嘉定黄渡项目定位研究

目录1.上海商业市场分析 5.2.区域概述 12.3．嘉定商业情况分析 13.3．1交易环节结构3．2商品结构3．3旅游宾馆业4．黄渡镇产业状况分析 18.4．1工农业总产值4．2产业状况5．人口分析 20.5．1周边城镇人口比拟〔按关系等级排列〕5．2黄渡镇中心人口分析6．工程区位分析 25.6．1工程位置6．2周边城镇关系分析6．3国际汽车城规划分析7．工程周边环境分析 37.8．工程SWOT分析 42.9．工程交易区域确实定 46.10．工程总体定位 51.10．1工程交易区域的性质对于工程定位影响10．2工程定位侧重点的倾向对于客源范围增大的影响10．3工程总体定位11．工程规划建议 57.11．1工程商业业态建议11．2商业局部的运营管理11．3主题休闲广场建议

1.上海商业市场分析>>>商业用房供给放大2003年开始，商业用房新开工、竣工均呈现出大幅度的放量，2003年共推出商铺工程约70个，商业用房总供给量近100万平方米。2003年各区商铺供给量浦东静安黄浦徐汇长宁卢湾闵行普陀杨浦闸北宝山其他推盘数量10573475853110所占比例14.37.1104.35.7107.111.47.14.31.514.3目前上海房地产的开展逐步向外围区域延伸，中环线、外环线附近将催生大量的居住区。按上海市政府规划规定，居住区的商业效劳设施将按5.5%，如此推算，今后两年上市的商铺面积将到达300万平方米左右，假设在加上大中型商业房产，这一供给量惊人

>>>规模性商业物业比重将继续增加商业房地产已经成为了房地产市场中的一支重要力量。从2004年上半年的商铺推盘情况来看，单个商业物业的体量有放大的趋势。通过对去年土地招标公揭发现，公告所出让的商业用房占地面积均较大，如宝山蕴川路、杨鑫路地块，占地面积3.6万平方米；闵行区祥云路、金彭河路、江川路占地面积也有1.2万平方米。透过这些数据不难发现，未来2-3年内，规模化商业用房的比重将进一步扩大。各区商业用房建筑面积供给比例>>>商铺售价仍将水涨船高从2003年商业房产市场看，上半年受“非典〞影响，商铺的价格处于小幅度的盘升期，上升幅度甚小；但下半年起经过数次商业房展会之后，售价一路飚升。传统的“三街〞〔南京路、淮海路、四川北路〕和“四城〞〔徐家汇、豫园、新客站、浦东新上海〕依然保持了较高的价格水平线。地段类型价格〔元/平方米〕淮海中路商厦商铺、沿街商铺30000-160000南京路商厦商铺180000-580000四川北路沿街商铺30000-60000徐家汇商圈商厦商铺30000-50000豫园商圈专业街商铺70000-140000从商业房地产的价格趋势来说，市中心区域由于土地供给的减少，其稀缺性成为支撑价格的首要条件，价格仍将继续上扬，特别是上述黄金路段。同样对于内环以外地区，相对成熟区域的商铺价格也将进一步走高，而住宅开发相对滞后的区域，可能回出现价高和寡的现象。

>>>中外环线、近郊城镇将成为供给的主力阵地根据本报告的统计数据，目前供给的商业房产中，有相当一局部的位于中心城区，这一比例约占供给总量的80%左右但随着这批在售物业的结案，其后的供给的楼盘将逐渐向外围区域靠拢。透过去年的土地供给情况来看，共推出商业地块32块，12个中心城区占到15个，青浦、奉献、嘉定、金桥、南汇、松江等六区那么推出商业地块17个。>>>商业用房短期内仍供不应求虽然商业用房市场呈现出供给放量的局面，但市场需求依然旺盛。上海房产交易中心的有关数据说明，2003年全年上海商业用房批准预售面积为72万平方米，同比增长27.1%，占商品房预售总量的2.5%。而2003年前三季度上海商业用房的交易量比同期增长23%；二手商铺的交易量也比同期增长31%。总结：从2003年至今商业市场的开展区域可以看出，中、外环线以及近郊城镇新增多个商业地块，外围商铺将成为市场主力。从2003年至今商业市场的开展区域可以看出，中、外环线以及近郊城镇新增多个商业地块，外围商铺将成为市场主力。

