北京商业项目经营状态报告

北京商业项目经营状态研究报告目录一、北京商业发展概况四、商业地产经营概况分析五、总体分析传统商业发展概况分析1、整体分析1、商业与商业地产的关系北京近年来商业发展走势分析2、商圈分析2、北京各大商圈态势发展分析北京商业地产发展概况CBD商圈3、成功商业运营经验总结分析传统商业经营概况分析朝外商圈总体分析亚奥商圈商圈分析3、个案分析王府井商圈东方广场SOGO西单商圈中友百货第五大道前门商圈北京商业发展概况1、传统商业发展概况单剃头挑子、腹招揽顾客的弱各种响器、诵同仁堂的药辅罐、全聚德住的匾额、六莲必居的酱缸冈……队等等这些，概再现了老北诊京的商业历杰史、三百六伏十行等民俗奖文化壁。北京深厚侮的商业积淀能都带有浓浓倒的历史色彩店。从民国初号期开始发展债的北京商业爹，在发展之夕初形成了古券老的三大商叼圈：前门、锣王府井、西计单。这三大堤商圈时至今理日依然在北尖京的商业中邀占据举足轻捡重的地位，少当然是和它告深厚的历史舍积累分不开床的。否除了以上的末三大商圈外青，随着经济吸快速发展，测人民生活水馅平的提高，飘住宅市场不哈断发展，新直兴商圈逐渐事凸现出来，骡包括朝外、够亚运村、奥谨运村、五棵妥松、南部商担圈等在内的絮商圈由于各新种条件的支捞撑，飞速发号展，并有赶把超之势。如扛今的北京商猜业，正由追浑随消费向引产导型消费转赏向，守北京的商业畜风向标已经史改变，从追加求实用、实况惠向安全、检时尚、休闲乐、舒适转变概，都市市民初的生活方式绍和消费结构哪正在悄悄变肺化，这也将皮促进现代商凶业发展。同阿时，北京市让商业的发展金将会向具有德较高商业便嚼捷度和成熟址度的现代商厨业、流通服帅务便利的宜苏居商业以及畅商业、文化揪、娱乐等元俘素结合的享蚀受型商业转活化。挂2、北京近津年来商业发毙展走势分析华北京市商务店局和北京市汪发展和改革典委员会昨天灶对外公布了坦２００４年衫北京市流通捐业发展分类丘指导目录，笼这项被称为晃“北京商业炒白皮书”的劝目录明确提泊出八类７９絮项鼓励发展哑的项目目录旱；以及八个闸限制发展的凭项目目录。咬其中，超级扛市场、便利转店、折扣店误、专业店和够品牌专卖店热、汽车专业尽服务连锁店竟、特色商业渠街以及花卉穗市场、旧货杀交易市场、轮租赁市场被极列为重点支陵持发展项目师，而未列入犬规划的各类冻汽车交易市砌场，化学、汪危险品仓库单，加油站和约典当行等成厉为全市范围满内限制发展散的项目。膜

２忆００３年本狭市社会消费节品零售总额坊已达到１９犯１６亿元，错年增长率处撇于全国领先庸地位。２０己０３年全市排商业连锁企父业１４６家字，门店总数屑已达到４２惭７７家，比畜２００２年控增加３８．养５％，实现怎零售额４６盼３亿元，同感比增长２３羞．７％，大润大高于本市摘商业平均增西长水平，连胳锁企业年零撕售额占社会具消费品零售肉总额的２４夸．１６％，兔全市截止２似００３年年似底共有营业恒面积均１万平方米虾以上的各类坑大型零售商锦业店铺１０伶０家，总营更业面积约２要１４万平方止米，其中大警型百货店６微３家，大型核综合超市２删６家，大型涌专业超市９护家，仓储式傍商场２家。斧从上图可以拌看出，20腐04年全市歇经济走势一峡路飙升，地贤区生产总之触递增幅度较添大。整体发肢展稳定，较植2003年亿度有大幅度滩提高。卸全市价格总阔水平有所上最涨。居民消宽费价格指数茄为101%岛，高于上年临0.8个百池分点。其中蝇，食品类价科格上涨4.晋8%，影响保总指数上升义1.4个百套分点；娱乐哑教育文化用折品及服务类汗价格上涨1则.5%，居挺住类价格上抢涨1.4%撇，烟酒及用衬品类价格上拌涨1.2%怜。除此以外且，交通和通皱信类价格下逢降4.3%肝，家庭设备甲用品及维修俱服务类价格驾下降3.1糟%，衣着类反价格下降1士.1%，医粪疗保健及个配人用品类价葡格下降0.始8%。巨消费品市场鼠稳中见旺。趋全年实现社评会消费品零吧售额219银1.8亿元极，增长14房.4%。其汁中，吃类商忽品零售额6谎10.8亿志元，增长2搞2.7%；轻穿类商品零半售额242滑.1亿元，伶增长15%挡；用类商品康零售额12享24.6亿部元，增长8汗.2%。居吊民消费结构谨稳步升级，颂汽车、家居膜、通讯类商贷品消费快速倘增长。全年话销售机动车层44.7万易辆，比上年蜓增长9.8痰%。其中，梳新车30.端4万辆，增沿长3.9%祖；旧车14螺.3万辆，辰增长24.圣8%。在限给额以上商业吴企业零售额克中，与住宅锯消费相关的移建筑及装潢躺材料类商品扑零售额增长太1倍，家具虾类商品零售请额增长11宿.8%，家帆用电器和音着像器材类商释品零售额增突长18.8膛%；通讯器社材类商品零玩售额增长4忘1%。士孙新熟型业态进一从步发展。年剥末全市连锁割商业企业达背到152个妖，实现零售崭额635.脚2亿元，分最别增长4.所1%和32舟.6%。连晓锁商业零售反额占社会消鹿费品零售额剩的比重达到杯29%。商死业布局逐步烂改善。年末墓，郊区乡镇园连锁超市、荡便利店达到紫443家，滴比上年末增貌长1.5倍疏。恶户限额捞以上批发零柄售企业经营范状况良好。扑全年实现销堡售收入50孔28.8亿浪元，比上年骡增长24%催。其中，批悠发业412熄2.4亿元县，零售业9翅06.3亿锈元，分别增涛长30%和晶2.6%。牵全年实现利喇润167.迁4亿元，增伸长1.1倍列；实现利税直218.8绣亿元，增长棵70.5%肤。微1999－昨2004年陶度，社会消工费品零售总栏额逐年递增液，从199哑9年的13助13亿上升私到2005然年的219解1亿。增长估幅度平均在口10个百分绝点左右。桥2003年雪全市商业营帽业网点统计鸦项兴随膊死比目杆网碎腹点购总计蓝30330照7妖综合零售国42355专食品、饮料湿及烟草专门童零售哲36394林纺织、服装蒜及日用品专敢门零售粘22746拥文化、体育险用品及器材计专门零售姜21903姑医药及医疗勇器材专门零轻售划15425颂汽车、摩托姨车及零配件秋专门零售知30068围家用电器及稍电子产品专君门零售暑38699贩五金、家具骨及室内装修瓜材料专门零开售舒64776顿无店铺及其商他零售葬30941均五金、家具紧及室内装修椅材料专门零溉售肥64776涛无店铺及其秒他零售饿30941酿商业地产市当场发展概况套北京商业市验场持续升温甲，虽然目前替的形势不容坑乐观，许多草商铺都在亏担本经营，但关依然是不能死阻挡商业发驳展的势头。立但同时也可森以看出，北吉京商业市场洪由04年的书冲动逐渐向扣理性回归。辰自2002否年开始，全评国商业地产竹市场迅速升巴温，供给量刑增速加快。弯商务部调查雅显示，20星03年1月签－11月，屯全国商业建疯设投资额1竭000亿元烛，面积为2纺000万平渗方米，同比图增长达40之％。在供给爷类型上，新衣增商业地产肠以大型的购筹物中心和商何业街为主，讲且产品差异博化程度不高妻，大都集中费在市区中心鲁，而便利店慎及邻里中心形、社区商业裂发展不足。虫按圣照我国的国静民经济发展常总的要求，醋到2023爷年社会消费糊品总额将达臣到8万亿，尊生产销售总煤量达到17禁万亿，商业画消费还存在穷很大的发展揉空间。而伴牧随着城市化坦和住宅郊区域化进程的不香断加快，新亡兴住宅区对识零售物业将喊产生新的需套求增长。睬由干于商业地产愚投资在短期爸内仍处于高绣回报阶段，兼所谓丰“粮一铺养三代称”沟的理念对小组投资客户仍纳有很大的吸奶引力，所以减，商业地产塞价格依然会给保持上涨趋优势。托北其京零售业市破场活跃，市羽场总体表现躲好，北京人则均商业面积肤为0.78稻平方米，但壶比发达国家元的人均1.萝2平方米还芽有很大差距件，因此长期辛看商业地产翻仍有很大发扒展空间。品作焦为首都，其丢商业地产发赵展有三个主市要特征：外饿资零售商和签业态最多最哭齐全、传统牙建筑遗产是讨增值的文化弃源泉，新的样商业地产模据式冲击传统塑的商业地产叮模式。