山东房地产住宅项目营销策划报告

xx名家

——XX（中国）入济第四年的又一次巅峰巨献2006年6月正式进军济南房地产市场之初，XX（中国）便凭借XX·城市之家当年拿地、当年开发、一年售罄、提前两个月交付的速度，以及紧凑实用的产品赢得了济南市民的青睐，赢得了业内的高度评价！2010年，在XX（中国）进入济南的第四年……之后，XX（中国）又以一年一个项目的速度相继开发了XX·碧水尚景、XX·国际城市花园两个高品质热销楼盘……关系营销实现业绩与品牌共赢——XX名家项目营销策划报告撰写：山东XX项目一部时间：2010年1月20日谨呈：山东XX置业有限公司目标：XX（中国）在济南取得又一次辉煌和完胜叫座XX（中国）在济品牌巩固提升2010年2个月销售6.3亿30个月内实现项目清盘以上既是我们的目标，也是我们此次报告的出发点。走近XXXX集团旗舰XX地产于一九七八年成立于香港，经过逾三十年的发展，XX地产分行数目达五百间，成为香港规模最大的地产代理公司之一，铸就XX“王牌”代理品牌！集团主席施永青先生于二零零一年间，成功全面收购利嘉阁地产代理有限公司后，占据香港交易市场占有率绝对第一的位置，市场占有率超过50％，员工人数逾万人。年佣金收入70多亿港币，傲视同侪；业务遍及营销策划，一、二手住宅、写字楼、商铺租赁及买卖，物业估价、地皮买卖等。1994年香港XX集团在北京成立其国内的第一家分行，继而于1998年设立XX（中国），专责国内房地产代理中介业务；凭借母公司纯洁忠诚的经营理念，于国内房产代理业务上贯彻始终，坚守不参加炒卖、成交力强、服务全面、掌握市场脉搏、公开信息、公平交易等宗旨，成功树立「皇牌代理、信心标记」品牌形象。至2010年1月，XX（中国）已在大陆开设二十七家分行，员工20000多人，2009年佣金收入更是突破八十亿元人民币。XX集团大中国框架基本确立，现已成为全国最大的专业地产代理公司。XX（中国）先后与国内数十家知名地产企业取得了良好的长期合作关系，如深圳万科、天鸿集团；北京的华远、开发总、住总、首创、城建集团、金融街控股、国华置业；香港的江山控股、南益集团；上海实业、万基置业、GIC、富华集团、合景泰富等，更是与万科地产、中海地产、上海实业、莱钢集团和山东黄金地产建立了长期的战略性合作伙伴关系。XX更以其专业的团队、良好的信誉、优质的服务得到了各大开发商一致的好评。山东XX作为XX（中国）的第十五家分行，更将融合其他分行的精髓与成功经验为贵司提供更专业的全程策划销售代理服务。山东XX以济南为中心，重点服务济南项目。公司定位为专业的地产服务商，以整合XX全国资源有效为开发商提供专业建议和服务。XX地产三十年的企业文化；XX地产团队的合作和敬业精神；XX地产的专业性；XX地产在业内的口碑；XX地产每年上百个项目的成功案例及山东市场30多个项目运作的经验；XX（中国）拥有大陆和香港网络资源优势；XX（中国）中央HR进行人员的垂直化管理。XX地产优势山东XX近三年所承担销售代理项目一览表项目名称规模合作时间及销售率济南XXXX新城总建面30万平米（住宅）2004年至今目前一期销售率100%济南XXXX商城总建面1.3万平米（商业）2005年9月至2006年9月销售率100%青岛XXXX大厦总建面10万平米（综合）2006年8月至2007年10月销售率100%临沂XXX商品城总建面11万平米（综合）2006年3月至2007年8月销售率100%临沂XX金顶总建面10万平米（住宅）2006年2月至2007年3月销售率100%山东XX近三年所承担策略顾问项目一览表项目名称规模合作模式济南鲁能XXX总建面300万平米（住宅）项目市场研究及监控济南XX美郡总建面23万平米（住宅）前期市场研究定位及营销策略济南XXX总建面80万平米（住宅）前期市场研究定位及营销策略济南XXXX总占地12平方公里（住宅）前期市场研究及规划布局济南XXXX新城项目总建面360万平米（住宅）前期市场研究及产品定位济南XXXX总建面2万平米（商业）前期市场研究及招商策略青岛XXXX总建面10万平米（综合）前期市场研究定位及营销策略青岛XXXX总建面12万平米（住宅）前期市场研究定位及营销策略临沂XXXX总建面10万平米（综合）前期市场研究及产品定位山东XX目前操作项目XX·99项目位置：旅游路发展商：山东黄金地产总建筑面积：110万平方米物业类型：高档住宅及公建配套XX贡献：全案代理该项目,利用XX灵敏的市场监测及丰富操盘经验,为该项目前期进行了准确的市场定位和客户定位,目前已完成了部分面积的团购,推出3万余平米当月售罄（最高单价12500元/平方米），同时积累了大量的市场客户,赢得了开发商高度认可。项目位置：经十东路发展商：山东XX地产总建筑面积：42万平方米物业类型：高档公寓与高档写字楼XX贡献：利用XX灵敏的市场监测及丰富操盘经验,为项目前期进行了准确的市场定位和客户定位,目前项目销售工作进展顺利,项目已于09年7月份开盘，一期5万平米写字楼已经售罄。XX时代广场项目位置：经十路510号发展商：莱钢建设总建筑面积：30万平方米物业类型：中高档住宅XX贡献：全案代理该项目,利用XX的完善市场监测及客户资源优势进行有效的市场定位及客群分析，根据市场形势及时进行策略调整和策划活动配合，满足发展商的回款要求，目前项目一期已经售罄，二期多层部分即将开售。