厦门商业大厦项目营销企划方案营销策略

2010年6月xx大厦营销企划方案市场背景机会与项目定位引客户来让客户买营销策略项目目标项目思考渠道攻略产品攻略营销攻略报告思路营销策略总纲及攻略解析销售铺排项目占位思考厦门市场现状分类市场分析核心价值提炼形象攻略项目属性分析项目目标PART1上海厦门从企业战略来讲，本项目作为世茂集团在厦门的标志性项目，承担创造企业知名度、美誉度，树立品牌，并赢得政府信任的使命。成为厦门城市建设的代表性之作。树立品牌现金流良好的现金流，促进企业良性发展。项目思考PART2Analysis我们面临的一切是怎样的？占位思考区域属性：厦门—厦门岛——厦港片区温福高铁厦深铁路龙厦线厦门长三角珠三角随着高铁时代的全面来临，厦门城市生活半径扩大客户辐射力将向上向下到达长三角、珠三角，并吸收内陆城市的游散客群。城市魅力属性分析项目属性：大型城市综合体项目指标占地面积：3万方建筑面积：27万方米容积率：9产品类型甲级办公楼星级酒店；SOHO办公；商业综合体大盘价值！属性分析地块现状：厦门岛海岸天际线节点无敌景观！属性分析显著特性：世茂品牌绿色环保文化时尚第一高度可塑性强！2栋高度达250米建筑标志厦门第一高度，她不但是厦门海岸线上最为璀璨的建筑，作为厦港片区的启动项目更是体现传统与现代生活交融的、传承历史的城市地标。属性分析1/占位探讨

机会在哪里？2/渠道挖掘

项目价值如何建立客户认知？3/营销执行

怎样影响客户购买，确保销售回款？市场背景PART3当前市场态势厦门市场现状市场背景1、政策频出，调控多元化2、交易量并未萎缩，只是回归常态3、在售库存新低，价格维持高位4、岛内外一体化，岛外置业趋势增强5、低碳建设，商品房精装化6、海西提速，购房者三分天下定格局1、二季度后供需平衡有望缓解，交易量将反弹2、房价可能下降，商品房房价仍将上涨3、客源多元化，营销渠道在变革1.政策频出／调控多元化政策从紧政策放松略有紧缩紧缩趋势国19条：保障性用房用地不低于住宅供应量的70%，土地竞买保证金不低于底价20%等二套房比例再度收紧，部分地区50%国11条：预售条件限制、抑制投机需求，打击囤地捂盘政策难落地，短期内对商品房房价影响较小2.交易量并未萎缩/只是回归常态通过对06-10年近5年的统计，传统淡季基本上出现在第一季，06、07、08年都能明显体现。2009年打破年初传统淡季的规律，而2010年第一季回归正常年份，商品住宅销售面积45万㎡；均价10636元/㎡，价格同比增长58%3.在售库存新低/价格维持高位在售项目库存新低，未开发面积剧增

对比

时间对比全市思明区湖里区海沧区集美区同安翔安在售项目库存（万㎡）季初190543020284216.4季末16044301217489.5未批售项目建面/万㎡季初9681531928433510797季末1126156203843771871192010年第一季额商品房成浸交量相对09年来说部，对于06、07回归常态喜；房价维蔬持高位4.岛内外一榆体化/岛外置业污趋势增强09年岛外板商品住服宅成交敲比例首样次超过巾岛内，预达到55%；今年兔岛外比狱例继续丽放大，安达到62%；岛外岛内岛内房闹价高企宏，迫使耕岛民“柏被迫”刻郊居化高房价袖压力下木的岛内斧刚需客芹户及首轿次改善值型客户“被迫”迁往岛外刃置业，这击一现象会潜在未来形慨成趋势。厦门本当岛>14耀700元/平翔安区5906元/平同安区6205元/平集美区9496元/平海沧区841叠6元/平规划无优假势，交通艺不便利，房价最纵低，本统地内需纸为主规划好，待土地供应欠大配套较比差，投急资客户恳多文教区絮，湾海缩慧资源交通最夸便利区狮域，房地产捡集中开地发区生活区，正海景，配窜套完善房地产最右成熟区域榴岛外房价最高各项配套钟最完善土地稀心缺，房重价高企市场往高寄端化发展数据为200驴9年11月份均价翔安新城同安新搜城海沧新城集美新物城岛内外一兼体化建设鲜格局岛内5.低碳建链设/商品房精北装化厦门岛顿内被精朱装4月8日起厦门缓岛内商品或房要求精释装修厦门市建孤设与管理筐局近日透矿露4月8日起，裕土地出尸让时，艳岛内商喊品住宅航项目将捕要求精局装修，街以推动凯新建住究宅一次虹性装修待，促进烛建筑领腿域节能锁减排。目前，历对岛外袖还没有政硬性要晃求，不厚过今后将逐尖步推进，座最终取消蓄毛坯房。目前实行林的是二次具装修，存读在着诸多筛弊端，如故建材资源咬浪费，装亭修带来的精噪音、粉葛尘等污染挡。据了解当，去年，鸟市建设与攀管理局征疲集出版了《住宅装碗修一次店到位设播计图集》，覆盖小兆、中、大严各种户型绸，供开发讯商、设计蹄单位、施快工单位、塞购房者参婆考，可以烈满足一定槐的个性需报求。4月8日挂牌狠土地中多，201浴0P0巡寿8出让规看定商品住宅调应装修一疮次到位转。201道0年提速进碍入精装房桃，涉及项忠目约10个，供船应套数厅约400迁0套，约晶占25%的市场错份额年份200520062007200820092010供应套数530180633701813约4000套占全市供应比例1.46%0.89%0.89%2.12%13.66%约25%代表项目华天花园滨北国际银聚祥邸、金域蓝湾5-10#水晶森林（37）、海峡国际社区（224+1552）鑫塔水尚、当代天境、云顶至尊等9个项目主力户型1房45-55㎡；2房103-133㎡3房123-126㎡；4房200-207㎡挑高506-608㎡2房86-90㎡3房168-186㎡4房162-196㎡两房-五房120-460㎡6.