商业地产项目营销策划方案

XX·某项目商业街策划案某项目商业街策划案XX·某项目商

业策划案写在目录的前面：

承蒙信任，我司有机会参与“XX▪某项目”商业项目提供MD策划意见。现向贵司提交《“XX▪某项目”

MD策划案》，供贵司决策时参考并作为进一步合作的基础。务求协助贵司凭着周详而紧密的计划，成功完成本案。

项目回顾及概况简析项目的本质、远景与目标项目功能分区及消费模式分析项目商家及租户分析项目招商计划目录从热闹中看发展，从拥挤中看市场是商业项目运营的一条重要法则，然而，针对本案（某项目项目）的招商、运营不一定会按其正向的思维去套用。先让我们回顾本案的市场定位，项目定位旅游区与商业开发相结合是一种新兴的城镇商业文化是中国待开发的经济增长点新市镇主义商业

XX风景区素有“感受XX，天下无山”的美名，旅游景点众多，超越五岳，是国家著名的5A级旅游胜地。

其每年接待游客三百万，并以每年10%以上的速率大幅递增；从而使XX景区及周边的餐饮、娱乐、购物、住宿产业极度发达，为XX经济带来滚滚财源。现随着合黄铜高速公路的全线畅通，使整个景区更是直接辐射长三角地区，推动整体旅游经济产业的兴旺发达。旅游中心—XX

汤口镇位于驰名中外的XX风景区南麓，居G205、S103和XX旅游专线交汇处，东南距上海509公里，距南京314公里，距杭州283公里，西南距景德镇270公里；镇中心距市府所在地屯溪67公里，离XX南门仅1公里。

汤口镇为出入景区的必经之地，区位优势明显，素有“XX门户”之称，是XX的主要生活服务基地和旅游接待基地，也是省级综合改革试点镇、新农村建设示范镇和全国重点镇、全国小城镇建设示范镇及全国环境优美乡镇。旅游接待中心—汤口

汤口镇利用XX旅游快速发展的难得机遇，充分结合区位优势和资源优势，立足“旅游兴镇”，从封闭落后的山区小乡发展成为声名远播的省内旅游重镇、国内旅游名镇。

汤口镇，游人如织，人潮涌动，各地游客纷至沓来，旅游高潮迭起，各项旅游接待指标一路攀升！

“高山出好茶”，XX汤口镇一带，盛产烘青绿茶，叶芽细嫩，茸毛披露，而有锋芒者，称“毛峰”茶，品质极高。XX毛峰始于清代光绪年间，已有100多年的历史。

镇域内动植物资源丰富，分布有槠、栎、樟、楠、檫、三尖杉等珍贵树种，有国家一级保护动物云豹、黑麂、麋鹿、长尾雉，国家二级保护动物灵猫、大青猴、短尾猴、相思鸟、棘胸蛙、娃娃鱼等珍贵动物。

旅游接待中心—汤口XX▪某项目

占地约43000平方米，坐拥XX风景区，是集旅游、住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲、高级酒店等为一体的大型商业街。以纯商业步行街形式，依山傍水，打造XX脚下绝无仅有精品级的商业旅游综合接待区！旅游商业地标旅游商业地标一、“XX▪某项目”的本质、远景与目标某项目的本质某项目适合什么消费人群？某项目适合什么消费时段？某项目的业种业态是什么？1、1四“W”核心问题：WhenWhereWhoWhat某项目覆盖哪些商业区域？某项目的本质：是以旅游者为主要目标客户群，24小时全天候营业，覆盖XX旅游区的旅游接待中心面向来XX旅游的消费者为主24小时全天候的服务理念是新业态组合体的旅游接待中心1、2解决四“W”核心问题：

WhenWhereWhoWhatXX旅游区为重点商业覆盖面1、3对核心问题诠释：1、以XX旅游的消费者为主

a、消费能力强；

b、尝鲜心理；

c、品牌忠诚度的建立；

d、与目标业种业态定位相符；2、24小时全天候服务理念

a、独特的卖点；

b、市场空白的填补；

c、足够的业态支撑；4、新业态组合的旅游接待中心

a、主力店的定位目标；

b、次主力店的的支撑；

c、期望业态之目标；3、以XX旅游区域为重点

商业覆盖面

a、新业态组合对区域市场的吸引力；

b、差异化竞争；旅游商业地标二、“XX▪某项目”功能分区及消费模式分析2、1功能分区及业态规划：

餐饮、住宿休闲步行街区餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，成功地打造餐饮、住宿街区，即可带动整个区域人气。民俗特色休闲街区

结合经典的徽派建筑打造最具名片意义的民俗风情街区，形成风貌提升，充实休闲和购物功能。酒吧休闲步行街区酒吧是夜生活中的主力支撑，借助区域优势和客源优势成功的打造出夜生活区，成为XX旅游的亮点。2、2商业休闲步行街塑造模式：

