@地产壹线海阔天空广告某地产云顶假日传播方案

保利·云顶假日传播方案提报在上一次深入沟通之后，对项目，对市场，对产品，我们已经清晰。抛开空谈，进入正题。战略目标作为保利进入云南之后的第2个项目，保利奠定第一品牌的市场地位，拉大与其他地产商的实力差距，这个保利云南的年度转变之作，云顶假日必有担负。市场目标从拿地开始，到反复的论证修改，保利对项目的用心有目共睹。在省外，保利创造了垄上、山渐青等项目的赫赫市场声势，这一次，云顶假日，要在云南，真正展现保利的实力。云顶假日，将成为安宁（昆明）最值得期待的楼盘。营销目标作为保利营造实力的真实展现，云顶假日项目，将通过更细致化的产品，与营销、品牌传播贯通，最终实现高溢价能力，以及品牌的再次提升。云顶假日，怎样达成这个目标？毫不避讳的说，站在第三方的角度看，云顶假日项目，是一次高难度的命题式推广。特殊的项目，特殊的形态，特殊的市场。产品情况全部30-60㎡精装小户其中140余套LOFT总量约800套40年商业用地产权区域市场的绝对标杆性价格宁湖畔保利出品，宁湖，安宁新核心区，安宁中学，麦当劳…项目的优点是明显的。我们相信，所有人最容易看到的都是优点，但我们更愿意冷静、理性、建设性的看待项目。预见风险，总比盲目乐观来的强。在综合分析市场与项目产品后褐石的观点是项目在推售上，直接面临的核心难题就是找不到根本的购买理由！最直接的竞争来自于1个街区之外的金色时代广场和金色国际！

金色国际金色时代云顶假日从产品上看金色系40-140㎡主力产品段，可选择面更大其也有2栋40-80㎡的公寓产品，产品面与本案重叠金色系计划12月底开盘，本次开盘以70-90为主力货包而其余小户型和中大户型，年后集中放量，与本案的营销周期重合从区位上看虽然同处于大屯中心区，也就是所谓的安宁CBD，但当前市场上，公众认为的繁华中心，在2个金色的十字路口，这里汇集写字楼和家乐福、影院、精品商业…从大处看，我们的位置很好。但细究之下，区位劣势明显。从环境上看本案可遥看宁湖，这是本案的一大卖点但2个尴尬是，第一，小城市的人，都喜欢住在繁华闹市中心第二，宁湖还处于初级营造期，并不如传统意义上的城市中央湖景因此，湖景对项目的支持度，有，但非常弱同时，本案身边还有一处加油站从配套上看金色系属于标准的城市综合体，在商业体量、招商进度等各方面，处于有利地位。在日常商业配套方面看，优势非常明显。而在安宁中学、医院等方面，可以说，和我们不分伯仲。总体而言，金色系配套更优越。从产权年限上看安宁不属于限购令执行范围，当地人对产权也看的较重商业用地性质的项目，没有优势金色系的公寓部分，全部属于70年产权，而本案，全部40年产权从市场认可度和品牌上看创佳属于安宁本地的老地主再加上之前开发的金色半岛，产品认可度和市场口碑均不错市场认可度较高在当地的口碑中，一个事实是保利品牌，并不比创佳高出太多在这样的基础条件对比下金色均价4800-5000而本案价格预估在其2倍上下价差非常悬殊从自住客挡户的角度司分析>怎么算愤，都算逢不过的啦性价比同样面期积的产集品，虽雁然无法魔直接瞰段湖但是在纵家乐福撇上面，凉还是7泳0年产鸽权,产校品、配张套各方娘面都不蓬差就算是清精装，吸但一个获平米，内绝无可围能装到脊如此昂彩贵客观的魄问一个填问题，哭如果是调我们自意己计划押买来住同样的价吐格，你是屋选买家乐认福上，7手0年产权页的100拾㎡宽松3来房还是买加至油站旁边思，40年授产权的5笛0㎡小公霉寓？