XX凯旋新城项目位置：趵南路文化西路交汇处发展商：山东XXXX集团总建筑面积：8万平方米物业类型：商业、写字楼、高档公寓XX贡献：利用XX专业严谨的市场研究及丰富操盘经验,目前为项目进行市场定位和客户定位,根据开发商回款要求，目前项目正在进行前期团购，正式推广工作4月份开展,计划10年7月开盘.XX旺角XX地产其他地区操作项目列举项目名称规模项目名称规模北京XXX总建面60万平米（住宅）深圳XX第五园总建面25万平米（住宅）北京XXX国际居住区总建面260万平米（住宅）深圳XX金域蓝湾总建面30万平米（住宅）北京XX公社总建面33万平米（住宅）深圳XX天琴湾总建面80万平米（住宅）北京XX国际公寓总建面10万平米（住宅）深圳XX金域华府总建面19万平米（住宅）北京XX杭城总建面35万平米（住宅）深圳XX深圳湾畔总建面17万平米（住宅）上海XXXX花园总建面80万平米（住宅）上海XX橡树湾总建面23万平米（住宅）上海XX花园总建面70万平米（住宅）上海XX湾流域总建面20万平米（住宅）本项目机构设置项目总负责项目总执行策划经理销售经理策划师销售主管助理策划师置业顾问投资顾问部品牌拓展部Part1市场研究Part2项目定位Part3物业类型调整建议Part4营销Part5执行力政策变化竞争分析客群定位市场定位执行力销售力Part1.1国家政策地方规定Part1市场研究政策变化市场研究

政策变化2009年，中国房地产疯狂发展的一年。2010年，……全年房价涨幅24%，创造近15年之最！全年销售面积9.3713亿平方米，比2008年增长42.1%。国家是否会允许中国房地产市场继续2009年的疯狂，会出台怎样的政策？在国家相关政策出台后，地方政府会做出怎样的反应？会对当地房地产市场发展产生怎样的影响？对本案开发有何影响和启示？市场研究

政策变化宏观政策营业税征收2改5.doc国四条.doc拿地首付款提高.doc市场研辞究政策变化宏观政策国11坦条出台胸.do携c市场研究政策变稀化宏观政策悬研究小结通过以上贡国家近期时出台的相磁应政策分上析可见：200佩9年全国张房地产鸡房价疯息涨的情派况已经遭引起国婚务院的市高度重答视，并纯表明了微中央政堆府对于必遏制房度价上涨木过速的纹决心。焰但执行徐效果最帮终取决承于地方排政府配某合执行转的力度疼和是否绘有更强才硬、更纷直接的络措施出阿台。对从短期1-3个月来看小，市场会威受一些冲晒击，主要脾是政策效普应导致短期观渡望会使乖成交量共会回落，房价应改该不会出钩现太大波每动。从201范0年整个市肌场需求趋伯势来看，春需求相对拔于200蜓9年可能卵会有所电下降，乱但幅度如不会很详大，也猛会大大腊高于200不8年的水平柔。从201仆0年整个窜市场供距给趋势申来看，泊放量是头不可避铲免的。从201更0年整个市祝场房价走好势来看，全年整拌体房价瞎不会下绩跌，仍赔然会保昼持小幅亿上升态念势。市场研乖究政策变酿化地方规货定济南不再麦审批6层以下建筑闷.doc公积金二巷套房首付比例或将绸提高.d纹oc市场研镇究政策变化地方法分规研究刮小结通过对首济南最榴近出台弊或拟定胳中的相蔬关规定吉分析可棉见：济南市磨将借助因全运带猾来的城剩区建设刘之势，旺进一步衬加大旧好城改造盈力度，舅提升城盲市国际赠化形象腐。旧城改造咬力度的加扬大，原地纳安置的拆钳迁补偿方隙式，一方致面将大大把增加城区循商品住宅模的供应量驰，另一方汽面又会分姜流很大一幼部分购房越客户。如公积仓金首付悼政策调毒整，将偶会彻底到贯彻国宝家关于错“二套鸭房”贷蹈款的政千策，彻证底截断剥购房者斜商贷后侦走公积溪金规定券漏洞的斜路子，夸投机性祥购房受肺打击严贫重，一慢定程度俯影响楼旱市成交档。“不再圈规划审庙批6层以下妥建筑”逆将迫使允开发商你通过重券新合理刘规划物积业类型争来提高便项目品约质、提狼高售价。Par虾t1.2城市供应区域供应Part淹1市场研究竞争分析市场研究竞争分临析城市供应贿——20锅09年成滨交土地200递9年济蹦南市共成交居住唤用地51椅宗，总用贵地10滔20.尿7亩，规划总建吴筑面积约赛为859稿万平方米，建筑讯形式均走以高层烫住宅产标品为主战，平均验个案在胳15万伯平方米吧左右，雁但预计愤201握0年上需市项目蚂在20歼个左右就，整体扁供应与园200抗9年相避仿，供梅应平稳浮。行政区成交宗数（宗）规划建筑面积（万平方米）最高楼面地价（元/平方米）历下区252729884市中区153232250历城区41091701槐荫区4822025天桥区3732404合计51859——市场研朋究竞争分析城市供朱应——宰201险0年初激土地供帮应济南市国凉土部门的丧官方网站疤显示，从狡2009防年12月笋28日至蔑2010层年1月1脆3日，短膛短半月里盐，先后发套放了四批耽13块地阔。13宅块土地总迈面积超过但120万陷平米，按毕照平均容啦积率2.议2计算，牢总建面约兔270万厉平米，接斗近200即9年全年想住宅成交豪总面积—哑—290步多万平米芳。济南市年写初大量放拖地表明济南市受政府在碧积极响忙应贯彻捧国家“荐增加住待房建设怠土地有情效供应处”的政均策，以刻有效遏州制房价梅过快上南涨趋势。土地供应萝充足，将仍有效降低挺土地竞拍拆激烈程度沸，从而降赖低开发成任本，为平消抑房价提默供可能。按照正常添的开发周毁期测算，沃2009熄年底或2插010年望上市土地山需要在2街011年场才能进入卧开发市场孤，2010惊年市场供各应仍然处匠于平稳之场势，旺盛乓的刚性需伟求购房市切场将促使票济南房价贯持续平稳地增长。区域项目数量10万㎡以上项目数量7000-9000元/㎡项目数量均价总建筑面积东部1210107338544.5南部2227300354中部00000北部110550912西部7646750463.5合计22191667241374目前，秀济南在益售住宅臂项目数坝量不多含，有房应源楼盘借仅有2维2个，剃供应量屿较前几牺个月明俯显减少届，项目倾去化速返度较快摘。北部因御兽景园、君么逸左岸等突区域内偏橡高价楼盘巴的售罄造煌成区域价奇格下降，横环比上月敢下降5.干36%。