全林国际广场策划书

目录TOC\o"1-3"一、贵阳房地产宏观市场分析：1(一)2000年贵阳房地产发展分析：1(二)2000年贵阳市房地产发展趋势1(三)贵州将推进住宅产业化2(四)贵州省2000年居民住房消费状况3(五)贵阳房地产郊区化发展成为趋势4(六)贵阳市2000年1-3月批准商品房预售5二、贵阳市房地产微观市场分析：71．从市场板块角度分析72．从房地产实体分析83．从项目包装推广手法分析84．从房地产发展的成熟度上分析95．从价格定位上分析96．从消费群体上分析10三、贵阳市楼盘广告分析11四、项目竞争对手个案分析：18院<何一返>宁中天广场案帆例：碎奔18谢1.煤中天广场推晶出市场的形较象是：顾寒19博2.手中天广场目极标客户群童秤22截3.晒推广策略侵缩22绕总结语脸亡23验<内二顿>薄钻石广场案夸例：如逐24讨1宵．钻石广场迹推出市场的汽形象码虫25英2.白目标客户群德皂26跌3箭．推广策略怪犯26雪<脑三冠>婶中天星园案但例：绸友27语1隶．中天星园搏推出市场的驶形象是：且援27碗2.衬物业管理孔陶29俗3.惯中天星综合幼素质体现：绑蠢29敲4.埋目标客户群驳拦31希5.泥推广策略辩很32珍<统四骑>替新大陆广场党筒32佛1.侄新大陆广场邀在推出市场炉时的形象是匀：拒跳33陷<福五唇>给时代名仕案还例诸摆35型1.炮时代名仕楼凶在推出市场谦时的形象是搬：处砍36共2.租目标客户群池鞋37值3.税推广策略呢您37司五、项目分椅析涌我39毕(舌一撞)流项目概况宫射39聚1委.茎瓶智能化管理省系统束征40笼2.幅户内配套竟灭40少3.移物业管理需淋40封4.木总体规划箩魔41泻(医二荒)丸项目机会点每亩41忘1.品市场有空间葛晋41雪2.岂区域有优势智压42陈3.颜发展商有实证力课晨42亿4.舰自身规划设羞计及概念超拒前盯搏42卡5.扔有策划前置竟观念狱溜43锯(跪三胖)胸项目问题点透徒43套1.寄发展商尚未束有较高知名李度森制43泰2.警项目前期形罢象口碑不好紫驻44屯3.粘项目目标客分户层面较窄攻币44胀六、全林国秤际广场项目击包装、项目阳定位策略杂射46悄(炉一唱)谣全林国际广煤场形象定位杯挺46独(局二御)脾项目的市场站推广定位交亭47马(填三敬)烦目标客户群饥定位去麻48套1.CE析O王（老板阶层姿或首席执行点官）板己48肠2.稀二次或以上纹的置业人士查覆49枪3.煌投资买家或凝50生4.百长期驻贵阳尤的外来商人锯缠50姨5.译私营经济中严成长的淘“夜新贵抢”蜡筛51姓6.魔原住这一带妹的知“婚老市民汪”诵可51偏7.姜在中华路一巧带的中小型扔公司单位职抵51滑(肌四顶)既项目包装么苦52偶1.惧宗旨、思路堪、策略论猛52地2.呜项目包装系怕列妈豪53叛(绸五肢)型项目自身素启质提升策略礼饭58静1.滤户型设计方誓面秤狱58他2.绝外立面更改功建议（看附黎件）那格58引3.刷园林概念设强计巡套59仁4.济物业管理及森功能配套建置议腊厚59黎(性六阴)庆会所配套建桃议劫贯59患(手七骨)蚕物业管理建杯议：四搜62盐1.钱建立网络平舒台端体63反2.循物业管理方讯面，可以实秆现：涝殖63糠3.糖安全管理采食用集中监控称手段。在安道全防护方面勿，配备有：魂库64三(葵八肿)馅项目有关提武高附加值的接建议冰是65偷1.支直饮净水系弹统星识65士2.逆提供高气纯跑净水甜锋65打3.服节能设备与淡节材的建议技角65磁4.百环保设计琴矛66童七、全林国哄际广场市场慢推广策略嘉络67们(俯一埋)洞市场推广策素略台阶俩核67最(些二廉)果地标性物业雁的塑造雄投68杨(租二际)吹项目市场推成广步骤省垃71貌（三）项工国目丘抛推轻虑广昼振活出由动助博76踪1建、筹备文CEO嘉精英会嫁——芽招募决CEO呈精英会会员壳挎76屈2某、连环奖上短奖（消费越懂多，享受越款高）肌止77才3肃、哈“财全林杯傅”顾高尔夫球邀蒙请赛脊宵79立4果、公关活动居：贵阳市首腾个蠢CEO袭沙龙成立仪起式品酒美食宿会香节82欠5汪、公关活动转：最新德国充奔驰辅S店系列名车展专及拍卖会踏严82雁八、项目的晋全局统筹赔慢84林(贞一偿)姐概念量飞84慌(扭二婶)隐内容懂息84中1.每人员素质的缘训练和控制层衫84抛2.晚计划清晰详秘尽雨疗85怖3.伐人员安排和呈分配座轻85骂4.驻控制糊战85庸5.晨信息反馈卸防85惧6.应策略调整狂斯86在一、贵阳房馅地产宏观市禾场分析：贷(锤一闲)怠2000蛛年贵阳房地阳产发展分析竖：橡2000年律贵阳房地产脂将面临前所爱未有的发展仔良机，与全然国许多城市沃相比，贵阳栋房地产业形障势一直较好书，前几年空闯置房比例在兔15%左右穴，近几年空辉置年率一直瞒较低，这与孔国家支持房月地产业发展胜的政策逐步由完善有关，麦也与百姓住西房消费观念伸的加强和房仍改的深入，肃住房信贷投拢入增加，开栽放住房二级远市场，减免期部分税费等酸有很大关系吐。贵阳市的协房地产市场热价格近年来舟呈稳中有升提趋势，尤其帽是中心区房咽价，高层多挤层升幅不同熄，多层升幅健更大，究其闻原因，由于商市区土地供循应减少而使衫市区商品房演（尤其多层薪）供应相对洁减少，因而跪市区房价上授扬在所难免溉。市民将应岔改变过去那惭种不愿离开损中心区居住锯的观念，目钉光朝城郊结炸合部环境好谎配套设施齐藏全的住宅小东区转移。马艳当、白云、梨小河地区的斩房地产开发扎潜力很大，况现在交通道拉路又有了很亏大改观，老舌百姓住房投裳资升值保值澡的观念加强胃，会有更多雅的市民将余择钱投向房地践产，从这个号角度上看，摩2000年威的筑城楼市家将会出现新尸的发展势头区。予(非二罢)挺2000妨年贵阳市房生地产发展趋绩势鸡房价将适度星上扬；烂土地交易活勒跃，伏“数换手屋”批量增大；傻花溪等郊区皮置业者增多项；久多层住宅精迷品楼盘将会胀增多；去高层公寓将变更多采用新联技术、新设宰备；钥空置积压房研会特价优惠励抛售；趴房屋置换量受大大增加；委中华路住宅驱的交易将日恢渐火爆，商紫业气氛日渐勒复苏。未(三)贵散州将推进住扛宅产业化萌贵州属联合概国土地警戒短线以下的省删份，而住宅制又多是砖混骄结构，为什昼么？因为便横宜，这就很保矛盾。按市躁场物以稀为馅贵的原则，梢土地稀缺的缸必然结果是粱砖的价格应绪较高，住宅眠产业化的推酬进就要萍“饿纠正绣”拾这种错误。氏住宅产业化容的推进，实泳际上是在告担诉企业如何缘看市场的问易题。比如说随，出台以经阁济适用房建道设为重点的白政策，实际捉上是告诉开催发商目前市制场需求中，侧中低水平的誓消费仍是主纷流。住宅产犯业化的推进察涉及面还很衡广，各地的呈实际情况，着也有差异，膨但首先应该肿强调的是观弹念更新。据趁了解，许多渗省份在机构后改革中，已留有意增设省冰级中心。住景宅产业化的拢推进是一个解过程，也是累一个必然的拴发展趋势。却(四)贵拐州省200艇0年居民住业房消费状况捕2000年犹贵州省将重念点启动居民呀住房消费，础实际上是在令去年居民住签房消费居领趣导地位之后满的延续和发鸦展。目前，奉据称房管部塘门仍有60制万M典2景存量房。因晌而盘活存量从有大量工作咳要做。而通喊常手法是通麦过减免、补捆贴税费降低范交易门槛，用房改房暂缓窝交土地收益讽金亦可入市路等办法。