斤的入户命形式；激上叠的键户型通翁过外接础楼梯进拉入家中库，或者钩通过首踏层的私景家电梯有厅直接贷入户。特这种创倡新性的耀“入户毕方式”话改变了阴原有的尊“多层真住宅”酸单一、早过堂式婶的“回恶家感觉膜”，使渴家的归菌属感更凤强，而且上拦下两户够“有已天有地停”，上海叠户型窃还拥有欧自己的奥私家电伯梯，其吴性价比忘极高；采用此种浙方式，户未型面积可隙控制在1邀80平米潮-240着平米左右墙，上下两捆户都在首昨层赠送庭股院面积，幕因此其产虚品模式和佩别墅产品嗽极为接近扒，与万科住和中体的距后期产品平有一定差爆异化，我醒们称之为抛“类别墅仇产品”。XX地块充战略部署地块分穷析地块现项状产品定位宏观情况区域情况地块分析客户定虽位价格定夏位开发目标下叠侧花芝园下叠前享花园上叠后另花园上叠入拒户室外州楼梯上叠私雕家电梯雀厅上叠户蝴型空中鼓花园首层平面XX地客块战略膊部署地块分析地块现沿状产品定切位宏观情况区域情具况地块分奥析客户定位价格定位开发目助标“4+1叠”平层情废景花园洋遗房这种产品授的特点在纲于：每户不仅纹包含了室双内空间，塞还包含了患与外界情毙景环境容腹为一体的萄无顶板、踪蝶半围护的柜室外水平坛空间，即极天、地、登四周都属买于户内自摧有的情景徒花园和景圆观露台；其建筑物晓的向阳面非具有层层务退台的台戒阶状结构辈，其中一雅层的每两估户中间设柴有单元门俗，一层的岛前中部凸盐出，里面志设有门厅认，外面设至有阳光房蒜，阳光房弄侧面和单窗元前面形香成半围合秧的情景花花园；二层的两龟户在中间关有楼梯，间在一层阳苗光房的部纹位退台，申形成二层遮的景观露椅台；三层的牌两户在境中间有睡楼梯，术在二层悉门厅的旁部位退暴台，形牢成三层吵的景观跨露台；四层的两屿户在中间街有公共楼孙梯，公共赤楼梯上到嫁四层为止科，四层的全两户分别予设有户内铲楼梯；每萝户在两边辰侧部位退箱台，形成势四层的景勤观露台；四层半响设有户水内楼梯充，在坡卸顶的位浪置退台贼，形成烤四层半章的景观祖露台；财四层至拴四层半世为复式顷户型，钱以下为纵平层户签型；露台与厅冻门连通，门花园与阳顾光房或厅石连通；XX地块梳战略部署地块分析地块现睬状产品定疮位宏观情况区域情况地块分崖析客户定位价格定布位开发目标四层观堆景露台五层前钉观景露作台三层观景伶露台二层观景棒露台首层情景粥花园XX地鸟块战略绝部署地块分析地块现状产品定劣位宏观情城况区域情况地块分筛析客户定昏位价格定哗位开发目标五层后观景露台XX地块躺战略部署地块分析地块现短状产品定蹄位宏观情吵况区域情况地块分孝析客户定位价格定位开发目标采用此种怎方式，户推型面积可钢控制在：所述一杰层为四混房两厅萍，户内更面积为蹄140姿—16疫0平米凳。二层为三爹房两厅，词户内面积弱为130动—140证平米。三层为三家房两厅，童户内面积味为120窄—140这平米。四层与四住层半为复扶式四房两叉厅，两层孝均有高观柜景窗，屋顶顶有天窗妨，户内面强积为16收0—18相0平米。所述每个宽单元边侧组连接另一石个单元，地连成联体誓建筑。此种情景乱洋房，户落型面积较艘小，总价灭较低，功栗能齐全，胡其产品为碧别墅向多意层过渡的貌产品，与帆竞争对手盆比差异化屠明显XX地畅块战略炭部署地块分析地块现状产品定鼻位宏观情况区域情莫况地块分立析客户定兵位价格定弟位开发目标“三叠喘空中别贷墅”多阴层带电咐梯洋房此种产标品属于软洋房的傍一种“搜变异”践，产品渐层数上幅和多层触完全相棵同，只增是为了僚体现第击二居所衔的产品好理念，欲户型面吩积不宜篇过小，讯而且不厨出现平务层，其飘产品组李合为1己、2层织为一户管，3、暴4层为狠一户，锡5、6或层为一灵户，1铜、2层包赠送庭加院，3夺层以上幕采用退剪台的方芦式，使庭每一户寸都有空惕中花园店。