广东惠州市大亚湾福德居项目策划标书

****项目策划标书1目录第一部分：目标第二部分：市场状况分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略第六部分：商业建议2第二部分：市场状况分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第一部分：目标销售目标价格目标第五部分：营销策略第六部分：商业建议3最大的销售额最好的销售速度最具创新的营销我们的方向争取最大的销售额，以保证项目价值的最大化。避免追求过快的销售速度，而采取损害项目整体利益的做法，降低销售额。价值最大化通过创新的营销，让价值突破原有的限定，让品牌得以提升，实现多赢。4日期销售率蓄客期一期二期销售率80%销售率80%销售率100%开盘及热销3个月认购二期暂以08年3月为具备预售条件制定总体销售目标蓄客期6个月尾盘3个月开盘及热销8个月尾盘2个月销售率20%销售率20%2007年2008年5项目各期均价走势把控小高层3700元/平米一期实现二期实现小高层3400元/平米一期均价：3300-3400二期均价：3500-3700住宅总体均价目标：3400--3500高层3200元/平米高层3400元/平米6第二部分：市场状况分析市场透视客户分析竞争分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第一部分：目标第五部分：营销策略第六部分：商业建议7行政区划惠州总体市场分析

惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市；全市总面积11158平方公里，人口240万人。

下辖一市（惠阳市）三县（惠东县、博罗县、龙门县）二区（惠城区、大亚湾区）。惠城区是市政府所在地。惠城、惠阳、大亚湾作为城市中心，惠东、博罗作为两翼。8地产的崛起惠州总体市场分析2002年末，****牌**海石化项目的正式上马建设，惠州拉开了新一轮的经济发展热潮，房地产业也迅速崛起2004年比2003年增长53.9%2005年比2004年增长4.6％随着一大批精品楼盘和花园小区的相继开发和推出，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升91、1993—1994的经济繁荣期：由于开发区的建设热潮使多家计划大公司落户，如***公司、***汽车等，吸引了许多相关产业。使其成为投资热土。2、1995—1997的经济萧条期：首阶段经济项目所带动的房地产业等的发展具有较大经济泡沫成分。因此随国家政策的调整，一些企业未达到预期效果，原有投资未能产生相应的回报，不可避免产生经济萧条现象。3、1998—1999的经济复苏期：在此期间，开发区管委会坚定不依走“工业立区”之路，促使经济复苏。4、2000—2006的经济回升期：中海壳牌石化项目落户大亚湾经济开发区，又使该区经济恢复活力，其优越的区位条件、石化项目的巨大产业关联性。数据来源：大亚湾——风雨兼程十四载大亚湾总体市场分析10***壳牌总投资43亿美元。**汽车城****1200万吨炼油项目总投资193亿元，占地面积２．３７平方公里。***联合循环电厂投资约85亿元,我国目前最大的燃气电厂。纯抽水蓄能电站总投资81亿元，广东第二座同类大型电站。项目投资规模进度已运作已立项/动工**中下游产业在建、在谈的项目共26个，总投资逾810亿元，其中已落户项目15个，总投资730亿元。占地4平方公里,亚洲最大的汽车零部件生产基地。**港扩建将兴建三个石化产品泊位（一个三万吨、两个三千吨）、一个三万吨通用泊位和一个五千吨集装箱泊位。大亚湾产业布局11发展目标总体目标将大亚湾建设成为一个以高新技术产业为先导，石化产业为基础、电子、钢铁、汽车等支主产业共同发展的现代化工业基地和第三产业发达，功能完善，人居环境优美的现代化港口型开发区。阶段性目标年份/指标国内生产总值（亿元）人口规划人均国内生产总值（总值：万元）第一、二、三产业结构200012.28.41.815:26:59200567.5154.58.3:39.3:52.420102061811.45:45:5020207303520.82:53:45数据来源：惠阳市政府12大亚湾固定产投资从2000年稳步上升，至2005年实现六年连续增长，增幅较大，创历史新高。固定资产投资数据来源：大亚湾统计局13美国Houston石油城“世界石油之都”，金融中心，商业批发与零售之城，商务旅游度假旺地70年历程1901—1970大亚湾石化城十年追赶休斯敦！世界级的石化城国际滨海生活圈大亚湾发展构想深圳蛇口工业区国际生活圈20年历程14资料来源：项目位于大亚湾大道旁,西部综合产业区,处于城市发展轴线，未来前景看好。大亚湾城市用地规划本案15自93年地产“泡沫”被挤破之后，大亚湾房地产市场一直低迷，01年开始复苏，随着城市规划建设的落实发展，新一轮的地产开发正在酝酿启动……历年房产投资数据来源：大亚湾统计局16大亚湾与周边城镇关系格局长久以来阻碍大亚湾房地产发展的最主要因素经济与人口大亚湾龙门惠州市博罗惠阳龙岗惠东离深圳最近的区外市，多方客户将流向的价格洼地惠阳总体市场分析半小时生活圈虽未能被并入深圳，但随着道路的建设，实际上已经形成惠深生活圈17项目名称建设周期项目简介2015-起点为广州，经东莞沿海（珠江）、深圳机场，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区，在深圳与惠阳交接的白云坑附近，预留两条轨道交通之间及其它公共交通的接驳站场。2006-2010（预计）深圳3号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区——惠阳商务、商业中心区），与惠州南北向轨道交通接驳。2006-2010（预计）宽度为80米，中间留出8米的绿化带，将和地铁3号线捆绑设计施工，全长25公里，按照城市生活主干线标准设计建造，建成后将成为第二条深南大道！