海西提速/购房者扒三分天欢下定格涝局数据来爹源：天野砚根据堆厦门国替土资源被管理局氏数据整晕理省外客户粥含境外置乓业客户2010年省外客舰户与本地的客户、省服内客户鼎校立形成三挤分之势，注厦门客户享群多元化亿趋势进一僻步显现。三类购书房者直改击厦门拆房地产数据来源草：天砚根熊据厦门国泊土资源管椒理局数据李整理省外客范户从200衣5年的11%上升到201偷0年的28%，每年按26%的比例增帅长。海西城市土群吸引了圾省外购房爬者的关注滩，厦门作请为海西龙混头城市，世具有海西倘聚焦效应灿。厦门厦门泉州福州漳州汕头温州三明龙岩福清莆田福建城松市圈海西城市娃圈闽南金三窑角高雄台南海景资阵源丰富茫：全市海屋域面积僵约390平方公罗里，大膛陆海岸疏线194千米;海岛海岸笛线32千米，海降岸线总长224公里，眠大小岛民屿31个。气候适挥宜，居妇住品质撑高：地处亚引热带，凑气候温灾和，厦办门全年青平均气姻温为21℃城市包兽容性强：闽南文艳化、南腾洋侨居积文化、叨客家文依化、异和境文化恶互融互渴补；城市气避质吸引弄更多的委异地客隆户来厦祝置业纯净、河惬意、氏闲适、杀包容、咸温馨1.二季度模后供需轿平衡有脂望缓解交易量将混反弹07年供求帝比为1.3拐808年供求扒比为1.7槐509年供求朱比为0.4趁62010年第一侨季度供仁求比为0.8：1201斜0年一季独度供求比幸约为0.82010年第一季垃度累计销可售商品住晕宅供应36.5万平米疲，销售44.北5万平米磨，供求境比为0.8：1，随着匀今年新围项目的壳陆续上叛市，供野求矛盾培有望得盈到缓解哪。新开工面盼积增加／示能有效缓烘解未来供柱应09年商品房歪新开工面握积249万平方嫌米，下五降42.油9%；1-2月全市商蜜品房新开众工面积19.阻86万平方米馆，同期增车长83.捧8%。42%83%201佳0年第一猴季度供另求比为0.8：1岛内产芬品结构狂失衡／扬挤压需哭求岛外住宅胖库存结构厚更显多元受化，大户关型产品约毕占20%，而60-佛90平方米产赛品则占34%，未来队在709山0政策影响浅下，中小歇户型仍然抖是岛外的揪主流供应爽产品。岛内住宅居库存结构云仍显示出雷不均衡态励势，>14如4㎡大户型产冤品仍占50%以上，置而中小户型产拖品继续短合缺依然明往显。小于90㎡主要供宴应项目抽有世贸蒙国际、损百源双帽玺、凯楼悦新城立、海峡团国际社霸区原石村滩等项州目。岛内排名项目名称套数面积均价1特房·美地雅登6234649863542古龙·御景25223799102273绿苑新城2022224181364联发五缘湾1号11320699144235海峡国际社区15816340186526特房·锦绣祥安1741494154127海晟·维多利亚8512652108018和谐天下26876677139东晖广场6880861213710尚美花城7278554813联发五缘平湾1号海峡国际陡社区2.房价可耕能下降/商品房房昼价仍将上河涨高成本懒土地陆未续上市垮，对房爱价有提帖升作用2010年协议地剥与高价地秀并存上市泽，楼面地价叉超过6000元的项尽目建筑户面积预活计达到52%，并有12%超过1000拒0元，07年高成戏本土地光的集中翁上市将茫对房价映有提升柔作用。尽管政策冤趋紧，由确于供应不恼足，需求瘦旺盛，市准场仍然处脚高位运行龙中（商品准房房价俩保障房）当前市场箩形势总结省外客溉户、省羡内客户予、本地呈客户三奶分天下闹趋势形扇成厦门被精同装，房地框产产业链术在延伸及陆调整库存徘核徊至谷柄底，中刊期供应桐放大，经交易量接呈上升糟趋势尽管政灵策趋紧击，短期扇内被调阴控向下楚的可能深性较小供需平衡卫有望缓解诉，后市成困交量将反垂弹客户群三芒分天下格拖局将改变娇营销渠道规和方式天砚认为市场背景停滞期慕：市场仰低迷、佛消化为叙主由于90年代中后皇期-20撒05年，写字俭楼市场处狂于冰点状孙态，消化恋空置为重要任务卸。唯一亮左点是该时毛期兴起的SOH够O概念、e时代概念袜，以小面积、宽嘱带配置、份自行安装颈空调为主追要硬件，撤符合了成免长型企业洲需求。复兴期：进市场回暖蛇，结构失剂衡进入2005年以后棕，写字顽楼租赁爆市场走弃向火爆拆，但该岔阶段写咳字楼开贯发呈现高端雪化，供给普结构失衡颗。爆发期：摆重心偏移植、市场细间分厦门商务援发展的重嗽心转移到净岛内东部述的观音山俯、五缘湾持片区，高绘档写字楼占据梯主流，Bing米o城际商组务中心估等经济根型办公补楼为补罩充。发展历程早期：没雹有概念、功缺乏需求80年代改革旷开放初期辉的厦门，渗没有现代璃写字楼概黎念。起步期：迎泡沫有加俯、成败各渠异90年代初，撕全国房地卵产热，波断及厦门。党厦门也掀狭起兴建写润字楼的第霜一波，同时写也留下众相多烂尾楼筑项目。发展期：介快速发展这、市场细疫分90年代中后尘期，写字梅楼建设掀疤起第二轮姓高潮。同脱时，市场侍也趋向细瘦分化：有菌甲级智械能化项隐目、经滨济适用减性写字骑楼、以骂及众多欢商住楼针、。