标杆房产高档住宅项目营销报告全解析图文并茂

项目营销报告咨询股份有限公司2011.10刚刚拿到项目资料的我们，很激动！细细研讨项目方向的我们，很心痛！面对好项目，激动是不言而喻的！深思熟虑后，我们心痛缘于何处？TIMEISUP!开篇之困——市场形势与竞争格局第一篇章ChapterOne价值之源——项目理解与项目定位第二篇章ChapterTwo解题之道——客户定位与客户洞察第三篇章ChapterThree传播之策——推广思路与创意表现第四篇章ChapterFore销售之法——精准营销与推案执行第五篇章ChapterFiveChapterOne开篇之困市场形势与竞争格局我们的困惑源于当前，对于房地产行业而言——这是一个从未经历过的时代！房地产调控政策持续收紧，明年政策放松的可能性不大市场形势>>政策调控税收、加息保障房、限外家庭个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税7月存贷款基准利率上调0.25个百分点预售证、预订监管

项目预售应达到完成至主体结构封顶并通过验收不得变相向买方收取定金、预订款等性质的费用。限购、限贷户籍限购2套，非户籍最多1套，“限购”的规避措施必须制止。家庭购二套房首付6成，利率1.1倍一房一价、限价令公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息、收费项目信息和成交均价，对楼盘促销、停车位销售都要明码标价上海商品房年涨幅应该小于8%宏观政策背景2011年保障房建设1000万套，增加公共租赁住房供应非本市户籍者不可凭补缴税单购房目前的房地产调控形势达到了从未有过的严厉，意味着今年是史无前例的调控年7月26“沪四条”出台，对上海楼市“限购”再度收紧7月7日存贷款基准利率再度上调，若不考虑之前存量房贷利率7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平政策的不断收紧，表明明年的政策环境放松的可能性不大房地产政策持续收紧的背景下，上海房地产市场的反应如何？>>市场走势从近两年商品住宅供求的月度走势看，2009第四季度仍处于供需两旺的时期，2010年起至今成交量明显下降，远低于2009年的水平，2011年2月份由于春节及“房产税”与“沪九条”的两条枷锁下，当月商品住宅成交量为近两年最低值，近期上海商品住宅市场成交稳定在100万㎡/月的去化水平而从供求比来看，近两年全市商品住宅供求比持续上升，表明全市商品住宅的存量不断增加市场形势近两年全市商品住宅的存量不断增加，后期去化压力增大市场形势>>市场走势近期别墅市场成交价格呈下降趋势，并且去化压力相对公寓更大2010年4月以后上海市别墅与公寓市场基本呈现供大于求的情况，今年相对于去年更加明显，而别墅市场相对于公寓市场供大于求的现象亦更加明显价格方面，今年公寓市场成交价格未见下降，而别墅市场成交价格自今年3月份以后一直处于下降趋势（4月由于高端项目上海紫园出现大量非正常成交，影响当月全市别墅成交均价，不属于市场正常价格水平）市场形势>>市场走势3000万以上的别墅市场受政策影响，成交量下滑更为明显总价在3000万以上的别墅市场近两年成交集中在2009年年底和2010年年底；今年2月以来成交量处于近两年最低水平，剔除4月上海紫园非正常成交外，单月成交套数均在10套以内（2011年4月上海紫园集中成交35套，疑为该项目出于信托融资的需要，将这30几套房源作为抵押品抵押给信托公司）限购导致高端客户购买资格出现问题调控政策不断加码表明未来仍将持续别墅、高端公寓将全面受限不是不想买房，而是不能买房市场形势>>结论高端市场客户容量日趋缩小>>别墅市场2010年1月-2011年9月内环内别墅成交区域板块项目名称成交套数均价（元/㎡）备注虹口四川北路板块虹叶花苑115000虹叶花苑仅有1栋别墅，该套别墅成交均价不符合市场正常价格水平，该项目已售罄浦东花木板块九间堂2110533目前仅剩一套237㎡的独栋未成交，项目对外称已经售罄四季雅苑11281738该项目成交集中在2010年，目前仅剩2栋395㎡的独栋在售竞争格局上海浦西内环内无在售别墅项目，本项目未来无竞品近期上海内环内仅三个项目有别墅成交，分布于虹口及浦东区域，这三个项目共剩余3套房源，内环内别墅市场基本上无竞争浦西内环内别墅的成交项目为虹叶花苑，仅有1套，而且成交均价均不符合市场正常房价水平，目前该项目已售罄，上海浦西内环内的别墅市场无竞争项目>>板块市场板块描述：老西门板块位于黄浦区西南部，南靠人民广场和淮海路，东临外滩滨江地区及世博园区，是黄浦区以居住为核心功能的板块板块特点:老西门板块成为近年来上海市中心面积最大、力度最强的旧城改造区域，将建设成黄浦区具有现代都市风格和历史文化内涵的三大集居区之一。轨道交通：区域内有4、8、9、10、四条轨道交通，在老西门板块设有6个轨道交通站点，交通便利。本案明日星城黄浦丽园黄浦华庭4号线9号线10号线8号线公馆77竞争格局老西门板块是黄浦区以居住为核心功能的板块项目建筑面积（㎡）容积率产品类型产品主力面积（㎡）近期均价（元/㎡）总价段（万元）装修标准（元/㎡）第一梯队公馆77525343.2高层二房：96、105----10000三房：138-147、160-17066794（2011年）1065-1135四房：175----第二梯队明日星城321811.11高层二房：9740208（2011年）390毛坯三房：124-12541871（2011年）520-525黄浦华庭930003.46高层小高层一房：77-8236144（2010年）277-300毛坯二房：110-12031022（2010年）340-370黄浦丽园1200003.04高层小高层一房：79-82----3000二房：100-11037061（2010年）370-400三房：127-13726999（2010年）340-500四房：235-24039804（2010年）900-940第一梯队：公馆77——地段稀缺，毗邻新天地，高品质的精装产品，成交总价段在1000-1200万元（地段和产品优势）第二梯队：该梯队项目相对于公馆77地段欠缺，为毛坯或简装产品，该梯队成交总价段为300-900万元，目前仅明日星城在售竞争格局>>板块市场老西门板块高端项目仅公馆77在售，成交总价为1000-1200万>>竞品板块本项目位于老西门板块北部，竞品板块选取的是以老西门板块为中心的周边板块。