存是量房大多存刚在位置、房崇型、配套等材不理想之外吵，因而以合奔理价格出售耕是最好的方补法之一。房膊管部门将会盒有更大的动妻作，更优惠某的政策刺激煤，从而盘活锋存量，促进照二、三级市浩场大力发展摩。枪贵州省经济州适用房投资疗成倍增长，脖房改刺激是籍主因。贵州垄省经济适用疼房去年完成裙投资2庄0.76史亿元，较上抓年增长10碍8%，并带近动其它相关松住宅产业投滑资增加一倍苍以上。出台舟了以存量补迈贴为特点的兄住房分配货待币化方案及丈主要立足于购中低收入家获庭的住房供抗应体系等措榨施，有力带绿动了经济适番用房的建设栋。据统计，趟去年贵州省汪共完成住宅迫总投资37彻亿元，比上款年增长90茄%。住房新辜开工面积4牙80多万M啄2魄，竣工面积起近420万算M渔2炒，分别比去怜年增长64凡%和56%谁。其中经济叶适用房约占饿全省新开工再面积的80蚁%，较上年脆增长95%妇，经济适用抢房竣工面积铲占住房竣工册面积的75仆%，是商品幼房竣工面积攻的2霞.7润倍。窝(五)贵按阳房地产郊苗区化发展成距为趋势责随着贵阳市雹两城区旧城丰改造的基本广完成，市中牵心区土地资采源越来越稀抢缺，特别是握今年市政府膛严格控制市玉区土地的批径租，使市中膛心土地供应抬更趋紧张。拴与此同时，愁国家取消福爹利实物分房岭，实行住房渗分配货币化障，增加住房蒸信贷的投入椅，开放住房磁二级市场，蛮减免部分税嫌费等一系列考措施，极大束地提高了群熟众改善和购虾买住房的积圆极性，住房碎开始成为人柄们最大消费春。面对这一局市场局面，拨开发商们跃矿跃欲试。据讯悉，贵阳这俱样一个不大佛的城市，现猫已注册40快0多家房开阵企业，仍有铅不少从事其毅它行业的企挣业家，准备惨进军房地产励，贵阳近年粘来的房地产涌发展势头使匠深圳、广州河等地的诸多贞房地产商声“阶抢摊贵阳燕”详已成为共识悄。在目前市磨中心地带土离地供应十分亩紧缺的情况孙下，开发商陶们开始把目学光投向郊区受地带，河冲遮路至小河一脉线及小河一压带，花溪一红带，贵钢至世二戈寨沿线市，省政府背乡后小关一带少，二桥至贵叙工一带，这颠些昔日不被汉看好的土地焰资源纷纷升红值，一块土耻地，好几家锁房开公司诱“放较劲驶”疲，市郊房地酱产开发辫“蛙行情膛”盏看涨已成为须不争的事实剂。以中天花挑园、榕筑花机园等为代表海的城郊物业插，代表着一常种以城郊结享合部绿色和尤环境文化为等主要特征，祖倡导回归自岗然，脱离城灵市喧嚣，通脊过绿色环境危和整体平面诉规划的主要区内容及人性夜化蜜“字以人为本堪”畏为卖点的突焦出特点，从汁内涵、价值必上更加符合证广大中低收仓入消费群需源求，故销售去都比较红火拴，同时，筑孙城郊区住宅思的文化板块骑正在形成，线市民居住城窝市中心的传盯统观念正在净发生变化，月投资者越来参越重视物业挖的环境，配仰套设施和物输业管理，郊驱区地块大有开可为，关键捷是你怎样去蔽做。涨(喝六迎)趋贵阳市20绳00年1-谅3月批准商他品房预售杯栋数：31然乏建筑面积：倘17879谣42台.87律M菜2激其中批准预乳售葡非住宅劈申报预售价遭78封1127.愿6M层2瑞3100-蓝15000错线元/M脊2封住宅途申报忌10068喉15.3察M体2籍1500-里3000元鼓/M旧2蹦抵押登记信滔息吸在建工程项重目林16宗且14528衡.7M远2巷3110筑万元质个人房产抵返押商122挡13292在.5M叹2付2188途.8阀万元俱个人按隙揭躬741贤75381铺.1M扇2馋10644防.6泡万元霸二、贵阳市源房地产微观声市场分析：饲1订．从市场板杯块角度分析寇贵阳市的房苍地产市场从馋价位等不同付层次进行分辩类早,许可分三种不萌同的区域板唉块：中华路踩板块、环市舅路内议(揭除中华路桂)伸板块、环市道路外围板块溪。奶1)咳中华路板块蠢(锯均价增3600遭元拴/M洋2缓左右腔)等作为贵阳的星商业中心棋,耽也是贵阳市窗房地产开发付的重点区域旁,道近两来一直摇是房地产的笨热点市场贿,型房地产业在蒜本区域得到桌了飞速发展宇,纸同时引进了蓝先进、超前耀的开发理念沙,桐对推动贵阳的房地产业起键了巨大的作懒用蕉,疯因此本区域贱的物业较被多消费者所接吊受壤,行成为贵阳市程民众望所归士的置业地带来,光置业区域物夸业价位不断挺上升宾,踩由于开发相山对过量康,议处于供过于底求的状态慰,侦加上价格提侦高增加了置啦业的门槛茅,瓜因此现阶段宗该区域处于瓶竞争的炽热区化状态。乡2)生环市路内忽(弦除中华路池)嫂板块遭(含均价烛2480禁元迟/M哗2婶左右着)检此区域有强黑烈的市区概腔念脊,古据敞司的了盆解会,寨贵阳市民多旅数喜欢居住另在市中心或待副中心地段向。由于市中驳心的房价高乐企夜,喂该区域成为沙众多贵阳市恒民首选的位钉置叔,处因此它的房凡地产市场还某存在极大的姜发展空间。丝3)程环市路外围提板块势(妄均价呜1750亿元球/M愿2窄左右躁)掘环市路外围市的部分地区青给人一种郊畜区的感觉雪,爸物业普遍处女于中、低档辞水平私,吨由于价格低级,港为中低薪阶斑层所接受哪;眉特别贵阳的级西部准备开叨发一个金羊蝴小区荡,岛因此郊区的坑房地产市场细商机无限品,道但要把握好唐时机。状2墓．从房地产茅实体分析将贵阳的房地壤产实体如建诚筑物、园林姓、道路等硬惊件设施都处垮于一种初级锹阶段大,铸与西部大开疏发的贵阳城迁市不是很匹庆配指,牲部分小区虽袋然借鉴选进感的建筑理念关,量但实操能力沙还有一段距鹿离栏,等也只能处于指表的模仿阶肤段旺,室精品物业在援贵阳市存在扯很大的市场费空间。宝3舅．从项目包淹装推广手法往分析护策划及项目监包装理念有亲超前意识逼,忽但建筑商对胀精品的筑造爬不能匹配社臣区的概念久,织因此整体性睡的效果不明油显色;彼2)放部分项目的覆前期策划水甲平比较高诉,甚但营销阶段遵专业人士往舞往没有介入暂,英或者介入不沉深神,眨因此好的策么划方案得不刘到实操的验狭证浪,脾这是造成个稳别楼盘销售湾不力的原因阴;盘3萄)节项目的全程框营销缺管乏克系统性炼,遍连贯性等炊,抓停留在某个怖阶段的促销栏,联对品牌的塑公造带来很多贯不利因素孔,强同时也没有柏达到整合营乞销的效果。常4炒．从房地产略发展的成熟极度上分析氧贵阳市房地救产业处于成浇熟的阶段旅,编开发意识妖,插建筑水平、泉物业管理等僚落后沿海发糠达地区纪5-10仁年接,旁但也有个别盟楼盘开发理狱念比较前卫拣,音造成市场参购差不齐。从裤一个城市经抄济发展角度嘱来看住,桌每个行业的附发展都有一篮定的阶段性萝,隆消费者对新易事物的了解罢,往接受也有一肺过程。因此梅超前的物业佣开发具一定看的风险性签,抬同时也具超队额利润回报险的可行性单,砖这就要对物坑业作前期适替度超前的开目发研究与本的地市场作恰字到好处才是裕成功的关键防,炸否则项目会野出现虎头蛇令尾的现象漂,沸以至于造成级后期烂尾。抛这一点对本包项目有很大档的借鉴意义蒸。艺5脉．从价格定蝴位上分析贫贵阳市楼盘穗项目的价格摇基本上顺应桑市场价格进服行定位衣,流即在一个区逝域市场价格隔范围内定价夕,堡这反映了市粒场处于成熟屯的发展中阶午段俱,上同时给本项销目的价格浮堡动预留一定落的空间愁,酬因此发掘区胆域经济文化插和建造精品转成为项目高拜档物业定位绒的关键。未6宴．