南京高端住宅项目前期策划报告图文并茂

合计

88320320100.0%

45040790.4%

16210262.96%

一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率瑞鸿名邸6625624495.3%93403587.5%128402767.5%

131401025.0%

合计

25624495.3%

25624495.3%

803746.3%

一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率天泰青城36403280.0%68201890.0%

45-46403075.0%73-76806581.3%

90201470.0%

合计

806277.5%

1209780.8%

户型配比57219.2%119140%105235.3%1625.5%区域公泻寓市场槽产品力闲分析整体规划酸缺乏亮点缺，出现了提一些围合粥组团式布衡局项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸立面图总体东侧临水，横列排布高层公寓将联排围合在社区中间三栋住宅楼呈品字形排布排布行列围合+行列小围合项目融侨世家托乐佳世纪东山立面图总体简单行列排布社区中部围合式组团简单行列排布排布行列组团+行列行列区域公肢寓市场荐产品力剃分析项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸立面图风格地中英式风格西班牙风格新古典风格材料面砖涂料为主石材、面砖品质感风格纯正，品质感较强色彩浓重，品质感较强表现力一般，品质感较弱项目融侨世家托乐佳世纪东山立面图风格artdeco新古典风格现代风格材料面砖石材、面砖涂料为主品质感产品表现力较强风格纯正，品质感较强材质单一，品质感一般多种风适格，整键体品质继较高区域公寓贯市场产品浊力分析项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸户型面积二房88平方二房88平方二房93平方项目融侨世家托乐佳世纪东山户型面积二房90平方二房89平方二房90平方常规公察寓户型益，普遍句缺少附新加值附加功能美平台以目前层区域平风台来看顷，未来题项目分解流江宁糖公寓客门源存在极机会供应量形大，未折来市场势竞争激承烈；整体打望造中小乡丰户型，私刚性产绵品力，红刚性的劝客源表冤现，区辉域呈现董完全的拌刚性特棒征；常规户型家设计，缺括少附加值拘运用，产久品力竞争赞优势不强开；【我们理刷解的江蜘宁公寓暗市场平银台】高附加值羊、紧凑型躁二房、三哄房为主，有以产品、穗价格双重塑优势分流勇江宁溢出丹客源三、产症品建议解决呈的核心问无题——项目怎么恒做Par耕t勿1——关于容好积率的胃思考在容积率焰可调整的贡前提——何种容双积率指汪标能够概实现最怕大投资军回报率裕？区域联序排价格眠估算区域联丢排市场虽价值在7500元/m2本项目些价格推浇导将先升从本项字目区位崖推导出败联排产炮品的市疼场价格构再通过叨市场现辩有的公瞧寓和联驰排、洋脑房的价晃格系数沫做对比扇，推导炼出公寓堪、洋房胆的市场粱价格；区域内裳唯一在迟售个案效普罗旺丘斯小镇固计划3月底上年市，预抢计价格喝联排700锯0-7抖500元/m2，取高睁值750婶0元/m2。区域公寓孙价格估算江宁区万充科金域蓝孝湾公寓价酬格130优00元/m2（毛坯）啄，联排价后格1600典0元/m2，高层们与联排割价差1:1.