此种产品寒的户型面陶积每户都任在230迹-260哄平米左右嘉；采用此猫种产品航的最大救利益点烫在于能勺够通过燥提高建指筑高度罢，从而淋进一步赠减少建添筑密度辅，为景损观打造次留下更喜多的空凳间；此外，幕为了需厚求差异弊化，我幼司建议阵该种产欢品要全棋部采用思电梯，痰将其做怖成带电换梯的空化中别墅XX地块叙战略部署地块分析地块现率状产品定蛙位宏观情况区域情况地块分宋析客户定位价格定位开发目附标联排别合墅产品浮设计思狼考市场高泊端产品垂的客户阴不是金狗字塔顶顶端的客施群，而路是金字捏塔中上赠部的客抓群；我们的逝产品要涉能满足买更多层记面高收跟入人群酱对居住索生活品支质的追越求；现代家庭占人口的组厉成没有那罗么复杂；要对总趣价进行渐控制，程打造高鹅性价比因的产品殊；综合以上浅几点，我舞司提出，津对本案的禁联排别墅乌进行“瘦每身”根据我司姨经验：1详80-2呆50平方梨米左右的勿联排别墅愉已可以涵风盖独立别洋墅所有的德户内功能科。这样的浪联排别墅惊虽然没有核独栋别墅宫那样豪华焦的空间和饭环境，但撞在住宅功匆能上已经枪和独栋别钓墅相差无劣几，在户晚内已具独诸栋别墅的饿全部功能还。门厅、艘车库、私秒家花园等老功能设置因将其舒适凡度拉升到弊了高级公负寓无法企辨及的高度秩，在储藏编、露台退逃台、步入证式衣柜、吸工作阳台士等功能上衬放大，因协此这些功方能涉及也列是本案的屈产品亮点既所在。XX地佣块战略概部署地块分析地块现状产品定耕位宏观情还况区域情况地块分析客户定位价格定伪位开发目标XX地块披战略部署地块分掠析地块现状客户定脱位宏观情妖况区域情况地块分精析产品定虽位价格定位开发目标对沈北琴区域内尤中高端耐产品意妨向客户喷深度调掀查，共魄回收有遇效问卷须33份生，同时仔参阅了计部分项设目的客园户构成荡分析资北料及业场内人士衡、竞争于项目的撑操盘手而深度访冻谈。XX地否块战略旗部署地块分球析地块现状客户定汁位宏观情巧况区域情况地块分湾析产品定挎位价格定位开发目标从上图上可看出见客户在给选择此砌区域内使的项目留时较为馆重视的他各项要浓素为：户型、忘地段、排开发商罩的信誉张度、价桑格合理持、园区某景观、膛物业管歉理XX地牌块战略庄部署地块分析地块现状客户定蛙位宏观情休况区域情篇况市场分御析产品定数位价格定南位开发目标针对区域施内客户群痰体的行业午来看一、在本翠地区做个拌体的客户男占近40句%,其中日以做餐饮壁业、制造谎业为主;二、本地雪区农民土猾地拆迁的棕爆发户占飘近30%妖；三、区域润内教育院论校的教师至占近25序%；四、区域吵周边的企巨事业单位巷的占5%虽，例：蒙微牛企业，刚伊力企业浑，欧盟工蒸业园XX地块棍战略部署地块分析地块现状客户定位宏观情况区域情况市场分析产品定位价格定位开发目标建筑类别多层小高层高层别墅40.0%36.6%22.0%1.4%多层、小颈高层是市纺场主力需恩求产品。市场调泳研客户狮评估情械况表XX地块强战略部署地块分析地块现状客户定钱位宏观情斤况区域情婆况市场分冬析产品定位价格定贩位开发目撒标家庭收入普通住宅情景洋房高端住宅6——15万13——20万——客群家鞠庭收入铅区间跨绝度明显缝。市场调沉研客户原评估情寇况表XX地块佛战略部署地块分凑析地块现状客户定葱位宏观情要况区域情堪况市场分析产品定位价格定位开发目夹标置业时间半年内1年内1-2年内2-3年内比例11.0%27.0%30.5%31.5%近似档次缺住宅需求非市场将在架未来1-3年内出旧现数量伸的递增蕉。市场调研殖客户评估汗情况表XX地慈块战略体部署地块分获析地块现状客户定位宏观情铃况区域情况市场分析产品定欢位价格定位开发目雾标面积（平米）60m2以下80-90m290-100m2100-120m2120m2以上比例23.5%40.3%20.6%12.1%3.5%由于目美前区域遍市场供颠给情况刃，欲购喷买本区跳域住宅应产品的朽客户，四选择置屑业面积记以80－90m2之间的搁紧凑型倘两居为柴主。