城市春天前期策划报告

广州中地行云星城市春天前期策划报告PAGE—PAGE1— 广州中地行摩托车厂项目前期策划报告前言受云星地产集团委托，我司于2005年5月开始正式介入城北区北湖路项目。由于该项目所处环境复杂，而且兼顾云星地产品牌在南宁的推广重任，因此不敢怠慢，期间对南宁的宏观市场、中观市场、微观市场做了细致的调查，虽辛劳，但幸有所获。作为城市中心的大型地块，决定了本项目的发展前景，如何对不利条件进行规避、转化、提升，也就成为本案策划的重点。结合项目以及云星地产的实力，我们提出了“文化型地产商”的品牌形象雏形，并联动之前的“荷塘月色”等数个项目文化品牌的积累，希望在本项目建设过程中，实现品牌提升。而从市场角度考虑，我们认为项目应该也必须打造成南宁城市住宅的标志，基于上述策划构想，我们对南宁产品方面作了细致深入的研究，并结合其他区域市场的产品，提出了多个产品创新理念，以期本案能从市场突围而出。余下工作依然任重道远，惟望各方能通力合作，让云星·城市春天成为南宁城市新居住理念的经典之作。预祝云星·城市春天圆满成功！第一部分市场调查报告南宁市宏观环境研究南宁市宏观经济发展概况国内生产总值（GDP）——近年来增长趋势明显加快，进入高速发展期。南宁的经济一直以来都呈现稳步发展的趋势，但从2003年开始，进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%。同比云星集团进入的其他几个区域：却2004年界数据比较疲南宁市区第福州毒广州祝GDP总值式（亿元）非353．3诱1浆770．4丹6奋4115．蛙81殿人均GDP驾（元）肤22082逐23189尼39448惑商品房价格者（元/㎡）慕2594杠3494汇5001圣我们选取了梨云星集团进壶入过的其他归城市做一横棒向比较，可内以清晰地看胁出南宁虽然慰增长速度较午快，但是与烦其他城市相亿比，经济总旗量基数低，送整个城市发絮展还有较大罪空间，而南馒宁也正进入吉一个高速发引展期，房地楼产的发展前粉景极为看好饼。砖城镇居民人酱均可支配收肺入锋——锦南宁市城镇鄙居民人均收孟入稳步增长免，生活质量社逐渐提高。释从人均经济蹄收入的总量腊上看，南宁财城镇居民整托体收入水平吨还比较低，她南宁市在房僚产消费方面秃，多数处于糊一次置业阶宇段，二次置递业和多次置哈业还不普及宣；而目前南萄宁市区人均登居住面积不侦足13㎡。愁所以随着整壮体宏观经济尾的向好，居茄民收入的稳筐步提高，消堆费能力逐步卧提升，对房声产的支付比详例会增加，牛购房需求应情仍保持强劲砌。蛮南宁的产业合特征胃——托第三产业占迎主导力量。凳第一产业骡第二产业悉第三产业往总值（亿元佛）秆102.7逢5左184.9未7伏301.1计4营增幅（%）图5.9%乱18.1%殿13.1%确三次产业结祸构由上年1插9.03:介29.54丸:51.4孝3调整为1忆7.45:称31.41荡:51.1胖4，虽然第妹三产业所占别的比例略有伤下降，但在罚整个产业结忽构中仍然占致有举足轻重析的地位。缸南宁的产业嚷特征主要以屿第三产业为乐主，贸第三产业对祝外来人群吸符集作用较为爽明显，城市刘人口总量不丑断加大，客糠观上，也为蛇房地产市场亭带来了更大燕的客源群体灵，外地人的辈租住、购房说置业等行为洲都将对本地眉的房地产行蔽业起到明显授的推动作用揉。觉南宁城市发歉展规划滩中心城市形军象以及中心样城市效应已冒经开始日益深凸现侦南宁的总体渗城市定位为弟西南地区最暂具经济活力圆和开发潜能娱的中心城市浇，耐并以打造最鬼优国的春投资享环境庭及天然优良悠的气候环境康，树立起字“江中国绿都鸭”仓的形象。遗中国饭—针东盟博览会紫落户南宁，轰泛珠三角经骨济圈合作的扒全面启动都纤为南宁的发葡展带来了新盯的机遇。爪第劝一，城市的梳发展将会带歪动城市建设炮，由此而形吨成的拆迁将散会为房地产郑提供众多的湾消费客源；回第二，城市目影响力正在苍与日俱增，番对外来资金妈以及高素质即人才的吸附程能力正在逐退步加强，这公些因素都为铲南宁房地产免发展提供了厘利好，那么障随着南宁曾——捎广西核心城蜻市地位的逐律步确立，外望来者投资、猜居住对于南夜宁的房地产晓都会起到良稼好的支撑作双用。铸唉城市发展重禽心方向集中致在东南部，扯项目所在的耀城北片区处要于未来重点雅的近辐射区三域内，前景叹看好，但现族状与琅东、省江南相比，罪存在劣势。档《纲要》根岸据南宁市城肢区发展和建神设的实际情秀况，对南宁狼市城市功能铁定位空间拓级展进行了调愉整，提出了乡到2023垦年市区人口稿达300万器人、市区建蜓成区面积3档00平方公想里左右的总揭目标，以邕照江为轴线，咸推进城市建器设，加快总选面积达12醋7平方公里蹲的相思湖新替区开发，拓稍展城市发展澡空间。挽其中对南宁孩市各街区的误规划建议分霜为旧城商贸磨居住区、单认位制中高档拿居住区、工奥人居住区、访文教区、城升市建设新区甚五个区域。卖项目所在的吊北城区按照嘱上述规划属胆于旧城商贸袜居住区，而谣且近邻未来饰重点发展区枯域核——滑相思湖新区播，有一定的匠发展潜力，歼但由于城北很现在环境还胜有待整治，喇相思湖区域更受政府行为饮影响，现在谜还没有形成新城市热点，披因此在板块贷对抗上，项东目所在的城第北区域与琅沫东、江南板粱块相比，处妹在劣势。若南宁城市原扭有内核较小奉，城市发展掏必须向外围均拓张那南宁随着辩城市建设的舰发展以及核钞心城市地位好的日益确立坟，原有城市至格局已经满雁足不了发展且的需要，城舟市发展已经挎开始外围区夹域拓张，而自与此相适应搞，琅东、仙及葫、江南的巨房地产先后横成为城市发贪展的重心，丢而西部也是貌政府规划的蛋重点建设区塑域，从长远医来看，西部桂的发展前景安看好。而项殿目所在的城蛙北老城区，崇主要将是以纳环境整治，俩工业改造、刮搬迁为重点袭。哲最新政策调竞整对南宁房傅地产行业发庸展的影响恭“险国八条宗”挖政策湾强化规划调哗控，改善商交品房结构。领（略）龄加大土地供技应调控力度款，严格土地闸管理。（略优）恭加强对普通盐商品住房和疤经济适用住诚房价格的调羽控，保证中但低价位、中论小户型住房队的有效供应相。经济适用陪住房价格要宇严格实行政瞎府指导价。无完善城镇廉堂租住房制度秀，保障最低蝶收入家庭基匙本住房需求眼。（略）型运用税收等冻经济手段调柏控房地产市秘场，特别要俊加大对房地毯产交易行为狱的调节力度辽。洪加强金融监其管。各商业川银行要加强侨对房地产贷服款和个人住愿房抵押贷款苗的信贷管理蝴，防范贷款墨风险。采切实整顿和徐规范市场秩通序。强化法竟治，严肃查妨处违法违规帮销售行为。昨加强市场监王测，完善市露场信息披露澡制度。加强粮舆论引导，友增强政策透使明度。绿小结：国浇八条的重点泉是抑制房地电产投资过热忽，控制房地为产的价格泡盈沫，调节房代地产的结构献供需矛盾。归但对于房地谷产起步不久纱的南宁房地得产市场，影及响极小。虽砍然对南宁购宿房者的心态贯产生一定的咬作用，致使宜购房市民观状望心态开始趴上升，但影偿响一个区域显房地产市场玻的始终是这朴个区域的供钢需关系，在轰后文供需关膛系中，我们横可以清楚看帝出南宁市场危现在仍然是佩一个求略大赶于供的状况导，而且结合压南宁未来城顺市远景规划督来看，因为局居住面积不杏断提高和新倦增人口的住衣房要求而产贡生的刚性需都求将维持在荒每年至少劝４００袭余万浩㎡迫的水平，因枯此南宁的未耻来市场依然阁值得期待。驾南宁市房地惠产市场分析陆南宁市房地羞产现状概述颂房地产市场士特征简述着房地产投资搬总量磨——舰2003年捎前稳步增长似，2004匹年则呈跳跃看式发展泡1996年蓄到2002宽年南宁市的乎房地产投资训增长平稳，佣2004年显开始得到飞寺跃式发展，瓦同比增长了母65%，南碍宁房地产市惭场呈现了蓬级勃发展的势粱头。暴南宁市房地察产市场价格端分析凶——乐整体保持增灾长的趋势申小结：由上趋图可见，从刺2000运年到200浑5年第1季杀度南宁市的驴商品房销售部价格基本上侮保持稳步增贪长，增长幅坝度在5-1剖0%。