写字楼分类市场潮分析板块分煮析厦门商丸务区，目按地理赖位置以筐及功能估区域进番行划分辞，有轮留渡—思北、滨夹北、滨南较、富山、预火车站、饶莲花—SM、湖里割、观音毒山和五辉缘湾九旱大商务狸圈，其术中后两即者为正客在开发塌的商务陪圈。良好商览务氛围鸣、汇聚俗众多甲哗级写字滚楼位于鹭江振道和厦禾傲路西段，小汇聚了众絮多甲级写绳字楼。地灶处中山路挑商圈，周您边市政、疼生活配套棵成熟；海阅景、岛景误等景观资载源丰富。群银行中心碰、国际银肺行大厦、责建行大厦眨等位列厦糟门最高品刮质写字楼柏，其中银须行中心是199埋7年最豪种华的甲孝级写字闻楼，最性高单价假超过1.5万元/㎡。06年末推下向市场术的最新羽写字楼孝项目钻汁石海岸轰销售单报价超过2万元/㎡。此外腰，还有症早期建枪成的海拣关大厦锁、海光熟大厦、友海滨大炎厦等。入驻客宫群：多例为外资滤金融机性构、物薄流公司飘、船务宇公司、愁外企、级大型企欣业厦门做办事处倚等高端购客户群黑。轮渡-思北板块办公楼购谣买需求（举例说需明）项目名称投资/自用比例区域来源分析东方财富广场喜多国际OFFICE投资自用比例5：5厦门本地客群20—30%，境外客群（以东南亚居多）占20——30%，国内其他城市的客户占40—50%钻石海岸投资客户占60%以上厦门地区占50%，省内泉州、莆田、福州等地占35%，省外地区占10%，港澳台或国外客户占5%新景世纪城投资客户60—70%，其中80%客户以长期投资（租赁）为目的以厦门本地客群、泉州安溪、晋江一带的投资客户为主达60%，省内其他地区客户如漳州、龙岩等占10——20%，省外地区及港澳台客户占20%立信广场投资自用比例达5：5泉州、晋江客户占50%，进驻厦门本地的公司占30%，境外客群占20%华龙大厦投资客占70—80%，自用偏少港台等境外投资客占了很大一部分典型项凭目分析国际银行工地位置让：鹭江道与虏中山路交比汇处规划情寇况：总建筑面痛积561暂66㎡，物业旺公摊30.5拜%；总32层，车位136个；其育中7~30层为写萝字楼，号面积83㎡起。租金：租金60~妖80元/㎡•月，大翠面积用户善租金最多疏可9.5折；物业顾问络：世邦魏理节化；物业管律理费：18元/㎡•月（和恩公摊、扩水电费协、空调探费、维志修）设备：全国第一宪家采用变且风量、变傻水量智能草调温空调喜、宽带网贷、程控交贡换机、厦色门最先进樱的通讯系贤统及综合老布线。谎入驻企业摔：外资企渔业、航运椒公司、上涉市公司、IT及高科技焰行业、外战资银行等施；配套：餐厅（3、4层），会额议室、会物所及其他雨（31、32层为厦范门最高秘档会所歪）。初综合评候析组交通便戴捷，与术鼓浪屿悉隔海相炎望，景址观不错北；大楼技空调先深进，全霸国第一煌家采用宇变风量庆，变水仆量智能右调温空帅调；是郊厦门比壤较现代屡化的甲先级写字宏楼。竞争项吊目分析裕景中心客户定舌位：A欧、美、牢日、澳洲抱等西方发诊达工业国狮家的实力芬企业，对王厦门有投腿资或贸易还意愿的重要背消费者；B东南亚驾地区及数港澳台迟的实力像企业；C国内大中斧型知名企亮业，为寻求自身倾的发展去，特别糊以房地您产、金境融为主耀。裕景中心工地围墙（尚未施工）“裕景中舰心”，贫位于厦糕门市鹭师江道与残厦禾路研交汇处婚，地处邀城市核销心，与抄海上花宅园－鼓它浪屿隔海相望期，雄距CBD中心，商连务办公氛摸围浓厚，荡交通便捷弱，自然环迎境优越，符区位优势参明显。本着定位走于世界级抗城市商业愤综合体的乎项目远景蜻，裕景中遍心总用地顶面积21,8访10㎡，总体孩规划面积息约35万平方米除，拥有4栋塔楼和1座裙楼商享场。包含6万平米的弊超五星级霞酒店、1万多平米的扩酒店式茫服务公约寓、近17万平米的氏甲级写字汪楼、4万平米的垒顶级商业担物业以及1,60秀0个的大型地痰下停车场便等全方位旷配套设施骡。厦门财宇富中心开工日期额：200搜8年9月8日竣工日期乖：预计为2013年底总建筑锄面积：7.8万平方赚米，地有上39层，地下5层，电梯14台。地理位置再：坐落在曾荡经的厦门眼第一高楼———厦门建行酱大厦旁，黑面朝西海架域、鼓浪悟屿，概况：预计投入10亿元、计铺划建设高跪度218米，为当蓝前厦门第柏一高楼；喉层高4.2米，净高2.9米，超懒低公摊罗，面积绣使用率75%，东侧榴设置花询池与花僻园露台帜，以打猛造海景嗽生态世品界级写尚字楼为号目标。客户分自析：主要是耍国有大纠中型企包业、大正型民营陪企业、队大中型锣外资企拌业等租闹金承受颂能力比民较强的漂高端客双户。总体特点在购物染中心扎风堆的同凡时，高廊端商业况、休闲筋商业和锦特色商壶业却十攻分缺乏携。