在地剑域分布上，案北京有删“牛北重南轻、揭东富西贵励”亩之说，北部转及东部集中忧了北京大部理分的高档写抖字楼和中高沙档商业，而奇南部及西部就更多的是大爽众消费商业息。随着西部乳的发展，商纸业匮乏的矛拜盾逐渐暴露膏出来，西部死提出要建立遵大型商业设状施以满足公踢众需求，下五棵松奥运颗场馆综合商盒业体就是很岂好的例证。毕南部拥有绝返对的土地资四源优势，随烫着城市交通另及配套设施宜的完善，南圆部商业发展芳潜在空间巨赖大。北京整啦体商业发展威态势良好，泛但不排除局性部的不容乐影观，大量兴托建购物中心偷、主题商业尺使市场难以症消化，由于锅运营及管理坡方面的问题妄，形成许多吨遗留问题，诵很大程度上陷打击了投资奇者的投资信壁心，促使他保们更加谨慎辽，去年的巨腾库、第五大成道在销售热淹饭转为经营杆冷饭的现象叛上就说明了萝此类问题，陈几乎成为商泼业经营的反放面典型；同应时商业网点蜘布局欠缺均肉衡，繁华地竹区商业地产错发展迅速，输新兴地区商豪业冷淡，无藏法满足需求渴，在北京许模多新兴住宅高区，仍然面叶临着消费的企紧迫性，由丛此，北京未梁来的商业发年展将会以社吩区商业为重窗点，同时加拾快对传统商验业的改造和骨与外商投资熄的合作；为勺了防止整体栽不足，局部绪过剩的问题讯，更要注重庸南部及西部疾商业的发展拼。斜现如通今北京致市基本形成所了市级商业肝中心为核心无，地区级商仆业中心和一篇批特色的商喜业街道为骨姻干，社区商码业为基础的鼠商业服务体败系，这其中挤商业地产的拿快速发展发戚挥了很大的教促进作用。至从北京市现厘有商业格局俩来看，城市障中心区的大袜型商业设施无已经基本饱应和。商业地请产投资热点脾逐渐由城市椅中心区向外繁围转移，呈岁现出强力向峡外扩张的态勇势。200牙4年北京商划业地产的产骂品结构、供神需结构、客动户结构都发就生了革命性祝的变化，表胁现出新的趋妨势和特点。偿目前京城形施成多个商务渔板块，除已签经成形的传灰统商务板块作外，一大批沃新兴商务板崭块也正在迅尿速成长中。蔽写字楼的市拐场也是水涨锹船高，紧跟户商圈的规划盏步伐，勇猛盗向前。根据肝城市总体规量划的调整，屈北京商务业僚今后要相应悔地转变增长抬方式，优化绩结构和空间峡布局。北京将市商业布局挎正在实施以虽优化核心，吊延伸两轴，涝发展新城，休强化特色为箩主要内容的秧空间发展战与略，这是北击京市商业服疮务业今后1示6年的发展竞目标。由此精看来，北京焦商业地产存晨在着很大的础发展空间和哈潜力。从商奶业地产的整情个销量来看衰，政府的宏于观调控对投嚷资者的购买独信心以及对沃投资者的银有行支持产生晨了较大影响凶。商业地产城的主要销售孩量集中在东胡城、西城、猴朝阳和海淀椅，而且比较血集中在城区掩的部分。在晨新兴的一些寒卫星城和一魂些居住区的揭区域，具有腊拉动投资者月购买欲望的屋强大吸引力拍———最典蜻型的莫过于盏北京大兴区摆，楼盘竞争零焦点已逐渐嘴由价格、地遍段开始向商赖业文化和配思套倾斜，社召区商业正成丢为大兴楼盘窃新的卖点。烟顺驰.领海阳就是大兴区早商务代表楼抽盘。“顺驰蠢.领海位居肃大兴区黄村燃西北端，项赠目总占地4仿0.8万平幸方米，总建穗筑面积51叹.7万平方酿米，项目拥狱有北京乃至墙全国最大面宽积为3.8栽万平方米的术住宅小区水柴面，拥有2返千余平方米究让人充满休灿闲感受的蒙阶特卡罗商业师步行走廊与道1.7万平沙方米商业场姻所，构筑的掏是一个全新开时尚的社区啊消费空间。蛾”顺驰置地赵(北京)房截地产开发有雀限公司副总难经理杨庆允破聊起商业地岭产时，不无沿欣喜地侃侃蜻而谈，“顺制驰.领海定代位为地中海卧滨水风情社滑区，社区遍疮布地中海特未色植栽，建净筑体现了欧至洲建筑风格刷，其中蒙特悦卡罗风情商榆业走廊包括战酒廊、书社易、西点咖啡架、画廊厅等正主题精品店呀。顺驰.领幸海已规划1殖.7万平方胞米的中心商象业配套，布裳置在社区东确南角呈‘L可’型，超市现，银行，邮籍局等便民服屡务配套便设文于中心商业罚内熏大型的办商业物业还旗吸引了沃尔振玛、家乐福差等国际知名午商家。顺驰姓.领海追求年一种全新生直活情调的外恒在表征，是乘一种阳光、螺健康、休闲涛生活方式由结表及里的氛麦围体验。”矿商业地产以屠多元文化迎构接高端市场蚊随着中国经斜济高速发展复并融入全球郊市场体系，绳北京出现了敌软件公司、价广告公司、傻房地产公司挣、基金公司肯、投资公司疯、会计事务届所、律师事蜂务所等一批挤规模不大但逃是价值惊人笨的“钻石型蝴”企业。这斩些“钻石型越”企业从商宗界氛围、企妈业文化等方本面考虑，纷电纷将办公场匀所定位为高砌品质写字楼乞，以彰显企漂业的价值个横性和文化品府位。从目前名高档商业楼犹盘的旺盛需驱求和红火销重售来看，多迅元文化驱动拾商业地产在虎高端轨道全趋速前进，进括入一个品质沿化、品牌化雀的全新发展藏阶段。道内悉蒙恩商务街训的出现，让狭“钻石型”红企业终于有遇了属于自己神的地盘！位既于万寿路南漂沿线的道乐分蒙恩商务街痕属于西区最虽大的商务街浙项目。以商吧用为主，推浊出新型产权今式商铺。业卡主购买商铺住后，按每年窜10%取得创固定投资回环报。开发商同授权加拿大积马特莱斯国娃际资本和经蒸营船、麦克马汉坟投资有限公承司联合经营爆，采取统一挑管理、统一绳经营的国际萄先进经营模阔式，并已规衫划以茶餐厅祥和北美风情痒餐饮为主。矛商业发展到休今天，顾客奉已经不满足附于简单的商齐品买卖的单岗调方式，能犯够参与其中个的、体验的脱消费模式更存吸引他们，比这在欧美商移业发达国际俱已经开始流挎行。而在北遇京，作为国炮际化大都市夸，这种业态医还没有真正吉出现。京城消第一体验的柱道乐蒙恩商声业形态——谁—情景体验亮式红酒雪茄闪坊，可以自悉酿，送给亲喉朋；北美庄贝园茶餐厅，户独特而私密歪，完全是体秩验式消费，堆不同庄园风摩格不同；3肉000平方贴米的洗浴中鄙心，置身其辉中如同置身赞田园，玻璃油钢浴池、四贯周全是植物遗，旁边流动左着潺潺的小董溪。到明年炮，道内蒙恩旱开业时，这拆些童话里的岁情景会一一景显现。姐商业经营概告况分析总体分析护北京作为首笑都及国际化旦城市，总体想经济增长较搞快，商业的致发展更是如厘日中天。传魄统商业街区纹商业贸易活斑动频繁，人渡气旺盛。整知体经营态势艺良好。吵总体表现为裙以下特点：绩商业整体布撑局较为均衡汤，城区内商移业繁华，近土郊及远郊区据商业较为缺岗乏。这和居矛住人口数量包、收入水平香、住宅市场机发展速度不禁无关联。菜城区内商业钟网点密布且宋较为集中。滚在具体的某度一地点形成青集约消费，瘦既节约了成缎本，又聚拢搂了人气，并型逐渐形成商去业规模。最涉典型的就是谱西单、王府轰井、前门商推圈的快速发间展和经久不姥衰。吉北京市整体败商业架构依枪然以三大商争圈为主，吸死引着全市大徒部分人流客闭流。王府井鸦、西单等地迹区日客流量井可达到30次－60万人傍，百平米小轰店日流水可萌达万元。真大型购物中亦心及百货业迅发展较快，广供应量较为映充足。经营浅态势较为良先好。目前为躺之，就市场死形势看来，弯大型购物中旬心及万米以纽上百货商场缠供应量接近杀饱和，不宜败再重复建设热。朴社区商业及富邻里中心经云营态势较好纵。社区商业妇交易火爆，稿投资回报较抄高。蔬整体商业经畅营业态丰富象，品种多样泡化。商业经包营由传统的解“饺坐贾拔”血向高科技化攻迈进，进行替多渠道营销洞，多元化经获营。乳商家主导观险念发生变化壮，由传统的武追随消费向膨引导消费、镰创造消费转非变。伶随着整体经某济环境向好街，北京市消肯费品市场处踏于稳中趋旺说之势，当前货消费品市场索运行有较好豆发展趋势的章是假日消费句品市场、晚火间消费市场死、家居消费扯市场、服务蜻消费市场等仇，从业态组大合来看，体犹验业态得到叙消费市场的神关注，其市握场份额呈现诸增长态势。味越来越多的篇世界顶级品继牌涉足北京破市场，此类系客户要求商任业物业具备凳高质量、高但水准的软、霞硬件设施配锁置，如黄金砌位置、一流栋的商场削平面设计、页专业的品牌签店配套管理壁及完备的物抖业管理等。材世界二线品芬牌名店也逐慌步进入北京判市场。形成巧了较完善的附品牌组合。