出现缓价格回落的涂是在200肯3年，当时小由于江南区务大量的低价部房供应，拉族低了整个成贺交价位，随糕着其它区域餐的供应量的地增多，上述驻情况在20衣04年得到煮扭转，继续嫂保持上扬的黄趋势。 广州中地行摩托车厂项目前期策划报告PAGE7著房地产消费美者跨区域消世费的抗性较竟小明由于城市原白有内核较小慰，大部分消求费者原有居堵住水平不高质，因此对区纹域的认同度赵和归宿感不费高，在遇到尊适合的住宅故产品下，跨拴区域的消费祸现象比较普勉遍，那么也涂为项目吸引攀其他区域的面消费者提供阁了可能，但榜项目在与其划他热点板块孔争夺中还处蹦于劣势地位终，必须在推振广中突出个终性化包装，斗形成市场差勿异点，从而滥对抗板块的牛劣势地位。双由局部的单霉体竞争逐渐拒演变为板块钟竞争，各区呆域开发档次触逐渐拉开兵南宁的房地据产格局由琅贡东一支独秀厉逐渐转向为畜多极的板块夜竞争，仙葫盾、江南等区垮域已经初步狗形成了板块植效应，先后右成为房产消定费的热点，晒板块之间的改竞争已经初讨显雏形。金在城市房地犬产发展过程乔中，受各区进资源条件以诱及政府对各敲区域规划的独不同等因素纷影响，各区参域的房地产韵开发档次已行经有了差别浆，琅东、仙刺葫成为中高晒层消费者主阴要的房产消侧费区域，江展南则成为中速层消费者主顿要消费的区夹域，各区域械开发的产品透也已经开始灾出现了差异拌。澡整体产品水锋平还较为低工下，从产品优突破较易实仓现铅经过几年的删发展，南宁屠市场整体产挠品还处在一显个较低的水抓平，产品创把新以及产品胳细分相对市度场仍然不够殃，这主要是筋受供求关系庭的影响，产睡品创新方面樱欠缺原动力蚕，项目可以鸟在成本支持炎的情况下，谋进行局部创份新，以此来水实现突破。近具备一定的伞包装水平，欠但营销手法迈较为单一，闷在推广主题给上衔接度以直及系统性不熟够身由于外地高竖水平的中介晃介入，在项常目命名以及已现场包装上奸，南宁项目猜具备了一定单的水准，但钱与房地产发嫁达区域相比鹅，营销手法疑还较为原始挨，主要以媒匹介单一推广耍为主，与房梅地产发达区紫域相比，在勇现场销售气凳氛的控制与晓引导上也还济存在不小的熔差距，而在谦主题的衔接水上以及系统杰性方面也还著有待加强，朝整个市场上逐出现的具有凝鲜明主题和拳个性气质的李楼盘不多。决项目如果能舅在主题包装寨上突出个性族，并且在营愚销手法上借游鉴其他房产睬发达区域的疾营销手法，培就一定能从庙市场上脱颖勿而出。坑南宁房地产盾现阶段供求脆关系分析觉南宁市房地泡产市场供应读与需求现状陵分析连——是从现状看，司南宁市场处焦于求大于供感的状况床根据上图显脂示，200爪4年一季度脊全市批准预究售面积放量原较为温和，幕二季度稍有磁回落，但到酿了第三季度兵呈放量态势纤上升，全年贴300万平陵米的预售面侧积刚好达到春政府预期中衰的目标，而陶到了200获5年第1季楼度，南宁的恐商品房预售升则创了历史幸同期新高。药集2005年劫第1季度，小南宁的商品倍房预售创历拜史新高，根泪据历史数据点记载，季节庸的交易总量尊与全年的交告易总量有着混较为相似的吼发展节拍，余因此，以第传1季度的交个易总量也可何大致静态地湿体现年交易纺总量的大致苏范围。除0伟4年第1季壶度预售面积先略大于销售涉面积外，其康余各季度的华销售量均大钳于预售面积活，整体供求计状况在去年决也较为畅旺半。锋南宁市房地庙产市场供求精状况预测公——馋短期内仍将导是求大于供渴的局面皂2004年炉至2005稻年1月，南添宁共出让土析地34宗，陕出让土地面象积260余宣万m2，纠以2.2的芒容积率计算根，总建面积挣为570万犹m2（但由专于其中九曲辞湾新城占地辉180余万委m2，总夸建面340框万m2，分鸭期开发），叨因此明年的贿新增供应量不约为250公万左右，再缝加上现有楼疯盘剩余的供得应量，明年辅的供应量应眨当在300正万m2左右分。炊南宁城区人砌口150万捷，加上外地旁常住人口接泄近200万洽，2003矮年南宁城所区人口居住建面积10装㎡纷，规划到浊2005年爪达到16葡㎡好，按上述永比例测算，妈每年增槐加3㎡的居慈住面积。裹以上述的静鞋态人口测算磁，每年增加坑2㎡的居住蔬面积，市场案需求每年至云少在400谱㎡左右。臭因此200生6-200向7年，市场闯上仍将出现社求大于供的颠市场状况。商南宁市各区宇域房地产市雨场分析区域划分盈2005年疗，经国务院涂批准，南宁植市行政区划拆调整为六个小城区和六个李县，分别是淡兴宁区、青似秀区、江南倘区、西乡塘稿区、邕宁区怎和良庆区六割个城区，以门下则以各行爷政区域来进五行区域分析金。步主要区域市研场分析辩主要区域概境况及居住价杨值分析兰目前，在南周宁市的房地良产市场，具浪有较强竞争你力的区域主冤要是西乡塘欧区、青秀区宣、江南区、蛋良庆区，且茎这四个区域宴的主要板块芝与本项目的两可比性较强丙，因此下面隔针对这四个呜区域做进一字步的分析。剃青秀区简——炸该区拥有优饶越的地理位递置和自然环舞境，区位优笼势显著，在旨目前南宁市计六大城区中茂，城区环境虚和发展前景洞最被看好。酸生态环境：游青秀山和石郑门森林公园腔所在地，并瞒座拥邕江东闪，环境较佳延；全城市规划：霜近几年城市嚷规划的方向疫是向东向南海，青秀区的家3大板块琅菊东板块，凤繁岭板块还有焰仙葫板块都蝶是城市规划渣的重点，未告来几年的开超发力度将继舟续增长；肃交通条件：颗拥有横贯南染宁市东西走卫廊的主干道赚民族大道以恶及南北座向浇的环城高速啄，交通最为咐便利；侧居住氛围：惩随着近几年蒸的市政的利谦好和城市规忽划的导向，持该区已经形监成一定规模帽的居住人口期，居住氛围党仅次于西乡衔塘区；躁商业配套：佛南宁国际会无展中心、体米育中心、文扭化中心均在版该区，并拥雷有多条繁华况的商业街，林商业配套最壳为成熟；储升值潜力：胃现均价约3时300元/隶㎡享，近年及今蛛后几年内南罗宁市房地产滤发展的重点洒，升值潜力警大。敌西乡塘区庄——悔地域空间广短阔、耕地面含积多、人口针众多，随着鱼经济实力的历不断增强，闭将会成为首求府的浇“妻西部明珠旷”乳。挎生态环境：照环境相对一扒般，除了靠够近南宁市动弦物园的高新涨板块环境较狠佳外，其他焰的两个板块盛永新板块则戒比较一般，请城北板块是驾旧城区所在艺地，生态环缩境则较差；壤城市规划：博该区相思湖晴流域地处邕尽江上游，具讲有良好的自恋然环境和人液文条件，市穗政府将把它衡建设成集教燥育、文化、干旅游、生态念、经济发展蚊为一体的多懂功能大学城爪和科技产业景城；少交通条件：隐拥有南北座膛向的环城高斯速秀厢大道视，以及北湖没路明秀路等旺交通要道，枝交通较为为忙便利；嗽居住氛围：速人口众多，睛邻里关系密蹈切，居住氛联围最浓；即商业配套：违该区为老城套区，生活配速套基本齐全忍，但商业配会套等有待完帽善；堆升值潜力：午现均价约2摩600元/倍㎡，升值空壮间一般，但岛将较为保值寿。铲江南区变——两南宁市轻纺家、化工、制添糖、机械、手建材、电子须、饲料加工女业等工业的友重要基地。捞生态环境：抚南宁市3个归工业园所在无地，工厂众开多，环境较根差。钱城市规划：辞2002年残开始城市规翠划南拓的重巧点，邕江桥昏头板块和白式沙大道板块义近年来发展铁迅猛；祥交通条件：庆拥有交通主允干道白沙大燃道和江南路梯，交通条件结良好，仅次戏于青秀区；机居住氛围：聪该区主要为龟工业区，居子住氛围不浓猜，但近几年忘入住的人口族增多，情况茶有所改观；振商业配套：蚕该区的生活您配套、商业胡配套和娱乐注配套都比较掠落后，有待僚完善；热升值潜力：侵近几年城市份建设的重点袖，现均价约疾2550元丘/㎡，升值协空间较大。僻良庆区闯——游南宁市辖区煌面积最大的百城区，大交绞通较为便利粘，农业发达薯。酸生态环境：洽处于南宁郊茄区，环境较我佳。研城市规划：糠2002年击开始城市规松划南拓的重孩点，靠近白哗沙大道一带晶将是近几年弟开发的重点振；伪交通条件：丸处于郊区，洗交通不甚便径利；铁居住氛围：始以村民居多逢，有一定的什居住氛围；血商业配套：已处于郊区，京商业配套落矿后；酸升值潜力：东房价最为便线宜，现均价躺约1950撒元/㎡，有奴一定的升值例潜力，但由键于地处偏远后，升值空宪间但比不上塔其他三个区照。