大连xx项目策划报告书

大连XX项目策划报告书第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。2-1-3商场相对比较集中撕闻名大连以雾至全国的天帐津街是大连党历史悠久的昆传统的步行谦街，沿街有抛天百大楼、形天伦商厦、沈国泰大厦、物巴黎之春购衫物中心、新没世界百货等师大型商场。乱相比天津街扭，青泥洼桥缓商业街虽然蜘属于后起之伍秀，但发展追相当迅速，绩以大连商场箱、秋林女店驻、迈凯乐商喝场、先施秋农林、中山大奏厦商场为核沟心的青泥洼暂桥商业街逐倡渐超过天津愚街成为大连孙最繁华的商肾业街。纵2-2大连辛商业分析珠2-2-1央大连现时商拜业总存量睁在调查的2芬2个已开业皂的商场项目候中，有17您个是座落于盒中山区，其戚余5个分布遇在西岗、沙亏河口及甘井坏子区。赌2-2-2集未来商业供秘应瓣大连市正在社兴建或将会欠落成的商场棕项目主要集钻中在中山区柄及沙河口区摆。而预计到事2003年监年底，将会行有接近53骗万平方米的遥商场新面积查落成（见下咱表）码商场未来供压应表标开业年份垒中山薯沙河口配2001年警3月~12倒月22宾9，000胶110妥，800痕2003年企72，产500盼16，08崭00扛总计3画31，50傻027户1，600贩占百份比堪55%知45%腾大连市主要早已开业商场练一览表优编号项虫目名称秃地区位需置开业钥时间商悉场总楼面建姐筑面积（平烧方米）及层数（地上饲）层数祸（地下）崖商场管理添形式掏1天津任街百货大楼场（北楼）南中山伶天津街中段煎193慨010御，000旬51退百货怜1天津觉街百货大楼雕（南楼）钓中山翁天津街中段壮193累03，煤000眉4无得百货婆2大连闲商场中慢山青泥激洼桥2把0年前辟40，00愿04叛1百耕货箩3新友神谊商店播中山人雅民路2号够1988墙3，0虹002串1萄百货召4韩国遍批发城切中山长木江路1框990年以搭前7，著500众3无背店铺专5秋林顿女店中馆山胜利笼广场旁谱1990年托以前5匆，400别61慢百货呆6中兴珍大厦中背山友好征街42号杂1990拍-06蔽35，00称07聚2百岗货悉7国泰委大厦中狮山天津垮街西段电1994-芳011遭0,800企6资无百货递8友谊巨商城中露山人民零路2号爸1996-暖021新2,000翠6喊2百货纺9天伦狼商厦中梦山天津趁街西段有1996-齐101维3,000努6载无百货缩10新妈华洋商场确中山栗青泥洼桥边1997股-05亭2,800嫂3娃1店铺昂11富申丽华酒店商践场中山小人民路奇中段1细998年以排前2,尸000元11夫店铺研12先咱施秋林(百过货)中煌山青泥脱洼桥1此998者20,98从69杠1百什货童13胜泻利百货形中山大施连火车站前踏广场1亚998-0革814活7,000岂5内3百货诚14迈暗凯乐大连商催场中山高五惠路巾199衡8-09赚50,0充007叼1妙百货连店铺害15裕货景商城迷中山大胜连火车站前甲广场1破999-0板550培,000枝1无危店铺映16时姻代购物中心珠中山缸港湾街7龄号19缝99-06率13,妨800柱61贡百货存17巴码黎之春购物扣中心中欠山上海暴路19文99-10岗23,肥802跌42番百货挪18沃分尔玛超市勤西岗阳奥林匹克广面场20雪00-04怀17,末000我无1凡百货连店他铺范19奥本林匹克购物度广场西写岗人民已体育场北奥赵林匹克广场葡200疏0-04租35,0悼00无焰2爆百货连店铺闯20大胀连百盛购物巨中心沙准河口西判安路1驻997-1撑228侦,000较51育百货胜21家啄乐福沙牢河口黄河河路与西安形路交叉口革2000呈-01红13,00纪06盏无百呈货医22华穴联超市钻甘井子冲金三角驰2000-离071病5,000颜1装无超市厅连店铺已23通坊发毅电子商摘场沙河牙口黄河密路663号蔑200点1-03携30,0绣003开无笋店铺盛24广锐荣商城镰沙河口浑黄河路66竞7号2沾000-0闭627翅,000筐6无劝百货树25全帅景超市赏沙河口纯沙河口区台沾山20提01-01侄5,5鲁002罗无却超市连店铺荣26长洗江广场裁中山区轮长江路12前3号2袄000-0航51,趣700辛2无届店铺疲27新统玛特购物广极场中山枯青山街的1号2之001-1艘014适8,000贱8往2百货侨连店铺垫28百胞年商城雪中山青哗泥洼桥商业搏区20悔01-05鱼60,洲000诊52秘百货准29奔躺德大厦碍中山人落民路套18,0骑004湾3励百货谋30大沿连世界贸易英大厦中路山同兴隔街25号拉2001具-10柿21,00斑07良20置百货泻31伊戴都锦中短山青泥御洼桥商业区饺2结4,500摄6匹1百货窃32金列座广场千中山中艺山路47号丙3碰0,000陷5舅1百货束连店铺竹33大歇世界商业中岔心沙河尚口五一奥广场2性001-0因571米,000滤42盒百货绣34成逐吉思汗国际虾购物中心趟沙河口右中山路5亲52号棋160窃,000技41嫩百货菊35荣陕德国际商城纪西岗区悼奥林匹脱克广场柄2001-量103椒2,000赛无拐2百货巡36科瓦技广场美食债城沙河贼口黄河扭路与西安路织交汇处网2001-陆05-忙7,800垄3绍无店铺海2-2-3撒市场售价及园租金反映禁现时各大商画场的管理形缎式是以传统丘的百货公司脂为主,店中连店的管理形专式在大连市毙内仍未能普停及。现时大妄连市各大商裙场的租售条因件主要以倒世扣为主，即掏营业额的抽菌成。不同的周行业，倒扣对的比例也有椒所不同，以志大连商场为柿例，经营服学饰的倒扣率神是20%至扬24%，而暑经营化妆品网的，则有较汉高的23%萄至27%的阶倒扣率（详仇见下表）轧大连市主要是商场招商条绕件一览表羞序项目内名称发估展商/投资窑商地区臣招商条颤件渴1大连规商场大刮连商场股份叶够中山裹服装：20傻-24%倒盏扣率化妆品狸：23-2六7%倒扣率茶2秋林名女店大挣连商场股份膏琴中山券服装：21引-24%倒躺扣率化妆品裹：24-2慕8%倒扣率霜3友谊确商城大吃连友谊集团蹈中山携服装：2授6-30%棚倒扣率化妆撕品：26-示30%倒扣昨率援4先施伸百货秋伐林百货、香补港先施朗中山服湖装：25-秘28%倒扣坏率化妆品：甩25-30屈%倒扣率皮烧具：26-驻28%倒扣高率众5富丽株华酒店只友谊集团劲中心阳地上租金：杆美元每天每陷平方米3-怕3.5元地致下租金：美鲜元每天每平孤方米1-1之.5元若6胜利荷广场大膏连胜利开发断公司、香港北博泰公司买中山棋服装：21培-25%倒辫扣率捆7迈凯体乐大连商场谋大连商咐场股份有限馒公司、日本牢迈凯乐百货坝株式会社究中山置服装：28棋-32%倒务扣率珠宝：屿每月每平方宅米3万元（箭保底）服装恼：每月每平忘方米1.5骂-2.5万防元（保底）政8大世理界家居广场花大连金娃泰房地产开哥发胸沙河口湖地上二叛层租金：美写元每天每天告平方米1.击8元地下三软-五层租金择：美元每天确每平方米0怠.6-0.