南京小户型住宅项目市场定位报告

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公园路项目市场定位研究报告﹤2008年6月Part1南京小户型供销环境研究Part2重点案例分析Part3市场环境总结Part4项目市场价格评估Part5项目自我剖析Part6市场突破点分析Part7项目品牌价值提升建议Part8项目产品设计建议Part1南京小户型供销环境研究南京市住宅市场整体成交情况分析据网上房地产数据显示，08年1-5月份全市住宅总成交套数为20126套，较较07年同期下降了50%，较06年同期下降了44%，受国家宏观政策的影响，自07年10月份以来，南京楼市整体成交量一直处于低迷状态，尽管3月份以后市场有所回升，但后劲明显不足，购房者观望气氛依然浓厚。南京小户型供销环境研究Part1城中板块住宅市场整体成交情况分析08年1-5月份，城中板块住宅类商品房共累计成交568套，较去年同期下降约72%，这一趋势大于全市的下降幅度。由于城中的主力客户群为中高收入群体，他们多为二次以上置业，说明“第二套住房”的政策对市场需求起到了明显的抑制作用，从而导致了城中整体成交量的大幅下滑。南京小户型供销环境研究Part1分析：从左表数据计算得出，一年来全市90㎡以下中小户型的供求比为1：0.9，供略大于求。90㎡以下户型的供给主要集中在浦口和江宁两大板块，同时，也是销售量最高的两个区域。从供销比来分析，城中区域的中小户型最为热销。基本上把前年遗留下来的产品全部销售完毕。

在销售均价价格方面，城中板块是高举榜首，已经超过12000元/㎡。其次是河西，接近1万元/㎡。南京小户型供销环境研究07年4月-08年4月各板块90㎡以下住宅供销情况及价格对比Part1分析：从左表可见，80-90平米户型是市场供销的主力面积段，这一面积段主要以自住为主，市场需求量相对较大，供销量接近整体的50%。

在60㎡以下的户型中，最热销的是40-50㎡，其次是50-60㎡。该面积段的户型基本为一房一厅，并具备一般的居家功能，自住和投资皆宜。而40㎡以下户型，很难具备一般住宅的全部功能。南京小户型供销环境研究07年4月-08年4月小户型分面积市场供销情况Part1Part2重点案例分析天正湖滨花园项目位置中央路399号开盘时间07年8月开发商天正集团南京置业有限公司当期推货量约11万㎡占地面积约10㎡主力面积酒店式公寓:65㎡住宅:130.58㎡建筑面积约20万㎡销售均价酒店式公寓：13500元/㎡住宅：20000元/㎡建筑形态高层销售率目前整体销售率约70%，其中小户型约15%后续供应量住宅已基本销售，车库加酒店式公寓，以及在开发的住宅,约有10万㎡的供应量项目点评项目位于中央路与黑龙江路交汇处。整个地块在湖南路和中央门两大成熟商圈的核心辐射区域范围内，挑高中庭式设计增加了房屋的通透性。项目周边拥有便捷的交通和完备的生活配套，毗邻南京标志性景观玄武湖、明城墙。购房者多为企业高级管理人员，私营业主。重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势在于依托于一个高档的豪宅社区，提出了“豪宅中的酒店，酒店中的豪宅”的公寓推广主题；但是由于该项目产品结构落后，办公改造产品，综合素质不高，市场认可度不够，从而导致销售不理想。重点案例分析公园里5号项目位置白下区龙蟠中路336号开盘时间08年5月31日开发商江苏普恒投资有限公司当期推货量约1.7万㎡占地面积约5000㎡主力面积140.58㎡三房建筑面积约3万㎡销售均价11850元/㎡建筑形态酒店式公寓：小高层住宅：小高层销售率目前整体销售率约78%后续供应量剩余房源集中在6层以下32层以上楼层，约有4000㎡的供应量项目点评该项目位于龙蟠中路，地段区位优势较大，南北向的龙蟠中路、解放路贯穿全市，东西向的大光路西接白下，光华路取道绕城高速直达城外。户型宽敞方正，南北通透为城中不可多得的舒适居所。周边生活配套成熟，同时与南京电视台、海关、南京市体育运动学校为邻，应推出的房源较少，没有好的朝向，购房者的选择余地不大，住户多为周边原住民和干休所的老干部。Part2综合点评：项目对于本项目产品没有很大的指导意义，其对本项目最大的指导意义在于价格参考。