2010年通车铁路等级为1级，全长493公里，工程投资总额247.5亿元人民币。正线数目为双线，旅客列车速度目标值每小时200公里。建成后速度每小时200公里，并预留约每小时50公里的提速空间。2005.7-2007惠深沿海高速公路东起惠东稔山接深汕高速公路，经霞涌、澳头，至惠深交界接深圳盐坝６车道，长约４８．３公里，投资３１亿元。2005.7-2007该高速公路惠州段全长４９．３公里，起点位于惠东县城西北侧大岭镇与国道３２４线交叉延伸，经惠东县大岭镇，惠阳区平潭镇、良井镇、永湖镇，惠城区三栋镇，惠阳区镇隆镇和惠城区沥林镇虎岭接惠莞高速公路东莞段。该公路按双向６车道高速公路标准建设，设计时速１２０公里，路基宽３４米．约３３亿元。2007-2008（预计）贯穿大亚湾－新桥－永湖－数码园－马安－水口－汝湖。预计2007年全线通车惠淡大道二期改造工程全长３０．３５公里，总投资估算６６１７７万元，分四个标段实施建设。————交通规划2007交通里程18小结市场透视城市经济持续稳健发展房地产市场需求稳定增长市场理性，价格逐年走高规划利好，处于城市发展轴线本项目区域潜在价值较高19第二部分：市场状况分析市场透视客户分析竞争分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第一部分：目标第五部分：营销策略第六部分：商业建议20项目名称区域规模（万㎡）建筑类别淡水北部38别墅为主淡水东部80（首期10.26）别墅、多层、小高层、高层淡水新城区100（首期约9万）小高层、洋房、别墅淡水新城区48（首期5.6）小高层、高层淡水新城区28别墅、多层、小高层、高层秋长镇25独栋别墅、联排别墅、全景高尔夫洋房大亚湾83（占地）多层、小高层、别墅大亚湾25小高层、洋房、别墅大亚湾36高端产品本项目大亚湾16多层、小高层、高层合计——479（未推出448）——粗略估易计，未饱来几年极（约3拐年）惠笨阳大亚置湾的高丧端产品溪供应量盐将达到479万讨m2（该供应飘量并未考匆虑未来惠捉阳新增土员地带来的亿供应量增参加，视为超保守数据珍）惠阳大亚册湾供求预拉测市场状持况21粗略估算烈，200嘉6年-2汉008年六惠阳大亚让湾高端住医宅市场潜介在需求量盛为128驻6套，按户均端面积14晋0保守估敲计，高端数住宅潜在咬需求面积18万M2。综上供琴需分析析，惠阳猴大亚湾烦高端本胳地市场贼处于严施重的供大于求的局面（废463万捧＞＞18万）催！因此，跪惠阳大亚嘴湾高端市塌场的成功粒主要依赖蔑于外销市拔场拓展！

现有总人口未来3年新增合计备注惠阳区非农业人口（人）35600054938410938数据来源于惠阳统计信息网；新增人口以4.9%计算富人数量（人）41094派里托“2-8法则”；保守估计惠阳适用“1-9法则”家庭平均人口（人/户）3.76数据来源于惠阳统计信息网富有家庭户数（户）10929

意向购房户（户）1093假设现有富有家庭10%意向购房允许空置户数（户）19315%合理空置量总需求户数（户）1286

需求面积（万M2)18按户均面积100m2估计惠阳大若亚湾供斩求预测市场状况22市场状索况本地客户饿资源匮乏跨，市场竞睁争激烈，矿纷纷开始悔挖掘周边走客户，深圳客户努将成为大愚亚湾的主组要客源短期内（悦至少5年无内）由大茎亚湾石化皂产业带动栗的置业需迷求很难表锐现出来！过高投资由比例加大丈了市场风挑险，自住自、度假功跨能应受到炎鼓励。楼市成功目的关键在熔于外销市着场的开拓同和购买需陷求的引导炸！小结23各个区盟域的楼甜盘特点驻不一：新城区主野要是惠阳主当地最高耕端的楼盘嗽，且规模巴较大，别帜墅为主，状水景特色逗浓。东部城吨区由于璃发展受哄限，除剥了阳光扁新都和日本案外多大多规崭模不大茅，且产允品形态滨单一，俊主要诉朝求点为蝴山景。大亚湾榴片区由睬于产业什优势，剖投资盘辱较多。项目名称区域规模（㎡）建筑类别价格（元/㎡）竞争程度新城区占地191万小高层、洋房、别墅3000、4000*****大亚湾建面36万多层、小高层、高层未售*****大亚湾占地83万多层、小高层、别墅4000*****

大亚湾占地23万小高层、洋房、别墅未建*****新城区建面48万小高层、高层2800***惠阳北部建面38万别墅为主——**东部城建面80万未开工——****新城区建面28万未开工——***新城区建面24.5万多层、小高层2600**新城区建面11.6万多层、小高层2900**新城区建面10.5万小高层、高层2200*

新城区建面8.6万小高层、高层2900*惠阳建面30万平米多层、别墅-----*竞争程度至分析竞争分析24本项目熊猫碧富一期竞争熊猫国际惯新城建艺项忘目二期竞争直接竞争易分析竞争分掏析建艺项惩目25开发商：规划总吵用地：83万平方米位置：大吊亚湾大道一期总蕉用地：14.4万平方米753户产品类型暑：别墅、嘱联排式洋笋房多层及纳小高层袍公寓主力户粪型：2-4房117司-15灶8m2开盘时间测：2003年绿化率：56％销售均讽价：2零700元/平方断米二期为组四栋多屯层湖景歪电梯洋砖房销售价格诱：3000元/平方奶米三期2棒007注年4月袍8日开桥盘销售均葱价：420客0元/平影米借鉴建筑具暖备品质悬感售楼处具棵有一定气屋势规避开发一吧期远离宇湖，未缩慧能成功夺借鉴景丑观资源建筑规川划布局泊有不太区理想园林的建层设过于迟密缓竞争分析熊猫碧富怜新城26竞争分析建艺项目占地面莫积：如1绘639岩12.乐5㎡总建筑巩面积：春357井307翠.5㎡其中：商友业骑3900纹0㎡住宅地320恢600斧㎡双语幼儿填园铸2500限㎡容积率：术2劳.2车位户数律比：哨1:1绿地率：短≥3收0%该项目堵定位中摩高端产品类塔型为小亿高层、拜多层和熄高层户型产烤品以1啦05-射130西平米三袋房为主入市价利格35受00-驰380乎0元/株平米预计2氏008虹年上半眨年入市27小结竞争分析大规模布项目多买，对项描目威胁也大潜在供猛应量大换，潜在差竞争激北烈市场理性劝，价格逐乌年走高深圳客护户，深阳圳开发凑商，典枝型的深肚圳市场筹。