显65元甚9巴黎录之春购物中祸心大连梯宏孚大厦有瞒限公司宏中山服纤装：23-叛26%倒扣册率化妆品：电21-24哪%倒扣率皮草具：23-认26%倒扣烤率珠宝：1骡0-13%筝倒扣率打10大拦连百盛购物那中心大竖连天河房地表产开发有限朗公司、百盛摇集团沙灿河口服折装：23-压28%倒扣督率化妆品：宪24-28无%倒扣率皮柱具：23-杀28%倒扣集率圣2-3大连缘商业个案分洋析羽2-3-1写大连胜利广宗场畏位置：中糟山区大连火托车站前广场吓开业日期：幅1998萝年8月泥商场总楼面插建筑面积：泻147，尾000平方搅米肺楼层：地揭上六层，地产下三层撕营业时间源：上午9涨时至下午9超时※招商条件祝从开业初期临至现在陆续今出售店面，笔地下一层为卖每平方米人小民币35，效000-4粥5，000衬元，地下二劫层为每平方蛾米人民币3苹0，000爹元，销售业款绩相当不错惩。但可能会顿影响商场既搜定的商品布线局和商场的税统一管理。啊百货方面，伞大面积出租樱的仅于餐饮置部份，月租诊金约每平方慢米150-弦250元（忧营业面积）殿，其它的有痰品牌的商户挣多以联营为擦主。目前的括进场条件是瞧商场抽成2功3-28%瑞左右。再值得一提的耕是，南萝宫锦在胜利广场诱业绩很好，余目前的进场尝条件是商场示抽志27%崖，但包含所众有费用，除类了来自游戏线机的用电外能。※现场气氛灯是目前大连袍经营面积最卷大、人流最临旺、经营品韵种最全的百恢货商场。人貌流多以流动漂人流为主（障也因为邻近枪火车站），墓档次比较繁算杂，但中下屿档商品销路逼较好，因经瞧营品种太多猾，且属于下跟沉式商场，仓地形复杂，永令顾客有难君辩方向之感丧，间接影响丢了主要的品慌牌销售业绩炉。※商品布局楼层图A座B座数六楼卡您友中心、教毙育中心厨C座六游楼不夜尿色喜庆宴会疯厅茶五楼针皇织馆绵五楼锦不夜城KT兰V酒店穷四楼绅滩士馆博四楼蠢不夜城中餐晃厅金泰皇鱼肝翅、火锅魂三楼青助年馆迫三楼旅蒙古烤肉自基助餐厅、川葡小吃调二楼男码女皮鞋倘二楼择四季快餐泰、上海汤包领、肯德基卵首层彩魔妆馆惩首层懂好莱坞影城肌、咖啡厅、工必胜客西餐宴厅昂夹层少仿淑女馆余夹层亚授惠快餐、大们观园、颐和汉园、DQ冰弃淇淋、露天伶剧场躬地下一层冰淑女装覆地下一层堤联惠居膀室用品、旅枪游一条街、座汤姆熊欢乐签场世界冻地下二层忽妇幼馆牙地下二层允南萝宫戴游乐场、威认廉士堡、新师宝路台球厅室、姆熊欢乐邀场世界三地下三层辜胜利美式迟量贩超市、这量贩家电、侮天福茗茶、立咖啡厅、儿批童乐场、休隐闲吧凡2-3-2站大连大世界竿家居广场墨位置：紧沙河口区五陪一广场4号窜开业日期：种2001目年4月21尼日都商场总楼面著建筑面积：翼71，0鼻00平方米往楼层：地炭上五层，地预下一层绣营业时间：姑上午9时寻至午8时呜招商条件：好地下一层怀和地上一层蜜整体出租※现场气氛膊商场招商情盈况良好，进析场经营的商罢家规模较大蓝，大部分经劝营品牌产品六，产品多为舞中高档品牌策。属于大型银专业商场。※商品布局聪楼层商后品种类非主要商品品条牌怎地下一层地篮上一层屯各种建材及真散件（爬未定）半二层家抛装银帆米房地产哥交易市场闸扛三层陶值瓷洁具洲宏明鄙水具厨叹具驰厨房设巴备雅迪兰尔棍四层家黎具华丰颈、华夏、野政田、兴业刃五层精尺品家具少罗马家具破2-3-3两大连奥林匹桨克购物广场迟位置：大婶连人民体育绍场北参开业日期拣：200招0年4月艘商场总楼面粉面积：3强5，000筒平方米糖楼层：地跌下二层度东西广场租率金：2.拾4-3.5哀元/M2/粒天；负二层劫：1.5驴元/M2/吃天※现场气氛黄商场硬件较灵好，女装属运中档，男装辞略高。旗舰痛客户是美国摩的沃尔玛超狡市，客流量避非常大。商搞场业态较为嘱复杂，有大嘴型超市、服诵装珠宝、眼轿镜、各种风穗味餐饮、儿泄童游乐区等缠，是集购物功、餐饮、娱龄乐、休闲为故一体的大型厚购物中心。※商品布局乎楼层商枯品种类不主要商品品狂牌灾地下一层垒沃尔玛超烘市On秤ly、w。要w、col沾or18损少女装宣杏地下二层躲男装辨都彭、锋牌朴、富田亚惠袋快餐、回转粮寿司截女装衫投餐饮政小东广场屑婚纱摄影词时尚经典嚼珠宝嫩月西广场吓茶店天努福茗茶香港摊眼镜奥林匹废克大药房写垄意空间家化准佰草集帮眼镜店围惹药房嚷挥家具宵或精品廊晴我化妆品水总结：件大连市经过张多年城市规赠划，对交通厘、商业、旅面游、居住环四境都起到理棵想的城市规猪划格局。商勾业的发展也串随着市场的肿竞争势头不悲断加剧，使涛到大连市商滴用物业迎来霞一轮又一轮爸的市场热朝近，使到商铺黎物业的市场念前景十分乐驻观。姓3-项目杨的商场部份帮分析眨3-1项目隙概况设本项目位于蛙大连市的中隐心商业区饼—巡中山区，北柱起玉光街，咐南至南山街针，西起解放减路，东至昆澡明街，总规健划面积27歼900平方币米。中间由羊横列的武汉立街、华昌街幼和纵列的五慰州街将地块埋分成A、B辽、C、D、激E、X六地萄块。扯项目基本指晚针如下：异项目内容勒数量储总规划面积跨（M2）牛2790储0㎡（不含鞠X区）辉总建筑面积召（M2）影1292防79㎡控区域占零地面积（M同2）住含宅面积（M艇2）公归建面积（M蛮2）容下积率覆萌盖率（%）辅A区4谱714.5偏217猛509哈712耍6.67扁68.7超B区5藏188.3疗360乏010谈950偿2.80劳82.1仁C区6志264.1劲295末001即4300鞠6.99货57.录1亚D区5狸748.5昆226统206慢214雷5.02袜53.9银E区6块190.0调马——抱106消331看.71菠52.1眯X区6急744.8巧沙——虽栗——多甩——册告——给总计2田7900懂7747滋051堂809浅4.63豆62.7蛙3-2项目须SWOT分砌析休S雅——秘项目优势收地段优势：务位于大连市熟中心，交通题便利，与新享兴商业圈次——五青泥洼隔路兰相对，具有世较大的商业核价值。桨规模优势：在商场部分总潮建筑面积5戏1809平猛方米，建筑宰规模较大。绸城市的商业赶地位：大连姿市是东北的塘据点，是一承个有名的旅芽游城市，会扛向一个国际蓝城市的方向限发展，商业喉的氛围日渐彼浓厚，商机绕无限。弦W伙——架项目劣势鲁①悔项目不兆是一个整体绢地块，而是裤由几条路切残割成六个地即块组成。而凯且解放路是税一条主干道该，其支路武撕汉街会扩至善40米宽，姓也会成为一召条交通的主趋干道，其它它的支路交通仁上的负担也麦不少，这样夺令到项目受望交通的规划垒影响较大，恳很难让项目写以一个整体胡的形象展现骨给大众。而穴不以整体形胖象展现，本演项目的规模厚优势将大打冬折扣。习②戴由于项扛目先天的地碌块分块组成西缺陷，分块角的部份难以穴整体地连贯吃，各部份平太面层的面积树较小，难以你满足优秀商希业经营布局耕的条件，同搂时令到招商精时引入主力泳店有一定的军难度。仍③离项目是鸟由商场与住汽宅两部份组下成，商业规扮划要求与住脚宅规划设计林有一定的矛柄盾，不利于宿最大限度地惊发挥两方面贫的优势。须④愉青泥洼畏商业区已有绍较为丰富的如业种，且档择次不低，而垂本项目规模疏较大，对招按商需求相当弟大，因此面智对招商的压你力也大。做⑤推临近步搞行街商业圈物，但与步行殿街相隔的解诚放路交通繁究忙，要将步脾行街消费人哗群引到项目齐消费有一定段难度，而且描项目面对一吊条高架桥，割车流的行走掩习惯对项目郑有一定影响海。O——机会截①静与百年桃城等的步行棍街隔路相望辈，商圈较为信成熟，已有灶一批消费群猴邻近于本项惩目，只要将述这批消费群替吸引过来，房扩大原有的臭商业圈，就会会给项目带冻来一定的人博流。独②虹大连市室是一个旅游碗城市，每年哀旅游观光人封数不少。本绘项目位于市咸中心，正对唤劳动公园，贼项目完全有塘条件成为大征连旅游购物父新兴热点，腐吸引大量的幅旅客旅游购男物。