在“XX▪某项目”商业步行街的游憩方式设计中，集中体现在特色餐饮、特色住宿、游乐性购物、参与性游乐、夜间娱乐、日常购物、康体消费、疗养消费等十大方面，其消费模式可归括为：

特色餐厅饭馆为主题的餐饮消费模式工艺、土特产、工坊为主的游客观光购物消费模式酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活消费模式康体健身洗浴按摩为主的修身消费模式综合购物与休闲服务的集成消费模式商品销售为核心的逛街消费模式

2、3商业休闲步行街——消费模式：

三、“XX▪某项目”商家及租户分析旅游商业地标

“XX▪某项目”旅游接待型商业步行街由特色店铺，品牌店铺，本地品牌及个体经营者组成，以品牌店铺及特色店铺架构出临街的商业气氛，以本地品牌（XX）及个体经营者作为有力的补充，有机地营造出

商业的整体形象和商业氛围3、1商家及租户组成结构分析：

引入特色店铺以确立商业街的个性引入本地品牌以加强消费者的吸引力招引本地个体经营者对商场作有效补充引入品牌店铺以确立商场的风格和档次3、2运营策划打造特色品牌

品牌的重要性美国广告研究专家莱利.莱特有一句名言，拥有市场将会比拥有工厂更重

要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品牌。品牌建立的思路消费者接受一个商品或品牌的过程大致分为三个阶段：认知阶段\情感阶段

\行为阶段。品牌建立.就应该针对消费者三个阶段的心理特质进行推广。纵观汤虚口现有郑商业形峰态，大多仍帅停留于键传统的紧当地居坊民自发酸的经营琴模式，验对整体施规划和商家组满合均难以达化到理想效果戒。“XX▪躺某项目”综合的迈旅游接建待型商刻业街的稍出现，弥补了传裹统经营中贩的不足，展对商业街既进行完整的仰功能分赏区\组合\统一规划，在全新克的经营丹理念的窑指导下——本案必粪定能创包造更大笨的商业刃前景。旅游商纳业地标四、“XX▪某项目”招商计伞划4、1“XX任▪某项前目”地域概况XX风景区素谨有“感受洗XX，天稳下无山”深的美名，员旅游景点蕉众多，超垒越五岳，京是国家著纤名的5A级旅游胜镇地。风景区每甘年接待游售客三百万热，并以每宁年10%以上的速个率大幅递拢增；从而辞使XX景卖区及周边树的餐饮、经娱乐、购柳物、住宿逝产业极度适发达，为贞XX经济问带来滚滚奥财源。整个景殿区更是茫直接辐音射长三腾角地区彩，整体你旅游经劣济产业粉十分兴纱旺发达持。4、2“XX砌▪某项献目”地域分拥析“XX▪某映项目”位于汤口说镇XX风克景区南麓踪蝶，离XX遮南门仅1公里，旋为出入财景区的郑必经之戏地，区脸位优势雪明显，帐素有“XX尖门户”之称，是桃XX的主倍要生活服售务基地和泰旅游接待盆基地。“XX▪诞某项目”占地约4300脑0平方米办，坐拥读XX风锐景区，冰是集旅游、住惕宿、餐饮蛙、购物、际娱乐、休云闲、高级腰酒店等为充一体的大盏型商业街蒸。游客年龄款层结构分雨析17-盈59岁最具贪消费能茄力的群起体占总泳人口的素比重近75%4、3地域分垂析消费指直数分析接待型旅由游区商业梯街的主要帐消费模式刑为：餐饮别消费、住黑宿消费、裹观光购物验消费、逛菜街消费、甘体验消费殃等主要形盗式。高中低5银行4电信营业牌厅4特色酒店4休闲餐厅4中餐厅4家常菜偏餐厅3珠宝店3服饰店3鞋包店3眼镜店3冲印店3运动产品领店3化妆品食店3汽车店3中介3咖啡馆3旅馆3茶馆3童装童旗品店3糖果店2玩具店2音像店2钟表店2茶叶店2IT店2烟酒店2小食品康店2小型书店2文具店2洗衣店2婚纱影楼2邮局2手机连锁蛾店2便利店2水果店2维修店2五金店2厨具店2洁具店2KT见V2电玩/网吧2SP厚A2足浴2棋牌室2床品店2旅行社1生鲜超市1钥匙摊1健身中毒心1医疗设报施0老年中旧心0儿童游乐2工艺品盟店1琴行1画廊2茶具店2瓷器店2小家电校店2书吧4酒店4、5各类型稠商铺承糕租能力安分析XX▪某项目以纯商业步驶行街形式，依山傍膏水，打材造XX讽脚下绝馒无仅有货精品级将的商业旅城游综合公接待区样！集旅游、住根宿、餐饮角、购物、慕娱乐、休扭闲、高级纠酒店为一体南的大型旅游接待储型商业步踏行街4、6市场定抵位5\附图（设倦计效果图沿）5\附图（辣设计效喜果图）5\附图（把设计效奸果图）5\附图（代设计效沙果图）以上营