会展中心开发项目可行性报告

婺源县会展中心开发项目可行性研究报告一、总论(一)项目概况1、项目名称：婺源县会展中心2、项目占地面积：5.45万平方米(约81.75亩)3、项目投资总额：11443.4万元4、项目建设地点：婺源县文公北路星江河东岸（详见附图）(二)项目背景婺源县位于江西省的东北角。它的东面是国家历史文化名城衢州，西面与瓷都景德镇相连，北部靠着皖南旅游胜地黄山，南接国家风景名胜区三清山，是一颗镶嵌在赣浙皖三省交界地的绿色明珠。踏进婺源，满目青山绿水，松竹连绵，在蓝天、青山、碧水之间可见小桥、流水、人家，层层梯田、云雾缭绕，如诗如画，被外界誉为“中国最美丽的乡村”和“最后的香格里拉”，秀美的风光吸引了成千上万的旅游者。在婺源境内现已建有自然保护小区189个，全县森林覆盖率81.5％，拥有全国最大的野生鸳鸯栖息地——鸳鸯湖以及世界濒临绝迹的黄喉噪鹛，是国家首批通过的3A级旅游区。被称作婺源模式的创建群众性自然保护小区的做法，获得了世界科学与和平贡献奖。去年以来，中央电视台“焦点访谈”专题播放了反映婺源生态保护的《爱我家园》专题片，《光明日报》和《参考消息》以头版头条的位置刊出婺源保护生态环境，发展生态经济的专题文章。婺源县不仅风光秀丽，而且历史悠久，拥有深厚的文化底蕴。婺源建县于唐开元28年，距今已有1200多年的历史。县名婺源，是因“地当婺水之源”而得名。婺源历史上属安徽管辖，是古徽州“一府六县”之一，区域内有保存完整的明清古建筑。婺源“文风鼎盛，人杰地灵”。先后养育了南宋理学大师朱熹、明代篆刻家何震、清代经学家江水、科学家齐彦槐、近代铁路工程专家詹天佑、现代医学家程门雪等一代名流。据史书记载，从宋代至晚清，有“一门九进士，六部四尚书”之说。此外，历代文人学士留下传世著作就有3100多部，其中172部计1487卷选入《四库全书》，因此婺源又被人们誉为“书乡”。已建成的婺源县博物馆现有馆藏文物达万余件，被称为“中国县级第一馆”。婺源还素有“茶乡”之称，茶叶为婺源的传统特色产业，距今已有1300多年的历史。有遐名中外的茶叶“婺绿”－香高、汤碧、味醇、汁浓，曾唐载《茶经》，宋称绝品，明清入贡，中外驰名。如此得天独厚的自然风光和人文环境，构成了婺源宝贵的旅游资源。2001年5月江总书记到婺源视察，对婺源的发展提出了具有战略性的意见，提出要按照社会主义市场经济的发展要求，因地制宜，搞好规划，加强开发，加强管理，加强技术创新，使婺源潜在的生态环境和人文环境优势成为现实的发展优势。近年来，婺源旅游业迅速发展，其保存完好的微派古建筑、生态文化吸引了大量国内外游客及各类会展的召开，“中国最美的乡村”的声名大振，2003年“十一”黄金周，婺源游客高达成14.67万人次，占当时上饶市游客总人数的50.4％几年来，通过各级地方政府和旅游部门的积极推动，一批跨省级旅游产品正在自发形成并逐步成熟，庐山—景德镇—婺源—黄山等具有国际影响力的捆绑式旅游精品优势日益凸现。江西作为东南沿海地区“后花园”旅游圈的格局正在逐步形成，并孕育着极大的发展潜力。特别是2023年上海世博会的举办，将全面提升上海及周边城市的综合竞争力，对长江三角洲地区的经济产生巨大的辐射带动效应。面对这股强劲的发展趋势，江西应抓住机遇，打开婺源－江西的东大门，主动融入其中，充分利用婺源的自然资源、人文资源，生态资源及茶乡特色，做足生态文章，开发特色旅游和特色农业，拉动区域经济发展，率先实现江西在中部的崛起。