建筑工程施工质量控制要点及案例图文解析附图丰富

工程质量控制点的设置

房地产项目工程质量缺陷及对策

前言房地产项目工程质量控制的关键点在哪里？作为业主方的代表，项目工程师的工作重点在哪里？钢筋、混凝土、模板、内外装饰外观质量？工程质量通病如何防止？居于国家、地方规程规范的验收标准？还是居于客户使用、客户投诉的系统性缺陷消除？本文通过对项目案例中客户投诉及其处理的统计资料进行系统的分析、整理，提出房地产项目工程质量控制点的设置。特别注明：本文数据、图片主要来源于2005年上海“麦莎”、“卡努”台风后多个项目的工程照片，部分图片来源于网上收集的资料。并非指某一特定项目。目录1、客户投诉分类及统计规律2、屋面与露台渗漏3、门窗及框边渗漏4、外墙面渗漏5、卫生间及管道渗漏6、地下室防裂与渗漏7、墙地面裂缝8、外立面装饰9、成品保护与验收10、工程质量管理体系1.1客户服务系统CRM投诉问题分类类别一类级别营销服务销售服务、合同履行、签约过程、产品交付、投诉处理、调研与回访、安全、保洁、环境维护、维修维护、社区活动规划设计小区规划、园林景观、单元结构、智能化、设计交底工程质量结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设备、智能化、小区配套、环保物业维修维护放在服务类质量问题直接反应的现象可能造成的影响及后果渗漏水问题

屋面、露台防水对业主装修、入住造成较大影响。厨卫渗漏水问题对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维修。墙面渗水维修困难,反复发生。窗框、门框渗水维修影响业主精装修台面等。一步台排水不畅，雨水进入室内造成室内木地板大面积被泡等严重后果。CD组团采光井没有排水地漏雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。地下室外墙面未做防水这是地下室渗水的根本原因。照明系统受潮、进水容易造成短路。暖气、给排水问题

施工与图不符，装修误伤管线造成严重漏水。地埋暖气管有多处接头漏水隐患，一旦发生将造成严重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角处；弱电系统设备均在地下井内容易进水受损。暖气片漏水漏水造成很大损失。热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好漏水造成很大损失。供水水压不够，热水器打不着火强弱电问题电表爆炸造成恶劣影响。1.2、质量投诉现象及影响质量问题反映出的现象可能引起的后果其它质量问题

承重墙跑模装修很难处理。墙面裂缝维修费时费力。地面裸露暖气管容易破坏管线。卫生间、厨房服务阳台墙、地面空鼓影响防水效果。回填土不实管线脱落，散水台断裂。阳光室底部保温脱落容易脱落伤人。露台、一步台、阳光室抹灰层空鼓容易脱落伤人。外墙砖空鼓容易脱落伤人。外墙面返碱、外墙砖颜色不一致影响外立面。铁艺防锈处理不到位容易损坏，影响外立面。花园土层深度满足植草需求，植树不好成活影响景观项目施工问题影响土建问题墙、地面、天花不平整，误差较大装修困难，影响使用门洞不垂直，两侧墙厚度不一装修困难，影响使用跑模、空鼓、裂缝影响使用回填土不实外墙砖返碱图A

图B

图C影响使用渗漏水问题厨卫、露台、服务间窗框、墙面、烟道、管井等多处图A至图H对业主装修、入住造成较大影响门窗问题门窗变形、五金件不灵活、开关不畅、胶条不实影响使用中空玻璃内有杂质等无法清理管线问题采暖井跑水造成经济损失，影响居住和使用地埋暖气管预埋前有损坏并有多处接头，接头处渗漏图A

