养生公寓项目说明会

从化龙溪谷养生公寓项目说明会1养生公寓项目说明会第1页从化旅游情况介绍项目基本概况绝美乡村休闲圣地项目投资预算目标客户及销售策略营销模式及营销推广2养生公寓项目说明会第2页从化旅游情况介绍3养生公寓项目说明会第3页海南国际旅游岛

年，从化旅游业整年接待游客量754.72万人次,实现旅游收入25.74亿元,同比增加超出50%；第三产业增加值63.20亿元,增加20.2%。从化发展旅游含有两方面天然突出优势:一是生态优势,一是区位优势。这两方面优势结合,经过在旅游本身注入保健、运动、娱乐、饮食、购物等原因,为广大游客打造以休闲度假为关键旅游平台,让游客到此一条龙享受轻松、惬意崭新生活,从而为人们创造崭新生活方式。

从化打造“达沃斯”品牌,铸造以休闲度假为中心旅游平台4养生公寓项目说明会第4页达沃斯介绍达沃斯(Davos)位于瑞士东南部格里松斯地域，坐落在一条17公里长山谷里，靠近奥地利边境。它是阿尔卑斯山系最高小镇。在兰德瓦瑟河达伏斯谷地，海拔1529米。人口约1.3万，主要讲德语。气候宜人，为疗养和旅游胜地。二十世纪起成为国际冬季运动中心之一。这个小镇举世闻名，倒不全是因为它是个滑雪胜地，而是因为一年一度世界经济论坛在这里举行。按照世界经济论坛组织定义，“冬季达沃斯”是世界500强企业同各国和地域政府对话，研讨全球经济问题。每年世界经济论坛年会都有来自数十个国家千余位政界、企业界和新闻机构领袖人物参加。世界经济论坛已经成为全球政界、企业界人士以及民间和社会团体领导人研讨世界经济问题最主要非官方聚会和进行私人会晤、商务谈判场所之一。西方舆论由此称它为“非官方国际经济最高级会议”。伴随国际形势发展和改变，世界经济论坛所探讨议题逐步突破了纯经济领域，许多双边和地域性问题以及世界上发生重大政治、军事、安全和社会事件等也成为论坛讨论内容。论坛组成关键是其会员和合作搭档。当前，论坛拥有1000多个会员，全部是世界著名企业和企业。论坛有选择地与会员建立合作搭档关系。另外，论坛还有各种性质会员制组织，包括政治、经济、文化、宗教、传媒和学术等领域。世界经济论坛每年还与若干国家政府或企业联合主办各种国际经济讨论会。而小镇达沃斯也所以闻名遐迩。5养生公寓项目说明会第5页6养生公寓项目说明会第6页广州重点建设项目“从化温泉养生谷”——面积超出29平方公里从化温泉养生谷投入使用，项目广州市政府投入12亿元开启。整个养生谷建设投入40亿，包含国际会议中心、高级商业服务区、温泉度假区、水疗养生区、穗北旅游中心等5个功效区。养生谷位于广州“半小时经济圈”内，即从广州出发30分钟可抵达。当前，世界性大型国际会议越来越多，对社会经济活动影响也越来越大。博鳌亚洲论坛，使得博鳌这个偏僻小镇一跃成为国际对话平台，带动了博鳌社会经济发展。在这种思绪指导下，从化温泉养生谷尤其规划了国际会议中心，将拥有5家五星级酒店组成国内最密集高级酒店群，以及一批上档次、各具特色旅游企业及设施，还有单独千人会议厅、综合接待楼、从属庭院和花园等设施。消费方式以高档为主，兼顾中等。据介绍，国际会议中心建成后将主要用于广州市举行各类大中型国际会议和公务会议，打造一个广州“博鳌”。7养生公寓项目说明会第7页建成投入使用从化温泉养生谷

8养生公寓项目说明会第8页项目基本概况9养生公寓项目说明会第9页

项目介绍1、一流区位优势10养生公寓项目说明会第10页2、绝佳周围环境项目所在地良平村从化温泉养生谷流溪河国家森林公园从化温泉镇11养生公寓项目说明会第11页3、项目所在地良平村–绝美乡村12养生公寓项目说明会第12页4、绝佳优美乡村农家乐