市场调研默客户评估有情况表XX地位块战略煮部署地块分款析地块现状客户定位宏观情曲况区域情况地块分析产品定位价格定每位开发目标总价20万以下25－30万元30-35万元35万以上比例30.6%41.9%20.1％7.4％25－30万元是本煮区域客群但的心理预擦期；结合目双标客群兼的购买熔面积以90－100之间为多忆数置业的要心理上限居，及目标给客裁群对于本携区域的认比知，客户予心理价格赔预计在300敢0元／m2（洋房历、别墅膀另计）潜在购房读者总价承俘付能力与鄙市场单价河供应上较凉为一致，族且存在一犹定的追涨术空间江。市场调牺研客户众评估情懂况表XX地块宪战略部署地块分析地块现状客户定顽位宏观情两况区域情况市场分摘析产品定位价格定录位开发目标沈阳蒲河岛投资客泛地缘隔拆迁户服务业产业主外企技忠术人员教育业投资客二次置业网者公务员沈北新毯区客户来源拉阔客史群的市剪场吸纳玻范畴拉升项固目价格飘/价值秀上扬空迷间XX地块辰战略部署地块分析地块现状价格定位宏观情岛况区域情况市场分圆析产品定限位客户定位开发目标序号项目名称项目位置总建筑面积容积率上市时间产品类型产品面积销售均价销售率1七里香堤（四期）新城路56号约25万㎡1.405.11.20入市07.3.16四期入市6F住宅60-1923300-3400元四期60%11F住宅3000元四期60%2山水绿阁蒲河新城地利南街27号约12万㎡1.542007.5月6F住宅51-1102260元——3水木康桥（一期）农业高新技术开发区108号约6万㎡1.6306.4月多层35-1242750元40%4水墨丹青聚农路36号约16万㎡1.607.4月多层55-1173300-3400元——5风度泊林（一期）芳草路29号约16万㎡1.3306.12.15一期入市07.10.27二期开盘多层40-1302800元一期售罄二期13%高层——————6香蓝蒲河蒲河镇政府对面西行50米约8.6万1.6——多层40-1202600——市场比化较参考蔑数据表XX地块耳战略部署地块分析地块现状价格定位宏观情况区域情况市场分党析产品定缩慧位客户定位开发目盛标序号项目名称项目位置总建筑面积容积率上市时间产品类型产品面积销售均价销售率7九如溪谷辉山农高新技术开发区人和街168号约34万㎡0.732007.8月二期单体别墅2306000-7000元60%联排别墅180-200均价5000元50%洋房100-140预计均价4200未售8中体花园一号东陵区人和街170号约1.8万㎡0.72006.1联排别墅191-2504500100%洋房93/1063600未售9阳光洛可可新城路南侧约30万㎡1.282007.6月认购洋房120-1503500-3700约55％住宅50-1102800约75％10泉涌新镇新城大路50号约13万㎡1.182007.9月二期上市联排别墅160－3003600－4500约50％11大溪地

约99万㎡1.82007.10月洋房88-2634300——联排别墅253-3507200——12亚瑟蓝湾明珠路2号约6.1万㎡1.2907.9月三组团上市4层洋房70-1403000左右——13翔凤·山水国际蒲河新城路58号20万㎡1.3306.8月末洋房——4500——叠拼/联排——————独栋——————市场比晕较参考迹数据表XX地汽块战略码部署地块分扒析地块现折状价格定位宏观情况区域情臣况地块分滨析产品定纪位客户定外位开发目茫标市场调爷研实际痒价格情售况表实际均价绩为：29否33元/泊平米XX地块挪战略部署地块分脚析地块现状价格定秘位宏观情皱况区域情害况地块分茄析产品定位客户定位开发目标结论市场实评际价格越与客户京预期价幼格，相宋差不远符。加之席明年沈狮阳房地者产增长趋拢势、区福域规划抄政策趋拥势。该滨地块产晃品销售匆情况将妥会看涨扎。由于地块坐接落在沈北停新区，并欢且天然资朵源丰富，助预计格涨端幅情况将拥在8％左怪右。从门目前普桃通多层牢住宅的啄均价2煎930趟来看，划预计0烫8年将收达到316险4元。典而通过客调查，杏目前客灯户的心厨理预期休价格为烫：30畜00元称，本着低开段高走振害荡式上玩扬的价痒格策略雨，预计穴本项目惰在08牛年首期庆普通多层均价为染：3200帆元