市场研究竞争分层析城市供应鲜——在售赶项目区域项目名称总建筑面积（万㎡）物业类型主力户型区间均价（元/㎡）存量（万㎡）2010年计划销售量（万㎡）东部XX慧园30高层花园洋房80-120平米两室、三室660013.413.4东部XX美嘉26高层小高层70-100平米两室620044东部中海XXXX28高层花园洋房79-82平米两室，95平米左右三室，147平米四室73001010东部XXXXX41高层花园洋房95平米两室,130平米三室640031.578.4东部XX花园26.5高层76-100平米两室，120-140平米三室650016.510东部XX国际12高层87-95平米两室65009.79.7市场研米究竞争分陕析城市供应虹——在售喂项目个案东部XXXX全运村183高层花园洋房别墅95平米两室,130平米三室11000155.326.4东部XX豪庭86.4高层90-100平米两室130-140平米三室880046.1413.2东部XXX104高层小高层花园洋房90-95平米两室147平米三室850099.414.4东部XX现代逸城27高层花园洋房87-95平米两室,120-160平米三室7800819市场研扎究竞争分析城市供应乒——在售吩项目个案西部XX100178高层多层60-100平米一室、两室92007710西部XX御景城41高层85-120平米两室、三室8000374西部XX新城（西地块）10.6多层112平米三室、75平米一室80002.62.6西部XX天沅80高层多层86-139平米两居、三居800008南部XX花园30高层多层140-170平米三居800010.419.6南部XX领秀城324高层多层别墅86-117平米两居、117-150三居78001449合计1227.5665.01181.7市场研究竞争分帝析城市供削应——瞎在售项地目个案所在区域项目数量10万㎡以上项目数量2010年入世项目数量2011年入市总建筑面积东部10873261.2南部3221322.4中部211144.9北部5532156西部222069合计221857853.5由上表可睡见，济南代市（主城裂区）新增轻项目22棋个，预计网未来三年驰内新增项足目供应面浆积达85筛3.5万惭平方米，史平均每年口近300近万平米的怀供应量与愤往年相比敲变化不大画。市场研究竞争分析城市供织应——梨新增项在目济南目前秤在售项目裂（主城区开）基本无6000元/㎡以下项目泽，均向7000元以上铁挺进；责特别是品牌开发提商高价拿脏地将左右知济南步入框万元时代。项目所孟处北部姐区域供凑应量较而少，价职格上涨甜潜力巨个大，随况着小清俱河改造智进程不摧断加快电，将呈竞现后来脱居上之用势。在售项雪目户型以75-嘱95平米左右朴两室和95-1己30平米三泄室为主偷，其中75-计95平米之间遗的两室、95-德120平米之炸间的三尼室等偏经济纸型户型江最为热熔销。市场研忽究竞争分析城市供隶应——甜市场小存结近期价格的持世续上涨、提在售供应州量的不足克造成济南顷住宅市场逃价涨量跌流的局面。整个市场馒潜在供应汤量大，新周旧项目总乒供应量达中到近150算0万平米，2010年预计推党售量在300万平米左酒右。由于未卵来一年的剃政策目前青尚不明朗扩，开发商敬在推售量地上可能会远有所保留单，一旦政旨策明朗化粥，推售量迎还有可能烂增加。新增项目坑数量22个，未贤来三年功内总供框应量应笛能达到853迅.5万平方结米，平朽均每年迷近300万平米的接供应量与2009年市场供套应相比较败为平稳。市场研则究竞争分倚析城市供聚应——塔市场小闪结市场研究竞争分以析区域供应俊——土地耍供应XX名家本案所在革的北二环近以南、核济洛路述以东经一路以聋北隶属天哲桥区区域计划仔出地2押2宗，妥占天桥区总计划吨出地数量纳的45%区域潜默在土地打较多，略未来2—3年俯内开发量肉巨大编号项目或地块占地面积（万平米）建筑面积（万平米）土地性质产品类型开发公司预计销售时间1XX名家2055居住高层多层山东XX置业有限公司2010年下半年2重汽XX日化项目1533居住高层小高层多层中国XX汽车集团房地产开发公司2011年中旬3尚品·XX1216居住高层多层山东XX资源地产有限公司2010年下半年4XX国际2040居住高层小高层天津XX投资集团2010年5冠华XX项目8.420居住高层小高层XX置业2010年下半年合计75.4164市场研伤究竞争分析区域供榜应——戏同期项些目由上表可笔见：目前小清的河板块潜锹在供应量顽约为160多万平爹米，预彼计201愉0年推出量旁约为40万平米左炭右。小清河沿登线土地市预场活跃，品成为济南抓炙手可热包的开发区招域，现成乌交土地鹊推出时戚间多集婚中在2010年下半蓬年前后急。随着201由0年土地世上市量价进一步社加大，2011年下半年盯以后开发盼量量将进狱一步加大屠。市场研究竞争分析区域供应跃——同期妈项目通过对膝本案区述域供应察市场分销析可见废：小清河两申岸区域成已为未来济笑南开发热耻点区域。济南主城打区6层以跟下建筑不参再审批成段就项目最型后稀缺产胀品。距离市员中心较许近，客蠢户来源畜丰富，吼刚性客恨户量巨角大。周边土地糖价格不断秧上涨，支迟撑高价入被市可能。高单价付时代呼尤唤低总遣价产品驻。济南进入飞新一轮激牙烈竞争阶蕉段的前期鉴。市场研行究竞争分析区域供应劣——市场泽小结市场研蜂究小结通过对灵近期国并家政策翻、地方灰法规和埋市场供覆应分析其可见：201束0年国家叹将严厉稀打击投伍机购房俯，有效精增加土暂地供应繁，加速跑普通商国品住宅凳开发，骄结合其废他金融移等政策针有效遏缓制房价圣上涨过传快现象蓝，但在房溉价平稳胀的情况直下，政责府后继仁政策将贼放缓出征台。受政策饿出台的逗影响，量短期内逝将使一坐线或二说线房价讯过高城滔市的房售价出现未小幅回假落，但侍在国家名后继政凭策乏力旗的情况足下，预上计2010年下半列年房市逗将重新巧回归，携平稳发稠展。受当地绸房地产微供应情误况和房戴价水平苗影响，徒国家最咬近出台踏的相应女政策，对如济南芒这样的二香线及其以芬下城市房损地产发展租影响不大攀，2010年将继续逢出现供需逐两旺的局敢面。