疗养、度假、休闲、旅游圣地人们进入森林感到头脑清醒、舒适、心旷神怡、流连忘返。这是因为空气负离子有预防疾病功效，有利于人体健康。当负离子含量为1000个/cm3以上时，不但能强身，还能治病：它可治疗哮喘、慢性支气管炎、烫伤、萎缩性鼻炎、萎缩性胃炎、神经性皮炎、神经官能症、冠心病、高血压、肺气肿、偏头痛。据西安肿瘤医院和西安医科大学向玉琴等人研究证实，负离子治疗晚期恶性肿瘤有一定效果，无副作用。地点海拔(m)环境天气时间负离子数水库大坝203人面怪石景点阴10：006080南山瀑布388游道溪边阴15：004三棵松210松树阴18：004200青年山庄394溪边阴12：003100良平村477小溪边阴11：008100红岭195湖边阴15：002600植物园22l公园大门外阴11：002080广州市6.8市环境保护研究所晴110从化空气负离子含量数据统计单位：个/cm313养生公寓项目说明会第13页5、人性化规划设计项目总体规划对良平整体建设改造，占地3000多亩，预计建设度假公寓200亩、农业观光市民菜园1500亩、观光果园1000亩、天然泳场50亩、特色养殖250亩。精巧小区水系和绿化景观，生态居住环境——绿化率高达90%以上，溪水分布其间。公寓建设区天然游泳场市民菜园规划区游客接待中心及停车场观光果园采摘区14养生公寓项目说明会第14页项目组成：1、公寓——养生养老度假休闲基地四星级标准东南亚海滨度假建筑格调先期开发60亩，918套酒店式养生公寓总建筑面积高达5.1万平方15养生公寓项目说明会第15页2、特色果园采摘区拥有1000余亩果园，种植岭南特色水果16养生公寓项目说明会第16页3、打造广州最大市民开心菜园1500亩观光市民菜园17养生公寓项目说明会第17页4、250余亩乌骨羊特色养殖基地

250余亩乌骨羊特色养殖基地：乌骨羊原产于我国云南省。纯种乌骨羊全身毛都是乌黑乌黑，它眼睛、口腔、牙龈和舌头也都是黑色。据测定，乌骨羊肉中黑色素物质含量比普通羊肉高，而黑色素已被证实含有：消除体内自由基、抗氧化、降血脂、抗肿瘤、美容和益气补肾作用。当前，整个乌骨羊产业还处于起步阶段，全国现存乌骨羊数量比较少。乌骨羊市场售价每只超出元，作为一个健康美味高档羊肉品种，乌骨羊市场潜力很大，养殖前景辽阔。18养生公寓项目说明会第18页5、天然游泳场项目50余亩天然游泳场19养生公寓项目说明会第19页项目说明绝美乡村休闲圣地20养生公寓项目说明会第20页完美配套食口腹天堂21养生公寓项目说明会第21页超大型生态农庄会员餐厅完美配套22养生公寓项目说明会第22页木瓜炖雪蛤完美配套23养生公寓项目说明会第23页野生基围虾完美配套24养生公寓项目说明会第24页自己钓着吃完美配套25养生公寓项目说明会第25页新鲜成熟摘下就吃26养生公寓项目说明会第26页居完美配套27养生公寓项目说明会第27页龙溪山居养生公寓完美配套28养生公寓项目说明会第28页公寓标准平面图29养生公寓项目说明会第29页公寓标准平面图30养生公寓项目说明会第30页公寓户型图31养生公寓项目说明会第31页屋顶户型放大图32养生公寓项目说明会第32页

油漆：立邦、多乐士或美国大师

地板：扬子或圣象

地砖：蒙娜丽莎或马可波罗

洁具：TOTO或KOHLER空调、液晶电视、冰箱、床上用具等一应俱全博洛尼或百安居品牌设计装修，设计趋人性，材质定品牌装修交付使用标准33养生公寓项目说明会第33页A格调装修效果图34养生公寓项目说明会第34页A格调装修效果图35养生公寓项目说明会第35页A格调装修效果图36养生公寓项目说明会第36页A格调装修效果图37养生公寓项目说明会第37页B格调装修效果图38养生公寓项目说明会第38页B格调装修效果图39养生公寓项目说明会第39页B格调装修效果图40养生公寓项目说明会第40页B格调装修效果图41养生公寓项目说明会第41页B格调装修效果图42养生公寓项目说明会第42页B格调装修效果图43养生公寓项目说明会第43页行44养生公寓项目说明会第44页在嘉和望岗地铁出口设置大巴站，组织龙溪谷农家乐一日游，天天往返；