板块序号项目名称人民广场1上海滩新昌城南京西路2静安华庭老西门3公馆774明日星城5黄浦丽园6黄浦华庭淮海中路7兰馨公寓8翠湖天地板块序号项目名称黄浦滨江9华润外滩九里10绿城黄浦湾打浦桥11永业公寓12裕和公寓13华丽家族汇景天地14香港新世界花园15绿地卢湾滨江本案1234657891011121315与老西门板块相临近的板块共有五个竞争格局板块概述：人民广场板块位于延安东路以北的黄浦区域，东临河南路，西至成都北路，北靠苏州河，南至延安东路。板块特点：人民广场板块是整个上海的中心，是上海的地标，拥有南京路和人民广场两大CBD商圈，商务楼宇鳞次栉比。轨道交通：板块内集中了地铁1、2、8号线多条轨道交通，版块内有5个轨道交通站点，人民广场是市内重大的交通枢纽市场情况：

2010年至今板块仅上海滩新昌城成交3套公寓，为137㎡的二房和148、250㎡的三房，成交均价为25369元/㎡，脱离市场价格水平。该项目近期开盘时间为2007年，目前已经售罄2号线1号线8号线>>竞品板块人民广场板块是上海的中心，以商务功能为主，目前无在售项目上海滩新昌城竞争格局板块概述：南京西路板块是指胶州路以东、新闸路以北、安远路以南、苏州河以西的区域板块特点：南京西路板块是上海传统市中心，板块内有富有时尚气息的静安寺、南京西路商圈（知名的奢侈品聚集地）及威海路传媒文化街，还有具备文化沉淀的百乐门、上海展览中心等轨道交通：板块中轨道交通有7号线和2号线，板块内有2个轨道交通站点，两条轨道交通分别连接上海的东西南北四个方向。市场情况：2010年至今板块仅静安华庭有成交，成交集中于2010年1月和6月，均价27717元/㎡，为77-93㎡的一房和119㎡的二房。项目近期开盘时间在2009年，目前已经售罄7号线2号线静安华庭>>竞品板块南京西路板块是上海传统市中心，以商务功能为主，目前无在售项目竞争格局板块概述：淮海中路板块西起陕西南路，东至西藏南路，北临延安路高架，南边则与南卢湾以复兴中路为分界线，依托于淮海中路与新天地两大中心商业地段，以及诸多具有老上海气息的历史人文古迹，使板块东西方文化相互融合。板块特点：作为浦西内环以内的黄金板块之一，淮海中路板块将商业属性与历史人文属性相融合，淮海中路商业街东段集中了两千余家国内外著名公司机构，成为上海四大中心商务区之一。轨道交通：板块内1、8、10三条轨道交通，板块内有6个轨道交通站点，未来13号线也将这是复兴中路马当路换乘站点，板块交通优势将得到进一步的提升。兰馨公寓10号线1号线8号线翠湖天地>>竞品板块淮海中路板块依托地理位置及人文环境，成为上海顶级居住板块之一竞争格局项目建筑面积（㎡）容积率产品类型产品主力面积（㎡）近期均价（元/㎡）总价段（万元）装修标准（元/㎡）第一梯队翠湖天地1400004高层小高层三房：230130383（2011年）30005000四房:400141751（2011年）5670五房:352147570（2011年）5190复式:320148331（2011年）4745第二梯队兰馨公寓210003小高层二房：30274456（2010年）2235毛坯三房：34866050（2010年）2295复式：69275745（2010年）5190>>竞品板振块第一梯队拖：翠湖天圾地是瑞安劳集团打造顶的高品质乐精装项目灾，位于新谦天地石库棚门区域，赶地段稀缺爆，区域内智中西文化遮结合，文灾化氛围浓招厚，该项裹目成交总仔价为300查0-5何600万元（地聋段、品牌政、产品以细及文化优攀势）第二梯勇队：兰坛馨公寓涉目前已消经售罄长，该项法目为毛胡坯公寓吴房，地肥段、品弊牌、产竖品相对洁第一梯沿队项目般都有所信欠缺，洁该项目择成交总强价为220惨0-5幼190万元，嘱主力成雀交总价坦为220都0-2范300万元淮海中谎路板块御仅翠湖兔天地在辜售，成泉交总价坏为300建0-5源600万竞争格局板块概柔述：黄浦滨江火板块位于距黄浦区东须部，沿黄佳浦江西岸哀，深处黄送浦江的大怎拐角，北细至苏州河例，西邻城渔市中心人到民广场与浊老西门区例域，是上海的创顶级豪宅桐聚集区之那一板块特瓦点:该板块的闪标志是百盈年积淀的接外滩，代表了怕上海租劳界时期许的历史旧文化，未来规逝划成为集觉文化娱乐债、金融贸旱易、旅游猫休闲、生怎态居住为蛾一体的高征尚滨江区亲域轨道交通堪：区域内有2、4、9、10四条轨联道交通彻，在黄既浦滨江遵板块建斥设4个轨道交喇通站点，屠交通便利2号线10号线9号线4号线华润外滩贯九里绿城黄浦让湾>>竞品板仆块黄浦滨妥江板块倡是上海锅的城市叠象征，困也是上脖海的顶山级豪宅卖区之一竞争格群局项目建筑面积（㎡）容积率产品类型产品主力面积（㎡）均价（元/㎡）总价段（万元）装修标准（元/㎡）华润外滩九里1340003.10高层三房：180-24593761（2011）1688-229710000/6000(188㎡户型)四房：188-413106567（2011）2003-4401绿城黄浦湾2500003.15高层四房：280-40083970（2010）2351-335910000>>竞品板蚀块黄浦滨江斯板块目前决在售的均朝为高端项剑目，成交虾总价为170乞0-4阵400万黄浦滨江欢板块近期朴在售项目露为华润外钓滩九里和忠绿城黄浦旺湾，两者聪都为区域歉高端项目愧，装修标咏准均为1000受0元/㎡，开发商霜分别为华懒润集团和液绿城集团膊，都属于渐国内房地槐产龙头企敏业（地段、渗产品、品循牌的优势巩）华润外航滩九里带目前总颜价段在170绒0-4笔400千万，绿城震黄浦湾晒目前总阳价段在2300坦-330环0千万竞争格被局板块概述乘：打浦桥板必块位于卢挑湾区的中恨部，东起遗制造局路葛、肇周路伸与黄埔区市为邻；西议至陕西南畅路，瑞金也南路与徐嫩汇区相接东；南沿斜炸土路；北羽靠建国东重、中、西捉路板块特发点:打浦桥灯板块与析淮海路撤中央商标务区、端徐家汇赖城市副伶中心两诱大老牌兴商圈相知临，成自为区域性商味业中心之涂一，是上海的坏中高档修居住区可和餐饮荡休闲区丝式域轨道交通捐：区域内2、4、8三条轨道观交通经过拨打浦桥板聪块，并设崭有4个轨道墨交通站路点，交劣通便利蓬。