■厦门商统业地产正拥呈现出一感个全新的罗棋局■商业励地产运摊作的核私心将由削商业地抵产销售独转变为居商业地岗产运营■商业把地产发首展的重偷点将从百大型购最物中心荷转变为核高端、帆休闲、滩特色商谢业市场背景商业市场分类市场治分析SM城市广场项目地款址：嘉选禾路与膛仙岳路菜交界处开发商然：厦门SM商业城有络限公司基本规划蛾：商场超业市：126,便000m姿²；大厦：170,汽000m优²车位：150对0个业种、痒业态分承布-1F地下一层：沃尔玛超市、精品、餐饮等1F百货：名牌运动服装、服饰精品、名牌皮具、餐饮、通信客服中心、麦当劳、肯德基等2F百货：品牌男女服饰、内衣、童装、运动品牌、餐饮等3F书城、数码产品、手机、小家电、家居饰品、餐饮等4F家具、床上用品、家居饰品等5F美食广场、娱乐天地、休闲服饰、箱包皮具等租赁情秘况B1F200-250元/m²/月1F250—350元/m²/月2F200—250元/m²/月3F150—200元/m²/月4F80—120元/m²/月5F60元/m²/月左右综合分析瞧：（1）、SM城市广财场作为剑厦门现港有大型王购物中降心的龙薯头，其渠强大的相经营体溜量与规框范的商杏业业态提，成为问目前厦唐门消费裂者购物纲的优先夸选择场踪蝶所；（2）、江头身区域作为包厦门进出鼓岛的咽喉拜要塞，其姜交通枢纽疫的重要战梳略地位造注就了SM城市广场凶所需的庞确大消费群玻体，每天花周边居民四与外地消卸费人群为拦些聚集了屑二、三十柏万人次的板流量，汇围聚出SM城市广场畜的商业消削费巨大力哑量；（3）、江头中片区作为文厦门近年吃来新兴开赠发的新区铜，期间居享住了近三顾十万的人崭群，且以陪外来人口蛾占绝大多往数，他们捷没有老厦雷门人长期递养成的购订物首选中左山路的生引活习惯，测为方便自磨己进出，SM城市广灰场就成挖为他们轿购物首贩选场所促，由些恒产生的干巨大吸柴引力也胃将厦门蜜及外地冒居民大衫量引入胡，使SM城市广场势成为目前采仅有能与竿中山路相侨抗衡的经井济圈；（4）、SM城市广佳场巨大抬的地面浓停车场柜地，为说来些购不物的消进费者停暗车提供秘了方便肠；（5）、内部梅业态较为冲规范，商说品种类繁湖多，休闲非娱乐、餐抛饮设施充著足，消费拆者购物休蜻闲一条龙匹消费体系闹完善；（6）、来饱雅百货舰、沃尔洞玛、肯果德基、携麦当劳精、电影膝院等主绩力店的语进驻，亚将整个洒商场大盖型MAL衣L的综合加业态有堪机的结悄合起来俩，构筑痛成为盒掠式商业貌经营典祝范。明发商业锻广场项目地址榜：厦禾路匙与莲前西结路交汇处基本规划永：大型主窗力店综合害购物中心较，商铺：40万m²；车位2,0枯00个功能划己分：A区为购物旧区；B区为专拒业市场区（建洲材/酒吧）民；C区为休斧闲娱乐焰区；D区为国际燥品牌旗舰退区；G区为综庆合区。销售模孟式：带道租约销摩售，返青租回报告率7.5-汁8%；年限：裂地上50年地下40—1F超市、精品、打折服装、美食广场、国美电器、台湾迪诺亲子乐园、轻饮咖啡厅等1F中高档服装、精品、百货、酒吧、餐饮、运动品牌、建材超市等2F服装：男装、女装；家具、KTV、百货、建材超市等F童装、床上用品、百货、KTV、电影院等4F部分KTV楼层规稀划均价4.7万元/m²；最高价：8.4万元/m²

最低价：9,000元/m²B1F1.8万/m²；最高价：3万元/m²，占5%，最低价：1.1万元/m²占15%1F5.5万元/m²；最高价：8.4万元/m²占10%最底价：2.5万元/m²占10%2F2.5万元/m²；最高价：3.5万元/m²占5%最底价：1.8万元/m²占20%3F1.6万元/m²；最高价：3.5万元/m²占5%最底价；：9,000元/m²占20%租赁情况年回报率06年1月5日前统一按7.5%收取，1月5日后按8%收取。综合分刘析：（1）作为遣厦门最府大的商痛业集中河场所，抗庞大的彼体量（40万平）比便于形龄成超大疮型MALL型态；（2）地处踏富山商舅圈核心酒三角区聪的一角亲，其周范边商业喇氛围浓降厚，交够通便利岂；（3）政府挎支持力张度大，斧大力引腾进世界取五百强办企业（容百安居短、家乐瞒福、欧奴倍德、尖时代华态纳）与香港新慕世界作主五力店，为孙这个巨大窝的商业航昂母安上强累力的推动均器；（4）交通串流线较稼为不足衰，临快索速主干译道，人非流困难邪；（5）区域不过大，李部分位波置成为溪商业死益角，与举临近商疮业融合繁性较差桌；（6）开发逐商实力赴有限，除未能将且商业气屠氛营造兆起来急低于销售毅，投资爬前景有再一定风抱险，体践量过大，市棚场消化力演有限。租售情况名汇铜锣述湾广场项目规划总占地面积20,130m²总建筑面积91,803m²（其中商业75,000m²左右，酒店式公寓1,6000m²左右）车位总数地下233个，地上200个B1F运动、数码1F特色服装2F品牌服装3F家居4F影院、美食中山路、味思明东路涛、霞溪路幸、古城西洲路业种、长业态分柔布-1F25,000—33,000元/m²1F41,000—82,000元/m²2F26,000—40,000元/m²3F20,000—36,000元/m²4F18,000—20,000元/m²5F15,000—18,000元/m²产权式独立销售模式独立店销售商管公司升名汇物业管理年限返租三年返租回报率年回报率8%综合分锦析：（1）统桨一招商驾，返租事，回报电率8%。（2）众多的域休闲娱乐毙场所，300搁m以海洋侨为主题败的立体响式景观但主街。（3）众多氏主力店叙带动独铃立店面沃。（4）门面3000万元的迪途斯尼咕咕零钟，非常叼的大气豪鹿华。（5）4个大中姻庭，每歌个中庭较主题都辱不一样睛。（6）铜锣湾笨百货的进累驻，为名推汇带来活恼力。（7）55部手扶梯唇，2部观景电丝式梯，动向济清楚分明碌。（8）敞开式梯的景观主置街，运用锻中央冷却样塔，避免集悬挂空调寻主机带来持的不美观允。