济南市斗“不再宏规划审读批6层以下建筝筑”的规黑定将促使未开发商积扭极寻求更付加合理的扛产品组合亿方案，以单提高项目外品质和项骑目售价。七八层蜓电梯洋夏房将成杏为市场农新的宠漏儿。Part2.1SWO尸T分内析Part遥2童项目定位S.W焰.O.衰T矩阵S.W.光O.T分析小假结优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）S1：项目整体规模大，市场影响力强S2：XX品牌实力强大，在济南颇具影响力S3：周边市政配套和项目内部配套齐全，生活便利。S4：紧邻南北主干道历山路、东西主干道北园大街，项目周边多条公交线路直达市中心，交通便利S5：邻近居然之家、红星美凯龙、黄台建材市场、东亚家居、富雅家居等，潜在客户的购买力较好W1：在济南市区的地理位置，不符合济南人“住东不住西，住南不住北”的居住习惯W2：地势低洼，大雨后易积水W3：紧邻主干道历山北路，向北直通绕城高速，大型车辆过往频繁，灰尘污染较严重机会分析（Opportunity）威胁分析（Threat）O1:区域内物业总量稀缺，直接竞争项目少，存在一定需求量，区域价值凸显O2：小清河治理改造工程的实施，将有力提升整个北部形象，带来区域价值提升O3：宏观经济大势向好O4：区域内清河板块一枝独秀，地理位置、自然景观稀缺，形成北部城区新版块T1：人文环境和自然环境较差；北园商圈，人流物流量大，居民构成较复杂T2：周边潜在购房者对高层住宅的建筑形式接受程度较低T3：国家相关政策变动影响整个市场发展项目定位SWO殿T分析SWOT衣矩阵Fac咬tor仰1：独恢特的产沿品竞争容力Fac应tor取2:宪小清河随改造成圆就项目辰区域价挪值提升Fac芬tor趴3:虏XX品林牌强大融影响力价广值项目定位SWOT竟分析SWO侨T分析趋小结—望—核心合价值通过项目爸SWOT般分析可见托，项目的验核心竞争邻力有3个着方面：Part2.2项目定位Part茅2项谈目定位客群定位市场定谅位项目定位客群定弄位客群来年源由于项目着体量较大瓣，区域内斜客户资源迁丰富，前期以区肢域内客户攀为主，中弱后期客户极来源将扩禁大至城市厉中心区域甘和其他区你域。地缘关系黄台区域北园区域二环东区域花园路区域交通牵引泉城广场山大路老东门产业带动洛口商贸区北园商贸区其它因素市内其他区域地理纬度工作纬度原地升级或投资迁入项目定位客群定冈位客群来酒源游离1象0%重点客宰户40拌%核心客户50%看好区海域价值君的其他粗城区客午户交通牵引荐客户地缘性客厅户和工作站缘客户价值观：裂长期在区全域内生活工作，严对区域乡丰的价值惜认同极高，了解丛区域内的践所有配套设施，买有着相袜当的优博越感并相信区嚼域的发车展前景缘瑞，看到了物业的皆升值过程缸。置业目哀的：升专级自住樱或投资存在重遭复购买灵的可能霞。客群：当地居民宝，黄台、胆北园、洛扔口商贸述区私企脆业主、中高端白版领。价值观：等了解区域马并有认同感，希漫望进入宇这个区艰域。置业目刘的：改融善、升谅级自住客群：项目周边程5—8公昂里范围内年轻白默领和原著纤居民。价值观：误看好区域补发展价值档，追求房屋榴保值增值侄和租赁需射求的投资财投机客赤户。置业目愿的：阶技段性居扁住、投叙机投资。项目定颗位客群定位住宅产慌品客群铁构成项目定位客群定劳位游离1防0%重点客户掉30%核心客户60%区域认可煤地段价值舍和XX品盟牌的追随释者高端白领姑、长期商溪旅居住的梦阶段性居炸住投资客勾户纯粹的投皇资客户阶段性自型住的投资鄙客户中端资牢产处理筑客户市区投资惩客户，其偷中区域客限户为主置业目的惯：认可区蝴域内的租赁河投资回报炭，有相对菜充裕的盯资金用于投资忌，选择比投资门槛相对秃低的产沃品，降低风险。置业目界的：长敌期在济仆南外派去或济南本糖地的中神高级单丘身白领柿，为了过度锐性居住而烘购买，一劈燕旦自己不含住，可董以用于祝租赁或绍销售。置业目些的：认铃可XX领的品牌枪，有足够蹲的资产司投放到便房地产华这个升值雁潜力巨肢大，风鄙险较小腐的投资方向信中，重复电购买，用躲于租赁或湾销售。公寓产膨品客群绢构成项目定位市场定被位住宅产品愧市场定位城市中心劈燕国际水畔净生活社区如果把本皱项目比做恳一个人，萄她就是一驼个有着好促的身世、闸高学历、有国愁际视野，多性格儒雅认而谦逊，桌内心上进朝的好青年扣。如果和她端一起生活里，你将进灿入城市中豪心国际敲水畔的婆品味人顺生城市中心仇国际水畔夕生活社区印，国际化养视野与乔生活世界很大喉也很小，凡与世界居乒民为邻，春搭上inte舰rnat鹿iona宪l的早班车灭，进入世关界的对话勿圈。水畔社区嫂，小清河晶成为自己滨的私人码联头小清河改再造后面貌称焕然一新青，抬腿即璃到，尊享属岔于自己皂的私人广码头。品牌开发避商倾心打抄造，品质习精湛品牌开发挎商，一年贩一个项目嚼的速度书郑写着济南开发杨的奇迹举，同样启诠释着洞什么叫捕精湛。10分钟都市毁生活圈，树生活就是驾这么便利一切城智市配套负近在咫驻尺，超趣市、商杂场、公园……从来不曾醒远离你的藏生活。一个有点自己品识格的社露区这个城市扬里，如此刑贴近水的斧项目不多红，真正懂得岁水、懂逝得享受烫水畔生员活的人纯更不多……项目定位市场定位住宅定筝位——母价值体惭系具备优良筐居住属性本的投资公坏寓XX全方京位优质物观业服务精装修，捐送部分家弦具（活动获圣得）产品：4灰0—60妖㎡1居室劈燕为主户型近邻小造清河绿娘化带，滋景观优茄美项目定搜位市场定位公寓产杨品市场宁定位Part搂3物业类型塔调整建议如本案规神划报批亦体收到济南市温城镇化旋工作会写议关于捕“不再驾审批6混层以下抵建筑”怕的规定的影响易，则建筋议物业胁类型调痛整为：7层电梯括退台花园推洋房+高要层住宅物业类型调整建议物业类型巨规划布局整体规巡寿划布局汪按照前傲期规划状方案布局花园洋狐房和高层陷，因为花止园洋房仅增高级一层，绢且顶层狱小面积药复式，所以，整臂盘单元数精和户数变咸动不大。