者③马面对的卖劳动公园位席于大连市市丽中心，凝聚锯了一批休闲展、娱乐的人防群，这批人诸群也为项目哗带来一定的羞商机。伤④耗进入新恳的市场或新境的细分市场丧，纵观大连疾市现时的商蜡场定位一般珠都比较传统悟，如将本项叙目设计为一受个中青年的还娱乐、休闲救新天地，可朋吸引这部份瓣细分的消费庙群。岩⑤百现时大如连市国有商榆业比较多，石市场定位、铁商场操作手扶法、整体形洽象推广等的固经营管理的雀模式比较传词统，虽有部素份外资商业败引入，如百步盛广场、沃患尔玛等，它愿们大都是百忌货或超市的团形式与本项糠目的形式不锁同，如将新判型的经营管飘理模式引入舒将会使将整幸个项目提升摇。亲⑥纳项目规所模较大，自假身可设置的礼内容很多，逆可将其设计惯为大连市的尘特色购物场口所，作为大哥连市有代表境性的购物天锯地。T——威胁陵①担青泥洼店成熟商业区旱和原有商业万区在消费人配流和招商午上对市场客功户的分流。影②要大连市质在商业档次糖和业种经营精上已较全面般，令市场对霸项目主题性良或特色性要近求较高。郑③翅市场习职惯消费模式芒和层次对项蹦目定位上的生影响。卷4-市场定痰位市商业物业是唤本项目的重检头戏，是本席项目是否赢界利的关键，湖因此先规划问好商业物业肥并预先开发桨、销售，一刚方面可以回扒收大量资金侦，利于项目份的后续开发本，另一方面箭营造商业氛摘围聚集人气翅，带动住宅匆的销售。在要本项目开发锡上我们可以背选择双管齐港下，只是在哨我们项目营俯销策略上，顺我们的商业宏部份先行，充但住宅和商穗业部份的工州程可以同步部进行，这样有也有利于项闭目销售进步合保持一致和延很好的延续迈。岁4-1国内更市场形势香4-1-1芬香港在80围年代末90差年代初的蓬乱勃商场发展贤，引发起处寒于经济快速罩增长的中国基大陆地产商谎搅尽脑汗去脊模仿，并以策多建多层商递场或群楼商厌场去增加他矩们的利润。鸟虽然在设计演方面大多吸艘收香港的经额验，及聘用猛能者设计，极但因欠缺市馅场意识，商蠢场协调能力锻，经营者经蒸验及市场供策求的肇的关轮系，对市场铺的期望太乐喊观，而做成乞在各大城市燃，各大乡镇发都做成大量晴空置商场积籍压。相对投世资成本及管项理成本，回辩报率已接近程零的地步。比4-1-2伪现时一般发笨展商的唯一猾解决办法只擦有停建；因罢资金未能到熄位。待市场楼成熟之后他往们才作打算践。但这是不芹是代表现在秋就不应该兴眨建商场呢？责答案应该是拉未必。腐4-1-3脂超额的供应羊通常都会是催在非商业区尾内的地块出姜现的。其实窑，在房地产边发展中，配错合形势。永睡远比等待形总势好。在商兵业或购物区饼兴建商场永完远都是合理养的做法。始旺终地产发展慕永远都不离习地点，地点照……泄。广州天河港城的成功正子好充分表现站出这个现象岂，因为广州佩也真是空置国商场比比皆医是的。拴4-1-4纺国内的商场星大多数都是虑以美观为主碧要设计概念秒，往往忽略由了商场的创诊富能力，适策当的布局及殊配套。到招凭商推广时，耀问题出现了爽，但却改不湾了暨定的事运实。华丽商水场变成空置善，白白浪费淹了经济资源碌。犁4-1-5朗以上的事实毕，在短期内证改不了，而猾过剩的供应疮也确实把很眼多租金限制激在一个较为今低的水平。窄汰弱留强的僻现实正在出由现，从前商么户投诉的高糊租金现象，钥现在都降至订比较他们想崇像还要低的床地步。租户勿在租金方面渴的负担，现醉在绝对不是枯问题。而也妻因为这样，录租金就反而捐会变得有上摆升的潜力。炼4-1-6三一般商场的灶成熟期都需粥要3-5年它。期间，顾坦客需要有从灿认识喜爱，详常到至必到棕的习惯，而侨租户则经历史从浓度推广例，稳定再到剂发展的阶段挤。一般商场咐经营者都希揉望加速成熟着期，这就非逝要从设计，猾配套，服务鼻，推广及经谣营的一条龙倦发展过程中景做工夫不可哲了。陡4-2大连邮商城的形势忧4-2-1碌正如国内其垒他城市一样艇，大连在商亿铺商场方面炉的供应也远麻超市场可以取随的。自一漠九九八年有陶超过210近000平方亮米的商场建盘成后，商铺励物业的租售苍情况大受打境击。低租金苏不再是唯一椒业主去吸引绍租户的方法姐，共同[承见担风险]的欣联营方式也剪开始流行，掉据我们了解辛，一般的营疗业额提成都匹是23%锻—钳32%左右秒。凶4-2-2倚虽然说租讽户都不原独丘立承担租金皇的风险，但霞家乐福和沃易而玛的进入述市场使大连眼的传统零售胶模式起了变犁化我们相信血也会刺激新甲的后来者。渐奥林匹克广筛场的成功也遵会令商户对范大连商情重的新估计，而柴百分百投向斥设备完善的喊商场。佩4-2-3翼在云云的访大连购物区币中，中山区费的天津街比虏较理想。而剖其他在中山香路的，在人怕民路的，也慧不见得成功煤。街上人流沾多，商场内愤，尤其实在杯首层以上，歼人流不多；失商场布局欠愚佳；而货品扩种类也若非树档次太低，肝则档次太高舱，不能迎合许顾客需要。状奥林匹克广殊场及家乐福跟等，显而易澡见是带动了及潮流的方向冻。院4-2-4纤青泥街的男未来发展对讲大连的购物令商情有很大吗的影响，当天街道的翻修鸟工程完成，借而百年商城弹又建成后，辱青泥街的步眯行街将会成剩为大连市购动物的新时尚射地区。虽然萌临街店铺会望增加，但新侮颖商场的加秘入竞争，肯叮定能够吸引姿更多游人，县包括大连市吩民到区内参购观购物，对毫人流方面定胆必有正面的衬帮助。组4-3本项悄目覆盖地域桨及经济潜力腾4-3-1热大连本项灿目坐落于中黎山区内的青烤泥窖桥地区焰。作为一个侄购物区，它辈是可以在其告他地区引进优顾客的。它嫁的毗邻覆盖壳地域应包括针中山区，西悠岗区，沙河谦口区及甘井息子区，总人隐口数量超过脖一百六十六维万，而绝大弄多数都是年傲龄在15岁沙到45岁的育。男的比女湾的略多。羊4-3-2届除甘井子区简外，无论在黄市民住房，今学历，家庭母月收入及月宪消费方面都怖是比较大连邻市的平均数肾字高。幅4-3-3次在1999治年，大连常翻住人口为5屯45.3万池，即期人口算为644.提6万，其中舍常住外国人裁为5842存人。旅游人曾数为202衡6万人，其仓中2000誓万是国内游锁客。在国内炎游客中，6述0%是东北朗人。舌4-3-4恐游客平均每资月有166灯万人，假设软每位游客消漂费500元厘，每月从游京客方面得到腊的额外消费屋额会是每月省8.3亿元凡。刚4-3-5权假设每户人谊口为3人，棵大连市有2咸148，6鞠66户。假骗设每月消费御1000元县，每月大连升市的消费总尊额会是21湖.5亿元。弯4-3-6皮在1999铲年，劳动人泽口工资收入由比1998狭年增长21饿.70%，扫物价指数却独下降了0.劫50%。显矿示购买能力桥实际上升了独22.2%黑。码4-4市场个需要什么污①轿大连市民的滴日常生活习跟惯在过去的叼5年内起了骨基本的变化站。城市从国窜内较为迟起妙步改革的城过市变为国内幸向国际开放衫的五个城市惭之一。从主畜要城乡建设凳的保守城市奖变为现代化陪高楼大厦比巩比皆是的都较市。市民的蜂日常购物也矮从基本便利叉需要，演变盲成为休闲习事惯。对环境卧的诉求也有习不同的期望悠。这从甚至姑位于繁盛地尖区的旧式商抚场一点也不熊受欢迎的事鼠实中可以看漂到。而新式说商场如百盛倚购物中心，贺家乐福及奥安林匹克广场辉却大受欢迎戚中更可引证蹄。逝②彼百货公司在面没有强烈竞耳争及缺乏经段营新意及档移次定得过高侍的情况下，丙已渐渐失去末了他们在顾悲客心中的地驰位。顾客需燃要也随着潮尿流转变而变忘得更多样化标，我们可以粉综合他们的僵需要如下：积n时尚陷的购物感觉丝。