销售情胡况一、SOH械O办公市场饺分析市场概况起步晚，放且仍处于咱初级发展镰阶段；当前在经驰营项目不抖多，且档塌次比较低阳；有一定的赔可替代品搞（如：低馋档办公楼切、酒店式熔公寓等）磁；后续供应许量不大。项目概况上：位于滨北局市政府旁披，是集办瓣公、商务园、会议、垒培训于一稿体。规划面雁积：2-4楼为办茶公区间适，主力途面积位她于40-1要00平方米粉。装修标后准：精装修袍并配办珠公家具惹，并配冤有节能进环保空滔调、卫昏星电视亦等设施临。服务配套侄：提供包括俩翻译、酒短店定房、烧信件收发篮服务；来撞电留言、缺礼宾接待勺、文书处理、行政栋支援、会诵议支援、唇通讯支援和等服务。配套设抢施：面积约2400平方米经访理人会所驾，内设健贤身房、奶瑜伽室蝴、游泳牌池等；公共当区域设有焰沙发区、持洽谈间、种休息区悲及临时表秘书等患。客户情况柳：员工3-10人左右篮的外资段、外地并企业，贸易型告、服务询型、咨扩询型企悄业居多葬。租金：现租金伍在80-1缺20元/平方米/月之间（含水奖电费、丈公推、省物业等桨费用）菊。典型项目膀分析Bin拴go商务中芦心项目概况耍：项目位于疏富山商圈忘，共19层，于2000年建设宗完成。面积规未划：主力户脾型面积梳在40-脸100平方米左聪右。客户情况汪：起步型卫小型公跑司为主仇，且行讯业主要位为贸易阔、租赁困、咨询篮等。租金：现租金38-5霜0元/平方米/月左右，躲平均售价近在115右00元/平方米亚左右。腾王阁SOHO大厦项目外观项目大堂栋号楼层规划1号楼26层其中1-3层为商业裙楼，建筑面积11820平米，层高5.0；4-26层为办公楼，建筑面积38950平米，层高，规划为单元面积60-100平米SOHO办公楼2-3号楼31层其中1-4层为商业裙楼，建筑面积14330平米，层高5.0；5-31层为办公楼，建筑面积80190平米，层高，规划为单元面积100-400平米办公楼。4-5号楼4号楼26层5号楼20层其中1-3层为商业裙楼，建筑面积7350平米，层高5.0；四层以上为公寓，建筑面积46810平米，层高，规划为单元面积40-60平米公寓。6号楼20层其中1-4层为商业裙楼，建筑面积10175平米，层高5.0；5-20层为办公楼，建筑面积30535平米，层高，规划为单元面积60-100平米SOHO办公楼杏林湾商秤务运营中焰心项目地本址：集美区杏聋林湾园博默苑北岸的喂“杏林湾族商务营运银中心”,项目规模厦：总占地面鸽积约12万平方米靠，地上建替筑面积约55万平方米齿（其中写鞋字楼约38万平方膨米，商哑业约12万平方世米，公各寓约5万平方米遥），总计12栋建筑剪，包含一栋262米的福建杰第一高楼魄和一栋150米的超高象层。项目概况旧：第一期1-6＃楼当鸭前正在港招商，寸其中写属字楼对驱外出售朵，价格430该0-4口700元左右，SOHO价格未纳定。二、酒店怕式公寓市饰场分析起步较庄晚，但粒是发展金比较迅烟速；市场主力骨为中低端樱产品，高舅端酒店式乓公寓不多祖；高端酒鲜店式公析寓经营补状况相萄对较好镰。市场概胶况客房数96开业时间2002年建筑形态高层（14-26层）梯户配比2梯8户主力户型三房、二房出租率80％以上公寓内部配套咖啡厅、健身房、自助洗衣房、国际国内直拨电话、宽带光纤高速上网、地下停车场等会议设施公寓内部配有商务中心、会议室、临时出租办公室交通状况距离市中心(公里)：5，火车站(公里)：4，机场(公里)：12服务内容免费使用公寓会所的健身房、不加床可免费住宿（16岁以下和父母同住）、免费早餐并提供航空票务、国内外快递、信息咨询等多种服务周边餐饮设施西餐厅、中餐厅、咖伦比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐厅、舒友大洒楼、肯德基等周边健身设施诺颜之约仕女SPA会所，长生堂中医康复诊所周边娱乐设施樱苑日式酒吧以及马可波罗的相关娱乐配套周边星级酒店步行5分钟商圈有五星级索菲特酒店、4星级马可波罗酒店、金海岸酒店尊爵湖穿畔公寓基本情秆况类别面积（㎡）套数（套）套数比例市面价格（元/套、天）协议日租（元/套、天）协议长租（元/套、月）主要设施备注二室一厅1144648%1498568（全景），618（海景）+4%政府调节基金（可送双份早餐）16000（6个月以下），13000（6个月以上）（含4%政府调节基金）（可送双份早餐）自助洗衣房、国际国内直拨电话、宽带、空调,冰箱,彩电,热水等基本设备日、月租价格（含水、电、煤气、宽带、物业管理、清洁费用等）三室一厅1404648%1598668（湖景），718（湖，海景）+4%政府调节基金（可送双份早餐）18000（6个月以下），15000（6个月以上）（含4%政府调节基金）（可送双份早餐）自助洗衣房、国际国内直拨电话、宽带、空调,冰箱,彩电,热水等基本设备日、月租价格（含水、电、煤气、宽带、物业管理、清洁费用等）楼中楼22044%------------------------------------------户型及薯价格客户及批房型分浇析酒店式旁公寓主抬要以二葛室一厅肝（114㎡）和三婆室一厅（140㎡）为六主，各绑占套房色总数的48%。14-2然5层每层各托有四套二顺室一厅和乡丰三室一厅词。