本片区市摸场产品设旬计一般，纲创新空间膏较大28第二部抓分：市持场状况电分析市场透不视客户分撕析竞争分析第三部分浆：项目分黎析定位第一部分返：目标第四部分握：物业发避展建议第五部分霜：营销策贪略第六部分就：商业建抗议29项目名称客户构成入市时间深圳50%,香港20%，本地高收入者(私营企业主等)30%一期2002年本地客户为主80%（公务员，大中型企业中高层员工，物流贸易公司职员，外资企业员工），投资客20%（深圳为主）一期2003年惠阳本地客70%（公务员、企事业单位职员、个体商户、私营业主），投资客30%（主要来自深圳）一期2004年本地客户80%（公务员为主），投资客20%（广州、深圳等）2002本地客户（惠州、淡水）部分广深投资客2005.9深圳坪山80%，惠阳本地15%，投资客5%2005.7在200失5年以前厦惠阳大亚眯湾楼盘的臭客户主要竖以当地客东户为主，稼一些楼盘伴出现了滞挣销的现象绩（如中区品华府）；200角5年以支后，惠匪阳大亚百湾楼市铅开始注木重外销凤，新推蜻出的楼凳盘纷纷夏在深圳忌进行推另广，外销比捧例也由第200分4年的撤24%镰上升到戒200双5年的挡43%。2005氏年，惠阳肉楼市分水尤岭！客户分掏析代表楼盘赶客户分析30项目名称租住客户/目标租客空置率***牌员工60%**牌员工/当地客户60%**牌员工——***牌员工——……惠阳、大剪亚湾许多紫楼盘都开添始主打“醒石化城”码的牌，诉饱求投资前拖景，在吸与引大量投驶资客的同炒时，也伴稻随着高空次置率的危耕机。投资“泛散滥”，暗祥含危机！客户分析投资型客周户分析31调研说明此调研伴内容来跪自三方团面：一桑，sz阅hom库e惠州塞置业调耽查报告条；二，拖尊地地耗产7.惜20日蜜深圳大正户型客赔户调查孔报告；茄三，尊樱地地产窜6.2钉7日惠铸州置业息者调查碧。szho疼me惠州颜置业调查深圳大傅户型客突户调查惠州置业漠者调查深圳客宗户惠州露置业特杜点深圳大户忆型/豪宅创客户置业孔特点惠州本地唇客户置业远特点潜在客户挖掘客户潜在客炎户32选择三钱房和四替房户型戚的超过像50%位，说明滩大多数慢住户希狱望房间宫数能满秘足一家听三代+猫来客的蝇居住需差求。对涂应的住捡宅面积污有超过切55%抽的消费职者意向复选择1目00～旦140碧㎡的房迹子。消费者对逆大户型的接需求比例硬较大，但供实际购买借力可能偏灭低。33根据调羊查：大但亚湾惠两阳大部贪分消费危者能够横购买单诵价在1汤500衡～25啄00元亭/㎡、榜总价在洽15-男25万扁住宅。结而目前须大亚湾亚惠阳品伶质较好言项目均木价已超并过了3塞000巩元/平梳方米，视总价也扇在60薯万以上刘，当地客户困很少人能贸承受得起乌。34由于收助入的原费因，更爱多的是瘦考虑项衬目的销售均价迁、地理位子置。品牌声誉也是消副费者置下业所看鞭重的因者素之一秤，这对荡于有长热期在大定亚湾惠显阳发展舌的开发狠企业具屠有重要警的指导灾意义。在“梅消费者覆认为购评房最重辅要因素芳”的调娱查中，萌“配套绸设施”帝是消费四者在购佳房时考禾虑的主涌要因素阳之一。美其中，译消费者塞最为关括注的是啊：“园林景呜观”、屿“超市”满、“学校领”。35由于当地间经济发展勾的程度不烂高，消费木者生活方棵式没有太著多的改变阻，对楼盘戏的信息获渔取渠道主米要是：户外广手告、电视广菌告以及中介、私亲友介态绍，即户哗外+小液众传播右效果较窄好。36购买动机姿和户型需辩求从购买照动机调抖查的结耻果看，煮有近半菠数的被冠访者是柏出于投喉资动机铸，说明陪大部分仰深圳客耍户已经荣开始发己现惠州肿房地产再的潜在珍价值，辫同时自烧住（包计括养老黑）比例咏也超过交了40查%，且版对比前突一次比藏例有了夸较大提呼高，说取明随着举认识的耽加深，大亚湾惠德阳的自住驶价值渐渐伙得到了认蜘同。5.1壶4日7.2日37意向购买睁区域主要提集中在惠猛阳及大亚裁湾，说明校近距离的填惠阳及大忧亚湾，由丸于价格、带环境、交甲通等方面梨的优势/油潜在优势辆，已经成渔为深圳客爹户下一个舞置业热土舒。备注：调忙查中“惠忌阳”包括厘现在的惠鸦阳区和大珠亚湾。38被访者主只要来自深蚂圳关内（州尤其是福倡田、南山嗓），结合战购买动机铸说明这一饺部分人的屯购买能力清强，投资雪意识较为展强烈。而挠其他区域票如龙岗、拘宝安的客斥户则有待松挖掘。居住地工作地39存在的丛顾虑：房屋维修促基金一次驰性交付和茎购买车位淡对业主产星生较大的饶压力；建迹筑风格的笑创新方面倘存在不足变；配套设音施不足；周入伙费用萄不规范等织等。项目关注前点：有实力的单发展商、泥规范的物勒业管理、出大社区、宇齐全的生旷活配套和筛独特的建图筑风格其他关卫注点景观关获注点：楼间距父较宽、雁绿化好断、有山今有水、桶带入户愤花园。40调查中阿，对于识90m2以下的中寻小户型有支67%的蚕客户表示旺不会购买肌，主要原蹦因是面积腿太小，房欲间少。因缠此，如果番深圳的大仿户型市场贯供应量大患量减少，深圳大户啄型需求将墓会被搁浅兽，届时将吸有一部分桂大户型需救求向周边控城市转移茫。41调查中标，大户都型客户毅的购买财动机主搏要是改善居至住条件，因此搅以自住为主；另外倒在产品双方面要程求则主江要体现捧在赠送面积、产品的科殿技含量和绿色环保。尤其侨是在深凶圳偷面驰积受限麦后，无跃疑这将叮成为惠飞阳及大仪亚湾房亡地产项栗目的又五一亮点秆。423房以上成为深压圳大户近型置业负热点房满型；房找型则倾梳向于非哈平层，余其中尤迈以复式的常喜好程虎度高（42%糠）。43szho巴me惠州胳置业调查深圳大户设型客户调解查惠州置业婚者调查豪宅消烤费力偏警低；对迈价格敏恼感，关农注地段鹅、开发慌商品牌变、园林捡以及学哄校配套惧。户外见+小众传播育效果较好燥。惠阳自住寻价值逐渐枣得到认同亿；客户来肤源主要是饿深圳关内磁，关外尤茅其是龙岗嫂客户有待削挖掘。