嚼各区域竞争蜓分析陡根据上述的巡分析，我们夏给这四个区边域的居住价贸值评分，最匆高为抬“★★★★叹★”钳，最低为林“★”判。区域区域主要指标主要指标庄西乡塘区棍青秀区弱江南区栽良庆区询生态环境抵★★★★伤★★★★★昏★★飞★★★舱城市规划朝★★★筹★★★★★铁★★★★凶★★代交通条件嘴★★★支★★★★★恶★★★★敌★★湿居住氛围从★★★★★拒★★★★全★★★出★★启商业配套四★★★★部★★★★★刮★★★暖★★暮升值潜力眼★★★出★★★★★晶★★★★送★★陆结论一：今由于青秀区育得天时及地达利众优势于庭一身，故所钻开发的物业许属高端产品静适合开发高饼档写字楼、摘公寓以及大秘型商业物业析；西乡塘及争江南区由于绪区域定位为涉城市副中心酿所开发的物击业将处秀“干金子塔令”转的塔身位置仍，适合开发帜中档住宅公他寓、配套商柏业以及少量鞋的高端产品促以满足整个爪区域的需求飘及现状；而僻良庆区由于冤地处城市边责缘地带，故针所开发的物庭业将定位在械“谋金子塔疮”滴的塔底部分截，为纯居住昆型的住宅物谋业，在配以红少量的自足勤型商业配套额。答结论二：综贼合以上的区柳域概况与区渗域价值的分凉析，我们可笑以看出项目背所在区域西吐乡塘区与其败他三个具有诚较强市场竞宏争力的区域甲相比，优势款在于：关人口密集，握居住氛围浓盛。愉西乡塘区为唱老城区，也门是目前南宁桂市新的城市盖规划6大区拢中人口最多菊的区域，人拍口密集，居练住氛围浓，腥邻里关系密摸切；这是江仅南、良庆等甚新兴区域所逮不能比拟的辅，青秀区近歌几年随着经码济的发展，遮入住的人口闪增多，但是鸭居住氛围还愚不浓，尤其润是凤岭板块果和仙葫板块宽居住氛围更搬为一般。肃区域房产价和格具有竞争凳力。蛙房产价格相位对于青秀区槐来说比较便帐宜，与江南洒区的房产价方格较为接近盛，假如产品忍上有所突破伟、性价比高速的话，竞争洗力将加强不吐少。毯交通便利确。歌该区拥有南然北座向的环旨城高速秀厢傅大道，以及羞北湖路明秀粉路等交通要角道，交通较灭为为便利；沈项目更是位搭于西乡塘区妹的主干道北抚湖路，并且悉靠近环城高笔速市——蔑秀厢大道，宾到市中心仅唇需20分钟仿车程。刑在与外区域骗竞争中，本伤项目的近离和城市中心、侄居住氛围浓触郁、配套相引对成熟等要匪素是重要的症筹码。同时拍项目作为老糠城区内占地情196亩的某项目，在规语模上拥有一取定的优势。朱项目所在区服域住宅市场疲分析骨项目所在区物域供应状况软分析练区域房地产竹市场需求状兆况分析酷西乡塘区房糊地产市场供音求现状分析匹——春整体市场需违求略大于供圾应棋西乡塘区除腰04年第读1季扬度预售面积找略大于销售桑面积外，其循余各季度的辆销售量均大沾于预售面积电，整体供应付状况在去年冤也较为畅旺磁，多层物业半类型的楼盘奖较受欢迎，悲且在200堵5年第1季直度比批准预岛售的要高。绘由于有效的值招商引资及德区域路网交布通的优势，卫房地产市场既在该区域形硬势仍旧看好顷。心区域房地产鹊市场滨未来供应状仅况分析券区域土地供扣应状况返根据国土出边让信息总汇撤表显示西乡妻塘区去年至觉今年国有土红地出让面积披约为20.疼84万平米的左右，折合锁容积率测算贝未来供应量灭大致在52原.1万平米揪，其中规划娘多为小高层荒及多层建筑葱，绝大部分骆面积为住宅榨，商业及写匪字楼各占小瞎部分。逝周边主要在剥售项目剩余犯供应状况剑项目名称谊总供应量（陷万M张2呈）棉剩余量（万铁M逐2沃）吨恒大新城占52.0热2.52鸽棕榈湾口27.2绒19扭振宁翠峰体18.9叉0.5欠恒安新城惧5.2方1饥万秀小区谱8.0售3.5抚合计裙111.3腹26.52洽目前整个西绘乡塘区主要鱼在售楼盘共绑有5个，住系宅部分供应宗主要集中在悔棕榈湾，棕损榈湾也是本闭项目未来最闯主要的区域些内竞争对手屈。故综上所述，吼西乡塘区域沟明年的供应担量大约在7庆0-80万蚊㎡左右，如芳果以200疑4年的成交馆面积静态来胸看，供求会纲呈现基本持让平的状况。土岸区域板块划割分阵为秒了更准确的邻表述出西乡姑塘区房地产成市场的现状枣，按照项目慈所处的位置勤，将西乡塘匠区市场细分巾为如下四个讯区域进行分狱析。去永新板块：零以原永新区杯的城市碧园爸、嘉州华都拣、梦泽园和午滨江骏景广驼场妈为标志性楼敞盘，现在售旧的有城市碧瞧园、嘉州华男都和婚滨江骏景广悔场遮。潮高新板块：家以原高新区症的高新苑、常金乐福我·孩雅筑、金宇全新城和中富塞花苑为标志诊性楼盘，现廊在售的有金象乐福馒·示雅筑、金宇穴新城和中富剂花苑。切城北板块：缩以秀厢大道善和北湖路为辫主干道，以遗原城北区的徐恒大新城、暂恒安新城、冒北湖安居小魄区、万秀小疾区、棕榈湾宴和振宁翠峰负为标志性楼局盘，现在售可的有恒大新衫城、恒安新翠城、万秀小初区、棕榈湾痒和振宁翠峰歼，鸣本案隶属于锤上述板块。参相思湖板块刮：乐相思湖临岸扑区域，位于弹高新板块以维西区域，现少在地块尚未磨进行开发，扬因此无项目捐供应，但其蚊区域由于自光然环境良好蝶，适宜发展竹高档产品，面因此发展的觉前景较为看竹好，有可能凭在项目推广馆中，该区域检可能会进行原开发，对本谎案也会有一席定的竞争影研响，因此对斑该区域要进构行密切的关帜注。鼻区域房地产依价格分析短各板块房地梨产市场价格药走势犯永新板块逃——跑现均价28振60元/佩㎡馋，位于西乡兴塘区的南部害，靠近市中龟心，是西乡映塘区房地产天市场价格最迹高的板块，歉且呈持续增笼长的趋势。垃高新板块余——钓现均价25救32元/㎡获，处于西乡晌塘区的西部魔，是国家级膛的高新技术匙开发区，价宝格也出现持收续增长的趋品势，是西乡湖塘区房产价押格上升势头厚最快的区域城北板块2004年第3季度—2005年第2季度商品房销售价格走势（元/㎡）24252480252025802004年第3季度2004年第4季度2005年第1季度2005年第2季度均价走势籍城北板块骄——蝴现均价25设80元/㎡悄，处于西乡年塘区的北部熄，原城北区聚的老区位置若，价格增长调幅度相对慢旗于西乡塘其准城北板块2004年第3季度—2005年第2季度商品房销售价格走势（元/㎡）24252480252025802004年第3季度2004年第4季度2005年第1季度2005年第2季度均价走势客周边主要在司售楼盘价格群走势及分析赴城北板块较榨有影响力的漂楼盘有恒大悼新城、恒安宁新城、万秀君小区、棕榈每湾和振宁翠挖峰。塑恒大新城对掉本区域楼盘端价格走势的删辐射力最大件，02年恒夹大新城以1灾780元/钻㎡的价位入牺市，到了2槐005年销饰售均价达到福2580元惹/㎡；习恒安新城包拖括部分房改剧房，销售价走格较低，在咏2003年牧，以198达0元/㎡的臭低价入市，油到2005或年的销售均等价仅为23塔00元/㎡泉，略低于周碎边楼盘价格稀；惩同样以低价滥位入市的还匀有万秀小区宪，原为拆迁布安居房，0亲3年入市时孤的价位是1腾500元/秋㎡的低价入偿市，到20辱05年的销平售均价达到旱2320元岩/㎡；唐棕榈湾在2奥004年以勉1966元监/㎡的价位熔入市，其前杰身为烂尾楼遇，主要推出兔的是离秀厢衰大道较远的料一期，到2姑005年的劈销售均价达悉到2550闸元/㎡。沉振宁翠峰在肠2003年萍以1950辩元/㎡的价政位入市，地愿理位置较为炊偏远，但由躺于其小区配奇套齐全，整阴体布局合理酿，产品质量欺较高，很受卵大众追捧，沃到2005漫年的销售均烦价达到26屯80元/㎡浑。喉区域房地产胆产品分析部产品规划布章局分析翁从目前项目掏周边各大在艺售楼盘整体厨规划布局来兔看：航永新板块绿——啊嘉州华都、孟城市碧园、拜桂馨源、滨躲江骏景广场呜，在布局方陪面大体都是违以小高层为蹦主或社区内死带少量的多粱层，吕字型泰布局。工高新板块纯——袍中富花苑、瓶金宇新城、傅高新苑、金鞋乐福移·县雅筑除了金砌宇新城外都般是以多层为类主，都为坐骂北朝南以排爪列式。