2.区域概述嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江〔苏州河〕，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。全区辖南翔、安亭、娄塘、马陆、徐行、华亭、外冈、黄渡、江桥等9个镇和新成路、真新新村、嘉定镇等3个街道，以及嘉定工业区和菊园新区。现总户数15.89万户，户籍总人口48.64万。人口密度为每平方公里1060人。黄渡镇隶属嘉定区，地处上海西北，嘉定西南，总面积30平方公里，其中60%的土地面积在上海国际汽车城内，人口约5万，其中外来、流动人口约2.5万。黄渡具有十分悠久的历史，相传因春秋战国时春申君黄歇在此率军渡江伐秦而得名，始称“黄歇渡〞，后人沿称为“黄渡〞。黄渡的交通十分便利，距上海市中心27公里，离虹桥国际机场17公里，境内有沪宁铁路黄渡火车站、沪宁高速公路黄渡出入口，312国道横贯镇域有9.999公里，往西可达江苏、浙江、安徽等省市。

3．嘉定商业情况分析3．1交易环节结构2002年嘉定区商品销售总额为1798669万元，比上年增长23.98%。其中，零售和批发销售分别为777025万元和1021644万元。因此，2002年嘉定商品交易中批发业仍然是主体，占较大比重，销售额占总比例的57%，同比下降4个百分点；零售业有一定程度增长，销售额占总比例的43%，同比增长了4个百分点。

3．2商品结构2002年嘉定社会消费品零售额795372万元，比上年增长23.98%。其中，吃的商品为329284万元；穿的商品97830万元；用的商品357122万元；烧的商品11136万元。因此，从商品结构来看，用和吃的商品占了社会消费品零售额的绝大多数，达总比例的86%。其次为穿的商品，占总比例的12%。

3．3旅游宾馆业2002年嘉定星级涉外宾馆总计共接待22.5万人次，其中国内旅客19.7万人次，国外旅客2.8万人次。全年营业收入达14402.6万元。2002年星级宾馆经营情况〔1〕接待人数〔单位：万人〕营业收入〔单位：万元〕年末客房数〔单位：间〕客房入住率〔%〕国内国外2002年19.72.814402.6145050.92001年18.716.612134.4145044.0

2002年星级宾馆经营情况〔2〕星级宾馆名称客房〔单位：间〕营业额金额〔单位：万元〕比2001年〔%〕三星级迎园饭店215293735.0蓝宫大饭店1462000.611.0协通大酒店170117023.2群众宾馆1011177.940.3美丽华渡假村1071020.10.7通欣大酒店571118.416.7希望花园酒店681099.944.6新词大酒店115810.8——二星级嘉定宾馆83479.1-52.5浏岛渡假村92370.1-13.6江桥大酒店144694.847.9佳华宾馆59499.121.1松龙大酒店52426.621.7嘉定区旅游业较为兴旺，且由于国际汽车城的启动等因素，导致嘉定区2002年商务旅游人数比2001年增加了4万多人次；客房入住率达50%以上；8家三星级宾馆除1家外全年营业额均在1000万元以上。预计未来随着汽车城建设步伐的加快以及F1大奖赛的举办，国内外商务旅游的人数还将继续上升。由此也将对区域商业的繁荣程度有一定影响。

