房地产成本控制精细化管理研讨会

2006年中国（深圳）房地产成本控制精细化管理研讨会

工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立

[2006年02月26日杭州]成本管理理念内容要点：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升价值2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本，空间与时间分布3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程5,成本管理的责任人（WHO)—全员6，成本管理的方法(HOW）—目标管理成本管理的目的（WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与成本的关系

收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标4，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值

成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键提升价值的五种途径

价值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性价比

F-function,产品、功能/性能、服务、收益

C-cost,费用/成本

C下降，F上升C不变，F上升C下降，F不变C小幅上升，F大幅上升C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念1，成本构成建造成本=前期+建安+室外及配套开发成本=土地+建造+开发间接全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用成本管理的出发点（WHERE)

两大基本内容----合理确定和有效控制1，合理确定—确定是控制的前提和基础，市场定价原则，没有准确只有合理；成本的决定因素：外部--市场；内部--产品策划与定位；成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品成本管理的出发点（WHERE)

两大基本内容----合理确定和有效控制2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数---控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此，控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。---控制的要素：目标、偏差测定、修正---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈---控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案3，技术经济相结合的原则—不论是确定还是控制成本管理的阶段（WHEN)—全过程1，阶段立项\策划\设计发包\施工\竣工\维护2，对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价----从虚到实的转折点就是发包各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算，项目经济性评价策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）—方案：最经济合理方案，符合项目定位---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）施工阶段—变更和签证的管理，付款审核竣工阶段—结算、索赔办理成本管理的责任主体（WHO)—全员1，所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识只要考虑了性价比问题，就是有成本意识2，责任成本管理体系的建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人3,房地产公司成本管理专业人员的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）成本管理的基本方法（HOW)—目标管理1，目标管理的内容--目标的确定与控制两方面2，目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握3，实现目标动态监控的手段—信息化4，目标管理的过程—PDCA循环成本管理的认识过程三个阶段造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；成本控制—强调不能突破目标值提升价值—强调企业/团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值

--当前指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作房地产公司成本管理总体思路成本管理的基本内容：---点、线、面1，两个重点：招标及合约、预结算2，一条主线：项目成本全过程动态控制3，两个基本面：信息平台（数据与工具）、制度建设成本部门的工作思路：1，三个层次：基本的审算工作、控制体系的建立与运行、产品与市场研究2，三大主题：项目建设、业务建设、组织建设3，两条管理原则：计划管理、目标管理4，一个工作准则：靠数据说话，留下作业痕迹成本管理工作基本面成本目标管理办法供方管理制度招标管理办法合同管理办法成本信息化管理办法变更及签证管理办法付款及结算管理办法其他：材料采购及认价管理；资料管理；预算编制深度要求成本目标的制定—基本原则1，目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2，目标的作用：目标不一定是上限而是基准，目标的作用在于心中有数3，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；规划方案确定后，形成正式目标成本施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）；2，制定的方法3，制定的要求成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批（可能集团审批），正式发布3，制定的要求：成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：3，制定的要求：合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用目标对控制结果进行考核

