河北某住宅开发项目前期策划营销推广方案

唐山西山道项目营销报告阳光胜道至诚服务目录1、市场2、市调3、客户4、产品5、营销6、推广—市场—金九银十

近几年来，唐山市区商品房销售价格基本保持不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。发展中国家房价收入比在4-6倍之间比较适宜。但2009年上半年，唐山市区城市居民人均可支配收入为9226元，按户均3人计算，年户均可支配收入约27678元，同期唐山市区商品住宅销售均价为4876元/平方米，单套住房建筑面积按90平方米计算，则每套房438840元，房价收入比达到了7.9倍，高出了房价收入正常比值。从紧缩到放松 作为河北省的经济龙头，唐山的经济实力不容小看。2008年，唐山第一次跻身“全国GDP3000亿元俱乐部”，2009年，唐山GDP全国名列第十九，总量逾3800亿元，增长11%，稳定快速的增长势头再次凸显了唐山强大的经济实力。唐山雄厚的经济总量引起了商家的广泛关注，众多商业巨头纷纷将橄榄枝抛向唐山。商业地产巨头不断入驻，带动了新商圈兴起。小结国家开始执行适度放松的货币政策以应对全球性的经济危机，扩大内需保持经济增长成为当前宏观层面上的大的基调，各个地方开始相续出台房地产救市政策，但效果还没有显现出来或不足以扭转当前的局面。传统房地产市场交易的金九银十已经过去，成交量持续萎靡，没有出现期盼已久的井喷或回升。

—市调—房地产市场分析唐山市2010年7月份商品房成交情况市中心区（路南、路北、高新）新建商品房成交情况成交套数

7月份市中心区总成交1215套，较去年同期下降了31.66%。其中：住宅成交995套（路北区669套、路南区196套、高新区130套）；非住宅成交220套（路北区45套、路南区76套、高新区99套）。成交面积

7份市中心区总成交12.36万平方米，较去年同期下降了28.01%。其中：住宅成交9.91万平方米（路北区6.9万平方米、路南区1.72万平方米、高新区1.29万平方米）；非住宅成交2.45万平方米（路北区0.67万平方米、路南区0.81万平方米、高新区0.97万平方米）。成交均价

7月份市中心区商品住房成交均价为6223元/平方米。其中：路北区商品住房成交均价为6337元/平方米，路南区商品住房成交均价为6190元/平方米,高新区商品住房成交均价为5658元/平方米。7月份住宅成交价格区间统计价格区间（元）套数面积（平米）比例30万以下19310629.0548.74%30万-40万794879.7419.95%40万-50万584109.9514.65%50万-60万332879.488.33%60万-80万202142.115.05%80万以上132333.833.28%7月份住宅成交面积区间统计面积区间（平方米）套数面积（平米）比例60以下1859335.6146.72%60-801439755.6836.11%80-90151288.583.79%90-100181708.884.54%100-140242763.76.06%140以上112121.712.78% 09年9月份到10年7月份商品房成交价格走势图

市场概况：

1、区域位置：

唐山地处环渤海湾经济圈中心位置，临渤海，依燕山，与秦皇岛市接壤，借势北京、天津，是联接华北、东北两大地区的过度环节和走廊。现辖2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海）6区(路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南)和6个开发区（高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区）。总面积13472平方公里，人口约750万左右。

交通运输：

京沈、唐津、唐港、西环四条高速公路在唐山境内全长达到288公里，构筑成"Ｏ＋Ｘ"型的高速公路主骨架，高速公路密度达到每百平方公里2.12公里，达到世界发达国家和地区水平。市区周围有唐山北、唐山东等8座大型互通式立交桥，位于环城高速的八个方向，从市区任何方向出发，都能很快进入全国高速公路网，真正实现了四通八达，方便快捷。高速公路网的崛起，一改城市之间的时空概念。从唐山进京（北京）一个半个小时，到卫（天津）、出关（东北）1个小时，下海（京唐港）40分钟，极大地促进了唐山与这些地区间人流、物流、信息流的沟通，改善了唐山的投资环境。城市区域划分：唐山市辖17个市辖区、其中下辖2个县级市。面积13206平方公里，人口735万（2009年6月）城市规划：

2008年起，以“四大功能区”建设(曹妃甸国际生态城、凤凰新城、南湖生态城、空港城)为重点的现代化大规模基础设施建设格局已经形成。唐山曹妃甸国际生态城（唐山与瑞典意大利荷兰新加坡等合作，全国只有上海浦东中英生态城，天津滨海新区中新生态城可以与之相媲美）到2020年，将累计投资一万亿元，建成一座120万人的世界一流的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市，这座由智慧的唐山人民建设起来的国际生态大都市，回答了未来100年甚至2020年后世界城市发展的方向！唐山市高新区路北区路南区开平区渤海湾经济发展趋势 五星级酒店：唐山锦江国际饭店，5唐山渤海国际会议中心（渤海国际大酒店）。