疯n休闲跌的购物环境餐。群n方便策的商场布局绘。材n舒适惠的商场通道张。单n齐全厘的消费品种腐。需n灵活湖变通的商品黑档次。侦n综合窜餐饮，娱乐邪及购物的便材利。族n具名派气的商场。妻4-4-1掏商场档次分摄析再①结大连在国内询的国民生产理总值在19享99年为1战007亿元韵；较北京的芒2170亿自元及上海的拒4035亿澡元；相差甚佛远。虽然每隐年的增长率勉也达两位数让字，比国家冰平均数字高犁，但在全国智排行只能位怪于第14位题。逮②候每年大约1释.28%的死游客是国外睁游客，其余屈98.72扬%为国内游铅客，其中6索0%为东北句游客。国外放游客购买力贼的档次不能旬成为主流东召北游客的经扣济能力普遍暗比大连低，划所以虽然旅渐游消费可能廊比较大连日坚常消费高，村但平均来说驰，消费能力案是也应该比撇较广州，上懂海及北京低铃的。待③藏以国内的水旋平，中至中姨高档为广州穷，上海及北拢京市的主流携那大连市的凝档次应定为供以中档为主里流中高档为穴次流。胖4-4-2曲商场类型之①期以地理为类碍别，商场可缩分为：写n邻舍扬商场匀n地区白性沉n地域瞒性程②仔若以购物为君类别，商场古又可分为：晚n日常经便利商场曾n休闲塞商场仍n目标禾商场芒n旅游荐商场款4-4-3岩商场主题分躁析勇香港又一城判的主题逃又一城知道绸本身位置的域特点及顾客忌的种类，它题的主题是「刚综合餐饮娱眼乐及购物便炼利去迎合家笼庭成员的需么要」。所以勒在组合方面烘，餐饮占的何比例很大，诸达27%，归娱乐及个人蔬购物便利店意也不少。百俯货公司没有经，但行业专绑门店则比较童多。絮广州天河城勤的主题丹广州天河城亲位处于地铁央站上盖，及办天河新发展仇区顾客年龄默比较轻。所混以它的主题蚀是「包罗万使有的购物商储场去迎合年址龄15到4丑5岁的少青色中年人」。团因为面积太亡大，所以它转的设计是令各顾客觉得它调不是一个商疯场，而是一选毓的商场，位需要几天才既能走得完。窝所以它有两员家百货公司怖，一家超市雾，两个快餐堡广场，很多巴待业专门店半，同时也有宝餐饮，娱乐丢及个人购物温便利店。隔商铺类型除马了广场式的隙经营之外，蚂一般在商场殃内的商铺种晃类可分为以崭下几个主要劈类别：束n主力周店行n行业肌购物中心（城专门店）找n超级役市场n戏院沙n娱乐狸中心直n餐饮朽场所n商铺咐4-5本项悼目产品定位殖4-5-1排档次定位窝■玩从销售角度栗来讲，本项仅目的包装定枝位应是高档俱次的。谜1.项奔目拥有较大洒的规模、优困越的位置和驰特别的主题烤概念，这在搅大连乃至全释国商业物业惑中实属罕见即，配合完善翻的硬件，风信情化的购物梦环境，立面羽和特色化的酷灯光处理，辜足以令项目究高档次的产促品特性引起抽投资者、经向营者和消费贤者极大的兴就趣；上2．大连野市是一个知估名的旅游城帮市，国内外西的游客较多燃，高档次风颗情化的商业沟区可吸引游萌客旅游购物揪，又可成为惊大连市的一裹张名片。摩3．住宅数部份位于中允心面向市中屠心的劳动公港园，本身可驼吸引一定层央次的住户，银商场定为中织高档一方面醒可带动住宅课的出售，另瑞一方面，可饮为商场部份锦带来一定的络消费群。贷■植经营角度上事讲，本项目愤的招商可分控为中档和高屡档本1．高档熔次的经营对蓝本项目包装丈定位是一个锋强有力的支退撑点，在一怕定程度提高肃了项目的消丙费档次。脑2目针对鸟的消费群相迎当部分仍以恒本地年青消遇费为主，其保总体消费能寨力较适合中声档消费，且良中档消费也泛最大程度带时动起巨大的估消费人流。酷4-5-2修本项目的主展题定位看“胖集旅游、娱蝇乐、购物、榨休闲、运动党、餐饮为一挑体，多种经灰营业态并存瞎，洋溢着异狗国风情文化胳的购物天地之”幕※张首创旅游献式主题的商要业物业概念点将旅游与购辱物联结在一争起，让旅游门与购物互为欺促进，这是损一个全新的潮消费模式。支※剧主题新颖越的吸引拆将项目的产悟品设计为一携个旅游式主叛题的购物广妖场，形式上验标新立异，复令项目以一准个崭新的形蚂象展现在大痕连市民面前棉。形式上不岭雷同于市内拉的现有商场害，这样一方般面可以避开喝与原有的商慎场正面竞争租，不需要在庆原有的市场派消费饼块上竿争夺份额；蜘另一方面，育可体现本项碍目的特色，掉形象上有别巧于市内原有即商场，增强愈项目的市场轰竞争力。槐※扁市内旅游拨文化的支持国大连市是一捷个旅游城市趁，每年接待图国内外的人浑数不少，如代将本项目设竞计为一个有步城市代表性瑞、风格独特层的购物天地姻，可吸引国雁内外的游客膜慕名而来旅您游购物。佛※将2001股年大连市旅器游统计资料谊：冒a.去年大咐连市全年共术接待海外旅丸游者43万嘴人次，旅游触创汇3亿美武元，接待海赢外游客和创全汇又比上年晌增长了30兽％，由此实凡现了大连市乓接待海外游颈客和创汇连俯续三年增长享30％的跳唯跃式发展，神并在三年间漆创造就业机激会达4万人穴次。肝b.根据统罪计数字所得携，到大连旅蕉游的游客每耀年平均增长脸28。4%肚，实现旅游翠收入130旅亿元以上，师相当于GD巩P刊10％左右锄。植※错对消费人垮群的吸引力唤将项目设计良为一个异国寒风情文化的澡购物天地，暂当中汇聚异乔国特色的风抹情文化，让僵消费者不出梳国门就可以厚领略到异国知的文化和民董俗风情，购阴买到异国特精色的商品，转并同时享有狸身在异国他由乡旅游购物们的新奇感觉继，满足了消延费者猎奇心帅和玩乐天性采。徐※祥借用概念挎的吸引力钩建议在华昌什街与五州路柏交汇设置一角个广场，在浙这个广场上醉经营一些露榜天吧、露天优咖啡店，让贴消费者可在胸此一边品赏鞋着香浓的咖丙啡，一边欣巾赏着周边的社迷人的异国狭风景及风情什；另外还可乳根据特定国域家的风俗，撇选择各国特瘦别的节日，础定期在此举司办异国的民驼俗风情节日退表演，这样汇可增强本项晴目的特色性是，吸引人流协，以推动商忌场的经营销剩售。为※秒借用其它病元素的吸引敬力友将一些有国汉家代表性的贤景观和有民遮族特色的建严筑元素引入用到商场的装贞修设计上，跳使其在外观信风格上凝聚辜着异国风情冷文化。倦当你漫步于饱其中时，意仪大利的比塞道塔、罗马的劣斗兽场浮雕庭、罗马柱、扯巍峨的阿尔光卑斯山、苏势黎世的万国颤彩旗、典型袋的歌德式建物筑、美国迪致士尼卡通等嚷具代表性的苦异国风景、察风俗文化都沾会卷入你的冒眼帘，令你泄留连忘返。初4-5-3税形象定位成项目的形象身定位顾名思籍义是根据产明品定位确定汽项目主题形脊象，该主题影一方面能反队映项目的特握色和内涵，肝另一方面指闯引策划推广矩方向，并为唯项目增加附哀加值。如我碍司操作广州冲奥林匹克花误园的主题形催象是为“有运动就在家梳门口您”篮就充分体现酬了项目的特诞色，会使其亿推广事半功伸倍。敝司建汁议本项目的拿形象定位为衫：絮“螺集世界风情痒，移植大连穷国际旅游产凑业街区恨”拖4-5-4掩项目定位的阿发展优势君——嚷项目定位发狐展规划的超猛前性及创新耻性。脂我们认为由再于基于项目掉的规模及地都段优势，奠艘定了项目良颜好的定位和薪经营规划基幸础，主要在付以下方在呈军现：射A吊——顽以多种业态旅并存进行经五营规划。绝以市场领导抬者地位及角绒度发展，站丢在竞争市场续的制高点上郑，全面提升伟项目综合素框质，增强市银场凝聚力及碰竞争力，实双现持续发展衔战略。联B蜂——茶项目发展前誓景广阔，投周资价值更为湾显著。紧以巴“伟多种业态特这色消费厕”跃形式吸纳不请同业态的品晌牌企业进驻塘经营，提供统广阔的产品灵销售舞台及屯创建理想的肺经营环境及稻商机，投资说吸引力及价替值更为显著续。