折入世后各类涉进口产品关崖税逐渐下降雨，价格逐渐真降低。国内摊经营者将面客临激烈竞争安，但同时也广将推动零售没业朝着低价周格、高质量辜、多样性方煮向发展，从应而丰富零售般市场。另一酸方面，政府吼对外资企业杆在华投资的雪政策将更加鹅透明，外资联企业必将加经快开拓国内坑市场的步伐虽（国外企业点间的竞争）炕，已进入国竭内但一直未麻进入北京的猴国外企业终易于进入北京艰市场，其他借未进入中国绵市场的业内犁佼佼者也必俯将随之进入狼市场分羹。点北京连锁商急业经营分析盾北京市吩连锁键商业继续呈挺现快速、健崇康、持续发蛋展态势，实催现了连锁经特营零售额占盒社会消费品绣零售额的比印重增幅最高卧、连锁经营位网点发展最抓多、外商投栽资企业发展博最快的佳绩共。2003舒年，全市连旧锁企业达到宅146家，衰门店427奋0个，实现贞零售额46芬3亿元，比激上年增长2嫩3.7%，卧高于全市社口会消费品零春售额增幅崖9.2个百挥分点，连锁腹经营实现零残售额占全市贪社会消费品胖零售额的比毛重为24.逃2%，比年枪初上升了5以.5个百分帝点；连锁经族营的业种已纱达到70种首，比年初增院加了10种罢。村北京市连锁眨经营发展的奉主要特点枕200歉3年，北京室市连锁经营返发展呈现以悠下特点：搏萄（1）事超市业态在蜡连锁经营中科处于主导地竿位，成为政据府宏观调控出的重要载体辽。在各连锁善业态中，超窝市及仓储式腹商场业态与奇居民日常生恰活消费需求杆最贴近，是桂目前居民最刑受欢迎的连然锁经营业态瞧。2003喜年，超市和量仓储式商场扬实现零售额扣209.8宏亿元，同比临增长32.竟7%,占全抚市连锁实现还零售额的4拾5.3%，诵比去年提高陷3个百分点问。超市业态波零售额增长迫对连锁零售钞额增长的贡盐献率为58跳.6%，成拳为北京连锁迎商业销售份脑额最大、企存业集中度和熟组织化程度旧最高的业态销。眨套（2）椅便利店呈现立快速发展态司势。随着本侍市居民消费吴水平的持续亡提高，居民件对社区便利字店的需求不骑断增加，促每进了便利店偏业态的蓬勃彼发展。据统薯计局数据显闯示，200殖3年，北京哀市14家连甲锁便利店公姜司门店总数斜比去年同期祝增长122妨.9%；便贪利店实现零蔑售额12.剩5亿元，同李比增长10姿5.2％，贡增幅位于连千锁经营各业洁态之首。截门至年底，全弱市社区连锁王超市、便利碗店总数已达膛1660家惰，社区覆盖摧率达到69乘.1%。仅驼（3）听特许经营取旁得了新进展矿。随着连锁夏经营的不断替发展，连锁能经营企业的下运行体系逐把步健全，管妻理技术不断跌提高，品牌陡效应逐渐形鹊成，特许经爆营已成为优赖势连锁经营画企业规模拓柔展的重要方倍式，对推动亡连锁经营的假发展起到了学重要的作用预。2003住年，在14赌6家连锁经洞营企业中，虏21家企业天发展加盟店郊559家，乳加盟连锁店异铺总数达到炮1439家速，比去年同功期增长63演.3%，占姿全市连锁经逗营门店的3鼠3.6%，概实现零售额与8.2亿元貌，同比增长浇33.5%烧。阳蚁（4）程多元化发展示格局促进连图锁经营的不梢断发展。良衫好的开放政吧策和市场接份纳力，使全垂市连锁经营俗企业形成了球股份制、民激营、国有、题内资、外资愧等多种经济剃成份共同发麦展的格局。毙在参与连锁营经营的企业形类型中，股消份制企业处隶于领先地位然。2003特年，82家透股份制连锁声经营企业共萌有门店32闲11家，占破全市连锁门偷店总数的7辫5.1%；怨实现零售额闹284.1剂亿元，同比脑增长28%市，占全市连茅锁经营实现粗零售额的6撤1.3%；符实现利润同峰比增长25水.1％。北倾京物美商业昆集团股份有阴限公司在香掉港联交所挂伙牌上市，充坛分显示出北睛京股份制连蚁锁经营企业桥发展的实力警。赴膏（5）今外商投资零阔售企业在北荷京迅速发展虫。继家乐福铸、万客隆、环华堂等著名泼外资零售企专业进入北京沟后，全市商朝业批发零售船业成为外商票投资的热点岸。2003曲年，沃尔玛后、迪亚、百患安居、欧尚个、易初莲化紫等外商投资翅连锁企业开夺设新店20至家，成为历爽史上外商投吧资商业零售泄店当年开业谜最多的一年询。迪亚折扣恢店的成功引兰入，为零售忍业增添了新置型业态。2俗003年，圈外资和港澳技台商投资的维连锁经营企穿业实现零售遇额47.6程亿元，同比码增长8.0浊%，占全市恒连锁经营企摄业实现零售液额的比重为鹿10.3%雾。绳瞒（6）兰外埠连锁龙雀头企业快速玩在全市扩张刘。在大力推典进连锁经营央的大环境下野，外省市龙海头连锁经营梅的触角不断配向北京市延航伸，既为连忽锁企业带来卸了竞争压力枪，同时，也摄增强了发展身的活力。据揭市统计局数元据显示，截烟止2003罚年底，北京涉苏宁电器有砍限公司、北嫂京双汇商业蚂投资有限公躲司、北京联牧华快客便利跳超市有限公初司、西单上殖海华联超市游(北京)有沈限责任公司路四家连锁经景营企业在京园开店铺18弹2家，实现狐零售额14钓.3亿元，占占全市连锁滩经营实现零帆售额的3.收1%。楼花（7）狐物流配送为言连锁经营快袭速发展创造崇条件。随着泡连锁经营企湿业规模的不凉断扩大，连真锁企业依靠云本企业建立淡的配送中心结、依靠第三防方物流配送蓬企业提供配瓜送服务等形捧式，加快连利锁配送运行佣体系的建设杨。目前，全慎市38家连亮锁经营企业嗽实现统一配糖送比重达到粱100%，白依靠第三方好物流配送的淡企业20家培。在连锁经群营蓬勃发展虎的环境下，乏国有传统商府业企业积极父向现代物流魂配送业调整势转型，为连察锁经营企业延提供配送服早务。胸尼（8）防连锁经营效努益稳步提高蛋。2003岔年，北京市落连锁经营企愈业实现利润垫10.9亿盾元，同比增占长41.6狂%；实现税始金14.5横亿元，同比神增长14%吴，其中连锁笨零售企业实费现利润9.范4亿元，同珍比增长56谦.6%，比事限额以上零疫售企业利润互总额增幅高撤2个百分点或；实现税金良12.5亿迷元，同比增甚长23.9畜%，连锁餐帜饮企业实现伞利润2.5飘亿元，同比教增长7.8坏%。辜2、曲商圈分析拥王府井商圈谢：希王府井大街勾位于北京东魔长安街北侧便、天安门紫豆禁城东面，羽是具有数百罪年龙悠久历史的甜著名商业街晌区，在北京策享有金街的袭美誉。近年楚来北京市各亩级政府和企欢业投入数百隙亿元对其进事行了大规模别的现代化改学造，建成了即北京首条步钢行街商业街攀，使其成为浮集购物、旅托游、餐饮及用休闲娱乐为箭一体的现代缠化商业街区送，王府井大句街集北京的见历史文化和寿现代文明于缓一身，王府感井大街在北揭京睁乃至再全国都是无雅可争议的商乡业中心区。属付在这条大街圣上有王府井哄百货大楼、渴新东授安市场、新荡中国儿童用凳品商店、王笛府井新华书棵店、世都百忙货、桶工美大厦、口东方广场及挺北遣京大部分老脖字号店铺等哭数百家著名圾商业零售企党业；有北京脚饭店、王府晚井大饭店、拳天伦王朝、天国际艺苑皇拥冠、君悦、圆王府、台湾贝、华侨大厦似等十数家四嫁星级以上的降宾馆饭店；鼻有东来顺、熊全聚德、萃球华楼、香港逐美食城、全叠素斋、四川冠饭店、北京擦小吃街等特紧色餐饮；有朽北京人民艺凝术剧院、阳弓光俱乐部、泡金帆音乐厅茎、新东安影钞城、中国儿刊童艺术剧院年等休闲娱乐姻场所。有东泊方广场、新摇东安等大型特写字楼。龄姜摇王府井是北宜京人购物休排闲的首选，爹是中外游客窜观光的必选片之地。根据粪有关调查显鞋示，王府井使平日客流超萌过60万人堂，节假日超富过180万扩人，年客流忆3亿人以上牌，高峰时步部行人群摩肩证接踵，故有杯金街美誉。市王府井街区让示意图：粮经营状况分溪析：棒通过几次大只的改造，王怖府井逐渐转驳变为购物、遮休闲、娱乐弄、餐饮于一厌体的具有现妈代化气息的咽时尚、高档故次、高品味哈的商业中心技区，而不再伐是简单的商牲业一条街。许目前王府井挽内的商场有思：论新东安市场晒、丹耀大厦耳、北京好友签、儿童用品风商场、工美作大厦、王府滚女子百货、许王府井图书留大厦、世都危百货、东方兰广场、利生奇体育用品商衰场等多家大康型商厦，总疑体经营面积厘几十万平方穿米，主营百箩货业，档次炼普遍较高，班品种齐全，旬业态丰富，标主要业态为松：服装、食乡品、化妆品卡、床上用品槽、金银珠宝箭、鞋帽、箱关包、文化办护公等高档生找活用品。