良好的便配套及塑环境吸分引了大胆量的境伍外客人邮，约占90%左右；京闽中心答酒店公寓项目地址烦：思明区诸长青路北窗松柏小区专，毗邻市郑政府，距清机场8公里，示火车站5公里。项角目规模：济总30层，各艳类客房诉共490间，配套洒设施：住及房客人可距免费使用减室内游泳暂池及健身垂房。项目节钻本情况客房数490间开业时间1997年建筑形态高层，分主楼、附楼主楼梯户配比4梯19户酒店式公寓梯户配比2梯9户主力户型标准间出租率90％以上餐饮设施西餐厅、中餐厅、富士日本料理、大堂吧、港湾吧、樱花俱乐部、京都堂健身设施恒温游泳池、厦门唯一的壁球室、德式水床、水力按摩舱、乒乓球室、台球室、娱乐设施澎湖湾歌舞厅、夜总会、KTV包厢、沧浪台桑拿足浴中心会议设施有大中小型高档多功能会议室一应俱全，面积从40至398平方各异，最多可同时容纳四百人交通状况距机场距火车站。从6：00到15：00每小时酒店有巴士发往机场，18:00有一班服务内容免费的接机送机、免费使用游泳池、丰盛的免费早餐并热情服务类别标间豪华单间标准套间二房一厅一卫二房一厅二卫三房二厅二卫面积（㎡）2430447090180主要设施保险箱、两种上网接口保险箱、两种上网接口保险箱、两种上网接口整套厨具、保险箱、两种上网接口整套厨具、保险箱、两种上网接口整套厨具、保险箱、两种上网接口房价648元/天798元/天838元/天955元/天，15000元/月1256元/天，19000元/月35000元/月协议价498元/天618元/天658元/天14500元/月左右18500元/月左右34000元/月左右户型分颂析客户群分记析主要以仔境外客蜡户为主盯，其中卧欧美客星户为绝杆对主力较。项目规模宵：4栋层数为24层的高污层，总馆建筑面弱积约5万㎡。户型：主要是93㎡、156㎡和212㎡三种户耽型，总宪共480套。开盘日期作：200巩9年6月销售价格：2.3万/㎡（含350谱0元/㎡左右的精筛装标准兼）销售情况：20%左右在售项灰目——海峡国往际社区降原石滩社区内部图户型图策划思路在世茂牛集团所三有地产赌项目中脖，这将盘是一个考史无前眉例的综渴合商业遭项目，仅其在城借市中所割处的位疯置、在敏海峡所耽处的位拉置，以那及其地灾标性，躲决定了嚷这是引言世茂集团拨、世茂股具份迄今为止腰最重要的页品牌战役本案也将雹是COSM支O商业理念脂的第一次看高端体现报，是一次集逃团化标宽准化品薪牌运作妈的核心疯战役在这次战蚁役中，如掠何处理好柴世茂商业域项目的共新性与厦门腐项目的个简性之间的侍关系，将郊决定COS轧MO理念应用秩高度。作为城宜市地标仍，项目住的形象摧建设将仅同时服辉务于物业销售厨、招商招渴租、以及掌各类物业静长久的运琴营，因此里这也是一次远达眺数十迫年的地咽标形象伙战役地标，库是时代昼与时代死的分割幼线帝国大厦涝，标志着柿美国二十青世纪三十液年代辉煌斑无比的经遍济发展成劣果直至世不贸中心形，在七给十年代走以聛睨庭一切的度全球视尤野，取瓶代其在挎纽约的与地位企划理叫念导入同样，台光北101、金茂雀大厦耸洞立之前羊的台北谜与上海骡，一直豆都在焦成灼地发拢展并寻找一捉个证明，烧即使上海翠已有了环亿球金融中闷心，并即启将建成上植海中心金茂大绕厦，依祖旧标志丙着小平宅南巡后置，上海忙第一个粗狂飙突拐进之十墨年的梦戒想与骄芦傲厦门，邪国内二贱线海滨嘉城市，念凭借其砌海峡中拒所处的穴优越地滚理位置逢，以及费两岸关昨系日益墙密切的唯大环境陆，正在志瞩望一受个全新即的发展霸时代。同时，文雄化、旅游也、度假、巨生产性服塑务业等资踩源在本岛沟整合，“岛内提橡升”已落实功为导向跑政策。此时，间岛内海防峡地标其的诞生夜，是时徒代的呼龄唤，是简发展的赴必然。厦门，站葵在“海峡共融鞋大时代”的门槛手执“岛内提础升”的大旗，荐期待着全好新时代的陡城市标志作为中追国最早景设立的群经济特绣区之一思，厦门欢经济特挂区可谓赚是“因台而设”，被赋末予了对终台交流盲的特殊方政策，夕一直扮饭演着两喷岸交流保的桥梁比与平台夏。如果说寺城市地捧标，承愈载的是置这座城旗市的发雁展愿景智。那一泛座海峡坊地标，舍承载的球是两岸忘人民的倾鱼水深脏情，与辰携手共绩同发展夕的美好伍愿望。海峡地尘标，是未融合与秩发展的秧大平台对望台湾遥先起步的脆商业发展附经验，结考合本土的腰发展资源娘与广阔的做市场，厦坡门的海峡端地标不仅华开通了视惭觉直航，慢更以政策玻扶植、产潜业平台以票及主题商敢业等形式扑，捆绑两钩岸经济发制展，带动驰整个城市糊的经济活乔力。不同于城绿市地标，伯海峡地标庸更多赋予贴了两岸情涝感的意意义，与励交流合衡作的愿驳望关于“保护与发次展”，每座历胳史悠久的望城市都有杂着自己处算理这一矛黄盾的方法掏。社会进汽步到今日焦，老城，船已不再是失发展的掣杀肘。在欧匀洲，它是芬最优雅最套高贵的住姥区。在中拉国，老城誉与保留建库筑大多被敏积极利用抵，成为文字创产业的协衍生地，仗或是为名待流富豪定巩制的高端盯服务业所壳在。海峡经济泳新亮点——文创产业转合作发展关于“保护与况发展”，台湾比口大陆更有软发言权，侍在更为先酒进的经济酷形态下，俗老城也被率挖掘出更反高的文化隐经济价值姻。2010年厦门掘市文化哲局长工市作会议舅指出，抗厦门将厉学习借纳鉴台湾认宜兰非程物质文立化传习傍中心的盲建设模泰式，并得着力推跨动龙山童、鼓浪林屿、湖缝里、厦凑港等文涨化创意碗产业园朴区建设抖，把厦滨门打造怠成两岸申创意产疗业合作渣中心。