四星级酒店：唐山昌盛国际酒店、唐山锦江贵宾楼饭店、唐山新华大酒店、唐山海澳大酒店。

三星级酒店：如家快捷唐山新华东道店、唐山饭店。

二星级酒店：格林豪泰唐山胜利桥店。

经济型酒店：唐山世博商务酒店、唐山金槟酒店、唐山如玉酒店、唐山凯源饭店、唐山锦峰商务大酒店、唐山爱时特套房酒店等共计22家。

交有影响餐饮酒家：鸿宴饭店、松子芋泥、外婆桥川味自助火锅、好伦哥比萨、开滦大酒店、京唐宾馆、御粥坊，凤凰园美食城火锅，东来顺火锅，不少于100家。

KTV、酒吧：亨利KTV、银座KTV、天上人间，蓝妮儿酒吧，亨利酒吧等娱乐场所TV、酒吧共计24。

大型商业中心：三利、唐山百货大楼、华联、远洋城MALL、艾特、等共计7家。

茶楼：唐山六福茶艺楼、金泽园茶艺楼、碧露轩茶楼等12家茶楼；

咖啡店：两岸、上岛、乐可可共6家咖啡店。消费场所唐山市居住用途基准地价图唐山市商业用途基准地价图相关数请据来自唐山朽统计部门楼的数字，核2009年1至1声1月，我冤市房地产惑开发投资染完成18殊8.21银亿元，同辜比增长1布.2倍，惠同比增幅庆已连续9库个月保持秤在1倍以挪上，增幅浇比1至1彼0月回落典10个百捡分点。其中，商身品住宅开碌发完成投雁资140相.83亿赔元，同比鸽增长1.陈1倍，增炉幅比1至肿10月回蚀落6.8朽个百分点喘，占全市经房地产开肠发投资的齿74.8却%。其中辈，90平激方米以下关商品住宅丙完成投资鸟76.6疲6亿元，霸占商品住愈宅开发投坡资的54壶.4%。艘商业营业岛用房完成钥投资19死.60亿慈元，占房袋地产开发彼投资的1垄0.4%灰。1至1匪1月，全姿市房地产态开发企业舞完成土地睛购置面积副264.闷49万平肉方米，同斑比增长2顾3.9%坦；完成土姿地开发面吐积207麻.62万禁平方米，提同比增长驶40.5满%。1至1漂1月，看全市房宏地产开错发房屋帆施工面配积14贱13.四62万臭平方米叼，同比史增长1杏.1倍易。其中奸，商品眯住宅施甚工面积校118叫7.2民0万平皮方米，舰同比增稍长93配.8%皆；房屋今新开工白面积7杠63.雾75万眨平方米依，同比刊增长1女.3倍乎。全市炼房屋竣负工面积刘157北.57井万平方三米，同毙比增长注47%欧，其中朋，商品酬住宅竣轧工面积代144刃.93昏万平方帜米，增甲长47昼.6%昼。—在售项录目—个案分垦析项目名称均价户型范围主力户型优惠政策新天地鹭港7000元/平米8100元/平米(精装)一居52-76二居80-100三居106-153跃层145-186二居一次性97.5折凤凰世家8000元/平米(尾房)14200元/平米(别墅,暂定)一居：61-65平米二居：70-103平米三居：114-117平米二居无梧桐大道8500元/平米二居：89-115平米三居：130-190平米四居：246平米三居一次性95折荣泰尚都8000元/平米22000元/平米(商铺):一居55平米二居87-102平米三居139平米跃层189-220平米72-177平米(商铺)二居一次性96折按揭98折军创凯旋城6500元/平米(尾房)一居77平米二居87-88平米三居112-138平米二居无万达广场8900元/平米50000元/平米二居88平米四居193-231平米三居114-139平米三居一次性91折按揭93折金色和园6700元/平米二居88-90平米三居113-143平米二居一次性96折按揭98折个案分析解读竞争掠项目树立本案势核心路北区新天地布鹭港物业类别叼住宅项目特色摆宜居生域态地产,景观居所建筑类别虎小高层赵、高层装修状蹄况毛世坯,精装修物业地址殖路北兴死源道和翔苗云道之间竟，光明路代两侧交通状眼况乘恋坐46路、20路、77路鹭港讽小区下廉车或乘劣坐38路、56路鹭港疼小区下仪车，向露西走1000米路西占地面积:572驱800平方米建筑面舍积:85例920啦0平方米容积率：2绿化率：39%物业费头：约1.5-轨2.0元/平米.月总户数:300手0户开发商:唐山新祥天地房娱地产开翠发有限倘公司均价：700贿0元/平米，8100元/平米（精近装）户型范围:一居52-7传6,二居80-1然00,三居106-党153,跃层145斧-18摆6主力户型喂：两居80-1役00平米优惠政策恢：一次性97.5推广方式往：户外、妇围档、报瘦广、网络优劣势分通析：优势：1、项目草景观设难计好。朋由庭院王园林、壶景观步参行道、恢中心公拘园，点稀、线、质面构成誓的立体阻化园林巡寿景观体抓系，四弯季有景家，移步当移景。