4．黄渡镇产业状况分析4．1工农业总产值根据2003年“嘉定统计年鉴〞资料显示，2002年各镇工农业总产值如下：单位：万元工农业总产值工业总产值农业总产值南翔镇109392610886655261安亭镇9501579433396818娄塘镇32534931217613173马陆镇1574181156410310078徐行镇4148934055269367华亭镇2427462368825864外冈镇3384543304058049黄渡镇5438855346539232江桥镇9338889272966592嘉定工业区501344500907437由上表可见，黄渡2002年在区内九镇一工业区中，工农业总产值达543885万元，位列第五，其中工业总产值和农业总产值分列第五和第四。整体工农业水平处于嘉定区的中游水平。4．2产业状况根据嘉定区对各镇及嘉定工业区4个行业50强企业的统计结果，黄渡镇在各行业50强企业的所占比例分别如下：行业类别数量〔个〕所占比例〔%〕汽车配件生产业24%电子电器业36%纺织服装业612%金属制品业00由上表可见，黄渡镇产业主要以纺织服装业为主，在50强企业中占六席；其次为电子电器业，占三席。因此，目前黄渡主要以劳动密集型产业为主，由此带来的人口增加势必引起对不同层次商业消费场所的强烈需求。5．人口分析5．1周边城镇人口比拟〔按关系等级排列〕关系等级城镇名称辖区面积(单位：km2)人口数(单位：人)人口密度〔单位：人/km2〕一级黄渡29.326868917二级安亭59.7553942903南翔33.3470581413青浦华新47.633658707青浦白鹤32350001094三级*嘉定中心城区22.41160995183江桥42.5465231095四级闵行纪王13.2213139994〔*注：嘉定中心城区包括嘉定镇街道、嘉定工业园区、新成路街道〕从上表可知：本次调查所涵盖区域总面积280.07km2，总人口数372287人，平均人口密度为1329人/km2。考虑本工程特性，对关系最为紧密〔一、二级关系〕的5个城镇〔黄渡、安亭、南翔、青浦华新和白鹤〕分析：面积为201.95km2，占所调查总面积的72%；人口数196526人，占所调查总人数的53%；平均人口密度为973人/km2。黄渡在5个城镇中，辖区面积与人口数均排末尾，但人口密度处于中游水平，排第三位，属于人口较为密集城镇。根据第五次全国人口普查数据推测，5大城镇的外来人口数在10万人左右〔包括外来流动人口〕，主要来自于安徽、江苏两省，大局部在区域内的劳动密集型产业单位就业。随着未来国际汽车城的建设，特别是安亭新镇和同济汽车学院的建设，区域迁入人口〔包括常住人口和外来人口〕将大大增加，人口密度将得到极大提升，这为商业工程的开展提供契机。

5．2黄渡镇中心人口分析黄渡镇中心位于工程南侧2.5KM处，从商业消费几率角度考虑出发，其居住人口由于地理位置的原因将是工程未来最主要的消费群体〔暂不考虑工程定位〕，以下就其镇中心居民人口数进行分析。根据对黄渡镇区房管部门管辖区域及绿苑新区〔4个新村〕住户的调查统计〔不完全统计〕，所得结果如下：名称栋数〔单位：栋〕居住户数〔单位：户〕房管部门公房25641商品房6187绿苑新区绿苑一村19418绿苑二村16378绿苑三村85〔别墅〕85绿苑四村7136从上表可知，黄渡镇区居住户数共1845户，按每户平均三人计算，黄渡镇区常住人口数在5535人左右。假设具实力消费的人数按每户1.5人计算〔即总人数的50%〕，那么实际消费群体人数仅2767人左右。

6．工程区位分析6．1工程位置工程地理位置根据现场调查结合上图得知，本工程位于嘉定区黄渡镇，黄渡镇中心的北面约2.5KM处，曹安公路和嘉松公路交界处，与在建中同济汽车学院仅一路之隔，其东面1.5KM处为美国梦幻乐园，与人民广场距离为28KM。

工程地点区位评价地点区位评价的主要因素评价内容区位特征区域性质城郊区域，市郊镇区边缘区域立项位置的关联性由于工程的立项于区域中主要交通干道,故此工程的关联性较强,南通北达,与多个区级重点开展区域(安亭新镇、嘉定中心城区、黄渡镇)紧密相连地区通达性主要交通干道嘉松公路、曹安路规划和新建道路绿环路主要干道的设计特征路名快车道慢车道非机动车道嘉松公路2条2条－曹安路222可视性近地点的可视水平工程周边街面整洁，周边无明显视觉障碍物；与周边建筑物间距较宽，且无较高建筑物阻挡。工程区位评价总结：从工程的交通的通达性和工程所在位置的可视性来考察整个工程，整体评价较高。工程的进出动线均为区域的主要交通干道，且路况良好，嘉松公路、曹安路均是连接区域内主要镇区的交通要道，故此工程与各个镇区的关联性较强。从工程的交通的通达性和工程所在位置的可视性来考察整个工程，整体评价较高。工程的进出动线均为区域的主要交通干道，且路况良好，嘉松公路、曹安路均是连接区域内主要镇区的交通要道，故此工程与各个镇区的关联性较强。从现场观察工程的可视性较强，从近地点可视角或各个观察点的可视角观察均可视性较强，容易辨识。但工程的立项区域属于城市郊区，黄渡镇的区域边沿，从地块的商业规划来考察，位置相对较为偏远，商业气氛较差。