从消费群亚体上分析培不成熟的市移场粱,傍消费者的置含业观念必然刚滞后段,考处于感性阶旬段孤,迁还没有形成循理性置业观夸念汁,伙因此阔,箭本项目在推画广时应认引茎导置业者的私消费观念成软为主导思想泰。塌三、贵阳市采楼盘广告分维析伍楼盘名称堪广告诉求点覆广告内容要狮点领评析府时代名仕楼童享不尽的都遇市风情炊高贵典雅,示婷婷玉立香精美样板房此敬请参观环1600M惕2努的高级观光积会所皆24小时中散央供热水系辆统夹居都市之巅技,全景观落载地大玻魂电子遥控门哥锁葱在广告画面胖上可以看到瑞一个婷婷玉仔立的女士与风项目外观的袭相对比，一丸语双关，衬纽手冰……烧钻石广场黑南明河畔,测贵阳外滩公钻石广场,暮甲秀天下聋龙腾盛世,编惟我独尊延选择的七大樱理由:地段叹,自在,轻冒松,便利,获星级,享受劲,实力椒大南广场的颤标志性建筑型七成三十年娘按揭厦成就一生的附荣华与富贵薪能尽量借周董边的配套优匆势进行推盘念,塑造大南怖，广场的标筋志性建筑,悦但作为标志亦性建筑要具马备什么?为掉什么?没有哄将支持点宣般传出去.除中天广场甜欧陆风情,狼典雅气派躺登峰造极盲缔造经典的趟欧式高层建搂筑群管最有价值的涂文化配套住最具完美的提生活配套朗最大规模的脏休闲配套滥最高档次的信物业配套艺购买中天广苍场房产可采拣用旧房置换卫新房的办法扶中天广场由武于规模大,珍又具中天集村团的品牌,秃地理位置相途对优越,因急此极度塑造摩经典高尚社努区;但广告矮推广手法没刊能将气派和逼身份尊贵一秤面体现出来幅千禧苑活千禧经典,侵尊贵华庭久城市中心唯牙一拥有花园挣广场的高尚坦住宅摊今日集团(蓄香港)有限浙公司特别恭气贺5月1日象开盘用没有塑造其跌内涵,素质隐和宣传一种桑尊贵华庭的昆品味,但现勾场布置相当扶不错伟楼盘名称左广告诉求点灯广告内容要后点钩评析泪龙港国际中情心伸投资回报的嚼最佳捷径尖帮您抓住成拐功痛成立商场经文理部为业主荣服务,打破矩传统的既经肃营又投资颜引进国内外份名店沃替业主商铺起组织竞租或获拍卖会夺中华中路将捐成为步行街识,机会将越扮来越少聚投资龙港国乐际中心等于支购置一台印买钞机拢如果广告中座能宣传有实成力的业主进伍驻,更能具刺说服力,以驼及提高市民贷投资的信心聪,否则说再休多也没用从嘉信华庭少都市里的校气园,校园里起的家劳敬请光临9数9贵阳房地油产交易展示惧会C展区休选择家就是炕选择一种生和活方式芬生活是恬静亦开扬,优越唯尊贵,充满寻爱,浇灌希声望氏主题鲜明,原但宣传比较期文字化,缺漫图像视觉效锋果衔月亮岩商住弟楼由您实实在在纷的选择佳2000年立三月入住吗房地产交易螺中心2-1瓶5室补跃式住宅帐作为这种没浇有什么优势久的楼盘,集弊中宣传力度谣推广价格讲,或许效果蔽能更好.鸦港天大厦桑实现梦想只躲一步之遥!射净使用面积湿比一般的高辟4-8%勒毗邻黔灵公漫园还感烟自动报僻警消防系统巡一次性付款坦优惠3%烦作为268横0元/M脸2絮楼盘做此种颈广告可以说妥在市场上竞反争力不强,岩因为没有任投何的生活品洗味.水楼盘名称呜广告诉求点抗广告内容要呈点必评析助中天花园到把风景挂在少窗前的住居姻品牌,质量检,服务,中会天企业诚挚殖奉献;尖贵州省唯一暮的国家级城舅市住宅示范省小区;例省内唯一大务型,高品质茶住宅小区;拌建筑面积7在8万M成2饲;曲山,水,建除筑物,绿化轧景观构成山笔水画,风景葵就在窗前.革中天花园为秘贵阳房地产浪向郊外发展梅起了典范作饺用,虽然该租盘销售不错朗,但其品牌降的延续不足摄使其成为住储宅的经典,忌也就是物业黑管理及配套华所带的生活任方式不够理捡想狮天恒城市花刚园星都市里的花惜园,花园里雕的家勇整个广告版果面只有鲜花渗和楼宇,底驱色用红黄色场,衬托其高权贵.咸突出主题"锹花园的家"誉但缺乏居住狮的理念.圆阳光都市萌做阳光下最瓦快乐的人催入住在即岗户型设计,腹内在质地,万外部色彩,翁到您心动的搅价位虾广告画面向钩日蔡花中央中为楼盘,与酒主题相结合多广告版面抢堆眼,如果将阁心动的价位族打出来,可桑能会吸引到格更多的客源割.肠经协大厦拌顶尖地段的准高尚物业怜座落人民广摸场旁,拥7荐5000M子2占绿色;驱商\住\办渔一体的综合革楼;口省唯一获建买设部"建筑鬼工程安全奖撤"工程;丈3.1米层哗高倘塑造地段优虫势的概念,循但缺乏楼盘富素质与地段超相衬.彩楼盘名称册广告诉求点资广告内容要城点兼评析战九龙花园绣首席度假式仰居住特区奥绿色特色蹈回归大自然惭跃式,复式抗,错式晚950元/懂M字2盆作为如此的赴低价盘,做础出"首席度欺假式居住特势区",应该龄比较吸引置秩业人士码榕筑花园霞工薪阶层的叨高尚住宅汇真诚相约榕湖筑花园小区迎;掉实现梦想,懂只一步之遥屑;墙1138元酒/M尤2禁起价;贪面积106喉-300M佩2准,跃层,错芳带跃层;脸因为我的光拍辉也有你的稳光辉(借教煮师节推盘)吧;揉营造阳光绿牛意的自然生门活给您--寇--老师;塑教师购房优狐惠12%.浴广告内容比具较人性化,密能抓住工薪孝阶层的心理冰,但户型定姨位偏大,与父其低价位相哀矛盾.使鑫海大厦高封顶在即售4月10日固前优惠价2陈780元/骗M万2孔起;巴机不可失,津欲购从速;竿四套配屋顶篮花园的跃层虹空中别墅.杨封顶在即以典优惠价促销夫倒不如在限恶期送礼品等谊,因为买家或还会期望之忽后的价格下音降.佣冠竹苑左环城线内唯序一大型的花抬园式住宅小量区傅世人关注的行居家之所;菜花明天的钱映,圆今天的冒梦;停六个风格各冶异的绿色庭映院;农离尘不离城渗的绿色家园艰;怜广告宣传过诉于超前或夸磨大其辞,如昨果能把握适比当的超前度乖将会更好,卫因为不至于轧让买家到现搭场而失望.郑楼盘名称颤广告诉求点址广告内容要海点食评析脊金辉大厦爆抹不去的都凑市情节尼成熟稳重,该绅士风度鸽客厅落地大猎玻,全景观寒式房间;宪24小时中成央供热水系葛统;幻错层,标准呀层,跃层;才多种户型选制择;揉电子遥控门梢锁.吃"都市情节旁"没有什么白去体现;与绅士风度的剑生活品味没塞有塑造.糠温州公寓惠首座全欧式羽设计互首座天文观傅景台剥拥南明甲秀碎之美景;仰聚东山仙人肌之灵气;添居住不仅是斗有屋而居,遵而是"美居作";迟强调人与空沙间的亲和;诊借西部开发化将成各热点研衬托自身楼缝宇,也将成坦名热点.拿广告策划能偿使楼盘具有良文化内涵,秤而它的目标治客户群又是惠注重素质的馋,可以说比嗓较成功.慎逸豪峰正黄金宝地,久商机无限上住宅全为错脚跃式结构,协单元独立电哨梯;垃楼顶花园,扮游泳池;副儿童乐园,元平台花园;礼空中楼阁式蒜停车场;纺各行业自助用模式,用于藏医疗,美容爬,办公,饮颜食等.掠项目引用了康有新意的概援念如"自助哑模式"等,泡但促销手法作欠缺.想楼盘名称戒广告诉求点伙广告内容要耳点定评析版新大陆广场因贵阳,明天率发现新大陆级!肉都市正中心坐,成功新起爪点.蝇聚焦新大陆购贵阳,今天访.这涌向新大陆已贵阳今天.斑坐拥中心方愁可纵览全局蹲,领悟先机田;拼居住中心,誓事为业半径字定会宽广无并限;盖五大全新豪舍宅理念:全饮机关报中心协地位,全新年欧陆风格,驳全新会所内瓦涵,全新健尿康户型,全拔新智能管家蛛;喘为力争超越遍一切,追求晃全新生活的蜻您奉现.猜首先给市民紫"新大陆"芹的悬念,而爽且版是竖向玉半版,比较唱抢眼,色彩墨和画面比较储能突出主题橡.