如何建立规范化设计管理体系课件

如何建立规范化设计管理体系设计是房地产企业的核心之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。

房地产设计管理的战略与策略

1、房地产设计管理的范畴与定义

定义：在房地产开发项目的前期策划和设计过程中，引入成熟的项目管理方法，对项目策划和设计过程进行科学决策、资源优化及质量和成本控制。

范畴：一般来说，设计管理的职责范围包括设计单位的选定、对设计进度进行跟踪管理、设计图纸的审查、严格控制设计变更，从而实现对地产开发项目三大目标（投资、进度和质量）的控制。

2、设计管理的战略与策略

战略-规划

中国古代常称战略为谋、韬略、方略等，比喻决定全局的策略。

策略-措施

可以实现目标的方案集合。

战略和策略的构成要素主要有：

战略目标——战略行动所要达到的预期结果

战略方针——指导全局的方针

战略力量——战略的物质基础和支柱

战略措施——切实可行的方法和步骤

GemdaleCorporation

3、战略地图某地产公司2007-2011战略重心快速滚动开发战略重心从各环节缩短项目开发周期，特别是拿地后到开盘预售的周期，加快资金回笼和周转速度，以提高总资产周转率，促进最终战略目标实现。一城多项目运作在已进入城市和市场扎根挖洞，做大做强，使具规模经济，扩大市场影响力，提高运营管理效率，降低营业管理费用率，以提高人均效能和销售净利率，促进最终战略目标实现。战略目标建立区域产品和工作价值标准，包括专业标准、专业协作标准、流程标准，打造支撑“有效率、有质量地持续快速增长”的公司三年战略目标的技术管理平台和团队。设计管理部2007-2010三年发展规划战略方针深圳公司作为区域化总部，设计管理部的工作职责也将走向区域化管理之路。根据集团战略目标，实现开发效率提升计划将是设计专业走向区域化管理的必由之路。设计管理部2007-2010三年发展规划战略措施一、内部组织与管控改进二、产品开发研究并应用三、外部资源整合战略规划GemdaleCorporation设计管理部2007-2010三年发展规划一、内部组织与管控改进1、组织架构优化2、流程标准化3、业务流程管理评估4、人力资源专业梯队建设战略执行路径二、产品开发研究并应用1、区域公司到城市公司的技术标准的制定和固化2、标准化技术成果的固化及应用3、以能实际推动项目进展为目标的产品标准化研究战略执行路径三、外部资源整合1、区域公司战略采购2、设计、材料供应商整合3、积极拓展新的优秀供应商资源4、尝试建立长期合作、协同发展的供应商产业链战略执行路径设计管理的关键控制点

GemdaleCorporation一、设计管理的两个层面策略：实践：

项目设计中的管理（设计中的管理）

置设计于企业整体策略之中（管理中的设计）

GemdaleCorporation二、策略设计管理配合企业战略的计划制定设计管理体系建设对设计实践的支持监控评估资源的平衡与整合提高综合效益。。。。。1＋1>2GemdaleCorporation三、实践设计管理

业务流程的改进

组织架构及管理分工

团队组织

多个目标之间的权衡与取舍

。。。。。

GemdaleCorporation四、项目设计管理者发现与策划能力

控制设计进度与质量能力

撰写设计专案能力

设计表达能力

设计资源整合能力

准确的用人能力

敏锐的设计前瞻能力

优秀的个人修养。。。。。GemdaleCorporation五、设计管理的关键控制点价值链前端（产品定位和概念设计）价值链中端（实施方案设计）价值链后端（设计变更率、招标延误率）GemdaleCorporation四个关键环节设计任务书设计过程控制设计成果评审设计变更控制

标准化设计管理体系的建立

体系建立她的组成要遣素与核心元内容一、明确设雨计管理攀职责厕二、流禽程管理螺三、沈计划管梯理

四拘、规范荷化的文龙件、技芽术及产骗品标准信五、碌设计管矮理过程殖中的成哗本管理一、明确绿设计管理筹职责1、设计管晋理部的援管理职雾责宫2、设垃计管理允部组织引与架构田上的优伟化

3排、各职能机部门在妄项目开卫发管理善中的协绪作职责Gem待dal纲eC眯orp析ora丸tio揉n项目制蹲设计管葡理设计部的项目架任构将建筑师案下到项目脉上，由项烂目公司/扇部门统一松管理职能制设滴计管理将建筑师铁统一在设辨计管理部米，由职能勤部门进行闭统一管理丈，并设立臂设计总监狐管理岗位2、组织鱼与架构优舱化某地产设越计管理部款2009山年组织架尚构3、各窃职能部厦门在项锅目开发翁管理中源的协作椒职责3、各此职能部抖门在项盏目开发翼管理中钻的职责市场

营销部营销设计配合过程中，主动与设计进行互动沟通。设计管理部营销输入条件变更频率、调整幅度合理、有效。设计管理部与设计工作的搭接程序合理，并能及时有效确定相关事项。设计管理部高效处理销售类投诉。品牌客服部销售数据录入准确、更新及时。财务管理部主动沟通交房、装修标准、景观展示区等目标成本偏差，并予以高效处理。成本管理部新项目拓展时，按要求提供市场信息，有效沟通项目定位结果。项目开发部3、各职欲能部门在婆项目开发茅管理中的阵职责设计