华丽家窝族汇景天盆地裕和公灰寓9号线4号线8号线永业公寓>>竞品板块打浦桥唐板块与贼两大老扩牌商圈单相临，嘱板块功思能以居毅住为主香港新世界花园绿地卢慌湾滨江CBD竞争格局项目建筑面积（㎡）容积率产品类型产品主力面（㎡）均价（元/㎡）总价段（万元）装修标准（元/㎡）第一梯队海珀日晖2820002.50高层二房：24154475（2010）131310000三房：290-31090109（2011）2613-2793四房：44811217（2011）5025五房：618--第二梯队香港新世界花园（丰盛皇朝）2500003.50高层一房：8554937（2011）4676000二房：115-19355835（2010）642-1077三房：138-21869224（2010）955-1509四房：25253505（2010）1348永业公寓1350003.26高层小高层二房：95-11052792（2011）502-580毛坯三房：148-15358776（2011）860-885华丽家族汇景天地1354604.10高层三房：214-22448596（2011）1040-108810000四房：262-27451414（2011）1347-1398复式：410-478-->>竞品板块打浦桥板站块高端项徒目仅海珀驼日晖在售币，成交总倍价为13盼00-5疤000万竞争格局项目建筑面积（㎡）容积率产品类型产品主力面积（㎡）均价（元/㎡）总价段（万元）装修标准（元/㎡）第三梯队裕和公寓69212.00高层一房：764150（2011）315毛坯二房：80-923791（2011）303-348三房：136-1423182（2011）433-452第一梯朝队：板哄块高端躁项目仅努海珀日预晖在售苏，该项屋目地段丧稀缺，辆是绿地泪集团打斥造的高徐端精装里产品，泻项目总旷价段为1300汤-500律0万元（地段、班产品、品鼓牌的优势劳）第二梯队盲：第二梯秃队项目相蹦对第一梯勇队项目地红段和产品尺均有所欠寇缺，该梯姻队项目的浪成交总价遗为400-厨1400万元第三梯迟队：裕捆和公寓首在区位届上无竞歇争优势掩，产品沃为毛坯彻产品，在属于第哈三梯队决项目，型项目成贼交总价零为300-免400万元>>竞品板宽块打浦桥板绘块高端项部目仅海珀杯日晖在售妄，成交总泽价为13琴00-5及000万竞争格造局竞争市场高端项目区域板块项目名称物业类型总价段（万元）优势黄浦老西门板块公馆77高层1000-1200地段和产品优势黄浦滨江板块华润外滩九里高层1700-4400地段、产品、品牌优势绿城黄浦湾高层2300-3300地段、产品、品牌优势卢湾淮海中路板块翠湖天地高层、小高层3000-5600地段、品牌、产品以及文化优势打浦桥板块海珀日晖高层1300-5000地段、产品、品牌优势>>竞品板块老西门板塌块及周边蝇板块市场料均无别墅董产品在售窜，本项目相无直接竞恭品老西门叔板块无压别墅在识售项目蓬，目前与在售高控端项目德总价段搭为100要0-1城200万，与本洞项目不属蒸于同质产银品，老西振门内板块词无竞品从周边效的竞争身板块市镰场来看熟，人民内广场和期南京西微路板块萌目前无私在售项钩目，其盗他板块紫在售项猛目的产苏品为高届层及小革高层的付高端公合寓产品抱，周边挥板块中锹没有与托本项目碌产品类猴型相同篇的竞品竞争格沿局竞争格缝局放眼全酱市范围缴，无真正脱竞品没有对焦手有敌无数VS我们的敌棉人，绝不仅秀仅只是房子一切高乓价投资品，都是我颈们的敌人在当前市场环修境下，夹本项目弓必须成砍为目标射客户的唯一最优叼选择核心营销举命题三大核心观问题NO.1：项目的真正价值究竟是猴何？NO.2：项目的目标客户到底是脸谁？NO.宫3：促成其购买的方法封是什么开？三条解决的途径NO.语1：项目的理解与定位NO.琴2：客户的定义与洞察NO.3：项目的推广与营销Chapt凤erT蚁wo价值之装源项目理解寨与项目定堆位我们始捞终坚持——对项目的午理解：整盘的高度是王道，内而非就着立地块论地王块项目理解理解项最目之前胳，首先减要清楚打是“谁”在做项董目？——对品牌的认识项目理解项目理队解上海X栋X是以淘四大核轰心业务馅为主的移大型专益业投资子产业集春团公司上海市城赚市建设投唐资开发总胃公司(简称上径海XX)成立于199用2年7月，是经垦上海市宿人民政勉府授权绵从事城壁市基础藏设施投蜘资、建老设和运锦营的大晋型专业投线资产业集团公冬司。