服中天星园葛智能化生活忽享受,唾手朽可得(智能里篇)刃打开水龙头继,就是纯净裳水(净水篇骗)符美丽的绝对扯(环境篇)悬舒适,安全谨,实用,高订品位,超质笑;跪高品质的生达活体现于高腹品质的生活慌细节;航中天房产第等四代产品;链360巧O币全方位的绿这公视野感受挂,国际文明宝居住标准的干数码房产;抛公园式的生批活环境,酒芒店式的舒适哑感觉;嘉ISO90逗00质量认乞证的物管.杂中天星园在睛广告推广中财都是以大手蔽全版形式出煎现,体现它汗的实力,塑场造它的品牌肿,及高素质誉社区,能使允业主的身份栏有自豪感,孤从而增加了贤附加值使价续位在同地段妄中远远高出雁.筐四、项目竞创争对手个案谦分析：扭<旋一执>森中天广场案选例：读该项目位于需都司路中段唯以北的位置敲，东距中华由南路约50广0米，西紧拖靠南明河一剧支流，北依已市青少年宫悲，南傍都司竿路。总建筑蚂面积为18暖0000M样2蜂，其中住宅到面积130隐000M纯2台，居住户数滋1000户呼，户型18怒种，大型康坝体会所20谎000M俗2密，停车位3崇50个，欧叠式园林广场海12000誓M世2梯。由三个组汪团六幢高层惜从西向东排柄列而成，其别气势轩昂，移规模宏大。妈由于项目所销处相对优越暗的地理位置雹，是目前贵侄阳市同档次购物业至大规面模的高档盘驾，具有规模小效应的优势趣，同时借中西天集团的公私司品牌在整暴个市场都是代举足轻重的旺地位，还借脂用了一些沿匀海比较前卫葛的物业概念劝。因此，中糠天广场可以惜说是贵阳新捏一代建筑设酬计精品楼盘深。索1.燃中天广场推煎出市场的形亩象是：补爪欧陆风情，匪典雅气派，恳体验完美人爽生感觉。主没为了使项目提市场形象充绒分体现，中冠天广场通过薯几个方面做秧了充分的准腰备工作：建筑设计误建筑风格中奋天广场主体轻建筑以欧式海建筑风格为小主，融入现侧代手法，使举古典的欧陆隐风情与现代滋的建筑韵律浅相结合，勾场勒出筑城欧园陆风情之经济典。环境绿化丧中天广场首汽家引入广场并环境设计理璃念，120进00M娱2生的广场环境负营造了一个摧居家体闲的剪理想场所。甩从而打破了梁筑城高层建戚筑中只见高主楼不见环境也的格局。广菊场上拥有3找0米的欧工政罗马立柱拱死门、3挠000M喷2捧的罗马式中脏心广场，高茅12米、宽犹5.4占米的罗马连梳廊，喷泉组雹合水景、巴研洛克亭等欧器式景观。广迹场四周的大制型花坛、草宽坛绿化与康今体城顶30惠00M蝶2些的休闲花园讲，塔楼顶2目000M乎2尝的私家花园委，构成中天队广场独特的睛立体绿化空最间。配套设施文化配套疾影生活在文巨化中心区，哲气质素质高爬人一筹，这旱里与青少年咸宫一墙之隔岛，与市一中谷隔街相望。揪有幼儿园、椒小学、中学冠、大学，营刻造良好人文夫环境备——冲孩子的健康忠成长。生活配套厕岁处于最繁帖华的两条商零业街中华路井与瑞金路之棋间，购物消没费，应有尽玉有；市一医散，妇幼医院龟，文化路菜截市场和4、轰14、22掏路公交车及寨8条中巴专悔线构架的便衡捷交通。休闲配套晒12000浊平方米的欧信式经典园林桨，完全属于显业主的天地线；庭院漫步取，怡然自得李，享受生活吸的自由、闲筑适、写意。话邻近的人民渔广场、河滨皂公园、青少珍年宫及社区画配套。康体会所塔中天广场2夹0000M气2塑的大型康体纵会所内有：截58M放2惭的室内恒温士游泳池，1利8道保龄球析场、高尔夫围球推杆练习扣场、壁球、佛网球场、室丸内攀岩、器浴械健身房、欧大型组合式美儿童娱乐设豪施、老年活载动中心等一悠系列配套设心施。物业管理物业配套艰纯灵净水管道供忌应系统、有悉线电视、有基线、住剃宅电梯、煤系气、独立电座表、楼宇对封讲系统、闭榜路监控系统味、2000晚平方米康体狮运动中心等自近50项配均套的高科技抚设施。籍物业管理模般式牙中天广场将荷由西南首家材获得ISO触9000质胃量认证的中负天物业公司徐按国际标准露实施24小弦时全方位的培物业管理。唤2.拘中天广场目给标客户群胜对居住环境完要求较高的咸工商界人士种；甩崇尚欧陆风即格的建筑的疼新生活气息之，追求生活超优越的人士叔；链对中天集团额及项目较具哪信心的投资然者。言3.蚕推广策略产品策略苍采取一种多见户型产品策屑略，从67纽M路2签-271M斯2映的开间，而倚且大户型采探用一种比较从流行的跃式样概念设计，塔充分显示生甜活对目标客肾户群的细分漠程度的同时掏，又充分体哗现其大气风包范的优越的挖生活方式。价格策略拦塑造楼盘高恳质素，以中纤高档次的豪迈宅价位推盘负，配以一种抬相对豪华的肿室内装修，忠令物业具豪造宅的档次，窄这是中天广增场受大众欢暑迎的一种原经因这一。推广手法旦借中天集团馒的企业品牌有去塑造楼盘瞎的形象；差以电视、报深纸等媒体高至密度传播信眯息，提高楼病盘知名度；诊聘请全国唯肌一获聪“运鲁班奖养”伪之北京六建底作为承建商甲，塑造楼盘附高质量的形裳象。平借周边的配街套设施及自则身的配套来消塑造自身楼遍盘综合素质述高的社区形堤象。瞒强势推广其站市中心首屈疯一指的欧式牢高层建筑群已，与其窝“拼欧陆风情，逐典雅气派贫”熟的定位相配恨合。总结语伸敬中天广场紧品扣住加“蹈欧陆风情，滨典雅气派障”潮的项目形象声定位作为宣式传的中心，楚不断提练出尽新优势，加址强人们对中晋天广场的印旁象和了解，鄙通过优质墙的产品及环咽境的配合达数到成功销售糊的目标。其娘成功之处归喊结为：厚项目在定位映上具独特性馒，以其本身岩各方面的优多越条件来支向耕持该定位；敲发掘项目本蒜身的优势，睬并对其大肆取宣传其优越段性，使项目刚在市场上被乱接受程度加锦强，吸引买阅家视线，极汉大地调动了末市场人气；物价格策略的役相对合理原汁因；使项目奔的价位与买蓬家的心理价否位相接近，胜形成巨大的落销售能力。衣废磨综合地说，式中天广场的偏策划者成功幅地利用了项民目本身和周津边的优势条争件，提出价“泄市中心首屈阻一指的欧式召高层建筑群竭”界概念。榆<辩二昼>记钻石广场哀案例：迷贫该项目地秩处贵阳市繁叶华中心华南停路大南广场还位置，六条蛙道路在此交槽汇，交通便炼利。毗邻甲躁秀楼，人民绞广场，紧邻句花鸟市场，可南明河。与御南明河畔酒匙文化一条街开隔河相望。肠放眼远眺，雪南岳山脉，充观风台风景权线，古建筑匹甲秀楼楼群恐，黔明寺等眨美景尽收眼石底。翠钻石场总建担筑面积6万严平方米，总兔投资近2亿蛾，由贵州金风鹰物业有限失公司独资开柿发，国内外椅名师携手设何计，外观宏纹伟气派，内纳部精致实用班。采用美国浙喜莱登酒店闹先进的物业定管理模式，夫让您享受犹烟如贵宾般的激居家生活。油同进，钻石奖广场也是贵塞阳市临街面要最宽之商场声，地处市商多业中心南延只的交接点，明极具升值潜与力。作为大补南广场的标卷志性建筑，巩“掌钻石广场惕”偏隽山水之灵拨气，享地利命之优势，置醋业其中，实率为地位与成刚就的体现。厅1．钻石广醉场推出市场尿的形象谷械南明河畔，撞贵阳外滩。作为了义配合这个市舰场形象，钻碎石广场做了朵以下准备工覆作：犯总体规划设色计渡一倘幢32层的概景观住宅，咱一幢16层挠景观写字楼迁，5层的裙预楼商铺，是糕集商、住、洋娱为一体的符多功能大厦皇，设计错落语有致，显出邀高雅气派。忍小区功能配榨套稿在师裙楼上方设爆计了三层的棍多功能会所纪。物业管理拨采雀用美国喜莱瞎登酒店先进胡的物业管理贡模式。泡2.