7层电唇梯退台扭花园洋泰房？！物业类型调整建议为什么是耗7层而不芝是8、9担、10甚冷至11层茅以上的小薪高层？这豆首先要回昼归到花园陶洋房出现鞋的初衷—皮—以高端膊产品类型害拉升整盘射品质，进平而实现利孙润的更大作化，这是右目前市场预较为流行纽奉同时消费誉者广泛接统受的做法培，无需过硬多解释。我们重炸点来探拴讨7层工的问题花。我们为什木么建议做坡7层电梯剩退台花园造洋房？济南市收城镇化机工作会匠议关于拦“不再温审批6胸层以下滴建筑”略的规定听起来似午乎是个坏圣消息，但估却未尝不理可以转变治为好消息松。游戏规宗则重新染制定，辣原本只彩能受指司标限制雹只能做坦中高端只产品的挂我们可职以有机汽会抢占轿市场的健最高点喊——7饺层电梯掩退台花尤园洋房爸。新政之下麦，客群对交容积率指备标将更为闯敏感，低密度产盏品的稀缺柿性有可能茶超过历史坝上任何一琴个时期，20笑04年充深圳万黑科城低坚密度社括区受到棉市场狂樱热追捧眨的神话犬极有可磁能在2过010忆——2封012柔年的济掩南市场妈再度上礼演。当产品类启型范围从衰2层到3标0层的时潜候，7层节与8层可金以说毫无乖差别。但节是当产品楚类型范围截变成7层职到30层丽的时候，晕7层与视8层的差壶别是巨大付的，1层余的差别代迈表着更丰锈富的空间禁设计，更稀独享的配剧套服务，尿更难得的每是更低容陵积率所带石来的稀缺亡性，而这舌正是创造港利润的根大本点。与其说藏我们坚饰持的是丑7层电绞梯退台从花园洋倍房的追祥求，不汽如说我乳们是在吸坚持产虫品的稀字缺性与骑差异化掀。Part4.1策略Part踢4营蹲销项目操作挪难点问题导向防的核心策谋略核心卖吐点目标巩固品牌胃快速销伴售201闷0年2个月实现萌销售6.3亿30个月实浸现项目对清盘项目操作绿上的难点灿：1、项少目区域愁内建材韵市场、贱物流市侄场较多轨，形象删差2、项牛目区域骗内少有安参考项泻目，对兔价格定馒位具有跃一定影游响策略纲孟领：高举低打并：高形象粪、高品涨牌、高粱期待、谷亲民产会品和价堤格1、项些目区域扫内建材匙市场、发物流市棵场较多型，形象扎差2、项玻目区域择内无可模参考项庆目，对卧价格定桂位具有劫一定影摄响解决方尿案：强化项目霞区位价值宵，建立项谷目形象解决方肺案：跳出区域脉做项目，企提升品牌赚影响力客户导向知的营销调蚀性：现代大气（建筑园营林）自由精致（户型砖）文化底蕴（企业品标牌）亲民性（总价钟）国际化（风格）结合项目酱区域及核王心价值，能概括项目孟核心卖点卫：1、城斧市河畔帮景观，浙纯水岸霸生活2、城市戴二环内的塌国际生活坝城3、品低牌开发熔商的精逝致产品Part3.2Par幻玉t3.2Part4.2方案Par废t4询营销形象怎变么做？强化项夕目区位踪蝶价值，萍建立项朴目形象形象策略强化项针目的区目位价值坛体系高调性、民高形象、熔高品质、妈高期待给客户遵以社会辉价值感项目核蔑心卖点务：城市河畔巧景观，纯贪水岸生活城市二环甲内的国际希生活城品牌开发樱商的精致赏产品既定案名愤：SLO牲GAN崭：清河畔教55万平誉方米松国际生活骗社区LOGO独:XX名桑家根据与辱贵司沟逐通情况故，项目功将采用抢“XX晌名家”肝案名，晓LOG弊O及S不LOG凶AN亦林将采用泽已开发鞭“XX苗名家”术LO耀GO及疯SLO淡GAN宁.方陪案形贪象形象策略强化项插目的区惧域价值字体系高调性、市高形象、势高品质、器高期待给客户以成社会价值贩感给足客岂户想要拔的“虚源荣”，死拔调不映拔价；产品的塞宣传上喘态度诚福恳，避粥免华而币不实招西来反感昂；高调但不重能张扬，幸富贵而不脆恶俗，宣栏扬文化情颠结；推广上秤强调项某目与小鸭清河的验联系，课挖掘地金域的情究感价值突出项目降的水岸生蹄活XX文酱化、项益目气质黎、客户且诉求三堵位一体喊（以名己品的架日势，只任为懂得辈这个品笨牌价值济的客户钩提供服曾务，让撤客户追指逐品牌杯）原则内容VI系统、广螺告形象及钟文案要体青现项目气东质，对目覆标客户投粒其所好销售物料从需齐全丰完富，以体景现品牌开膊发商的工冒作态度材质高薯端、印群刷做工咐务必精那细，以短拔高调隶性，体膝现高品攻质举措项目核心腿卖点：城市河畔抢景观，纯旷水岸生活城市二查环内的造国际生先活城品牌开衰发商的个精致产确品方烫案区桐域项目真堡水沙盘突出项悄目与小厌清河的拜联系区域生下活地图皮：包含育餐饮、辅居住、售金融等闲内容，禁提升销穴售物料光被保留箩的价值炉（建议搞：生活列地图在盏楼书中以精美禾的折图挣样式，颂以交通槐图的形婚式，以本案掏为原点放着射状标注郊生活配套伯及公共设勤施）。品牌怎肌么做?先公关后米广告，制天造新闻话衬题，推广谊XX·名盘家会，持统续发力跳出区域除做项目，辨提升品牌俘影响力先公关脑后广告茶，制造堤新闻话闸题，推拿广XX铁·名家桂会，持恳续发力第一阶段三个阶段第二阶亩段第三阶段10年5极-6月10年7窄-9月10年拣10月潮-尾盘推广X施X·名狭家会春季房展创会品牌亮相品牌炒绣作品牌的扩持续导葱入、君项目申品牌立赔势持续的射新闻话桐题开盘及遵项目销筐售期产品说明韵书XX=绢优质工嫩程的标愈准渠道配合新闻、屈软文渠道配握合户外、软蚁文渠道配毙合户外、胡报广、贿短信XX·花薪火项目核心苦卖点：城市河畔凝景观，纯钓水岸生活城市二决环内的槽国际生谁活城品牌开屠发商的侄精致产脸品与电视台规合作，播害出小清河稍区域专题方积案品夜牌房展会10年5溜-6月品牌亮相房展会（霞春季）1、宣传盖XX企业厨品牌【以干宣品牌为外主】2、第阳一批X卵X·名较家会匹员广泛墓招募3、项蜘目初步蓄展示，私开始市众场预热苦接受咨豆询【项目初缎步接受咨常询】【XX顽·名家值会招募漏】渠道配群合软文新闻户外方案品牌XX·津名家会渠道配券合软文新闻短信XX·名家会XX·薪火XX·名家会个人会员臣招募企业会员练招募商家招夕募积分购良房优惠探计划XX·抽名家会汁作为品樱牌宣传涌的重要虾平台，惑从项目叠预热就每开始启桑动。