师C宝——绢营造浓厚的榆市场商业氛奖围症l形成治强烈的投资危氛围，全面披促进销售及雄招商进程。销l强化碗专业市场投同资前景，以庄及突破传统扮商铺的经营良规划，增着强投资信心单。叉l强化怪首创的全新渡独特主题概能念，在大连绳都独具首创灭性，和唯一爸性。速l借助庙品牌企业进雅驻项目后，联在人流、经泄营回报、品仓牌效应、市坝场收益等因挣素的全面素犯质提升，强蛙化项目优势层及特性。数l强化饲项目的价格醒升值空间，硬并以中山路投的临街商铺蹄进行价格模倘拟，突出项咏目发展优势妈。冒D趴——给吸纳不同业骨态的主力品采牌店进驻，统增加人流及脾品牌效应。位带动中、小区型商铺销售富和租赁进程游，我们将发缴挥其品牌效搅应及优势。栗我们建议以番优惠的招商侵措施吸纳大僵型品牌进驻壤，借助其品翅牌效应及知阳名度，带动领整体销售，克并于每个购燥物组团都有裕著名品牌代庙表的主力店赴例如：运动堂系列组团的嘴著名品牌摆“油耐克江”“逃阿迪达斯撒”紫流行服饰系逢列组团的损“着左丹奴愁”“乘班尼路宜”“盗堡狮龙尽”迹。联异国风情美劝食组团的糠“戴广州蕉叶饮散食集团艘”漂（东南亚美绕食）、台湾怒美食店等等题。额国际名店城笔组团的慈“绘GUCCI予”“蒙华伦天奴滥”赔等牌子倒家居饰物珠捐宝玉器组团写的她“混现代简美家样私死”“禁香港周大福机”“图香港周生生泛”己皮具系列：查特乐路、芭窝迪誓超市：引进赖“刷屈臣氏泳”室式精品超级山市场和尤“返家谊诱”创式生活超市岭。倚4-6项目症产品设计建箩议摇4-6-1娱针对项目整林块建议宰◎返针对本项沙目由六个地博块组成，难邻以成为一个甜整体？细1、鄙司碍建议以五州芒街为主轴线增将整个项目坛连在一起成鞋为整体。在皂五州街与武嫩汉街相交处路建设一个下姓沉式的广场铁，在A区与雷C区之间搭评建架空步行饶天桥，将A黄、B、C地洋块以及X的硬部份地块所拣组成的负一投层区域有机佳地连贯起来沸，并引入一谊个主力百货琴店在此经营设，而铺面招餐牌设置在A衫地块的西南斥转角处。作用：订n能吸嫂引青泥洼的胡商业旺区的胆人流往主力犯百货这边走猪，青泥洼商职圈营造多一埋个热点，增福强项目的市做场潜力。宴n建设屡一个下沉式绘广场，将A伤、B、C、阅X地块组成电的负一层区缓域有机地连铁贯起来，解萄决项目先天秋地块分块的广缺陷，为主粘力百货店的惹引入提供前筒提条件。艺n主力弄店的引入又劣为商场前期盲的销售、招拘商及后期的泡经营吸引大事量的人流。残4-6-2萍针对A、否B、C、X煌地块的业态巧？恩n建议私在负一层设喜置购物天地膀，引入主力列百货店。主浙力百货店一掌方面可吸引等大量的人流挤，推动其它孔楼层业态的闭经营；另一封方面，可带巴动项目前期胸的销售、招烤商。坊n在其父它楼层设置冬：纸国际流行前议线：经营流搅行服饰品牌拖主力店、大顷型著名商号撇、鞋类形象队店及其大量传的时尚流行肚服饰。雅潮流天地；膨经营种类：反主经时尚服犬装、精致饰押物、甚至可泉以搜罗香港嗓、日本、韩渗国等最流行车的服饰汇集资于此。勒视讯网络：碗经营各种视切听影音产品发、、计闪算机、微型研随身部听等。难家居饰物珠王宝玉器世界稳：经营各种啊品牌家居用简品、灯饰，脆各类珠宝玉饲器等相应产狂品。婚相应的配套卷：在下沉式驱广场设置一舰个大型街舞拒或时装表演清广场，注入牺“衰风情购物公援园父”植概念，意在铺吸引大量的梁青少年消费石人群和消费读者的眼球和旋人流，在B冶区或X区的竟场地可设置河室内攀岩场洲等活动配套遵。租售做法：午1、此孟区负一层先虽以招商为主径，通过优惠月的条件引入涌主力百货店仅。以此作为不一个卖点带仇动其它楼层合的出售膨2、各文功能区以优检惠条件引入劲2倍—森3家主力店洗进行带动，观其他部分进脖行分割独立汉销售。。纳4-6-3旺针对D、E服地块规划毁鄙司建议在椅D、E地准块与劳动歌公园之间建番造另一个下吩沉式广场。作用：灶n可将著D、E地块徐与劳动公园营连通，解决彼解放路为交重通主干道车遗流较多，行榜人过马路不倒便的问题，值为对面的人磨流过马路提陵供方便，扣n将劳就动公园旅游市观光、平时振运动锻炼、拔休闲等的人绣流吸引过来超，推动D、拆E地块的经烈营发展。屈4-6-4利针对D、E貌地块的业态群设置桌A）将D、泼E地块打造粘成为一个动坑、静结合且散相互带动的毫新型的娱乐筛、购物天地季。罗所谓可“秩动旱”没是指经营一廊些娱乐性质弟的、有动感必的，甚至是钞以运动为主引题的新型娱惯乐、康体活烈动。丹所谓趋“款静瞎”染是指经营一转些与待“埋动宣”比主题有关的量各类品牌商菠品。触“摊相互结合、牢相互带动罪”恰是指令到知“闷动运”军与患“赶静露”据之间，以同状样的主题，稠相互和谐地盼结合，成为恩整体；另外骑，两者也因鞠为有一个共祝同的主题，迅相互带动彼岸此的经营。许B）建议在植D、E地块逝的业态设置猛为：跪国际美食天狗地：荟萃全第国各地和世级界风情美食量经营种类：上东南亚美食另、台湾小吃池、大型快餐此“病麦当劳迷”“惜必胜客率”摔干果、零地食专卖店、山港式茶餐厅戴,韩国烧烤童，日式火锅凉等。末设置原因：启既懑足附近金居民区的需尊要，又可针威对悠闲人群闸租售做法：秒以3祸—净4家行业主载力店进行带观动。主要以薯招商形式置砍于E区二、临三层，其余设部分进行独昨立销售，并筹在硬件上满定足其餐饮经杀营的条件。堂新生代天地核：经营儿童朵服饰，玩具今精品。么相应配套：倚大型游艺中语心，史诺比社主题儿童游巧乐园，落设置原因：悉主要通过针锄对的消费层谊和游乐硬件岂配置吸引人盯流。熊租售做法：把配套以招商略形式或自营披为主，铺位居部分通过1腊-2家主力鸣店带动独立拍销售。连活色生香国踏际女人街：祝经营韩国、趋日本、香港革、台湾最新润流行女人服筒饰、精品，胞化妆品等。锣相应配套：军设立一小型着T型舞台，宰有利于在开闻业以后定期垃或不定期举旁行的时装秀炎或者其他产昼品的推广活疯动提供有效籍场地：设青立朽“照SPA徒”镇美容疗法掏会馆，女士械健身美体中肺心。循设置原因：萄此区针对女向性消费，利范用女性消费逝特点和习惯违吸引人流。款租售做法：扣部分以招商默为主，用替“士SPA计”可会馆经营，惹吸引女性消疏费者；部分泳通过3-4傻家行业主力业店带动独立苍销售。伍活力天地：锋经营世界品弦牌或国内著胜名运动系列材运动服饰、挣运动用品、伟运动器材读相应配套：挽设置为足球唯营地、壁球镰室、射箭馆宏、室内野战并馆等各类新层奇、刺激的循游玩配套。翻设置原因：炸利用设置游方玩配置吸引诸年青消费人婆流。室租售做法：祝通过招商或结自主经营游站玩配置，铺转位部分作限思制性销售，兽明确买家必则须经营功能谨设定的业种步，以便为购景物公园的内夜涵提供强有夹力的支撑。扑国际名店城篮：荟萃当今奏国内外高级冈品牌、精品餐服饰。灰经营设置原诚因：此区作致为次出入口酱，其价值仅貌次于A区，三在一定程度洗上体现项目畅的总体形象叠档次。绩租售做法：爹此区先已招朽商为主，通拼过优惠的条崇件引入一些松国际性知名纯品牌，后期泄作带租约销好售。恩4-7项目覆的特色如何烤营造眨◎球五洲风情特打色步行街的角设置渐■徒名称恰如其悟分旅这条街原名谨五州（洲）轻街，我们正成好在这条街柿上设置一条危汇聚全球五吓大洲的风情监文化步行街插，使人想起劳街名就想起室这里汇聚的章五洲风情文草化。室■己装修设计的钞统一性前在外立面、摆公共空间、宋甚至在宽阔衰的步行街上厚，都布置着擦各具特色的厦异国风情文岛化。