成本目标的制定—工作案例1，某中学成本控制纲要：注意前期制定的过程、计划和人员，如何调整2，某中学成本测算：注意全成本的范围，对产品的明确3，成本调研报告格式：4，成本目标评审要点成本目标套的分解--分解是聚为了落宿实1，要满足动完态控制的区需要：按分包荣与甲供纵材计划年分解到迹每个分艺判项目惰上；这府样分解博的前提衔项目开棕发过程贫事先有涌充分的期策划，贞是计划季管理到角位；如棍果做不载到只能丹分解合货同而不章是分解豪目标2，要满蠢足成本行分析的帮需要：按照标准腐成本科目杏（公司内怎部的，没制有行业标盗准）分解担，一般只士在末级科鼻目上可以愁增加；3，按内部永职责划分匪：成本费用屈总额分解桌到各相关既责任部门嗓，列入KPI4，分解到袭设计限额取：也可以认辽为是目标郊的落实，语实际上在脾目标制定场时就已经荣考虑到了趁设计限额5，分摊问卫题：作为成以本控制童目标以纵已发生薯为准，寨但在经信济测算胃时要分豪摊，建丛安费之政外的费忙用分配锦到单体汪上；公侍建配套稳根据服抵务范围知在各期片之间分乎摊；成本目标饮的分解—工作案房诚例1，按招程标和合轨同项分凝解：2，按科目湾细分：3，责任厉划分：4，设计晒限额成本目标毙的实现产品的话实现导奔致目标菠的落实税，使预御测成本盘分块、呼分步变辜为实际晕成本；要有保证码目标实现闸的方法，泊技术经济构相结合的寒手段；重烟点是在设辞计和招标暑过程中，界在设计和耀合约中体婚现甲方的野意图，保链护设计和攻施工的成卫果不会出薪现定位和床档次上的杜偏差；既要有完建整的流程快，更要强膏调项目操陵作团队的凝成本意识肆与沟通，壮对产品和丢技术的控派制与对成朝本的控制故同步实现涉；这里所俭谓成本意积识就是要骑考虑性价浪比；动态监写控的环砖节（招妄标、变统更、结脱算）与械手段（尝软件与绩报表）窑；调整也是纱一种落实餐，关键是毙要心中有狭数，调整愉的原因、粱内容、幅党度、产生京的影响等吵；调整的窄对象包括衰成本目标辟、实施方央案和利润衔预期；调整提出抢原则：谁仇主张，谁唉举证；成本目标脖的落实--工作案适例1，月报爷表：2，每月著变更汇谢总：3，调整受所需文贯件：4，价值蛋分析报伐告：5，后评岩估报告小结：1，成本控利制操作的灶关键环节事前有目仙标：项目栽总成本目岛标及分解事中有挂监控：拣月报表事后有能分析：棕后评估嫂报告2，成本控扫制指导思稼想成本控夫制就是漆要做到问心中有赢数，而图不是简向单的限而制和压愤低成本其，成本确定彩是要找到铲合理值不扬是准确值不论确晴定与控杂制，必鄙须面向搞市场、蹈面向产侧品，技田术与经眯济相结燥合工程量堂清单招麻标管理为什么炕要采用浇清单招恋标，与权费率招务标相比片有多大旗益处？充分竞争贸、了解市议场、掌握煤投标细节维：在总价矛和单价上古都充分竞糠争，可以鸣体现各单修位的真实圣成本，施宰工方案，堤对项目的泽了解程度畏等，分析丢投标报价唤的针对性菊，可以知找道其重视底程度，也剂可以反映脸管理水平途；事先定弟价、心永中有数愁：竞争见是降价坊最有力历的武器雷，在投筒标阶段郑甲方处申于主动刊地位，朴尽可能尝确定总月价和单敏价，进旺场之后存会由主炊动变被宝动；承包范仔围和内胶容事先乌明确，任减少索坑赔：促存使招标第过程中辨将图纸反和现场历的问题指事先提怖出和解吸决付款、变坐更、结算遇过程简化灰、清晰：春减少了施惯工过程中伤的扯皮；存在的保难度：遮时间上勺的增加遇、地方毅上的不言适应；工程量清非单招标管研理2，清单招糖标的组报织及过但程招标范围塞：制度化瘦，不招标阻的审批与裤认定组织者、壳参与者、缘瑞决策者—根据各截公司的校组织架果构和经澡营特点刺各环节邻的参与湾人与参跌与度可锣能不同；准备过程租：调研考骂察（广泛谣性和准对校性，公司拍、项目、届基地）、潮标前会议界、文件准偶备（图纸腿、清单、咸技术要求努、样板）招标过程辜：发标、颂答疑、开陪标、评标植、谈判、骡定标，每呆个过程都竿要遵循“馒靠数据说团话、留有温作业痕迹邮”的原则善后工作启：合同签堂订与交底头（合同附鸭件、材料络问题）、枪数据分析悔与积累、掏资料整理阻、样板管牲理工程量特清单招聪标管理3，清单招郑标的合同铃管理合同制定竞的双赢原匙则，要考惰虑诚信风惨险；明确合同垦的目的：琴分工协作隶，赚社会康的钱基本概闹念；一般是载总价、单糊价、成本胶加酬金；艇最后一种稳中国用的朝较少；总纯价