全国房地产经纪人第六章-房地产抵押

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第一节房地产抵押概述

房地产抵押的概念及特征房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产典当有显著的区别。

第六章房地产抵押天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第二页，共32页。《物权法》规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”

《物权法》还规定：‘‘担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第三页，共32页。我国大陆地区俗称的“按揭”，主要是指购房过程中以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款所设定的抵押，譬如“期房抵押”实际就是指预购商品房贷款抵押，”现房抵押”实际就是购买已竣工的现房(含二手房)时的抵押贷款。口语中的按揭实际上与规范用语的“抵押”等同。天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第四页，共32页。一、房地产抵押的条件〈城市房地产管理法〉规定依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。第二节房地产抵押的一般规定天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第五页，共32页。〈物权法〉规定债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（五）正在建造的建筑物（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他财、产。12

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（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。下列财产不得抵押天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第七页，共32页。天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第八页，共32页。

一、房地产抵押合同《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。第三节房地产抵押合同与房地产抵押估价天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第九页，共32页。下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十页，共32页。

(1)被担保债权的种类和数额;

(2)债务人履行债务的期限;

(3)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;

(4)担保的范围。抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。

《物权法》规定抵押合同一般包括下列条款：天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十一页，共32页。为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会共同下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理规定》，对房地产管理部门、金融机构和估价机构在银行信贷业务中房地产抵押估价作出详细的规定。二、房地产抵押估价天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十二页，共32页。

要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务;不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值;定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。(一)对房地产管理部门的要求天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十三页，共32页。

商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押估价应当由具有房地产价格评估资质的机构承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值，处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。(二)对商业银行的规定天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十四页，共32页。

房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

(三)对估价机构的规定

天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十五页，共32页。一、房地产抵押的登记机构

《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。

依照法律规定国家将对不动产实行统一登记制度，但在具体明确规定不动产登记范围、登记机构和登记办法的法律或行政法规出台并生效前，仍维持目前的登记管理模式。第四节房地产抵押登记天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十六页，共32页。鉴于我国各地土地和房地产管理体制差别很大，有多种管理模式，法律规定以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其登记机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利——担保物权，所以登记机关只能是不动产的权属登记机关。由于房地产转让或者变更先申请房产转移、变更登记后申请土地使用权变更登记是<城市房地产管理法》规定的法定程序，就房、地合一的房地产而言，房地产管理部门是惟一可确保未经抵押权人同意的抵押房地产不能合法转让的登记机关，因此各地普遍规定，以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关;以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十七页，共32页。

《房屋登记办法》规定，以房屋设定抵押的，当事人应持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门申请抵押权登记：

(1)登记申请书;

(2)申请人的身份证明;

(3)房屋所有权证书或房地产权证书;

(4)抵押合同;

(5)主债权合同;

(6)其他必要材料。二、房地产抵押登记的要件天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十八页，共32页。一、房地产抵押权的效力房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。第五节房地产抵押权的效力与实现天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第十九页，共32页。《物权法》规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。一、房地产抵押权的效力天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第二十页，共32页。《物权法》规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。一、房地产抵押权的效力天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第二十一页，共32页。(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。有下列情形之一的，担保物权消灭天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第二十二页，共32页。《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。二、房地产抵押权的实现天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第二十三页，共32页。《物权法》规定抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《物权法》规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。《物权法》规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。二、房地产抵押权的实现天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第二十四页，共32页。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第二十五页，共32页。住房置业担保公司，是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。房地产置业担保天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第二十六页，共32页。1、住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。2、是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为。3、规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。住房置业担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。[1]

理解住房置业担保概念需把握三点天行健，君子以自强不息连云港天行教育培训中心第二十七页，共32页。

住房置业担保管理试行办法规定：担