2、项目配住套完善且滨有会所。3、项目健安全系绍数高。鞭全面引状入了先断进的智较能化管幅理系统同，如可谊视对讲扑带室内些安防系突统；小仿区闭路码电视监杰控系统敲；背景盈音乐及债公共广域播系统最；无线严巡更系场统；昨车辆出凡入口管吹理；门蚊禁及一妨卡通管文理系统佩；周界购防盗报蚊警系统坟；防雷头接地系水统等。劣势：1、项目摊规模大变，物业抹管理难鸡度大。2、户型由设计不伸人性化甜，部分焰户型——厅的设计奏采光不好村。凤凰世家物业类别梳住宅、央高档住宅莲、别墅、虾花园洋房项目特医色特衬色别墅,豪华居斯住区,宜居生尚态地产建筑类计别高登层、小溜高层、业多层、擦别墅装修状滋况毛丑坯物业地址畅路北友埋谊路与兴乌源道交叉掏口西交通状挠况46路、77路凤凰世择嘉站下车杠，30路38路德源没里下车捧西行100米开盘时刮间2009卫-08-排08（住宅）济，别墅未拖开盘入住时歪间现条房（住孟宅）占地面积:26狮839烘8平方米建筑面积:560亭000平方米开工时间:20锡08-阴10-交10容积供率2.20绿化胀率32.8暖0%物业苹费1.5孤0元/平方米·欠月物业公司栋唐山永犬和物业管馆理有限公闻司开发戚商唐山狱市兴盛房逃地产开发雪有限责任砍公司均价：800福0元/平米（时住宅尾该房），142昨00元/平米（吊别墅）主力户腾型：两东居70-删103平米（猛一居：61-6趋5，三居能：114-什117）优惠政策久：暂无推广方柴式：户汤外广告恨、围档万、网络优劣势衫分析：优势：1、小脊区景观哨设计好纽奉。由大绪型中心规组团景荒观、内节庭园林饼组成，猾创新的般采用枯撤山水的料设计理底念，打冰造了一着个以水疾为主题温的水社基区。为速了能够英使社区条四季有蒙景，运狠用了丰氧富的树秃种以及商景观小酒品。2、小待区做到层了真正果的人车向分流。盖车位空盾间让位懒于步行幻玉空间，剪每个组魂团独立姿的地下石停车场康真正做权到了使示人车分刮流。3、建筑脏设计人性博化。建筑巷全部采用鹿规则方正板的建筑形冲体，以控观制建筑体浑形系数，令减少空调陡和采暖的忆能源消耗防。住宅外墙鸽面采用1贞00厚的焦挤塑聚苯伍板保温，节屋面采用芳115厚榜的挤塑聚畜苯板多层汽保温体系取，保证达暖到国家最匀新要求的白65%的框节能指标但；中空玻智璃断桥铝陕外门窗，浪同时以太挪阳能热水方器，太阳歌能路灯等睛节电的设糕备和用具要节约电能姑，降低用稼电能耗。4、小磁区安全清系数高本。为了员增强小口区的安虹全性与控便捷性退，采用亦车辆管拘理系统怠、周界研防范系宽统、电艺视监控药系统、疗门禁管砌理系统扮、居家广安防系枣统、可的视对讲赌系统、秧智能布绳线箱系哗统、背斥景音乐餐系统等山，全面霸打造智涛能化小径区。劣势：1、小吨区为普看宅、洋逢房别墅摸混合体放。人员鸟结构层妨次不匀过衡。2、小区闷容积率较鼠高，人口吨密度大。3、社鸣区规模挂大，物垫业管理瓜难度大舱。梧桐大对道物业类别喉住宅项目特色龙豪华居男住区,花园洋房建筑类小别高扎层、多闪层装修状况启毛坯物业地后址路虹北友谊沃东路东痰侧，裕葬华道南弊路与朝赢阳道之伪间交通状克况56路、38路梧桐大模道站下车咽即到开盘时丽间2008砌-4-2棋6入住时犁间现超房占地面江积:187牙800平方米建筑面积:491连100平方米开工时间:20嗽08-狠01-淋15总户数:280欠0容积饥率2.0猛0绿化查率30%物业救费2.48元/平方米·葬月物业公抓司朗辆城物业窑有限公乔司开发洲商唐山闹中冶置业肥房地产开雨发有限公幅司均价:85责00元/平米户型范限围:两居:89-佩115平米,三居:130楚-196平米,四居:24哄6平米主力户突型:三居:130拾-196平米优惠政那策:一次性95折推广方式肚：报广、健广播、口忧碑优劣势分叙析：优势：1、项目薪的物业逆配套设婚施先进兴人性化婶。户式痒中央空绘调+新风+加湿”孝系统，跑考虑骗到唐山却干燥的邮气候条原件和工拘业城市关的空气陷质量，茄“梧桐板大道”捆特别采仅用户式维中央空览调、新宴风及加者湿系统村，实现此对居室俊温度与岂湿度的参自由控第制。2、项目络位置好算。处于曲唐山市吃西北方饼向，远韵离东部薪重工业奴带，空表气质量仁更佳。3、项目户赛型设计好沉。采用别昂墅的户型停设计理念箭，所有户方型实现明读厨明卫，棚大面宽、舱短进深、润多阳台设傻计，高层宫部分户型绝进深更短药至6.4米。在况高层户显型中，通“梧桐而大道”面设计了介非常难沾得的三写面采光顺的起居解室。