武汉洪山区某养老院项目策划方案

12前言

武汉市洪山区***养老院项目是武汉***投资有限公司的第一个房产开发项目。此类项目在武汉尚显稀缺，市场运作还欠成熟，其投资机遇性和风险性并存。项目的整体策划尤显举足轻重。我们通过对武汉市的养老公寓的整体和个体的调查分析，结合本项目的价值判断及地段区域研究，从不同层面对本项目进行分析，在整体规划的基础上给予一定的建议。希望我们的论证有一定的参考价值！望贵公司予以宝贵的指导及进一步的深入沟通，达到合作的关系及“双赢”的态势！3武汉***房地产投资顾问有限公司4第一章市场分析一，市场调查

目前武汉市有养老机构有一百多所，其主要分布在城市中心的社区街道，其构成有以下几种形式：

1，非盈利性质的福利院、敬老院：主要接收“五保”老人。如：武汉市社会福利院。

2，各企业附属的老年公寓：主要是面对各企业的离退休职工，收费性质，但有企业补贴，对职工会有部分优惠。如湖北电力老年公寓，武钢南山老年公寓。

3，私人经营的小规模养老公寓：对一些旅馆或幼儿园进行简单地改造而成。主要是面对一些无工作单位的老人，收费较低，条件较差。如康怡老年公寓。

4，开发商投资的大规模老年公寓：盈利性质，产业化程度高，有较好的规划设计，服务较好，收费较高。如侨亚颐乐园。5武汉***房地产投资顾问有限公司武汉养老结构分布图，其中大小红点均为养老机构所指（信息来自谷歌地图）6武汉***房地产投资顾问有限公司重点走访的几个项目：侨亚·颐乐园侨亚·中华孝庄武钢南山老年公寓武钢憩乐园老年公寓湖北电力老年公寓7武汉***房地产投资顾问有限公司部分养老机构收费概况：名称地址床位费/月护理费/月伙食费/月水电及其他/月费用总计/月性质侨亚颐乐园蔡甸550—1500300—1500330401220—3370开发商投资电力老年公寓武昌雄楚大道360—600200—80030040900—1740企业附属康怡老年公寓汉口三眼桥900—1200私人经营武钢南山老年公寓红钢城300—860150—60033040820—1830企业附属武钢憩乐园老年公寓红钢城280—400380—880300401030—1620企业附属侨亚中华孝庄汤逊湖400—1800点餐开发商投资卖房性质荷包湖老年公寓东湖区辛安渡农场400—5004003001881288—1388开发商投资金银湖生态公寓金银湖700—1400开发商投资8武汉***房地产投资顾问有限公司一般入住方式（以颐乐园为例）：9武汉***房地产投资顾问有限公司一般护理方式（各个养老院略有不同）：

根据老人个人自身情况——自理、半自理、完全不能自理，一般分为几个等级的护理方式：三级护理：定时送开水、送饭、热食物；定期洗、晒、整理床上用品；每天打扫房间、卫生间、阳台等处的卫生。二级护理：在三级护理的基础上提供洗、晒、收、叠内外衣服及鞋袜，购物品、洗碗筷，提醒老人按时吃药的服务。特一级护理：面向90岁以上的高龄、失明或半失明、耳聋、行动不便等半自理老人。在二级的基础上，提供洗头、洗脸、洗脚、剪指甲、按医嘱发药并看服到口。特二级护理：面向瘫痪、大小便失禁以及老年痴呆等老人。在特一级护理的基础上，提供24小时服务：喂饭、喂药；帮助床上大小便；清理大小便；及时清洗更换床上用品及尿布；定时翻身；提供在本院进行的简繁医疗护理如输液时的守护。10武汉***房地产投资顾问有限公司一般娱乐休闲设施（各养老院档次不一）：棋牌室、阅览室、各类球场、书法绘画班、太极学习班、合唱团、舞蹈团等其它服务：为老人做寿，组织学生与老人联谊，组织养生讲座，组织各类文体比赛，组织外出旅游。11武汉***房地产投资顾问有限公司二，市场分析各养老院的档次不一，收费不一，总结起来可以分为以下两类：1，私人及单位附属小型养老院：环境条件较差，多采取封闭式管理，对老人的活动有较多限制，活动区域也较小，基本上只是满足老人生存的条件，对老人心理需求满足不够。12武汉***房地产投资顾问有限公司2，开发商投资的养老院：产业化程度较高，注重宣传，口碑好，面对比较高端的消费者，收费也较高。多建在近郊区，环境较好，公园式老人社区，整洁优美，功能区较多，能满足老人的各项活动需求。比较重视老人的心理需求，开展各项娱乐活动。大打服务牌。13武汉***房地产投资顾问有限公司另附葛店地区其它一些楼盘的价格楼盘名称物业类型建筑类别容积率绿化率均价阳光小区普通住宅小高层，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅

商住楼小高层，毛坯1.4140%2500/平方米城市之间普通住宅小高层，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春晓普通住宅小高层，毛坯2.2630%1850/平方米德福花园普通住宅

商住楼

花园洋房小高层，毛坯30%1680/平方米可以看出，该区域其它楼盘均价格大大低于***。14武汉***房地产投资顾问有限公司三，竞争对手分析1，侨亚·中华孝庄

侨亚中华孝庄，定位于武汉医疗康复养生中心，位于江夏区藏龙岛科技园，规划用地约100亩。总体规划包括养生公寓、康复医院、餐饮、娱乐设施。其中，康复医院将以老年康复为主，建设容纳400多张床位的康复医院。除此之外，还将建设以会务、餐饮、康乐为特色的休闲区，园区内还规划有门球场、网球场、网络室、报刊阅览室、健身房、书画室等娱乐设施，老年人在这里的生活丰富多彩。1516侨亚在售的几个户型：1718该项目分析：侨亚中华孝庄是武汉目前跟***的项目最为相似的项目，同样为在做养老概念的楼盘，其价格为：4200——5200/平方。其定位是武汉市最大最好的此类项目。侨亚的长处体现在：A，有经验，之前做过同样是面向老人的“颐乐村”的项目，很专业，积累了不少客源。B，房子卖得较好。C，注重服务。D，将行孝的概念宣传得很足，有一定的品牌影响力。E，侨亚的滚动发展模式值得借鉴。19武汉***房地产投资顾问有限公司2，湖北天厦金银湖生态公寓

湖北天厦金银湖生态公寓是专门为老年朋友量身打造的集养老、休闲、度假、旅游于一体酒店式的老年公寓，在政府的大力支持下，以“爱行天厦”为经营宗旨，以“为政府排忧、帮儿女尽孝、给自己积善”为核心价值观，争创湖北老年公寓优秀品牌。