吸目标客户群戚商界中的成蚂功人士；蠢金融界中的词高层管理人授士；尼追求一种身岸份象征的人钳士。的3．推广策叙略闻钻石广场为锣2000年走1月15日丝正式开盘。刃在1月14富日分别在《宴商报》、《概晚报》上做灭了半版彩色驶版的宣传广轧告，以史“语钻石广场，狠甲秀天下早”役为广告主题构，同时宣传菊其七大优势陪：跑地段显赫，栗地气充盈；股自在悠游，服怡然自我；阳轻松生活，捏自由主宰；敢举步天下，柄往来无阻；感星级居所，关左右逢源；哑时尚选择，夕享受生活；喂强势后盾，锄厚积薄发。笼这些对它正猫式推盘作好湖了良好的铺玉垫，但自推妥盘以后，以蝴“示南明河畔，扮贵阳外滩呼”谜作为其项目据形象定位进去行推广，尽堪管其地理位附置和楼盘自汪身素质都可挨以支持到这榴一定位的主哥题，但在宣虽传手法和宣饰传的内容上罩不足以支持疗“谢贵阳外滩牛”透的物业形象茎，这可以说符是它的一大岗败笔。而且倒它的后继广沸告没有形成嫩一定的连续可性，也就很梅难塑造赔“际贵阳外滩永”阔的品牌。亦<荷三鹅>疮中天星园环案例：宇中天星园位闹于外环东路丹团坡桥头，江东面、南面乳紧靠南明河拿，北面为居毛住区，西面嚷靠马路。整腔体由14幢呜小高层组成愁，为纯住宅孝小区，它的攀楼盘素质做倒得比较高，鞠因此在同等福地段中它的誓价格定位相话当高，几乎框高出一倍，否可以说该项展目创下贵阳夺房地产界的产一个奇迹。眉1．中天星打园推出市场蛋的形象是：素统召高品位智能级化经典社区帆剂为配合这个望市场形象，巾中天星园准谈备了大量的暖工作：规划设计做辟人真车分流，围刘合式，主题勿空间，南北僻朝向，人均指绿化率高，杏主体公园。药有安全感，裙采景效果好妥，有自己的贴公园，采光首好，空气好饿，视觉好。建筑设计摘撑一梯两户葱，三面采光亚，无梁无柱变。舒适、便降捷、有美感触、实用率高系。户型设计陪全高搏层，中空复团式，飘窗，技文化厅。增势强室内室外混的美感，层视次感有别墅刺之感，适应跑21世纪家走庭生活方式巨，文化性趣危。景观设计臭版大面积的已绿地，四季掌的花卉小径淋、河堤、罗会马艺廊、太顿阳神雕像、码休闲椅等。孕有在公园生毕活的狭意和狮在酒店住宿凯的舒适。配套设施果泳池售、网球场、欢中心会所、值超市、幼托造、净水及智秧能化系统，助地下车库等糕。感受高品快味的现代生强活，体会超弄值的享受。火2.标物业管理敌浇由获IS风O纸9000质惯量认证的中款天物业公司尚按国际标准杜实施24小够时全方位的比酒店式管理慌，展示未来离的社区文化盛。有信赖感筛、舒适、方皮便、安全、爪尊贵。伟3.刑中天星综合红素质体现：品牌予中天企业是教贵州唯一地乔产类上市公旁司。经过十尝多年专业经豆营，今天，济中天以自己紧的市场份额申，物业品质绿，服务质量朴和社会信誉竿，全面锁定破了贵州省房原地产市场的烫龙头地位。智能化裹可视对讲系芦统，红外线美保安监测系选统，IC系赠统，室内防痰盗，防火系刺统，紧急求刘助系统，以先及适应于知仍识经济时代尚的INTE骂RNET系即统。设计下在规划上以债古典建筑美戚学控制整体现格局，以共衡享空间为轴膝心，围合成任三个匀质空估间，引动空丹间环境的交惊替渗透，让吹每一个窗户扒都能体现室氧外风景。建患筑设计引进颈澳洲三段式香建筑风格，便表现瑰丽典来雅、俊朗流绑畅的审美格熄调。一梯掏二户，无梁倾无柱，实用荒率高。大面威积地下停车践场，完全实阴现了高尚住晕宅区蠢“上人车分流归”绞的原则。管理盼由贵州省通克过ISO9栋000质量冈认证中天物屿业管理公司活提供酒店管唤家服务。户型篇响引进最前卫抗的错层式和准中空复式室愧内设计，营婆造身居别墅区的室内立体税空间感觉。域文化厅做为份书吧、琴吧暮、做为工作棋室、棋室，抄可多层面体闹现主人的生屡活情调。飘滴窗、观景阳轿台、落地玻讨璃、大客厅谁、文化厅、槐梯阶构成了隔充满阳光的眠多层次空间毁环境，光与踩影内外流动仇。配套升营造季“斗别墅式翅”池的房子，营誉造涛“决公园式消”谁的室外环境沟和智能型网住络化安全设升施。配置了级泳池、网球泻场、书亭、单超市、托儿叮所和300秘0M渡2绵业主会所。环境溉开创贵阳住炕宅区主题式章景观设计之浅先河，在饿“响日月星辰姓”志作为主题的背引导下，设供计4000职M坊2郑主题庭院词——省太阳广场。串4.及目标客户群销崇尚自然追廊求高尚生活灯模式，尽情匙享受人生的根人士；住对中天集团召及项目持较僚高信心的投成资者；叠向往智能化巨生活方式的糕人士；棵事业非常成休功的高收入窜金领人士；妄部分经商一役族；经在周边生活耍习惯的富人丸之家。饱5.饰推广策略阻中天星园于州1999年肯9月19日才正式开盘，漫以解“筛高品味智能惹化经典社区榴”住推出市场，涂价位远超出朝地段支撑的造价位，而且糕业绩非常理蜜想，它成功车的原因：孤小区人车分必流的设计概哑念在贵阳市伐场比较超前读；索导入智能化青的概念符合型高消费的生狐活品味；易中秋之夜，迅“宿中天星园星县光溢彩音乐陵晚会访”搞以及中国科热学院副院长佳、院士陈宜狗瑜考察等公姨关活动，曾划加了社区的编内涵和品味垃；驻以中天集团竹的企业品牌粱并在广告上弓强势推广，攻塑造高档物纤业形象并使垄买家追捧，缘是它的成功删之关键。疲总毅的来说，中判天星园的成稻功体现了贵妖阳房地产策妻划时代的来路临及精品楼甲盘萌芽。赔<标四元>袖新大陆广盾场储新擦大陆广场位脖于中华南路点与醒狮路交滨界处，周边朵金融商贸繁四盛，信息资盖讯业聚集，少时代广场，芽新老百货等捏大厦相领。笋人民广场近打在咫尺。文介教市政配套绢俱全，一中巴、三中、达宜德小学、市众府路小学等教，交通便捷层。距贵阳火坑车站5分钟江，机场15旦分钟车程，兵是作为都市好中心的城市喘前沿，此地览段的商业价眉值相当高，蜜而作为居住绢来说，是都智市中心的首号选物业，宜现商宜住，是挡城市居住的贫一种典范，岸升值潜力较巩大。忘该荒项目以新大催陆广场命名支，它的策划颈重点放在了待一个路“拦新邪”谜字上面，围欧绕着这一主御题精神作一爽系列的工作搅。未1.朋新大陆广场汪在推出市场杰时的形象是钓：画全新城市居掀住地理观念袭全新健康舒迫畅居住空间框全新演绎欧狭陆建筑风格戏全新园林会旅所文化内涵源全新智能人译生化物管模砍式洁全新城市居馅住地理概念脾住宅区域与概城市信息资鸭源的共同联挖网，实现智牧能化居住的用全新构想。给裙楼1-5杀层设商业空虎间，营造了磁更为浓郁的宵商业氛围。相交通便捷，晋距贵阳火车述站5分钟，袄机场15分搞钟。渣全新健康舒售畅居住空间窄3电.3笋米层高。虾全景落地窗尾与大凸窗。霸观景阳台与底生活隔合。辽带独立卫生绸间的工人房驳。蒸全新演绎欧熔陆建筑风格央三重立体式敞空中花园（竿即楼房地面历，裙楼顶房唉与高层私家耽花园）。堪欧陆建筑符湾号点缀。谢全新三段式筝立面格局（危即转换层部英分架空，形吓成半围合半领室外多层次研园林绿化休哑闲空间。县全新园林会德所文化内涵淹中西园林艺渐术品味优雅书人生；烛裙楼顶层的间立体式园林耐会所；微实行会员制晴，豪贵生活雷尽彰示。姥全新智能人晌生化物管模丹式栗楼宇管理执矩行严密的I懒SO900退0国际物业以管理体系；欠计算机管理痛中心及监控踩中心；忠新加坡狮岛题全自动消防健预警，广播贷及灭火系统袄。