使每一垄处街景都是怖世界的特色包景点，令消嫂费者无论走阻在哪里都仿长佛置身于异石乡。冤与整个项目卵装修设计的蚕统一，法国着凯旋门、美津国的自由女冲神、荷里活悦偶像等各具刻特色的景点摩、当地风俗肆文化，都会邻设置于其中肚。■经营业态每国际名店街对；主要经营斩：世界名牌淋服饰、品牌良皮具、高级卸化妆品等。尚旅游风情街驻：经营大连圆及东北特色养旅游商品鱼香港兰桂坊手：经营特色阅酒巴、无烟欺餐饮。衰租售做法：孙此街以招商造形式引入国唉际名牌专门锡店或特色店狭，其它以限而制性形式销惠售，以保证赴此街的档次余。姿特别补充说紫明：欣本项目的规轰划设计更多席地体现为爪“糕街区概念摊”渠而非常见然“辛场馆概念泰”泉，令娱乐休塑闲配置与经锤营布局有机笋结合；末a)于饱业态功能区户之间的衔接峰可采用装修惯风格或配套廊设施进行划饰分，既体现亿出明显的业魄态功能分区弄，又体现项种目的统一性榜，并充分考丛虑到出人流串导向的效果越。帆b)项废目的主题风汪情定义是基洞于项目特性良而提出，其傍作用是为项科目营造浓厚确的招商和销裹售、购物氛蛇围，因此经剖营布局上与凉硬件配置相顿配合。令项贺目定位的旅必游、休闲、册娱乐、购物蛾溶为一体。哨c)对板于销售完成让后所形成的畏产权独立可桨能导致经营肥混乱现象，蠢可视其商铺朴位置所处功仰能区不同区恨别对待；或地先招商后销章售（如E区惯），甚至以目优惠的招商精条件吸引目矮标经营者，磨以树立项目捧整体形象；终或者进行限把制性销售，靠通过销售时悼鉴定补充协华议或管理公缸约，令业主钱在功能区规原定的业种范桃围内进行经贞营，明确项疗目鲜明特色哀定位，或进昆行独立销售边，避免缩窄厌投资者层面逼。赚5-商场的焦租售策略蛇5-1目标床客户摩5-1-1焦销售目标客呢户网（投资客、日品牌商户/才厂家、个体薯经营者）充n本地祝客户肺n外地岔客户（省内童、国内）卷n外资姥客户（港澳秩台、国外）节5-1-2歪招商客户筝n主力糟经营商户（夜体现商场形冈象和档次）孙n目标尖经营商户（回国内外知名旺品牌）再n个体踪经营者然5-2租售斧时机师考虑因素：吊工程进度丢当地消费习迟惯当地气候值租售筹备进薯度额5-3租售打策略雀5-3-1惜租售推广策必略糕◎翻推售前准备薄阶段猪n目的尿（效果）：嗽®王新闻造土势椅®浇引起无歇锡全市关注眼的焦点解n媒体沉组合：以报炼纸为主斯n推广腊重点：项目祥的投资前景山和经营前景誉n公关父活动：接®少无锡零售售商业发展插前景研讨会析®歉本商场剖的创新经营杠理念和经营潮模式研讨会菠®沙本商场箱的规划布局适专家评审会缘®例项目动番工新闻发布也会访n租售性策略桑®进直销资熄源客户固◎透租售第一阶槽段赖n目的煮（效果）：净®特高调亮帅相匙®直公开租曲售角®戏立即引践起市场轰动秩n媒体撑组合：赶®爸报纸、乖电视、电台藏、户外广告征、网络等多揪媒体全方绩位报道宣传渡n推广贷重点：牌®桨项目的术投资前景和免经营前景议®晋创新的泳经营理念博®瓜创新的梅规划布局披n公关话活动：幸®耗至IN钓流行时装S阵HOW陕®退与电台筝合作，每周韵在现场举行框直播节目，脆介绍最新潮欧流信息或讨漂论热点话题柔®居计算机消/网络至I医N游戏比赛纯n招商壳策略禁®介主力商栽户直销山®烈资源商歉户直销盗◎恶租售第二阶默段较n目的惯（效果）：俊®必延续前兰期租售旺势耕®汪加推新逆一期铺位筒n媒体炉组合：蜜®水报纸、线电视、电台悦为主寨n推广蔽重点：莲®进项目的音投资前景和标经营前景费®伏创新的弹经营理念她®棉创新的眨规划布局伯®牵首次公侦开租售火暴特®昌减轻投叔资客资金压贺力的优惠付搁款方式；距®辉确保升螺值的商场售路价体系煤n公关今活动：遣®统全城挑淋战极限飞——付极限运动大槽奖赛播®汁三人篮浇球赛贱®死街霸四爆人足球赛烈®雕庆贺提士前封顶暨业趁主联谊活动拘◎胸租售第三阶反段先n目的忌（效果）：狸®陆延续前惩期租售旺势布®纱加推新估一期铺位管®末启动人陕脉销售渗n媒体因组合：谁®脆报纸、纵电视、电台昨为主锅n推广毕重点：肠®调项目的障投资前景和碧经营前景高®佛创新的迹经营理念果®桂创新的术规划布局乳®仰减轻投翠资客资金压闷力的优惠付脑款方式；棕®再确保升渠值的商场售淋价体系黑®告高额稳罚定的投资回肿报乡®气主力商它户进驻动态胁n公关絮活动：例®栋温馨家久庭摄影展医®茫儿童集纵体绘画活动恋®宜女性美您容纤体讲座爆®气巡回展改销暨抽奖活键动偿◎彩租售第四阶池段辜n目的暑（效果）：凯®鞠延续前缴期租售旺势修®素最后一减期铺位密n媒体锦组合：绝®兰报纸、流电视、电台顶为主保n推广材重点：耳®允项目的吨投资前景和宜经营前景野®尊创新的拖经营理念和澡规划布局善®蒸减轻投讯资客资金压毅力的优惠付赵款方式；总®译确保升兔值的商场售深价体系内®兵高额稳纸定的投资回叼报亩®扎主力商楚户进驻动态暗n公关腰活动：玩®击异国风暮情系列活动戚（与旅游局姐合办）赌®递国际美可食节共®惜试业志健庆竟5-5主要晓促销手段蕉n发展哑商参股经营抖在销售中，姥发展商采用研让利10%蹄~20吧%的方式，也获得该商铺共10%~云20%的帜股份，业主夸可选择在开冤业后任一时眼间购回经营躬权（股份）剂。这种做法穿的好处在于况：牛®海发展商迫继续是商场暂的大股东，压能够保证商解场招商、经让营的整体统束筹实施和定森位的实现；浮®爱推广宣押传中保持高随姿态的调性鸡。表明发展愤商对经营前斩景充满自信魄，同时令投肌资者感到发凉展商是真正地与业主共同五承担投资风抚险的。惩®识因为发漫展商以让利腥的形式，获杯取股份，所究以降低了客巡户的投资投州入。扔n业主事承诺开业优能惠折扣阶客户买铺时填承诺按发展假商规定时间久准时开业的部，并交纳1科万元开业保格证金（对准淹时开业铺位似的业主可退钟还保证金）焦后，可享受获2%折扣优胸惠；此项可败在《认购须厕知》中注明前。芝在一定程度轿上能够保证杨商场开业时睁有较多的铺袍位经营，不怕至过于冷场冤。喇n零首鸭期付款方式滔（100%风按揭）秀减轻投资者悠首期压力，耕降低投资门蛮槛，鼓励小皮买家入市。心实际操作是授发展商允许派买家在规定抓期限内（一畅般为一年）封分期付给首滤期房款。肝n反租拜销售秧针对部分位冶置较差，预绞计销售存在萝一定难度的世铺位而采用辞的促销手段先。准®个有利于河招商、经营爱的整体统筹粘实施和定位手的实现糖®够以较低武的投资风险贡，及稳定的膏回报吸引买湿家哥5-6招商井条件肿5-6-1脚租金优惠嘱n扣率靠形式计算租牧金崖扣率即按照甲营业额提取绍一定比例作冰为商场的回乓报，抵偿租蔬金。发展商恋与商户共同五承担风险，铁共同分享利震润。排根据无锡市背目前的零售系市场开放程糟度，国际知员名品牌尚未乘进驻，仍然充有广阔的市扭场空间有待公开拓。所以姜，针对有潜程质的知名品猪牌，对其市票场接受程度献和营业额具闯有信心，可拣利用优惠的构扣率方式，固引进本商场巴经营。■年期绢根据不同行它业而定，除么餐饮年期较万长（10年择）外，一般啊行业可商议馅2年死约2辆年生约或3贷年死约3年妹生约。■免租期抖根据租赁的宿实际情况，羽给予弹性的港免租期优惠员。■免管理费区对于个别商彩户或一定招惰租期内的商窄户可减免一狐定期限的管瞎理费，鼓励乓商户进驻。■送装修略除公共地方锡装修外，对稻于个别商户贫或一定招租怪期内的商户降提供铺内全猎部或局部装嘉修，一般仅经提供天、地贺、墙、灯的烫装修。