房展会招观募第一批蛇个人会员曾；与山大剑二院等裁机构签碰约团体章入会；与附近家恐居广场等梢商户战略野合作，品说牌联合推谢广，客户做资源共享储。方案品牌新闻公趣关渠道配常合软文新闻短信XX·名家会XX·薪火新闻公迎关话题1、10伪年3月苏奠基剪彩未仪式，X张X名家项认目启动；2、10队年5月与齐鲁桌晚报、勾搜房网晨、焦点燃网、齐动鲁电视终台等媒婚体合作订，举办雾论坛，司例如：尖小清河趁改造对蚕周边区叫域居住候环境的嗽改善，臭XX在炼济五年匹发展历翼程等主样题的论降坛；3、1负0年7年月X杂X高层焦访谈网手上直播屡，说文环化，表坛态度；4、1稻0年8鼻月替屈XX·默名家会轨会员赠临送20溜10颗罗树种，牌美化小躺清河两向岸公园胸，建设裤绿色家落园5、10更年9月反公交站牌倾更名仪式方案品牌项目楼书设计制作鸡精美《X乖X名家楼可书》，体斗现XX品婶牌的价值揉和工程的脂精良，也辆体现了X塞X专业化辰、标准化写、精细化耗的企业形晒象；此外，沈其中生寸活地图宫增添了蹄楼书的涝使用价疗值和保靠存价值滤。展示怎饺么做？先公关共后广告源，制造主新闻话亲题，推锦广XX雪·名家毙会售楼中逢心、体延验中心团投入使锹用，给什与客户喝亲身体谈验公关华制造新狱闻话题抓，推广始XX·闻名家会劣势规避区域环境康形象不佳爬，较为杂地乱售楼中伍心、体技验中心焰投入使让用售楼中心羽给予市场疗客户近距浇离接触项扬目的机会体验中莫心加深泰购房者衔的切身到感受二者共同存为项目聚筐集更多的湖人气，提洁高口碑传证播自己就是投广告靠近交螺通干线昏的部分乐先出效牧果楼体喷愁绘，体匆现品质罩感，先雹做成部列分景观持，充分拼利用自您身的展端示性展示策略变劣势为径优势，充撞分利用小编清河改造横机遇高调性、南高形象、剧文化内涵细节体现确品质项目核心鼓卖点：城市河已畔景观许，纯水苍岸生活城市二超环内的蜘国际生哥活城品牌开晨发商的浸精致产蜻品方暂案展铃示售楼处旺装修风矿格示意方洋案展梁示售楼处装欣修效果示脸意风格：整体色调疗淡雅、脱大方空间灯纺光柔和粒、室内顾泛光充蹈足以增振大室内验的空间院感体现企诱业文化体现国朱际化方总案展典示体验中棍心——驶样板间向现场客傲户全面展爪示生活实驾景，并适称时播放项繁目施工现升场画面，趁做到工程歌透明；适圣时播放企快业形象宣荡传，积极泛推动企业映品牌的发颜展。方昂案展恳示体验中太心——丽样板间袄展示展板及弟挂牌说坑明结构剖示实物展至示实验体验实景展警示，配增合展板粱说明展现产殿品工序焰、材料畜等，以空间感、番赠送面积役利用等来突出许XX（中脑国）的成眯熟独特的荐产品优势劫，让客户担切身体验诱。方案展示围挡展示展示关键稠字：品牌、品凶质、文化乏、中英文浆对照围挡包婆装形式好：Lo跨go墙思+画面常+背狂景灯L寺ogo红线为刃围挡部鞭分风格：蛇简洁、膊现代、絮国际化方案展骆示楼体及景齐观展示楼体喷绘部分成骗型景观充分利爷用资源舅，各种隆途径，挂把握关再键动作钱该怎么烦花？开盘活肤动XX·睁名家会减客户维互系活动售楼处暖峰场活动XX·影名家会家居广场折的会员卡XX·薪浴火机构客金户老带新户外项目网津站合作资距源的联捉合推广逗ＤＭ、灭派单短信、瞧直投直绘邮、报剪广等充分利用射资源，各柴种途径，掀把握关键板动作资源项目核心丧卖点：城市河畔算景观，纯墙水岸生活城市二环材内的国际灿生活城品牌开亚发商的抱精致产泄品渠道关键活动方案渠道打通更广甲的客户渠河道，更加缠有效利用稻客户资源XX销吩售渠道XX·剖名家会口碑传播团体客户XX一、列二手市场逢客户联动XX客户嫌资源数据精库《XX蔬地产客迈户快讯懒》膛《X彻X地产乓市场研非究》XX·善名家会神个人会然员《XX抢·名家齿会》老客户带元新客户网络团购锹客户山大二院鼻及附近家顾居广场业俭主、客户家居广场堂会员卡大明家惠居、银过座家居箭、居然念之家、置富雅家泽居、东淘亚家居方案渠道XX客愚户资源方案渠道XX客户璃资源方案渠道XX客户设资源操作方法XX将违实行在嗓售项目障客户资宵源转介磁，让您打造论一座售楼袄处，即拥结有多座售困楼处；XX客然户资源魔管理系借统，储俘备有大砌量在售滴项目的哑客户信乡丰息并且变在不断者增加，散可提供井与本案医共享；XX全给国性客胳户资源皱，进行网异地项箱目客户午联动。方案渠道户外媒体直择以目标寻客户分休布区域泻为依据，在主断要干道赞沿线、崇大型市贵场附近墓及繁华捏路段设歪置户外过广告牌翼，进行微客户拦伏截。2010嫂年5月6月7月8月9月10月11月12月201盾1年1茶月2月3月品牌亮信相品牌炒尼作和积耀累客户配合开暴盘及品姻牌的持裂续导入蠢、惹项目热信销户外广告毒选址（根据销蓬售阶段分阴期选择）洛口服装洗城、长途英汽车站、蛮黄台家居艳广场、全邀福立交桥肠、红楼广读场科技市雕场、历烈山路与柏北园大鬼街交汇草、老东画门、泉晃城广场婚；选址依据广泛吸登引客户道路指闹示客户截述流方案渠道常规媒体项目网站网络广她告是很好地汽补充宣传激形式。凭恐借新浪乐历居、济南尝焦点、济珠南搜房等痕主流地产唤网络形成牌的专业影瞒响力和口神碑转播，耽形成对项息目的持续屡推广，利悉用专栏、赛软文及广戒告等综合种形式，深援度报道项税目，形成固与客户的傲持续互动历。网络广告直指目铅标客户牢，即时顶信息简丑而有效叶；直效、低斥成本，性暮价比高；配合营销根推广节点父进行。DM/短信报纸广告棋是树立项布目形象的价必要途径学，也是快捏速形成项伸目认知的童方式之一麻。报纸广告序以平面广成告和软文止的形式，严树立项目堪的良好形宁象，并可坐以快速在罗目标客户衣群中形成蠢对项目的虽认知。可通过软姨文炒作，茅树立项目警区域价值宏感和企业执开发理念量的认同感叙。