证婺源县会展樱中心通过糊高品质、高邻起点的规划锤，将全面提凳升婺源整体蔑的旅游接待燕档次，进一卧步完善婺源床现有旅游市疲场功能的不聋足，以致改嫩变城市整体绒形象，推动蒸婺源地区旅姜游经济与第缓三产业的持思续快速发展露。蹦(三)项目雅建设的必要忆性及可行性汇1、在婺源窝建设会展中盯心的必要性乞江西东大门辰－婺源，青巾山碧水与古罚民居组合的何自然景观，咏有着世外桃骨源般的意境亡，犹如一幅抱韵味无穷的茶山水画，形泳成一个独特化而美丽的田最园风光游览伙区，给人们离一种回归自糕然和超凡脱杯俗的感觉。观婺源不仅景盗色优美，更跪有深厚的文处化底蕴，文呀风鼎盛，名慨人辈出，历栋来享有书乡搬、茶乡之誉腹。在这里品育茶弈棋、浏刃览风光，让灯久经都市嘈排杂喧闹的人秀们感受到世碍外的悠闲和获宁静。粒婺源得天独加厚的旅游资若源带动了旅席游业的快速爆发展，据统匹计，婺源2河000年接赌待游客约8泼万人次，旅当游综合收入局2400万注元；200蝇1年接待游燃客约50万笼人次，旅游壳综合收入6彼000万元迷；2002担年接待游客哀约100万仍人次，旅游柴综合收入1桑0300万励元；200蚊3年1－1革0月接待游和客已达12狼4.8万人气次，旅游综洒合收入16朵800万元昂。婺源的旅铸游呈现跳跃枯式的发展趋恼势，不断增纯长的旅游人绢数及旅游收晕入直接反映夕了婺源的生药态美景及悠摸久文化的魅怠力及吸引力平，同时也表零明旅游业正无在成为婺源仍经济发展中骨的重要支柱办产业。近几旦年来，随着赛婺源的声名作鹊起，来婺胡源的游客已卫不仅是单一掠的观光旅游菠，还包括较冷大数量的会肃议旅游。闯与不断激增疤的游客人数跳呈鲜明对比怜的是旧城区狮面积小，基酱础设施落后本，特别是宾沈馆、酒店等瘦旅游配套设飘施和相应的奖休闲场所无潜论是从数量毁上还是质量牢档次上都无谷法满足游客拍的需要。婺浙源共有宾馆里48宽所，其中只衰有２家二星链级的，２家摇涉外宾馆，耗床位数嫌80熟床以上的有故8或家，报40束床以上的有扛17犬家，而很多认宾馆床位数店在浊20怠到套40胡之间，标准坊间数量不多峡，很多宾馆达无热水提供柜。宾馆由于饺很多是民资虹分散经营，论质量和档次棚上不去，难城以接受高档见次的旅游团勒体，比如国按外游客，这滚样导致大量够游客只能在忘婺源短暂停悄留而住宿到锡景德镇等周辰边城市。糟另外会议、引会展场所设屿施也较欠缺饥，婺源县最弱大的会议场爪所牙“眉县会议中心凳”拼仅能容纳6竹00人次的撑聚会，其他污宾馆如江湾东大酒店会议觉室能容纳1降50人次，粉滨江宾馆会役议室容纳1垃80人次，百明珠大酒店起会议室容纳坚150人次胃。周边城市盛也无标准较累高的可供举臭办全国性或颂国际性展览遣及会议的场映所和建筑，桂根据婺源在到赣东北和周抖边城市社会袖经济中的地铃位和地理位告置，在婺源蚊县建设会展贴中心很有必眯要。谱2、在婺源今县建设会展浮中心的有利币条件队(1)婺源巴县地处赣、榨浙、皖三省导交界的枢纽添处，距景德裙镇机场仅岔85定公里，季2004恭年上半年动纸式的景婺黄势、景婺常高病速公路将使秋婺源的交通阿更加便捷。歇(2)婺源惨县境内旅游滨资源丰富，膏生态环境良雨好，距周边拘旅游城市如床黄山虾114逆公里、景德吧镇视80费公里、三清铅山公里、千鞋岛湖株250疏公里、龟峰蜡100疼公里，在举粱办会展之余扒，便于组织偶客人分别前隶往各处风景齐名胜区游览劝。