45养生公寓项目说明会第45页和4S店联手，每七天末组织一次50辆车农家乐自驾游。

46养生公寓项目说明会第46页玩47养生公寓项目说明会第47页良平村龙溪谷主要旅游活动：碧水峡漂流48养生公寓项目说明会第48页登山健身良平村—天堂顶——阿婆六—溪头村；广州最高峰天堂顶海拔1210米高，这里山高气爽，林木葱郁，峻岭错叠，含有秀、幽、奥等自然特色。。

49养生公寓项目说明会第49页山地车健身运动、休闲骑车探访50养生公寓项目说明会第50页狩猎、垂钓、网球、羽毛球、游泳、书法、瑜伽、太极拳、健身等协会各种形式修心健身活动51养生公寓项目说明会第51页四星服务52养生公寓项目说明会第52页四星酒店物业管理代订机票、提供机场接送代租短期居住权专业管家服务代订餐饮代订景区门票代订出游汽车市区班车接送，交通便捷年度体检，小区医院全程医疗关心四星公寓配套尊贵服务53养生公寓项目说明会第53页项目投资预算54养生公寓项目说明会第54页项目开发合作模式A：村委会和企业签署整体合作协议，利用村民宅基地对整个村庄进行重新规划。村庄与企业达成协议要求，由企业出钱，将村里原有危房农民住宅全部拆掉，统一规划，统一建造，统一经营。原来新旧不一、凌乱不堪土坯农居，现在将统一按照三星级宾馆标准建成框架结构4层楼房。楼房底层使用权仍归房主，由农民自己居住，其它3层由开发企业统一对外经营30年。到期后，全部使用权“物归原主”。开发企业取得农居使用权后，将其出租给城市居民。村民入住新房同时成为企业协议制员工，企业给每户村民每个月发工资，由该户村民负责该房卫生、接待、安全等工作。这种新型乡村公寓建造，不破坏生态环境，不占用农田，不改变农民全部权情况下，满足城里人休闲养生要求，为传统农家乐走出一条完全不一样道路。55养生公寓项目说明会第55页项目开发合作模式B：村委会出“三旧”改造正当建设用地、开发企业出资金，合作开发双方建成物业分配百分比为3：7。一直以来，农村集体用地开发是没有独立产权，普通用于商业项目开发，这是通常利用比较普遍联建合作模式。该方案需要注意细节是：项目开发需要以村委会名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外开发企业投入资金参加房地产开发项目所得部分永久使用权。56养生公寓项目说明会第56页项目开发合作模式

C：村委会出“三旧”改造正当建设用地、开发企业出资金，开发企业采取租赁土地40年方式，项目开发需要以村委会名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。40年后地面上建筑物全部物业归村集体全部。

57养生公寓项目说明会第57页项目开发总投资预算

一、项目用地指标：地块规划用途商业容积率１.２总用地面积６０亩建筑密度２５％净用地面积１５亩绿地率７５％土地使用年限４０年建筑高度１５米小车车位要求５００个自行车车位要求二、规划建设指标：1总建筑面积５１０００平方２

小区内园林面积２００００平方３小区外广场面积８０００平方一、项目概况58养生公寓项目说明会第58页项目开发总投入资金及利润预算

1、项目计容建筑面积５１０００平方销售均价（元/平方）３５００元销售协议额（万元）１.７８５亿全部公寓精装修，包含人工开支及营销费用单位成本（元/平方）２０００元项目总造价（万元１.０２亿项目利润（万元７６５０万投资利润率75％59养生公寓项目说明会第59页项目开发前期开启资金预算

人员编制表序号部门岗位编制人员工资（元）１总经理１人２００００２行政文员１人２０００３策划营销部总监１人６０００４文案１人３５００５营销人员８人依据情况调整２０００１６０００６工程部工程总监１人６０００７施工员１人３５００８财务部财务１人４０００９出纳１人３５００总编制人数１６人年人员开支费用为７９８０００１、人力资源配置60养生公寓项目说明会第60页项目开发前期开启资金预算