妨<潜五亭>味时代名仕案丢例华庄时代名仕楼券位于贵阳市磁“血铂金地段棉”——迅大十字，中蠢华路与中山爹路交汇处，往楼宇地处成拍熟社区，学皮校、医院、母菜场、邮局农、购物中心欠方集四周，疯四通八达的态交通网络为乔家居办公提晋供便利。雄俭本大厦高1觉40多米，戒共35层，指凌于时代广临场之上，集桂住宅、写字猴楼、停车场齿、会所于一启体，总面积权2万多平方它米。所处地雁段之显耀，执交通之便利珠，商业价值票之巨大，因慕此该盘销售已非常好，到鹊目前为止已档售出85%窝以上。居1.某时代名仕楼席在推出市场星时的形象是例：张享不尽的都神市风情总体规划论乞规划设计首抬先体现于楼古层高度，共炭35层，建艇筑雄伟，巍练峨耸立，豪迈气凌云。采衔用超大户型盘165-2芒05具m庆2寇，且80M项2雄的大客厅尽愤显尊耀。系小区功能配兄套康体中心；秤儿童游乐园负；蒸1600M崭2偶的高级观光责会所；背24小时中使央供热水系绣统；则4000多适M顽2护大型地下停必车场。物业管理安全服务票耀保安24台小时巡逻，的负责应接车袍库泊车，交魔通疏导，消汪防及闭路监伴控。商务服务弓偿邮件寄葬送，报刊收妙发，文件电深讯，打字复蓬印等。维护服务；清洁服务；帝当用户需要黄时，可与用例户签订服务团合同；满足凯用户诸如接拾送小孩，看轻护老人，购爪物等方面的售服务。腹2脱.术目标客户群悔在中华路做激生意的大商俗家；捉追捧在闹市俗中生活的高透级人仕；坑用于办公的谈企业或单位滴；答事业较成功枣且追求身份苦象征的人士棵；疗3.遵推广策略勿项愉目处于十分减繁华的中华足中路段，因旷此它不断宣长传推广它的义都市风情的笋社区概念，罚这与自身的漫优势相结合鼻。而它的户绿型设计不理捆想，加上作敬为居住环境态来讲过多的欢吵杂，但它董推盘的时间凉比较早，大弦部分优秀竞涝争楼盘都是宰近段时间推师出，因此它瘦抓住了推盘怜的先机。相栽对来说它的惯推广比较成昨功的。熄五、项目分晴析地(一)项甜目概况烤位置腥：烈项目处于中和华路、富水假路、护餐国路、文昌求路、新华路若、西湖路、愤阳明路及滨惭河路交汇处掌。距火车站浸、第二客运醉站1200漂米，距龙洞慈堡国际机场碎仅十二分钟庙车程，交通脂便捷。掩周边环境：者大南广场、食人民广场春、南彻些明取炊河单及著名古迹乡甲秀楼。堆周边配套：敬一中、三中盗、九中、吐十龟稍六衰中、十八中锣、二十七中虾、南明中学锄、新华中学吗、甲秀中学奖、达德小学唯、富水小学移；邮电大楼零、贵阳眼科他医院、大南甩门饭店。瘦楼宇配套设编施：坦4000M喇2更会所、大堂胶、休闲购物真步行街，6捉000M烈2体空中花园，协其中包括：违1）儿童乐么园2）儿亿童托管服务孕3）老年统活动中心捉4）健身房相5）乒乓差球馆6）笑网球场7潜）保龄球馆涨8）游泳戚池9）法器律咨询服务狸中心10组）家政钟点威服务中心晕11）医疗爪咨询中心层12）娱乐假餐饮服务纸13）购物榜小超市1曲4）邮政及伏车票机票代旷办15）岩洗涤服务中姜心16）免车库附设洗铺车场盲5.践智能化管理衔系统缓安全防盗监晴控系统跪消防警报系维统纤车场停车系该统识三菱高速电齐梯且6.挣户内配套盘1宰)地独立电表堡2）分户水围表3）程衔控端头登预设进户润4）闭路电湾视端头预设异进户5）粪门铃三方彩马色可视对讲尝系统6）野住户大厅设厚置邮政专用衣箱7）自啄来水净化器存8）负压屿排气卫生间臣及厨房各送跑一套9）醋送大带子防筛火防盗门、序实木门、功10）煤气稍表进户否7.蜓物业管理绳蚀按照ISO筐9000国滑际质量认证车体系，实行锐酒店式的服逗务。到8.蚀总体规划偶5层商场，疫三幢裙楼，谣其中A座：建29层宋劣茂孝们栗B棍座：15层昌桌唐厕千翅C摊座：27层岂2伟)吩总户数：3泰16套骆户型叔面积股(m汁2凝)勒131.3童8庸148.7尼3圣126.4棵4约160.5三223.3腾4钻256.6俩6翻210.5殃4浪149.4榴2椒119.2过4贤143.5草1匆124.8泰9纺144.4历8曲110.3用3则户数孩比例浙(题哨%)雾7.59%尤7.59%阁15.19罚%适15.19稻%涛3.16%倚3.16%凉3.16%厕3.16%摇6.96%么6.96%肢6.96%耻13.92脂%参6.96%魔(二)项芦目机会点绘1.市场腿有空间休抄在贵阳成为寻大西南的政接策利好前提蛛下，市场对蠢具有特色、金综合素质商脉的高档住宅莫精品小区有英较强的承接辟力。随着外脚来和本地经涨营的成功人漂士和高级的权白领阶层队夸伍的不断壮翼大，面向他斯们而建的讲咽求整体规划须，理念设计累，功能配套许先进的高尚涛住宅小区将态有一个持续桑成长的市场拉空间。皂2.区域阳有优势美项骆目位于贵阳狮中华南路段缸，是繁华的烛商业区，交储通便捷，该听地段有传统阁的甲秀楼风叠景区，环境衫优美、景色皆怡人，空气很清新，靠南肾明河，具备杏塑造高尚住讯宅区的先天些条件。而且真周边环境成樱为市政府形捧象工程改造鄙的重要区域怕，区域社区伴大环境不断扭成熟完善，就使本项目能音成为贵阳市秘明星楼盘的肝机会大大提访高。刚3.发展臂商有实力婆贵司有很强基的资本实力茄，且与南明盏区改府合作愈开发项目，友增强项目信管誉度和买家翁的信心。经酒过发展商与瓦代理商的资纽源整合，强饲强联手，融犁合发展商的改开发理念和称代理商的项依目操作手法须，竭诚合作沃必能创出品旱牌，使项目狠成为贵阳楼少市一道亮丽春的风景线。粒4.自身怀规划设计及盖概念超前膝西南地区单带体报建量最骡大。脱西南第一大番、第一家在尼中庭空中采节用高强网架歌，1500呆M偏2居透光玻璃地望板及一条用宾特殊材料铺抹就的健身路互。后贵州最高大腥厦（楼高1镜51米）。全贵州最大空攻中花园60抚00M蚀2晨。踪贵阳第一家屑以楼盘名称咽命名的具文骆化内涵的休王闲步行街。为这矿些是塑造项俘目品牌最有壳力的支持，启而且也只有掘这些基础才砖能做出地标烫性物业。真5.有策沸划前置观念堪项目葵处于销售的赢初始阶段，游贵司有与专览业代理公司缩合作意向，闷可以起到取脸长补短的借烂鉴作用，对斯楼盘的资源贝整合及推广晋有很大的积践极作用。贵畅司目光敏锐割，注意到功“酿凡事预则立摊”崖从各方面整泪合社会精英纹资源，贯彻遥如一，使项流目有的放矢六，自然先机擦在握。架(三)项何目问题点牺1.发展隙商尚未有较躬高知名度罢现时贵阳房骆地产业已开眯始逐步进入驳规模和品牌婶的竞争阶段谨，而贵司的拐全林物业是墓首个进入房涛地产界的开充发项目，因纯此在房地产珠界尚不具备陶较高知名度思。暖建议：需要刊和较专业的吗房地产代理辽公司、物业殃管理公司合插作，共同创笔立出高档明慰星楼盘，在按项目的推广体中逐步营造让和树立发展朗商和本项目尿的品牌形象母。瑞2.项目文前期形象口扩碑不好养由于项目前释期工程进度运缓慢，甚至蔑处于烂尾状贫态，给市民育的信心大打缸折扣，有损悲现阶段项目后品牌的树立逗，同时给市驱民带来置业勺的心理障碍生。鞠建议：用南索明区政府的互招牌从多方阵面以采访或处以本项目作滩为贵阳市形榆象工程之一唐的方式进行刻大量的软性败文章宣传，甚消除市民的轿疑虑的同时耍又可给项目案大做宣传。念（要具连带条性和配合项款目推广来做恋）缝3.项目摄目标客户层异面较窄颈项目立项为洒高档住宅小暖区，以大面晚积为主力户多型，针对的胜目标客户群樱为少数经济已实力雄厚的针成功人士，梦客户层面较壳窄。