倡(3)婺源稍加入长江三耀角洲旅游经代济合作圈和仇赣、浙、皖谜、闽四省旅嫂游经济合作没圈后，知名略度得到更大陷的提高，可巨以吸引更多棍的会展在此垂举行。芒(4)婺源笛县城市总体烈规划在星江榜河东面预留皂有责81.75刃亩建设用地嚼，四面环路奥，又处于新劈建的占地岩7粘万平方米的悲文化广场东起南面，在此诸处建设会展升中心可与文磨化广场相辅旗相成。鹿(5)目前垒建委规划部走门已预留建膝设用地，并睡提供《建设忘用地规划红些线图》给城说市规划设计妹室编制初步优建设方案。顽二、建设方访案与规模梳该项目的建桐设方案在外左观设计上要受突出会展中慌心国际化、篇信息化的时拦代特点，具华有一定的现裹代感及时代专气息，并创饱造出环境亲润和力。在设瓦计中不但要膝考虑与用地剂周边现有环贸境的关系，及而且需对未尼来的发展作岩恰当的估计绣，使建筑有灶机的融入周即边的自然、突社会环境之叠中，成为市挎民们可以引隶以为豪的象咸征性建筑。纲该项目的设慨计考虑到婺拢源区域内对瞒高档次会展贝、旅游接待宗场所的需求月，项目设置斑具备会议厅毛、展厅、多纱功能厅、宾值馆等功能，假在建筑物临泪近道路处建挨设一个广场逝，整个地块昂由广场、庭炊院、花园、合水流等元素丈组成的生态极空间气韵连昆续，营造出聋丰富的建筑舟空间形态。裂整体建筑块按建筑占地取小于蛙35%付，建筑占地喷面积约1.层9万平方米霉，其中亦宾馆占地0看.6万平方材米，按六层游计算，建筑材面积为3.金6万平方米唯，按四星级黎标准建设，菌总床位在5注50以上，肌宾馆配套电隆梯；会展部办分占地1.许3万平方米之，按三层计绵算，建筑面盐积为3.9亲万平方米，燥使用率80蓬%为3.1份2万平方米达。包括2.好9万平方米戚的展厅、1活000平方昏米的会议室披、500平往方米的多功脂能厅、30水0平方米的糊贵宾厅及4雁00平方米阴的洽谈室，泛同时设置一搏个1.3万玩平方米的室张外展场以适藏应不同的办业展需要，展柏厅楼层之间钱设自动扶梯警；会议厅配厕备同声传译口系统；还应跟设有地下停小车场和室外雕临时停车位母等配套服务恩设施，填补嘱婺源城区现游有功能不足认的要求，以桃实现打造一修个高品质，旱多功能的会屯展中心的目黑标，成为婺派源县的一个舒新亮点。盼三、逗环保与节能销(一)环刘境保护淡1、可能影曾响环境的因麦素即(1)废水恼排放因素：怪本项目排放架废水主要为鸦生活废水。奇(2)固体柔废弃物因素值：本项目排挎放固体废弃芬物主要是生宾活垃圾。那(3)噪声骄污染因素：进本项目噪声蝴污染因素主患要有建筑工殃程设备如集副中空调、风乓机、泵等动趟力设备噪声谁，以及施工调噪声。终2、搜环境保护防细治措施机(1)废水哪污染防治：恩生活污水经镰污水站处理汪，达到排放削标准后，排券入市政污水暂管网。能(2)噪声摔污染影响防躺治：洪①刘动力设备均幕有隔振、降领噪的技术处奖理，设备讲机组及水泵萍下设隔震垫肃。组②裤动力设备房怒采取吸音墙宵壁和隔声门南窗。作(3)固体胖废弃物防治讨：本项目建旁成后每天排扩放的生活垃角圾处理采用污袋装化，每息天由专人收串集后负责清印运，并注意圈清运时密闭揉。瓦(4)施工眯噪声防治提恨请建设单位蒙和施工单位题按景德镇市舰有关规定执丢行，把影响屠减至最小。系(二)节骂能捷建筑材料和样设备的选用董原则上，考孩虑当地风土唐、气候条件惹，采用合理须的建筑体型更和朝向，外胆墙保温材料序及设计满足独最小传热阻长要求，外窗垒采用节能玻求璃。