其堆整体商业架后构由几座大析型综合商场定和临街店铺百组成，临街因商铺规模约余在100－轮300平米敲之间，年平戴均租金在1凶50－30厨0万人民币衰之间，金街紧日客流量在址30万人次剃左右，日销训售额为10躬00多万元牌，几平方米肌的小店铺日运营业额达到吵数万元，可易谓境“粮日进斗金拦”深。同时，王饰府井拥有许杨多北京老字澡号名店：盛园锡福、四联撤美发、吴裕雕泰茶庄、亨谷德利表店、揪中国照相、规内联升、步暗瀛斋、马聚添源、瑞芙祥易、丽丰祥、梁王麻子等，桨这些老字号寄是老北京历多史和文化的毁传承，也是虾王府井商业去的精髓。耀娱乐休闲业泰：刊王府井街区鞭整体娱乐业葵较为缺乏，盲目前拥有的折娱乐休闲类赌业态有影院销和游戏厅以万及KTV。标其中影院2品家：新东安称影院和新世交纪影院；游佣戏厅3家：寻新东安游戏胡厅和位于好传友世界的2家个游戏机厅留；KTV1增家。游戏机厅：缝新东安游戏腰机厅虾：龙营业面积7译00平米左饺右，游戏机神160台左岸右。消费水松平为1元/糟枚。人流较菠少，主要为伴商场顾客及旋写字楼工作痰人员。均消讲费4元（枚溪）/机。整虚体游戏设备忘较为高档，牙消费水平较荷高，环境安独静良好。蔑好友世界商阁场游戏机厅尾：身营业面积4乱00平米左蝴右，游戏机非120台左榨右。消费水定平为1元/为枚。上午人朽流较少，有桥部分优惠活票动。下午人赏流较多，均命人流为50拥人左右。目均消费为3介元（枚）/铸机。整体游建戏设备一般恐，消费水平荡中等，环境撇较差。影院：新东安影院概况远新东安影城沫位于北京王颤府井大街新竖东安市场五国层盐，民新东安二期搞开业后放映慈厅总数已经蒸增加至8个荣总座位数1芒038个，晓分为4个放迁映厅。其中市3厅238忌个座位，其抱他厅为10酸0个座位。沈商场地下有但充足停车位旁供顾客停车丝。整体设备矩较为先进，需环境良好。拿消费水平志：对新东安影院撞整体消费水桌平较低，人过均30元左鸡右。研经营状况少：惩整体经营状郑况良好。人接流在高峰时鲜期可以达到浸客满，普通津时期能达到朋50％以上铁。新世纪影院且概况：东方戒新世纪影院薪位于东方广菜场地下一层过，共有6个柜放映厅。设静备先进、采另用中英文开稳放式售票系指统。整体装全饰高档、时猪尚，环境优网于新东安影放院。影院共予有座位83卸1个，放映厚厅规模根据怀座位数控制故大小。放映融厅普遍规模咬较小，保证庙了良好的放战映效果。消费水平疑东方新世纪喊影院整体消栗费水平较高拒，人均消费诱在50－8映0元左右。经营状况药经营状况一抚般。KTV：黄喜乐迪击：葬位于王府井谦步行街中段猛。是一家包他含量贩式K投TV、迪吧蛾、酒吧为一哑体的休闲娱脾乐场所。分斗为3层，共柱有100间百包房，首层寒为迎客厅，搏2层为迪吧两及KTV、颗台球厅；3晒层为酒吧，亏总体营业面廉积为500浑0平米左右完。蹦消费水平冤：干白天与晚间乱不同；周末先与工作日不贸同。人均价柔差在15－怀20元左右咱。KTV包弱房分为5个伪档次，拉开幸价差。基本拴消费水平为删30元/时农，更高档次禁逐级递增，凳价差在10骗元左右。同柔时采用24袖小时营业，雪开办盯“孤夜猫行动乞”规，在12点作到次日凌晨矩进行夜间优雨惠活动。秤经营状况稍：摔由于喜乐迪冶整体音响效粒果较差，虽炊然位于王府迅井黄金地段晃，但客流量昏并不是很高驻，其整体环叨境一般，设正备水平较低便。餐饮业：反王府井街区堂餐饮业态较输为丰富，主嚼要分布于商伶场内部或者姥独立商铺经房营。从老北是京风味到全晓世界各地异纤域风情，几员乎都能够在敢街区内找到山，主要业态劝为快餐、自讨助、套餐、衡中式餐饮、棵京味小吃。闹王府井集中桂了全世界的汉知名餐饮品描牌，整体消炎费水平较高烦，高档餐饮撑居多，同时培兼有中低档秤餐饮，整体罪餐饮业由于纤王府井人流滔量的支撑，轻经营状况极划好。献王府井小吃吹街从采用露天餐懒饮方式，汇胁集了全国各侨地的风味小鞋吃，种类齐秤全。整体街们区环境整洁帆卫生，游人输如织。容新天地美食隙苑碰位于东方广端场地下一层帖，云集川、为粤、沪、闽殿等各地传统坟美味，同时桨也有来自日孟本、韩国、沸东南亚的风如味美食。整锅体消费水平择较高，环境法良好。面包新语职新加坡口味肯面包房，价拌格及消费水厨平较高，生始意兴隆。道乐日餐助主营日本寿艰司，各式生咐鱼片。较有趣特色，属于北高档消费。田野永和图台湾风味美萍食，环境优呜美，消费档铜次较高。西蜀豆花庄搅主营川菜的倾著名品牌，接服务及用餐乒环境良好。馄饨侯巧老北京风味熔小吃，属高畅档消费，生红意兴隆。东来顺样主营涮、烤予、炒、爆等深羊肉类，北丘京老字号。全聚德奔北京老字号脾烤鸭店，高扔档餐饮类，指主营烤鸭。同盛祥走主营羊肉泡盆馍，中档餐锅饮消费。存在问题：孔作为百年老做街，一直只聪强调购物功令能，重视商叫品供给，娱赠乐休闲则极忌为匮乏。整溜个王府井步潮行街所拥有启的不过是2毛家影城、两氏个游戏厅、华1个游戏广闯场。1家K志TV而已。耻商品档次参优差不齐，有这高档也有低沟档，客户总活体定位不明界确。恭各商场经营票商品雷同，罗无个性特色膀。临餐饮种类虽水然丰富，但约是不能很好春满足大众消另费需要，除济了高档中餐遣以外只有洋狸式快餐和小闪吃街。可选怀择余地少。砍随着北京商惩业的迅速发灾展和变革，席王府井作为斩商业中心的类地位已经被认逐渐动摇，怀同时其位于辱城市中心，肺交通不便的雷不利因素也奶导致了其人涉气下滑，营寸业额下降。们总体定位不浆明确，导致药各阶层客流求都不能享受思比较满意的莫购物环境和症选择自己所蹲需要的商品闯。极盲目求新，庄求大，导致箩数量增长，梢质量下降。狂一直以来王补府井只强调执建造大规模锹的商业建设喝，没有更多距考虑管理效煎益及经营效咬益，商品雷跳同，配套设困施缺乏，顾境客购物理性微化使王府井烛越来越难以愈留住消费者越的脚步。一元成不变的商松业运作模式论也受到北京情新兴商圈的临挑战。茄王府井作为构一条拥有7铁00年历史击的商业街区内，融合了历颠史和时尚，麦是中国商业兴的精髓。从厅20世纪9盖0年代开始示，王府井大完街经过改造终和升级，基脱本具备了集猪购物、餐饮叶、休闲、文颤化、旅游、抗商务为一体灯的综合性商笋业街区。随汁着市场竞争许的激烈和商票业格局的变酱革，王府井舱市场客流量眠和营业额均贺出现了不同次程度的下降课，某种程度姻上王府井陷果入了态“殊年轻人不来爬，中老年人姑不满，外地贵人不买起”舒的尴尬境地底。整体看来技，王府井还眨是比较偏重诸于购物消费丢，休闲和娱耀乐设施比较垦缺乏，不是控首选的游乐猛之地。所有秧的商场娱乐事设施都很缺轰乏，一些商梳场提供的只锁有购物功能择。从上图人伸流分析看出舱，来王府井续的游客80答％是观光购刘物的，王府鼠井提供的商终业设施配套并远远不能满堵足这些消费填者的要求，产整体功能较盗为单一，经积营方向也只邀是商品经营伙而不是功能事性经营。随术着城市多中妹心化、商品萝的同质化、不品牌的普及饶化，以及新跳兴商圈的建象立，王府井醉由于其自身急客观条件等丙原因已经逐贸渐失去它的互优势。从顾粗客角度来讲蓬，购物日趋姿理性，而不鹿是冲动。所仪以，王府井嘱应该重新定捎位，不是简突单的商业一堤条街，而是说商业中心，嚷是一个商业怨旅游休闲中屈心，成为北悉京商业的中轮心和主导。饱王府井不应让只以购物为勉主，应该加俯强休闲、服如务等功能。绸换个角度说尚，就是不能妈让不论是观碗光还是购物驶的顾客，在慈累了的时候泛不是只能蹲曾在街边或者杀坐在商场橱剃窗边休息，罗同时在大众冲服务方面应育该顾及更多塘消费者需要静，增加大众友餐饮种类，呀而不是简单沟的快餐和国呀际美食。心根据有关资伤料显示，将理王府井定位此为商业旅游草中心区是应壁该从以下四袜个观点来分呀析：陆要突出底蕴趣深厚的中国袭商业文化。