在尺多层户照型中，驾设置入叙户空中晋花园，普其豪华鸟主卧拥览有大面双积阳光胆主卫和壳超大更胜衣间，剑别墅也彼自叹弗宿如。4、人文而环境好姓。本项稿目为唐毛山市首慢家高档级住宅。劣势：1、项目蛛地处凤导凰新城军，竞争足项目多脊。2、生活相吃对市中心掌尚不完善祥。3、销售价蹈格相对于都周边项目评价格较高惑。荣泰尚都物业类别坏住宅、斯商铺项目特色阶配套商避品房,打折优惠易楼盘建筑类别业高层、瓜多层装修状况肿毛坯物业地址延路北朝星阳道与学汇院路交汇繁处西南角交通状况20路、30路、38路天元伯小区下俱车东行200米开盘时哗间2009状-10-丧2入住时间201利0-1化2-3录0占地面罚积:588户01平方米建筑面积:14岛399叔3平方米开工时艳间:200元8-08伯-15竣工时蒸间:20文09-旷11-匙30总户数:115抖6容积叛率2.00绿化澡率35%物业公司肠众和物猛业管理公碑司开发筐商唐山喷帮泰达房泊地产开发赛有限公司均价:80灵00元/平米(住宅),2圆200宋0元/平米(商铺)户型范围:一居55平米,两居87-1纳02平米,三居139平米,跃层189领-22遮0平米(住宅),7健2-1窗77平米(商铺)主力户座型:两居:87碎-10泰2平米优惠政坡策:一次性96折,按揭98折推广方备式：户炭外广告冠、报广优劣势分族析：优势：1、位置优辰越，地处博凤凰新城美中心位置侮。2、项目弊安全系铸数高。舞小区引伤进的先松进智能慢化管理触系统运碌用了光怪纤入户谁、可视装对讲、洪背景音弦乐、出叙入口监肢控、车结辆智能拥管理系厕统。3、准现隔房，入枕住时间扑早。劣势：项目为住妖宅商业综摆合体，且奸为非封闭阅式小区，垄人员较杂去乱。军创凯槽旋城尾房项目:物业类别廊住宅项目特应色配逮套商品沾房建筑类别西小高层装修状况愁毛坯物业地址瘦路北卫看国路与朝狸阳道交汇革处交通状况损公交车17，29，45，68，99，到空野军招待界所下站查下车北荐行50米即可到阵达开盘时晓间2009惧-5入住时啦间现累房占地面钱积:159臂48平方米建筑面懒积:73吓703平方米开工时洒间:20奋08-葱07-台01竣工时拨间:200歇9-12盾-31总户数:607容积微率3.5誉0绿化轻率35%物业龄费1.8岭0元/平方米·耻月物业公筒司唐径山凯旋次物业管今理有限岂公司开发他商河北评军创房地境产开发有骆限公司最低价:58祥00元/平米均价:650取0元/平米(仅20套)最高价:721猾0元/平米户型范围:一居77平米,两居87-妨88平米,三居112-蒜138平米主力户型蛾：二居优惠政策:无优劣势分免析：优劣势缠分析:优势：1、现房，担即买即住弃。2、项目贪户型以躬二居为储主，接席受人群党广。3、超大客楼间距魔，最大播可达78米。劣势：1、尾房鸭，选择欢余地小筝。2、项目建京筑多为板笋塔结合，眉部分户型蛙设计不合雄理。唐山万达救广场路南区戒(包括幸南湖生劈燕态商务旬区)在售项咸目物业类模别住启宅、购投物中心敬商铺叛酒店泊写字泰楼项目特色龄复合地赛产,配套商营品房,投资地边产建筑类别浸高层装修状炮况毛庄坯物业地英址路奖南长青踩楼,紧邻抗震龙纪念碑广饥场东面交通状灵况2、6、7、8、10、10特快、13、15、16、17、18、19、20、28、29、46、48、54、60、78路开盘时间2009额-7-1足8入住时间201孝1-1占地面必积:21花000数0平方米建筑面积:10泪000妥00平方米开工时间:200绍9-03狗-26总户数:200以6容积霜率3.56绿化获率35%物业臂费1.8洞8元/平方米·月物业公司句大连万沸达物业管肃理有限公杰司唐山分勿公司开发娘商唐山先万达投资响置业有限缺公司均价：8900元/平米，300折00元/平米(商铺)户型范毛围：两虚居88平米，四圣居193-扬231平米主力户润型：三意居114砍-13辈9平米优惠政策马：一次性91折,按揭93折推广方促式：户溜外广告丹、报广宏、口碑优劣势分周析：优势：1、开发商叠势力大，窝名牌知名堆度高。2、地理位沾置优越，锣处于唐山披市中心。3、配套民成熟，杠生活方痒便。劣势：1、在同区填域、同物朵业类型中拦，价格最闪高。2、以商业耻地产为主样，住宅为故辅，居住梁环境杂乱惭。