关妻注发展商品堤牌、物业嫂管理、社夕区规模、悉生活配套除、建筑风咐格和园林杜景观，同组时置业惠丙阳存在一三些顾虑。大户型孟需求将女搁浅，鹊向周边那转移成锣为必然榆；自住丙为主，拥关注赠扫送面积歌、产品蹈的科技沃含量和傅绿色环云保。需胡求房型茫在3房脱以上，剥复式接赞受度较仆高。小结44小结客户分析市场需男求从奢傅侈型趋汤向生活潜品质型外销市武场渐成爽主力市凶场社区生胃活的品枪质是打礼动目标振客群的墙关键深圳的风置业特昆点对项嚷目的影夕响重大45龙门惠州市博罗惠东深惠价格毒洼地明显高档住卧宅呈现低向往郊耍区发展潜的趋势深惠半小叮时生活圈鸽正逐步实樱现深圳关内龙岗大亚湾惠阳深圳房锁价越来姐越高，摆大亚湾伐只有深挪圳的1凑/3深惠一体里化正逐步旱形成交通的微改善使筒高档住院宅郊区响化加速市场总耕结（宏池观）46营销手法尺：在售楼盘洽销售基本签都是以外耐销策略为匪主，在推娇广方式上愤主要联合体深圳房产醋媒体炒作，效销售策略欢上除开通臣外地看楼拔专车外，宜部分楼盘戏在目标区越域设咨询傲点或外展贞场。市场总体夫：惠阳、大蔽亚湾房地衰产开发逐权渐升温，席各大房地括产开发公寨司纷纷进颤驻，原零尾散地块被墙大房地产湿公司整合峡。大型企次业进驻大卖亚湾，产扮业聚集开慰始发挥效罚用，房地抽产前景看熟好。产品：区域娃内部分男楼盘品而质得到颈提升，而综合品稍质增强欢，不断扇引入深件圳等区棉域楼盘往的创新听元素，养同时楼部盘开发宏注重社蚊区配套走建设、足环境景赵观的完玩善客户：区域内水楼盘客户梢群目前以访外地市场迎为主，本剑地客户为麻辅。价格：目前惠团阳、大俩亚湾市摸场大部聋分楼盘牧销售均古价主要伙为32暴00-关360习0元/汇㎡，未映来楼盘票价位上严升空间胶大，区惜域“价境格洼地瞎”优势晋吸引外定地客户鼻。市场供晃需：目前市融场处于貌供需两闯旺的局宴面，近北年市场刮推盘量置大，在滋需求上沾由于有躺外地市离场客户掌的支撑慈，需求严量进一雕步扩大汉。市场总结为（住宅）47惠矿阳榴：新城区市智政广场周膀边是商业链开发热点且区域，属圣新老城区匙结合部，佩规划好，葱有商业基学础，人流恩量大，交给通便利，参在售项目蔽体量较大绢，将分流痛本项目商金业的投资五客户和消印费群体。大亚湾：项目扭周边目妨前专业月市场初始具雏形掀，逐渐碎使大亚姜湾西区哥具有了忙一定的参商业氛盏围。目浊前大亚须湾西区吵休闲、樱娱乐、晌购物等酬商业配块套设施足还很不纺完善，娘随着项族目的不嘉断开发咸，商业滋配套需声求越来与越迫切工，为本畏项目的树商业带伸来一定数的市场突空间。市场总结勇（商业）48第二部分览：市场状上况分析项目分析第三部分葬：项目分渣析定位第一部分眉：目标第四部逐分：物矮业发展召建议第五部分吩：营销策恨略项目定位第六部分求：商业建演议49项目分文析区位：项目处拾于大亚湾须西区特点：地势平舅坦两面裙临街，老有一定脸商业价沃值规模：占地面帖积：4青376钩1㎡，总建面：到1568础77.3催6㎡，容错积率：2蹲.98规划：西区规划架为无污染装或轻度污头染产业区幕域。本项懒目属于西缝区上杨住价宅片区，牵规划为普哥通住宅区人口：大亚湾道区规划拥近期规拌划人口会20万配套：周边生涂活配套不线足，尚未拨形成居住旋氛围。教序育配套缺殿乏，中小翠学学位严央重短缺。交通：现有河交通大革环境较闪好50优势（S住）交通便利,两条大道狭在此交汇周边已形并成一定的育社区氛围劣势（民W）项目社区手规模小周边有徐汽配市坦场、形筝象差紧邻淡液澳大道悦，有噪速音、尘土污社染地理位置森较偏，缺厚乏生活气医息北面有朴农民房工业区访景观较律差，有剑尘土、鹿气味污扰染威胁（想T）区域内甜同期入猎市楼盘满的竞争骗威胁市场上商劲品房存量摆大，新开蒜工面积大于，未来两三那年内面临偏巨大的消碍化压力；新实力雾开发商足加入角亡逐房地产调亿控政策的沸不确定性机会（O）壳牌投产圣带动大亚很湾经济发让展大亚湾绘房地产壤开始全敌面复苏深圳客刮户对大搬亚湾投廉资开始双升温大亚湾商业配套惜服务存在致空白点深圳客户味对大户型假需求难以隶满足大亚湾外暴来务工购蜜房群体日堡渐扩大市场稳缩慧定，未哀来涨势融看好SWO爪T分析项目分析51发挥优智势，抢鼻占机会循（SO)利用机午会，克浅服劣势舱(WO)发挥优势遵，转化威彻胁(ST)减小劣旗势，避辉免威胁愉(WT)突出区域冤发展价值提供高性毛价比产品捧满足深圳虽客户需求借周边泪大盘之员势，制兔造差异衡化优势历分流其誓客户规避区亦域负面解信息，痛强化区肠域优势深度挖渗掘品牌嚼附加价另值跟随周边匹大盘推盘浙节奏积累劳客户挖掘产熔品价值耽和区域科优势产品创新剧,形成差赞异化创新营销守手段剖析国殊家政策分，找准尝突破口SWO停T策略项目分析发现蓝海堵、规避红昨海52第二部蚂分：市峰场状况阵分析项目分废析第三部分煤：项目分娃析定位第一部字分：目贷标第四部愁分：物当业发展姿建议第五部存分：营呜销策略项目定材位第六部闷分：商痒业建议53项目总建筑面积（㎡）建筑类型梯户比总户数车位户数比绿化率容积率480000高层、小高层一梯2户一期3501：0.650％1.4786000多层、高层、小高层二梯3-4户5501：0.685％2.2一期120000高档住宅区一梯2户一期1881：148％0.8116000高层二梯5-6户二期204近1：112％5.2105000高层二梯4-6户7901：0.534％4.0131836普通住宅一梯3户9221：156％1.02510000公寓一梯5-6户150———18％5.05项目定位市场导向阔原则楼盘规模陪大、景观枯好、车位麻户数比高飞的楼盘畅井销54惠阳项目建筑风格设计单位现代简约西班牙北欧现代简约定位原傻则--棒--适度差锣异化建筑风格大亚湾项目建筑风格设计单位简约欧式风格欧式简约风格市场上以正欧式简约外风格为主引，现代简汤约风格为起辐本案采见用新古断典主义录风格项目定位适度差异粉化原则55惠阳项目景观风格知名设计单位欧式园林风格西班牙北欧酒店风格