袍城北板块坐——矩恒大新城、除棕榈湾、万冤秀小区、振够宁翠峰、恒谋安新城都是虎以半围合式予布局，来加子强组团的主坛题性，但同拳时也损失了晕部分南北朝摔向摆位价值献；恒安新城唐以半围合式痰坐北朝南以誉排列式布局卫。蛋建筑规模及锣建筑类型分姜析洋板块灿项目名称末占地面积添容积率令总建筑面积胳永新板块涉嘉州华都叹1.6万担㎡历3.8叹5.9万则㎡昼城市碧园华5.6万议㎡武2.3慢13.0万钉㎡框滨江骏景广罩场衫架0.8万煮㎡奖5.1拼4.1万若㎡偏高新板块穗中富花苑层3.0万m浅2恶2.0夜6.0蛮万m厚2售金乐福拥·认雅筑懒0.6万m盾2撑4.1盼2.5掘万m厉2尽金宇新城豪1.6万m写2侮2.6腹4.6万m站2棕高新苑紫16.9万朝m掘2篇1.7猜28.0斑万m纱2诵城北板块泽恒大新城缝28.2万烤㎡诸1.9逼52.0万摘㎡拼棕榈湾但10.0万职㎡舌2.7慨27.0万凤㎡顾万秀小区踪5.4万惧㎡尝1.4廉8.0万锋㎡即振宁翠峰泻10.7万咏㎡废1.8旦18.9万播㎡句恒安新城敌2.1万俱㎡喝2.5楼5.2万恳㎡顶根据上述数可据对比，永误新板块相对谁其它两个板翅块的项目占婚地面积为最砖小的，大部颜分占地面积脑都不是很高压，在1万恒㎡照左右，这与惹其靠近市中烧心，生活配何套较为齐全寺有关；椅高新板块的露项目除了高质新苑外,其拌它占地面积底大部分在今1.5饺—累5万m删2耍，而容积率耐也多数在1渣.5-2.辩0这个区间华内；城北板黄块的项目占耕地面积大部缎分在瓣5万m轰2烫以上，并出麦现了像恒大掀新城这样占削地达私28.2万情m球2劈的大盘，而棒容积率控制抵在1.5款—矛3.0这个我区间内。垒区域的大部五分项目都控餐制在2.5扮以下，销售副业绩也较为净理想,容积叹率较低的项滔目如高新苑尝、振宁翠峰置等销售速度隶很快，而且冶销售价格同赚比板块中其希他项目高1称00-20选0元/m浙2，而容积雄率稍高的项锻目，销售速溜度则相对慢帖于上述几个赞项目，特别晨是高层产品凉，去货速度勇较慢。割如果从打造斜城区精品的挺角度出发，份建议项目的罢容积率取值照不宜过高，悬以销售速度委以及销售价亡格来获取利洪润。陶建筑类型分授析叹板块究项目名称烈多层（%）白小高层（%杂）枝高层（%）毛永新板块泊嘉州华都揉0%掠100%渗0%衬城市碧园陵63%奇37%辱0%许滨江骏景广凤场漆0%禽100%拐0%竹高新板块怪中富花苑耐100%物0%轨0%善金乐福盛·义雅筑匪32%良68%多0%拳金宇新城也28%夜72%婚0扔%围高新苑隶90%悔10%射0%驻城北板块刻恒大新城动58%秩34%租8%鞭棕榈湾悉22%哨78%卸0%介万秀小区姐66%陪34%膨0%肯振宁翠峰累82%剧18%就0%报恒安新城止100%业0%桨0%授根据上述数晚据对比，永赖新、高新和蜘城北三个板受块都是以多场层和小高层蓝相结合为主茎，高层则供均应较少，仅该恒大新城有元产品供应。徒从城北板块弱的建筑类型要进行分析，趁都是以多层丝为主，外加罪少量的小高仁层。祥户型面积分枕析品目前该区域挪主要以二房驰和三房为主族力户型，销挡售速度也较好快，主力面脾积集中在7茶6-100鼠㎡，其次在欺101-1央20㎡，主姨要为经济型傻户型，一次曾置业者与二衬次置业者参验半。屠面积在13然1-160若㎡比例占8择.56%，鲁由于大面积菠户型缺少需立求，所以1唇61㎡以上他的户型推出慨量不到1%未，而且销售碰较为缓慢。仆通过以上分是析可以看出便，该区域产到品还是以7揉6-90㎡葱的二房和9苹5-130栗的三房户型峰为主流，销瓣售速度较快也的是110俘-120㎡务左右的三房喜和76-9辆0㎡的两房愤。咽项目所在区富域消费者分违析尊根据现有的言资源以及资亩料，项目所闹在区域消费兰者主要存在狮以下特征：主力消费群堤本市、本区销域原住居民鼠居住在原单好位住房或房床改房中；犯期望改变居沉住现状，在吊自己生活、谜工作的地方魂提升居住品补质，提高居祸住安全感；袍琅东的价格祥偏贵，江南信的距离偏远感，这里可以闻接受，离市或区也不远。府次主力消费培群服城北区域内丰外来经商、敲务工者狭主要是本区半域内的从事疾建材、汽配绒、农资、农块贸、五金等繁商贸活动的恶商人；默居住在出租依房、经营铺霉面中，希望厚在自己创业葛的地方能有夜归属感，有悔个属于自己还的悟“拦家按”唇；勺如果项目月笔供和他们租拢房的月租差雾异不大，他洲们可以接受确，首付对他毁们不是太大临问题；廊补充型客户贯群罩南宁市本区础域外居民桶居住在原单所位住房或早棕期的商品房漠中；围期望提高现渗有的生活质浸量，改变生导活环境，将案原有物业出坏租或抛售；判可以解决下掩一代子女的援住房问题，窝子女离自己贺也不远；共同特征：愈状态：有一宁定的经济实寿力；影物业心态：马自住，将生凑活质量提升买；呈购买驱动：具集中在产品茶规划、总价赏、物业形态侵、地段及居费住环境上。轧项目所在区瓜域商业调查元分析搞南宁主要商搞圈分布通所在区域拍第一商圈尼——墙朝阳路、人泰民路、三华剃两场一带册第二商圈归——田七星路、东其葛路、民族并大道义琅东商圈式——沃金湖广场一海带、城北区镜南棉商业圈婚地块周边商垫业形态分布撑——苦摩托车场地块块周边的商芬业形态以街您铺为主，商隆场为辅，本蛙区域欠缺集班中式、中高戚档次的商业床中心荡。霉秀厢大道以纯北的北湖路颈地段，街道慎两边的商业蛾基本都以街求铺的形式经翠营，并且铺蒙面较为简陋墓，大多是以洁一层农民瓦扁房的形式存谨在，街铺或沿者不加任何瓦装潢或者简汤单装修，形斑象较差。全北湖路两侧探秀厢大道地粥段，街铺为杂主，多为多招层住宅（房象改房或商品层房）的首层餐，门面形象炊为中等偏下势。另有小型泄商场，如永魄正超市，经道营面积为蜻100M招2鞠左右。有一袭中型菜市场爷，如三秀菜浮市场，比较皱脏乱。捉秀厢大道与叹明秀路之间铸的北湖路段牲，街铺为主链，多为多层最住宅（房改育房或商品房抢）的首层或傲两层农民房桥的第一层，躁档次中等偏拉下。有中小烂型超市，如兴省好多超市秘、利客隆超戒市等。筹明秀路与中芝华路之间的坑北湖路段，保街铺为主，品多为商品房羽或房改房的佛首层。另有型中型专业市箱场，如装饰胳城、北湖旧火货市场等。兽南棉商业街穗路段，商场侧与街铺比例离大致相当，殃商业街东段刃以大型商场混为主，如南贞城百货（已厉投入使用、尺经营）、振野宁商厦一到叠三层。商业走街西段以街给铺为主。听综上所述，稠北湖路缺乏宪一个具有一删定规模、档迁次的商业配拒套，建议项企目设置集中摧式商业，定迹位为区域商乘业中心，以逆满足本区域租对于商业配讨套的需求。小地块周边商滨业业态分布梅——餐摩托车厂的乱周边商业经怕营种类较多讨，配套比较去齐全，但大队都档次不足非，以街铺为毫主，面积集族中在10械-30M驳2晕之间，除了元建材市场之出外，没有形收成规模，大纱多数属个体勒经营、零散而经营。笛秀厢大道以贡北的北湖路堂地段，多以鼠经营快餐形醋式的饮食业配、五金、机伏器配件等。歼北湖路两侧释秀厢大道地旬段，则分布伪着小商店、浆药店、汽修孔配件、酒楼斩等。偿秀厢大道与跳明秀路之间冰的北湖路段茂，多以五金散、发廊、电稠器、布匹等望为主。墓明秀路与中勿华路之间的早北湖路段，记分布较多的络是建材、装棚饰用品、橱愚柜、窗帘、温机械等，并张有一定的规很模。充明秀路地段房，多以建材淹、服装、酒姨家、士多等撇，种类分散汽。宪南棉商业街娱路段，则经夜营者百货、燃超市、电器贼、服装、饮喉食等。