婆来王府井的看人80％以蛮上是旅游的壮，冲动购买支、随机购买搞、连带购买给、消闲购买箭的比例占绝译大多数，所润以要从商业双旅游去研究西王府井。博要突出现代羽生活时尚。横许多人来这摊里主要是通鹊过王府井的鸣窗口看世界弟，通过王府结井的窗口来统了解消费的桐潮流，时尚薄的发展，所思以要体现这总样的一个导笔向性的经营辛。严要提供应有改尽有的商品恳，在王府井栽要能买到全闸国商品、世搏界商品。鬼要塑造休闲匪、舒适的购哄物、旅游环守境。从这个妇区域定位来积看，不作一游条街考虑。辆王府井要避帖免商场一条层街那种饿“唇深院大宅、母庭院深深否”幕。作为一条趟商业街，它齿最突出的特爹点应该是贴末近街道、贴赴近顾客、贴沿近生活。鄙许多专家认平为，王府井阅应该考虑实历行齐“仗大而专、专醒而全、全而河特、特而新脾”殿的经营思路睁。王府井现头有的经营面熔积虽然很大和，痒但是多数是收雷同经营，爬没有形成自好己的特色，坚而现代百货腐实际上是一信种专业化的哥，综合性的勇多功能的购声物场所。在喜专里面体现会“者全匙”脊，进而形成倍自己的特色摄，这样才能砌持续的发展旨下去。波王府井的发犬展要实现近“茫四个转变，执突出指”蜡五个卖点靠“律，推进毛”脖一个统一。观1、从商品衣经营向功能楼性经营转变游。不能再在捞商品上做文转章，要研究吗大型商店的容多功能，吃阔、喝、玩各没种服务齐全浮，实现一站罢式消费。遗2、从大众微化的商品向减主题名品店哄转化。王府抵井大众化的拔经营既影响同了形象也影置响了经济效全益。户3、从数量呜经营向数字饺经营转化。色要用数字经膊营产生效益待，提高内部调经营效率，渴而不是盲目顷的扩大经营嘉面积和规模道。肠4、从硬件屑经营向软件层经营转变。滨提高市场的倡管理水平，典提高管理效迈益。欺大甲型百货要卖枪时尚、卖品游牌、卖信誉祝、卖功能、雹卖环境，以岸此作为中心程，提高王府摄井整体服务白水平。浙王府井步行刃街里有许多呆百年老字号伸，如果更好锐的保护这些书历史文化商扩品的价值也秧是王府井应者该考虑的问备题。对这些视店来说，以羞市场做标准警，以经营换攀效益才是最寨重要的。如淹何将王府井搅商业和历史秤文化更好的夹结合，是王浊府井经营及辨吸引游客的遗最重要的问亚题。喝王府井作为化商业中心区点，其商品应穗该具备三个午特点：时尚资、高档、诚羽信。吸商品的时尚议性是吸引顾洪客的重要条御件。其次，炼商品要有特搂色，目标客隶户群应该定秃位应该是引什导性的，要视突出主体客驼流。对于低拼档消费品应状该减少，提绣高整体经营固档次。同时伍，王府井步粥行街的改造淡要考虑如何亏更好的保留差和继承传统肠。历史魅力移是王府井商月业街区不可朱或缺的，也刷是其他商业苹街区所不具籍备的。秘分析国际一捷流商业街区抛普遍具有五枯大特点：有室大型的零售老商场，各色滤商品一应俱狼全；有大型香的文化建筑蚕，如博物馆漏、剧院、影臭院；有良好哭的居住条件幅，高级饭店把错落有致；征有特色的城棚市景观，街始中公园芳草振如因；有旅恩游上的闪光寻点，成为游锻人的好去处融。而王府井悦的休闲、旅另游等设施还性很缺乏，现双有的休闲设予施只是购物鸭的附加，使雨整个街区的贿内涵显得有厕些空洞，不近够充实，如坊果要成为全容国的商业中爆心区，现在划的硬件和软雀件条件是远阻远不够的，徒整个王府井市的整体品质腾还有待提升葬。革指泪轻铜番摔驼灭兆报西单商圈：概况：架西单商业街鉴是北京旧城颤区三大商业科区之一，与经王府井步行潮商业街、前驳门商业街并宋称为北京三项条“黄金商胳业街”睡，它东临故演宫、南依长伤安街，西靠遵金融街，北缎接新街口商仁业区，商业炉地理位置极竞其优越倒,蓬不但是北京揪人喜欢光顾续的商业街区榨，也跨成为外地游斗客到北京的保必游之地和救购物摸场所争。瓦西单商业街戒平均日客流烧量达到20蔽万人次，周牵末在40万届人次左右，养节假日高峰体时每天能达约到60万-从70万人次错，年社会消绕费品零售额刊达到60多象亿元宪（2002稠年）久。现在的西答单商圈共有洽商业网点1首79个，大陡型商场8家鼓，占北京市末大型商场总饲数的1/1剥0。在短短送的500多贿米长的商业谎核心地嘉带上，柳百货商场林恰立，并且比扇邻而居，具扔有商业企业券群体的扎堆竭效应，比较唐著名的商场狐有中友百货拜、西单商场冰、西单购物导中心、西单杯赛特大厦等狠。踢西单商业中该心主体部分蚀以西单北大果街南段为主惧，向南沿至钉宣武门，总叙营业面积4搜0万平方米问左右。它与窜王府井商圈出同属于北京工最早的、最巷成熟的商圈病，由早期的英供应城区市岂民基本生活众需要的供应罩中心，逐渐横演化成现今摊属于青年人功的时尚商业嫂中心，西单次商圈与社会垃发展同步，脖经历了三个脖重要的商业监历史时期：录最早的西单罗商业区始于肃50年代末装，随着长安永街的开发建师设，以及城贯市人口的大汇量西移、北维京市商业网符点布局由“词小、多、密俊”变成了“歼大、稀、少疗”诸多因素章，在六七十竹年代，西单购形成集零售瞧业、餐饮业律、服务业和友修理业于一斜体的市级商拨业中心；而涨后经改革开悲放的十余年艇间里，随着摇商品的丰富渐、流通的活逮跃，特别是以此期间区政闯府对东侧进苏行了改造，涉使其地的硬针件设施水平香和总体功能棉有了质的飞胜跃，促使了构西单商业区寿的繁荣；现处在的西单地食区则不仅实蚂现了由传统岸商业区向现家代商业区的锈转变，更集稿西单商场、辆西单赛特、锄中友百货、晕君太百货、脾LCX、西缝单购物中心帖等多家大型娇百货公司形彼成互动商业糕区域，主打仪“时尚、品寿位、休闲”龄为主题的青婶春型商圈。哨经营状况分拍析：良和颤液★说明：腾——婚工作日早7剩：30使—篮9：00和厕下午4：0榴0－6：3础0为人流的还高峰期，除藏游逛的顾客籍外，在这一迈地区上班和擦上班经过此牵地穿行的人线员占有非常珠大的比例；芝休息日在早躬9：00之没前虽然有人录流的进入高调峰期，但人忍数比工作日汗要少，主要窄是因为上班惹途经西单的张人员人数在场休息日锐减辟；半——跨在视觉上，流人员的流入革量远远大于把离开量，而因且人流早晚狠一般集中在陕购物中心一摊侧（东侧）遗，西侧只有签在下午夕阳级西下的时候我走动的人数淡才多起来。梁——砖地铁、公交板车是人流的矩主要驱动运糠载工具，工增作日骑自行花车的人比较亚多，休息日熟要减少40史%；沫——垃人流的组成棋以年轻人为糟主，中老年雀人为次，儿协童数量最少亿。帖西单若工作日垦人流年龄构慕成图滋霉大略择商只全嗽西单学休息日降人流年龄组魂成图质渣钩禁【进出西单吓车辆比例结编构图】泻各商场工作郑日人流量（博正门）生工作日流入淹量（个人）盛工作日流出息量（个人）总高峰时段驾非高峰时段奔高峰时段望非高峰时段睬西单赛特淹1260株600边1050具525品西单商场争1058擦681纪903龙568烦西单购物中配心拉192承5旗924胞1716畜907叹中友百货驰2534候1619塌2083消1576火SOGO差1828秩1025细1500援910饿百盛切772蛾355绸453罗246栋各商场休息辉日人流量迷休息日流入啊量（个人）痒休息日流出扣量（个人）错高峰时段杯非高峰时段召高峰时段逆非高峰时段困西单赛特践1800小858楼1500三750殖西单商场套1512视974肉1290孕812赴西单购物中户心志2750斜1321稠1440投1011黄中友百货以3247信2313蜡2976略2400宫SOGO橡2559坡1435纵1954芽1274介百盛煤941红533戏675爱451珍西单商圈各竹商业业态租谁金对比一览跳表纱最高租金绣（元/㎡.融月）使最低租金料（元/㎡.计月）宅平均租金鲁（元/㎡.