20武汉***房地产投资顾问有限公司湖北天菌厦金银者湖生态摄公寓的夺几大特析点：※交通通达浩，周边高梁尚住宅，梅华中最大云高尔夫球凭场，探视县方便，距辜火车站仅10分钟；※湖边漫步刺，池畔垂燥钓，清风前徐来，水冤波不兴，忧沙鸥飞翔停，爽心悦压目；※瓜果棚丹下，品拣铭下棋僵，吹拉糊弹唱，膛天然氧毛吧，其状乐融融堵；※网球场贿、棋牌踪蝶室、乒直乓球、熊阅览室崭、健身蜓房，一礼应俱全欺；※种植蔬雨菜，养及鸡养鸭倍，回归蓝田野，孤找回童宁趣；※打造“青员少年德育跑教育基地苦”，儿孙朵闲遐，关陵爱老人，垃家人团聚绢，采摘蔬碍果，自助凡厨房，休崖闲娱乐；※人性化关携爱，建立庄老年人综香合档案，呆光荣的历眯史，录相智剪辑，百著年之后历江历在目；※互联互动本，推动移杂动式休闲栽养老武汉汇中心基地亩；※定期为览老人体公检，配握置专门吹营养师盾，服务建周到，坡培训上烟岗，就面近看病源，设计尚老人养腐老方式于。该项目苏分析：湖北天厦蓬金银湖生未态公寓是俭打生态牌渴的老年公秋寓，其收短费价格并深不高，中刮等水平，拳但其服务错的细化值录得借鉴，斩比如为老穗人建立综徒合档案，鹅种植蔬菜愚，养鸡养坟鸭这些欢都是很有包特色的服左务。21武汉*室**房攀地产投嫌资顾问外有限公悠司22第二章古项汉目分析一，项目珍概况23武汉市芳洪山区尤***透养老院叠院规划常占地面聚积300亩（已宿征用120亩，规划鼓预留180亩为开汁发备用公），总璃投资5亿元，共父分两期建专成。第一批期工程已奴于2009年3月28日破土猎动工。里一期工跨程占地抓面积120亩，建筑壮面积12万平方米惊，床位3000张，投范资2亿元，建垄成后的*常**养老姜院将是湖府北省内最流大的一家沫面向社会舅提供全方蝴位养老服仇务的大型差综合性经数营养老服违务机构。拟建的薪洪山区坡养老院常地处洪国山区左趋岭镇泉柿井村，牵其用地挣位于高月新大道左以北约100米，左庙牢公路以西斗，西侧为解余头山，幼东侧为吴礼家湾桥。台项目用地数距城市外幼环线约5公里，零距东湖械高新现认代服务择中心约11公里，距腐鲁巷城市般副中心约21公里。2425整个项偿目的规墨划目标挡是：以韵老年生克活安享埋惬意舒股适为宗类旨，通科过规划蛋建设，手将洪山诉区**浮*养老块院建设辆成设施吗齐全、边环境怡器人、尺阔度亲切睡、服务巡寿完善的锹休养型迟舒适型辞养老院唐。其规划策拿略为：1)整体构麦思的策举略根据未柿来用地子拓展方斧向和养乌老院的海特性要兔求，整乏合各项太功能，渣精心组吓织用地膨布局，团合理安醋排开发宜时序，贷创建舒珠适、温惊馨的生迅活环境蹈。2）适度貌超前的刊策略按照养老籍院的发展颈趋势，对谅道路和硬缝件设施配主置有一定沙的超前性伴，同时，部配合院区询内医院、影健身娱乐壮、文化教涛育、图书勤资料、购棚物中心、事银行等设碑施的提升哨，使养老酷院建设具关有现代化惹水平。3）环境景牙观策略注重保护慈和营造良卫好的自然抖生态环境构，坚持生正态优先，拐保护地域晚生态特设毒，运用城亲市设计的得手法，结患合现有水觉塘，防护攻绿地等自据然环境，泛精心组织够人工景观趋，形成自思然环境与冷院区空间买协调共生激的特色景素观。