保路段首主要商业业退态比例盖北湖北路场（秀厢大道公以北）池机械农机碌32%逮；建材辩27%互；士多店哪13%象；霜小吃、饮食险11%售；其他纱17%敬北湖路两侧碗秀厢大道地愁段湿酒楼、餐馆桥、小吃店妹54%玉；建材、五亩金店功11%片；士多店自15%臣；药店守3%数；超市届2%侧；发廊垦6%木；其他叙9%痰秀厢大道与飞明秀路之间纳的北湖路段弄五金、电器场22%孟；发廊灶18%往；超市奋16%迈；小吃煌17%枝；副食品批刚发健8%铃；士多店渡5%唇；其他板14%三明秀路与中哄华路之间的哨北湖路段筹布艺糊42%县；家私鼠16%盒；建材颈9%铸；酒家虹10%境；农机、机鞭电抽8%监；士多、小歉吃店则4%表；其他朱11%说明秀路虚建材伟48%湿；服装出8%鲁；酒家搞5%肉；小吃店竞4%逮；士多棕3%棉；副食品批勿发籍8%禾；药店：壳2%管；超市房5%谈；其他冻17%兽南棉商业街柏百货（服装宝、电器、精成品等）烂32%陶，餐饮累28%债，超市将18%镰；其他闸22%幻小结：周边过的商业多以代低档次、小挨规模的经营筑为主，虽然进饮食、酒家联、百货超市您都有一定的稻经营面积，确但是由于档草次过低，本暗区域相对较驱高消费能力阿一般都外流拿城市商业中箭心进行消费反，因此在商咽业业态上，导中、高档次鸽娱乐休闲的嘴商业配套设堂施较少，可者以考虑引进竿一些娱乐、妥休闲的商业低种类，既提路高商业中心期的吸引力，个另一方面又纤为项目住宅贿部分中高档涂次定位进行歌支撑。坡地块周边街职铺租金及商确场售价情况县——焦摩托车厂周欢边地块租金币水平沿着北悬湖路，由北筋向南逐渐升家高，从北段萝的15元/敲M债2键升昂至南段的1果10元/咽M霸2透，升幅较大站。本地块周际边街铺租金浩处于30-滥40元/洞M竖2雁水平。论摩托车场地浅块周边街铺黄租金偏低，某商场售价较冤高，但销售蠢状况不理想怀。万秀厢大道以递北的北湖路脚地段，街铺参租金主要集损中在15-菜25元/雷M2之间，内大部分为2汗0元/M效2以内。阵秀厢大道与拉明秀路之间衫的北湖路段贩，街铺租金蚂主要集中在雁30-40滋元/M2杏之间。粉明秀路地段田，街铺租金男主要集中在点40-50放元/M2粉之间。樱明秀路与中鼓华路之间的戴北湖路段，溪街铺租金主助要集中在6花0-70元燕/M2之扫间。锻南棉商业街之路段，街铺顶租金主要集企中在80-窝110元/锈M2之间违。琴南棉商业街尤振宁商厦商钓场售价：一智层2.4万盛/M2；血二层1万/瘦M2；三伶层0.7万易/M2昏明秀路柠檬半宿商场售价备：一层临街衔1.9万/小M2；一爪层内铺1.别1万/M码2；二层0获.75万/赚M2。售周边人口分淹析蛋城北总人口溉为40余万爸，是南宁人由口密度最集染中的区域，成除了原有居没民之外，近免年来周边房纷产开发带来句的大量居住异人口以及在病城北经商的糕外来人口，拿常住人口总弃量预测在5刚0-60万袖之间，庞大然的人群足以江支撑本地的轰消费。总结哨城市规划中唐将城北区规抽划为商贸片坦区，为项目砖的商业发展蜜奠定了基础巧现地块周边甚区域人群密叼度大，有足买够的消费能嫌力保障必北湖路的商平业档次较低久，经营种类纤比较分散，肚整体商业形敲象不佳规第二部分夸项目分析挨项目地块概举况膏项目位置和鲜四至范围火本项目地块积处于西乡塘端区秀厢大道增和明秀路之拌间的北湖北肚路段。西临束北湖路，南派靠中顶住宅等小区，东连鼠皂角村，北朱邻广西机械苍工业研究所鲜、北湖北路石学校等建筑计。蓬柔既抓北湖蛛北路边先闷吃尖役北生湖北路学校绩计腿稳皂角村远景损闪项烟招饿中顶住宅楼逗地块现状地哑形、地貌状却况地形艰项目目前为剂南宁益宾摩匀托车车厂，公地块占地约炉196亩，幅呈不规则多欢边型，整个恶地块进深约轰550米持，西面临街舍（北湖北路燃）长约次160米怨。地貌晶从项目整体稠看，地块的贴地势平坦，财临近北湖路良有一块绿化谈空地，中部所为工业厂房搬区，东面部乱分为原生态葡小树林，植粉被茂盛。良摩托车厂广勇场仅天惯杀厂房区赞观董摩托话车间危头桨姥紫东部一献景道区域居住环涨境哨交通环境分蜻析龟项目目前交桃通环境良好册，路网形成营“伸一纵二横补”赔干道系统，屡周边有相邻谨的多条主干蛛道与市中心加相接，通过应这些主要干光道可以顺畅眼通达南宁市服各区。体北湖北路污——民双向四车道围城市道路，延西通火车站绑和中心商业较区；占秀厢大道游——贿双向六车道宪环城快速公喷路，直达南裤宁各区；冶明秀路统——录双向四车道准城市道路，菠与环城快速亦相连。灭公交状况：泳主要有6路凭、16路、何18路、1繁9路、22子路、30路服、38路七屠条线路，基鲜本能通往南添宁的各个区铁域，公交系砖统较为通畅泪。钳周边居民构盆成与配套分渴析转通过我司人禁员的实地调过查，把项目宗地块周边区稀域的居住环校境和街区文贷化大致分为诚3个区域：绸区域特居民构成浙生活配套翠教育砌主要在售楼咸盘轻特点堪北湖北路居灭民区袜主要为八九蛛十年代的工陈厂职工宿舍追以及拆迁房架为主，城北期区域居民相驴对较多，生辩活水平尚可灯目前配套相丈对完善，有谦银行、餐馆毙、菜市场、饿小型超市等渣，但档次相板差较大轮北湖北路学阵校、南宁西铅南民族中学女、市二十八静中底目前几乎无耳在售楼盘，简但生活氛围竿较浓翠宁公值寓目前剩余郊几套公寓，淡均价在26淘00元/粥㎡红,遮该区域属于搁工业居住结测合区，原柠杆檬酸厂、摩笼托车厂、味骑精厂等均设水在此区，目倡前交通便利算和生活配套浴完善责秀厢大道居扫民区牵此区主要是圆拆迁房为主酿，有部分是食商品房，居声民生活水平梯属于中下层践。骆小区生活配彩套相对集中肚，银行、餐携馆较多，以括及小型的市少场而万秀小学齐目前在售楼慢盘，恒大新恨城、棕榈湾蔽、恒安新城短，均价都在筹2500元伍/尤㎡顽左右声该区域原属伴居民拆迁户渡安置区，随哪着区域生活绣配套的不断点完善和交通助的便利性，锋该区域会有镜一定的发展距潜力公明秀路居傻民区仔以南宁地区询单位职工学愈校教师、医戚院职工等为腥主，居民生帝活水平属于勿中等偏上。吸目前配套较爹完善，临街冒配有商铺，痰购物饮食较浪方便，沿明遗秀路分布不震少酒店傻广西师范学侨院、广西中羽医学院岩目前在售楼尼盘，振宁翠剃峰、翠竹人亭家、翠馨苑度，均价都在鹊2760元欺/运㎡扫左右叨该区域以教陷育、医疗、泉建材为主，巾商务氛围较马浓，临近火墨车站和中心昆商业圈，生躁活便利。敞小结：作为屈城市的老城万区，拥有生作活配套相对鸭成熟，往来亩城市中心便碍利等优势，惯但由于区域滋的工厂、专划业市场混杂系，人员素质起参差不齐，载对区域的居士住影响较大洒。在后期的压推广中应当建对优势加以桐利用，对劣肚势加以规避爷。在城北得的各居住区钩域的比较中芦，地块所在傲的居住价值瞧好于秀厢大锐道居民区，庄略次于明秀筋路居住区，臣但现在该区慌域在售楼盘悄的供应量已司所剩无多，被因此项目在痛本区域内的僻销售基本处逃于无竞争状商态。软项目SWO绘T分析优势（S）涨项目邻近公伸交车站，有应十多条公交浑线路车通过晃，交通便利遣；呀项目周边区付域生活设施册配套较完善坐，有一定的晕生活氛围，候消费者的认戚知度较高；蹄项目总占地峰196亩，管在市场上有况一定的规模墓优势；亏项目地块紧疮临北湖北路温，有利于项句目的形象展估示和吸引客箱流；劣势（W）链处于城市发剩展的非重点脚板块，且区形域内的供应滤量较小，难鞋以形成规模征效应；睛项目地处居娱民工业结合蔬区，各项配龄套设施档次奋低对项目产免生一定的影摄响，周边有辞些工业厂房壁，虽然几乎备没有污染，御但容易造成价购房者的心梅理影响。帐弱化：项目际必须树立鲜尊明的市场形甚象并形成自育己的核心竞茄争力，在市拆场上形成良衫好的认知度倡和美誉度，容从而对抗板率块弱势。机会（O）殃“孤东盟博会鼻”券落户南宁，歪奠定了其在雅西南部的中痰心地位，加矩快了南宁经屠济发展，南纵宁城市辐射溪能力的加强济对于项目来叮说也存在一爪定的契机；你随着南宁市兼重新划区，伐高新区定为曲西乡塘区，胀在未来年间借将有大量人堂口陆续落户宿此区，形成仍一定的房屋补需求。昌项目所在北泳城区现在已饱经基本无楼签可售，区域骂的消费市场其有较大的潜笛力泻虽然目前南矮宁的产品设认计、营销推所广方面已有速很大的提高稿，但整体产槽品水平还是斩处于一个比溜较落后的阶斩段，因此对匪于本项目仍蓝有很大的提赖升空间。料突破：从产快品局部上形太成突破。形橡成差异化的那产品，从而康吸引市场的枪关注。威胁（T）糕该区域有大灯量土地仍未条开发，如果绍项目动工时稠间延迟，在让未来势必会蔑有新的项目扯对项目造成液威胁。饲恒大新城、丝棕榈湾等在蒜此区域已经甘初步树立了浑项目品牌，穴同时均有一舍定的后续供俘应，对项目罢具有一定的饭威胁。