差月）愉总数（家）尚服装鞋店哗450榨266舒333者41划娱乐罪352剖253溜277斤14御餐厅滑400讲250街321啦72球超市、便利粥店娃347搅277渠308梦15走五金建材蔬294钢222深265点12袄婚纱摄影齿386童321捐355俘9洲通讯难250只223具241办9须药品、保健日品赢350叹250血288乱10忌音像图书伍466锄311哑360棋11勤珠宝首饰袖410运277毅354席7悼美容美发叶475当240邪381洒10参办公用品灭398摸332顾344炼12策电器乐器拨340穿256判298伏16写复印打字耍331粉268稀294各7耗茶叶控360莲287项307誓3监西单地区商惩铺的租金状腊况线性图示猎：★说明：霜——步很明显，从满西单向西四昏方向，店铺锦的租金呈明榴显的下落趋产势，商业重咸心的南倾十芳分明显；炎——传这一地区的批租金水平相超当高，所以继对于没有产防权的租赁经诱营者来说，俗压力就比较浑大；烫西单地区中糟小商业企业但经营状况分星析槽——令营业时间基亡本根据经营扭品种的特点盏而定，一般院约早8：3宽0或9：0蒸0上班，下拿班时间基本侧是晚上8：狠00-9：门00；健——足经营状况绝栏大多数处于竿微利状态，榴难以维持和驱业绩特别良滚好的都凤毛立麟角；阳——兵大多数商家园抱怨竞争激碧烈，钱没有概以前那样好椒赚取了；控——还对于许多定炼位在中高档乱消费人群的宫商家来说，谁普遍觉得交按通环境的恶捎化是目标顾铁客减少的主骄要原因，而转没有足够的拦停车场是制冷约这一地区蜜商业发展的滤重要原因；请——刮而伴随着靠过近西单路口哭各大型商业屿设施的商业暖强化战略，牧西单地区的广重心已经完己全南移，在缠辟才胡同以连北的街区由群于道路陈旧碑，交通不便恐，光顾的男“茫有效钞”纽顾客反而有衫所减少；活——读加盟连锁店煌的比例很大泛，但生意多敌是比较清淡颈；悲——居辟才胡同以陡北的地区属贩于旧城改造竭的范畴，在乞未来西单地疑区的改造中步将被拆除，凭商户大多数效都知道此事故，对有关拆剃迁的事情比卖较感兴趣。存在问题：学西单一直以再来是北京最灭为繁华的商虾圈，人气旺酬盛。毁商圈共有商泽业网点近2打00个，大译型商场占北副京市总数的步1／10以说上。在短短范500多米房长的商业带仁上，七家万内米以上的百止货商场一字候排勺开。凶从西单发展谨状况看来，酿主要存在一舒下问题：兄商场风格类调型同质化严酬重，经营商彻品种类重复泽。终低水平价格丈竞争不断。紧差异化经营胞不够明显。仅街区整体规固划较为混乱构，交通不够次通畅方便。范休闲及配套骂设施较少，男不能满足购捡物消费者需脚求。前门商圈：概况：守前门地区是锈老北京商业窃的发源地，男曾经是北京渗最繁华的商名业地区之一插。倍

这个地区损聚集着瑞蚨宁祥睬、内晃联升、盛锡灰福、同仁堂杨、全聚德、蓬老正兴、张炮一元等众多击的老字号，旺在上世纪９箭０年代以前都，前门商圈伟一直是北京湖最繁华的商闪业地带之一霜。签经营状况分袭析：漏前门地区出都是解放以观前的格局，肯前门外大街鸣宽度不够葛，而很多商助业旺铺聚集装在胡同里。傻交通不便、基停车难是最枯主要的问题旁。现在，前评门外大街是挡单行道，从叼前门、天安毫门方向过来右的车根本无铺法进来，公它共交通也不临发达。同时针，由于长期耐没有改造，恭本地供电、歪供水岛、排污都不捆能达到现代映都市要求。马有些电路还环是解放前的滩设施，萝要想引入秃高档消费扯基本幅不可能。由遮于本地商家缸不赚钱，只瘦好将店铺出锯租给外来个侮体户惯，从而降低番了整体商圈前的经营档次龙和水平。咐商业地产经忌营概况分析励整体分析慕求去苍绍免北京近期上目市的商业地败产项目悲政区描项目名称删类型控开业日期掏商业建筑面探积倒海淀概金源时代购贼物中心惑购物中心毙10.24坝55000漏0罢西点商业广总场线购物中心达25000秒物美商场席购物中心赴24000透华宇市场购嘴物中心闻购物中心责5.28娘28000乡家乐福中关饰村店废大型超市赏3.17丙32000玉西城眯西单文化广俘场芽购物中心盖40000惜朝阳似建外喂SOHO障社区底商尽10000裙0假巨库继购物中心修30000绝第五大道全购物中心吩36000弄百安居九龙母店淋大型超市姑4.10寻19000嚼百安居来广凳营店漂大型超市冲4.16休12000夕易初莲花朝踪阳店评大型超市读6.10坟21000辉家乐福双井筐店船大型超市印5.21求31000辫丰台燕欧尚脆·搬乐华梅兰购雁物广场核购物中心辉66000吨崇文岗搜秀城歉购物中心扎30000胜百荣世贸商宿城尘购物中心滨4.29欠30000军0畜通州盈易初莲花通零州店啄大型超市沈23000扰北京的商业桶地产发展得联如火如荼，钢但是往往在尸经历了销售工及租赁得火蛙爆后，变成赶了经营的冷胆饭。当然，看不可否认，炉商业地产的她经营是需要鹅一段时间养械成的。但就粉目前市场形肾势看来，北条京商业地产铅市场的经营努并不乐观。但北京商铺价蝇格租赁指数绞年份谣总体价格水夏平敌重点地区租丢赁价格水平亦王府井器西单静国贸毁中关村揉公主坟殃1996豪1-2佣20-30抬10-40齿10-40发3-25柄3-30铁1997刚1-2惊20-40掏10-45步10-40百3-30纤3-30盾1998网2-3绵25-45尤15-50绵12-40吸5-30鼓4-30恰1999前2-4袭25-50却20-70皂20-40棍6-40牌6-40嘴2000称2-5免25-50矿20-70风20-40吩8-40汽8-50捡2001锡4-5捐25-60割20-70端25-40汤11-50伯8-50法2002踢4-8恩25-60拥20-70查25-40离11-50涛10-50柿2003宝5-10撒35-70团15-80旋30-50愿10-55鼻9-65沫2004给4-12汁35-85叹15-85若30-60效10-65恋8-65侍从上图看来茧，北京商铺趟价格逐年呈私现递增趋势业，增速最快艳的为中关村殖及国贸区域最，王府井和甚西单租金相晚对较为稳定亏，始终维持觉较高水平。袖商业的快速西发展催生了遥商业地产的院出现，较早疗的商业发展爸模式为为商抢业而兴建地够产，现如今办的商业发展侦模式为为地塘产而引进商灵业。不管以喂怎样的模式悉发展，北京粒的商业地产记市场无法掩槽饰其火热销叛售背后的经皆营尴尬。语巨库、第五兼大道的经营壮失败极大的拐打击了投资伟商的信心，卡从而使他们绪对待市场更估加谨慎，商爸业地产的投神资市场逐渐珠转淡。而耗毁资上亿的亚辣洲第一大S鹿HOPPI倡NGMAL恶L－金源时窗代购物中心挥，在开业的对一段时间里诱，客流量每滨日不过百人川。搜秀、新懂秀水在开业福后也面临经助营惨淡的局拆面。北京新史兴商业地产愧项目整体表膨现不佳，经翼营状况难尽夫人意。音虽查然整体状况壁欠佳，也有撞少数项目经妻营火爆，例茄如几年前兴伐建的东方广冬场、新东安浇市场以及近桶期上市的君劫太百货，都料取得了不错杆的市场业绩导，营业额年客年攀高。东连方广场的最族高租金甚至牛已经达到2土60美元/浅月/平方米虏。巾总体看来，旧北京商业地偷产发展迅速铃，但是后期畏经营问题较销多，主要有珠以下几个方丸面：召选址不够准师确。对交通屋、周边环境砍、消费半径者没有深入的猜研究，造成蜡项目经营惨后淡。孙前期定位不寒够准确。许画多商业项目无不进行充分字的市场调研设，在没有充使足的市场支智撑的情况下添，盲目定位晌，盲目拔高伐，不考虑实缘际情况，无缓法吸引到目枕标客户，造来成项目经营匙失败。这一恨点在巨库项东目及北京的枣首都时代广汇场表现的较泳为明显。熄商业配套设抛施较为缺乏也，休闲娱乐垦设施较少，功无法长时间佩留住客流，贷同时也无法船营造舒适轻未松的购物环兴境。这一点残在许多商业疫地产项目中机都有所存在络。轻前期规划设拦计不够合理纯，造成后期燃的经营困难命，同时难以资招到主力商谢铺。张业权不统一运，无法进行挠统一管理，西无法对商户济质量进行把费控，同时由畅于一些业主皂急需资金，趴低价出租商骄铺，拉低了蛋整体商业的途租金价格。疾经营中对外齿宣传不足，氧项目知名度舒无法打出。器开发商及管嫂理者与商户榨互相依赖。商圈分析CBD商圈概况：衡北京商务中岂心区位于朝扭阳区东三环闯路与建国门匆外大街交汇个的地区，距府长安街约森5.8头公里睁，距首都机岸场高速路出波入口约内5.8毫公里害。西起东大棵桥、东至西抗大望路、南雷起通惠河、免北至朝阳路传，区域面积克约四平方公罩里。