选用低援损耗节能的表变压器，高滔效益节能的已电气设备。雪水泵选用节咱能型产品。赵采用合理优疯化的布线系搂统方案。额(三)劳秃动保护膊为防止及减备少漏电、触僚电事故的发中生，插座回般路设置性能挖可靠的漏电厕保护开关；部变压器设置第IP20护辆罩；电缆桥岛回水平敷设茎不低于招2.5m志，局部为私2.2m贱时采用全封贞闭桥架保护锄。垂直敷设挽时距时地漫1.8m保以下部分加蕉金属盖板保鹅护，配电线瑞路均穿金属吉保护，并良顾好接地；消挽防和重要机姥房内设置事眼故照明。愤四、项目实池施计划与投修资估算狠(一)项目汗实施计划运婺源县会展双中心的建设岗既符合县政姻府打造泪“岗文化生态旅茧游大县择”乳的产业政策宏，又能满足岭当地建设高姓层次标志性馒建筑的需求雨，资金投入广和建设规模仗都较大，适情宜采用分阶受段滚动开发涝的方式，建得成一部分，抱使用一部分研，收益一部爆分。潜(二)投机资估算脂该项目的投俯资估算由建率筑安装工程惊造价、工程于建设其他费丰用、预备费衬、建设期贷蜘款利息等部叨分组成。密1、建筑安尽装工程造价别包括宾馆、腐会议中心等伸处的建筑安脑装工程，以参及各处道路竭及土石方工凶程、绿化工晌程、室外管乞道等工程造高价，此部分恳建筑面积约阵为7500将0亏㎡脏，占地面积爹约81.7醉5亩，工程腥费用约为8排629.5唉万元，占总漠投资75%暑。详见附表拜1。喂2、工程建廊设其他费用锈包括土地费论用、市政配夏套费、工程么咨询费用、世工器具家具若费、开办费栏及其他管理泰费等。舱①蚊建设用地以哀6万元/亩载计算，土地隔费用合计4参90.5万配元。诞②泻市政配套费沟及地方规费宝按每平方米搜建筑面积1秧00元计算戒，约545细万元。臭③组工程咨询费母包括规划设缘计、建筑设匙计、地质勘宪察、工程质贺监等费用，秆按建安工程糟费的6%计纱算，为51傅7.8万元霉。周④拘宾馆、会展泳中心工器具倾家具费用5柔00万元。友⑤摘建设单位管败理费及项目奸开办费按建朵安工程费2视.5%计算温，为215歉.7万元。朵工程建设其帆他费用合计激约为226真9万元，占斤总投资19鬼.8%。详桨见附表1。分3、预备费旷包括基本预贩备费和涨价焦预备费，按锯1、2项费揉用之和的5丑%计算，为烟544.9需万元。凝合计项目总叫投资为11荒443.4耀万元。详见彩下表：斧附表1怀跌筑扒投资估算表姜序号地工程费用名认称洋建筑面积站/占地仔面积哄单价仅合价富占总投资百(元)启（万元）株%抗1怀建筑安装工贵程造价泽巧8629.以5秘75创1.1窃宾馆聋36000摸㎡提1200鸡4320内1.2匙会展中心足39000构㎡厌1100山4290亿1.讨3厦室外总体建姑设牵19.5励轮2显其他费用要2269菌19镜.8乞2.1矛征地拆迁补枝偿及土地出乱让金终81.75逆亩扇60000同490.5铅2.2红市政配套费巡545韵2.3闸工程咨询费然517.8纤2.4棵工器具、家国具费圆500港2.5眼开办费及其劫他管理费跃215.7耳兴3逝预备费赏544.9著5.2脾各合计套11443崇.4先100臂五、资金筹故措及效益分蚁析庙(一)茶资金筹措谎及资金使用困计划捎项目建设总盐投资114城43.4万高元，投资商结自筹25%缝，其余采用虚借贷形式取但得，作为项糊目开发资金雷，根据项目扣实施的计划促进度，该项为目的建设期康为1.5年稻。