从该项目的价格来分析，本项目要想突破区域价格心里局限，还需要花费很大的力气在产品改造方面。锦盈大厦项目位置中央路258开盘时间07年11月开发商江苏绿愿置业发展有限公司当期推货量约2.5万㎡占地面积3410㎡主力面积45㎡建筑面积37774万㎡销售均价湖景：23000元/㎡一般：13500元/㎡18000元/㎡建筑形态高层销售率目前整体销售率约50%后续供应量约1.8万㎡的供应量项目点评该项目物业功能综合性完善，交通除丰富的公交线路，还有地铁优势，又在湖南路和中央门两大成熟商圈的核心辐射区域范围内，周边配套成熟；该项目自然景观优势明显，毗邻南京标志性景观----紫金山、玄武湖、明城墙。有许多白领，私营业主前来购房，或咨询。重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势在于湖景资源优势，主力销售产品在45㎡左右产品，销售情况还可以，由此可见具有独特资源产品还是可以销售高于市场期望的价格的。但是该项目价格差距说明该项目营销水平不高。金陵大公馆项目位置黑龙江路与南瑞路交界处开盘时间07年1月开发商江苏五岳置业有限公司当期推货量约1.5万㎡占地面积约6万㎡主力面积约44㎡建筑面积约17万㎡销售均价13500元/㎡建筑形态小高层销售率约85%后续供应量约2.5万㎡的后续供应量项目点评金陵大公馆地处黑龙江路与南瑞路交界处，紧临尊贵将军别墅区。户型开间大，进深小，南北通透，面积控制得当。周边配套比较成熟，，交通便利，能登高临长江，望紫金山，览玄武湖，观阅江楼。购房者多为白领，私营业主，公务员。重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势在于地段优势以及独特的山、水景观资源，项目销售情况良好，该项目无论从营销以及推广上来分析都是比较成功的。雅居乐花园项目位置秦淮区龙蟠南路33号

开盘时间08年4月开发商雅居乐集团

当期推货量约15㎡占地面积约15万㎡主力面积住宅:97㎡两房194㎡四房酒店式公寓:53㎡,78㎡建筑面积约36万㎡销售均价住宅：12500元/㎡（精装标准:2000元/㎡)酒店式公寓:未定价(未开盘)建筑形态高层,小高层销售率约40%后续供应量约有21万㎡的供应量项目点评该项目地处城南板块，周边交通网覆盖广阔、社区是集高尚住宅、商铺、会所、原生态绿化广场、幼儿园、小学、公交首末站等为一体的主城区内较大规模、配套完善的国际化高品质人文社区。此项目紧邻夫子庙、有着丰富的商业气氛与深厚的文化底蕴。重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势依托于雅居乐的优势品牌进行推广，在产品设计上中规中矩，没有明显的特色。但是该项目强大的样板展示系统为该项目能够取得良好销售业绩的基础。融寓项目位置中山南路239号开盘时间08年1月开发商南京天盛置业有限公司当期推货量2万㎡占地面积约6000㎡主力面积53㎡一房71㎡两房建筑面积约2.6万㎡销售均价16000元/㎡建筑形态小高层销售率目前整体销售率约30%后续供应量约有2万㎡的供应量项目点评

该项目位于新街口中心，周边生活配套齐全，交通便利，紧邻地铁1号线张府园站，目标客群主要是年轻白领，企业主管，及周边投资人士。重点案例分析Part2综合点评：项目产品和品牌基本上没有很大的优势，其推广最主要的核心基本上还是以项目的“区位稀缺性”作为项目的核心推广，由于价格偏高，销售情况不太理想。观城项目位置中华路1号开盘时间4月26日开发商龙高置业有限公司当期推货量约4.7㎡占地面积约16亩主力面积70㎡建筑面积约6万㎡销售均价16000元/㎡建筑形态高层销售率目前整体销售率约65%后续供应量约有5万㎡的供应量项目点评项目位于中华路内桥口，地处主城核心商务圈，立足新街口、夫子庙两大商务圈交汇点；交通便捷通达，周边配套比较成熟，项目主要面对客户为有一定经济基础的中青年人群。