大亚湾项目景观风格设计单位热带风情------欧式园林------园林风格市场上园样林风格以狠欧洲风格映为主，概电念上区分亚多以地域文做区分本案以精扛致、自然咐生态为主适度差异吊化原则项目定位定位原则回----适度差异觉化56--产品合理约规划（南北通漠透、户户挺有景）--建筑筒品质（精品蔽楼宇）--户型吼创新（面积冶赠送、贷跃式、该复式、棵落地转暖角凸窗片、大面钞宽、断大露台渠、入户雄花园、剪阳光室元等）产品创新孤原则项目定位57项目定位还依据市场热销谁点竞争项删目差异豆化市场空白叫点置业趋势仗分析58以三房茂为主力么热销户稠型，户掠型普遍贞较大项目户型户型面积价格（元）户型比二房84.772400－250010％三房120－150.2600－270075％四房161－1622800－310015％联排别墅210－260一期4500-500010％双叠别墅130－210一期450010％多层洋房77－170均价2900-300080％二房78－852900—300025%三房94－130均价300050%四房150均价310015%五房208均价320010%二房95－9625005％三房126－1402500—260047％四房1602600---280048％二房901900-20005％三房112-1272100-220060％四房1382200-230035％二房87－902600-270025％三房120－1252800-290060％四房140－1702900-310015％一房36－582500－260064％二房56－622600－270026％三房962700－280010％市场热销得点592003漂年多层为子主2004络年---仍2005蚕年小高层逐同渐受欢迎2006嗓年以后高层受到载欢迎小区内格开发可绒考虑多蛙种建筑屈形式的砍组合，晶丰富小制区的建沃筑形态图及小区态天际线市场热销月点60可开发市数场上缺少牌的错层、椒空中复式教产品中高端产测品形象产品容积袍率等限制户型普遍嘱偏大总价限制可开发印部分中申小户型狗产品，悟小型N梅+1户尖型市场空纤白点61200搏6年6毛月1日悬，中央揉九部委坚联合下滋发的《林关于调脉整住房砖供应结萌构稳定漆住房价欢格的意尺见》中百规定，腥今后城亭市年新混审批住貌宅总量闹的70溉%以上撇必须建猜设90霞平米以热下的住梢宅。政策影央响面：一线城市悔（如深圳盟、北京、挠上海）＞察＞二线城碑市以下城蝴市（惠州鞠）大户型需浅求转移：深圳大户雀型（豪宅扬）客户到灯周边寻找醋房源（近香在咫尺的堡惠阳首当迈其冲）大户型需贝求转移置业趋篮势分析62年份大户型住宅销售面积（万m2）所占比重2003550.8768.3%2004541.2966%2005603.5566.98%90平米便以上户型煮是深圳购仁房者消化帆的主力户乞型，需求员比例接近奋70%。弱每年需求屈量约为5往50-6适00万m2。深圳每翅年的供速应总量淘大约在悉700妄-90绩0万m2。“新政冠”后大户覆型供应量朱受限后，率预计其年愁供应量为晌200-贿300万锄m2。年份住宅供应总量（万m2）2002961200371620048062005712每年约有窑250-捉400万赵m2的大户妄型客户廉需求向绢外转移拼！如果永这部分抵人有1咸0%的盛到惠阳饲置业则趣当地大刮户型每嫁年可新测增需求刘量25-敌40万m2！约等宰于与惠嘉阳20晕05年要总的商然品房预美售面积日。数据来睬源：深柏圳房地绣产信息名网数据来源赞：深圳房饱地产信息泥网置业趋换势分析63随着近几跑年深圳楼桑市的向关阔外转移，女深圳的大土户型也主裤要集中在惊关外。而都70/9蛮0规定的倘出台，又住暗地里将于大户型往赶关外的纵喝深推进。乎楼价相对缴较低、环亏境较好、沾交通通勤席时间较短绑。。。。石诸方面相太对较好的蜘惠阳，极杰有可能成序为深圳的援后花园。实现的苗时间会是伴在深圳现具存大户型跑消耗殆尽渴的时候，来预计这个观时间是2年。短期内，遣在惠阳1籍5和30迎分钟生活贸圈内的龙岗（包拢括周边镇月）和横岗，由于谢价格洼断地效应电，来惠渐阳置业贡的可能神性大。置业趋势钓分析64竞争项打目差异中化深圳案例迫借鉴：****换*新境园金地梅陇英镇阳光新姓境园世纪春城65项目名称开发商总建面主力户型销售均价销售速度开盘时间42万m23房100-119m24房130-146m27500元/m2开盘销售80％-90％2006.5.277万m22房78-84m23房89-99m27100元/m2开盘销售80％-90％2006.9.2843万m23房93-108m26700元/m2很快售罄2006.6.24竞争项中目差异弹化“傍大叨款”策藏略——***质*园成丢功模式****有*园跟旁浙边两个项勿目相比，规模小，雅知名度低洲，开发商弯缺乏开发左经验，但它飘成功借饭势，借炎力打力怜。户型宋上，它廉做的比兔其他两剧个项目鲜面积略旷小；总摄价略低承；开盘杯时间紧乐随其后蹈。处于证同一地纪段，以岁产品性爹价比借闭势两大死盘的宣侦传推广岔。以低成本疾实现成功宿快速销售岔！66竞争项目锄差异化西籍二疑大爪道****建艺项目***期国际***俯*类似糊于深圳照***田*园，观完全可虹以效仿沉其定位屯及营销亭策略。读***吉国际新子城在该伴地运营衬多年，示已有一蠢定知名内度，且小其后面邀还有多堪期、大无面积进第行开发冬。建艺拦为知名查度很高有的东部讯集团的乔子公司拣，其预熊打造大亦规模较部低密度冤大盘预减计今年上10月处动工，年200侦8年上纸半年开辰始入市浅推广。67竞争项率目差异俗化项目名称开发商总建面主力户型销售均价销售速度开盘时间110万m23房126-130m24房148-155m24200元/m2三组团认购80％2003年，三组团2007.4.235万m23房105-130m24房120-150m23600元/m2预计2007年10月动工预计2008年15万m2？？？？针对两个乱直接竞争摩项目，我流们采用借朵力打力策抱略，从户帽型、价格其、开盘时胜机等方面声把握跟随、差够异化。68项目定位客户定位价格定以位产品定位69客户定位本地（40%哲-50%胖）本项目辐射圈【区域划牢分】：外地为雀主力市掌场（50惹%-6悔0%）本地为梢次级市琴场（40%图-50%烤）外地（5狼0%-6立0%）70客户权重哀比例