图B渗水，造成装修损失，影响居住暖气供回水管接反；暖气管与自来水管串接无法采暖给排水问题卫生间下水管脱节漏水，无法使用卫生间下水管内大量施工垃圾堵塞，无法使用热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，熔接过度易造成管堵，熔接处易渗漏自来水管与中水管接错，自来水管与热水管或暖气管接通无法使用热水及取暖冷水管漏水；阳台、露台、卫生间地漏堵塞户内返水部分坐便器与墙壁距离过近无法安装洁具强弱电问题电线未穿管；CD组团使用临时用电烧毁业主电表电线接串，一个开关控制多个灯开关与灯不能对应，影响使用门磁、窗磁安在室内，安装位置有误无法使用1.3“某工程”房屋交付客户投诉统计（420户）数据来源：（截止12月25日，420户A区入伙收楼书投诉记录）合格工程客户满意门窗工程：1.32条/户土建裂缝：0.19条/户装饰工程：0.39条/户给排水：0.05条/户土建渗漏：0.20条/户建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验收指标，用于提高工程质量验收标准，争取一次达到（或接近）客户要求，降低投诉率。1.4、“某工程”客户投诉问题统计墙地面、门窗、渗漏是三座大山1.5“某工程”2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后1.6

“某工程”2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后1.7从投诉统计中寻找工程质量控制点

2、裂缝3、成品保护1、渗漏4、维修处理的效率4大客户投诉问题2、屋面与露台渗漏2.1案例：屋面与露台墙根渗漏2.2案例：雨天不漏晴天漏水顺着女儿墙面渗入防水层下的保温层内这是某户露台积水未排完的情况，露台三面高过阳台门槛，且无泄水孔，一旦堵住只有朝室内流室内这里最低建议：水落管设计时要多考虑非正常情况，尤其上海暴雨较多，而且使用中也会有意外发生2.3案例：屋面露台积水、排水不畅2.4：案例：室内外无高差，水倒灌入户案例：C型露台、ABD型进户平台，都因为没有留足够的高差，且无底槛，用户装修后内外高差一样，甚至要略高，下雨时倒泛水。石材贴完就跟门槛一样高这儿也是，贴完面砖就和铝合金门下槛差不多了建议：设计时充分考虑实际使用中的情况2.5案例：砌体墙直接落在楼板上，无混凝土导墙2.6：案例：过多的屋面反梁设置露台大多是下有房间、梁上反的做法，这样的做法对下一层的空间感觉有利，但给施工、防渗漏以及露台的装修使用带来很多隐患。露台反梁部分采用膨胀珍珠岩填起，上面是卷材，从基层做到面层过程较长，过程中珍珠岩一旦受潮，水蒸汽始终都在夹层中，早晚是个隐患四面反梁，好像一个水池，但下面是室内2.7碑案例厅：卷材锤防水层签无法收雨头象这里扔，未卷进下鸭槛，存水试验图不漏下雨漏建议：设盾计时对于米反梁的设长置需慎重补，实际上穷，由于联辱排的层高未较高（尤惧其底层大变厅），下纱面梁在装盼修时是可藏以解决的屈；露台多嫩固然好，旅太多就过翻了；今后截审图时对歇于细部节膛点和选材鸽要细，最产好公司有地个完善的般统一做法域。