重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势在于产品定位比较适中70-100平方米产品，总价控制。另外地段优势也是该项目推广的核心，城中市场区位稀缺，市场认可度高。凯润金城项目位置长江路2号开盘时间07年11月开发商南京凯润房地产开发有限公司当期推货量约3.2万㎡占地面积约4.5万㎡主力面积酒店式公寓占未开盘住宅:100㎡建筑面积约21.7万㎡销售均价住宅:19000元/㎡酒店式公寓:未定建筑形态高层销售率约35%后续供应量约20万㎡的后续供应量项目点评地处繁华的新街口商圈，交通便利，项目本身的内部配套就比较齐全，周边的生活配套也很完善，项目主要购买人群集中在白领，公务员，医生以及金融人士；应该项目的出售与车库捆绑，至今的销售不是很好。重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势在于区位，其定位主要瞄准长江路9号进行，但是其在产品规划、现场展示、管理服务、营销推广等方面都大大不如9号，因此目前该项目销售情况严峻，市场认可度很低。虹桥新城市广场项目位置中山北路281号开盘时间08年5月开发商新城市置业当期推货量约10万㎡占地面积约1.8万㎡主力面积酒店式公寓:65㎡,75㎡建筑面积约13万㎡销售均价18000元/㎡(精装)16000元/㎡(毛坯)建筑形态小高层销售率约50%（小户型）后续供应量约10万㎡的后续供应量项目点评周边配套设施成熟，交通便利。该地块也属山西路湖南路商业圈辐射之地。地理位置优越，主要购买力集中在中青年有一定经济基础的人群。重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势在于区位优势，但是户型产品面积偏大，销售总价偏高，该项目市场认可度一般，市场产品定位和总价偏高，制约该项目的销售。中海凯旋门项目位置中山北路盐仓桥广场开盘时间08年6月7日开发商中海地产当期推货量约4.7万㎡占地面积约2.5万㎡主力面积44㎡建筑面积约11万㎡销售均价13000元/㎡建筑形态高层销售率约76%（单身公寓）后续供应量约9万㎡的后续供应量项目点评中海•凯旋门是南京中海地产倾力打造的第二个项目建成后将是一座城市中心、成规模、低密度、小面积、全功能的复合型豪宅项目。位于中山北路与大桥南路交汇处，交通便捷，周边生活配套齐全.该项目处于过江车辆的中转站附近所以人流量大，有一定的安全隐患。在此购房者多为30岁左右的中青年和一些房产投资者。重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势在于中海的品牌、创新的全明产品设计、良好的现场展示包装。该项目的产品值得本项目参考和借鉴。金鼎湾国际项目位置白下区鼎新路88号开盘时间2008.4开发商建邺开发集团当期推货量约3.6万㎡占地面积约2万㎡主力面积133㎡三房,94㎡两房建筑面积约8万㎡销售均价21000元/㎡建筑形态高层销售率约80%后续供应量约1.6万㎡的后续供应量项目点评金鼎湾国际，地处鼎新路88号，交通四通八达，生活配套完善。政府机关，企业高级主管为主要购买力。因地处南京CBD核心区域，上下班高峰时间会有堵车现象出现。重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势在于前期品牌和区位优势。该项目由于积累了2年多的时间，项目总体销售情况比较理想，其在产品设计方面也花了一定的心思，品质感不错。长江路9号项目位置广厦（南京）房地产投资实业有限公司开盘时间2007.5

开发商长江路9号

当期推货量约8万㎡占地面积约5万㎡主力面积住宅:133㎡两房165㎡两房酒店式公寓:56㎡两房建筑面积约26万㎡销售均价住宅：18500元/㎡酒店式公寓：21000元/㎡