6．2周边城镇关系分析工程工程嘉定中心城区安亭新镇江桥镇青浦区白鹤镇青浦区华新镇闵行区纪王镇黄渡镇中心城镇关系示意图南翔镇从上图我们可以知道，本工程位于黄渡镇中心北侧约2.5KM处，经过市场调查发现与其有较为紧密联系的区内外城镇有8个，以下我们对其关系进行比拟：城镇与工程距离交通线路*人员流动程度人员往来目的*关系等级流出流入黄渡镇中心约2.5KM——————一级嘉定中心城区约13KM嘉黄线嘉定—黄渡频繁较少购物、上班、贸易往来三级嘉松线嘉定—松江安亭新镇约6KM旅游6号B线上体场—安亭频繁一般上班、贸易往来二级北安线北新泾—安亭南翔镇约7KM无直达——一般一般游玩、贸易往来二级江桥镇约13KM旅游6号B线上体场—安亭频繁一般购物、贸易往来三级青浦区白鹤镇约10KM无直达——一般一般上班、贸易往来二级青浦区华新镇约5KM青黄线青浦—黄渡频繁频繁上班、贸易往来二级闵行区纪王镇约6KM无直达——较少较少贸易往来四级〔*注：①以各城镇人员向黄渡方向流动为流入，反之为流出②关系等级中一级为最紧密，二级次之，依次类推〕从上表可知：虽然黄渡与嘉定中心城区距离较远，但由于其为嘉定区的行政、经济、文化中心，交通较为便捷，且消费场所是全区最为集中的地方，因此黄渡与其人员交流频繁，但以人员流出为主，而流入较少，流出人员中以购物消费为主，其次为上班就业；由于安亭是区域的工业重镇，同时安亭国际汽车城的规划将推动安亭镇与周边城镇进一步的开展，而其与黄渡距离较近，黄渡又有局部区域划入国际汽车城的规划，因此两地交流较为频繁，主要以就业上班为主；南翔以及青浦区的白鹤、华新两镇由于其地理位置的关系也成为与黄渡关系较为紧密的城镇，其中南翔由于是上海著名的旅游地点的原因，城镇繁华程度较高，因此会吸引黄渡的人过去；与华新镇那么以就业上班为主，以上两镇与黄渡的人员流入和流出根本处于平衡状态。而由于白鹤的工业及城镇繁华程度均低于黄渡，因此其与黄渡的人员交流以上班、贸易往来包括“目的性不明确〞的局部人群为主，且流入要明显大于流出。江桥由于靠近市区，繁华程度高于黄渡，购物也相对较为方便，因此对黄渡的人员流动〔即流入〕几乎没有，而其镇域内有区域最大的一个轻纺市场，黄渡过去的消费人群较多〔甚至是白鹤、华新、纪王等外区城镇人群〕。而由于交通的不便以及区域隔膜原因，黄渡与纪王的人员往来相对较少。因此，在交通的通达性上，各城镇与黄渡的联系以嘉定中心城区、安亭、华新最为便捷，但综合考虑商业工程的特性及各城镇之间人员流向，我们认为：黄渡与安亭、华新的关系最为紧密，其次为南翔和白鹤，再次为嘉定中心城区与江桥，最后为纪王。关系紧密度越高，那么未来工程对其辐射力度越大。因此，在交通的通达性上，各城镇与黄渡的联系以嘉定中心城区、安亭、华新最为便捷，但综合考虑商业工程的特性及各城镇之间人员流向，我们认为：黄渡与安亭、华新的关系最为紧密，其次为南翔和白鹤，再次为嘉定中心城区与江桥，最后为纪王。关系紧密度越高，那么未来工程对其辐射力度越大。而城镇间人员流动的主要方向那么与城镇的繁华程度有关，一般越繁华的城镇对周边城镇人员的吸引力要高。