2.8典案例扰：出屋页面烟道蒙根部处搁理马虎露台、屋愈面防水节荐点设计处盒理，如烟尚道、防水阵卷边设计电处理，这庄些部位容眉易往室内茄渗水图桐A2.9、词案例：露舒台、屋面峡防水节点隔设计处理镰，如护栏艘设计处理盲，这些部闪位容易往类室内渗水问图B2.10筑案例：颜过时的披厌水板及屋斧面防水构顷造设计这是28欣5＃，正晴好想搭阳光棚啊，于是唤就利用崇反梁，结云果铝合乡丰金地脚械打穿放水址层，造赔成渗漏这是9抖4＃，夜他觉得反梁有碍源露台活动于是面睛砖贴到制反梁顶，雨客大时水涌会翻过卷材渗版入墙内2.1饶1案祝例：屋顶花蛮园女儿矮墙周遍绩种植物邀已高于天防水线返回2.12销屋面、露物台施工:1.主要愁是控制结喂构层不渗障漏，防水施工草前先进行毁结构闭水瓜试验(淋莲雨检查)牛，若有漏狮点先用壮防水宝窗或注浆娱处理；2.防水肆施工时要匪求重点处息理细部:杀泛水,墙亩根,管边柿等女儿墙泛跪水墙根防拖水细部2.1阅3放屋面困防水保去温构造1、结迈构密实始，自防孕水2、混牛凝土导霞墙、反盛梁3、倒给置式屋诸面防水早构造设怒计4、女掀儿墙、咐管根、翁孔洞节繁点优先帝处理5、防水驴材料必须闲收口6、排水刻顺畅，防赴止倒灌3、门全窗与框恰边渗漏3.1惜案例：鞠门窗框峰边渗水3.2茅案例：晶门窗框鄙顶部底依部渗漏3.3铺案例：切门窗拼环缝打胶忆渗漏铝合金滥窗几乎筛所有的绢接缝部蹈位都存仅在渗漏撒的可能渠性3.4失案例：竞推拉窗朝无高低榴脚，雨矩水倒灌3.5屡案例凝：铝合金齿门窗水泥骂砂浆框边倒塞缝不密右实发泡涨反出切割局，表面袋防水膜侦破坏3.6趣案例：发我泡剂表面概防水膜破雕坏打胶里面空的申，发泡剂螺断打3.7篇案例：打怖胶太薄轻抬易拉脱下槛里斗填的木篮块、木屑，蹈发泡剂途打的没用3.8害案例：山建筑垃片圾填塞救底框3.9惕铝合近金门窗框梦防水加强贤层3.1之0氧铝合料金框边尼滴水和所排水坡门窗:（1.）版留设门槛惠(出阳露粘台门下槛脊)（2.引）门窗忘框接头拌打胶质喇量门下槛起百到防水设北防作用门窗框垃进场时验收接袄头打胶3.11曾施工过程塑控制门窗:（3.白）门窗壶框塞缝外后,隐挣蔽前的晚交接验递收（4.）锣外框周边屋打胶质量（5.销）淋水厌检查门窗框周周边塞猎缝需逐珠一验收3.1挣1施工敏过程控牵制3.1尘2膝门窗淋窜水检查六方法标准：棉门窗和吵墙体采铁用常压挡（0.蜜2-0掠.3M绣PA）愤淋水检叛查，淋湿水管ø径10P唯VC管鹅，钻孔愉ø2@桃50；锻同栋搂钟每批3筹－4个辛。时间谜2小时栏。全数检孝查3.1柔3非打伸开方法仍的渗漏俯处理方浊案3个主要略工序1、内灌怀浆2、外枯墙面砖赖防水勾滩缝3、外墙头面砖防水点封闭4、墙面青渗漏4.1薪案例：录墙面孔岗洞与裂职缝处渗毁漏4.2贝案例：角一步台撞排水不坝畅，雨淋水倒灌繁浸泡地薯板。4.3赌案例：劲空调平邪台未做津防水、逆排水不晌畅返回4.4阵案例你：地下豪室线盒叼渗水损吐坏业主嫌已装修峰墙面。4.5显外墙渗灯水通道勾缝剂灭及外墙民裂缝是蛾进水的灵第一通滨道找平层护及粘接胜层是良要好的“漠小水库义”和渗禽水通道墙体有不追少的缺陷河，轻质墙挥体内水可骨以到处流雷动窗户塞缝召质量很难书保证窗户本身昂漏水也常屑出现4.6谱石材挂限贴外墙壁构造4.7逆石材大墙面压顶4.8借空调正板根节点4.9哭外墙胜面孔洞堵呜补5、卫发生间与撕管道渗职漏5.1汉案例：厨卫管副道渗水5.2案钟例：热水场管（PP军R管）施父工过程中阔热熔处理睁不好，水双管热熔接堤口容易破序、渗水。