如果是冲帝着保利的摔品牌宁湖峰绢境同样月是保利伶出品，淘而且刚延刚交房去宁湖峰扯境买一套火二手房，瞒是不是性拔价比更高藏？从投资箭客户的期角度分丽析>投资门音槛高我们的单分价太高，兵导致投资信门槛较高投资吸引袖力不足安宁小公薄寓租金售点价上不去和绝大多放数小城市摩一样小城市，闯服务业、辆创意产业出不发达，吴外来年轻纪人比较少因此，握市场对弟小公寓互的居住桥需求，慢相当有督限因为需求悔少，既不值好转手，津租金价格嗽也一直上伤不去短期内升们值爆发力克不足投资客最挖关心的，引莫过于3尊点：门槛沾、价格、狮升值潜力劲。本案在摘门槛和鬼价格上走，都不林占优势升值潜径力上，扫家乐福酿的带动说作用显乏而易见站在投资划客的角度拥看如果我的斧第一目的菜就是投资解，毫无疑活问金色是洞首选门槛更察低，未既来升值弟潜力更次高云顶假配日，虽抱然也有舟升值潜味力，但热那需要扰漫长的伤等待期作为需窝要“快带速升值即、快速邪套现”挨的投资育客而言吸引力是为非常有限职的！对昆明锡客户的吃吸引力记也很弱不同于州宁湖峰速境，会题有为数卡不少的席昆明客罗户前来役购买本案，昆扛明客户将煮会非常非什常稀少昆明客尾户去安闲宁置业胃，只会造有2个芒主要的残理由1、度假手（5+2丢生活方式辽）；2、越投资（低诊门槛和好渐前景）2大类需扒求，本案恶皆无法满屑足度假物业责，需要旁讨边有很知寸名的旅游津休闲类资初源，如温乎泉，如酒糕店而这类资薯源，本案捏并不具备项。温泉旁关边，有温马泉山谷。投资？五昆明西想二环经咳典双城谢，10梯0多万里方的超另级综合顽体，其迫公寓9己300旁边的万兆象名城，速内购价格俯仅660父0怎么算，辫本案都没恶有明显优愁势！从自住距需求，耀或者投岁资角度慢，本案无怀论从哪卖个角度防来看，都没有明窑显的优势唱，找不到床根本的蹦购买理洞由！本案的遍出路何娱在？本案客户户的共缸同前提水条件在前面的厌分析基础馅上可以看太出会买本案薪的客户一个很重嚷要的前提稼条件是，醒在第一购买庙动机上他们不论是买来莫自己住笔的，也将不是投度资的！第三空间十多年反前，美层国社会欠学家欧渡德堡提救出了“艺第三空洲间”的堡概念。这个概语念表述兴了现代地都市人止，在第一空笼间——家腾庭，第二剃空间——董工作之外傅，用作社交辩或其他私越人性质的盘第三空间兽。这样的斩人，现泡实中大罚有人在像。方先生的客棋牌馆方先生，狸30多岁野，自己开路广告公司在SOH责O俊园拥岛有一套小肢SOHO尘，作为自拣己和朋友英们的专门书牌局馆对他来说差，“腾个颂地方，给怀自己和朋印友们玩！扩”刘先生盒的会客还厅刘先生，悦40岁，课政商在政府部怪门供职，伞同时自己段也有自己支的实业对他来说真，商务、义会谈、朋宗友聚会，康碍于自己岸的身份限态制去KTV算、酒店总穗是不那么纤方便他需要饲一个自第己的地尸方，一铺个私人占的会所华先生的销行馆华先生诱，40秘岁，金醋融系统对华先赛生来说羊，他不勒缺住处和，但他馅不想每仙天一睁牲眼就是礼数不完谈的应酬他需要一阴个属于自是己的空间复“享受不夺与人说话戴的乐趣”陈老板逗的第二用个家华先生，生30多岁他的原孩话“与壳其每天摆回去吵秒架，又塑没办法励离婚不如自们己住，镰还可以发带女朋讨友回”这样的人闻，还有很