管理部重大设计变更及时知会营销、成本、开发、工程和客服等。相关部门用设计语言优化营销有效的输入条件过程中，保持与营销的有效沟通。市场营销部施工图纸及其它成本相关文件能够满足合理的工程计量、成本测算和招标要求。成本管理部成本控制能够满足各阶段的成本测算要求。成本管理部各阶段设计图纸在满足公司利益要求的前提下符合报建规范，积极配合报建的政府沟通工作。项目开发部设计缺陷落实情况反馈及投诉处理配合。品牌客服部二、流膜程管理1、流程岛优化的目榆标1）无论是健专业流恐程还是咬管理流录程，我圈们始终量应该关寒注的是剂优化流分程带来季的管理欲效率和歇效益。只2奔）流程牌执行度枪是关键冻。2、流程扶优化的原粥则：突出主归线流程强调配合走服务理清专业础职责明确阶段帝成果例如：块设计管值理阶段主线流妹程：方案设计笨－扩初设退计－施工皇图设计主线部门逐：设计部配合部陪门：集团、波营销、疲成本、恋工程、绣开发、诸物业主线输入补：设计任掉务书以寒及阶段在性成果博的集团聚、营销氧、成本、工伪程、报建结、物业等酬方面的意黎见主线输出换：实施方案决设计（方昨案设计、纸扩初设计食、部品材料清用单……）泼成果、施彩工图最终械成果3、设计管摧理业务东流程优肝化的关辨注点识别设逢计管理军流程中街的关键流程锯节点作为优浙化的突陕破点概念规划艳设计、方腐案设计、愈扩初设计历、施工图司设计、销家售示范区坟设计……关键流程：对流程价值产生重要影响的流程。关键流程识别方法：目标分析法产品质量及时交付方案设计销售管理关键成功因素KSF设计关键流程KP概念规划设计扩初设计施工图设计销售示范区设计设计质量4、流洽程中需真要关注避上下游当之间的砖协作标踢准：敲设计微与营销聪设计溜与成本员设计荡与工程旷设计槐与开发盐报建三、计烦划管理（略）四、规范化交的文件报、技术叔及产品季标准1、设计笔文件的绳管理及规模板建边立

2穗、各阶段痕设计文元件深度隙标准瓦3、各瘦阶段设该计文件总评审标弊准2、各饭阶段设匀计文件微深度标委准设计指填引

设遍计合同点统一冠技术标灾准

概慎念规划撕、实施鸭方案、工施工图捧设计深万度

新兰技术应希用

交笑楼标准3、各阶谎段设计文萝件评审标庄准概念、康方案设感计评审强表

施昌工图审回查细则逮设计唉缺陷反酸馈五、设计管芬理过程涂中的成坊本管理1、建立成盆本管理立理念及旁管理节全点糟2、设抄计过程咱中的成车本管理透监控灿3、客宫户价值工程1、建立成本颂管理理念拦及管理节三点成本管理融理念是什蓬么？的成本管理山节点如何休划分？戴尔直销（降低营销成本）西南航空减掉不必要的服务（减法价值工程）沃尔玛缩短供应链（减少供应商成本）丰田拧干毛巾的最后一滴水利润=价格-成本（成本反逼法、精益化成本控制）宜家先设计产品价格（成本反逼法）帕尔迪细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。（成本差异化战略）大和房屋工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念富力占领产业链是控制成本最好的方法其他行洋业、其挤他公司腰的成本丝式管理理枪念可供选择宴的成本竞秘争理念：1、成本册领先：企业通过奴有效途径或降低成本诉，使企业竹的全部成粗本低于竞壶争对手的进成本，甚陆至是在同退行业中最还低的成本克，从而获待取竞争优呆势的一种运战略2、差曲异化竞尊争：是指为使餐企业产品剥与竞争对跪手产品有晃明显的区途别，形成键与众不同缸的特点而繁采取的一堡种战略。皱这种战略肿的核心是婶取得某种钢对顾客有漫价值的独群特性3、集续中化竞裹争：指企业或腥事业部的杜经营活动悟集中于某腹一特定的妈购买者集赞团、产品穷线的某一闲部分或某闯一地域市持场上的一戴种战略。成本理夹念依附颗于经营地理念仅毋庸置浇疑

企屯业的成众本管理桨理念离山不开注企业的底愿景和监企业的饭战略目糖标在规划像指标方暮面对造般价敏感餐度高的烦方面还若包括：销面比例燥中不可销光售部分：晌架空层纯面积比例恐；

地下校室的面积园比例、层待数、高度猛等；

建积筑层高与闯总高度；渔转换层获的设置与神否与高度暗等；

物校业配比形吃式等3、客户价值工程价值工程踪蝶是20世忍纪40年厅代发展起盼来的一种手科学管理校技术。简复要地说，于价值工程使就是通过参有组织的归功能分析堡，以最低纷的成本获披得必要的遮功能，使梁产品的价充值得到提傻高的活动贝。价值工克程涉及了王价值、功鼠能和成本跨三个因素叛，这里说最的价值是聚功能与成失本的关系隶，是从消军费者的角休度来考虑柱某种产品闭的适用价鄙值。用数革学公式可既以表示为挖：价值（障Val铃ue）万＝功能套（Fu演nct牵ion跌）/发成本（析Cos哗t）通常提患高产品闻价值的腿途径有谈以下五剃种：柔1.钻1功久能不变饥，成本浆降低；宝1.推2成晓本不变灵，提高尝功能；叠1.吉3功罩能提高棍，成本抚降低；赚1.今4成缝本提高速，但功件能有更厌大的提起高；躁1.5骨功能锯下降，浑但成本挡下降幅羡度更大尘。研究并运神