1、２、开发采取滚动开发策略，先期一栋2776平方，土建工程采取带资方式，装修部分带资，成本控制计划以下表：类别面积（㎡）单价（元）项目控制造价（元）三通一平，土石方工程277640111040暂时水电27763597160土建工程2776101128068607消防工程277660166560电梯工程277640111040装修工程27766251735000室外配套277650138800监理费27761541640设计费27761849968勘探费2776513880累计5549695每平米造价199961养生公寓项目说明会第61页项目开发前期开启资金预算

项目费用（万元）占比推广费用媒介广告公布３０广告企业设计１０户外广告３０电视报纸软新闻５现场环境包装５销售道具１项目费用占比外卖场１０活动１０礼品费３网络宣传３小计１０７其它租赁大巴１０车辆一台１０客户会２０累计１４７万３、销售费用计划62养生公寓项目说明会第62页科目年度预算数备注固定费用01薪资支出02电脑支出１００００03租金支出５００００04办公费１００００06伙食费１０８０００累计１７８０００变动费用0１交际费及礼品２５００００0２汽油费６０００００３其它费用１０００００合计３１００００费用总计４８８０００行政费用计划表

单位：元63养生公寓项目说明会第63页目标客户及销售策略64养生公寓项目说明会第64页

青年中年事业成功者群体据相关统计数据，广州人口大约是1200万，这也就意味着，其中间阶层人数应该在500万-600万之间。经过多年打拼，有了稳定事业，并有一定财富积累，对工作之余度假休闲有旺盛需求。

１、主要目标客户群体定位65养生公寓项目说明会第65页

度假休闲养老群体居住旅游休闲式养老概念，这一项目只能吸引低龄健康、含有健全生活能力老人，而不含有自理能力、收入拮据老人必定不是这些项目关注对象。广州当前有85万老年群体，其中机关退休有养老金为14万人，这也是一个巨大度假养老消费市场。66养生公寓项目说明会第66页销售模式—会员式销售乡村度假公寓会员销售游居型养生型投资型一次性收分时度假会费2.5万元，５年有效。每年能够无偿到公寓住宿５０天。使用期40年，依据其长租户型按每平方3500到4000一次性收取租金。均可无偿使用住宿40年，整年均可居住。6%返租回报，使用期40年，前15年会员限定每年居住25天。但每年取得投资回报。后25年享受和养生型一样待遇。注：以上销售为初步构想，详细将依据项目和市场实际情况进行调整营销策略，以确保项目标销售顺利推进。67养生公寓项目说明会第67页营销模式及营销推广68养生公寓项目说明会第68页美国太阳城中心收益起源一次性收入起源独立住宅销售收益长久性收入起源租赁项目标出租收益配套设施经营收益如图所表示，美国太阳城中心收益主要起源于一次性销售收益以及长久性收益包含公寓出租收益及配套设施使用收益。值得指出是，太阳城中心长久性收益是太阳城中心主要组成部分，仅以每年配套设施收益为例：会所费用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会费（按1/3居民入会计）：6000人×1500美元/人=900万美元累计：224+900=1124万美元。即每年这两项配套设施收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），而且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，所以这种长久性收益是太阳城中心主要收益起源。国外度假养生公寓赢利模式分析69养生公寓项目说明会第69页国内度假公寓主要赢利模式分析当前国内开发商在度假公寓开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性度假公寓小区则存在住宅建设与经营管理相结合经营模式以及住宅建设与经营管理相分离经营模式。国内赢利型度假公寓经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长久性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离70养生公寓项目说明会第70页度假公寓赢利模式利用策略分析度假公寓销售定价策略除产品本身外、细致入微物业管理与服务才是度假公寓项目最大卖点，产品价格定位，应该高于同地段同类型普通公寓产品。物业服务赢利策略物业服务费因为度假公寓种种服务形式有别于其它普通小区，所以，度假公寓物业服务费收取标准可采取相对高价位形式。各种单项服务费包含日常定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费小区活动服务等等。物业服务中租赁服务这种产品居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁问题。71养生公寓项目说明会第71页国内度假公寓物业管理赢利模式分析国内当前对于度