游离客户

重点客户

核心客户【收入猛划分】有：中等款偏高收毒入群体消（50茶%-6桑0%）救、中等搜收入群衔体（3瘦0%-熊40%页）、高糟收入群适体（1讲0%左万右）。私营企起业主、晋公务员译、事业殿单位职诱员等（埋10%持左右）企业一唐般职员盒、医生健、教师从等（3息0%-伟40%胀）企业中捧高层管涝理人员肺、一般颜经商人记士（5率0%-拦60%陈） 中高收入群体（50%-60%）： 中等收入群体（30%-40%）：

[企业中高层管理人员]：年龄28-40岁，家庭结构为3口之家或二人世界，文化素质较高，生活方式追求品位、高尚；对居住环境、配套设施要求较高，置业目的以投资出租及休闲度假为主；需求户型以三房、二房为主；关注区域发展、高性价比。[一般经商人士]：年龄30-40岁，家庭结构以三口之家为主，事业、经济收入处于发展期；由于长期的投资经营工作，投资经营意识较强，对交通条件、配套设施要求较高；住房需求以三房或三房以上大户型为主；愿意承受的总价为40-50万。[企业一般职员]：年龄25-30岁，准备结婚或已婚，文化素质较高，事业、经济收入处于上升期；追求时尚、潮流，注重生活质量；对配套设施、交通条件要求较高；注重片区发展潜力，住房需求以居家型二房、三房为主。高收入群体（10%左右）[私营企业主]：年龄30-42岁，家庭结构3-5人，事业处于高峰期；追求大气、品位、舒适；对居住环境、配套设施要求非常高；置业目的以投资出租为主；需求户型以四房及四房以上大面积舒适型住房为主；关注区域发展、高性价比。客户定丹位71年龄及家眠庭结构：主要集安中在26副-40岁惧之间，家微庭结构以舰三口之家违为主、二枣人世界为巴辅；职业：以企携业中高贴层管理傻人员、伍一般经烧商人士菜、企业荡一般职凤员及企超业负责匹人为主粥；收入：家庭年积总收入本三地以7-启15万的家庭哭为主、外地以10-联20万浊的家庭冠为主需求户穿型：以三房健为主，磨二房、邪四房为般辅；置业目年的：自住为尚主，投资隶为辅。客户定位72产品定位◆依据市场端供需状况宇以及与竞葱争对手进瓣行差异化往的基本策派略。◆产品定钱位为中绕档偏高蠢产品，睛比熊猫富国际新码城和建颗艺项目逆产品档它次略低也。◆户型面积算比其他两矮家稍小、径使产品总败价略低于兆竞争楼盘求。73价格定再位项目销售均价（元/平方米）4200预计36003600350032003500-4000片区在美售重点恼竞争项互目销售俘均价：参考在测售竞争纲楼盘的皱销售均苹价以及待当地每夏年价格黄增长4离00-豪500野元，综肾合比较析本项目燃与各楼打盘综合谣品质和合入市时钞间的不播同，烧预计本娱项目能别实现340窜0-3娃600润元/平链方米的份入市均仙价，挑战孝均价3愁600稿-40球00元宿/平方狡米。74第二部分商：市场状采况分析户型配比第三部分朝：项目分猛析定位第一部蔬分：目愈标第四部匙分：物赛业发展骑建议第五部分折：营销策庸略景观亮抗点建议第六部钟分：商腊业建议户型亮渣点建议75户型配富比项目名称户型面积（m2）户型比2房2厅84-92辅助户型约占20％3房2厅126-130主力户型约占80％4房2厅148-155公寓35-50少量2房2厅50-7070-90约占10％3房2厅105-130约占50％4房2厅120-150约占30％依据跟藏随、差呀异化原袭则，建奇议本项食目户型踪蝶配比76户型配比本项目户型计价面积（m2）户型比赠送面积（m2）2房2厅60-80约占10％15-203房2厅100-120约占50％20-304房2厅120-140约占30％30-40沿用原规踪蝶划建筑形据态（小高再层、高层于）。户型策略柔：赠送面毁积多一系点，总价少一州点77户型亮召点建议100类-12覆0㎡舒适三房60~缎80㎡精致两房户型方复正\通辈透超大赠送础面积较大的室驴外休闲空军间户型方如正\通摊透开间尺救度舒适扰、双卫孙双阳台超大赠箭送面积78户型亮邮点建议120箭-14姓0㎡尊贵四础房空中复式具、通透方杰正超大赠送策面积空中院落日多重景观79业主在装靠修时，可峡以自行将史该凸窗打锻掉落地景珠观凸窗6m高入规户花园面积赠茂送大衣掏柜户型亮亏点建议面积赠送80景观亮点容建议居住环境蹦打造81园林造价原估算景观亮点发建议通过测叨算，并温结合考伴虑开发桂商利润瞎和项目温定位支辩撑两方透面因素析，建议狮园林配纪套造价威为40旬0-5秃00元扇/平米阵左右。以上地价既、建安成性本为根据食市场行情缠假设，财凝务费用按费30％资梯金来源于绵贷款，年搅利率8％请估算。单位面积指标

(每平米)金额（元）金额（元）金额（元）金额（元）金额（元）销售收入35003500350035003500地价400400400400400建安成本13001300130013001300园林配套300400500600700营销费用7070707070财务费用5052545759营业税及附加193193193193193税前利润额11881085983881778所得税297271246220195税后利润额891814737660584成本利润率45%39%34%29%24%园林档次中低中低中中高定位支撑度低中中高高82第二部分坊：市场状仿况分析营销执行总体策略第四部分贝：物业发惑展建议第一部分驱：目标第六部供分：商件业建议第五部势分：营职销策略第三部谎分：项炮目分析雷与定位83营销策榴略关键探点：1、营为销思路蜂要紧密纤结合时辅事背景肝；2、制板定稳键穗的外销馅策略/每精准的樱广告策拔略；3、实景陕打动效果并显著；策略指鞭引：营销占位推广策略展示策森略总体策略84项目形枯象定位大亚湾淘精品沾生态花弄园住宅项目产乞品属性国际湾拼区•*烟*人居项目形象注定位85项目案尺名“***斜*”**域备选：***帝湾**上恨筑86项目推广遵语实现所乳有关于顺居住的共梦想辅助推婶广语：主推广吼语：生活至上87华南板块所处区域为什么能球由原来名苗不见经传问的郊区，搂一夜之间养变成广州惜楼市的热点、莲焦点和碍亮点？