金色和园物业类且别住捧宅项目特赶色宜骂居生态慌地产,景观居所建筑类白别高开层、小棕高层装修状况蛇毛坯物业地吓址路刊南燕新富路和新淋岳道交鸭汇处,永乐园东500米交通状况43路，40路，35路，78路正泰楼滩下车东行150米左右开盘时赶间201鼠0-4飞-24入住时乖间201行1-1胞0占地面华积:387石60平方米建筑面浊积:11会000痒0平方米开工时专间:20窑09-右08-那16竣工时间:20不11-乒10-诱31总户数:92勤7容积库率2.20绿化鲁率38%物业切费1.3担0元/平方米·月物业公司丙昌隆物次业管理有荐限公司开发萍商而唐山市巷昌隆房辟地产开己发有限塔公司均价：670烘0元/平米主力房型雷：两居88-开90平米（面三居113-摇143平米）优惠政策誉：一次性96折，按条揭98折推广方式闸：户外、后网络、报古广优劣势分脉析：优势：1、项目所役处位置为奖南湖生态活区，升值庆潜力大。2、价位的相对于宅周边项居目最低载。3、户型汇设计人约性化，辅使用率敌高。劣势：1、项目穴周边尚健未成熟薄。2、交通质不便利慰。3、项目津周边人若员杂乱的。通过以上蜂项目可知黄:1、在编售项目凝90%俗以上为乘现房或嫁准现房观；2、价日格区间尾在67腾00-拥890公0之间父，且优义惠政策繁：一次那性在9湾6折-蒸98折贤之间，嗓按揭在债98折给-99吸折之间屈；万达为乓91折且。3、路北区侨在售项胃目与待闸开盘项束目数量羞之比为类22：没29路南区在忆售项目与无待开盘项期目数量之猎比为4：六16从而可笋知20壤10年腹下半年穗及20唯11年军房地产偿项目竞退争压力渔加大；4、主力徐户型以二冒居为主；5、物业形累态以高艳层为主冠，建筑作结构为或现浇剪夫力墙为范主；6、楼秃盘推广溪方式以铺户外广最告、道哀旗、电色视等为政主。消费者购原房需求分耕析—客户—职业特桌征从上图岔中可以涨看出工咸业、文巾化、机晌关单位煌等为主捞力目标旱群家庭构成本项目客向户的家庭邻结构以三培口之家为己主。年龄构成客户家庭塞收入购房目的客户关注洽因素客户关注因素所占比例位置10%交通5%物业管理10%户型5%社区环境3%配套设施10%小区规模2%房屋质量15%价格40%客户购模房偏好放及信息笋渠道购买面短积购买户帅型信息渠道购房付月款方式方面：贷款购档房是唐山消费者的洁主要购房伸方式。唐山目前贷翻款首付窑款比例肆在40坚-50杂%之间菠。在货款购蓄房者中，均商业贷款码是主流，僻超过五成慕的受访者昂会通过商寸业贷款。公积金贷笨款的比例士也比较高榜，近三成师。二成受炮访者会警选择现固金一次璃性支付危。通过以上嚷在售项目折的客群分碧析，可得绵本项目醒的客户定页位：1、二次蜂置业者年龄：35-嫂55岁家庭结构虚：三口之蜘家或三口乱以上职业：临政府机拴关干部培、高级谣公务员制、国有蜓企业管敲理层收入来源丽：薪金、派经营利润收入数毅额：5000元/月以上关心问题迷：价格、纲位置、户件型购房目的授：改善居怀住环境交通工裕具：以芽中低档增私有汽并车、单宰位配车进为主心理：缺时乏自信、店有一定的候攀比心理值。2、首次置歉业者年龄：25-屡35岁家庭结拼构：两悠口之家查或三口致之家职业：勇普通公机务员、飘教师、裁白领、房诚自由职邻业者收入来植源：薪拒金、经械营利润收入数垫额：300龄0元/以上关心问休题：价姻格、位片置购房目大的：婚壮房、改她善性住跳房交通工轻具：以偷乘公交挤、打出底租汽车仔为主，级低档私躁家车为括辅心理：汁缺少主评见，喜盗欢追求中潮流，柄只需稍父加引导听便可激臣发他们区的购买费欲望。返该类客涌户群的虾存在对摧于项目薯推广起纤着推波经助澜的姥作用，壮将成为赤重要的卡宣传群先体。花园洋房屿客户：追求有天或予有地的嫩类别墅生姑活方式；国企品柿牌成为他们倘购买提供奇了信心保院障；认可城市嘱边缘化的生活方涛式、有亲近经自然的尿内心需屑求；时间成本饭胜过交通佩成本，自驾车刮作为家躲庭的主薄要交通庆工具；具有前瞻艺的眼光，认同区腥域未来慨的发展呢前景；绝大部分谷客户属于金字塔的乘中级向上叮那部分人辉群，对产品细瞎节非常挑槽剔；无论是仪第一次谱置业，肿还是第假二次置矿业，这决里都是楚他们的第一居扬所；大部分客辆户都早就具有要置业能力，在看本北项目之前督并没有碰到博让他们心抽动的房子；理性、宇内敛、注重产归品内涵和居住乓的实体张感受；商业客户大型书锡店，文腥具用品季市场等眯。（满壮足周边扶大学）大型商菠场超市眉（满足沈社区配优套）电影院（金满足文化老市场）本项目周袋边餐饮类祝较少。闭社区配是套商家阿暂时进纺驻意向嚼不强，朽考虑到傍此类商词家跟居灭民入住之率关联辰性强，盯随着工钱程进度派的加快网，后续销售及经营师压力不付大。结语一个具愈有浓厚棋的西部丈情结，对生活和乖居住品质/精益求个精的知挂本阶层泉。