5.3退案例：椒返潮、偷发黑的菜装修木脑门套、慨木踢板返回5.4案急例：室内藏采暖管线骄、各上水旦管线施工永与图纸偏恭差太多，匪业主装修水损伤管线丝式，造成渗不水。5.5案扫例：照明确系统线管捞受潮、进苦水、漏电体、短路：次图为灯泡奔内进水，役非常危险鞭。5.7案同例：预埋链供水铝塑静管接头渗批漏返回5.8费案例：交弱电系风统设备攀均在地源下井内待，易受眨潮或被蛾水淹，收给检修栏带来困电难。厨房、码卫生间池:1.同样钓是控制结妥构层不渗臣漏，防水诊施工前先刃进行结构闭石水试验矩，逐间旋检查,兆若有漏卡点用防器水宝或育注浆处不理；2.控腔制管根尚、烟道骆等部位门的吊模绿质量,涝用膨胀肠细石砼损，必须分两蔑次浇筑，霉第一次完容成后要求融灌水检查遇,不合格的扯打掉重来3.防水氧施工时要漠求重点处菊理细部:编管边,墙疏根等插入图撤片5.9阵卫生间会防水施脚工控制5.1济0灯卫生费间防水惭构造5.1委1北管根仿孔洞堵雕补5.12鄙地奸漏防水节鸡点5.1挨3卫生悦间木门谋根部防拦水1、木基环层板离开裁卫生间地筑面50M童M，内灌牌发泡剂2、门闻饰面板莫离开地胶面5M轿M，下枝面打玻谁璃胶6、地下室欣裂缝与寸渗漏防剂治6.1权地下饿室结构狸裂缝控枪制三个地达下室长句200吨米，宽酒17－剧53米领，是超燥长大体俭积混凝肆土结构设计采用慨3条后浇醒带，混凝启土及后浇于带全部掺曲入HEA雾外加剂项目中心弱与监理、些总包多次咬洽商讨论或，并实地很考察混凝磁土泵站将地下本室裂缝怖控制的坊重点放辣在：混凝土杀坍落度健（12鹅－14宵CM）、砂石碍含泥量花、施工狠控制和滥养护取消混货凝土板婆内的H菊EA，仅保留遮了后浇带堆部分的H渠EA在顶板堆转角处退增加了抗裂构造挽钢筋6.2遭地寻下室外图墙防水剃构造6.3箱地下室茫顶面防水拖构造6.4聋地下袭室地面防凉水构造6.5居地下室蚁孔洞堵钉补7.墙乎地面裂纽奉缝7.1拼案例：柏外墙面尖裂缝底层悬挑高梁上部的垂直董缝较明显，堤部分外墙可胖见，约0.3m平m。多分布在柏叠加房底层客业厅部位。这些裂缝聋由于悬挑陪梁下部地边基处理不顿当（原设消计要求填淡炉渣或聚差苯板，实萄际下部已核填实）,笔实际受力礼与计算不直符造成，莫部分裂缝避内外贯通拒，直接导旨致渗漏7.2辫案例：糠内墙、柄地面裂淋缝7.3誉案例：首回填土不床实,散水敬台断裂。这一类因是梁下哭水平、客柱旁竖塔直缝：散缝随温喊度变化薄明显，德清晨夜总晚几乎真看不见暗，中午域温度高俘时明显邀，一般荡小于0收.3m域m。该抄类缝大宜部分由决于砼或爪砌块材谁质不同罩，线膨禁胀系数腐不同，螺对温度吉变化敏浴感，多取位于外屿墙两种深材料交卵界处打开以具后看，曲钢丝网链按要求耍做了，但裂匀缝还是辫出来此处渗成漏有些就是因辞为内外贯通愁缝7.4案糕例：砌体纹界面裂缝7.5继案例：墙体界设面裂缝仗、螺栓信孔、脚娇手眼堵押补不密邪实7.6控制砌体旗砌筑质量斜砌砂浆摔饱满斜砌前至料少放置1扛0天砌筑时鸽间要控帮制,分四次进壤行砌块砌筑族前要存放28天,运至楼内暖存放顶砌斜编砖至少悉10天翁后进行7.7砌体构造且要求要规醉范:1.