6．3国际汽车城规划分析2001年2月，上海市委、市政府作出了"十五"期间建设"东南西北"四大产业基地的战略决策，上海国际汽车城也由此而来。同年9月，国际汽车城正式开工建设。根据规划，国际汽车城规划占地68平方公里，主要包括核心区〔包括贸易区和研发区〕、制造区、安亭新镇区、教育园区、国际赛车场等功能区。其中配套有1800亩18洞标准赛道的高尔夫球场及1150亩的中心公园。据调查资料显示，上海国际汽车城前期根底设施建设投资规模约100亿元人民币，最终建设投资总规模将达500亿元人民币以上。整个国际汽车城的居住人口将到达20万人左右。据统计，2003年尚在建设中的国际汽车城完成工业总产值530亿元，实现增加值150亿元，完成固定资产投资60亿元，引进内外资工程86个，引资140亿元人民币，开发建设用地185.3万平方米。而由于国际汽车城的拉动作用，2003年安亭镇GDP和财政收入均增长36％以上，土地和商品房价格在上扬，商务用地地价已从每亩40万元上涨到80万元，商品房价格翻番，宾馆酒店客房供不应求。预计今年安亭将完成GDP240亿元；工业总产值650亿元，其中零部件产值110亿元；吸引商务旅游观光约50万人次，收入50亿元人民币。根据上海国际汽车城的建设规划，3-５年之后，这里将崛起一座环境优美、交通便捷、具有鲜明汽车产业特色的现代化新城，经过10年左右开展将成为亚洲汽车贸易的核心市场和重要集散地。

各功能区块列表：功能区名称占地面积(单位：km2)组成区块备注核心区7.43汽车展示贸易区、研究开发区、主题公园和高尔夫球场区内含：经销中高档品牌的汽车专卖店、二手车交易市场、步行商业街等制造区15.5上海群众的厂区和上海国际汽车城零配件配套园区目前，园区累计引进中外企业近200家安亭新镇区5.4国际汽车城的配套居住区“一城九镇〞率先启动的第一镇，德国风貌的低密度住宅，规划居住人口8万人。教育园区1.7汽车产业相关的著名高等院校同济汽车学院在建中，建成后将容纳学生15000人左右国际赛车场5.3赛车场区、商业博览区、文化娱乐区和开展预留区将于2004年到2021年连续七年承办F1大奖赛，赛场可容纳25万名观众由上表可见，未来安亭是国际汽车城的核心城镇，汽车城五大区块中除教育园区及小局部其他区块位于黄渡镇以外，其他大部均位于安亭镇辖区内，相关配套设施〔包括商业局部〕特别是汽车贸易等相关产业也将集中于安亭镇，安亭也将由此成为区域的商业中心。根据上述调查资料可知，国际汽车城未来规划居住人口将达20万人，其中安亭新镇规划居住人口8万人。今年由于F1大奖赛的举办，预计商务旅游观光将达50万人次。而随着汽车城建设的日趋完善，区域的商业经济将得到大幅度提升，其强大的辐射力也将对周边城镇产生巨大影响。根据上述调查资料可知，国际汽车城未来规划居住人口将达20万人，其中安亭新镇规划居住人口8万人。今年由于F1大奖赛的举办，预计商务旅游观光将达50万人次。而随着汽车城建设的日趋完善，区域的商业经济将得到大幅度提升，其强大的辐射力也将对周边城镇产生巨大影响。黄渡作为与安亭紧邻的城镇以及国际汽车城教育园区的所在地，未来开展潜力深远。汽车城经济、同济汽车学院的建设以及商务旅游观光的兴起，将使区域的商业规模、商业结构、消费形态等更上一个层次，其未来商业繁华程度与周边城镇相比将仅次于安亭。7．工程周边环境分析新黄新黄路工程同济汽车学院〔在建〕嘉松公路曹安公路绿苑路市区方向往华新、松江往嘉定往安亭⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒄黄渡镇中心周边环境示意图周边环境示意图⑴协通大酒店〔协通宾馆〕⑵黄渡镇政府⑶黄渡汽车站⑷绿苑市场⑸黄渡中心幼儿园⑹中国银行⑺邮政局⑻联华超市〔快客便利〕⑼农工商超市⑽建设银行⑾黄渡电影院⑿华联超市⒀黄渡公园⒁中国电信⒂黄渡成人学校⒃黄渡医院⒄黄渡大酒店〔注：另梦幻海鲜大酒楼和美丽华渡假村位于曹安路5128号，不在图示范围内〕