建筑形态高层销售率约90%后续供应量约20万㎡的后续供应量项目点评项目是城中较为高档的项目、建成后包括高档精品住宅、高档办公楼、大型商场、酒店式公寓、临街商铺及幼儿园、文化广场等相关配套，设施齐备、品质超逸，交通方便。项目的主要购买这是银行，外贸，私企的高级工作人员。重点案例分析Part2综合点评：项目最大优势在于挑高的产品设计、中央地段优势、强大的现场样板展示力度，这些都为该项目成为城市中心顶级豪宅提供了有力的支持。仁恒国际公寓项目位置建邺区庐山路116号开盘时间07年12月开发商仁恒投资（南京)有限公司当期推货量10万㎡占地面积约2.9万㎡主力面积194.67㎡两室两厅建筑面积约10万㎡销售均价20000元/㎡建筑形态超高层销售率约30%（仅指B栋）后续供应量约万4.4万㎡的后续供应量仅指B栋（A栋作为酒店自主经营）项目点评该项目紧邻奥体中心，是河西中心商务区最北端的重要标志性建筑。由两栋高标准酒店式公寓及为酒店式公寓服务的相关配套设施组成。周边交通不是很方便，公交线路较少；小区内部的配套比较齐全，可是小区周边的生活配套还不是很完善。高收入人群为该项目的主要针对目标。重点案例刃分析Par息t2综合点症评：项目能够眨高于区域排一倍的价画格开盘，窑其主要体慰现在三个橡方面：1、仁恒集元团的品牌攀优势；2、引进最新加坡背辉盛酒蛮店管理皇；3、具有高兔品质感的却现场展示念系统。重点案施例分项闹分析楼盘主力面积（㎡）户型点评(优劣势)中海凯旋门44优势：双阳台设计，独立生活阳台和光景阳台。整个房间光亮通透，空气新鲜。劣势：厨房仅靠卫生间。新城市虹桥中心56优势：布局简约，空间利用率高，楼上下公私分明；客厅宽阔，光线通风较好。劣势：卫生间空间狭窄，二楼利用率低，卧室紧凑舒适性较低。天正湖滨65优势：酒店式装修，户型面积紧凑，大尺度卧室，卫生间干湿分离，有阳台采光较好。劣势：厨房为敞开式，做饭时会有较大油烟，不易清扫。金陵大公馆44优势:平面布局规整简约，空间利用率高且实用，空间虽小但是五脏俱全。劣势：实用面积较小，活动空间不是很大，有局促感。锦盈大厦45优势：一室一厅一厨一卫的合理布局，将休息区域与活动区域区分得很清楚，虽然面积较小但是没有给人以压抑的感觉。劣势：厨房部分为敞开式，但是厨房与卫生间的门紧靠在一起不是很合理。长江路9号50优势：户型方正，利于分割和设计，使用率相对较高；劣势：没有阳台；通风效果不理想；无厨房，不具备居家功能；融寓53优势：客厅较大，便于会客。功能区域合理安排，卧室光线较好。劣势：厨房，卫生间为暗室，通风效果差。观城50优势：独立厨卫，餐厅宽阔，带阳台光线较好。劣势：客厅与卧室没有分割好，空间较少。雅居乐花园53优势：实用面积紧凑，全明设计，景观和双阳台设计，主卧观景飘窗，通透明亮劣势：卫生间和厨房紧靠大门，大门正对主卧的门，在这点的设计上不太合理

户型及主架力面积分夏析Part2综合点脖评：总体市场宜户型创新油方面基本希上围绕着效全明设计茅和挑高产证品。主力热销户伯型集中法在35-4毁5平方米花之间。张符合总睬价控制教的原则个。重点案例工分项分析分析：目前市裳场小户琴型的主桶力供给恳面积集寒中在45-5饲5㎡，该面积勾段也是市毛场对小户型产品励的主流需杨求范围。锋但是随着急价格的提薪升，面积皱有进一步硬走低的可妥能。小户型由闯于规划设拦计的限制临（一般分您南北向）尝，部分产叠品在通风件性及采光精方面均有一筐定缺陷。美尽管面积都小，但在彼功能上，联大部分户那型都满足速了居家的坊基本要求，包括胁卧室、客拦厅、餐厅怪、厨房、担卫生间。大面宽、涨功能齐全叶的户型受竭到市场的追捧男。户型及主淹力面积分喜析Part2重点案例题分项分析分析：上表是对垮主要竞争成项目小户挖型面积的万累加统计蝇，可以看观出，40-纷60㎡是目前市场还的主流胸供应面牌积段。从前面嫩的统计数雅据中也可领以看出，趴在70㎡一下的小户型中码，最热销借的是40-5磨0㎡，其次蚂是50-熟60㎡。两者基遗本吻合。面积配果比分析Part2重点案例馆分项分析分析：对于小户轨型项目而洲言，由于颂规划户数识多，居住徐密度高，挂使得车位司配比一般床都在1以下。蔽但对于添档次和具定位比侮较高的啊项目而异言，车却位配比启相对要逐高一些妹，如长宣江路9号。车位配弓比分析Par系t2重点案例额分项分析销售价产格分析点评：从左图免可以看伤出，目前市场在溉售小户型暮以精装修为主童；城市绝山对中心全的项目，销差售价格在1800摔0-210披00元/㎡，中心阻边缘项带目的销售价荷格在130喂00元/㎡左右。主力总价窄集中在80万元左右。其中，集中海凯旋门主力喝总价在60万以内蛾，销售情况脑理想。对讽于购买小户型的熟客户而言强，对总价依然用较为敏员感。Part2楼盘景观规划点评中海凯旋门法式园林风情；星形广场，雨果大街，波尔卡喷泉广场，香奈儿大道。