卖北京中央商疑务区现有工限业、企业用候地楚149唤公顷境，居住用地忙84硬公顷亦，公建用地刻55拘公顷避，市政用地夫13炭公顷粒，教育科研触用地蕉14蹄公顷网，道路及其舱它用地鹅84谈公顷脏，区内共有煮居住人口约奥5.4零万人。有房禾地产开发新忌建和待建项笨目枕14途个，总建筑里面积约稼330旬万平方米。跃目前正在建赚设中的糟CBD墨核心区位于佳长安街与东端三环交汇处猜东北，占地蚀38.28比公顷化，规划建筑锋面积超过孩100总万平方米，睬将建设包括阀国际一流的桐写字楼、酒牺店、商场、椅会展中心等哑现代商务设窗施。将伤[CBD花总体规划需]咐功能布局规辰划躬北京商务形中心区稠4欺平方公里的京用地面积，铃前期规划在讨综合比较国察内外已形成尼的膀CBD纳的基础上，粱提出建筑规论模控制在啄1000里万平方米之阀内，其中写填字楼约麦50%臣左右，公寓史25%史左右，其它傲25%繁左右为商业泛、服务、文呜化及娱乐设岩施等。主要盛的商务设施疤将沿东三环专路、建国门验外大街两侧集布置，确定蜻位于渐"轻金十字率"买东北角面积则约踏30近公顷争的地区为发CBD管的核心区。堪空间形态规菌划预超高层建色筑集中于东炊三环路两侧关布置，主体获建筑的高度荐均在帝100脆米肝以上，部分斜商务建筑高粥度在讽150朝米炊-300映米糊之间，主要白的标志性建怕筑沿宽敞的田东三环路两盏侧成序列展傻开，产生一积种强烈的震遍撼力，使东迎三环路成为屯展示镇CBD脆形象的一个汁窗口。国贸引桥东北角的父CBD牙核心区，是裙超高层建筑奇集中的区域否，它将形成留CBD脚的标志性建确筑群。整个阀CBD宰将成为体现石新北京现代茂化城市形象耻的最重要的蓄区域。统[CBD轧功能定位犯]幅城市功能定脑位：建成北总京市走向现述代化国际大擦都市的新城喘区，建成环孙境优美、城精市功能齐全袖、基础设施睛完善的现代隙化新城区。征经济功能定刘位：建设成晋为集办公、始会展、酒店斯、居住及文忍化娱乐为一嚼体的国际商则务中心区；柏成为现代化劳超高层建筑吼集中，国际御知名公司云组集，知识、串信息、资本臂密集，具有绸规模效应与萌集散效应优邮势的区域；亮成为金融、箭保险、电信础、信息咨询吵等行业的公利司地区总部屑与营运管理板中心。辞[晕未来标志建洒筑吃]占目前商务中们心区正在建嫁设中的国贸硬大厦（三期超）、央视大饥厦、银泰中秩心、财富中极心、北京电挖视中心、国赚贸三期等高框层建筑。它寄们建成后将苗是北京商务柿中心区的标隐志建筑，也漫是未来北京天的标志建筑巡。仙商业概况分渠析雹：遇CBD今年拾新供应的商崭业总面积将果超过25万赏平方米，以蒜大规模商业宾体为主。包本括中环世贸崇中心2万平船方米的底商粘、世纪财富起中心1.5辞万平方米的忙商业、华贸僵中心20万卸平方米的大兽型商业及万沉达广场南区令3万平方米分。而去年C偶BD的商业释新增项目多矩为分散在各寄项目的底商饥和社区商业加街，如温特昼莱中心1.箩2万平方米电底商、建外甚SOHO9宅万平方米商滩业街，北京墙财富中心、上富尔大厦及稼尚都国际中秋心共计4万纷平方米的配魂套商业。扩从经营方式希和类别来看数，CBD目呆前主要以综般合型商业体役和项目底商木为主。体验凶式消费所能仆带来的愉悦淘感在某种程押度上超出了菊定点式消费佛，但CBD夕受到地价的族制约，使得牵体验式商业仰的开发几乎或不可能，这托就给泛CB搂D区域，如洁苹果社区、番四季华侨城记、四季东方喂城等着重休烛闲、体验的禽商业经营项明目以很大的妥市场，它们宜的定位及客贝户都是与C祥BD相关联螺的。在这一刊情况下，强努调商业的个贩性化经营管映理对CBD饱这个高品质编需求区域而肃言十分必要荡。颗上图是对C谁BD区域的委一项消费者仇年龄调查，尚调查显示，竟青年人员（管35岁以下控）达到了5叮5.5%，茂占总数的一专半以上；而摔中年人员（微35-50围岁间）达到覆了35.0进%，而50愧岁以下的占铲到了调查总挺数的90.忍4%。说明睁本区域的消滩费人群以年数青人居多，扫兼有时尚消浸费。倦好CBD作为歉北京中央商唱务区，一定燃程度上就是苍北京潮流的密风向标志。秘是商业顶级喜消费地段，剃这也就造就潮了CBD昂勇贵的商业租客金和商品。端CBD的商士业经营所面有向的群体较则为小众，主俘要满足高消坡费人群的消炭费需求，主陕要是满足C君BD区域内启高消费人群优及办公人群柳的需求。其珍商业经营整却体状况由于烦有了有力的盟市场消费力票支撑，发展遍的较为平稳福，但始终脱沫离不了作为收商务配套的仪地位。这也吴是CBD商季业最显著的蹲特征。笑订目前CBD挡内的购物中超心及百货基芳本已经饱和羞，未来穴CBD凭商业发展趋升势将以军旗舰店、概炊念店、精品叹店的发展方帽向为发展主资流。回汇聚着朝阳瞎门、建国门瞧、燕莎等商耍圈的CBD镇高档商业区戚，碰带有典型的绕时尚性、高催品质性和文碗化契合性。蠢与其他商圈移的形成历程生不同，它们好抓住了上世抬纪九十年代漠我国经济高羡速发展的良拿好契机，以乎最快的速度黎，在东二环匆、东三环一步带成功打造掩了京城最高棚档次的繁华预商业中心区丛。随着这里壳日趋成熟，情拥有大量的药著名办公大嚷厦、购物中韵心、豪华酒但店、高档公鼻寓等设施，纹集金融、商歉业、贸易、隙信息及中介涂服务机构多伟种业态共存坚的CBD辰大商圈，裕已经成为了建北京经济实卧力和商业水简准的标志。位商圈地位：白中流砥柱朝外商圈概况：率朝外商圈流联通二环和登三环中间，累朝外大街规假划面积是吊100玩万平方米，救现万建64万平代方米，还有彩三分之一践将技在未来两年而内出现。差朝外商圈作锣为CBD区意域的延伸，永其本身就带太有浓厚的C作BD气质，拒商务发展迅块速，商业配鹿套完善，商庭业的发展依祸赖于商务的幸发展，并且称相互作用形当成商圈。同锤时，其浓厚势的涉外气质包也是其发展级必不可缺的粪因素，朝阳征门附近集聚轮了各大外国袄使馆区，涉虽外商务办公宅居多，整体训商务氛围浓蚂厚，商业档落次较高。经营分析：从朝外目前现罢有的商业物殃业有经营主普流高档服装关服饰的丰联担广场、大型勺百货华普大虾厦、旺市百比利数码生活全用品超市、址钱柜旗舰店开、麦乐迪、党烧鹅仔等餐启饮娱乐商业嚷。荒商业物业的疯供应较为充丹足，主要客碗户为写字楼怪办公人群，玻客源稳定，杜商业地产租轨金逐渐攀升态，现平均姻租金为11鞠－12/月豆/平方米。厨商业地产整案体租售、经兆营状况较好析。暴未来的朝外啄商圈靠在现在的基挖础之上，在该朝外大街中胶南部逐步形罩成以昆泰国煮际中心为轴贝心，自景升浓东街、朝外充南辅路、日林坛北路、神守路街至朝外耍大街中段的令国际品牌环孤绕步行商业文街，建设一堂个民族特色浆街，区域的娘商业将逐渐禾与CBD商姑业相联接，各形成商业走采廊。本区域茎将是具有现塔代化、国际汗化大都市风活采的商业、蜂商务、文化悉、娱乐综合喝功能品牌商榜业街区和高惹档住宅区。灯是北京未来达继王府井、企西单商业街美之后国际化皱的吩“学北京第三商盒业街梦”暑。朝外商益圈正倾力打死造北京ＣＢ通Ｄ的第二战沉场，特别是蚕周边云集的右使馆区，为雁朝阳门商圈潮带来了无尽数的高消费能悦量，各国使拥节、往来的岭商贾、世界白各地的商务跪人士云集于峡此，消费动甲力无可限量谊。里商圈地位：甩小CBD商清务区，CB袄D第二战齐场亚运村商圈概况：降亚运村商圈翻位于北京城袍正北部，在叼风水学理论怒中处于上风弯上水的地位短，包括自然钻环境、地质腿、水文等状权况都是比较静适合居民生盼活和居住。殃20世纪末居，随着北京舅经济的不断垄发展和城区娇外扩，京城海北部逐渐发写展成为又一著新兴居住区伴。由于亚运鹿会的影响，赵京北发展迅爆速，人民生恳活水平不断平提高带动商鸟业及房地产获业的发展，误该地区建立朝起大量的中勿高档商品房贿，吸引了北知京高端人群哄迁入此地，谎亚运村逐渐刺成为京城施“所富人区恰”璃。经营分析：似商业经营种调类及经营状末况鄙（骗1道）、百货业厅百货业是亚彩运村地区主兴要的经营业湿态，骆尽管本区域乡内百货档次显偏低、数量眯较释少，但是，察由于本区域王住宅建设速防度较快，目纱前已经成为甚北京市重要抬的交通主干核道。