报纸广葛告方案活动开盘活眉动XX名专家开盘唉活动方否案活机动售楼处周残暖场活动周末在售偿楼处“X亭X名家活答动角”召晕开不同主辞题的客户尾活动，如常理财讲座搂、烹饪一忌技、室内卧灌篮比赛趴亲子陶艺叶小工坊等掌，以聚集鬼人气，实杆现旺场；舌同时，各使种活动的弟举办，又姓是提高客部载客成交动率的重要染手段手段炎，以加快肚回款速度棒。方案活动其他活动与家居若广场合蛇作优惠膀促销活倚动售楼中心缘瑞、样板房孔开放活动节假日返常规活催动房展会活句动与网络等免媒体，举优办城市论疼坛方案营销总卡控图2010虫年5月10月201绸1年5月售楼人授员进场一期开够盘二期开盘3月201街2年8月201渴3年8月三期开盘4月尾盘工程节点营销节殃点7月售孤楼处对远外开放春季房展双会11月开却盘春季房展学会秋季房展型会秋季房政展会销售节训点持续销撕售期销售目蜡标预计20浪10年1度1月开盘钞、201慌3年4月诞清盘，销烘售周期3扮0月宣传推税广户外/弯导示/秋报纸/欧网络/灾DM报纸/撒户外/烛销售热句线报纸/困DM/册网络/欲现场/屋楼体广裕告关键工法作1、销枯售人员捆到位2、全遇盘工作炎统筹安陈排3、春怜季房展危会安排1、售楼年处开放筹墓备2、价格酸摸查和价腹格表制作3、开执盘选房字方案确扶定筹备1、开盘政活动的落恶实跟进2、价格愿及策略调窄整3、秋季话房展会参肃展筹备开盘热销叹期形象铺垫视期蓄水期春季房揭展会执行方案费用预算推广费关用按照彻总销售底额的1志.2%史计，约传528揭0万费用包括类别具体内容涉及预算(万元)比例（%）媒体推广费用61%，3220.8万户外洛口服装城/长途汽车站/红楼广场/历山路与北园大街交汇/泉城广场等158430报纸齐鲁晚报/济南时报/山东商报硬广及软宣105620网络新浪乐居/焦点网/搜房网211.24小众媒体直投/派单/夹报158.43直邮、短信老客户/新客户区域锁定211.24活动费用23%，1214.4万品牌推广活动宣传差异化产品/树立企业品牌211.24合作互动活动客户维系/促销211.24房展会论坛/公关/其他事件营销活动79215销售物料费用9%，475.2万楼书/折页/海报楼书/折页/户型单张/手提袋等475.29广告公司费用7%，369.6万8万—10万/月平面广告、包装画面、物料设计369.67合计5280100Par坑t5.1推块售Part么5执行力价格定价根据沟通际，贵司对你XX名家题的开盘期糠望价为：高层7000元/㎡者多剑层8000元/㎡我司经射过研究喂分析，提发现项线目周边阅类似项首目少且菠不具有境可比性拔，而济纪南市二环以内浅今后将不渗再审批6帮层以下住灭宅建筑。因此定，本项尝目将成仆为市区捷绝无仅央有的含刚多层产顷品的项腊目，在凯定价时胡可以适券当提高孤。根据项件目规划先情况和谨XX（先中国）筒在济南蚂市场的惧影响力许，我司畅有信心化以更高补的开盘中价入市烛。其中伶，高层厦开盘均肥价建议厚为7500获元/㎡，多层字开盘价最建议为9000休元/㎡，具体执误行时，该根据市番场状况但做相应椒调整。根据20社09年土荡地拍卖价提格情况，掉及大量全繁国性实力慕地产企业驱进军济南鲜房地产市过场的势头吼和信心，捉将极大拉吊动济南房嗽价快步进四入万元时苗代。综合竞分析项目依综合质素培后，我司邀根据周边熟土地最新呢拍卖楼面芬地价和市希场比较法念，综合推仓算项目高蠢层销售均与价为900赢0元/璃㎡，多层销擦售均价遥为1200乐0元/山㎡。推售分我期快速回款谁，实现项成目资金快松速回笼销曲售推售原则冠：平价入市志，项目启受动以住宅系产品进入渔市场，实员现快速回伙款；二期拉升请目价值，贯以较优资城源产品入污市提高价聋格平台；三期舒适店户型，以晨高品质的叛生活空间验，实现项舒目价值最万大化。项目分期显资质分析三期>波二期>继一期此项目分要期符合开栽发顺序，唇三期产品前多层居多柴，属市区抛稀有产品膏形式，放停在后期开奶发利于增递大项目价需值点。产品分期住宅（高层/多层）公寓栋数（栋）一期18/8026二期5/7113三期1/13014产品推棉售盘点分期产品形式栋数总面积（㎡）户型套数一期18栋高层8栋多层26栋262560一室两厅3020两室两厅三室两厅四室两厅二期5栋高层7栋多层1栋公寓13栋167640两室两厅1208三室两厅四室两厅三期1栋高层13栋多层14栋119600三室两厅596四室两厅五室两厅注：面积及套博数以实际鞋规划数据绣为准。201卖0年5月10月2011斯年5月3月2012驶年8月2013受年8月一期二期三期4月阶段时间段周期推售体量套数（套）面积（㎡）一期2010.11——2012.0115个月3020约262560二期2012.02——2012.1110个月1208约167640三期2012.12——2013.045个月596约119600合计2010.11——2013.0430个月4824549800分三期毫推售一期：高辅层、多层二期：高躲层、多层酸、公寓三期：高壳层、多层推售排搁期项目推应盘策略综合项摧目现状控及所面蓝临的市膏场形势累，建议醒整盘的俯推盘策狡略：首先，如基于201需0年的回没款任务卵，即：忘满足回仅款6.3亿的指浓标，至沾少推出10万㎡，在胜此基础上顷增加推售毕面积，积前累足够多煤的意向客衬户，以提茫高项目开绕盘期的成偏交量，实斤现最大化刑的回款；其次，在轰整盘推售养过程中充错分考虑项每目形象展互示、项目夺价值提升球、项目动姨线组织等贝因素与推浅售房源的邀关系，建掀议：全盘执行说由外而内离的顺序推秩售，每期箩推售楼座禁可遵循景揪观视野由祖差至好、饲户型比例敲由多到少牛等原则进完行推售；第三，凯一期总敢房源销啊售至8成后，二增期开始预邀热市场进奏行认购，容预计于201争2年初开寺盘，销辉售周期腰约10个月，征二期销腊售期至9个月时赴，展开冲三期的污预热，苏预计12年12月份前顷后开盘似。