、供(二)营逗业收入估算唉建设会展中说心的效益主讲要体现在社胳会效益方面蒜，以此形成钞会展经济带拥动服务、旅阿游、交通等卷相头行业同膀步发展。依敏靠婺源县地恳理位置的优晓势和宾馆级穷别提升后的园接待能力，职并加强会展盏招商宣传工风作，吸引全就国各地乃至截国际性会议欢展览在婺源垫县举办。优会展中心项亩目的经营收然入主要来源峡于以下三个朽部分：仰1、展出场针地出租秃(1)正常逃营业年份以煮每年举办展宫览识10妥次，每次展阔期针3图天计，按平会均墙5捞元恨/孩平方米天的喉标准，展厅倘面积290酬00平方米嫌计算，展厅稍收入为43登5万元/年绿(2)室外雁广场130拴00平方米号，按平均3贯元沿/裁平方米亏·妹天的标准，平每年15%窜的使用率计脾55天的展废期计算，室察外广场的展甜出收入为2霉14.5万纽元。证(3)展出猾期的广告、砖礼仪、保安播、垃圾处理酷等各项服务森每天可盈利惯5000元眠，平均40纵天计算收入摄为20万。判此项收入共兴计669.幕5万元。欺详见附表2韵附表2编嚼涉展出场地出叙租收入表迅序号肆项目菌数量桌（天/年）驻面积军单价恩合价赌(元阀/平方米军·晋天色)皮（万元/年滤）不1稼室内展厅低30锤29000艳㎡翁碗5悼435霜2尿室外广场权55同13000宫㎡效3愧214.5窗4慈展期各项服融务勾5000/乘天盛20诵页合计钱669.5熟2、会议中册心出租疑(1)以每婚年每个贵宾成厅使用80顽天，每天5奶元贵/平方米稼计算，租金最为33.6鸦万元。塔(2)多功冈能厅以每次烂6待元障/平方米，威每年使用8勒0次，一次洞收费300蚂0元，一年念租金为44朵.8万元。退(3)会议材室每小时1毒元/平方米逮，以每年举余行会议30敏次计算，每还次两天16走小时计算，击一年使用4炮80小时，捉租金为48蚁万元。常(4)洽谈智室每个12些0元/小时谊，每个使用岛率为40%病计146次将，一次两小贫时，租金为景17.52菌万元。径此项收入共狐计143.老92万元。新详见附表2抽附表2香淘爪轿会议中心出润租收入表蜻序号逐项目土数量涨（次/年）羞面积蚀单价灯合价脱(搭元咸/平方米没·拆次)牢（万元/年骆）吊1叛贵宾厅（2鸽个）挑160碍300狐㎡皆7汽33.6烧2躺多功能厅松80着500抢㎡航8农32絮3性多功能厅蚁80装200浮㎡镇8薯12.8酬4薪会议室宁480小时是1000孕㎡司1愚元申/平方米蓝·锄小时疗48描5毁洽谈室（5惧个）利1460小迷时排200淋㎡席120元/轨小时骡17.52气合计群143.9押23、宾馆近宾馆收入包新括客房收入钟、餐饮收入茂、娱乐场所幕收入。执(1)四星档级宾馆客房滑套数约为3陷00套，在泪项目计算期验第2年建成期后即可投入踩使用，产生推效益。初期幕客房率以4劳0%计算，含每年递增8撕%，正常运阻营年份以6庸0%计算。硬考虑旺、淡渡季因素，每漏套客房以3香00元/天寸平均价格计龄算。宾馆正缓常运营年份愚营业收入为你1971万数元。漫(2)餐饮鬼收入根据住喇客人数按每么人每天消费剪100元计吹算，年收入看为1095驳万元。预计鸣其他酒席承著包等业务收誓入60万元骡。餐饮收入久为1155壳万元。需(3)娱乐破场所收入为娇宾馆客房收问入的20%郑，为394袭.2万元。胃宾馆收入共冬计3520忧.2万元。崇4、合计正侄常运营年份壮总体收入为树4333.伴62万元。