加之周疮边百货数量桐较少，没有煮出现恶性竞漏争带来的负傻效应，且几磁家百货桶分布集中，新群聚效应较小为显著，商苗业区域逐步南形成。受这色些大环境的猾影响，目前筹，本区域内帽几姨家百货物业曾总体经营状口况良好。同半时，百货的羊良性经营更闷加带动了其留周边的商业蒙发展碑。钉（2欺）、大型超签市雀该寺区域内几乎幻没有家乐福献、易初莲花洗、沃尔玛、逢乐购等大型救知名品牌超海市，仅有旺鼓市百利、物副美超市、家皮和超市等连冻锁经营的品令牌超市。同遮时，存在百箭货店自行设嘉立经营的超背市，但品牌搅知名度和市引场认知度不令高，无法以恢商业龙头项矩目引导并带伸动消费人群谊对其商品的铜认可。危（3揭）、休闲娱经乐业牲由于哈该添区域餐饮业子发展迅猛，供特别是在目近前的亚运村法商圈内，数热百家餐饮供博应体量大、靠分布集中，飞因此，在就俩餐后对休闲扔娱乐的需求筹自然较高。垃而本区域内头休闲娱乐业确态稀缺，目划前区域内几钳家大型的娱缘乐场所即使售档次及内部劣环境、服务忙水平较低，例但由于消费鉴人群的选择矩空间较小，偷因此，不论灿是哪家商户稳，其经营状觉况都基本良清好。而目前嘉随着青鸟、眨钱柜这些品足牌商户的陆此续进驻，解走决了区域内撇相当一部分惰娱乐消费者拌的消费需求登，受到了大龄家的欢迎，度区域内娱乐伪休闲业的整土体发展水平酱直线上升，薯经营前景十野分乐观。锄亚运村商圈欠属于典型的江餐饮、娱乐旱、超市等生丰活配套商圈遇的气氛，但丰鉴于周边未筒来庞大的商姿业地产规模包，该区域的坝竞争风险会茫很大。商圈峡的消费规模胖虽然在增加份，但与商业质地产规模的则增加相比似胁乎有些失衡汽。解商圈地位：镜新兴旅游、齐娱乐、酒店利服务配套商遥圈揪3、森个案分析南东方广场（嗓王府井商圈轮）概况遮东练方广场位种于捕东长安街一夫号，是北京脊市的中心地夜带。占地恭一百万招平方米禽，风划分为“东技方经贸城”居和“东方新承天地”两部棕分。垒是集购物、帜餐饮、娱乐刮休闲等一站记式消费的综腥合性商业群旷，其中匆“东方经贸籍城”拥有八圆幢办公大楼延、一幢五星兔级豪华酒店较“体东方怖君悦大酒店训”豆及四幢酒店逐式服务公寓歉（东方豪庭摩公寓）。灯“东方新天专地”包括五肤个不同风格葱的商场情：都市新天吓地、缤纷新顺天地、庭苑底新天地、寰摄宇新天地、织活力新天地割和一个中央顿喷水泉广场拿、多个四季骑常绿的花园标和一个庞大歪的三层室内驼停车场。涝其中商业营眯业面积为1胸0万平米左携右。丝震嚼商业分为地阳下和地上两昌层，业态丰伙富，全部为盏国内外知名奶品牌；写字夏楼分为8栋物，每层面积蝶达3000槐平米，灵活湿分割，既适辜合国际大型怖企业租用，突也适合隔断鸽成为小面积窃租用；绩“东方豪庭否公寓”共有装四幢住宅大定厦，包括“彼尊萃豪庭”贝、“君汇豪钱庭”、“金则悦豪庭”、祸“汇贤豪庭经”李四个主题，奏全部为豪华豆公寓，甲级行服务；东方阵君悦大酒店氏为5星级酒拌店，提供各宝种配套完善辽的设施和服菠务，迎接中像外宾客。逗商业业态分勉布及所占比午例臂东方广场业凭态齐全，种垫类丰富，总挂体定位在高彩档世界名牌国产品的经营龙和销售。汇法集全世界知违名品牌服装扎、餐饮、珠领宝首饰、娱增乐休闲、化昌妆品等。整鬼体经营业态烛分为：女装抹、男装、百爬货超市、娱降乐图书、美手容个人护理泻、休闲装内最衣、珠宝、础皮鞋饰品、碰餐饮、银行考、服务及其谦他。其中女碰装品牌38戒个、男装品茎牌16个、坝珠宝首饰及扁钟表类品牌土22个、娱振乐图书类品潮牌18个、奇百货超市类旬5个、休闲农类服装21被个、餐饮4网0家、鞋帽竞礼品类36蚊个、个人护雁理及化妆品姑类10个、捎公共服务类服18个，其傲中银行7家联。商场分为池地下一层和体地上一层。天商业部分营鼠业面积高达昨10万平米氧，其中一层充主要经营餐椅饮和休闲类晃服装，二层秒主营服装、难娱乐、美容泄等，每层各贞业态均有分摸布。其中女但装经营面积毯为4619杯平米，男装膨2726平裤米，百货超乡市1115穗9平米，娱恳乐图书等8突866.2到3平米，美搂容及个人护贡理936.耕74平米，爬珠宝类21留56.24辨平米，休闲亲服装及内衣械5499.裹82平米，押皮鞋饰品等欠1870.告87平米，启餐饮136适83.1平横米，公共服姐务类145苍8.56平丸米。颠东方整体业格态分布较为进均匀，种类专齐全，在王抽府井步行街焰上比较凸现印特点，吸引诸的年轻人较勉多。娱乐休紫闲占有比例梢相对于其他搁商场比例较劳高，各个方俊面综合服务互整体水平较卫高，比较符午合王府井的茶整体规划定店位。叛商业、写字亦楼、公寓及阳酒店的租赁颤方式、租金峡价格及支付传方式它东方广场租映金平均价格稍在100美才金/月.平槽米。大部分孝商铺只租不吃售，租金的招支付方式为毁压三付一；粗一般情况下霉，餐饮的租收金收取比较缓低，化妆品往和服装类商历品租金较高飞。艳营业状况及水客流量博东方广场商愧业营业状况贷较好，人气蝇很旺，由于缘地理位置的映优势，日客义流量高峰时牲可达百万人蓝。商铺平均我日营业额为育8000－津9000元猫，甚至到数追万元。客流扎量如前所述融，日均客流婚量20－3序0万人，高家峰时达到百获万。商业部断分年营业额狸高达10亿以元左右。总结分析乔东方广场辰位于东长安膜街一号，王声府井步行街代的东端，地外理位置极佳物，借助王府玻井长期以来棵形成的商业祝中心区地位达，成就了东线方广场的国挪内最大的商丹业航母地位修。东方自开握业以来，营约业状况良好厉，日营业额主平均为10掀00－20提00美金左董右。湿由于王府井寇地区主要客讨流量为外地恐旅客，从而啄对东方广场纺的客流问题幼形成了极大懂的挑战和考付验。捧现代大型购与物中心的选吹址，必须同超时具备三个控条件：一是次地理位置能镜代表城市商筐业发展的新僵趋势；二是禁交通便利；抖三是必须拥扒有相当数量奴的中高收入乱的消费群体三。前两个条喇件没有问题狱，但是第三他个条件确实僻是东方广场梁发展的挑战殖。帜东方新天地柜采取只租不最售的方式入顺市，经过管衡理层的精心萍培育，租金辩连年上涨，列最高租金达歉到260美凝元/月/平臭方米。平均浇租金为30静美金/月/犹平米左右。抛为黑了改变王府落井客流与东强方广场不相葡融的问题，袭东方新天地昨在开业的第材一年就花费继1100多柄万元用于商炊场推广，以遭尽快提升商狗场的知名度舰，同时改变循北京市民不授去王府井购慕物的思想。夏此鸽外，自20泄03年起，金东方新天地梯开始对租户暗进行10％些的清洗，一紫些不符合东虽方新天地理具念的租户被晕退约。东方捕新天地之所认以愿意坚持究高档商业场啊所的定位并蛋愿意为之继像续投入的原妇因，就是对宏招商不利原休因的分析和应判断。经过团一年的经营层，东方新天克地里本地消傲费者与游客艰的比例为5渴0：50，犁第二年已改飘变为75：毁25，第三爱年就变为8买0：20。圆目前这个比窑例已经逐渐愁稳定。目前胆东方新天地角拥有租户逾轧200家，晚其中经营面仍积在100仁0平方米以湖上的主力店卧铺逾12家苦。2004纽年东方新天暑地日客流量疗10万人，追最高可达2痰3万。旬东方广场成趣功原因：肉准确的市场剖定位晕东方广场被见定位为国际梯性经贸中心套，酒店每年誉要召开很多饺国际性会议江，30万平逃方米的写字惨楼租户大部锦分为世界5院00强企业寻，公寓里的车住户多为外田企员工。因膨此，东方新缎天地的定位调标准就是东齐方广场的配希套服务商业遭。字东方广场一圾直在经营理临念上坚持还“汪协同效应抱”疮，其城中之唇城的设计为麦租户带来极徒大的便利，承许多公司不怎仅式东方广劈场写字楼客公户，也同样烧是东方新天擦地的消费者茄与东方豪庭怒公寓的租户逝。注重整体腔的营销策略贯，使得东方痒广场的用户墨能够有机的帖融合起来，件增加东方新河天地的忠实角用户群。腾独特的设计那理念估综合建筑群穿体的概念在孕2000左累右较为少见傲，其一站式让的消费方式狱全面迎