新城市虹桥中心未确定天正湖滨一般园林表现；绿化、喷泉、小景等金陵大公馆公园级的绿化标准、数百棵原生老树，自然湖泊锦盈大厦内部简单绿化，依托外部玄武湖景观资源长江路9号雕塑小品及绿化，城市绿化凯润金城绿风翠林景园、年轮广场、翠竹华亭、蓝风翠影、时间雕塑、1368主题景观游园融寓简单绿化观城简单绿化雅居乐花园雕塑小品、小区中央核心景观、啧泉广场、公园级的绿化标准重点案识例分项岩分析景观规畜划分析分析：从左表诉可以看嗓出，对雁于住宅区持中的小诵户型产窃品而言，由絮于地块整投体较大，抓利于规划樱，此类项膀目小户型师产品的景观规衰划一般碌较为理写想。而对于纯小户型驰项目而言，委由于地沙块规模愈一般相口对较小芝，景观规划班上一般相厚对粗糙只连有依托于两大型社区扶的公寓才庆具有比较页优秀的景觉观资源。另外就饰是外部景惜观资源。Part2楼盘内部配套中海凯旋门独立的商业街、小区配有幼儿园、裙楼商业新城市虹桥中心地下一层为苏果大型仓储式超市，地上裙楼4层，1-3层为室内商业步行街，4层为大型餐饮及休闲娱乐广场。天正湖滨内部有个1500㎡的主题会所，会所内部配套未定，后期推出金陵大公馆小区配套十二个班鼓楼区重点实验幼儿园，有公馆风情一条街和泛会馆，高尔夫小果岭、网球场、游泳池、健身会馆一应俱全。锦盈大厦无长江路9号内部会所（会所有茶餐厅、书吧、视听室、亲子乐园、商务会所）、幼儿园凯润金城超级购物中心、内部商城、大型餐饮。融寓底层商业观城内部商业街区雅居乐花园内部小学、幼儿园。重点案牵例分项必分析配套分篇析分析：在项目厉内部配妥套方面夫，大中遮型小区瘦的内部鸭配套相芝对齐全俘，包括普会所、研商业街陈等，部助分还含会有幼儿讲园。而附对于纯旱小户型垄项目而衣言，配梁套基本驻上依托妨于大社抱区配套究为主，店内部个烘性配套跃比较少夸。Part2楼盘智能化配置中海凯旋门红外线电子巡更系统、监控报警系统、一卡通、煤气泄露报警器。新城市虹桥中心红外线电子巡更系统、监控报警系统、IC卡门禁管理，停车场管理系统、居家防盗报警系统天正湖滨可视对讲系统、闭路电视系统、周界防范系统、停车场智能管理系统。金陵大公馆视对讲系统、停车管理系统、煤气泄露报警器、闭路电视监控系统锦盈大厦火灾漏电报警系统、闭路电视监控系统、门禁管理系统、车辆出入库管理系统、有线电视系统、综合布线系统、先进消防报警系统、一卡通管理。长江路9号可视对讲、燃气泄漏报警、户配备家庭信息箱，高档彩色液晶可视对讲分机、社区全视频监控、IC卡停车系统、凯润金城电子密码锁、红外报警、电子巡更系统、闭路电视、可视对讲系统、一卡通系统、停车场管理系统融寓门禁系统、电视闭路电视、周边防卫系统、火灾报警与自动联动系统、停车场智能管理电子系统、巡更管理子系统、可视对讲等观城IC卡门禁管理、周界防越报警、可视对讲、闭路电视监控、新风系统智能化莲分析重点案湿例分项薄分析分析：从表中可挑以看出，目前市犁场主要竞争项目的贵智能化标准较为普牲通，总体智能化标哲准不高。Part2楼盘物业管理收费标准（元/月·㎡）物业服务特点分析物业管理公司中海凯旋门3.3酒店式服务中海物业新城市虹桥中心1.5酒店式服务南京新中海物业天正湖滨2酒店式服务深圳保利物业金陵大公馆2酒店式服务（收费）世豪物业锦盈大厦2.8酒店式服务、代客洗衣（收费）新鸿运物业长江路9号3.8酒店式管理浙江广厦物业凯润金城2.9普通物业深圳保利物业融寓2.8酒店式物业太平洋物业管理公司观城3.5全托管酒店式管家服务第一太平洋戴维斯雅居乐花园未定普通物业雅居乐物业重点案例葬分项分析物业管蒜理分析分析：目前市很场小户书型主力而的物业惜服务模秋式是酒骑店式服笨务，但蛾除了中究海物业己、第一太平洋展、深圳恢保利以浓外，其倾它大部甘分项目坝的物业最公司水览平不高捧。物业重费集中技在3元/月·㎡。Part2项目建筑风格推广主题锦盈大厦现代立足中央，坐拥玄武天正湖滨现代层峰境界，列鼎中央 长江路9号ART-DECOLOFT4.99M挑高精装公寓凯润金城现代南京中央商务生活综合体融寓现代地铁之上，我的融寓金鼎湾国际欧式江苏首家3A级住宅雅居乐花园现代一座城市的大雅风范观城现代中华路1号，万象之城，不动声色中海凯旋门欧式尺度至臻，生活之上金陵大公馆欧式精装修，小户型新城市虹桥中心现代5M挑高多功能商居小公馆重点案例宇分项分析建筑风凶格及推说广主题叮分析分析：城中板块戒由于地处叉城市核心流地段，因秋此多数项庆目建筑风纠格为了配办合城市形串象的展示盈形成联动效惩应，多为现代内风格。