某知名地产项目可行性论证-经济测算指标

项目可行性论证--经济测算指标体系

（试行）问题：1、项目利润是怎样计算出来的？2、房地产经营需要哪些要素投入？3、什么样的房地产项目才是好项目？项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）土地、资金、人力资源、技术、品牌投入少、回报高、见效快一、应用标准测算报表体系的必要性项目决策科学化定量分析；全面、多角度分析；动态分析；程序规范。项目决策效率便于计算、便于理解、便于检查。主要基于以下需要：报表格式、指标计算不统一报表格式多样、指标不完整、信息不完全。评价指标不能完整反映项目经营情况过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。原项目测算的弊处二、新的可行性论证经济指标体系的特点将动态指标与静态指标相结合动态指标--考虑资金时间价值静态指标--不考虑资金时间价值将指标分为核心指标和参考指标

核心指标：主要指标，反映核心收益能力参考指标：反映某一个方面或作补充说明包括以下四项：除整体指标外增加了单项指标如：资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。运用函数工具和公式链接简化计算如：净现值（NPV）函数；内部收益率（IRR）函数；测算要素的弹性调整。资金的时间价值：

资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱不等于明天的1元利息；单利；复利；贴现；现值；终值

资金成本：使用资金要支付代价

银行借款：按利率计付利息股东投入：交付利润三、资金的时间价值单利终值计算:S=P（1+i*t)单利现值计算:p=s*(1-i*t)n复利终值计算:S=P（1+i)

-n复利终值计算:p=s（1+i)

问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单利和复利计算，两年后其终值多少？四、现金流量与净流量、净现值现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。****城市花园项目概况：总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。五、现金净流量与利润的关系利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。

在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。六、项目可行性论证经济指标体系核心指标1、内部收益率

使累计净现值为零的贴现率2、销售净利率项目净利润/销售收入×100%参考指标3、总投资回报率项目净利润/项目总投资×100%4、销售毛利率项目利润/销售收入×100%5、获利指数现金流入现值/现金流出现值6、资金峰值比例资金峰值/项目总投资7、地价支付贴现比各期支付地价现值之和/地价总额8、启动资金获利倍数项目净利润/启动资金六、项目可行性论证经济指标体系6-1、内部收益率（IRR）内部收益率：

是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。

****城市花园项目：6-2、销售净利率销售净利率=项目净利润/销售收入×100%（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？“回报”是税前利润还是税后利润？6-3、总投资回报率总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100%（项目总投资=总开发成本+期间费用）总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。6-4、销售毛利率销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）销售毛利率的意义：在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。销售毛利率和销售净利率的关系：销售毛利率-销售净利率=销售税、费率6-5、获利指数（现值指数）现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。现值指数＞1说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数＜1说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1获利指数=现金流入现值/现金流出现值***说*城市员花园项煤目***竹*城市厌花园项菠目测算登：6-6绿、资金乒峰值比志例资金峰先值的界翼定：资构金峰值玩指在项激目开发乌期间，袋累计负蜡向净现魄金流量胀的最大北值，也袄就是资野金的最器大缺口跪。资金峰飞值是对今项目而极言，一良般不必也考虑本塞公司的组自有存盯款余额曲。资金峰封值比例什反映了尤项目资犹金峰值叹占总投押资的比横例关系你。资金峰值惊比例=凝资金峰他值/项目梳总投资***借*城市扔花园项佩目测算谣：资金峰枝值比例画=蓝资金峰泰值/项堆目总投埋资=15携000误/（2岸800嘱0+5尊950泻0）=17搁%6-7、淘地价支付欲贴现比本指标反费映地价支旧付的快慢运。土地合同矛中的地价啄是一种名老义地价，旗将各期支记付的地价挺折算为现创值才是该洞项目的实割际地价。柱地价支付缠贴现比反紫映了名义号地价和实直际地价的泽关系。该比例越誉小实际地舍价越低，语反之实际乖地价越高爪。对各期地圾价进行折奴现同样要华确定一个拿贴现率，罩我们仍定指为10%（依据同妹前）地价支减付贴现桃比=寇各期清支付地寄价现值案之和/蜡地价总洪额****暖城市花园蚁项目：6-8格、启动则资金获雅利倍数启动资梯金=3煤个最高市的资金刺峰值之功和/3启动资从金的界世定：一叛个项目饥启动资锣金较难承直接计纪算，它也应是开逢发前期装一定阶们段的资场金需求值。因此秧我们近亏似定义逝为3个最高峰足值的平均易数。启动资或金获利半倍数的润意义：挡在于集晚团或分凑公司投皆入一个致新项目寺必须的向启动资盟金，将移来能获屡得多少码倍的净碗利润。炎它是一兄个静态指的参考耻指标。启动资负金获利睡倍数败=项绪目净利嗓润/启健动资金***泽*城市慌花园项鼠目七、核怀心指标谨的基本柿要求（饲参考）内部收桂益率≥别25%绩销售净中利率≥胃9%指标评价牧考虑：（1）核搁心指标确悦定指标值风标准；参激考指标中国的总体指搞标未定标盯准仅做参仗考；参考稀指标中的鉴单项指标狠结合具体后项目分析抚评估。（2）简经过对犬部分项盈目（成远都1期差、大连武等）的何测试，富其内部娱收益率摆均超过改30%隔。因此界对一般摆多层项遍目内部皱收益率档暂定为邻25%梅。（3）经祖测算，集像团平均税缘瑞前销售利热润率为1塔2%，销绿售净利率巾约在8.闲04~1果0.2%篮之间，因约此销售净征利率暂定殖为9%。八、关背于本指趴标体系1、正宜确估计店销售价卸格、成绸本是一减切测算梁正确的饶前提；2、正然确的现剥金流量流表是保也证指标术质量的融关键；瞎制订切两实可行最的项目循开发、涂销售计屋划是编偶制现金套流量表光的基础快；3、对森开发周这期小于晴3年（旬含3年牲）的项某目必须捧按季度算编制现腹金流量储表，开机发周期设超过3拾年的项真目可以搭按年编莲制；4、凡柳是涉及闻现金流害量贴现保的指标嘉，其