在大盘云煤集，供应芹突然放量氧，竞争空晨前激烈的小情况下，如何保供证楼市镇坚挺？华南板矮块借鉴88城市向匙南发展迹，华南道板块所妈处的位按置优越城。华南板夸块楼价黑实惠。城市内盒部居住知环境拥漠挤，华弄南板块桨大空间估、交通通方便、秒环境宜村人。客观必然蚕性89由广州修房地产泊业协会葬主办，象近十家毕发展商核参与，议以华南己板块房乔地产发海展历程拖、发展朋模式及舒发展趋吐势为主记题的“还广州中杯央居住阿区发展当论坛”郑召开，着华南板辱块的“鄙新中心暖居住区络”宣告柄形成。政企联办舒的区域发券展论坛,缸番禺代表艘着广州的全未来,准愈确定位：萌现代化珠炸江三角洲蕉城市圈的绪中心、未全来广州新艘城的中心乏！“洛溪喇新城”广州碧两桂园、可广州奥刻林匹克券花园等肠八大盘华南板行块概念纸形成星河湾梅问世，扰华南板浆块浮出待水面华碧洋房票山语以3每550元彻/平方米广的价格。丽在产品供垫应中缺乏络亮点的情趟况下，价润格牌自然拜成为最有酒力的武器妇。华南板块林房地产发谁展商发布颗携手打造微高尚居住毒区的《联要合宣言》搭开始200兽0年2001吓.52003妥.8.1赵52004毙.9.6200眯4.1秀22005排.7各自为斜政联合出遥击内部竞争商场如战忌场，纵观厉彩电业、每地产业无伐数的商业此实践，联歌合是战略勾需要，而宴竞争则是井必然，即胀使联合时董也暗含着敬竞争，残照酷的竞争闸现实又使谜联合变得屑脆弱。联合托梁市90对项目的依借鉴意义如今的惠想州业正面题临着同样烛的发展境断遇和机遇滥：市场上陆突发性的业大盘涌现漫、供应放佳量，竞争贷空前激烈跑；与此同协时，也存千在着规划净和政策等海方面的利引好。中短侄期内，惠傍阳楼市的晶出路可以泪从华南板安块得到启稻示：联合托市临：大亚湾，望深圳之华坐南板块修炼内功归：产品细节袍精雕细琢912大品牌奏开发商放联手打藏造，超孕过90万方建惕筑面积处，超过2万人居住城市未佣来，1条城市发僻展轴线区域片区定义脸：借势熊目猫国际新逼城和建艺共项目的山甜水园林打蜡造、宣传积。强化宣欣传上对山更景资源的浑重视，强氏调山水板浙块，弱化篮工业区的宰影响）联合托市减方略92标准化展黄示路线展示攻闪略2形象墙+赌导示系统34样板房15商业街售楼接待星处+展厅费（核心体振验点）园林（批可参与物性/服灾务功能孟延展）核心展示高区1234593导示系统在西二叙大道布耻置灯杆曾旗，以验昭示项驶目，截庭留客户灯杆旗销售中心外导示停车导示94销售中心璃展示拒绝功捏利的售烤卖体系埋，而营突销却无膀处不在销售人降员的装烫束、派掀发的礼啦品、现太场户型录展示：卸印有户符型图的弱统一标赶识95设计要点扁：安全/绿隆色/高雅秀/缓解现铸场不佳的芬负面作用个性鲜序明/标误志明确骗/规定讲展示区通域集中蜜展示看楼通惧道96挑高客拐厅挑高主在卧起居室与遍书房的空宣间关系样板房葬展示起(Co杏nsu侧lta锯tio对ns胆pac尸e）97第二部分惧：市场状拜况分析营销执没行总体策话略第四部慢分：物朴业发展需建议第一部利分：目艘标第六部暖分：商妨业建议第五部撒分：营训销策略第三部黎分：项益目分析筒与定位98动工主体结构封顶（6-7个月）样板房、园林（1个月）2007年6-7月2008年1-2月2008年3-4月入市时机封顶售楼部、样板房（2-3个月）2007年5月2007年7-8月项目工送程进度满预估二期小高苏层、高层二期实现再销售条件租在2008误年3-4鼻月一期实垮现销售刺条件在2007痛年7-8刑月根据开局发进度财，同时漂结合竞篇争项目话推盘节碑奏，建曾议本项冷目于2007饥年10月推出一削期自留身单位，答于200创8年4尤月推出二兰期小高朵层、高调层。分捆批销售菌，稳步淋推进。一期小丢高层、干高层竞争楼但盘：熊尿猫下半轿年将有县新组团份推出竞争楼盘愤：建艺大加亚湾将于撤明年上半伞年入市99关于自奇留单位像比例的门建议参考目脆前惠阳畅市场楼洪盘平均同月销量犯情况，熔同时结凉合本项守目推盘态节奏，盟建议本生项目保室留15挪0-1咽70套须左右单罢位作为散一期自腿销单位庙。建议保劲留位置橡较好的花园景单浊位建议将100～130平米面委积区间光各保留姿部分，牛其中100花-12朽0平米单位养略多，以览作二期市美场定位的国前期试探一期保留刷少量自售浪单位有利慕于提前为最二期积累惧客户自销自销100第一阶朵段：内库部咨询萌预热期时间：2007.08~200债7.09目标宣传项目信息、积累客户。推广语国际湾区未来人居推售节奏接受诚意登记/内部认购销售线人员培训、橙色风暴、200问及其他销售物料、价格表初稿展示线导示系统、工地包装、户外广告、售楼处、看楼通道、样板房。客户线前期积累客户梳理，诚意客户摸底/重点挖掘深圳客。推广线媒体组合：户外广告、网络、报纸新闻。07.1哭0-12员月营销执行营销阶段的划分101第二阶段虾：持续热把销期时间：2沉007.坟10-2骗008.贺02目标1、实现一期自留单位100%销售率2、为二期积累客户推广语实现所有关于居住的梦想推售节奏启动区继续推售/二期产品预热销售线人员培训、橙色风暴、销售物料、价格表、交楼标准展示线商业街展示、核心园林展示客户线小众媒体穿插进行：深圳车友会、老带新推广线媒体组合:网络、户外广告、电视、报纸、DM；公关活动：深圳秋交会参展营销阶段的划分102第三阶勒段：二塞期开盘舌热销期时间：2限008.泡03-2涌008.昂11目标二期销售率80%以上推广语品质提升生活推售节奏二批产品推售：高层、小高层销售线人员培训、橙色风暴、销售物料、价格表展示线现场实景进一步展示，二期主力户型样板房展示、景观轴展示客户线大众、小众传播穿插进行，借助原有客户网络，挖掘客户资源。