加23；江宁区嘉御山湖的公寓价馅格1100疾0元/m2（毛坯租），联枪排价格1400坐0元/m2，高层与蹈联排价差1:1.鞋27；取折中卷值1:1.超25估算公寓沃市场价值区域公寓全市场价值洪在6000元/m2区域洋房纳价格估算江宁区栏无花园听洋房产耽品在售月，取南顾京仙林团区保利争紫晶山歉洋房价翅格170嘉00-歉180逗00元/m2联排价格200边00元/m2，洋房与的联排价差1:1哗.14；以1:1.闷14估算洋正房市场连价值区域洋华房市场堪价值在6600元/m2方案一：锄容积率1.5销售收入突：333移,86铃4万元直接费辉用：108,盟899万元间接费筋用：38,破561万元税收费用矿：46,毯600万元税后利伯润：139名,80警2万元静态利涂润率：41.8行7%建安费享以别墅800元/m2、洋房1,00册0元/m2、公寓2,2著00元/m2、商业2,50榨0元/m2估算;前期费用艰（勘察设管计费、前才期开办费隐、三通一悉平、临时拌设施等）袖按200元/m2估算;商业体锋量按照2万m2，价格按行照经验，姥以住宅价怖格1.8倍估算。注：物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅15%7.27,500300（以30万/亩地价折算）花园洋房28%13.446,600高层公寓57%27.366,000商业213,500方案二：化容积率1.2物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅25%127,500300（以30万/亩地价为计算标准）花园洋房35%16.86,600高层公寓40%19.26,000商业210,800销售收入论：343挡,08沉0万元直接费粒用：98,6端40万元间接费用无：39,6姨26万元税收费用宅：51,2悲04万元税后利毕润：153,跪611万元静态利润冬率：44.7赌7%建安费以妥别墅800元/m2、洋房1,00卧0元/m2、公寓2,20舅0元/m2、商业2,50栏0元/m2估算;前期费用抛（勘察设酷计费、前夺期开办费京、三通一因平、临时与设施等）坏按200元/m2估算;商业体量王按照2万m2标准估絮算。注：方案三匀：容积跌率1.0物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅34%16.327,500300（以30万/亩地价为计算标准）花园洋房40%19.26,600高层公寓26%12.486,000商业2销售收维入：351迅,00似0万元直接费司用：89,朗712万元间接费用凡：40,弓541万元税收费用还：55,1臂87万元税后利届润：165,贩561万元静态利抗润率：47.1饥7%建安费寺以别墅800元/m2、洋房1,0狠00元/m2、公寓2,20顷0元/m2、商业2,50环0元/m2估算;前期费谅用（勘字察设计威费、前爱期开办叔费、三顿通一平兆、临时拨设施等录）按200元/m2估算;商业体量痰按照2万m2标准估烛算。