城中板块窜住宅产品础在传播过额程中多赋插予项目一永定的文化棍内涵，借蹲以突出项虹目的品质芦感，公寓项感目则更多的日从产品境以及区市位配套障（地铁开）进行吧演绎，竞争同苍质化较偿为明显；Part2装修标票准分析项目交付标准装修标准(元/㎡)室内装修菜单中海凯旋门精装1500客厅地面：地板墙面：广东博德面砖卫生间：广东博德地转厨房：高级整体方太油烟机、灶具，局部为不锈钢背景墙洗衣机：西门子新城市虹桥中心精装2000入户门:盼盼内门：木制门墙面：多乐士乳胶漆地面：复合地板：圣像或艾诺法赛墙地砖：冠军或诺贝尔橱柜：帅康或我乐抽油烟机：方太或帅康燃气灶具：方太或帅康燃气热水器：樱花或林内不锈钢水槽：摩恩或欧林冷热水龙头：摩恩卫生洁具：乐家浴霸：奥普或樱花空调:大金重点案例绞分项分析Part2重点案例趣分项分析装修标吃准分析项目交付标准装修标准(元/㎡)室内装修菜单天正湖滨精装1800乳胶漆：力邦或同等品牌涂料地板：高级实复合木客厅地面：进口大理石风管式空调：美国约克或同等品牌卫生间：诺贝尔或同品牌地砖及墙砖，AO史密斯，西门子或同品牌热水器，科勒或同品牌卫浴厨房：圣罗莎，威乃达或同品牌整体厨具，方太；金陵大公馆精装1500乳胶漆：品牌未定高级实木地板或地砖客厅地面：进口大理石卫生间：品牌防滑地砖和瓷砖，高级洗手台面厨房：高级整体厨具锦盈大厦精装2000圣象复合地板客厅地面：进口大理石墙面：品牌乳胶漆

空调：大金VRV3卫生间：诺贝尔地砖，高级石材洗手台面，澳普浴霸，科勒洁具，AO史密斯热水器厨房：帅康整体厨具，帅康油烟机、灶具，美的电磁炉，帅康水槽，海尔电冰箱Part2重点案誓例分项贵分析装修标摸准分析项目交付标准装修标准(元/㎡)室内装修菜单长江路9号精装2500空调：大金家用多联机空调；电热水器：ＡＯ史密斯热水器；油烟机灶台：品牌电磁炉+油烟机；浴霸：奥普浴霸；卫生洁具：美国科勒洁局面盆及坐便器；橱柜：品牌整体橱柜；衣柜：福诺主卧成品衣柜；房间地面：实木复合地板；墙面：品牌墙砖；融寓精装2000乳胶漆：多乐士

地面：格林地板客厅地面：进口大理石

空调：美的分体式卫生间：和成卫浴、TOTO洁具。AO史密斯热水器厨房：方太厨具。格兰仕微波炉洗衣机：西门子Part2重点案例东分项分析装修标西准分析分析：目前城中途精装修项遇目的装修乔标准区间石为1500称-250膨0元/㎡，主要鸟集中在200罚0元/㎡；在装修标逐准上，大标部分项目疗采用标准亏式装修模羞式，客户讲可供选择三余地较少排，不能够浇很好的体现碧个性化需奋求；Part2项目在售项目后续供应量（㎡）潜在供应量合计整体后续供应量小户型后续供应量中海凯旋门约9万㎡约估计5.5万约80万㎡（不完全统计，预测未来2年左右潜在供应量）100万㎡新城市虹桥中心约10万㎡约1.5万天正湖滨约10万㎡约1.4万金陵大公馆约2.5万㎡约2.2万锦盈大厦约1.8万㎡约7500长江路9号约20万㎡约2.5万凯润金城约20万㎡约估计2.5万融寓约2万㎡约5500观城约5万㎡约2.1万雅居乐约21万㎡约3万合计约100万㎡约22万㎡重点案例架分项分析后续供让应量分尾析分析：础根据对尿目前市肌场供应按量的不钟完全统海计，城去中板块饰未来1-2年内的供安应量将达烘到100万㎡左右。其圣中小户渣型后续虏供应量浊在22万㎡左右肥，而07年城中双共销售90㎡以下遭小户型蒸约14万㎡，加上未来是小户型矛的潜在皆供应量问，可以竞预见，睬未来小并户型市诸场的竞窃争将进朵一步加久剧。Part2重点个案答借鉴分析产品规划斧布局Part2分析：该养项目在传陵统“南北粗分布，中偿间走廊”孝的设计基咳础上，增检加了挑空讲中庭设计董，从而较好的忘解决了小绪户型的通搂透性及采悲光的问题亭。天正湖滨——挑空中庭垄设计景观规胶划设计重点个绿案借鉴奸分析Part2中海凯旋法门——亲城森林蒙马特广爱场雨果大街波尔卡喷捏泉广场香奈尔赵大道星形广荒场分析：该项目的伪景观设计聘请了闪贝尔高林瞒（香港）士有限公挪司，围绕“亲城兆森林”的棒设计理念，任在都市省中营造自然、生颠态的居住既空间。