近几年汪来，上睛海XX蝇已从单耍一的政倍府融资望平台转负型为政猴府投资如主体、抬重大项班目建设椒主体和喷城市运毫营主体侮，资产闸和人员娃规模迅添速扩大咸，四大核中心主业洞基本形奸成，主营业输务更加清猜晰，这四刚大主要业祸务分别为路桥、棚水务、环籍境、和房呢地产建设环境建荐设路桥建设上海XX水务建面设房地产建拳设>>品牌价值收购上海明市城市排戚水有限公雁司的上海肉合流污水驴治理一期带工程资产公司初建（1992俊-199漂3年）设立上赖海市原指水股份叔有限公初司公司股票“原水股份”上市交进易公司长江秃引水工程装和黄浦江驰二期引水蝇工程开工投建设长江引炮水二期稿工程全领线建成乐通水取得上抖海新建院设股权取得“凌桥股份”股权公司长江弓引水三期亦工程开工政建设股东大会阴通过收购卷置地集团负和环境集枕团股权公司股珠票名称萝变更为“XX控醒股”首期短叙融和公洗司债发立行7月认购光找大银行股括份11月设立逮上海城距鼎创业辟投资有张限公司环境集书团变更车为中外染合资企奋业199阵2199呼3201浙0200昂9200820072006200病5200还2.2200淘2200慕01998199泊61994公司致力喘于环境水往务的建设（199插4-2售006年）公司开展凡股权投资茅业务（200祝7-2舱010年）2009200违9201020102010公司将拥舍有的长江绳原水资产源与自来水名闵行置换6月启动水位务资产置赚出工作8月上海城扔鼎创投有甜限公司增挪资扩股10月取得西炊部证劵股狠权全线建扁成通黄浦江上无游二期引隶水工程水经过二十饰年的成长直，上海X寸X逐步成及为具有综妇合实力的任企业>>品牌价兼值项目理及解至200烈6年末，X怨X路桥总嚷资产约480亿元。主映要投资在铅建的重大员项目有黄浦江8条越江隧煌道、外滩衰交通综合壤改造工程坟、长江隧诉桥等已建成澡并投入色运营的宅项目有尚中环线(浦西段)、沪芦高忧速公路（A2）、申狗字型高出架、延津安东路刺隧道复冠线、徐化浦大桥危、杨浦央大桥等至2008年末，X谋X水务在按上海拥有塘原水制取喝能力728万m³/d,自来水叨供水力797.蔬25万m³/d,污水处理丘能力513万m³/d当前正割在推进沙建设污狗水治理影三期工棒程、青草沙椒原水工迅程、南碎市水厂划综合改欧造、新弓建金海桶、源江原水厂等一系列摧重大项目作为上面海本土车企业，歌上海X声X对上炮海城市卷的水务榴、桥梁猪、道路光、隧道菠、以及辨环境建老设和维通护都作洒出了卓游越的贡甜献区别于其跨他开发商耽，XX更灿具有一种城市奉献许精神水务建设至2006年末，X闹X环境总狭资产73亿元人孩民币主要投资孤建设苏州河测环境综骗合整治一、二肠期工程材、市区生搅活垃圾治内河集排装化转否运系统建艇设工程输、工业固待体废弃母物处置聚场建设工舌程、郊区城狱镇污水拥处理厂脸和收集巧管网建设工垮程，以称及配合愈世博战叠略实施珠的崇明抵等工程上海XX芽的城市贡警献主要表传现在水务封、路桥、绝环境建设弊等方面环境建匙设路桥建版设>>品牌价值项目理解上海X近X在全戒市范围辅内开发酷了多种珍物业类现型的房债地产项捏目项目名称项目年代区域位置物业类型东陆小区1998年浦东区公寓建玮公寓2000年虹口区公寓国家开发银行大厦2000年浦东区办公曙光大厦2000年黄浦区办公现代星洲城2002年杨浦区公寓黄山新城2004年浦东区公寓城宁花苑2006年长宁区公寓金桥瑞仕2008年浦东区公寓海怡大厦2010年黄浦区商住加州水郡2011年杨浦区公寓上海XX融从1998年开始先政后开发了乔东陆小区灭、国家开核发银行大爷厦、海怡闷大厦等不艘同物业形糊态的项目沉，开发项墨目覆盖上薄海市区>>品牌价值项目理计解上海X萄X以尊敢重原有混环境为潜前提进既行区域值及项目盐开发上海X棵X公司朱在启动糖新江湾塔城项目靠的前期扎，是先投年资进行贿区域开盘发，后昆进行商抢品房开趣发，首先黎投入大筋笔资金捕对行新缓江湾城造周边的材环境进尊行绿化灯建设，板修建了旺全球最帖大的极技限运动目主题公凳园——新江湾室城滑板佩公园上海X六X对新临江湾城亮的开发首，是以尊重辉原有环境泛为前提进围行的区域兰开发新江湾城宋滑板公园加州水郡新江湾城麻滑板公园新江湾>>品牌价值项目理畏解上海市自荐来水科技袭馆生态展朴示馆环保教育齐基地长江隧桥苦功能展示露厅环境卫生自教育基地上海苏州救河展示中法心上海XX愤兴建了很劈燕多城市建因筑文化展键示的公建肃设施>>品牌价五值项目理解同策对姥XX品呈牌的理索解——和谐共融关注社会责义任，尊重城市文抄化>>品牌价值项目理解品牌理解督之后，接筹着明确在“怎样”的土地逼上做项真目？——对土地的认识项目理涂解“老城厢矛”——之于上海并不是陌茎生的词汇而它究竟意味着什么狮？项目理会解本项目>>土地价值本项目位合于老城厢束的西北角老城厢纯区域是阀上海市纽奉的发源确地，也限是最初伪上海城晒市中心斧的雏形城墙老城厢地喉区指的是评现在中华路和矛人民路两飞条半圆形棍的路围合象起来的圆翠形内部区克域上海建议城的开案始——老城厢前是上海源历史的容发源地揪。北宋揉时期，害当时政乞府在上捡海设立功了官方纷机构，本也就是战上海务钳。元二十妇八年(l2堡91年)，正式旬建“上海县”，这是灶上海建斗城的开潮始上海城芝市中心张的开始——明代，会老城厢代地区已催成为上丽海政治怜、经济盗、文化惕的中心，远近婶闻名，角号称“东南名邑”，是上海躺城市中心钞区域的雏肤形上海金滨融业的唐开始——清朝，蚊沙船业轮的发展骡带来了悉上海经摸济的繁烘荣，因喉上海港撞的经济资繁荣对钱资金融携通需求嚷越来越尊大，大甜量的钱绳庄、典骡当、银经行的进文入老城疾厢地区昨开办业母务，上义海金融摸业开始江在老城问厢发展杠起来老城厢>>土地价值项目理解老城厢的乓名称反映牲了上海市流早年的历仅史进程及处发展变迁近代：拆欧墙，兴商脸业、便交勺通建国后:老城厢城慈区域重新浸规划155扛3年:日倭进攻匪，筑城墙城墙时间简述备注无城墙公元1291年上海立县，此后260多年间，县城内一直四通八达，没遮没拦上海县随着沙船业的发展，开始繁荣但那时候的上海县也仅使一个普通的小县城筑城墙公元1553年日倭进攻上海县，县市遭倭寇洗劫。同年，县丞宋鳌率军建城门，筑城墙。后在道台应宝时重修北门，并增建月城和吊桥县城人民奋力抵抗入侵，体现了当时的名族精神而城墙的建立，是之后“老城厢”名字的来源拆城墙公元1912年在上海民政总长李书平的多次倡议下，上海正式开工拆城墙、兴商业伴随着城墙的拆除，上海老城进入一个新时代城墙虽然被拆除，但人们对城墙围合时期的历史情感依然存在，“老城厢”一名由此而来“老城厢”的名称源于该区捧域外围建举造的城墙以城墙为乔建筑载体笋，反映了写上海市的丑历史进程闪及发展>>土地价值项目理孤解老城厢碰地区以惨复兴路丈、河南仅路为界震，划分蚁为四块碗功能区同，基本以近居住功陈能为主耕。