注：方案容积率利润静态利润率11.5139,802万元41.87%21.2153,611万元44.77%31.0165,561万元47.17%本项目垄总利润李及利润舞率递增放与容积清率呈反长比趋势建议在政怀府容许的耻范围内，沾争取降低羡拿地容积暂率指标【我们关饿于容积士率的思蝴考】Par安t欲2——关于产品渴的建议『世茂蝶续湖湾』业态：住宅：由12幢沿湖崖面一字祥排开的吴高层公梳寓、数怀个分布够于湖中环的独立泽岛屿式绳联体别斥墅及独索栋别墅松、SOH销O、酒店式生公寓；配套：SHO断PPI叹NG黎MAL杨L、4星级国沈际酒店板，三大航功能主片题会所番（1300咬0㎡超大型运污动休闲会隙所、老人合会所、儿朽童会所）床、国际双角语幼儿园萄和学校、撇商业广场窃及台湾风陵情街组成经济指标勇：占地72万㎡，总建筑面毁积107万㎡，容积率1.5社区环源绕10万㎡蝶矛状湖水肢，绿化化率约65%低密度师社区、同大盘规粮划、水话岛组团抹式；多种物业彻形态，满吼足不同客薄层大体量桌商业配额套，满缸足社区射生活娱弃乐需求社区配膊备电瓶阔车与直众达上海两的班车额，满足拨便捷出妇行需求世茂蝶窝湖湾——水岛式片运区规划各片区务由引入古的水系喘自然分哀隔，打仁造成全流岛屿式颗组团，宣塑造40万方的湖金畔公园社墨区；公寓首区户户观盈景。世茂蝶湖烫湾——创新物业见户型在06、07年即在当很地推出高仓附加值的您公寓产品车、推出叠臭加别墅等俗创新户型授概念，引各领市场，嘱塑造区域任标杆。高附加值公寓叠加别墅上叠下叠分为东铅西两大纸区域，东部是呜以大型胞商业、格酒店、殊办公为样核心的多商务区坡，提供蒸便捷高掘效的商未务办公叮服务和望优雅舒准适的酒恒店服务坝，西部是以滴具有江南厦水乡特色唇及台北风酸情商业街男为核心的距休闲区，有提供一站习式的生活销体验和亲饼水生态环锐境，24小时的商冤业活力区世茂蝶湖目湾——12万方商吼业中心江南水乡贱特色及台墙北风情商阔业街为核蜘心的休闲禾区大型商声业、酒栏店、办汪公为核批心的商那务区『世茂蝶恳湖湾』的总结大盘规划接、丰富业规态、创新防产品，首和推低密度陪产品，拔扰高调性，丸树立城市圾级高端形询象，吸引宽外区客源透导入；蝶湖湾思通过天俊然水景芳主题概擦念，打锹造自然约的生态触片区概闻念，以不水景公啄园式的葬主题园编林，塑抽造项目棕景观特刻色。提续升产品乒品质高捷度。『平土烟季台项目』业态：144万方别弄墅、洋遣房、公累寓；22万方商夺业、酒裹店、办笋公；1100决0平米幼晒儿园；4.9万方中歪小学；经济指羞标：占地130万㎡，总建筑圆面积170万㎡，容积率1.45组团片区这式规划模高式；业态密无界化组梅合；紧邻鱼网鸟河天舱然景观想资源；完善配套车，集中规朴划打造休显闲娱乐商炊务的整体夺规划需求篮，部分分况散于各片游区内，满旱足日常生恳活需求新聚仁操龄作项目项目正暖在规划厨中『市场个刑案』的启示大盘规划壁，首推低路密度产品恋，拔高调禽性，树立卵高端城市袭级形象，幕吸引外区遣客源导入丙；大盘必需纹的丰富物萄业形态，魔满足不同机客源需求巴；大盘必陪需的主财题性片漂区式规礼划，塑随造项目陡特色，酸提高产男品形象士；大盘必校需的大颈体量级备配套，快满足生妙活必需述、塑造拒近在咫沉尺的休急闲娱乐例消费。创新的产两品，吸引齿客源。配备社居区班车冰等，解鸭决大盘道出行问鸡题。本案完览全可通推过对市亩场大盘夫的规划太借鉴，暑打造一敢个带有幅“爱家香”品牌耻特色、凝引领句坑容城市芒新形象顽的国际办化大型纺居住区们。大江宁第陆一城市级舱水岛公园续社区树立全新浩的地标形朵象、导入勾全新的宜核居空间产品关类键词：大盘规划特色园躺林地标建架筑创新户征型完善配斤套关键词一托：大盘规这划主要针对猜现有两套伏方案进行威评估，选演择符合规跨划要求、钓符合市场闻、符合大晨盘形象，止能体现本你案特色的秃规划方案灵。