浩6-商场的惯经营管理6-1角色畅6-1-1批对内经营凤n与商套户达至良好缓的沟通，了庆解商户的需糟要，建立融痒洽的客户颂关系省n监察屡商户严格遵菊守商场的管络理公约良n监管荣租户按照租墨约经营脏n监控秩商场的经营党状况吐n统筹寒商场购物环盲境的装饰布踢置萍6-1-2识对外经营监n向社耽会公众推广党商场的形象扩n协调牧与政府各部第门及旅游公停司的关系屑n监督烫及协调与物披业管理公司蜓、工程公司乞、广告公司务、公关公司巷等各方工作6-2目标春n建立跪项目的整体家形象剪n为商颤户提供良好峰的经营条件黎n提高鸦商场及商户但的知名度和打商誉坐n吸引岸更大的消费仪人流告n促进喷商户的经济帅收益6-3效果苹6-3-1坏旺人（消费侄人流）狐提高商场人什流寻n满足枝各年龄阶层鉴的消费需求吼：男、女、晒老、幼皆宜浩n具有横强烈的吸引委力、吸纳更店广区域消费栽人流篇n充分旦利用旅游城额市及项目的察资源优势，察争取旅游消熟费人群岁延长消费者求的逗留时间丧n留住爱各类型消费姻群体味a.家胳庭：老人座、丈夫、妻出子、小孩浆b.非属家庭：朋友浴、同事、情今侣、个人、包游客、团体债®耀好吸引栗，想逛一逛艳®舱够新奇予、够刺激，辛好想玩旨®蜓饿了有肚地方吃东西哀®像很有心谊情购物该®地走累了鸡有地方休息牢n吸引符不同消费群必体的循环消幸费劝n引导轨消费人流钟a.竖凤向引导：首怖层二层联三层闻b.横丛向引导：流凝行区运动盯区儿童区秘餐饮区现6-3-2送旺场（投资粒者和商家）缝n灵活害集中的经营抱组合，适合额各层面的经末营者命n合理到规划布局，德有效地切合净投资者和商胡家的需求其n在装较饰布置上突草出体现主题踩特色漂n充足漆的配套设施搅，创造出一端流的购物环很境劳n一系红列的旺场推投广、租售措前施，保证项便目的销售和院招租双赢抵6-3-3久旺财（经营捐收益）晚提高顾客消完费率帖n该买膊、想买的能递买到迁n该玩助、想玩的能好玩到如n想吃袍、爱吃的能印吃到酱n想看低的能看到享6-3-4崇运用多元化名经营策略，鸭提高日均销标售额和利润章n平价灿：坚持薄利触多销幅n中档桃价：想买的抽，能买到，反且价不贵惭n高价浑：品牌、精奥品、货真价颠实林6-4商业艰物业主要经吉营管理模式部①陶传统百轧货业经营管拴理模式。禾②犬新型商馅业模式。软6-4-1另经营模式比京较让组成成份不慨同赖百货的经营丽模式是一个器整体，是由泄一个管理层啦去管理各个舍专柜，而各昏个专柜都隶共属于同一个打企业，管理肿架构比较简吨单；而商业样物业是由投欲资者和经营域者组成，他脂们相对独立梁，拥有产权猴或经营权的筝独立，并各者自维护自已害的利益，组能成成份比前族者复杂。皇宣传推广、焦档次的控制焦不同约百货的宣传朋推广相对简奸易，而对整保个商业物业狠进行宣传推姐广、档次的案控制难度较去大。赚因此我们必停须寻求一种修适合时代要驴求又适用于芒综合商场的隙经营管理模拒式。海新型经营管蜓理主要包括例以下方面：限①钩物业的悠硬件管理；溪②袜物业租秀赁；爬③亡商户的票协调统一睬④督物业整概体宣传推广熊；深⑤御经营信窗息和相关服勤务的提供；纠⑥抽形象建份立；街现时的商业峡物业林立，策竞争激烈，迷要在商场上嚷取得一席之税位并非容易龙，更何况要取成为商场上务的领头羊呢技？在当今的春商业物业经蚊营管理中，哗必须引入一鞠些新型的经锯营管理模式业进行科学的露、专业的管扮理。综观目负前商业物业化的经营管理奸方式，一般类以下两种模问式：怀模式一：由农发展商组织省经营管理架推构（或公司文），聘请具维有丰富经验嘴的经营管理桑顾问公司，削由其提供专含业顾问意见蹄，交自组的雨经营管理架画构（或公司拴）执行。你模式二：聘威请专业经营京管理公司直过接经营管理倍公司直接经溜营管理，发按展商处于监田控执行地位肤。隆6-4-2宴采用经营模经式的论证贿①猛从社会县分工的角度曾看，发展商辅擅长于产品祸的开发，对啦于经营管理副的专业问题陆，应由专业赏的经营管理伪公司实施，竭更有利于整淡个商业物业狱的运作。果②讽对于新般的商业物业昼来说，在开猜业后1-3职年间属于市仁场的适应磨嫌合期，让有粗操作综合商寇业物业经验既的公司进行偶操作，可减及低操作上的驰风险。疑③墨选择专业狮的经营管理纽公司直接进嫁行经营管理帅，会得到整激间公司的资孟源。紧6-4-3升结论吧建议由我司授整合专业资活源，采取模贱式二为贵司搁提供直接经径营管理的服但务好处：是◎瑞由我司战略弊合作伙伴公排司加入直接铲的经营管理兽，有利于与采前期的策划蜘销售招商涵尸接，提前介伞入整体运作红。忧◎扣有操作广州薪代表性商业饭物业益—投天河城的经疑营管理经验蜘。天河城的躬形式与贵司搁的项目相似序。将这些专卖业经验模式尼用于贵司的杀大型综合商秩业物业，有纪利于商场的引整体发展。毅7-经营推使广剑7-1推广肃活动组n各类亦展览：名车南展览、珠宝垄展览、名画虹展览、摄大影展览等备n时装报表演：春夏贩新装、秋冬步新装、品牌币新系列等线n美食邻节/特色专白题节日：中戴华/环球美温食节、国际鄙儿童节、奥钟运会、世界害杯等蔬n电台删/电视台直坡播：时事论劝坛、品牌推续介、流行时级尚等膛n各类驾大型游戏及震比赛活动：纲电子游戏比居赛、网络游倍戏比赛、书波法绘画摄影烦比赛、运动垂竞赛等戚n商品兵推广活动：洞运动用品推还广、服装系摧列推广、家膏居系列推广铲、及与商户坐合办的各类脸商品推广活方动成n慈善卷活动：商品延慈善展销活骄动、慈善拍恢卖活动阴7-2信息达系统建议洲n商场汁消费指南剩内容包括商很场的地理位石置、交通路回线、商户名嫩单、经营规混划等基本信折息。胶n商场植刊物往定期推出，第重点介绍商讨场的最新信奥息。内容包音括商户动向克、潮流信息封、产品推介暮、促销行动谱、推广活动倘等。疮n计算析机网页宜通过INT寿ERNET声，将商场的炭主题、定位删、特色、商吨户组合、最麦新信息等向昏全国、国际廊进行推广，翁树立商场的赌形象，吸引苍国内外游客膛消费。民7-4经营抗促销手段参扰考那n互动热优惠券屯行业互动促桂销：如在商疾场内消费1苦00元，即务可获赠B区椒20元餐券现；或，在运摔动区消费满钻200元，机即可获赠服托装礼券10进元帝®邪楼层互哀动促销：如吧在首层消费女100元，越即可获赠二街层消费券2诞0元尾通过互动促飞销措施，使开商场整体结略合更为紧密做，更容易造页成人流循环易消费，使每济一行业及每恩一楼层的商发业价值得到述充分挖掘。炮n会员略制消费优惠捕一次性消费队一定金额的桨消费者可成属为商场会员钢，以后消费武可获额外折易扣以及其它昏优惠；可同址时实行消费伞累积折扣奖闻励计划。呈n印花请优惠监商场不定期葡举行优惠促吩销，优惠期烈内，消费者疮均可获取商瓜场纪念印花搬一款，在集斗齐一系列纪薄念印花之后睁，可在指定黎节日或特定放商场促销日垮凭印花抵现炉金或参与抽未奖活动。帅8-经营管灭理组织架构歇9-商业招构商经营运作纹优势险9-1-1烧具有较强的煎商业招商能鬼力，少掌握粤、港忆两地数百个晨知名品牌商桑家的网络资浙源，能为贵戏项目的招商痰提供极大的爱帮助。纽9-1-2古具有实际招圣商操作经验睛，训了解招商运喇作过程的各梢项细节，曾业成功完成广祥州中华广场映、广百新翼章、中信广场致购物城等著尺名商业项目射的招商运作含。贺9-1-3喜具有引入主遥力店的成功洋经验皂对于商业物唉业，无论是承短期的促销脚还是长期经锈营，针对性隆主力店的引疼入是非常主捷要的，在我猫司操作的成大功个案中也省充分地体现结了这一点。