推广线媒体组合:网络、户外广告、电视、报纸、杂志、DM；公关活动：深圳春交会参展品牌线物业管理签约仪式07.1孩0-12嚷月营销阶段的划分103推广攻幻玉略活动营销入伙活动投资价值研讨会社区文锈化活动耀延续国际品库牌咖啡店签冰约暨咖啡胡文化品鉴尽活动投资价额值研讨命会104第四阶争段：尾驾盘消化不期时间：2绘008.璃12-2所009.言01目标尾盘消化完毕推广语品质生活，值得拥有推售节奏保留单位推出销售线橙色风暴、销售物料、价格表展示线园林整体展示客户线通过保留单位的推出，制造热销点，带旺项目尾盘销售。市场自然消化、鼓励老带新。推广线媒体组合:网络、户外广告、报纸；公关活动。营销阶段的划分105尊地橙疏色风暴联打造一仁流销售蝴军团橙色风暴房地产基础知识、项目基本知识卓越销售员工职业生涯设计团队建设销售管理橙色风滴暴106运用尊地框自主研发牵的电子化龟售楼系统怪对项目进亚行精确、延及时的销披控管理及帅客户的信签息统计分倦析。销售管理信息化确管理107销售资卖料、道伐具准备任齐备导视系瞒统、售掠楼处重坐新制作爪完毕样板房、威看楼通道财包装到位工程进效度在内犯部认购众前进入菜准现楼衫阶段园林展浇示区景限观完成唉，展示装区与施池工区有澡效隔离绳。价格策略营销策略价格策略吸实现的前巾提条件108基本原拾则：逐辅步渐进花提高和杯留有升赢值空间逢。价格控制局上要严格极避免三种复情况：避免价格疗下调，房价在糟楼盘开盘研以后，基足本原则为掩只升不跌上。避免价季格做空，不能人草为地、随顷意地处理物销售价格仙。避免缺少厌价格升值执空间，销售过戏程中一崭旦发现六楼盘出劫现旺销票现象，便误屿认为上市腥价格太低悉，过快或慎过大幅度县地上调房押价，致使却市场应预灾留的空间是失去。价格策略价格控制抢原则109平开高走游、拉开价姜差阶段价壤格策略山：1、分批电推售根据工程率进度和销梳售现场的社情况进行百分批推售申，可以逐食渐增强客绕户信心，探拉升价差纹。2、保持帐价格稳步炎上扬为保持项递目高档楼蛙盘的形象袖，在保证活价格平开席的前提下校，根据市雹场情况稳光步提升价枯格。价格策略价格控制存总体策略110第二部分：市场状况分析第三部分：项目分析定位第一部分：目标第四部分：概念规划设计第五部分：营销方案第六部分：商业建议商业市精场盘点营销方案1111、地块狡周围目前丑基本没有黄商业配套茧，商业物随业竞争不符强，发展淹潜力大—项目稳定圣消费群2、大亚则湾区缺乏堵大型商业理中心，最丈大的购物道中心面积柿为150变0—2府000宴平米，惠阳道成为本察地众多复中高端肥消费者谅首选之怕地—消费的重拿要补充惠阳大亚湾本案中高端纳消费本项目扼均守大亚湾坟----忽惠阳的必经之么路，如何元有效截留大斗亚湾消亦费者是本项目三商业成败预的关键。商业市教场消费群婚体112项目名称：**纯*广场开发泻商：***秘集团项目地址所：占地面榆积:5000多㎡商业面积规:150宴00㎡主贩力哑店:人人乐款超市（冰二、三允层）销售均皂价:一层2400炕0元/㎡(椅售完)二层120晚00元/㎡槐(实用割率60%)三层未籍推出.销售方式侦:一层直接蚁销售二层产糕权式商易铺销售仍率:一层100%,六二层唯约35%113项目点评储：1、位置优牌越，具激有**脸**进恨驻的良歌好前景智，项目前贷景看好。2、一层销售围情况火爆勺。3、二层采用币产权式商锅铺的销售椅方式，且刑返租期长叉达20年尚（年8%付）已难引技起精明投逮资者的损热情，页且价格策略莲失败，导亚致销售进臂度非常缓斜慢。4、二、三层茄均租赁予污人人乐，控三层若销适售，亦采用送产权式轰商铺的抵销售方唐式，销售难脸度更大。114项目名称：开烦发予商：项目地灿址：占地面辰积:8万㎡总乘建面:1走6.8万弃㎡（一期后6.8万饮㎡，26迁6套）业态定位鞭:一期汽布配，二纪期装饰匹材料销售均醉价:一期900磨0元/㎡虎(销售帐率70妈%)二期1100福0元/㎡(辩实用率60%)销售方式超:直接销踢售（买地一层送赚三层）停车庸位：155确0个115项目点统评：1、在具周边尚愈无人气临的情况精下建设趣商业具唤有极大谦风险。2、周边无汽拆配及装饰蜘建材的市谜场基础，宾人为的建本立专业市还场，市场培稍育期长脚，风险大。3、一期现已倚开业，靠出租率答约为7腥5%，哄经营情备况惨淡佛，令投资者峰对市场是尺否有持续经营皇能力存疑。4、现租金啦极低，猜一年免膛租（交煎300京0元押羊金），令投资者爬对未来收洁益存疑。5、采用买一椒送三层（员两个房产牧证，一层凳商铺，二慢层仓储、睛三层办公包、四层居辆家）的方式，上实质价格乖较低，对自用客贤户有吸引保力。6、开发商成俱熟的商业隙地产经验辣，是对投资者信滔心的保障。116项目名称：开垮发圈商：项目地可址：占地面谊积:500罪0多㎡商业面积姜:8700㎡经营锈方:赛格电勿子市场销售均价辩:一层220船00元/㎡(态售完)二层1400辞0元/㎡(参售完）三层800锐0元/㎡乓(售完巾）销售方像式:五年8%返租业态定桐位：专业电子旷市场117项目点飞评：1、位处淡水乏中心旺区辣，地理位择置优越，填补惠凡阳电子士市场空洗白。2、深圳赛忍格市场胜强势进狂驻，赛格在嘴各地的美成功经原验令投笔资者充蹈满信心。3、商盾铺分割猪合理，5年气后可以抚自用或拉出租。4、5年爪返租期合疑理，投资者普挡遍接受用奶5年时间每培育市场挨。5、硬件设施局过硬，12饼部扶手光电梯，剧全玻璃伸幕墙写，确保茅经营。118项目名薯称：开发好商：项目地促址：占地面新积:1.6萝万㎡商业面大积:5万㎡（-恼1F~4蚊F）经辰营腐方:惠阳商贸邪广场管理钱有限公司租金均价单:一层150元/㎡二层80元/㎡三层60元/㎡主再力惰店：好宜雁多超市业态定位别：品牌服装偿、精品世蒸界、化妆御品等119项目点评肯：1、位处淡水条传统商业中心依最旺区，地理位模置优越。2、体量羊较大，业庙态完整，为淡水葛镇目前人指气最旺的袄商场。3、物业形巾象一般栽，经营蛮档次低。4、随着沃尔浑玛、人人谣乐的进驻齿，将受到正债面的冲击。5、商场甜管理公司瓶由开发商它自行组建倒，管理水平启一般，也影响炭了日后盒的竞争劈燕力。120项目名群称：开琴发葵商：项目地摩址：总建扩面：3866互