销售周紫期：3瓣0个月分期10.10前10.11—1211.01—0511.06—0911.10——1212.01—0612.07—1012.11—1213.01—04前期铺垫一期一期二期二期三期三期根据项目解总体销售潮体量，结用合我司制反定的推售收周期，项目整贱体销售炸周期约萌30个速月。2010积年5月10月201常1年5月3月2012污年8月201回3年8月一期二期三期4月预热期筛客期持销期二次强销愧期二期预热持销期、扎三期预热持销期春季房折展会计划1另1月开疏盘春季房展抖会秋季房展咱会春季房痕展会秋季房展唯会201蠢0年实现销售崇回款6.礼3个亿销售面积勾高层需约互7万㎡，毕多层需约驳3万㎡一期售静罄二期售攀罄二期开脾盘尾盘销售目标级排期强销期三期开促盘二期强销坝期强销期2010诊年任务分横解201扑0年的蝴销售任番务为：岩多层销荷售回款另2亿，悠高层4眨.3亿殃。根据激我司对树项目开吗盘价的聋预计，鹿若完成耕销售指宇标推算量需推售俘的面积秃：高层约7支万㎡，多幅层约3万骄㎡。建议楼座敬推售次序根据完成股回款需推交售的面积村推算，至户少要推售补6栋多层泉、5栋高耻层，基于直项目整体蚂运作方面枣考虑，建在议首批房春源楼座的按照由闷外向内准顺序推桃售（如图抗所示）闹：5564推售策略楼座分批炼申领预售市许可证针对2010年新推的污“国十一翻条”相关刻规定，建宾议在本案网的推售过语程中依据随推售计划究采用按楼降座分批申汁领预售许弃可证的方唤式，适时藏推售，以刘应对政府除对捂盘惜芦售的监管屠。制定相逼应的楼脏座推售归面积和陕推售次午序楼座推售尘面积主要茫受回款指遮标限定，抓首次推售铅面积至少查确保回款敬指标完成观；基于以策下几方面洗考虑，作锋出前图所刷示的楼座晃推售次序兄建议：选择部怕分靠近览路边的糊楼座先每期推出麦，有利洗于由外狱而内的叹项目整张体形象锻塑造，穴提高项洁目成熟刚度；适当推出铲景观视野阻较好的房脊源，提高颜项目对市邻场客户的衬吸引力，兴为项目聚毛人气；推售楼革座充分蛙考虑交恼通动线镇，以便娇于客户交看房参语观；从整个项皆目运作出辩发，项目光成熟度高议、后期楼驼座质素优虽越、社区匠动线流畅肺，项目的南利润点越国接近最大宏化。预售方治式由于项番目面临绩回款压租力大的童现实问薄题，为顺利完浪成201卸0年的任斯务指标，建议在销乏售方式上泡直接收取激选房款的葛操作模式姨。收取诚蛇意金选场房预售建议分批裙拿出预售果房源向意榴向客户收码取15万/套以揭上的诚意焦金，客户奶可提前选饮定中意房香源。通过锁此方式牢凤牢锁住真疫正意向购裤买客户，啊为年底回其款提供保栽障基础。将预推枣售的面昨积分批裕推出，锻客户享振受优惠蒸幅度递司减，待宏销售超鬼8成后竞，再加宫推面积杂；同时，开抖盘优惠政从策另执行刘。预售房源庆中出现退脆房情况，歪则执行当闻前优惠政碎策具体执行预推售胁10万搂㎡高层7低万㎡多层3液万㎡价格：高层75替00元/辩㎡多层9坟000积元/㎡首批推售高层3万堪㎡727煮5元/属㎡二次推潮售高层2镇万㎡多层1万呢㎡735乏0元/纯㎡8820填元/㎡第三次推税售高层2万狠㎡多层2万眠㎡742冈5元/贯㎡891瘦0元/须㎡销售8退成销售8踩成97折优闭惠98折优浑惠99折优筝惠99折任优惠由回款梳角度推售房源98折教优惠经济预算预售阶段授，高层按盛照起价7柿500元都/㎡，销劲售面积约良7万㎡，颤优惠幅度妇按均98鸡折计算，陈总预售量宪按达到8都成计算，佣高层部分论的总回款息数额为：偏4.1亿棉，多层按感照900规0元/㎡尚，销售面谎积约3万蔬㎡，执行角99折优稼惠，总预燥售量按照个达到9成毙计算，多衬层部分总局回款约：铺2.4亿详，共计约6圣.5亿。预售时间根据回款北指标推算穷，首批推鸦售10伙万㎡，按照2万㎡/龙月的销售速皇度计算，华至少需要5个月才咸能完成没指标。弃因此，学将预售权时间提怒前，保保证充足铺的时间欠，积累狸足够多任的客户坦才可能居完成销乖售任务种指标。建议预岸售时间亮：参加春季麦房展会同袜时接受预箭定，时间品约5月份，属前提条狠件是确谋保售楼盗中心在镰此之前街即投入疯使用。注：预售与开秋盘期间为稠避免意向风客户流失乘，建议举省办各种互弱动客户，尘与客户建黎立良好关透系，逐渐婆培养客户盘对XX品载牌的忠诚性度。销售方式销售团队雷竞争机制建议在说售楼中炸心设两题组销售大团队，全分属X给X公司疮的不同猴销售团各队，两及组团队极直接业替务竞争伟，实行年末位淘雁汰制，逢建立明乳确的奖血惩制度沫，以此尸激励销筹售团队过的工作乳积极性死，促进套回款指片标的完四成；坐销与行押销模式相遇结合打破住宅忍项目中常似规销售模信式，采用画坐销与行润销相结合伙方式，充叼分利用各僻种资源，府最大限度躬地挖掘市嫁场潜在客悉户，促进毁销售工作摔开展。针对项目厉回款任务省及未知的纸市场形势绩等诸多因粱素，建议颗项目开盘争执行低开垂高走的价担格策略，即：开孔盘时低早价位操萝作，开心盘后执郊行多频狼次推出绣房源小溪幅度提喘价的价弓格走势搂，逐步葡提升项级目售价谦，以体栏现项目倍升值、晋销售紧吨俏的销攀售局面腰。由于项目斩区域内没护有可类比侮项目，对曲本案的价连格定位具制有一定影蓝响，采用塌低开高走勿的价格策霜略，可以蓬降低项目餐入市后的忠价格风险筹，在试探重市场的同葛时，利于顿吸引多层溉次的意向敞客户积累烈，助力销窜售指标的泻完成。价格策略开盘后销妈售策略开盘后执惭行小开盘她策略项目开盘忠后，为刺蛇激目标客射户的购买够欲，鼓励莫目标客户晚缴纳定金因，建议执行小戚开盘销弯售策略，且每卫推出一丛批新房犹源较之沫前一批章微调价冒格。周茧期暂定迫以“周掠”为单卸位，在蛮推出新茅房源的怪周期内隶，购房彼客户缴载纳定金亭后，若妻再续交咐5万元挑，即可番提前选魔购房源排，并享完受实时辩优惠政猴策。小开盘策少略对促进瓶项目销售泼进度，加茶快项目回酿款具有重它要作用。针对20鼓10年的抱任务指标括，制定全黄年的推广毙计划。推广策胸略充分利示用XX算成功开刮发经验盗，企业齐形象带拆动项目潜形象树绩立的效垃果