海峡地标秆，紧抓经念济新亮点促进文创夕产业两岸哥资源的整悠合专业人燃士的交番流，与撤深度的胶合作按照“十一五”规划，锄厦港片碌区将打判造成以缸居住、工办公、喷文化交赵流、休员闲购物闷及旅游多为主要赛功能的荡可持续侵发展社日区、文秒化创意勤产业基沉地的现裕代化滨绘水区，箱为厦门料人民提美供一个沿如诗如棒画的“精神港赵湾”和“文化家蚊园”。厦港／殊立足老炼城定位狮文创厦港街道倡位于鹭岛肺南岸，作坑为厦门最训古老的城禾区，拥有600多年的狂历史，供辖区内久有厦门派大学、竹厦门理颤工学院牙、国家名海洋三消所等高灰等院校乞、科研愤单位，艺也有南疫普陀寺译、华侨夜博物院乏等风景仆名胜，旗还有党杜政机关血、驻军串及企事拼业单位销共100多个，具古有发展文雄化创意产樱业的得天雾独厚的条熊件。2009年，厦大曾一条街与剩大众告别骑，取而代威之的将是周一个500停车位的训停车场，应并将带动盲一个创意木园区的形渴成。厦港绘其它片区局的文创产辣业整合将单分为：以泊创作、生柳产、设计兰为主的“蝇沙坡尾创流意艺术港牛区”；以百青年休闲粒、消费为完主的“南猾华青年创萍意文化休插闲区”；棒以周边居彩民和学生隙消费为主淹的“顶澳锹仔文化创堂意休闲区守”；以销桌售、流通保市场为主事的“鸿山满文化休闲收用品一条谦街”等。当政府鹅规划已夸经明确苏成形厦港正栋面对前笨所未遇额的发展倍机会等待一困次辉煌嚷的开启当世茂COSM增O来到厦门候，为xx大厦注入挥创造性的法商业理念科，将更因若丰富的文帆化环境与独创意力的绳产业，而束独具魅力贵。COSM月O摩登商业泥街、COS脸MO菁英SOH阅O、COSM突O购物中心索及铂金五透星级酒店形、娱乐等乌大型城市豪设施在此席一一体现割，在融入涌当地之后滤，更有独晕特表现。世茂COS离MO，塑造杜城市商贤业核心当COSM叹O摩登商这业街拥兔有了文璃创的魅炕力，便浴成为滨海创意依街区当COSM劲O购物中览心面向辟旅游度扒假人群突，便成灯为奢华购其物圣地当COS多MO菁英SOH登O服务海纱峡往来驰的商务口人士，热便成为海峡商升旅行宫当COSM颈O星级酒店占拥有了艺箭术的氛围属，便成为海景艺术剪酒店COS旗MO甲级办公架沟通两岸畏产业，合驳作发展经偷济，变成续为两岸文朋创平台而厦门xx大厦，剪作为海健峡地标朵，植根秩厦港文谷创发展徐之目标层，开启慕海峡产正业合作俊的全新疮时代。帐而成为厦港文创悉地标海畜峡合作平肢台项目案增名厦门xx大厦COS各MO项目总体岭定位/标签海峡两傅岸创意恩第一港表现部分COSMO摩登商业街滨海创意街区COSMO购物中心奢华购物圣地COSMO菁英SOHO海峡商旅行宫COSMO星级酒店海景艺术酒店COSMO甲级办公两岸文创平台分项产俱品定位/标签厦门之旷巅，开识启海峡覆新时代项目推广抹口号取台湾悟经验‧创厦门智妨慧扬帆镰中国您首座世张界级创赞意港全案质价堆定位厦门、蜜金门，麦遥望了己半个多涛世纪两岸的思退念牵引着日精神的靠瓶拢当海峡词已实现天了大三列通，当回大陆的介经济发脉展沃土悉与台湾冰的先进欧产业理磨念交织革出绚丽泄乐章厦门，庆正学习台湾释宜兰的建塘设模式，尾向着“两岸创意阁产业合作霉中心”的笛目标而努厦力奔跑此时，鹭衣岛南岸，絮对望金门某，一座250米高度的胆双帆综合砌地标——xx大厦COS膛MO，正汇聚炮海峡两岸疼的文创产猜业与消费葱势力，为益厦门发展脏扬起金色董巨帆鹭岛南岸250米双帆地景标【厦门之巅臣，开启海昂峡新时代】五千年文助脉‧三千年承澡启复活21世纪厦门棵的创造之升心区位质价堆定位鹭岛南岸250米双帆收地标【厦门之巅腹，开启海厘峡新时代】厦门人钞有一句俯老话广构为流传腊：厦门港活援起来，厦贤门城动一司半拥有三千块年历史，反厦门最古脏老的城区——厦港片迟区正整合厦给门大学、颂南普陀寺虏、沙坡尾恶老港区等泰历史人文姿资源定制厦槐门的文惠化创意奖产业基道地，一和个如诗田如画的勉“精神谣港湾”煮和“文再化家园有”厦港中落心，xx大厦COS染MO，深依厦回港的文化展矿脉，正这复活厦门虑的创造之仆心以侨商之溪心‧擘沧海简桑田领潮两岸三朽地滨海迁地产航愤母品牌质肾价定位鹭岛南岸250米双帆焦地标【厦门之阳巅，开州启海峡岂新时代】世茂股份饿，世茂集愿团旗下专脸注发展商盆业地产的纲上市公司在全国舞最发达唯城市的21个综合秃商业项凳目中已塑造了驼无数商业彼地标与城财市中心累积了旁数百万炉方商业径地产的池开发经劫验之后世茂来到笔厦门，这鲁座华南沿拌海文明最抓灿烂，风恨光最迤逦宗的城市在鹭岛霸南岸，勾城市文准明淤积磨最深的鹊地方，烤树立起幻玉标志大虎陆经济耍发展高袜度的第丸一座海笛峡地标以世界扁的DNA‧优活厦卧门惊艳COSM库O七感消匹费经验规划质练价定位鹭岛南岸250米双帆舅地标【厦门之锹巅，开唉启海峡复新时代】世茂股份共商业地产部的核心营政造理念——世茂COSM侍O一直以包两含摩登商血业街、菁手英SOHO、购物中威心、酒店使办公等丰辅富的产品李组合来塑造具稀有都会魅弓力的Life座Sty评le当世茂COSM犹O来到厦门途厦港这片海文明沃土体验经诱济与文已创产业峰更将为景生活风林格的演轨绎增添吵光彩并为商缘瑞业商务盯、度假扒观光附搞加炫目校的金色指价值产品质惕价定位提升岛内‧扬帆国际以视觉量直航菊台湾A.SO齿HO菁英公寓提升岛内‧扬帆国际以创意级一胖统两岸B.O屿FFI这CE甲级写衫字提升岛智内‧扬帆国报际以文化仪折服世价界C.SH观OP商业街区SOH症O办公建议建议规汽划以及借配套方裹向：Serv慎ice毒Offi慎ce建议仍吹维持办啊公用途姿，但改绍变办公乐形态，据定位为极高档服团务、短思时租赁顺、超小忧面积、辱灵活组慢合的Ser符vic草eO腹ffi餐ce——服务式讯办公楼村。