26武汉*录**房么地产投母资顾问昆有限公概司公共服萄务设施规划在安主要道长路沿街枕集中设艺置公建越和服务亦设施，扣由南至膝北布置突医院、斑综合服晚务楼、牙老年大萌学、招旁待所、绩后勤服哪务楼等汁。集中捆设于养影老院东缠侧中部苦人行入粒口处有债利于引虎进超市尖、邮局早之类的腰服务项响目，为命院区的御商业、扑服务业剂提供了句必要的辨场所。院综合服创务楼与绒招待所很在建筑支形态上阴以建筑武群为主拖，形成孩了全方隔位多功藏能的公贵共服务样体系。27武汉*倍**房抓地产投扒资顾问睡有限公巨司二，项目SWO不T分析机会1，人口冈结构老膜龄化愈丛来愈明肺显，老屡年公寓眼的市场垂需求量局大。2，武汉许市的老谁年公寓丑的产业趟化程度丑不高，井服务跟纹不上，鞋缺乏大讽规模、漂高端精通品老年黄公寓，把缺乏相撇应的品待牌。优势1，有政舍府的补洗贴2，规模甘大3，地价便淘宜4，周边翠景色空肠气较好诊，适合阴养生养雾老。28武汉*编**房行地产投浑资顾问粗有限公者司劣势1，地处疼偏僻，庸周边配废套设施拿严重不傍足。2，项目鉴定位、垫定价均减太高，再市场消何费力恐丽有不足险。威胁1，同行忌竞争对佩手的威局胁：目上前武汉索市的盈耻利的福赵利院及扛非盈利阀的老年跌公寓大规大小小预有一百乞所。且骆大部分堵大型企片业都有易自己的葛养老公逐寓，对扒自己的效职工会枣有部分疾优惠，父难以争倍取到其娃离退休腾的职工确。2，传统泽养老观庙念的威睁胁：中腾国“养协儿防老袜”、“东三、四牌代同堂肌”的观知念和家症庭组合觉依然是棋社会的归主流。余老人入薯住敬老昂院或老笨年公寓铜的意愿浑不高。3，高端消尺费者的难升以争取：集对于高端读消费者来路说，其养属老的选择讨途径非常丸多样化：瓶可以请专丛人上门看款护；可以州进疗养院岗等。养老散院这一形蒸式本身缺钻乏吸引力贷。4，该区域哑附近楼盘取价格远远产低于该项些目。29武汉**钞*房地产散投资顾问惨有限公司30第三章源项目定衣位一，项设目定位符思考贵公司有伸把***宇养老院打漠造成武汉规最高端的劲精品养老忍机构的意硬向，售价脂预估在5000元每平匀方米左滔右，非没购房式图入院各鸡项费用淋预估在8000每人每缓月左右广。我公津司认为揭这样的观高端定街位风险况较大，怀恐市场骆难以消辅化，战颜线拉得弯较长，秃资金难毁以快速枣回笼。庙作为贵编公司的靠第一个欺项目，蛇建议还奏是以稳榆求胜。劳所以我补公司本灯着市场供需求的畏客观分擦析，建言议贵公尊司对项环目的定舅位再做兽科学的筹商榷。匀我们提饮供的参蛮考意见浑是从中宪端做起默，兼顾右高端，坚前期做毯好宣传腥，开盘委后做好佳服务把竹养老品刷牌做响纲后再转即型至专翠业高端蜘。二，市搜场定位积：中高端市坝场三，品牌饿定位：做养老锤公寓中拖的名牌袭。四，价格严定位售价：400州0—5殖000格/平方米。非买房式涝入院费用维：150终0—4档000臭/每人每月31武汉*止**房增地产投筑资顾问扁有限公耐司五，消威费者定嫁位购买类型定位文化收入作用年龄职业行为和心理特征置业动机主导型社会精英阶层中高市场主流，市场领头羊，核心客户群体。35-75岁私企法人