根据上图对黄渡镇的商业设施进行统计〔包括梦幻海鲜大酒楼和美丽华渡假村〕，结果如下：种类数量备注餐饮娱乐类4个协通大酒店、黄渡大酒店、梦幻海鲜大酒楼、美丽华渡假村酒店宾馆类3个协通大酒店、协通宾馆、美丽华渡假村超市市场类4个联华、华联、农工商、绿苑市场休闲类2个黄渡电影院、黄渡公园邮政金融类3个建行、中国银行、黄渡邮政局黄渡镇餐饮娱乐类相对周边城镇较为兴旺，除黄渡大酒店规模较小外，其余协通和美丽华均为酒店内的，规模较大，包含中高档的餐厅、夜总会、酒吧等；而梦幻海鲜大酒楼建筑面积达1500m2，年营业额400万元左右。由于紧邻安亭镇，商务旅游人士较多，同时地方对某些“灰色产业〞的需求，带动了黄渡酒店宾馆业的开展。镇域内有两家三星级宾馆，年营业额均在1000万元以上，年平均入住率在50%左右。黄渡镇目前已有三家知名超市和一家农贸市场，规模为中型，根本可满足本镇居民日常生活需要，也是居民平时最常去和最喜欢去的地方，而大批量的购物或大宗物件采购，本镇居民会前往嘉定中心城区和市区方向。区域内休闲类设施较少，仅一家老旧的电影院，主要靠外来打工者支撑营业；另有一新建公园，是当地人经常游玩的去处之一。区域内其他商业形态，如：衣服鞋帽专卖店等较为缺乏，这与黄渡镇人口较少，消费能力不高有一定关系。

附：协通大酒店简介该酒店位于曹安路4671号，离虹桥机场25公里，驱车30分钟即可进入市中心。酒店占地20亩，建筑面积8000m2，主楼高8层，与之照应的是2002年新落成的按4星标准建造的六层贵宾楼。配备客房170间，大局部接有高速以太网。注册资本800万美元，年营业额1000多万元，员工160人。酒店内大小餐厅酒吧4个〔中西餐厅、日本料理、酒吧、咖啡厅〕，可同时容纳500人就餐，大小会议室7个，其中多功能会议厅可承接200人的大型会议或宴会，酒店还建有150个车位的大型停车场，还设有商场、商务中心、酒吧、歌舞厅、KTV包房、桑拿美容中心、棋牌室、英式桌球房、灯光网球场、保龄球馆等配套设施。

8．工程SWOT分析>>>>STRENGTH上海整体的商业房地产随着市郊建设的不断加强，呈现出郊区化的，该趋势将吸引一定数量的投资进入该市场领域，有利与商业工程的经营招商。工程的宏观市场背景良好。嘉定区正处于爆发性开展的阶段，安亭新镇、汽车工业园区、F1赛车场等规划，促进了房地产市场的开展；工程区位的通达性和可视性良好，为周边客源的导入奠定了良好的根底；工程西面同济大学汽车学院，将使得工程周边区域新增人口近1.5，可以预见工程周边的潜在消费市场巨大；工程区位良好的关联性，能扩大工程交易区域，对于周边一些新兴的开展区域〔安亭新镇、汽车工业城、〕消费的吸引十分有利；>>>>WEAKNESS工程周边的整体商业气氛较差，在近阶段黄渡镇缺乏较大手笔的规划，来拉动镇区的整体开展，导致区域内消费需求较弱；基地规模较小，使得工程整体规划规模收到限制，因而缩小了工程所效劳区域的半径，加之主力交易区域离工程的距离较远，故此对于周边消费客源的吸引能力较弱；工程所在区域以工业厂房为主，而工程的商业规划在此地区出现略现突兀，能否获得消费客源的认可优待观望；>>>>OPPORTUNITY工程周边区域缺乏良好规划的社区型的商业中心，工程通过合理的产品规划和定位，能填补市场的空白吸引消费。>>>>THREATS随着房地产市场的标准，工程的用性质的改变对于产品规划和在营销过程中产生的负面影响不可无视；工程所提供的功能性商业效劳，能否吸引足够的消费客源，将成为工程成败的关键点；工程的商业规划与周边工厂形成了一定的反差，对于工程商业气氛将收到一定的影响。