付市场对项目口所在北城区历的普遍认知剪形象不佳，喉将会影响到梦项目推广。兰规避：利用鹊良好的包装炮，形成强势匠的项目品牌燃形象，建立锹城北指标性辰楼盘的地位饮。盆第三部分度市场定位开发定位功能定位之结合前述的轨市场调查与播项目自身的讯情况，建议畏本项目采用拐商住结合的笑方式茄进行开发，田一方面通过凤中高档商业爬的引入来提瞧升地块的价按值，另一方重面也能对住酿宅部分档次污提升提供有希利的支持。档次定位鸣结合地块的丈位置及前述洒的市场状况守，我们初步奶建议：届商业部分：前区域性的商哥业中心落住宅部分：攀城市中心精章品住宅形象定位狗形象定位分烦析葬首先，项目按的形象定位耍必须对项目夹所在地的居睛住文化加以拨提炼，去其笨糟粕，留其纪精髓，对有虚益的文化要训素加以利用梦，改变外界胶市场对于城宣北区域的传蛛统认知。忽第二，项目紧所在区域在障南宁现时市追场中处于非霞热点区域，塑所以项目的络形象定位必钟须考虑到在碌与竞争市场左中的竞争弱骗势地位，采罪用鲜明的形难象定位来改淡变此状况。债最后，本项旅目将是云星策地产集团在汁南宁开发的她第三或第四论个项目，综畜合前几个项旅目的包装，还云星地产将塞在南宁市场辜上形成一个距有品位的文当化型发展商搞形象，因此淡在这个项目辜上，我们希剩望能结合上境述要素进行恰考虑，将企饱业的品牌推拢广作一个有棍机的部署，即能够继续沿腐袭文化类型围的包装，将亏云星品牌形葵象塑造的更勒为清晰，继灭续强化市场洞对云星企业萝品牌的认知炒，以期在云眠星后续的开蹦发中能形成崭强力的品牌可效应。硬因此，本项攀目的定位要躺采用缺口定逐位法与优势恭定位法相结惹合的方法，兴以构筑他人竭不可模仿的馋核心竞争力登。我司通过处对项目和云瞧星地产的了剧解与分析，呆认为本项目屠的形象定位幻主要考虑的恢因素与定位嗓方向如下：结论：锣项目的条件补决定项目必蛋须建造成一颈个中高档次讯的精品社区素、规模社区乔，并配之与趴其相符的包摆装定位，才封能在市场中会脱颖而出，流那么项目的动核心竞争力尘可以描述为蛛“栗城市居住文父化+产品创练新证”惑，并以此与臭之前所开发腾的项目形成登衔接，初步摆建立品牌认垃知度和美誉造度。脾住宅形象定周位斩整体形象定抚位扔城中城百·妹城市核心生往活区尼——妖后小康居住叔时代的城市浸规模社区城中城浓第一点是强仇调项目的规派模与区位的跟优势，是城偷市中心的居如住区域，是牧城市中心大齐规模的居住锄区。樱第二点则是庆表述城市生肚活的概念，占良好的居住情环境、小区丛本身所拥有途的良好生活扶配套不假外仆求。伙城市核心生利活区株强调项目所秩处的区域优转势，同时表烧述项目所在拨区域与现城暮市中心以及丧未来城市中裤心的关系，佳项目处于城两市核心区域贪，是整个项院目最大优势仰描述。作为吊城区中不多废见的土地，头项目拥有1塘96亩的体垮量，具备土停地资源的稀碎缺性，因此价完全能承载式起核心生活平区的概念，想成为城市生吐活的主要标洪志。脏后小康居住告时代哨描述南宁房筑地产即将步凡入的阶段，垒买房不仅仅甲是居住的单灾一需求，而表应该是生活窄的进一步提莲升，在这个师意义上，项用目将成为主眯导南宁进入遥一个新居住想时代的标志叔性楼盘。案名建议税云星熔·堵城市春天尽春鸣水涧（馒首期组团案思名）案名释义：锄云星：少以云星作为萍品牌前缀；史春天：阔春天从字面涌理解就是一奏年里新的开抵始，寓意随汉着项目的建喂设，北湖区沸域给人的感潜觉即将焕然彩一新；第二立点春天也意抬味着最适宜灶生活的季节快，寓意项目熊是最适合居扔住、生活的腹地方；第三档点春天给人与温暖、和煦陆的意境，寓放意着区域居摩民亲善的邻恐里关系在项委目里将继续两保留。同时嫌从词面理解洽，北湖咸·饺城市春天给竿人良好的意欢境联想，有吵利于提高项模目的美誉度必。刘目标消费群柴定位依目标客户群痰划分区域划分奖从本案所在们的城北区域舰来看，属于陈老城区，受转土地供应的冒关系，房产胖市场的供应津量有限，本梨区域的需求木未能得到完赵全的释放，握因此本区域涝需要重新置祖业的人群应焰当是本案首喂先应该争取行的人群。民同时城北作返为老城区，鸽生活氛围浓寿郁，配套齐民全，出入各扫主要中心区幅域都极为便键利，对外区渗域的客户也铲会有相当的喝吸引力，在桐与外围其他艰板块争夺市害场的时候也汁有自己一定迷的优势，因胃此在目标客团户群的锁定索上也需要加腊以考虑。票在上述背景疲下，我们结滤合项目的实深际体量，认夏为：项目的搁总供应量在盏35万平方旋米以上，那切么除了对本协区域的客户器吸纳之外，脏还必须尽可穷能拓宽客户鄙来源，保证告足够的消费雪容量，基于悦上述思考，姻我们对客户皱群做如下定渐位。圣社会阶层划危分融南宁社会阶功层分析此结合南宁现罗在的社会状贪况进行分析庸，我们认为道可以对南宁冻人群做如下猪阶层划分：她社会阶层植阶层表现冤上层刺政府高级官歼员、大型企蹦业高级领导禽、成功的企悼业家等松中上层冈公务员、企套事业单位中顷上层干部，痒专业人才，辫做生意的个锅体户等粗中层水企事业单位短的中级工薪泻阶层、写字装楼白领、教惜师等赞中下层防收入较低的禾普通工薪阶启层，外来的晚普通打工者址等鹅下层顶没有收入来摩源的下岗市般民、没有特凭殊技能的救深济户等辨本项目的目典标客户阶层恭界定谊社会上层：铃为整个南宁蛙市社会金字知塔顶端的阶克层，人数较犹少，一般生欺活在城市的钞黄金地段或切者自然资源安良好的区域煮。死社会中上层刷和中层：为刷整个南宁市膀社区的支柱恶阶层，人数班较多，生活脆水平较高，漫对住宅的环匪境、质量有叼一定的要求忍，生活在各岭个区域，只测要是有较高匹质素的楼盘责，都会对其勺形成一定的堵吸引力。框社会中下层量和下层：暂隆时不具备购陷房的能力，孩或者居住在温郊区房屋或希中低档的住缝宅里。揉结合本项目浊定位，本项柱目的目标客他户群主要集缎中在社会的虎中层和中上盈层阶层。带首先，这一徐部分人是社尖区的中坚阶仆层，收入稳雅定，是本案秋的有效消费渴群，并且人蠢数庞大，有瑞足够的数量悬保证。第二弯，把楼盘的余目标客户群氏定位于中层际及中上层是柱因为这个群现体对于下属链阶层有良好皆的示范作用知，客观上为圾项目拓展客作源提供了基柔础。疤核心客户分吼析（约占总小客户的60幼%）客户来源锡本案所在城库北板块的常写住居民，主纽要是周边企有业的在职员包工，教师、袋事业单位的羊中基层公务汇员以及在周器边经商的外挖地人员。客户特征涉年龄：在2第5-40岁锯之间，其中丑年轻者以一霸次置业为主妥，中年者则尺以改善居住驶环境，提高叠生活水平为乒主币职业：主要米是企业的普掀通在职人员椅、中层管理妻人员，事业侨单位的中层迹管理人员和搜基层工作人常员以及在周让边经商的外蝶地人员跨家庭结构：估以3口之家瓣为主，部分弓为2口之家郑家庭年收入家：大部分在赛4-8万元尽之间，经商能人士的收入杂超过10万度，部分年轻普家庭及单身叠人士虽然收萌入达不到上欺述标准，但浙可以获得家韵庭支助消费特征自主为住巩因为生活圈办相对固定，斯希望就近购身置新房卸二次置业为碗主，少部分派为一次置业隶本区域的置炮业者主要是惑基于生活习鸽惯以及工作如地点等因素泼考虑，不想闹迁移到其他碗地方居住酸消费者在选扫择物业类型静方面，二次疯置业者需求撕的主要以三移房单位10恐0换-140平不方米端为主，总价挎在25万元番-35万元智以内，而一农次置业者以冶二房70斩-80平方版米充，小三房1负10-12境0为主，总贞价在20-愧30万元之令间千重要客户分博析（约占总亚客户的30品-35%）客户来源限来自南宁其腥他区域的客投户，包括两骨类客户，一犬类是来自城方北周边板块愤及区域、喜业欢城北生活甩氛围的客户尾，另一类是考城市中心拆熟迁客户中部换分有较强经歼济能力的客秋户。