—产品—国企品牌值得信赖优势立体交闪通组织亦：绝佳地块裂位置：远打离拥堵路输段，拒绝寻嘈杂，此休地块周边旅业态良好送。方正灵垫动户型化：格局偶方正，喉空间灵跳动，分烟区合理枪，干湿豪动静分亭区，最稍大程度资保护主糟人的私多密和便封利；采苏光优异张，南北旗通透，腐边户型渔全明，暮超大露拾台给阳罪光预留弯了一整秩片的位劫置，面对积小，抬房间使吹用面积桂高，大因大提升边房间使副用率；贯独辟首戚层卧室降，主卧网面宽，挂起床即寒可迎接烦大片阳合光；尽絮显主人蛙豪阔气穗度；建造用料绪和标准同草联排别墅倒，现浇剪窑力墙保证颜产品安全刻品质；劣势：本项目洞体量过道小，不净易形成馆人气，妨不能与讽大盘进岛行攀比纱，周边盗业态较鉴为空白挤，区位登相对较灾差。周边项菌目竞争稻压力较愿大。SWOT分析1、稀缺城纽奉市类别墅刚；2、金牌社候区，低密如度稿舒适临度的高品傲质生活享凑受；3、超低肾价即可苗拥有唐泡山市区为的城市怎别墅；品牌开座发商实窝力巨献托：国企集团耐，品牌开券发商实力简巨献。性价比名：环境：高速近窃在咫尺准，畅想惰自驾梦搏想；；社区景观时带：以“平中央景观因为轴，主垃题绿化”坛作为规划灭设计的原旁则性理念浙，流水涓腐涓，恍然联如世外仙耍境，仁者峡乐山，智躁者乐水，炮在此浑然面天成。我们将骆给大地异带来什买么建筑呢？给客裙户带来颠什么产昏品？给饱企业创秆造什么询品牌？精益思宿想，追蛮求创新们！在任何定惑位的前提辟下再次寻唇找对销售夹有力的依两据我们对透项目的础整合和梨规划在建筑狂的意义须上，成任为区域榨代表性仆、地标伸性建筑国；在品牌垒的意义纷上，成欲为企业体品牌影叛响力中均最具支撕撑力的框项目。建筑是坦冷的。怎样赋予责“她”干生命，使善其容光焕携发、多姿灰多彩、绚浅丽耀眼？在产品浙的意义峰上，成形就区域精最宜居专、最具航影响力稍精品项董目。无可替落代的高辽端价值售体现所有的箱产品形木态都是助可以复哪制的，毒而品牌繁价值需惨要的是失长期的评运营积旺累，只沈有地段寨价值是搜无法复枝制，无抽法替代斥的。项目位于云唐山市区妹西侧，相抚对较为中油心的地段堡，地段价挖值在目前戒可能还无歇法与万达盐广场所处沃的中心地躬段相比，谱但3至5年之后，羊这一项目践地段将会哀成为能够康与万达相腰提并论的作另一个繁涛华城市中挺心。现在要做戒的工作就喘是提前把复这个前景冒描绘出来劈燕，让消费值者提前认医知到项目省的“新城胜中央”地凯段价值。我们怎么予做？地段价值产品价值服务价效值品牌价派值人文价桶值房地产慰价值构其成模型有形价值无形价友值有形价浓值反映魔了房地易产的基封本物理速属性，稀以此作号为营销寺方式是拍房地产潜营销的蚕初级阶夺段。但太价值上箭限是其易无法逾绢越的瓶追颈。无形价无值主要厚迎合目喉标客户涌的精神哀需求，披其往往县是突破辰价格瓶李颈的有掏效手段导，也正春是现代瞒营销方叉式的主尺要内容寻，可以硬将项目虑一举带播入蓝海招竞争阶析段。总结客户瓣需求最求念名利双收白开水茶水顶级龙井惨茶不同的定桂位体现不夸同的价值缺乏深度册的地产开县发注重品质葬但缺乏主葬题的地产悬开发品牌、收品质、涉主题、虎文化、恰特色兼踪蝶备的地获产开发只有针对基目标客户炒的更高层嘴次需求进刑行基于无湿形价值的仅项目定位朝才能把我医们带入蓝照海竞争，虚实现项目昼价值的有槐效传递。追求三大院价值谱胞写胜利篇呜章服务价值品牌价值人文价值塑造核心竞课争力核心竞争贤力出现力侄挽狂澜！品质的打奴造是项目旦成功的基本要求，台但是社宇区“形象轨和灵魂霸”的塑钩造是项甩目成功夫的关键务；要制造伪一些能压够引导客户向牛往新的生活印方式，同时也被别人状四处传傍播的话伶题。抓住核心迹竞争力敲诊定定位系科统不同背毒景、不尾同受教醉育程度闷、不同墨的价值弹观如何度调和？形象定犯位机会&倦问题，续我们亏该如何圣应对呢翁，项目渔突破在三哪里？——本搬项目的球突破点闯：重新定义项目，深度挖惭掘卖点；把握中晓高端客户曲的需求，帮在品质和拼服务上超呆越现有市泳场，引领项目进入巅峰时代！R1：如何与淹区域融合并有效克服区吹域抗性？R2：如何起势并建立持续的影响效听力？推广形浮象唯有实饥用主义研究产疾品：品牌—满—国企区域市场学空白、未种来即将成务熟的区域丑环境、升度值空间-悉----毒----慰市场城市中西洁区、新城争市人文主道义风格-杰----致----松----蔽--产品嚼标签户型完备追、绿化园蚁林、优质姿售后服务廉----氏----购--产品维细节降价不繁降质—昨—独特罗卖点=男理性实用主义+独特卖哥点=宽=感性理性+感泽性=印象覆深刻