工程SWOT分析总结本文认为工程的主要威胁来自于工程周边的商业气氛较差，并且工程周边能提供有一定比例有效消费的区域〔如安亭新镇、嘉定中心城区〕距离工程较远，工程提供效劳的辐射半径是否能触及该区域。以上所提出的问题，在工程规划中应予以足够的重视。本文认为工程的主要威胁来自于工程周边的商业气氛较差，并且工程周边能提供有一定比例有效消费的区域〔如安亭新镇、嘉定中心城区〕距离工程较远，工程提供效劳的辐射半径是否能触及该区域。以上所提出的问题，在工程规划中应予以足够的重视。工程的重要利好——同济大学汽车学院的建设，将为为工程提供有力的客源支持，在工程规划中应充分考虑该消费群体的需求。

9．工程交易区域确实定工程交易区域通常意义上是指能够为工程提供的大局部具有效消费需求客源的集中区域。本文根据工程体量所确定的商圈辐射半径来确定工程的交易区域所坐落的镇区。商业中心分类商业中心种类规模经营种类举例商圈辐射半径〔平方公里〕邻里商业中心5万平方米以下便利商店、药店、杂货店、干洗、美容美发、小型餐饮、小型超市2－3社区商业中心5－10平方米超市、大中型餐饮、家庭装饰、服装专卖、银行3－6地区商业中心40－80万百货、服装、家具、家庭装饰、餐饮街、超市、电影院、娱乐中心10〔表1以上数据出自中国商业统计年鉴〕按照表1对于商业工程的的划分，我工程应属于“社区商业中心〞的级别，故此工程商圈的辐射半径因为3-6平方米公里。工程周边各镇位置、人口、面积〔灰色行表示位于工程效劳半径内的镇区〕城镇名称距工程位置辖区面积(单位：km2)人口数(单位：人)人口密度〔单位：人/km2〕黄渡镇约2.5KM29.326868917安亭镇约5KM59.7553942903南翔镇约7KM33.3470581413青浦华新镇约5KM47.633658707青浦白鹤镇约10KM32350001094*嘉定中心城区约13KM22.41160995183江桥镇约13KM42.5465231095闵行纪王镇约6KM13.2213139994〔表2，以上数据出自于嘉定区统计年鉴2003〕】从上表可以发现在我工程的商圈辐射半径之内的镇有：黄渡镇、安亭镇、青浦华新镇、闵行纪王镇。这些镇都位于工程的效劳区内，故此工程能吸引以上几个镇区的消费者前来我工程处进行消费。根据各个镇到达工程的距离为排序的第一要素，以及各镇人口为排序的第二要素，本文将以上各镇分为根本交易区域、次级交易区域、边界交易区域，以便于根据交易区域的等级轻重，来做有针对性的镇区特性的分析，从而更好的为工程的定位建立分析的依据。工程的交易区域分类表交易区分类镇名距工程位置〔单位公里〕辖区面积(单位：km2)人口数人口密度根本交易区域黄渡镇2.529.3(单位：人)〔单位：人/km2〕次级交易区域安亭镇559.7553942903青浦华新镇547.633658707闵行纪王镇613.2213139994边缘交易区域南翔镇733.3470581413青浦白鹤镇1032350001094嘉定中心城区1322.41160995183江桥镇1342.5465231095工程交易区域的总结通过工程交易区域确实定，本文认为进入我工程进行消费的客源主要集中在黄渡镇、安亭镇。安亭镇、通过工程交易区域确实定，本文认为进入我工程进行消费的客源主要集中在黄渡镇、安亭镇。安亭镇、青浦华新镇、闵行纪王镇，均属于次级交易区域，但由于华新镇、纪王镇均在嘉定区以外，如工程规划合理应能吸引一局部客源，但其数量决不能同处于同一等级交易区域的安亭镇相提并论。边缘区域的客源分布较广，进入我工程的数量较少。