包括固连定总价和怪可调总价遇，单价包镰括有暂定察量的单价叹和纯单价兴；单价/总价合族同的选忧择：要像看具体找项目的辫复杂程遣度，与联时间长射短，变品化的多助少，图判纸的清影晰度有蛇关；还粒可以综笨合选用免的方式喜，单价楚中有总龄价，如嘱，一些准内容就天是一项祝定一个调价，局流部总价吉；总价福中有单矩价，比元如有些蒜可能价最格或实脸际数量幕上差别办较大的张项目，陆某消防旦工程种细的防火缩慧封堵、助土方工弄程；最常用的勤是固定单暖价的总价旧合同，且肠列出一些酿备用价格芹，如零星末清单，主暖材价；包禁干方式是朽图纸加清秋单，量价歪的风险都肢给了施工楚单位变更与咐调价的港方式：档合同价条、定额齿或其他服参考、陈商定；咳注意报窃价时的努成本水宁平；总冻之承包荷的内容禁明确才姿能包死就，若想形制定品仇牌必须像在招标渗示提出污；付款、剩结算办指理：尽笛量按照浴实际完认成工程胖量工程量清跟单招标管午理4，关于饺标底的樱讨论正确认识姜标底：合依理范围的魔参考，不赞是准确的六价格，例怎：领导要域求说出到值底哪个是券准确的是否需要帆标底：很散多单位说养没有标底品，使没有折专门编制西，但对可跌能的造价瞎水平都有蹈个预期，纲目标也是狠一种标底研；如何取定突标底：调浊研，按定慨额或市场跳价格计算脂，甲方的轰企业定额君就是成本立经验数据工程量洁清单招泳标管理5，关于谈丢判的讨论是否需要贞标后谈判冬：谈判的精目的是降当价，各公拥司的认识盼与习惯，桐最终为自其身营造什魄么样的市碗场环境；麻方式：不链谈或多次修报价、多参轮谈判；如何有效通的谈判：租有针准对糊性：从质功量、技术榜、进度、糖服务、付马款等方面该以及报价呜中的问题债入手谁负责陆：不同绒目的不步同的人镇员，从饥澄清、喂优化和她摸底的杆角度出级发或最弄终拍板谣角度工程量廊清单招释标管理6，评标原杏则与要点根本目弹的，要尼知道各跌家报价夺的差别漠在哪里翼，选定饥合适的糕队伍（堵产品和静服务）查和价格曾，报证屯项目顺荡利实施合理低蛇价的概灵念与把值握：技宫术与经怪济结合古，与项城目特征揉结合深层次的记重点分析著，要有单句价分析表迅；预防不平铜衡报价：常分项之间挽、费用之幅间，可用煎图表必须与奔目标做获对比分叹析表格要统厌一，招标肿文件中充拉分考虑评浊标的需要工程量舌清单招吩标管理7，招标成窜功的关键为自身营幻玉造规范的某市场环境妄，才能得次到市场上伏的优质资须源市场调互研充分以，了解油投标人应及其产哈品的底侍细，合骗理确定毒入围的金产品和情队伍（它档次标硬准一致父，新老痛结合）叹；招标范围页、要求明它确，图纸谎文件内容佛清楚，加嚼强样板管倍理投标报价斗的方式明经确（如算党量不同如驶何处理）拢，表格统局一；评标充驰分、到矿位总之：目准备充恳分、到乒位。时焰间上有堵保障工程量须清单招禽标管理8，几个砍常见问腿题有特殊照牲顾对象—给机会假，低价地中标；素长期合肥作伙伴探优先图纸不唯够完备—先出招标些图，之后乘出变更；先作倾暂定价予，并保焰留甲方压分包的迎权利；时间过于烦紧迫—几方同时派算量；加傲快评标速皇度；准备斥充分，压跃缩谈判时被间工程量清致单招标管景理9，总包驻及主要挥分包案愉例总包电梯：有针对性制定产品技术要求铝合金：距配件细节柜的掌握及分析思后路装修：材怠料和样板尖的要求环境绿亦化：要蓄建立实各物量的螺标准智能化：挪两次，首藏先是系统肥的优化与级确认第三部分工程成本柱数据库的鸡建立目的与盾作用掌握市场叼信息，积喉累经验数地据，为合则理确定作奴数据支持否，也为保首证公司的申成本控制帝标准稳定脑性；要建立沟制度，搬将成本两信息管黑理落实2，数据库钱的主要啊内容与抬形式成本管好理数据供库包括团成本管是理信息宝（供方筹、法规错）与成宅本信息成本数据丽不仅包括冷经济指标恨（价的指夜标），还划应包括技叫术指标（台量的指标传）；定额号也是一种渡成本数据准库成本数级据内容烈很多，亩概括为交三个层贿次的成卖本数据赏：项目烦及单体蜂、分部乔分项及科专项工鲜程、人怜材机及坏设备成本数脚据的相讽关信息乳也要同候时记载腰：时间贤、技术曾特征、批来源，采充分反振映市场笼和产品君的特征恼；数据库估形式：职不一定贸，可以放用工具软件罪：EXC尝EL，AEEC来SS等，也可诊以是专用弯软件：通笛用（如明株源）、定湖制（如勒万科、金嫌地）3，数据耳库的建呀立方法第三部分工程成抵本数据