规划要求顽：形象：树立城市津级大盘形饲象；水系：合理规划80亩水系资昌源，塑造消本案特色大；商业配套践：由于本沫案西侧钻有规划拜大体量冶的集中录商业配卡套，同往时根据肚政府规基划，本振案需在觉东南角还配置一姐定体量壤商业，县与周围期地块形纪成联动波的商业俯圈形式残，因此茫本案的牌商业体浊量不易咽过大，筑控制在1-2万方即可，以载满足社区捏生活娱乐秤需求为主淡，打造特属色商业街助。方案评估俱：方案一水景设粒计：形范态生态餐自然，强中心水途景形成殃核心景唱观价值挤，塑造买大盘大津气形象算；由中驴心集中饰的大面尸积水域闻，自然厉分散到左社区各支组团片棉区中，自然划分倾片区，形萄成水岛概棍念。沿城市干例道设计小粘高层、高命层产品，污大气围合脸整盘，错凭落天际线舅变化，树跳立项目大盘形象。同时保拼障户户可观漫湖景的价值猎。水主题真，岛式射规划，片区僚间相互雁独立；商业规划许东南角符光合城市规挡划要求，与并且较为弦独立，不镜影响住宅.方案评危估：方热案二公寓产品颜集中规划村于北区，宣形成自身矿围合组团创，但缺少幸与整体社惯区的景观借联动，尤女其后排建筑梁无法享受厉水景的景大观资源。水景设揭计：缺卡少核心促的景观愈塑造，竹整体气势感较蜡弱；片区规划宜不明显，仅中烛心区域获做了水捏岛概念沸；商业规唉划不够钢独立，对周边叮住宅有一良定影响。评估总结综上两赚套方案胳的比较载来看，馋方案一虹在形象不塑造上映更符合屑大盘气限质，天穿际线处棚理错落见有致；甲水岛式咽组团规列划自然地生态，惹符合水邮岛公园扭的定位核要求，唤因此我适司认为同方案一悠更适合被本案。关键词二视：特色园启林特色一法：百亩自堪然水系，最具贺特色的细生态水主题晴公园特色二膊：五层垂变直绿化眯、森林恐坡地体芝系，最森林拒最私密的公园营造打造最短生态的敏特色水揭主题公课园社区贵，塑造危品质生毙活标杆特色一：绵百亩水系露、水主题起公园塑造赋予各嫁水景组饱团不同宋的主题想性、文哥化性、抗参与性禾，景观泰与功能竞深度融率合天鹅湖公晶园——核心湖景大气中绑心水景兰，塑造狭核心价柄值畅想公园什级湖景，损生长在公嘉园中的住哄宅泰晤士公歼园——别墅区水成景浅水细流修的形式，地贯穿与别鄙墅组团间专；两岸绿星化密植匠，多层殖次景观钉塑造，保打造别期墅区专印属的私煎密性。塞纳河公毛园——公寓、省洋房水露景蜿蜒流呀淌于公桶寓洋房运间，两蓬岸大型舟乔木植父栽，为叮相对高公密度区点域营造树森林式宴的水岸薄效果，屈打造公园式的衡生态住区。核心区水誉景，可局结部跌水瀑王布处理，塘塑造水剩景的空推间感；从中心大巨湖到宅间栽浅水的变楚化过度，节营造自然废多变的情途趣；组团间工的水景笨，以浅菠溪的形永式为主邀，清澈踩见底的河水、领天然形态鲜的龟纹石摔、鹅卵染石，河道肆旁密植多层文次植被，生态又充满野趣，品质打感十足捞。水景的多疤种形式水景的仙参与性——亲水平台清的塑造水景的公琴共参与性恭：根据不鹅同的水之域面积搭，设计间各类亲制水平台啦；打造可参与自的水景，让业主耍真正的享博受水景的求乐趣。亲水廊亭亲水广眠场平台局部亲盗水平台私家亲水针对别墅喷业主专属怕的私家亲水享受，以烂生态堆坡妻，丰富的董植被、水榜生植被、膜假山石，室设置木质滨水愿平台，为业主米提供惬意在的室外休爷憩空间，新体现高端闸品质五层垂直扎绿化＋堆屿坡森林(通过五层抵垂直绿化扇，塑造深举度、厚度势、密度三梳度感观)第一层：诊高7-8米，胸径20公分以蚁上的大谁乔木第二层：4-5米高的醒小乔木杠、大灌誓木第三层：2-3米高的灌苏木第四层：衣花卉、小免灌木第五层：耗草坪、地剩被一级干道兆，组成社露区主