滋如我司在1辛999-2赛000年操友作的商业项羊目广州中华滴广场，总建铜筑面积18浙万平方米，缸以种“主广州首个热僻带园林休闲峰购物新天地蛮”醒为主题定位灭。此项目在运开发初期，长其售价约为弯港币3万元匆/平方米，宝销售状况一丛般，招商进燥展缓慢。因瑞此，我司为金其引入了大柔型外资百货溜集团货—田吉之岛，营帽业面积达2劲万平方米吊，并以障“续吉之岛成功袜进驻惠”尊作为卖点吸蒜引投资者和捎经营者，令芦销售和招商太状况大为好成转，特别是剪销售上甚至告出现排队购药铺的现象，锁而售价也升灶至港币5万蛇元/平方米页；另一方面偏，在招商中峡也以此带动手并结合我司则本身的商户质网络，采取拖多种招商形侵式，在短时扒间内完成全煮场90%的鼠招任务。这祸一项目可以合说是我司甚盖至广州商业殖物业中操作杆得最为成功梁的个案。棒此外，我司魄在操作广州窗标志性物业严中俩—恰中信广场购蜂物城和广州马市中心北京走路步行街项帮目首—纱广百新翼的狡时候，也灵航活运用了主搬力店的进驻每这一手段，累如在中信购墙物城中引进虎著名港资零侧企业箭—案屈臣氏(香组港和黄集团奉旗下的连锁筛精品超市)今，营业面积翠为600平乔方米，在广愧百新翼则引等进了屈臣氏逮和家谊超市烤(广州友谊浇集团旗下的甜大型超市)疑，营业面积衔达4000兼平方米。娇当然，在主械力店引入的厉过程，我同虏也会充分考属虑各个项目甩的实际情况麦，有区别性乖和针对性地榴引入主力店蝴，力求实现逆发展商、投炎资者或经营嚷者和进驻商战户米“命三赢涝”报局面。观9-1-4阻丰富商业经碎营运作经验鱼，残成功个案包送括参与经营名管理广州天动河城项目，芳不仅令其连伏续数年出租饰率达100险%，更令其外场内的店中茧店租金不断但攀升至每月步2000-欲2500元劈/平方米，衔逼近广州北商京路的一些锣临街铺面，俊且通过种种尝经营手法，桃令整个商场既一直处于中炕上档次，成状为广州经营储管理最成功紧的商业物业抽之一，其营扛业额位居广壳东省首位。陷9-1-5喉服务品牌贵我司曾经服劝务的商户其茧中包括：饱COZZI短/MAX&住CD/雅图跟时装/KR该IZIA/宾登喜路/金江利来/道蒙佩/FREE派BIRD忽/康威服饰搂/曼奴运动尿服装/班尼监路服装有限例公司/莎莲肚奴/TOP粉PY/上海拍东方鳄鱼服忠饰湿/东方眼镜凯/先施眼镜煎/老人头/扑康妮雅/戴殿安芬内衣/差观奇洋服/佣经典故事/劝卡路早•餐约翰/歌莉垃娅时装/百甲丽鞋业/香和港万事达.蓄飞安娜中国累总代理/广启州李宁体育犁用品销售有炉限公司/广政州亿安体育马用品有限公撇司/NIK深E/雷俊运漆动/OPA惊时装/LO畜AIO/仁蚁信牛奶老铺仪/肯德基/稿大家乐/多粪美丽快餐/烛东海堂/宝寿生园/LA宝NCOME再(香港)化武妆品公司/潮卡西欧/顶闪好首饰/周胸生生珠宝金训行/周大福批珠宝金行/睁红孩儿/谢慈瑞麟珠宝金苹行/莱福珠沿宝/屈臣氏扩/百佳/蕉共叶风味集团齐/绿茵阁/输大禾回转寿赖司店/金旺佣庄韩国料理姓/荔港名食天家/须除了以上曾村经服务过的仙客户，我司风还为以下各缩类行业著名必品牌的特约饱商铺拓展顾枝问：鼓SAWAT恐CH（时尚捉名表系列）顽SUSS袭I（古色女堤装）陡华伦天奴（摔服装）麦捆当劳而7.11便量利店先施戚眼镜叹DUNHI注LL（登喜梳路）芭迪枣鞋业资JESSZ响CA（女装厨）e鞋´祖MU（女装膨）给GUESS陷（服装/手册表）屈臣佣氏（超级市贪场）碰我司热切希牛望能籍以上怒的各方面优肠势，为本项学目提供全方悉位的全程服燕务！鸭第二部分：善住宅部分踪1-大连住储宅市场概况寿分析无■垫本地购房消至费以中低价律为主，价格熟介于250开0-400缴0元/m2疼，且多集中匀于城乡结合娱部，外地购轻买力在大连刘不容忽视，零尢其对于高渗价住宅来讲秧，其比例较亲大。冒■句产品选择层连次结构较广姐，且类型多灰样，从一般兴的解困房、蚊经济适用房穷到海边豪华慎宅、别墅，星从市中心到妖市郊的大型责小区都相继芝一一出现。廊■各发展商已迈姐向品牌时代逗，陆续涌现伐了万达、亿罩达等全国知短名开发企业碰。蜻■射住宅产品仍居偏向于大户晴型为主，但纪特色产品不煮多。原■怪住宅销售的塔服务意识有甚待加强，营匙销技巧也有蹈待提高。苍楼盘规火模产品厕类型户滔型面积灶均价施辅工进度谦装修模星海国宝锄四栋高层此小区式多高层住宅搜四房：1热93-24挨7复式：3芹65-44惕286毫00元/m结2现楼及豪装炭雍景台透连体高层季单体高层这二房~文四房121狡。21-1司98。84国㎡83没00元/m免2准现铲楼豪装如曼哈顿大厦派单筋体高层公寓凝套间~养三房43后。14~1胸97。88律㎡82猾00元/m宴2准现控楼豪装升2-项目名的优势劣势仰分析蚕2-1项目胡优势：竞n位置骆优越、交通筐便利，附近岂生活配套齐今全，紧大连谦兴购物商圈胁n景观名优越与大连奋市中心最大架的绿地公园拖一路之隔，虚园景、山景缘收眼底。从n同区轧域同文件次府竞争项目不勤多，直接竞搁争大大减宏少。递n项目圆规模较大，撑利于发挥规布模效应和硬单件配套优势仗。翼2-2项目份劣势：抹n属于皮纯住宅项目议，容易产生怨住宅和商业金间矛盾。均n开发求成本高，不形利于发挥价缩格竞争力优润势。执n项目稍档次较高，爪会针对消费嗽人群变狭窄喉。差n项目辱旁的高架桥非建筑，令项循目低层单位布受景观和噪羊声的影响。涝n一方闸面项目开发份资金需求量袄大，对销售鸟周期要求较揪短，另一方自面，此类型贩项目对施工翻进度要较高鸟，因此。两搭者间的矛盾刺将制约着项续目的成功。坏3-目标守客户的定位点和分类年项目的塔楼顾从产品形式疼上可分为住恢宅和公寓两史类型，虽然拾两者皆为居疮住用途，但犬其针对对象赵有所不同。疗3-1住宅库的目标客户亏分析倡n大连轻市内的私营捎企业主和高尾收入人士，棉年龄介于3愚0-50之遥间。夸n东北珍地区的一些朝实力雄厚的快中资企业或势私人企业界之所有者或高卖级管理人员肌。帝n东北唐地区的高级陶公务人员。刺n祖籍饰东北华侨。脑3-2公寓薯的目标客户瘦分析壳n在大挎连的三资企虫业的外方投道资者或高级敞管理人员。叨n大连鞭的外国企业趟及其驻华机杂构的高级管堂理人员。善n大连献市内拥有稳绪定经济收入劫且具有投资错意识的中高筹收入人士。战他们共同特剂征：是社不会上事业成孤功的一群，临他们或者是鞭经历拼搏后呈正处于壮年酿，或者是后奋起之秀，他漆们年青有朝铅气，对自己脑的奋斗感到霉自豪，他们膝需要认同和炊肯定自身的益价值，更需朗要荣耀和被芳受尊崇。所晨以他们注重姐产品的素质雾，注重项目女的内涵，注缓重项目的形关象。扔4-项目创定位红4-1项目英理解骂1、本哨项目位于市丘中心商业旺买区，地价成闪本非常昂贵榴，所以本项适目的开发，戒必须以商用菊物业和高价葡住宅相结合境开发，才能碧承受本项目架开发成本压韵力；堤2、本艺项目位于市侍中心，交通咐发达，以及戚城市规划配退套完善，更茶享有劳动公乓园的绿化、炊园景以及稀备贵的山景的堤景观；如本缴项目能充分箱发挥景观优恨势和结合商吗业发展的优爸势，且配合责本项目的硬抢件支持，建商议本项目走奥高尚住宅的赏路线。飘3、本馅项目位于繁挨华的商业、极娱乐地带，骡周边琳琅着碰新颖时尚、滩前卫动感的气商业经营理傅念，且消费始对象也是针垫对这群中青闸年的消费群漫。所以项目多住宅部分的勾重点目标客秋户是这群中们青客户群。蕉4-2产品寄定位慰根据项目所录具