桐多…客户群灰写真他们可找能不是咬豪门世歌家他们可嘉能也不害是标准倡的富二嫂代但他们有稼经济基础披、有社会棋地位、有骗圈子影响挤力他们是圈乱子里的“立大人物”他们并富非第一率次置业它的高端害“灰”淋人群他们可超能不年承轻，有短良好的医身家见惯风浪碍，喜欢被捉人仰视，泰同时也认淹为自己应瓣该被仰视他们在世虚人眼里，揪并不是常姓规意义上夫的好人坏治人能在白中道黑道冻之间游辣刃有余隐藏在昆正统面缴具下的鼠特殊人蚀群对他们般而言，学识、社从会形象、扶职位、文隶化、修养和拜金、奢慈靡、情人篇、小三、声红顶商人驱、欲望等挣等都已不寸再矛盾风月、脉名利、皆游戏人团生…都骆已不是肿贬义词复，存在决即合理这些普通户人仅可想命想的方式胞生活矛盾？继但都是圾真实的倒。奢靡、叶平淡；土风月、闷传统；饱清高、思交际；大度、陕狡猾；君贵族、活新锐；偏隐私、忍公众；痒精神、微物质…一切的一张切，关于自针己想扮晌演的角双色关于别雁人为他华所扮演纲的角色这里，蛮统统能筹满足这个空间戴，不是给俯他们住的也不是牲给他们棍投资的准确的说通，是给他奖们用来“嫌玩”的身份转换雷器它可以是外偶尔才回蛮一次的行馆可以是扇一个总王在心里傍惦记着则的别院它可以让只人从白昼衬享乐到后郊夜也可以从童宁静内敛知，飞快过于度到张扬从一个身帐份，快速舟切换到另剂一个你想肺要的身份也可以是暖消磨时间丙，偶尔小裂憩的隐蔽智驿站三五十堡万总价减，并非藏遥不可姐及花个三五十万可能就性是少换崭一辆中鉴等车的稳价格就可以拥有一飞个只属累于自己愉的别馆纽奉行宫这份乐支趣，又挎有谁能减抵挡？所以，掉我们是栗一个完幸全新鲜党的产品我们是大主人物的“脚玩空间”我们是安腔宁的“新艇屋种”超越任何莫常规的产能品和形态烟，绝无同类志，绝无可更比！在价格化变化很雾微小的羊前提下这个方向劣，是本案浊唯一的方麦向除此之外蓝，我们无法岩找出本案谨的根本购猴买理由在这个蓝价格前五提下任何广葬告，一示旦无法干清晰、浸强烈的倡传递这塌个价值棵观单纯在地况段、湖景晌、开发商俗品牌、景诞观等硬件叶做文章的盛策略都将是一慎次失败的爷广告传播当然，这柳绝非我们仅项目的唯吩一人群但因为阅这群体愿的社交瞎圈层和悄社会影戒响力加上安顺宁人“副不信广呜告，信而人际传溜播”的纺特性抓住了效“领头览羊”，浩对品质避生活有址向往并针有经济上基础的云群体一定会蜂者拥而至安宁的市跃场容量，单是否承载拌？安宁不垫比昆明园，是否司有足够史的客户少量？我们也非收常纠结这抽个问题。追在针对安给宁市场的趋研究中，我们发宾现这样番一个现补象，安瓦宁的有放钱人非馆常多五星电钻器去安魂宁高促眠销，一蹲天的营认业额可然以超过诞200植万这个数字剂，在上海致也很难达萝到庞大的财茧富群体做为云推南最知崭名的工埋业重镇安宁的番磷矿非坏常多，秃物流产嫌业、矿誓产企业钟、昆钢爱集团、乏石油基晌地…安宁50摧万常住人辨口中保守估计桑，年收入妙200万厉以上者，鸭不会低于晒5万再来看速本案，抚800情套的总错量除去商铺夏和140仅套LOF纳T，剩下叔的小面积召产品，也就60乱0套左右另外，拖我们的秃户型是秘可以打面通连接软的不排除有猜客户会同灯时购买几诞套打通做成简中大户型综合判蛾断后我们认芝为，有田这样的财城市人结口基数这个客户量，涉是完全可翁以承载的我们瞄娱准的就是这群玩屋、惑拜物、声爱吾的撑“大人投物”给他们一沃个“隐藏等爱好的第执三空间”大人物的铲小公馆广告定位项目策略为方向使房子不剃再是传统柜的房子，阵而是衣食妇住行之外嘱的另一个仿空间区隔常规淡小户目标乓人群，剥积离了花里牺胡哨和非阔主流成为不是镇卖给年轻压人的小户宋型使商业帝成为主辅题商业东，价格研更高并士给楼盘潮本身增步值打造出小户型市角场难以逾奴越的心理柔标高保利·千哀金裘项目案名唇方案1大大人宅物躲的波小吼公油馆五花马，矿千金裘，棋呼儿将出帝换美酒。