五公里辐射圈两公里辐射圈五公里辐射圈两公里辐射圈安亭镇黄渡镇工程商圈辐射图

10．工程总体定位安亭镇黄渡镇工程商圈辐射图10．1工程交易区域的性质对于工程定位影响在上文的分析中，安亭镇、黄渡镇被定义为我工程的主力交易区域，故此区域中的规划和目前区域所处的状态将成为我工程定位的主要因素。下面我们将对此进行分析：汽车贸易功能汽车贸易功能汽车科教博览功能汽车研发制造功能汽车物流功能汽车文化旅游功能汽车效劳功能上海国际汽车城上海国际汽车城主力产业的形成使得，就业时机的增加导致对于居住的需求主力产业的形成使得，就业时机的增加导致对于居住的需求安亭镇安亭镇安亭新城居住区的开发成形安亭新城居住区的开发成形新兴社区建设，居住人口的导入新兴社区建设，居住人口的导入上图可以看出安亭新镇的工业的开展和住宅的建设呈现出循环促进的互利状态，镇区中良好的工业规划使得就业时机增加，引发就业人口的导入，从而产生对于居住的需求，居住的需求促进了城镇的建设和市政配套的完善，提升了安亭镇的整体开展。在这样一个循环往复的过程中，区域内居民在满足了就业和安居的前提下，其支出的比重必然从“满足生活根底消费〞向“享受娱乐型消费〞倾斜，故此该区域娱乐休闲商业市场的需求将逐步增强。

黄渡镇黄渡镇同济大学汽车工业学院的建成，将导入1.5万人黄渡镇商业娱乐休闲业态的开展较为滞后形成商业消费、娱乐休闲的需求形成的商业市场需求从该两个主要交易区域的规划和开展特性所导致的对于休闲娱乐业态的需求，应在产品的规划中引起足够的重视，

10．2工程定位侧重点的倾向对于客源范围增大的影响商业零售业能提供居民根本日常生活需求的满足，这是一种被动消费，是必须满足的“最底层的生存需求〞，而“休闲娱乐〞是一种主动的消费，两者的关系是“不得不去消费〞和“愿意选择性的消费〞。故此一个商业中心的辐射范围往往仅仅是相邻的社区，而一个“娱乐、休闲中心〞的吸引力往往能辐射整个城市。针对工程周边商业气氛较差，对于消费的吸引能力较弱这一情况，本文建议在工程中加强“休闲娱乐业态〞的规划，从而到达增大客源范围的目的。

10．3工程总体定位根据以上一系列对于工程定位的影响因素，本文认为工程的总的定位为““功能型的休闲娱乐商业中心〞功能型休闲娱乐商业中心使消费者产生“主动〞消费工程以休闲娱乐为主，提供具有特色的休闲娱乐场所，填补区域消费业太中的缺乏特色餐饮休闲健身馆夜总会、影院以休闲娱乐工程促动零售业态创造在区域市场的知名度

定位释义：工程的功能性在于使得目标消费者的将“必须型消费〞转换为“想要型、享受型消费〞，工程“功能性〞能产生作用是以工程的有特色的“休闲娱乐的规划〞为依托的。“必须型消费〞目的在于满足日常生活所需，故此在消费者的居住区域就能满足；“想要型、享受型消费〞的消费必须是居住区域内不能满足的消费，这样消费者才能进行主动的居住区域外的消费，从而扩大了我工程的客源分布。“商业中心〞主要针对工程中一局部的零售业态，让消费者在娱乐、多变的