户型设哲计重点个坑案借鉴白分析Part2分析：该项目导的主力蹄户型面厅积约44㎡，基本实现了狡居家的所使有功能，喝包括厨房租、卫生间、客窄厅、餐厅屯、卧室以队及两个阳灶台。同时，研两个阳根台的面块积是赠鹿送，约3㎡。对于小另户型而多言，该倾户型的蓝设计是孟比较值得借鉴的躲。赠送部分赠送部分中海凯宋旋门——全功能让小户型配套重点个案朗借鉴分析Part2仁恒国际驰公寓在内昆部配套上肥以6000多平方看米中心卸会所为恳主，裙确楼设有推社区内锯公共配滤套设施轧，包括虑了餐饮裁、健身翁、商务馒、会议殃、娱乐仇、室内张游泳池秩等。暴其中性，会所购功能设扑施分为主：A、运动衫类5道恒温朝泳池；2个标准羽庙毛球馆；2个壁球氧馆；健急身房；昼乒乓球脱馆；B、休闲娱物乐类男女桑握拿；视档听中心钱；棋牌慌室；儿吊童娱乐筝室；舞兄蹈室；臂桌球室牙；高尔习夫挥杆宪室；网村吧；书扶吧；C、商务瓶餐饮功求能宴会厅；融多功能厅陆；商务中屈心；餐厅杀；咖啡厅匀；洗衣店倍；会议室替。仁恒国骆际公寓——600淡0多㎡中心会苹所服务标袜准重点个极案借鉴章分析Part2仁恒国午际公寓益特意邀等来全球彼最大的龄酒店管竟理公司——新加坡辉督盛酒店管声理集团全面负展责仁恒无双塔及600秆0㎡会所的雅管理。匹辉盛在贵人性化另、奢华嫂服务、园以及在葱全球推困行的精搁致服务斯标准均翅享有很秤高的国棕际口碑届。服务桂人员多楚为拥有10年以上届的酒店侦业服务宜经验，知曾服务证于五星致级酒店棕。入职翠前再由完辉盛进凑行全面哀系统的药酒店培失训，为着的是让塘业主享柳受到最攻原汁原勿味的酒急店式服调务。仁恒国际守公寓——高标准吵酒店式脚服务Part奇3市场环对境总结市场环境要总结宏观政机策环境受国内外厨经济大环浪境的影响洁，中国货坐币政策剥开始紧株缩，并在短馅期内不会侮有方向性磨调整，加陕上土地政腐策的从紧际及对第二鹿套住房需福求的限制辆，使得开发商稼的资金娇链明显强绷紧。市场供智需环境06、07年火爆鹅的市场授让开发远商的开动发热情刑空前高纵涨，并别储备了笑大量的哄土地，未来1-2年内市场的的供应量舟依然庞大喇，市场竞孤争更为激勾烈。在需求望层面上根，投资底需求明督显萎缩喉，而二次及芦以上置屑业者也第处于观讯望状态，刚性的吴自住需掏求将是牵市场最霸主要支餐撑力量，市场需屯求区域理楼性。消费者心骂理市场宏土观调控绝政策趋印紧，未促来3-4月将是椒决定很黎多企业杆的命运向的关键庄时刻，集开发企垂业降价协销售度腥过难关滩成为必沿然，消费者观皆望气氛现指象明显。Part3小户型表市场面对严峻姻的市场环满境，对于掠开发商而锡言，缩小燥面积，降有低总价是波提高项目芦抗风险能答力的有效牧手段，未则来中小户骄型的市场叹供应量将倍会加大。根据对紫目前市拼场的不纠完全统誉计，城中小户杜型将有20万㎡以上例的潜在供龟应量，而在最粉火爆的07年，城轧中小户武型销售大量为14万㎡左冤右，按填照目前尝市场趋乖势，预薯计今年锣城中整桥体成交汗量较去逗年将下暮降50%左右，乐小户型幕成交量特假设下吩降30%，则08年小户甜型的销从售量将绳在10万㎡内。城中小晌户型供恶应量已洗经饱和战，供大珠于求。另据网上摔资料显示虫，08年下半犯年南京池房地产旺市场接刺近20家楼盘将翠陆续推出纸小户型房娃源楼，面建积集中在40或50平方米推以下的蛾小户型有，房源辞总数接健近300归0套，主三要分布悟在南京驱城中、清河西、黄江宁、屑城北、绵城南、瞎城东等山多个板屯块。可以预妥计，下半年城热中小户型遣的供需平坊衡将被打健破，市场贝供应量充次足，竞争冤将明显加摄剧。面积前的精密辈控制，燥精装修种的成本补控制，序到各种率附加值性、优惠造措施，甘从当前具市场在哀售项目臂中也可遮以看出四市场的怜激烈程另度。市场环胃境总结Part3Part凡4项目市俱场价格蝴评估项目价个格建议说明价格的制妈定一般采垦用两种方护法：一种峰是成本核破算法，另乎外一种是肃市场比较轿法。本次泰定价我司蹦建议主要材是采取市若场上比较典流行的加拘权系数比喉较法，来略测定项目巡寿的市场价芬格。加权系某数比较凳法的定付价原则透是，综泻合奥斯乐博恩庄浪园项目徒的综合毯质素，便结合市蚂场，对针影响本勉项目定制价的各勺种因素叙进行比流较，运谜用科学喜的评估柳方法进细行测定仔，并予仆以一定旬保险系卖数计算脆而得出挨。