客户特征个年龄：在3臭0-45岁游之间，其中侦年轻者以一膏次置业为主氏，中年者则从以改善居住欲环境，提供疑生活水平为葬主负职业：主要炉是企业的普棕通在职人员宴、中层管理酸人员，事业额单位的中层急管理人员和久基层工作人窝员劫家庭结构：啦以3口之家记为主，部分嗓为2口之家苍家庭年收入退：大部分在施6－10万宅元之间，部蒜分新婚家庭奇及单身人士帝可以获得家探庭支助消费特征自主为住繁对城北区域轰的居住便利咱、出入方便翁等条件较为欲认同您二次置业为电主，少部分谎为一次置业毛二次置业者眯对居住产品可、居住环境抹要求较高，夕比如景观、今居住附加值号较为看重，时同时对产品备的各种外在歌形象也较为训讲究；一次真置业者主要快是基于居住这习惯的考虑踏，对城北区震域的居住便炒利、出入方扛便等条件较轧为认同绵消费者在选杜择物业类型沾方面，二次岔置业者需求寄的主要以三啦房单位10隐0处-140平掀方米晨为主，总价障在25万元馒-35万元射以内，而一牙次置业者以命二房70对-80平方葵米石，小三房1奉10-12关0为主，总灭价在20-晨30万元之阁间。忍偶得客户分臣析（约占总狂客户的5-悼10%）客户来源血来自南宁市借各县镇以及球广西其他区曲域的客户。客户特征罩购房目的是仗进城购房解精决户口或子三女教育的问子题，部分是柔在南宁工作笛或者打算来闷南宁发展的饮人士恢部分客户存罚在着希望被瞧南宁社会认罚可的虚荣心费理，部分是缝希望改善居自住环境、提争升生活水平脑他们大部分贯经商或者有拣较稳定经济造来源，对于岗房价的承受撞能力相对较净高价格定位察项目整体均牢价娘本案规模较轧大，开发周役期长，总开叼发周期大概登需要三年左踪右。南宁房姥地产市场瞬凯息巨变，尤馆其是近几年梁，发展速度超超乎常规预羞测，04年灿南宁市总体皂房产价格比扰03年上升抵了14%。时国家房地产令新政的重点睬在于治理房借地产价格上禽升过快，而外南宁的房地课产市场却处虫于求大与供安的市场初级兼阶段，价格妻短时间内大碍幅上升有着替必然的市场珍依据，因此衰，预测今后搭三年城市春闯天的整体销誓售价格比较拉复杂。潮本案产品形服态目前还没卧有完全定论挣，不同的产攀品、不同的参档次都会对缓其销售价格猛产生重要的饰影响。因此评，城市春天枕的整体均价轨本方案暂不授建议，待城光市春天的产脱品最终定型举后，另行追皮加详细的整辟体价格定位专。允首期价格定够位狱按我司提供绕的产品规划竭设计任务书锤及营销推广也节奏的划分佩，首期明年非正式推出，趣时间较短，场可以对其价首格作出较为交准确的预测饺。在房地产姥销售过程中隆，最敏感也唯最为买家关遗注的就是价居格。房地产原项目的价格置主要由市场穴价格及自身跑素质等因素胁确定。只有纺根据客观市闸场的状况确眼定项目的价催格，才能适嚷应目标客户恒群的消费需爹要。端根据对项目妈所在区域市裂场的分析，盟与本项目距惑离最近的竞探争楼盘为间“胳振宁翠峰限”夹、急“宅恒大新城举”惭、供“淋恒安新城无”消、对“牧万秀小区底”秘、垄“诊棕榈湾梳”胜等楼盘。迁房地产商品帮的价格是由牲市场条件和溜投资成本两竞者相互协调卖来确定的。炒但由于物业锐本身具有投呀入成本高，框长期使用固泡定性强的特宋点，以及客跟观市场的竞寇争激烈性，耍决定了它只禽能以市场条输件为主导来臭确定售价，兴方能适应市描场需求。胆下面将采用舒市场比较法偏确定首期价鲁格定位，但言如果本案推阻出时间较长药，则由于市蜂场发生变化楚，可能需要件根据届时的泄实际情况加货以调整。拖对比项目脉价格权重系束数威振宁翠峰见恒大新城惠恒安新城析棕榈湾尽万秀小区弃城市春天限评分挺加权分值跳评分菌加权分值主评分棋加权分值瞎评分萍加权评分剑评分假加权分值罪评分牙加权分值要发展商品牌块0.3捞5箭1.5标5廊1.5掌3始0.9顾3箭0.9妄3天0.9波3不0.9畅项目档次送0.5疗4铜2什3布1.5秧3谎1.5屋4搜2尊3恩1.5蹈3宜1.5摆楼盘口碑为0.2雷5慎1叹3宋0.6蓬3及0.6赛4侮0.8获3乌0.6宪4塔0.8探物业管理砍0.2伶3搏0.6应4龙0.8承3驾0.6怕3掌0.6域3诚0销.6悬4陪0.8遇地理位置压0.5摸5婆2.5的4损2举3乎1.5况4旗2寺3舟1.5欧5桃2.5朝配套设施西0.4辫4洒1.6隔5功2叫3狭1.2篮3抵1.2摘3覆1.2孟4离1.6灭园林绿化抖0.4这5愚2丢3松1.2当3垂1.2象4陈1.6向3农1.2吊4委1.6懒外观设计歌0.2伐4嫌0.8且4谦0.8皱3窄0.6菊4岛0.8起3病0.6逗4汽0.8舌朝向景观炸0.4渴5贫2吗3滤1.2刃3户1.2浮4邮1.6广3川1.2挠3怖1.2炒户型间隔教0.4钓5浮2愿4犁1.6首3孔1.2伙4上1.6境3获1.2口4治1.6小综合加权分炮值际16将13.2情10.5摊13.1拒10.5防13.6位平均售价箩虏男仅元朝/m览2截2680新2580本2300炕2550坟2320但2688暖备注：1、袋项目的综合蔑加权分值应缝与售价成正千比关系；童2、定价合购理与否，将印直接影响销婚售情况；烦3、将上述类项目定价不圆合理个案在解本项目定价匪计算中予以盼剔除。愁通过市场比反较法，与周赛边几个主要芹竞争楼盘的倾各定价因素腿比较分析后疑，城市春天朝一期的最终员均价定在2睡650-2倡700元/亩m如2植之间，入市种价格则以2交500-2笼550/m理2吓较为适宜。贤第四部分爸产品建议绑项目规划基从本控规条件缩总用地面积妇11600桐0平方米(作约174亩俩)敌（已扣除红核线内市政规走划路占地2红2亩）弱容积率晃≤岩2.98晶总建筑面积遍345出6吧80庄绿化率朱≥惑35%帝建筑密度胀≤外30%区项目规划设迎计建议伤产品规划设垂计理念：鞭城市生活院颈落毕“只院落剃”与，是人类自阔古就流传下烦来的一种极幼具生命力的忆居住形态，狭即使在今日尽现代社会，们以追求院落堪为特征的别意墅或庄园仍葛为上层社会觉对居住形态拜的首要选择雅之一，特别搞是中国传统设居住文化对理院落的演绎储——当风生水起、矛阴阳平衡港，更是使得雅院落空间成麻为最适合人岂居的空间场挠所；寺“鸟城市生活院丢落持”滋是在继成中落国传统居住杯文化的基础占上，结合现溉代社会城市瞧发展的因素裹，因应于现彼代城市人居乒中对人际交待住的需求，济形成的一种伍体现城市人宏文关系新生刑态的城市居吗住形态。其仿产品上，则控是通过对规朴划形态、环主景景观及建平筑类类的产索品创新，形振成一种新形六的城市居住畏形态。误“羊城市生活院智落窑”研提倡的是这唐么一种的社和区居住文化丝：具有相同先质素、相同狸生活诉求及毒而从事不同虽行业工作的堪人群相聚居启住在同一社骂区内，同时殖，关键的是旗社区为他们父提供一个与撑他们需求相神适应的交流下空间及氛围瓦；城市生活改院落的空间惠并不一味追谨求形而上的侵建筑围合的拥院落形态，打对于院落的配形成及空间嘱认同感的营斩造，其主要术通过社区生稠活气息及同怠质的文化氛洲围来创造一轰个无形的空导间界限，其轧次，以园林污植栽的乔木贵、灌丛、草教地、花卉及忽小品来划分仆院落的空间柿范围；园林择植栽、小品宝的选择及空丸间的形态及呀与院落居者乞不无关系，亏在感观视觉需上具有极强因的识别性、毫归属感及认角同感。嘴城市生活院旷落的生活形灿态是有别于休一般的城市详社区或街坊贱的生活，一幼般的城市街赞区生活虽然岂方便、成熟什，更充满工排业化的烙印检，喧闹、繁削忙、拥挤、铺人口杂乱、符冷漠、缺乏饿安全感必有炉其一、二悲……时压力无所不感在。城市居泄住院落生活划带来的是具此有烂城市人文文轨化标志性股、乞人际关系亲休切突、独空间勉尺度蜡宜人归属感嫩强等为现代泽人所梦想的稼生活空间，蛙为现代化都窄市主流社区服的生活方式桂。恢城市生活院迫落的特征虫“显城市生活院新落潮”秃社区的主要佳特点：司舒适、高质杠量的猛居住空间贷现代人对生寒活充满梦想忧和激情，追诵求高品质的我生活，居住驼空间的品质燥及社区认同侧成为身份认某证的一个重承要标签。赖“吩生活院落绿”躬社区以绍最舒适的居抬住空间铅的设计逼概念，臣向人们提供牢一个代表城帮市核心生活集社区的发展华方向：地标秃性的居住空负间及外观设胳计，具有现决代城市生活蜓便利、享受捐城市中心区浑域的成熟配偶套、捏尺度砍宜人舒适粘的害生活空间助。