要的旗道路屏障串功能二级次崇道，私勿家宅间罢、内水换岸绿化箭功能特色二：师五层垂直销绿化体系五层垂直奶绿化借势造奇景，提关高社区先环境密额度一层二层三层四层四层五层第一层搭：高7-8米，胸径20公分以上做的大乔木第二层粮：4-5米高的小铃乔木、大购灌木第三层讽：2-3米高的掌灌木森林式社受区道路屏享障多层次一落级干道84私密的宅更间道路第三层：2-3米高的灌传木第四层妥：花卉理、小灌随木第五层：壤草坪、地漂被85公寓的补森林式于组团适当堆坡辈密植、塑蚀造移步换瘦景的生态斤私密空间别墅、洋挑房的森林触式宅间丰富绿化矿层次、有碰序密植；建筑隐逸像在景观中宪，通过园嫁林绿化塑颗造曲径通支幽的私密培性。“强调低超密度住宅刑静谧尊贵佣的生活品渴质”关键词候三：地戴标建筑古典主辽义风格，塑造失高品质桑地标建躬筑形象别墅花园洋忧房公寓别墅立砍面古典英酬伦风格建筑将英三式元素细灿致刻画，逮从灯饰、因烟囱、墙疾面图腾到型深红三色点面砖，无迫一不展现必尊贵品质布。个案参危考：长放泰东郊都铎图腾花岗岩外拱门庭院铁艺大门原生石材存基座，高劲级质感外菌墙涂料，彻深红色高崭档文化石挪墙面，增遵加建筑厚犁重感。细节品质采用尖锄塔型斜似屋顶，性砖石结衫构烟囱址，灰色肥高质感杜陶瓦还朴原出都麦铎建筑避的屋顶师美学。建筑通过袭对门头的辉设计、墙欠面装饰的帐设计、铁兼艺门窗的来设计等，公从细节凸俘显品质洋房立洞面新古典志英伦风霉格延续别氧墅英伦贞风格，嚷洋房表波现较为足简洁大触气，去误除了繁嘴多的装淡饰图腾凉，同时圣材质的爽变化，胳塑造空纸间的立度体、层鄙次感。个案参马考：尚昨东国际纽奉名园公寓立袄面延续整体康色系，墙馅身表现更稼为国际大啦气，通过燃基座的细购致刻画，浮表现传统枣新古典主耐义的尊贵第感。新古典风捐格（一）个案参考绘：金地意俱境典雅大气岁、注重细器节表现新古典风余格（二）同样古典研风格的表深现，但运惜用相对较蔑浅的土黄敏色系，与遥低密度产论品形成一丽定的对比非，使社区怖色彩表现剂更为活泼帮、不会太对沉闷。个案参考级：绿城新誉绿园建材可颤采用真卧石漆，估控制成蠢本公寓户型类独栋户游型花园洋房澡户型关键词四忠：创新户始型公寓配比房型面积段面积配比1+1房60-7020％2+1房80-9050％3+1房120-13030％总计100％高附加赶值+1房、奢华狂空间享励受，打店造全新葱花园式谅宜居空李间房型：肉一房二召厅一卫（绿地21新城）建筑面杆积：68㎡；实得面夫积：84㎡（赠送支面积：16㎡）高附加值必赠送：建筑面积系：68平米设备平台凶：3+1储.2=灿4.2平米（全侵送）凸窗：2平米（祥全送）南阳台俯：7.6+饥12=1刮9.6平米（浅半送）总附赠面倚积：16㎡附赠比用率：23.做5%大面积哀空中花惠园，多匆功能改携造，一膨房变两童房；南向景存观阳台鲁，增加姥舒适度洲。60-7赏0平米1+1房一房享楚两房1.公寓户宗型建筑面板积：90㎡两房两肝厅一卫+空中花讲园高附加值的体现：入户花园：12㎡（半送）凸窗：3㎡（全送）南北阳台：12㎡（半送）全赠送面积半赠送面积总附赠面积：15㎡附赠比率：17%高附加值柔利用：北向12平米入肃户花园话，可由廊两房变有三房；南向大须面宽阳登台可在刊交房后揪与客厅馋打通提备高客厅榜舒适度瞎。入户花园要利用借鉴案纸例：昆厉山绿地21新城两房享牧三房80-9认0平米2+1房房型：三古房二厅二喷卫建筑面捏积：122平米；实氏得面积：145平米（赠府送面积：23平米）高附加值赠送：建筑面积：120平米设备平台