本项目位非于老城厢漆规划的西种北地块内骡，以居住流功能为悦主旅游、毁购物教育、文及化、展示居住居住本案现在老城樱厢以居住剃功能为主邀，也是上嫁海旅游及格历史展示炸的主要区闷域老城厢功能区功能范围代表建筑旅游、购物东北地块豫园教育、文化、展示西南地块文庙居住西北地块兴泰小区居住东南地块沧海苑小区>>土地价值项目理摄解老城厢保搭留了众多妥古建筑，击是上海市惨中心保存卫最完整的存历史风貌臣区类型名称地址古宅书隐楼天灯弄77号古建筑文庙文庙路215号园林豫园九曲桥畔商场豫园商城毗连老城隍庙寺庙庵观教堂佛教沉香阁沉香阁路29号慈修庵榛岭街15号道教大境关帝庙大境路259号白云观大境路基督教清心堂大昌街30号伊斯兰教福佑路清真寺福佑路378号会馆会所商船会馆会馆街38号四明会所人民路852号消防设施火警钟楼中华路小南门>>土地价值书隐楼徐光启寺故居梓园文庙豫园沉香阁白玉观董家渡天帝主堂项目理创解老城厢止区域的桃住宅在尊时代变铅迁中形却成了上脱海具有熟代表性俊的里弄指文化里弄类型年代立面屋面材质围墙门框结构区别老厢城区域分布面积备注旧式1920年前混水墙白石灰中瓦屋面石条做门框，装上木门，构成天井杉木立柱结构76.5万㎡楼板用阔松板，无晒台或木晒台新式1920年后清水墙红砖机制红瓦屋面矮围墙铁门替代石库门砖木一等或砖木混合结构8.8万㎡里弄排列整齐建有过街楼，多数配备工人，增加卫生设备旧式里弄旧式里甲弄新式里街弄新式里弄从19世纪末至20世纪30年代，上艇海兴建了流近230孤0万平方差米的里常弄房子织，占据俗了上海财市区大长量土地仗，老城薪厢是当荡时里弄嘴住宅分脉布的重网要区域里弄的建落筑特征：1.建筑形叫态：三层以达下多层；2.排布方式兵：兵营式犯整齐排布质；3.立面特色拔：中西融合希的风格；4.道路布局毙：多以东壤西向的爹窄马路颜为主；5.空间尺度枣：里弄宽计度起初为3米，后随祖交通工具藏的进步而袜加宽>>土地价值项目理早解里弄文长化是以瞒里弄建犯筑为载值体，体坡现居住衡者之间豪的邻里傍感和家鸽庭感里弄文化的精神内涵社会特征四通八达的里弄生动地展现了上海的市井百态，是上海最浪漫、最能触动人心的部分，同时也折射出上海这座城市“海纳百川”、“有容乃大”的社会特征具体解读里弄居住区内弄宽比较窄，空间尺度的缩小，营造了人与人之间的亲密感、邻里感里弄对外较为封闭，仅有总弄与街面相通，总弄同时是通往各支弄的要道，起着弄内公共广场的作用，成为弄内社区中心，为居民归属感、认同感的形成营造了外部环境里弄民居中连接每家每户的支弄，既有共享空间的意味，又是家的延伸，为居民带来了家庭感里弄建喝筑所表现的登外在形式聋、空间特星征以及人禽们对空间妨的利用方舒式等都是上海独有诊的里弄文跃化的显性恒构成部分>>土地价值项目理咐解>>土地价棋值同策对渴土地的市理解——纯正上海血统之地上海市的筋起源地里弄文趋化的发黑祥地项目理聚解回归项粒目本身识，思考西我们是“什么样”的项目趣？——对项目的认识项目理解本项目颗地处上胖海城市躺中心，反毗邻几维大城市雾地标区捕域项目位逝于上海城喇市中心励，内环日以内，黄浦母区的老劝西门板救块老西门板将块为上海胁旧城改造穗重点区域诊，在旧城蒜改造的推盐进下，板园块目前已负成为黄浦区中初高档楼盘所的主要汇镇集地几大城睬市地标鼠区域均在本侍项目500米辐射半字径内，步飘行距离：项人民广场1.2公里、虎新天地600米、城隍熊庙350米、外滩1公里、涨陆家嘴4公里。项目500米城隍庙新天地外滩南京路人民广场本案>>项目价变值项目理解轨道交通斑：板块内有毒四条轨道泰交通，分迎别为4、8、9和10号线其中10号线和8号线的老巷西门换乘势站点位于裂老城厢西电侧边缘，10号线豫园站至本案叶步行仅5-10分钟。公交：区域内有135、304、220、930等多条倍公交站公交网苏络发达，可抵达糖市内任何步一个重点愿区域道路交会通：区域内道年路交通贯银通南北、道其中主要坛的是西藏够南路、河姐南南路、盯南车站路衣等直达浦饮西世博园臂区和浦东探上南路人民路人陕民路隧道芒连接浦东坏东昌路，稿复兴东路循隧道连接敲浦东张杨视路、中山垄南路上南半浦大桥连涨接龙阳路项目位时于城市旗交通网洒络的中肤心区域删，交通位便捷，显辐射全炕市9号线4号线10号线8号线1号线本项目>>项目价值项目理解配套类型名称档次教育上海市光明中学市级重点敬业中学市级重点上海市大同中学市级重点上海市实验小学市级重点格致中学市级重点市南中学市级重点医疗瑞金医院三级甲等上海市沪南医院二级甲等市政上海市政府市级项目周边室遍布上海旁最顶级的翻生活及商品业配套，川享有高端萍城市生活辈机能凭借着板仙块深厚的隙文化底蕴沾，众多名词校汇聚于宣此，同时盟，大部分练学校的办仪校历史悠冰久，不少泰校舍也是嫁全市重点命优势历史译建筑保护乌单位项目毗邻底人民广场别、南京西嘴路、淮海肚路等高端战商业中心挖，区域内眠的豫园更桐是老上海通传统的商笋业中心。南京路人民广场淮海路新天地外滩豫园文庙配套类型名称备注商业豫园特色的商业区外滩奢侈品消费区南京东路中高档商业区人民广场中高档商业区淮海路高端商业中心新天地上海时尚休闲商业区文庙特色小商品市场>>项目价院值本项目项目理解项目整浑体分两椒期，一泥期主要阶为南低吃北高的反公寓及若别墅，株物业形饶态丰富一期低区住宅一期高区住宅二期二期A1A2B4B1B2B3B5高区：A1+A己2低区：B1+B鲜2+B3扰+B4+津B5高区公侮寓低区别墅项目理解>>项目价值高区产闷品由高土档小高悬层及高聚层公寓前、酒店耕式公寓遇与社区慎商业组旺成项目高迈区产品蔽组合：该酒店式棵公寓、挺会所（T1底层）塔，高层同、小高妄层公寓巷（T1-标T4，T6-T有9），社蚀区商业当（公寓雨裙楼）项目高区经济技术指标总用地面积（㎡）23,750总建筑面积（㎡）142,996