率“奏生活院落济”龄社区地处南招宁北湖城市历中心区域，向周边的配套粮体系基本形旷成；社区内糕的配套规划颜从高品质、施舒适、人性长化出发，将班满足日常生咐活的商业设临施布置在位坚于足400米察步行半径内传（5分钟步由行距离），历将大型的商缴业设施布于雅社区的公共附空间，实现拢家居生活和炊公共活动的称区分和结合拖。综合性社区鸡综合性的优凉质社区是渣“纠生活院落犯”歇必不可少的景特征。搭“易生活院落比”甜社区闷即妄不同特质的好同质人群所笑组成的拢多中心的灰生活院落况。各个捆院落委具有各自由不同贱的人文和自肤然特征，人戚的勇居所昼坐落大自己的归属茶院落讨内，既能兔充分享受同胳质群体的文符化皮，即又能汲取不伍同院落的文狡化差异，感从受多层次生陈活顶社区的温馨敞，订同时在电子乡通讯网络上街保持与世界剩的联络。郊所以街坊糊功能应该考称虑适当交叉闸、重叠，创淡造多义性、果随意性空间星。猜促进交流的外社区空间粮“脱生活院落会”爪社区在保留抛会所、泛会授所（室内）熔、住宅大堂茎等传统的交承流空间的同爽时，通过对泳园林景观空刊间的利用，庙规划相当部启份具有让人吵产生停留感兄的室外休闲绣交流场所，锻并通过对社偿区商业的合集理配置，咖漏啡吧、茶艺罗馆、美容坊寇、专业沙龙由等让人流往欺返。纠融洽的社区蝶氛围神现代人越来夫越渴望同一趟平台的对等哑交流，注重揉人与人的良饭好沟通，在旺居住环境当画中，注重传瓦统邻里关系监的回归成为才一个必然的粪区势。盐中国绵延几瓦千年的文化剧底蕴，建立厨在深厚的邻炒里和血缘关寄系基础上，歉交往是人的沉一个基本的吉情感寨需要，邻里叠交往是最基乌本、最直接目、最容易实颗现的交往方躲式。盛“燃生活院落轻“云社区暮对邻里凑关系勉回归性，阔充分专表明邻里的钱交往在现代尸社会是可以愚更方便的幼，铸通过对居住拍环境规划，世从乌环境行为学鸭的方面烘为人们提供涝更多的近。价社区文化是露当前房地产姿开发商在开领发居住项目绵所必须重视艳的一项因素泰，本案地处姻南宁城市中嗽心区域，外绑部环境将会仍充满城市的款喧哗及繁荣寨；但内部环狡境则从多方个面、多角度翼、全方位地穗从总体规划踩、建筑设计霸、环境营造朱、室内空间哲等全方位地悄演绎融洽的台社区文化氛拴围。注重健康没健康已成为漫当今人们最所热门的话题乒，在追求身两体健康的同纤时，亦开始你注重心理、熔情绪上的健善康状况及人推际、邻里关所系的建立。临“寻生活院落贷“台社区在营造蜡中要尽力满谦足住户的各肚种健身需求让，除了要建护造集中的大絮型运动中心粪外，还要在质社区中针对吨不同院落社味区人员的需三求，设置多府处开放或半仇开放的运动丘设施，使整腐个社区的运裹动设施不假辅外求并满足童住户对健康触心现及人际购关系的培育跑。马分期开发建爷议细按照合理的结开发节奏，桂景观资源、择配套设施分所配均好性的替原则及市场踪每年约10驶-12万平辉方米的容量道将本项目分榆为三期开发章，容总体开发顺贺序由西到东婶。谎完成在规划蛮设计时应合结理分配资源具，并保证每搁一期的相对逼独立性及完彩整性.雷临近北湖北掉路的商业价贩值较高，但乎前期开发的司市场支撑力欠度不够，建门议在二期开国发；邻临近南北向改规划路的两形个地块受到截规划二路的洁工期影响，典建议在后期票开发。总规划方案建挎议（容积率化2.98）凑本项目饺开发周期挽总占地面积山总建筑面积厨（眠㎡植）公容积率绢建筑类型酱用途幸——搞3年湿174亩狸(1160掠00工㎡的)塘34568旱0逆2.98夹高层、小高雕层发商住楼期数乞开发时段询占地面积恢总建筑面积败（担㎡微）叹容积率况建筑类型狗用途狱一期抬2005年灿10秋月荐～2006前年8月协55亩仙(3666胞7滚㎡萌)绸11000亭0悟3.0恳小高层洋房诞（带电梯）块住宅、幼儿遥园、商铺串二期幻2006年驴9月烈～2023劲年12月刻22.4亩煌(1493交3搅㎡铜)职36723掉2.46锄低层商业街邪铺、砍高层（综合月楼）键商业中心、顶公寓第55亩彩(3666辈7头㎡昌)占11021愤1胳3.0妻小、中高层扎（住宅）旷住宅、商铺绳三期源2023年扮1月环～2023映年10月慌41.6亩滥(2773级3抬㎡膛)债88签746窑3.2肠小、中高层村住宅、商铺策一期中西部减地块（约5伏5亩），怎开发中档次勾11层小高持层和9层小县高层，第一贴次推出市场灯时以部份9卵层的小高层倚创新产品吸牲引客户；慢二期分别开盘发西部和中职部地块共约臣77.4亩桃，用地西部酸借助北湖北范路成熟的商质业气氛规划僻为步行商业掘街及商业中北心与公寓综昏合楼，中部麻为小高层（革11.5层附）住宅区；婚在市场上，线以小高层洋启房和公寓小树复式单位继索续吸引市场此关注。抓随着项目前愁期的销售成灰功，三期东养部地块（约暖55亩）开化发小、中高恳层住宅区，销随着规划路首的建成，有创利于施工路休线的安排和蜜避免干扰前仪两期住户日蛙常生活。茧整体规划建凳议校根据土地使宣用条件和相立关规范，结量合地形、用臂地周边环境竟以及城市规勉划路网，合龄理规划用地摘；除合理确定小将区出入口及菌交通组织，董应根据主要侮客户群工作杜生活的流向但及周边环境达合理安排车迹辆交通及人便行出入口。事在规划路还愚未开通时，亿一期交通（览车行）出入鸣口建议由北轻湖北路独立疫引入一条交嘉通道路，以必满足住户的坑出入便利；赢把握好建筑丈高度与建筑鞋密度的关系霞，既不宜过齐高，亦不宜但因为层数过展低度而导致鸦密度过大，胁建议采用小延高层为主，旦局部设置中孩高层。乘区域欠缺具散有一定档次遮的集中式商挖业中心，因跪此在二期规及划功能齐全芒的商业集中为区域（商业怨内街及商业哲中心），一岂方面满足项韵目及周边市话场的消费需蕉求，另一方捏面提升项目闸的档次。帝建议规划形撤态以组团为贞基本单元，少通过组团内辫的园林绿化校的景观组织汇，形成一个扰供住户自由励交流的空间亩场所。才由于项目开矛发的周期较爱长，建议销啊售中心设临筐近北湖北路纳处，有利于艳形象的展示幼吸引客户，盆同时在销售析中心空间内蜘搭建当期开天发产品的样宋板单位，来市展示项目的量总体开发素文质和标准。承建筑风格建保议绵建议采用现泼代建筑风格葱，来体现处“例城市生活院省落锐”津，用简洁的泼线条和柔色炊的色调搭配溪表现建筑的商风格，同时情与周边的建溪筑进行有效烘区分，需要韵注重建筑细活节上的处理蜜，来展示建间筑美观和实去用性。条本案规模较鱼大，在建筑荡设计时要注滔意识别系统迹的考虑：单莫体建筑的风诸格应与规划石和环境的意缺念相融合，看建筑的外观桂造型是环境蹈景观的一个桃主要组成部饿分；在统一耍风格前提下改，不同组团坏的建筑应有筋不同的手法慢来表现，个举性化的构件四和符号或不汉可缺失；础整体建筑形枪象的主色调炼系列：柔色杆（白色、米枣色、蓝色）皇为主，高贵厅素雅使得整野个小区与周汇边建筑的产奏生鲜明对比江；抽建筑设计建庸议孕采用阳光地春下停车场与垄室外绿化停掉车的设计，偿强调人车分士流，保证空淋间的私密性糕；州户型单位建记议空中花园游（阳台）设汉计，空中花滔园上下层错尊开设置，层例高挑空蝴6m蜂，不仅增强荷建筑立面的敞层次感，而销且做到真正庸的空中花园貌，进一步的颗拉近住户与御自然的距离摔，提升项目网档次形象；翼部分建筑首烟层架空设计户，增加公共单活动空间，巩方便空气流蜓通；抓建议小区地跑下停车场采耻用阳光型地裳下车库，改仔善了车库的沉采光和通风祸性；外空调室外机棍位建议作隐间蔽装饰，空帝调室外机位日及滴水管的伏设置要考虑题不影响立面写的外观。园林建议乐本项目处于铜居民工厂结纺合区，自然祖景观资源相顺对缺乏，因缺地制宜，在似保留原有部疼分原生植物叶的前提下，缸再结合人工帖景观处理，留把建筑、园柳林景观有机撤结合，达到挂建筑、自然济和人和谐共堪存的社区。许根据首期的训包装定位德“哥春鸣水涧中”四,建议在首拉期设置水景险,用主题框雕塑、跌式碍流水、树木屑、花草、凉衬亭创造一种肆与自然浑然宴一体的园林葵景观走廊；址项目整体设愁定为部“疲江南水乡风行情善”伴主题园林。备典柱景观的组织倚营造应强调