：6+5=15㎡（全送）北阳台：4+4=8㎡（半送）南阳台：8㎡（半送）总附赠面积：23㎡附赠比率：19%空中花园纽奉赠送，日忆后封闭，3房变4房，多元牧空间设计路；南向阳台燥与设备平蹲台结合，及奢华观景奖平台打造屿；120奖-13止0平米3+1房地上面积：约210-230㎡地下面积：约163㎡别墅间由小书房连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感；步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强；顶层独立主卧层，南北露台，私密性强，又舒适大气。参考个芒案：绿槐地香颂地下层一层二层三层中间户2.类独栋恨户型（200-断250㎡不含讲地下室雾）类独栋纤户型地上面积：约240-260㎡地下面积：约90㎡别墅间由玄关、露台连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感；端头强化边侧花园面积，更具卖点；步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强；南向大面宽主卧套房，豪华舒适；顶层露台空间，极具情趣。地下层一层二层顶层利用端头奴优势，增速大边侧花蒙园面积，考使该户型续附加值更透高，更具养卖点；同时作伯为端头魄户可考篇虑建筑报天际线掠的错落浮变化，青可作两絮层+阁楼露患台设计耐。参考个医案：绿碍地香颂端头户3.花园洋房拴户型层层退拿台、户害户花园纽奉；高附加完值、别础墅式豪究华功能子空间一层（圣送地下誉室）建筑面晶积：160㎡左右（嫩地下室不避计入容积参率）超大下沉质花园，多叙重院落体鼠验65-7与5㎡地下室使空间全面过积赠送，佣体现高附钟加值理念南向超垫大庭院秩，可享茅受惬意民下午茶牺时间，笼成为空乞间亮点160㎡舒适四胀房，主卧版三件套套利房，主要棋空间面南商设计，空诱间布局动延静分区合苏理关键词：地下室扬全面积礼赠送（65-将75㎡）下沉花刻园、一凡层南向贸超大花柜园，多祥重院落寻享受大面宽、将功能分区辽合理主卧豪华恩套房借鉴案例持：上海金旺地艺境二层（送称地下室）建筑面按积：160㎡左右含（地下业室不计航入容积广率）关键词仓：地下室全劳面积赠送泽（60-7咱0㎡）下沉花风园、南劳向超大验露台主茅卧尊享大面宽赚、功能去分区合迅理主卧豪输华套房超大下沉递花园，多已重院落体蛙验60-7少0㎡地下傅室空间插全面积纷赠送，感体现高皆附加值宵理念160㎡舒适敲四房，助主卧三痛件套套轻房，主膏要空间架面南设职计，空刃间布局防动静分匹区合理南向超大充露台，可孙享受阳光筛美景三层四层建筑面长积：125锣-13甚0㎡建筑面慢积：96㎡左右南向超累大露台油，可享害受阳光部美景北向超赏大露台免，可享剂受独立张思考空山间南向超君大露台别，可享疏受阳光趋美景多凸窗设富计体现高泳附加值理辆念北向超大净露台，可促作为工作搜空间亦可庸做洗衣房趣使用五层六层建筑面臭积：95㎡左右建筑面副积：95㎡左右卧室全伴朝南设牲计，采那光通风浇性能极似佳设备平台点空间可作铺为洗衣间拿使用，提恐高附加值融的同时实捐现其功能傲价值设备平挥台空间控可作为届洗衣间煌使用，业提高附扛加值的拔同时实苍现其功浅能价值卧室全京朝南设婆计，采网光通风颂性能极惩佳关键词壁五：完跌善配套2万方英贡伦风情饼商业街，满足紫生活娱其乐的便火捷消费笔模式古典英吹伦建筑愉，通过桐环境的睛营造，否如休闲似座椅、赴英式花生钵花坛舟点缀等绕，营造仔大气时锋尚的英码伦风情矩商业街匙。古典英伦自风情商业租街可引入教部分知狂名休闲鹅生活品系牌，如塔星巴克忠、85度C蛋糕店版等，塑耀造项目璃高度；主要则为库，24小时便搜利店，24小时自助孝银行、干锐洗店、宠寸物店等，延满足社区比业主日常罗生活所需算的便民业胃态为主，神塑造生活吓的便捷。商业街象业态：四、客迈源定位解决应的核心问震题——我们卖给蚁谁Part赴1—朗—竞争市事场客源江宁别斧墅市场项客户特半征分类典型客户置业动机客户级别客户特征周边产业人口（江宁板块）——30%教师等泛公务员自住或投资联排收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强置业区域跨度相对较大，追求居住品质和环境注重子女教育企业中高管理、技术核心自住或投资独栋、联排注重居住品质，向往别墅生活对地域要求较小，对高端物业接受能力较强注重性价比，看重物业品质和社区环境私营业主投资独栋、联排投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动注重性价比，与未来升值空间看好大学城未来大规划，升值空间大当地乡镇居民（大江宁板块）——10%下级乡镇企业主自住联排、叠加城市化导入，向往南京的城市生活向往别墅生活，但还未了解品质生活的含义地域要求较小，生活半径较小，区域化核心特征肆归纳：大学城市徐，开发区套地缘性改州善，兼顾演投资需求继；追逐居俗住品质打，向往织别墅生搏活，但借还未真鞠正了解生别墅生情活的意型义。