地下总建筑面积（㎡）39,536地上建筑总面积（㎡）103,460建筑密度70%其中住宅建筑面积（㎡）76,375总停车位（辆）501其中地上10辆公共建筑面积（㎡）22,630住宅总户数（户）478社区商业面积（㎡）12,710酒店式腥公寓公寓社区商业酒店式李公寓T1T2T3T6T8T4T7T9>>项目价值项目理屯解低区产绝品由联消排、双吵拼别墅踪蝶及精品系酒店组棍成，内宋部保留漫部分历烘史建筑项目低徒区产品溪：高档田叠加和彻联排别浩墅（B1-倒B5），B4沿大境路决为精品酒粗店，区域袖内有6栋历史蜂保护建肤筑；B5南面的地块块为上海叮实验小学>>项目价绝值B1B2B3B4B5精品酒店学校项目低区经济技术指标总用地面积（㎡）51,342总建筑面积（㎡）153,180

地下总建筑面积（㎡）39,536地上建筑总面积（㎡）81,180建筑密度60%其中住宅建筑面积（㎡）62,180绿化率10%精品酒店面积（㎡）7,000总停车位（辆）460学校面积（㎡）12,000地下室深度（m）-7.5米住宅总户数（户）154项目理解项目规划狼设计上以咽老城厢的胆建筑特色盐为参照，喊延续了里践弄建筑文列化低区：别酷墅设计是器以老城厢械经典街区宅结构和原耳始里弄建米筑形态为绘基础，加曲上现在的充海派建筑敞元素，延续了廉里弄建林筑的特秃色；近距离汇的楼间距把握了坦传统上言海里弄坦所持有妨的尺度顶感，延抱续了传授统里弄挨建筑的窑空间形滚式高区：填高层公膀寓的地面层广设计为馒公共开渗放空间税，二层脉设计为洒住宅绿催化景观霞空间及纸内部配亲套服务钩设施，大多数窜户型均拥零有一到二浸个空中花秋园，以确稍保足够附偶加值及绿资化高区商股业：利敞用公寓汽的裙房道，打造作个性文晨化商业挽，内街津为艺术剥商业，铅沿街商结业为时分尚创意矛街坊里弄排布低区排祥布低区别在墅高区公寓社区商业高区公蹦寓>>项目价值项目理迷解>>项目价臭值项目理塑解同策对秀项目的个理解——市中心保留上忍海传统摊建筑特色的综合项目代言上海血棉统的建筑群落>>整盘定铜义品牌价呀值尊重城市培文化、参战与上海发里展的开发汤商土地价值纯正的缺上海血宿统之地项目价值市中心保陪留上海传阀统建筑特狭色的综合丝式项目项目理做解视野重回刻一期别墅增，整盘定弦义下它的产定位应该温是什么？找出一奇期别墅抽之于整捷盘的差异点——产品项目定饰位B2地块建筑形式硬：双拼、拳联排面积区间浆：约355~湿622㎡B3地块建筑形屿式：双愤拼、联渴排面积区利间：约251~烫507㎡B4地块建筑形式某：双拼、切联排面积区花间：约303乓~62导8㎡B5地块建筑形峡式：双锁拼、联厅排面积区简间：约343~氧438㎡B1B2B3B4B5B1地块建筑形式记：双拼、周联排面积区间匙：约256~制600㎡项目以鸡上海里堡弄的原岛始建筑纵和空间联形式为嘱设计基嫁础，以协近代石饮库门形旨式的联伏排建筑培为主体鼠，里弄穗式排布发（产品叙面积范子围约为250择~63毒0㎡）别墅采用稍原汁原味理的里弄式漂排布，舒际适型产品静的面积区抱间项目定告位>>别墅产品景观次轴景观主柔节点城市绿化沃带景观主奖轴每户别临墅都附窃赠了小督型庭院弹，内部倦精心设覆计布置期了欧洲箱风情的唱花卉、头绿地为知主，配农以灌木件、乔木筹打造出汉立体园至林体系沿鱼骨状徐街巷的主钱次道路布励置景观节岁点同时精表心的景剥观设计刺规避了甩传统里讯弄建筑巷缺少绿肝化的劣沸势项目定位>>别墅产品项目以露嫂香园地区20世纪20年代形成暗的里弄特煎色建筑浅为基础，立面筑材料上饭进行改扫良，加堪上现在活的海派建筑牙元素，组成中西合茎璧的风洪格，延续了钞里弄文化漂的理念，例设计古朴盯、尊贵立面设计长运用了里稳弄建筑的阵元素并进滴行改良，访更具品质誓感项目定位>>别墅产品一层二层三层阁楼1245331.一层客厅7.1米大尺度狱的面宽，彰显大字宅的尺度咸感2.二层客厅摘挑高设计，运用批空间充垮分体现西出尊贵锐感和舒宰适感3.三层双顽主卧套赚房设计，南北通守透，套内朋功能分区向完备，满妹足客户需盗求4.阁楼采哥光、通助风良好族，健身身房设计庄，增添便休闲功居能5.每套均配好备电梯，塘并做到别夸墅少有绍的主仆猫分离（佣人起扒居室直接堪通往工作叛室）户型设计掏的细节体恐现了“联排的别刃墅，独栋牌的做法”项目定拥位>>别墅产陪品地下室项目定位别墅产品力&仅有的市中心“真上海旧”别墅>>项目定旅位项目定位定位似上乎已经清晰，但是盘不要忽略——项目定位这是让文任何一稀个从事桃房地产席行业的挺人为之课激动的始项目过去10年不曾有过或者未愈来10年也不会再兵出现的产品形专态！项目定位那么，我倍们项目的甩定位仅仅慰只能是“城市中代心的风情疫别墅”如此单调吗？!低密度、低大花园、散静谧环境……皆是常规套别墅产品砌的高溢价志点！它们是否辛能成为我竟们的优势抱？如果以岔这些在狼本项目微中有所崭缺失的遍元素为柔切入点净演绎，是否又圣会陷入城了“被既超越”助的竞争痒厮杀中眠？因此，辞必须挖复掘最闪亮的价值点，或提升现有价值，让我们昏成为唯一监，成为必领然！项目升描华“绝对唯一”之塑造篇项目升拐华>>豪宅价值拦论时代在变斜，每个阶阁段的豪宅蹲价值自然谜不同，而饼当今触动豪宅价值的敏感点在何处领？项目升华豪宅是昂法贵的纯居平住产品源于对左老外的慈膜拜，肿让人觉悟得用美补金买的稍房子是维豪宅代表项目常：199串6年上海姻的胶州亮大厦，单价2000美金豪宅敏感亿点：【仰望团圈层】豪宅初咬期的富笼豪们购贱房的目邻的是想秤标榜自最己的身你份第一阶段项目升士华>>豪宅价值唇论豪宅是收股藏品！豪宅是收玩藏品，源押于对城市鸡化的进程筐速度的感铜知，资源远（包括核引心的城市他资源和自丹然资源）悉成为缔造骂豪宅的第裤一逻辑代表项目碑：星河湾豪宅敏帽感点：【仰望嗓圈层】寻+【占闻有资源似】逐渐富豪饿们购房豪冬宅目的除依了标榜身复价外，更楚对得到的形资源产生轮占有欲第二阶段项目升溉华>>豪宅价叫值论豪宅是贵伪重资产！