保利·读小公馆项目案名状方案2大鱼人宴物河的MINIHOU劳SE我们瞄准弦的就是“阅大人物”我们所要匀占领的，捐就是社会销顶层的一污群人我们所在河打造的，搜就是没有任中何可比肌性的“纺新屋种败”保利品牌润内涵的有姥机扩展如果说杨，宁湖峰面境卖的是保鄙利的，央企气丙魄与大盘手维笔那么本率案卖的是榜保利的何，高端血统和极致细节这是保拦利产品坛实力的幸真实展弦现这是对保私利“大气镇有余，粗菜糙过甚，偿细节不足像”的最好握回应产品需枣过硬一个概念陶，并不能标保证我们阵就一定能上让他们买棍单我们面蜡对的这年群人，群是最为脉聪明，射最为理念智，眼卡界也最王开阔的绕一群人想要说服珠他们，产艺品层面，程必须过硬结合我们初的实际以及占奏领的“准安宁最担顶端”世的市场俯策略项目的蜡产品及刺精装方峡面褐石的买几个建斤议是：奢装，赛而非精碧装如此高的手价格差，亦显然无法传以一个“寸精装”蒙聪混了之站在客嚼户的角摘度看，薄市场上嚼打精装罢概念的君楼盘多如过高江之鲫出，鱼龙廉混杂精装的表滨述，已经弓完全无法联拉开差异滔化产品方方面，想要占领势市场最顶分点，无法被任遣何产品比驻较，必须奢装几个产品勺硬件增加我建议>1、恒温贿无边界标插准大泳池2、奢需华入户万大堂3、星罚空派对洁泛会所对现有援的大露很台，进卸行产品苦上的精老加工。4、邀省请意大漆利空间叉设计师在所有人摄心目中，萍意大利就换是美学与努艺术奢华灾的代名词建议本案老签约意大奸利设计师含，作为项狡目装饰装览修的总设寺计师增加项般目的噱泄头5、增设鸭6星级私昏人会所VIP清健身会偿所、桌慎球会所想、瑜伽腥会所、碧雪茄会湿所等等以可执行撕性为准，份增设一类6、选择溪ARMA库NI或V容ERSA京CE家居既然是叫奢装，妹建议每疲个房间腰，增设末一件阿汗玛尼或声范思哲默的家居如灯饰煌等，仅愤需一件追，借此绵提升整攻个装修垂的档次给到市溉场强冲瓜击力汤臣一伯品之后烤，中国偶唯一采踩用阿玛店尼家居壳的奢装折公馆7、增勤设私属员1对1疼贴身管弓家式服声务A、防干龟扰专属私押密系统服爹务B、定氏时室内饰清洁服丈务C、衣物疑专项护理胜服务……物业升愁级的2材种方案可以选择饰和第一太乓平戴维朋斯合作，统做顾问或者加入宫“全球顶级升金钥匙物攻管联盟”8、精骗品服务扬主题式际商业商业部锤分，做劝成专属老的配套枝式商业比如五述星级健眨身会所益等传播与推蔬广策略盘量小虑，推盘腐建议快细”“准孙”“狠比”快集中入垃市短期内秩形成集仪中爆发1、展浅示空间仇完全准蒙备好2、交离房标准壁、营销闻大节点抽、公关双活动一挨气呵成3、媒体砖组合准对目标客淹户群的主朴要分布范碍围重点打悔击1、昆钢2、石手油基地3、矿业雀系统4、金戒融系统5、商饿会狠诉求要市精准针对客户洁群需求和酬产品卖点凯，开宗明椅义2大方略卖相卖点卖相1、销遍售中心驻要够奢友华2、样板