护(三)总蒜成本费用估贡算抓项目的成本前费用主要为梦水、电、煤筒、燃料原材承料及经营费妹用；人员工曲资及福利费太；建筑折旧垦及摊销费、翻建筑和设施烘的维修保养脚费、其它财快务费用等支妹出。把燃料原材料状及经营费用轧按各分项目习收入的30充%计算，详幻见下表：描燃料原材料测及经营费用圾估算表湖宰吴丝单位：万元初序号城项臣绑目泛费乏用溪1嫌展厅壮200.8范5幕2姥会议中心或43.17京3系宾馆姑1056.宴06捞合计芽1300.代08摄劳动定员初晚步定为：宾忧馆100，期会展部60逃人，中心管桃理人员10疯人。其工资饰按级考核，岛医疗养老保党险等福利按蹈工资额40急%计算，详茶见下表：注人员工资及迁福利费估算栏序号津名称跨人数妖年均工资拖（元/人）喇福利及其他休（元/人）由合计抵（万元/年奖）不1馋宾馆酒100奸6000壮2400架84难2衬会展部核6止0违6000使2400转50.4损3颠中心管理人不员模10没1080鸦4320贵5.4进合计货139.8具其他财务费蹲用、土地使剂用税等费用今按工资及福蕉利费的1.炎2倍计算，昨约为167段.76万元血/年。米正常运行年汇份总成本费留用约为16滴07.64准万元。痰(四)利爹润预测贺整体项目预留计共可取得山利润总额2张725.9举8万元，上馋缴所得税3挎3%总额8留99.57逝万元。税后碌利润182栏6.41万养元。够(五)现法金流量桐税后财务内偷部收益率为明42.1%全，财务净现帅值为182累6.41万世元，投资回孟收期约为6物.5年。忆(六)敏桨感性分析航该项目为经逗营性项目，窜营业收入的性变化对项目谱的收益影响闪较大。如果旗营业收入增谅加10%，鸽项目税后内联部收益率将荷增至44.缴4%，较原邮收益率增加堪2.3%。锣如果营业收置入减少10育%，项目税宝后内部收益颈率将减至3杯9.4%，箱较原收益率逢减少2.7庭%。饶(七)社谷会效益级婺源县会展楼中心的建成锈，将为婺源皮增添新的标疤志性建筑，极与原有的建跳筑风格既协黑调，又有创洋新，新老建树筑交相辉映讨，为当地城京镇建设增添耕新活力。王国际化、信孙息化的展示舒中心及高档械次旅游宾馆口的建设弥补膀了本地区旅扯游配套功能坑的不足，凉提升婺源旅倚游的接待能录力与档次，顺全方位满足尚游客的消费膏需求，有效卸带动会展、挠娱乐、餐饮扣等第三产业僵的发展，形差成综合性的桑生态产业体村系，推动区破域经济的发宫展。右与此同时，团项目的经营容和建设，将末为当地社会伪提供大量直决接的和间接非的就业机会绕，促进人民猛生活水平的链进一步提高榜。此外，随容着会展中心以的建设及各惕类会展的举委行将进一步稿提高婺源的态知名度及旅话游市场占有证率。歪六、工程招平投标菌根据国家发萄展计划委员珍会2001肚年第9号令始《建设项目黄可行性研究惧报告增设招士标内容以及刘核准招标事兵项暂行规定漫》，按照《盐中华人民共态和国招标投爸标法》规定爷,该项目蜓的勘查、设关计、监理、妨施工以及与丸工程建设有求关的重要设江备、材料等边的采购必须箭采用招标方寇式进行。宏七、综合评引价与建议高综上所述，对婺源县会展虾中心项目的密建设，不仅望为婺源增添灰了一处旅游揉观光、度假杠娱乐、休闲栋疗养的胜地室，还是婺源绒开展对外接考待，加强对惜外联系的窗诱口，弥补了厕当地缺乏高酬档会议与接风待场所的不什足。播该项目的选喝址以婺源当底地深厚的人夕文资源为基块础，以丰富饿的自然资源臭为依托，凭柄借该地区便担利的交通条利件，优