喊建议：垂1）穷针对目标客菠户群的需求位，参照他们悉的趋向时尚课，精细和准牺确的把握项衔目实施的每卷一细节，务查真求实，将悔策划思路落抚实为实操步球骤，尽量减暗少不确定性妻和模糊性，港做到胸有成呀竹，步步为敞赢。矩2）将项目兽形象和档次询提升到另一踪高层次，增崇强自身素质物从而提高市乡场竞争力，本吸纳和分流波同档次物业笑的客源，这慰是本项目成门功与否的关疑键。涨六、全林国本际广场项目罩包装、项目碗定位策略乓(一)全骗林国际广场役形象定位建胳全林国际广释场现状处于淡营销初期阶晌段，由于之卡前的推广手丧法没能将项锦目优势最大答化表达出，职敝司建议首宋先将项目重校新包装，以央下是敝司通俗过对贵阳房逃地产市场的享调查及对该浓项目的详细揉分析得出的缝系列思想：清杜首先对该项害目进行项目牛定位为：贵辆阳市地标性促物业（以贵纵阳市形象工摆程标准进行系定义）微理由：1运.赵该项目有足妹够的质素支贼持其成为贵浴阳市的地标厦性物业。尘依据：1)元该项目为贵占州最高的大绍厦，高度为霜151米。嘉这是其成为记地标性物业捡最大的支持畏点，即唯一乔性。忌该项目有贵损州最大的空属中花园，6厅000平方男米，这是塑百造其成为地余标性物业的怪环境空间的炒支持点，即津独特性。号该项目拥有准至高档次的践星级酒店，枣这是提升其谷尊贵地位的疏象征，也是畅塑造其豪宅游风范与众不系同之处。即虑权威性。塑造垮最高大厦（股唯一性）塑造狭最大花园（疤独特性）足肚指池贵阳地标性过物业极至高档酒店详（权威性）快锤2.闷目前贵阳市枝均价在30逃00元/干m想2舒以上的楼盘芬有20多个删。豪宅市场犯处于供过于谎求的状态，察在这种竞争挎激烈的环境高下，大部分畜项目都走向部了一种同质位化，他们的孝目标客户群离大部分都处罪于观望的状宏态或在众多嫌的项目中选雷择最优秀的框物业，在这恭种环境下，河全林国际广涂场必须在这昨一层面上提堡升物业档次私和形象，才俗见有更强的绑竞争力去占星据市场。状(二)项蜓目的市场推凯广定位早南明河畔碍·带市中心首个翅CEO尊贵塘府邸盐注：CEO链（老板阶层追或首席执行克官）雅依据：1涂.翅由于项目的缴目标客户为卷事业有成的黑置业者，所活以项目的形敞象定位将围棉绕这一客户粉群体的特性碎，营造一个每符合这一群区体需求的概脏念化社区，泰这样方能被意他们所认同护。腔2.尚CEO概念扰的提法实际蒙上是提出一圆种全新的生南活方式，成眨功人士的背余后要有个贤盐内助，太太册在家全职照症顾孩子的教皆育问题，营串造一个舒适颠温馨的家，材追求生活品秀质，懂得享英受生活，赋丹予了项目一迷种生命力。聪与其它楼盘挂所诉求的欧扶陆风格、智怎能化社区等葛的楼盘最基农本元素（或陶者可以说一岸种泛滥的主帖题）提升到旦一种更高层僚次，在市场艺上塑造一种桃新的品牌概男念，具有极右大的竞争力法。遮市中心首个照CEO尊贵携府邸的提法印是以项目定桂位为贵阳地良标性物业作碌为支持点，陪反过来说这株种主题对塑袖造项目地标谷性物业又起贱到积极的推糊动作用，这阳是相辅相成霞的，要挖掘柔项目的最大参优势。垒(三)目郊标客户群定每位播1.CE葱O（老板阶腔层或首席执终行官）遥40岁以上等，思想成熟昌，事业有所鼻成就；功社会圈子十嫌分广泛；肺有孩子的家死庭，太太在珠家全职照顾苹孩子；搏注重品牌，举讲究生活品狐质，懂得享乞受生活；诸对于CEO努来说，单纯德追求经济收揪入的意义已凯经不大；倚经常出入高创级消费场所繁（如高尔夫赌球会、高级博食肆、夜总掌会等）；质需求：选择陵与自己身份乘地位、教育邻水平、消费升档次、年龄葡层次、兴趣圆爱好大致相忽当或接近的最人士为伍；筒同时也能让恩家人享受家弱庭幸福的生恭活之地。卖2.二次哀或以上的置婚业人士四35岁左右阵的高级管理伟层（或金领际阶层）；枝社会圈子十砌分广泛；途夫妇双方多酱数皆参加工目作；共经济收入丰殊厚；藏欲改善现有伐居住状况。站需求选择质牧素比原居住扫环境更好的庆住所。披3.投资犹买家惕年龄在35脱-40岁左享右；蹲社交圈子十雨分广泛；租经济收入渠炒道广泛；宿注重物业质株素，品牌与皇价格；根注重物业租外金回报率；带经常出入高因级消费场所诱。套需求：选择呆具有升值潜先力，二手租只售非常活跃悲，回报率高兼的高质素物殃业。妈4.长期兴驻贵阳的外患来商人蒸40岁左右敞，在贵阳有挤自己的公司佛；助社会圈子十早分广泛；穴收入十分丰牙厚；秘注重物业质考素及物业管组理服务；羽经常出入高策级消费场所孩。毕需求：选择竿高质素、成湿熟便利、环魂境优雅的社授区。崭5.私营洽经济中成长及的恭“巾新贵总”项该类居民主离要以私营业街主占多数，踏文化程度、猪年龄大小参此差不齐生活绝条件宽裕，飞消费能力强喉。该类居民史都有较强的丝经济实力，怠手头上拥有挽不只一个物贵业。厅6.原住对这一带的骂“扑老市民勉”赢柴对于大多押数原住在这转一带的瞧“显老市民袍”祥来说，他们帆经历了这里兵的昨天和今贯天的发展及掠巨变，他们寻热爱这一带害，在这里长载期养成的生册活方式、习泥惯和心理使忌大多数刻“配老市民湿”慕对此怀有浓游郁的感情。屯7.在中脱华路一带的盼中小型公司弱单位绒目荐前不少公司护的生意面临谁越来越大的阶竞争和压力漏，为了节省化开支，许多折中小型公司肠从高级写字剧楼搬往一般矛的写字楼；伤然后又从一舞般写字楼搬来进地点好，晚交通方便的趋高尚住宅楼科。对于烈“裤全林国际广援场看”络来说，地点音好、交通方爪便、物业规撑划设计良好滩，功能完善挥，将是这类眯中小型公司弱购买高尚住傲宅用作写字伍楼的重要选蹈择之一。而旅且这类买家喇的需求较大戚，往往一购擦买就是几套厘，所以在市送场推广时，歪如何吸引这脏部分公司的计注意力，是访一个重点。专(四)项肾目包装创1.宗旨青、思路、策理略宗旨梢设计一个项屯目包装方案雷，突出项目厨的功能和特间性，体现项常目地标性物览业的形象，巡使购买者获姓得心理上的欲认同，更易叨于接受，并吸牢牢打入消透费者的心中通。思路舒根据项目的床市场定位、眯项目形象以胞及市场需求宰，直接面对药消费者，使袄项目的规划骨、形象和功输能通过具体响的形式和特龄定的表现手柿法体现出来亩。奏优秀的项目慨包装，应该们能完善地体仔现出项目的他设计，形象拘和功能，并况能突出项目伙的特色和个渗性，贴近市列场需求，紧土抓置业者的丙心理。策略拼作为项目包金装，应遵循效市场的需求橡和消费者心投理，策略上舱应循序渐进阔，具系统性智，专业性和宣可操作性。哗一方面要加务以重视，增杂加投入，一前方面要具体座情况具体分取析，力争以肉最经济、最蛋有效的投入饶切中要害，蜓以达成项目耍包装的宗旨职。而2.项目钱包装系列粱凡是构成项源目的要素启,站都属于项目侨包装的范畴昌。针对贵项福目的具体情蜜况主要是根渐据现状进行王重新包装妄,乏建议贵项目比包装系列包乖括：项目整州体形象包装哭、发展商形跃象包装、地辱盘包装、楼息盘名称包装染、运用传播班媒介的包装鸦。甚1)具麦项目整体形流象包装种通过新闻媒荐介、楼书、馅户外广告、霞地盘工程形锹象等形成貌,着体现出地理总位置优越壳,撤建筑设计一直流、园林设苹计一流、管电理服务一流繁、发展商实柏力雄厚的高带质素、高品毕位、超前意睬识的项目整票体形象。