第三阶马段对于资旬源占有欧的基础说上，同筐时源于皂对经济旧发展速巷度和通帝胀预期蜜的敏感芦，对于叨顶级富尼豪而言填，居住淡功能已秀经无法侨震撼到知他们，LV和Pra愉da，阿斯锡顿马汀……所有贵重捧品的意义掉变成了表规现和世界朝最高最领蚁先的圈层村对接的符徐号和途径瓦，变成了避可以传世术而不贬值占的贵重金再融资产。代表项目钻：汤臣一品话、平门府豪宅敏背感点：【仰望圈锐层】+【阳占有资源晕】+【金妹融品】对于富豪捐们，豪宅宪已不再是蛾住宅来满予足他们的钩居住功能鸦，豪宅是迫他们既保欢值并可以绝留传的贵纪重资产项目升华>>豪宅价脉值论毫无疑问艇，豪宅已鲁不再是“贱提供纯粹仍居住功能旨的高档房煌屋”从“收藏越品、奢侈键品、艺术说品”的资钩源占有，警到今天被称以“铲传家宝”绪的贵重资夕产的价值既延续豪宅不熄再当房姨子卖，交已是毫捎无争议盼的事实然而，对墙于本项目庭来说这远超远不够她必须成蹦为中国，仍乃至世界宝的贵重资产无可比醉，才是三露香园拘该有的五态度项目升华>>豪宅价览值论“绝对唯一”之重生篇项目升烂华世界。中挡国。上海支。全球金融兄危机的复坛苏，中国树人的助力铲不可磨灭龄；中国，嘉在世界君的地位灶已不可苗同日而峰语。2010年，第41届世博案会，在平中国上跑海成功蛾举行；全球目眯光已聚乒集于上液海，更每加成就苏其国际牢大都市虚盛名。而无论是谁百年前的遥外滩，还愚是百年后夏的陆家嘴庆，金融，哭都成为即了上海泽在世界葱的立足滋之点！因此，姜如今的校上海已罗逐渐发殃展成为怨与纽约略、东京承、巴黎雾、伦敦桑并肩的呜全球金笑融中心绵。上海，已号是世界的捉中心！>>土地价值惩论项目升华是外滩孤？因为易他是百升年来的息金融中穷心是陆家赢嘴？因痛为他是要新崛起扩的全球肌金融中使心是南京永东路或棋淮海路搭？因为放他们是荣上海城叨市商业梁中心……哪些区霜域能代可表上海嗓？项目升华>>土地价损值论历史赋岂予土地膛价值除了陆家盒嘴是为人倡们后来所凶定义之外叼，外滩、南住京东路、腥淮海路都捧赋予了从售古到今的阴历史内涵虹！也正因梳它们的侍历史内宣涵，才料造就了狮它们昂新贵的土愚地价值陡！项目升华>>土地价框值论一级区域剩：南京路、谈淮海路、谅人民广场爬、外滩、知陆家嘴……二级区域姨：复兴中预路、河门南南路掠、方浜中厘路、中山南佣路……三级区锤域：东大名涉路、长晨寿路、扩长宁路丹、江苏傻路、仙男霞路、填古北路贝、延安哈西路、蚀陆家浜盈路……上海地价岩土地级别微（共11个级别）项目升戏华>>土地价值宗论一级土地漂拥有着被厘世人熟知班历史渊源拦，代表了上土海。而我们，测留传着上育海起源的西故事，却未被鞠众人知诉晓！拨云见芒日！深视掘内涵预，拉升饺土地价响值！项目升华>>土地价值遗论壹。|老城厢圈，上海忽发源地|上海于伐元至元罗二十八何年（1291年）立失县，公弱元1553年（明瓦嘉靖年椅间），当时为把抵御倭关寇建造器城墙，迷现人民梯路、中雅华路环祝圈就是蛾原来上锻海城墙祖的位置捧，老城厢的孩地理区域书即古城之变内。至租界进喂沪前，历酒代都为最趁繁华之处嫂，是上海昌城市的发俗源地。项目升气华>>土地价值演论贰。|南市区狗，纯正倍上海血爱统之地|184恒2年以后术英、美侨、法帝油国主义痒相继划捆分上海侮成立租根界，如今的黄凉浦、静安撒、徐汇、料虹口、杨随浦、长宁使区为各国绿租界，而倦南市的老催西门和闸蹄北两片中兰国管理的咳华界区域浅，被租界秀分割互不野相连。至今区域粘内还保留贡了上海古椒城墙及大慰境阁，更哲有众多文拦物保护建寻筑。基地内塌部有黄蛙浦区文允物保护品单位万殃竹小学丝式堂。以及一些煤未列入保牵护单位但艳历史悠久丈的建筑，制是上海最顿原味的城沿市发源地演。项目升华>>土地价闻值论公元1559年，顾氏餐官宦于老渣城厢内修刃建露香园和，与豫园爹、日涉园莫并称”明代上海军三大名园哑”。项目区块恐位于上海评城厢历史伏风貌保护阵区东北，狭明嘉靖年蚊间卸任道胖州太守顾暗名儒，购城北黑副山桥地筑掏万竹山房行，其弟顾另名世在万明竹山房东百西开辟旷窗地，凿池良得石，上有“露沾香池”三捷字，据说桑还是赵孟蜜頫的手迹正，便称此膏园“露香情园”。1842年4月18日，火奔药仓库拴突然爆茎炸，露魄香园被姓夷为平拿地，此顺园遂废盼。人戒民路附合近有露豪香园路颗、青莲届街、阜蝴春街，撇万竹街帖等路，熟均由露算香园景膝点名称项而来。叁。|露香园赌，上海绩历史文扎化之源|项目升华>>土地价值孝论肆。|顾道绣，世界仗文化遗产宿|顾氏三湿代，顾援名世孙晌媳韩希与孟善于呆绘画、裳刺绣挥，其绣房诚法出版培内宫，烟她将丝逮线劈成刷单股，再分别术染色，悦所刺绣索品与画民相近，饮被叫作症“画绣坝”，因出自慎顾家，裳又被叫增作“顾舟绣”，发为当时亦全国具书有特色蒜的几大爆刺绣之宣一，之后经国快家文化部路确定，被雷列入国家置级非物质泡文化遗产排。项目升围华>>土地价值娱论伍。|咽老厢房笑，上海渴原味建流筑的印陶记|最具上蜡海味道糖的建筑行被时间宜遗留在兆此，它不们堪称责为上海维建筑的DNA它们默默朗的诉说着允老上海时俩代的风韵缴与故事它们的每吵一角度都淡让不禁让括人有着到余穿越轮回英的错觉——它们是踢老厢房仍与西式桶建筑的集组合它们是库老上海茄原味建略筑的印铸记，它形们内在捞的味道好已无法找重塑它们已危成为历乡丰史所馈必赠给人规们的记拢忆。项目升华>>土地价值庆论土地文榜化价值战五重赋板予！代表上鲜海，舍央我其谁允？我们将款与外滩度、南京追路一起疏，站在惹城市最灵重要位勿置，代表上海派！代表国设际大都匠市的人每文印象幅！项目升职华>>土地价哄值论基于上海结：世界国影际中心级介大都市土地历建史文化撒：上海瞧纯正血怪统发源轧地世界中心缺，历史文站化土地!项目升呼华>>土地价值蚁论建筑是结一面镜刷子，倒疲影着历屠史的印寒记历史无法私有，而拥有忽着历史故住事的建筑是否能纳为己有落？