金领购买力强，成交周期短讲究面子，偏好名牌，对形象、服务要求高赠与长辈养老高校、事业单位、大型企业离退休高干等高中市场主流，是最直接的消费群体，对项目的口碑宣传有巨大作用50-75岁高干有较多积蓄，有优厚的退休金，重视生活品质，物质与精神生活并重养老提升型白领技术阶层中高重要客户群之一，对产品档次、品牌形象形成有提升和拉动力35-55岁企业中层管理人员正处于转型期，向高品位的英才阶层靠拢，易受媒体影响，要求高品质低价格赠与长辈投资跟进型生意人阶层低高市场追随者，潜力巨大年龄较宽泛生意人、小私营业主对资金的使用谨慎，考虑投资回报，对生活质量要求不高，缺乏城市归属感。多半是两口之家，置业首要考虑升值潜力投资边缘型普通市民阶层低中数量较少，其作用是补充性的40-55岁考虑投资回报，有从众心理，容易被引导投资32武汉*疤**房鬼地产投绝资顾问绍有限公视司六，设聪计建议1，建筑设鱼计无障碍通卵道设计使防滑设计址走道扶掏手紧衰急求助设光备风如雨连廊瓜地暖躲低密度2，景观设枣计高绿化的率栽邀种松柏晋等长青霸植物勒小雕野塑斤古典风明格壁画3，配套设浙施阅览室阅书画室夹棋牌室唱球场饿健身设献施舞耀厅卡拉ok厅自仓助种植花姥圃、菜园刺超市4，服务为老人距建立有抖关健康竟、爱好挥的基本交档案；引导老人菊组建书法廊、太极、亚合唱等文货体团队；与学校散联谊，府开展老击人和孩安子的互脏动活动纽奉；对不便自岸理的老人狂提供送餐厘、清洗、如打扫、喂皱食等服务每；临终关算怀歌养生僻讲座历；与附近的嚼医院签订户合作协议室，方便老逃人就医。33武汉**午*房地产庙投资顾问爬有限公司七，售找楼部选葡址选址：光傍谷广场人洽流量较多归处。34武汉**妙*房地产苗投资顾问麦有限公司八，项御目案名因项目程分为两蓄部分，魂一部分饰是区的熟养老福剂利院，掀不在销钳售范围桂之内，玩一部分右是对外住销售部致分。考宇虑到对称外销售翠部分的抬广告宣驾传，我边们为其源拟定了绿一些参挥考案名并。参考案购名1，***·晚晴园出自李至商隐的贝“天意浊怜幽草搭，人间饿重晚晴渴”一句像，“晚柏晴”指喝傍晚时怜的晴朗旷天气，坐喻指人本生晚年性的辉煌栽灿烂。2，***·寿园3，***·静宜园4，**回*·敛静园5，***·清乐园6，***·春熙园35武汉*蹄**房世地产投逢资顾问惯有限公配司九，主答推广告谈语参考广将告语：1，在*舟**，厅享受身我体和心刚灵的双蜓重疗养2，在*束**，婆优雅地锦老去!3，人间重魂晚晴，情暮尽在**且*！4，享福在拐***6，老来坚福在*及**7，**洞*，专兽业为老喊人36武汉**尿*房地产帅投资顾问僻有限公司37第四章讨推猾广策划一，推烦广思路因项目是算做老年公民寓的，所太以目标人眨群范围比否较精准。所以项目猴的营销推室广要采取拘双管齐下阳的策略。1）、针对分目标客户捉进行精确傻营销。2）、针对调其他客户出进行大众灿营销，38武汉**鱼*房地产哑投资顾问束有限公司运用各渠疮道推广力酬度概况渠道效果反馈本项目选择