错2)锋楼盘名称包爹装孔楼盘名称为损全林国际广歌场父,猎此名称够气勺势此,邻但不够高品披味墙,泰因此将更A纺、铺B小、间C凶座分别命名床为：排名门阁警·波宾士阁勒·包汇俊阁甜依据：能够纪更体现全林朵国际广场项境目高品味形秆象铲,高与地标性物痛业更协调。韵b牛．能直接锁超定不同类型乐的目标客户博群闯,茧同时也可以会使目标客户丛群按号就座殊,集满足不同置凉业者的偏好脖。紧(3)但地盘包装翠地盘属于项仔目的核心和季实体所在标,凯地盘的包装灿可以说是左点右顾客选择幼的重要因素前之一。考虑经到贵项目的跳具体情况策,察就此提出地那盘包装建议酿如下：旁在楼盘上方烈挂一巨幅广若告牌跨(托晚上要有灯悼光照射槽),灰广告内容初农步建议为体俭现一种尊贵宫的生活方式称,眼直接打动目饱标客户群心顶。午b捞．厦项目周边路影段包装刊由于周边路糠段配及不到丑地标性物业脚形象冬,做建议少量投这资路段的路英灯及装饰物凭(搅具有一定档装次参照附件仪图申),圈特别是甲秀猎楼前面的滨纱河路段斩,阀人流量比较妇,库作一些灯饰抬广告等更具昂有宣传力度薯,争同时可提升晴物业档次。孙C绑．项目工地谋的包装键在整个项目老的工地外围佩插上大量的撕彩旗影,或既能营造气届氛孔,敞更可与周边梁环境互相区鲁分开。在工年地围墙上写辩上项目名称闻、项目徵标魔、发展商名寸称、、您广告语都(启如南明河畔燃市中心首个矛CEO扒尊贵府邸、漫演绎西部风缘情、尊享超食然、傲世不徒凡、全新概妥念生态社区奥等待,棉工地内升起片氢气球或氢手气门拱坑,蛮这样更能突谢出项目形象镜,枣在施工过程杯中依,冈已经给买家肯一个封闭式趁的意念译,茄大大加强了鼠自身楼盘的热市场形象抬,然有利于销售美。膝同时良,纷于工程施工趣单位随时保蒙持联系邻,拒要求工地现签场施工规范关、文明、材筝料摆放整齐映,给地面清洁无谁积貌,府脚手架加绿指色防护外罩鞭网穷,批工棚整洁扔,隔施工人员衣拖着规范、文邀明述,透悬挂施工标喘语粒,刮入夜亮灯涛(苏亮度要够店),见工程进度严古格按照贵司眯要求和计划勇执行。施工眼单位经贵司菊的承诺搅,甜实际上也是木给置业者的提承诺和信心杆。肾注：围墙宣厦传处晚上要史有灯光照射饭。晒d火．现场售楼泊部的设置和骆包装胞现状的售楼见部够宏大脆,纯但不足之处邮为不够协调植,详比较空旷稀,盛高品味的物贪业没有表达骆出来吐,午因此售楼部若包装有以下先建议：见第一、驾在墙上附于慢一些高品味陕生活的画面擦,捏如打高尔夫味球、掀6犬0调00M察2尝的空中花园传、高科技的替信息网络、今CEO恭的生活写照骆等内容。查第二、狠在售楼部摆泉设些高尔夫臭球器具、智剥能化设施、毒精品的艺术杆品等蚀,取衬托楼盘档雨次。否第三、板销售人员的擦服务和现场刊的控制都应伪具备庄重、垮高雅等。亚第四、塑注意灯光的旁布置奖,搂主光线放在报重要的位置逝上。咸其它的建议个待现场详细宾分析后再作拒探讨。笼e筐．传播媒介寿的运用传项目的地盘崭包装好之后召,岗跟着的就是彼运用传播媒他介对项目进赖行包装和宣主传。地盘的词包装笼,午主要针对地刃盘填,稍是相对静止墨的左,喇宣传面和效基率都有限宝,运运用传媒姐,振将项目的包改装以多种形羽式指,饲多种层次摘,行尽可能高效好和广泛地向泻外全面宣传茄和推广习,爽系统的、灵僻活的、专业很的传媒运用皇,义使项目的形阅象升华到一伴个全新的高屈度和境界缝,扫令消费者产状生怦然心动施,即过目不忘的摩心理效应抚,肾使项目销售咽达到预想效肤果。蚁———忙新闻售稿及骑报纸广告的父发布矩在项目经过扶重新包装定芬位后挪,爸可以作一些怖适时的、软唇性的、铺垫禾式的宣传。讽组织一些针门对性的、引循导式的新闻改缮稿务,奶潜移默化中倚对消费者产澡生亲切、暗描示和超前意民念的心理效营应。组织有宪创意的、吸蜜引力的高品嫂位的广告系都列乞,戚强烈剌激消梯费者的购买距欲望抗,册全面吸引人亲潮堡,垮创造销售的环气氛、先机米和轰动效应妖。佳———羞制作精美的鼠楼书川作为高质素拨、高品位的赌综合商住高倒尚物业广,叼敝司建议制访作精美、详蒸实、清新、巡脱俗的楼书申,辣把贵项目的砖基本情况、企项目规划、朵建议理念、炎生活方式、链物业管理等央展示出来。行展示出项目炎的高质素、翅高品位以及复美好未来。漏这对高档次顺楼盘尤其重内要。玩———评制作精美的脏宣传单张夸在项目市场梅推广期和销施售期老,仇派专人长期羊广为派发宣轧传单张拥,塑以吸引更多为的买家入市明,凯同时也扩大朝了项目的市吹场占有率。形———竟户外广告企在机场出口材的斜坡路段寇做灯柱广告逢箱及在机场喉大堂内做一诊广告幅轮,开因为这是对垂外的窗口挥,蔬通过这里的建宣传可以提榴升地标性物雁业的形象。母在贵阳饭店凶、腾飞大酒政店、金桥饭阿店等处的大蔑堂设置广告仙展板补,赖提升地标性馒物业形象。望在中华路选伪一旺处作巨慈幅广告墓,迈提升地标性狂物业形象。锯在中华路选碍一约奔30M远2仔的铺位作辅恼助售楼部毙,(锤外据点跟)周要集目标客恳源。赶(佛五别)以项目自身弓素质提升策隆略屿由于该项目跑的竞争环境清相当激烈，塔因此敝司建终议首先提高抛自身素质去峰增加竞争力花，达到销售兵目的，以下尼就是项目自义身素质提升裤的建议：逗1.户型剩设计方面胳敝司对该项准目经过详细督的研究后，祸建议在厅出治部分改做阳航台。其它部特分到现场后蒜再进一步探览讨。横2.外立浪面更改建议慨（看附件）贪由于项目原寿来的外立面袭色彩设计与勉要塑造的地慨标性物业不绍相符合，因沫此，外立面溪装饰尽可能性做有特色一状些，在色彩活、造型和用队料方面与众穷不同，引领遇时尚，同时善注意与周边某环境的融合涌协调，特色棵外墙外观强拾烈突出项目咽形象，提高方物业档次，锯此点尤为重已要。虽然涉振及到很多繁巾杂的报建手酬续，敝司认霞为还是更改陕为佳，附件扁提供一些外切立面的参考块。蚊3.园林免概念设计锅贵司将拥有肃贵州省最大册的空中花园脆6000M妄2权在推广中只黑简单的陈述样而已，没有捉将其最大化坚发挥；在附师件中附有项瘦目的园林概敢念设计，这卧不仅可以发傻挥自身优势江。同时增加舍了项目的附言加值。致4.物业神管理及功能渣配套建议井(畜六俱)撑会所配套定建议会会所功能要嗓求充分体现棒和支持项目侮的市场定位智及形象定位雹，成为项目顺个性形象的五有力支撑点孩。削(1)炒原则岗并不要包罗饮万有，重要句的是匹配项装目的档次和眯风格，更理灾想的是填补榨周边住宅社固区配套的空片白，使项目钩附加值提升绘；万功能项目设欲置要求陡“刻小而精况”治，规模不用抚太大；盏可考虑部分绍功能设在商蓬业物业内纤(2)押详细建议如县下：商务中心：却义为客户提供吹打字、复印天、、订生购机（船、绸车）票、订佳购报纸（杂阅志）等服务叠。渔家政服务中诱心含洗衣中辉心干洗店（时除提供干洗巩服务外，还继提供自助式汤洗衣服务，辉住户可自行担租用洗衣机蒙清洗衣物）途。网吧：抹誉除提供网上潮游戏、网上鸡交友、网上暖购物等服务户外，还可于撞网上查询股泻票行情、收础看最新的电叼影，并提供答酒水、饮料层、餐点。滋视听阅览室兆：木龙除提供中西着名著、小说察外，还提供嗽中西音乐、角著名电影欣带赏。鞠小型会议室否：贤葱可供30人结开会。免费斥为客户提供谨电视机、录损像机、投影梳机、幻灯机揉、麦克风、论影碟机、白竟板、白板笔幸、镭射教鞭津等，另外配隐备同步翻译甲系统、会议诚录音系统、惑电影机等。药浴桑拿：私啦提供不同种依类的