项目升华>>私有价值降论纯住宅：美丽园赴新里、虎襄阳南朵路新里膜、新乐木路洋房残、淮海密路新里……可拥有玻，却未必有能平力拥有！数量有幼限、分岗布较散狠、维修成啊本高、守使用率喜小商业：新天地、拒思南公馆恒、老上海欲花园洋房号、马勒别饶墅……不可拥有公共建筑象，或企业华所有，其疯他的商业胸用途纵观以积上海历致史文化办为符号哭的别墅再建筑项目升华>>私有价垒值论虽然能私有历主史文化的别墅已绝迹城市但值得庆两幸的是，哄还有我们蕉！项目升华>>私有价径值论核心溢价项目生命校力世中心,被私有化天的文化资只产项目定位>>私有价值斤论项目定位>>项目价报值体系“世中心"地段，姿内环内练唯一别拾墅文化资产产品价值基础价恒值中西合姨璧，里敏弄布局“世中心叙”绝对惜地段内环内呢，唯一绕的别墅浅社区1公里享唯受城市爪生活圈浙，据守俱繁华上血海上海文逐化血统疾之源联排别墅磁，独栋做犁法设计理念中西结景合的外厚立面风翻格，体嫩现中西纵方建筑竞精粹交杂融独特里弄享式布局，刷沿袭老上广海文化联排别畏墅，独赵栋做法内部配置柄电梯，区俗别于常规麻联排别墅保姆间脂独立通厅道，主掘仆分离纯正上海友文化血统项源头——老城厢保留建你筑产品赋予唐海派人文违历史底蕴项目定位>>项目定沫位她将为我意们创造……将人文爆精神进感行现代份演绎及集升华通过资其源的整责合及挖残掘，创督造一种余全新的胜生活方乖式将稀缺膝的资源哨独享化请，少数伟人占有贸多数人去资源纯正文化代内涵区域中心纽奉价值绝对的占召有唯一的“设世中心”照文化资产Chap精ter芳Tw础o解题之惹道客户定位雁与客户洞雷察谁能将其坦占为已哗有？别墅市场假完整客户咽组成自用型客荡户改善型讯客户投资型客胳户保值型附客户获利型刑客户地段改善觉型客户户型改善熊客户资源占有肠型客户物业类型误改善型客租户客户定位>>别墅完整忽客户构成类型年龄物业现状需求备注购买意愿支付能力户型改善型35-45拥有小面积别墅产品功能丰富、尺度较大的别墅产品社会财富新贵，有较强的接受能力，资产、事业均处于上升期或者稳定期。中弱地段改善型40-60拥有城市边缘或者郊区别墅产品靠近城市核心或市区的别墅产品对别墅产品喜爱有加，只不过他们抱怨的是：现在的别墅都在市郊，太远了。强强资源占有改善型40-60拥有数套别墅或者公寓产品①环境资源突出的产品②建筑风格独特，构思新颖的产品③具有丰富文化内涵，散发独特艺术魅力的产品社会财富金字塔最顶层的群体，渴望享受城市最优资源。他们中的大多数受过良好的教育，有自己独特的品味、爱好。强强物业类型改善型40-55拥有除别墅产品外的数套产品新的物业居住感受，尝试转换物业类型城市公寓产品对他们来说已经习以为常，长期的居住习惯并不容易改变，不过尝尝鲜这种事对他们来说也未尝不可。中中客户定旬位高端改善熔型客户细械分>>别墅客户歪分类特征类型年龄物业现状需求备注购买意愿支付能力保值性40-60拥有多套公寓和别墅的不动产以购房为投资方式，长期持有，增加不动产资产该类客户为大型企业业主，在基于对地段价值认可的同时，偏好于字画瓷器古董的鉴赏会，古董级名表的收集等，被本案历史文化底蕴所吸引。强强增值型40-55拥有少量公寓的不动产通过短期持有，出售获取溢价的价值该类客户为小型企业家，短期投资家，被地段价值所吸引，希望通过快速变现获取溢价强弱客户定位投资型客亦户细分>>客户分好类及特部征项目在户久型设计方萍面，力求帜做到最大厚化的利用辈率、和最慰完善的功堪能区划，穿房型尺度敏大方、功俭能齐备，考特殊的主菜仆分离设用计，一楼爱设有挑高5米的大厅为。设计了悉大面积的疫采光井，猾使整个房哈屋的采光吐得到改善售。大开大异合的突破秩设计，精种益求精的宗功能设置题，使寻求萌合理户型俯设计和完秘备功能设钓置的客户阻的需求得育到了满足钥。本项目箭符合需管要户型工改善型吴客户的名需求客户定联位本项目非满足户衰型改善为型客户战的需求>>客户群体堵匹配度探拜究客户定忽位>>客户群套体匹配蠢度探究本案可满穴足地段改刃善型客户汪的需求本项目五处于黄罩浦区，奏上海市是中心，朴立处交送通枢纽低地带，宇享受全勾市便捷境交通，歼以及被玻多个顶签级商业克圈包围戏，周边丈生活、漂商业配尺套成熟恶。靠近城塑市核心明区的地忧理位置网从来都械是本项鞠目最具肯优势的钓卖点。本项目符敏合地段改川善型客户槽的需求本案在定建筑“内涵”上也下些了很大扰的功夫摆，项目电地本身旅的历史也文化氛翠围和采面用的民炸国风格诞建筑立颗面以及退传统建扒筑布局冲结构都另为整个缝项目镶幅嵌了浓靠郁的怀造旧格调明和十足衣的文化眉底蕴。免而这些震精心打涝造的人侧文资源菜正可以满足资源肠占有型客拦户城市文漂化资源的炒占有欲望拼。本案满足盛资源占有桐型客户的斥需求客户定位>>客户群体乏匹配度探卖究对需求新曲的物业居罩住体验的去客户来说震，上海市现别墅项目庄林立，可边供客户选踪蝶择的项目逮很多。由于本森项目不兴具备对积此类客取户唯一做的绝对玻吸引力性，所以此类客您户相对寸而言为出边缘客征户汤臣湖早庭花园佘山东你紫园凯迪赫菲辽庄园浦东新赶区内中环外交环外交环400陶0万元/套起900—220阴0万元/套起2500万元/套起现代风格枯别墅现代风格限别墅安达卢西虽亚风格别免墅物业类责型改善候型的客移户是我抬们的边禽缘客户客户定位>>客户群予体匹配捕度探究青浦松江张江板撑块赵巷板煮块佘山板块随着国内缸通胀压力肺的逐步增摄大，越来壮越多的富洽豪们在寻叮求稳健的因资产保值黄渠道。与贴此同时，征国内市场疾上可提供处的投资保侍值渠道却厚十分有限痕，而本案况由于具备垂及其独特葬的地产文遥化价值、循区域唯一航性等其他要房地产项圆目所无法怎比拟的优妹势，所以而有很强的拌保值特性奥。即使在册市场不被蓄看好的今披天，其价坑值也会逐湿年增长这也就决勿定了本项演目满足有忠资产保虫值需求眠客户的缠需要。同时廉，由于径市场大雪环境所优限，想乓要短期骂持有套盼取溢价锦的增值型返客户的福需求我集们很难果满足客户定位本项目粥满足资才产保值佣型客户韵