口碑传播★★★★★★重点现场包装售楼处★★★★重点围板、导视系统★★运用楼体条幅★不用路牌，路旗★★★全程运用媒体报纸★★★★阶段重点户外广告★★★★重点电视\电视剧片头★★不用分众传媒★根据情况考虑杂志★根据情况考虑DM★★阶段重点车体★★★★运用客户俱乐部★★运用网络、短信★★★阶段运用

外展、巡展点★★★全程运用39武汉*固**房越地产投暗资顾问号有限公您司二，推稍广策略（1）DM直投目标人群暖联系方式镜获取：1，医院议老年病写人资料2，老年大办学学员资群料3，企业绣离退休今职工名遍册4，各银筐行VIP客户40武汉**择*房地产绸投资顾问暖有限公司（2）软文同推广报纸、蜜杂志、专网络软鹅文广告道为主，救硬广告忧为辅。软文更累利于项节目的概眯念和卖玩点的阐膛述，性柏价比较秀高。软文可从厦以下几点搏去展开：1，我国进团入人口老签龄化行列鸡，养老产盒业的前景着。2，养老观起念的相对望于传统的往转变。3，政府对器养老产业州的重视4，养老肾院的产休业模式5，从消暖费者的歉角度去满写在养煮老院的助体验。6，介绍骨养老院板的临终梨关怀、救生态养扯老、旅书游养老趁等有兴害趣点的残服务项趋目。参考标题穗：1，《优雅地老罩去是一种饲尊严》2，《送父母据去养老法院，孝饶？不孝妇？》41武汉**缩慧*房地产挂投资顾问超有限公司（3）网络推尖广在搜狐焦滑点房产、尤新浪乐居贪网、搜房而网等著名剃房产网上延发布楼盘葵信息及软所文广告。42武汉**躁*房地产疯投资顾问扭有限公司（4）传单推寺广选择在老叠年大学门箩口、老人钻晨练处等国老人集中把的处所散贫发广告传牌单。43武汉**汇*房地产叛投资顾问纽奉有限公司（5）活动膊推广A，赞助老较年大学艺垂术展演展赞助老啦年大学谁的书画变、摄影糟等展览沈，通过鸽赞助，轰可以做沉些平面机广告，床扩大*待**养接老院在拜老人中阶的知名宋度。B，有奖圾征文征马照片活绸动征集一些城文章或照围片用于*圣**的网坚站或周报袖，定期拟桑定一些主备题，主题祥是围绕老跟人生活或盟想法的。娘另开辟老息人倾诉专公栏，倾听欧老人的心陕声，为他郊们排解心样忧。藉此甩以扩大*磨**的知斧名度，体致现***兄的文化。参考：《退休的侨日子》《家有儿懒女》《最美好的眨年华》《我是如何著当父/母亲的？》44武汉**酿*房地产炒投资顾问胖有限公司（6）开盘振推广开盘活显动主题：享福福在**霉*地址：歉光谷广廊场参加人员鸽：特邀嘉血宾、项目蜓负责人、喊诚意客户内容：开润盘前的宣阶传工作领导致德辞表演活动有奖问族答***臭医疗人吹员提供士免费体穗验和健荷康指导能服务***菜养老服掏务的宣宗传促销方葡式：开赏盘当天恢成交客眯户赠送凡老人用秆的保健死仪器45武汉*霞**房订地产投栗资顾问查有限公荡司46第五章毒营销节侍奏铺排销售节奏形象期蓄客期开盘强销持销期工程进度VI、围墙、导示、销售物料完成营销中心到位、展示区包装展示、工程符合预售条件局部实景园林展示阶段目标建立项目形象，引起市场关注客户充分感知认同项目价值，完成蓄客目标客户充分感受项目的现场气氛促进销售，积累二期客户47武汉**藏*房地产那投资顾问吨有限公司一，形久象导入宜期全面启动粥项目前期象准备工作猪，确定所扑有专业配悔合单位，会发挥各自肺优势，相戒互配合，坛及时沟通脾，协同作滔战，各尽乖其责，顺锅利完成各矛项前期准炮备工作。1）硬件准矿备：A、市内营屡销中心选御点、售楼属部包装布剪置；B、户外大剧型喷绘广锻告牌选址酷与发布；C、沙盘腰制作、楼单体模论型设计娃制作。2）软件准延备：A、确定本番项目的专葡业广告公室司、广告通制作发布估公司与其鹿他配合单粘位；B、审定广饲告推广方奴案；C、确定VI、主推饭广告语坚；3）时间节说点：A、确定罢项目主到题概念愧、主推泉语落实拾时间；B、户外喷渡绘广告牌史、户外导略示牌、围服墙包装、志网络、DM等设计方格案定稿发滋布时间；C、楼书爬、会刊付、折页枣、户型箭单张、形手提袋冶等相关救宣传物涉料设计章定稿时尚间；D、联系敌并落实迹网络、DM广告制舅作与发继布时间归。48武汉*刮**房属地产投膊资顾问恩有限公疮司我公司设赢计的几个插参考小样裳：LOG诊O49围墙50户外T型牌51武汉*染**房舞地产投泰资顾问答有限公拦司二，认筹妄蓄客期经过导封入期的租铺垫，卸项目已垒经在市凳场上有桃一定影免响，蓄勾客期就爪全力针踩对目标摇客户进神行挖掘诵，争取鸽更多目塌标客户红，为开榜盘解筹佣做充分反准备。1）硬