=膨增加占有欲和购买欲理性=定筒位感性=案势名+Slo政gan次+推广主亿题案名定位西唐御张园新城时代—营销—不需要吐华丽的漆装扮依然会博红得满堂彩掌控影感响力----呆--随风除潜入夜，押润物细无扭声---塌---林运筹帷其幄，决跳胜于千稍里之外掌控营管销影响嚷力

三奖大法则掌控环宏境法则姿---逆--制蹦造话语织权掌控时药间法则要---丧--制悦造时间推节点掌控影响打法则--陈---制拼造影响力掌控环穗境法则关键词：桶关系、联读想、感受核心点阅：谋略冤、计划回避点：伯买卖成功示主例制造影响多力的掌控锯环境法则问题：陌借生的片区殿、陌生的液项目；没级有售楼处龟、没有样充板房、没酸有宣传资拨料、没有拍知名度。如何创造靠影响力？肯！解决办法痰：突破常傻规，进入搏核心客户帐群，只影冒响想要影卸响的人第一步镇：尊贵篮建致立档次来感第二步：闪高雅院建立归形象感第三步卧：稀缺碑建立瘦购买动撇机第一步：失尊贵技建古立档次感形式：烂预约意打向客户恩进行面顽对面访虑谈地点：待牵定目的：菊了解客张户对项写目的区磨位与认乐识掌握第尊一手信矛息，外垒界没有阔推广的望前提下迁增加客骆户的尊送贵感，娃达到口叠碑宣传洲的目的最新的资到讯，独特锁的方式，勿第一步出芦奇的成功卸，增加社夸会对本项目剃的关注隙度，但者需要注龟意的是碍吸引口与径和后注期跟踪第二步倒：高雅娃建立耻形象感和周边大健学一起成臣立基金会幻玉，用万分校之一的售柱房款资助录困难学生乎或为其提闸供生活帮贤助，增加狼企业的高屡雅形象，遵同时提升竭项目知名圣度。第三步号：稀缺满建立咬购买动送机在企业旱形象和茅项目知蒜名度提稠高的同说时，结不合组合州推广进梯一步扩姿充市场翅知名度皂，试机砖入市，荒制造火器爆的销冷售现场弯，形成南稀缺的弟现状，卵建立观研望已久冰的客户耗购买动幻玉机。掌控环境难得与失>时间与节赢奏是我们惧最大的收郑获>活动是鼠把双刃例剑串做得好冷就成功索做的不展好就失节败>在现有市斩场下，客讽户依然有饮着强劲的拍购买力，坏如何让他诱们冲动？欠主要是要债挖掘购房俊时的冲动托与激情变变变....稀..关键词曾：迅速筛、及时粥、改变核心点：咳敏锐、洞派察掌控时僻间法则项目与现颤状的背离曾，应对市夜场与客户欠，稳中求猾变方有胜让算。推盘计划26层住资宅与2层搅商业作为弱首先推出挎的产品，划旨在提高牺项目市场悼认知度，筛商业为辅雪。销售计腹划本项目住竹宅为14讨4套、商伞业400朱0㎡、花样园洋房为得16套、衬类别墅为头8套，由摩于本案体食量不是很坚大，所以换销售周期侄较短，在辽市场现状栽不变的前豪提下销售徒周期为1疲年半左右译，如下图继：2010当.9-1棋2月20％开盘期201帜1.2鲜-7月35％强销期201算1.7它-12推月35％持续期2012卖.1-4敞月10％尾盘期销售周期逝示意图价格定否位定价原粪则：市承场引导，创造价堂值新标准由于本粒项目定票位特殊应，可供跑参照的优同类型鲁项目样代本不足两，而且农本项目改推出时躬间较晚贝，不确鲜定因素彼较多，绢要想去请化速度闻快，就结要参考汗市场成孕交均价雾，以略鼻低于市掉场价格坊入市，探才能成修功，所以依据巴市场价格奴制定价格宵方法将作为软本项目雷的静态缘瑞定价方顽法。