设置构造酿柱---墙端头\拐角2.窗台压炼顶砼伸极入墙体3.施工洞口房诚过梁设置躁规范窗台砼宴压顶两但端伸入溜墙体至滑少20唐0.施工洞口但设置过梁究,并留马焦牙槎及构冻造钢筋7.8候甩浆:条(工具触采用空抱压机)1.粉刷衣墙面均提垂前一天甩窗浆，重点激是砼结构吃面，加强甩浆朝质量、控思制甩浆密章度、强度2.砖者墙与结渣构柱相药接时，它砌筑前显在墙体育接触面驾甩浆，避免竖六向砖缝璃开裂甩点均匀妻,控制密度被及强度7.9迅贴网:1.墙体服与结构梁哀柱相接处2.过特梁和窗宏台压顶抓的八字您角处3.水电予宅埋管线行处墙与梁眨柱结合娘处水电线管推处外墙钢视丝网(用保温卵钉粘贴)拉结筋制与压顶艇钢筋拉躬通窗下口茄设45鸽°玻纤级网，4惊00宽执800优长。8、外立粥面装饰8.1谣外墙砖湿返碱，糕影响外蹲立面（怖售楼处筐）图B8.2祖外立面那墙砖空贴鼓、脱涝落，容孝易伤人爽，8.3外墙面砖施工狡前，根据遥图纸尺寸咏，核实结尿构实际情唐况，以大面排衣整砖为原税则，绘制殃施工大样旨，避免出内现“破活盗”窗间墙争排版确保对称蠢美观9、成品价保护与验暖收9.1竭案例：障惨痛的忙铝合金妻门框9.2案段例：交叉够作业保护9.3丹面砖涂刻料阴角朗交接处超处理，品用粘胶成带贴好洁，防止雕相互污沾染美纹纸蹲贴边确保顺付直美观9.4题窗边打淘胶同样佳要求用炼粘胶带印贴好后恒再打胶美纹纸汗贴边确保顺仙直美观9.5节楼梯间救梯井的掌细部处尽理滴水线条加鹰嘴处鸦理9.6部品组装墨化设计9.7交筹房验收:剖逐间房实阵测实量并毛记录--榆-整改完切善---确保每没间房的郊开间、袖方正、菜平整度、层高等无荷偏差开间检查层高检查10、工蚕程质量控件制体系10.族1疑建凉立完善汗的工程奖质量管蛛理体系技术准备质量记录过程控畅制统一工怕程技术潮标准统一设计刚节点细节技术讨论饶与沟通样板引萄路：消债除设计际缺陷和潮施工差矩异性工序检查为：重要工蒙序、关键五部位平行召检查成品保护科：落实措例施，交叉就作业保护分户验服收：分辉阶段依胀次以户农为单位被验收《样板指傍引验收表劝》《工序检览查验收表骡》《分户验武收表》4、工程质挺量与安讽全控制10.黑2素样板女引路墙体定位墙体材料扭、厚度空调预矿留孔洞卫生间排旁气孔厨房强挺排孔洞住户配画电箱定搁位多媒体箱得单位开工、素插座定顶位门窗开启跳碰撞土建工除程师检耍查给排水旦工程师圾检查电气工程雪师检查施工大凭面积展虚开设计师、杏营销书面确亮认监理人半员跟踪什检查4、工程质苹量与安近全控制10.扇3帆工块序检查地下室侧随板地下室顶辫板屋面防减水墙面防凑水卫生间防申水螺栓孔修太补混凝土善基面修屯整施工缝养加强防水底层示施工粘贴加强崖层防水面层益施工保护层由施工混凝土基况面清理后浇带跟处理防水层施哗工保护层施芹工屋面结构震闭水911加怨强层911留防水层水泥砂斜浆保护址层APP卷侨材屋面闭水捐试验挤塑苯苗板保温得层螺栓孔堵青补脚手眼耗堵补门窗框债砂浆塞殃缝墙体基仓层粉刷门窗框边菌JS涂膜门窗框慕边打胶墙面淋歉水试验混凝土超导墙浇肝筑管道孔拉洞堵补加强层施肥工防水层转施工保护层档施工卫生间闭尖水10.买4已成垄品保护各专业分扒包工程成品保讽护措施具的落实交叉作挎业成品保佣护监控屋面防水卫生间壤防水铝合金壶门窗阳台栏杆空调百叶