别墅市图场大江垃宁板块结地缘性慈客户占40%，改善居午住为置业旅主导江宁别墅欺市场客户坡特征分类典型客户置业动机客户级别客户特征主城客户——60%品质驱动型为追求高品质生态居住环境自住别墅、类别墅市区客户追求更高的居住品质和环境，欲摆脱拥挤的市中心，主动郊区化收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强二次置业、区域价格驱动注重升值空间投资别墅、类别墅投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动看好区域升值空间，抗通胀核心特征途归纳：品质驱动黄型主要选挣择别墅/类别墅志山水资含源型物捆业，主插动郊区朵化；区域升值仆空间潜力屯拉动，价辨格占主导生因素。别墅市托场主城荣客源占60%，自住怨投资兼芽顾江宁公寓披市场客户虾特征分类典型客户置业动机客户级别客户特征周边产业人口（大江宁板块）——25%教师等泛公务员自住或投资中、高端收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强置业区域跨度相对较大，追求居住品质和环境注重子女教育企业中层管理、技术骨干自住中端就近置业，上班方便，更青睐小户型产品看重物业品质和社区环境普通工薪阶层自住低端对价格敏感，总价承受能力低，需求的户型面积小活动半径小，就近置业，区域化私营业主投资中、高端投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动看好大学城未来大规划，升值空间大当地乡镇居民（大江宁板块）——35%拆迁户自住中、低端不愿住安置房，而希望住商品房对价格敏感，区域化特征明显换房、改善居住环境自住中、端为子女、老人购置新房看重生活配套区域化特征明显核心特也征归纳持：工作地尊落户/置业大学城劫地缘性兽拆迁改迈善需求江宁中心捧板块人口询拆迁、改拆善性需求亲价格挤压公寓市共场大江倘宁板块贿地缘性押客户占60%，刚需置集业为主导江宁公寓市市场客户钥特征分类典型客户置业动机客户级别客户特征主城客户——40%价格挤压型婚购、家庭结构分化等用房自主中、低端区域抗性低地铁沿线、交通便利对价格敏感，总价承受能力低核心特征触归纳：价格挤币压型占板主导，爆被动郊岔区化公寓市辱场主城步客源占40%，受价戒格挤压咬，被动萍郊区化Part隆2—膝—本案客腥源基础郭庄不支剧持整盘运膨作，必然告运作大江旷宁范畴大南京范畴（投资客）江宁下级乡镇江宁六大板块客源六大板块所属区域客户来源岔路口片区武夷商城、江宁装饰城百家湖片区电子科技、软件研发、汽车工业、百家湖工业区九龙湖片区东南大学分校区、纺织工业园将军山片区经济技术开发区域，大学东山片区政府机关、企事业单位、义乌商品城大学城片区大学城、江宁科学园我们的戏客源策招略是前敏、中期姻运作大三江宁，胸后期逐五步融入降大南京老吸引投彼资客源百，作为固项目补股充客源岔路口骑片区客每源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数个体工商业者江宁装饰城、武夷商城647共计2674人个体业主—647个体从业—2027个体业主—10-20万个体从业—2-5万合计岔路口佩片区中优高端置括业人数647（个体业焰主）；中低端悄置业人帮数2027（个体驾从业者恭）百家湖片号区客源基敞础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数电子科技、汽车工业福特、西门子、爱立信、华宝通讯351共计139230基层员工126084中基层管理12039高级管理1137基层员工2.5万-5.5万中基层管理10-40万高级管理50万-60万1137合计1137百家湖抖片区高为端置业摸人数113高7（高级段管理）中高端弄置业人开数120如39，中低端早置业人数126妄084九龙湖支片区客糖源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数江宁大学城分校区东南大学1共计607人基层教职—407导师主教—142教授领导—58基层教职—5-10万导师主教—15--25万教授领导—50-100万58纺织工业园个体工商协盛纺织制品有限公司、乐之源印绣制品有限公司332共计46487基层员工43379中基层管理1451高级管理1325私营企业主332基层员工2.5万-5.5万中基层管理10-40万高级管理50万-60万私营企业主100万以上1657合计1715九龙湖滔片区高找端置业呜人数171耐5（高级管菌理、私营速企业主、铜教授领导禽）中高端置游业人数159赛3，中低隐端置业誉人数437厘86将军山片春区客源基拢础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数电子信息、电力、现代制造英华达、霍尼维尔、华宝通讯、南汽轻卡1649共计254103基层员工228544中基层管理19788高级管理5771基层员工2.5万-5.5万中基层管理10-40万高级管理50万-60万5771大学河海大学、正德学院、南航大学3共计1821人基层教职—1297导师主教—398教授领导—126基层教职—5-10万导师主教—15--25万教授领导—50-100万126合计5897将军山片揭区高端置盯业人数589乳7（高级管匀理、教授横领导）中高端全置业人缘瑞数201齿86，中低端欺置业人数229语841东山片肝区客源浇基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数公务员区政府、区法院、区公安局、区民政局、区工商局、区检查局、区公安局59共计2911人基层公务员2321科级公务员4