本项采取“市场辉趋势定宿价法”推导出塔项目价匹格。典型项目榜确定价格凤凰世家1、花园洋悦房：暂定丢价：8800滑-980朴0元/平米层数：6层2、普宅闻：三居个：148平米价格区间昆：6800眯-795碍0元/平米层数：18层层差价：50-眉100元不等优惠政策炭：一次性就每平米减300元典型项目减确欣定价格新天地鹭亚港三居：130-炮150平米（尾松房）装修标虽准：精坛装，且喘准现房层数：26层均价：810系0元/平米（130平米）8600元/平米（143-私150平米）层差:20元上半年质成交均位价对比路北区商刺品住房成群交均价为633绩7元/平方米路南区商录品住房成赖交均价为6190元/平方米高新区商刘品住房成退交均价为5658元/平方米凤凰世堂家花园经洋房：肃暂定价破：88逮00-绵980币0元/腥平米普宅价格药区间：6样800-壶7950僵元/平米新天地鹭盖港均价：8100元/平米此定价为症初步定价绳根据时间忽的不同以班及市场的谦变化进行蛾微调从以上数摔据可以看馆出路北区储在上半年扰成交均价内中较高，孟为633垮7元㎡，像我们的项祖目又在路畅北区，所绵以本项目雕住宅初步愿定价为6观300-聚-650尸0元左右矮，花园洋售房900荷0-95帅00元左暴右，带电扔梯洋房为谎1100拘0元左右杏，2层商召业210洁00元，寒4000观平米商业命1800意0-19高000元蹄。入市时婆机根据市场妙调查报告迁显示，众弃多开发商暗都在金九为银十推出龙不同类型侨的产品，舅此阶段项骄目竞争压慰力大，市姿场风险高佛，除了销能售受阻外颈，在此时玩间入市更忌会降低市去场认知度偷，因此我锈司提出的龟入市时机妇为201纪0年11纵月，此阶嘉段各项目远推广已接昂近尾声，刊市场炒作未已没有以仪前的热潮静，本项目岩以一个高竟雅的身份桐出现更能娱抓住市场番时机。2010湖年9月—学—201昏0年10厘月蓄水期201茶0年1航1月—堂—20尽10年泻12月入市时机强销期201目1年1捧月——身201膀1年1阅1月11月样板区开毅放样板区开限放开盘11.2512.1品牌传善播第一变旁、提前统收筹，重利用样毅板房带扫来的冲击感提精前收筹，逼避免客户惑流失。1.让偏业务员免兴奋。贫不定期部的通知秆意向客锐户可提气前选房冤。译2。企让诚意萌客户不据能自拔草，在提问前选房桨的前提巡寿下，各欺个击破扇，做足徒神秘感叼让客户汉感觉尊搬贵为了快尚速销售谦本项目赖，达到摄资金流扰的快速役回笼，盘可采取总企业内绵部认购子的方式首，国企酬内部员队工可拿贫出xx焰套房号芽来进行懂福利发爆放，鼓高励其购斧买欲，万给予适池当的优霜惠。第二变、舟一个电话蓝，提前暗俭杠。第三变夸、一个休目标，躁引来策婶略大变惩化。推广策椅略组合推伯广少钱多点唐山市填现有广断告形式根据各制个项目本分析，崖其中车暖身、单没立柱、汁站牌等尘户外广野告运用层较广，扎报纸、殿广播宣谅传单页歉等软性俩广告运担用较广狸。故我司翠提出以姨下推广第建议：对于我孩们而言腿，一定赵要用多改元化手叼段，巧增借力，停巧花钱观，强调忍事件营端销、新毛闻营销寇。1、硬祝性广告咸塑形象（1）户疗外封杀主百要街道（兔北新道、地友谊路、声新华西道勇、西山道躬等）；（2）除平面硬朝广告彰库显公司形象；（3）推忙