这里先引厘用一个个久案来说明挪：在北京埋、上海、毕广州、台氏北都有立项哲的【远雄国际季商务中心】其基本设洞置与服务帐内容如下富：四、产品规建议各类型会切议室租用法律财胁会专业的咨询工商登岔记与通猛讯地址据服务人力资源咐服务专业的外习语秘书接贝待商务办逼公室大楼管尘理总机代报臣专线与留床言处理每日专辉人清洁邮件收笛送与传珠真服务中外报章滩、财经杂稳志提供影印及传蜻真服务行政秘书柜服务商用文书踪蝶处理及翻届译服务专案执行代订饭锤店、机之票与各观项采购开L/C、押汇、桥报关、SHIP臣PING等贸易实席务专线代接耕及外拨服疤务信件及包封裹收发专业商务以接待服务留言讯划息处理商务联络哈事项处理会议简机报的协径助公共秘书干服务以半小颈时为单冶位的灵沟活计费电话、苹影印、书传真服怜务亲切专业撒的外语秘乱书接待服拍务邀请函按印刷餐点及黑其它代肠订服务会议中心虚拟办公很室服务工商注册服务翻译服务通讯地址登记服务行政庶务服务后勤支持秘书接待服务策略联盟厂商资源运用总机接听服务会员享鱼近百位练专业秘郊书全球汉服务享有全净球连锁允免费办钻公室使添用天数享有全球液连锁免费悲会议室使返用时数享连锁慌办公室厚租赁特仔惠价享连锁亿会议室食使用特遥价折扣任一连舱锁点办哄公租户姻即享有端专属会矩员服务迎资格享免费铜使用各很点休闲依区享各地济策略结幸盟资料缠提供及泡优惠享连锁缴据点所街在地商摧业情报遵搜集享当地女法令专蚊业咨询享各据扣点城市缝商旅安畜排与食禁宿代订其办公室感都配有全氧套办公家率具，可拎绞包进入办属公，提供舅上海远雄的淮海中心籍（嘉华中意心的27层）的设悬置供参考酿。其大堂症也体现狗了简洁州的温馨枝的气质再。共享的宇商务电坚子用具舒适的保休闲区蔬域Serv婚ice陷Offi触ce作为新鸭兴的商刘务办公膜模式，稍其类同巴的根本比模式在丑于极小寺化租赁相的办公愤单元，腰而匹配陆以完善恒的公共露空间（溪包括接毫待区域取、休闲赶区域、俗会议区秧域等）诸，以及貌相应的秤巨细无旅遗的商畜务服务事。1-10人的业钻务团队扩是其主即要的服孝务对象革。而短车租，也爽成为适臂合此类镜对象的工租赁模户式。租赁客量群可能俩存在于购国外企崇业、外冶地企业体在厦门递的办事弊处、销拌售团队侨短期驻晃扎地，攻中短期郊项目的利办公室响，展会垮筹备组养委等等同。在某个穴管理公浑司的会醒员服务感条款下鲜，甚至孕可以零咬成本短渴期租用黎该管理役公司在示全球其厌它地区刷的办公孤室。体面的接寸待区与行吃政秘书的言专业服务索，成为了智企业的门客面。管理恐公司甚至阵会提供虚坝拟办公室私服务。即进仅仅在此刚设通讯转氧接口、邮奔件收发站胞点。Serv杀ice邀Offi践ce可面向猴投资客捡进行销厦售。当谅切割成扛极小的条办公单镜元，虽方然办公山家具的控提供以糊及附带搏的大量驰的服务不会提升发成本，艘但其总唯价仍可疫有效控素制。相稍对于大去面积的闸办公单绕元，投芹资客将与更青睐齐于这种锐产品。回报模衣式而在持有仔物业后，厚管理公司萌将提供代立租服务，犬为每一位锣业主负责格。当然，炮销售中裂不排除斑有较大踏面积需互求的自克用客的富出现，戒对于他主们的置冈业需求怪，可单压独洽谈筋。主动叫纷卖的广住告不适蜘合于地院标形象掏，新闻毒事件行乘销将作掠为主要卷的推广旅操作手枝段；作为思明茶区“提升岛内”的主要项磨目，政府木的大力支惧持和官方睡加冕，是祥可以获得做的。因此利用驳好政府平参台、公信猎力和话语烫权，是四腰两拨千斤池的重要手颠段；对于树凳立地标响形象，咬采用的窃媒体手滥段应新招颖、震壮撼而集今中，不额必面面塑俱到，狭但须与调形象高致度匹配王；基于本部项目独左特的产优业定位则，面向啄岛内台匙湾客群潜的媒体旁应当着晴重加力樱；项目基地详包装，也药将是重要豆的形象建长设；五、推献广执行（尚未拿门到甲方的2010年的营招销节点骡，暂以储前期全宵案形象芦推广来堆操作）推广总策愈略六、PR策略1.抓住“海勺峡”主题歉，与政府效主流话语呀结合。以宏“政治意侵义”加持桥项目形象巧。获得一仆个很高的爱起点。2.积极联漆合、利芝用与“抗海峡”热相关各半类政府贴、民间立的组织拜、机构亦作为平氏台，如漫海基会红等，建体立沟通扰，挖掘牧资源，选面向项氏目各类秧目标客铁层，形户成直销包管道。PR整体策略府建议：3.文创商业因、产业之秆定位，具检有未来经针济、低碳祸经济的属损性，表现桌形式活跃衰，而接近辞的厦门大顽学学术资控源，更可妹以为论坛浅等活动提催供支持。4产业合作隆之主题，矩可以置入研各类政府书会议中，灭以“新的略经济发展眠探索”来艳体现，获盘得新闻媒薄体“免费灭”的项目典形象宣传抄。PR活动建议吉：活动一：“海峡校园侦情”两岸校园伙歌曲演唱敢会源起：改革开淘放后，进最早向止大陆输尺入的台抛湾文化姜产品是80年代