Part捕4重要参莲考项目我对比分请值表项目价贯格建议Part榨4项目价堆格建议比较因梳素加强贞分值表Part即4比较楼盘名称融寓中海凯旋门天正湖滨锦盈大厦金陵大公馆比较楼盘销售均价（元/㎡，毛坯）1600011500117001600012000比较楼盘取值（分）100100100100100本案对比后分值（分）98.5100.7799.4699.31101.85本案比较后价格（元/㎡）1576011588.5511636.8215889.612222比较楼盘对本案定价的权重0.150.40.20.150.1权重价格（元/㎡）23644635.422327.3642383.441222.2本案定价（元/㎡）12932.424项目价格舟建议市场价格祖对比评估多值通过上述埋系统对比惕评估后，险参照目前卧市场主要凤竞争项目较的销售价法格，本案当壤前销售考均价比破较评估稼值约为130丽00元/㎡（毛坯陕）。Par列t4项目价稿格建议价格提升球评估值根据以上寺的综合评器估，现阶良段该项目揭目前的销询售价格约屡为130沾00元/㎡（毛坯抄）。哪么我们抓如何提升隶本项目的智价值呢？划如何在激拾烈的市场烂环境当中容，提升项仓目的经济煌效益呢？我们有信奴心为项目滑提升20%的价格？但是给厚予我们喝的回报算只需要1%Par资t4Par布t5项目自阶我剖析项目自公我剖析新街口核心区夫子庙明故宫本案1.8公里1.5公里1.5公里项目所处遭区位示意背图项目区位蚂分析项目地坑块位于喷南京市考龙蟠中帽路和瑞分金路交寇叉口的特西南角惜，北邻闯达美广锣场，东昌临龙蟠车中路，胃西依外苏秦淮河攻。从区域位鸟置来看，纽奉本案处于泼南京主城敞区的东部晓，介于城圾市商业中半心与城东肯住宅集中检区之间。Par榴t5项目周边呼资源分析路网：炕龙蟠中啊路（城忌市快速肢干道）苦、瑞金衣路（城签市次干装道）；交通：队地铁二第号线逸乖仙桥站肢（距离离本案约1公里）、37、49、55、79等十几决条公交线染路可达窄地块周瞧边；医院：军鉴区总院、阀八一医院普、四五四轰医院学校：轮瑞金路凝中小学弊、瑞金瓣北村小烈学、公剧园路体嘉校、南貌航等；景观：桂秦淮河桂、明御市河；历史人歌文：明房诚故宫、裕明御河训、拍川趣桥遗址成、公共狱体育场鼻原址、鸡复成桥嗽等；项目自我即剖析Par左t5项目自我览剖析项目SWO护T分析Stre剑ngth：优势区位：城市中关心区域且，毗邻体新街口胆商业圈交通：位于城管市快速谷干道旁弟，出行孤便捷景观：紧邻秦淮刊河风光带,远眺紫金刚山配套：各种生截活配套蔑齐全Weak委ness：劣势居住环搂境：位于交鸭通要道饱旁，有旁明显的空气及价噪音污染地块规模源：地块规模乐较小，给售项目的规划和设栋计带来难剃度；Oppo翅rtun把ity：机会规划设计警：本案在乞产品的屑规划设哄计上有软一定发挥露空间，桐可以形趟成市场轮竞争力服务创新：在服务岩水平和标东准上存在旬提升空间营销手法忠：面对当乔前市场错，本案友在营销配手法上存撇在提升网的空间重和机会Thr初eat同en：威胁市场环尝境：当前唱市场环跃境较为势严峻，未来市场魄走势不明角朗竞争环彼境：城中仪当前小悔户型供逃应量较为充足，宪未来尚有烧较多体量的潜验在上市揭项目，来市场竞争激植烈Part狠5Part絮6市场突破炼点分析项目市供场突破款点分析项目分析根据以上锦分析，本黄项目在定贫位上应当柄遵循高档载居住品牌失的定位，沈在产品规乒划上也应母该有一定蜓的特色，宋主要突破放体现在下淘面三个方勒面；产品领舞先服务创新品牌塑烟造突破点现场展示Part惭6项目市损场突破蛛点分析产品领先怜策略通过本色项目后怕发制人杰的优势怜，提出四优势的取产品策豆略，以肤求提升苗项目的价价值和男价格；服务创新珍策略要想突样破区域第的价格祝（周边板销售均匹价120否00-田150玻00元/平方米茧（毛坯颜），本楼项目要辆想突破伐这一区劳域价格兰局限，心可参考害仁恒国疤际公寓帆的做法食，引进氏国际知漏名的酒政店管理秆进行突络破；品牌营巨销策略借助社醒会优势矩酒店式鹅管理企怜业的品尸牌，做蛛到事半凭功倍的他效果，捧提升项裙目于周舌边竞争幸对手的喇竞争力渗，差异渡化营销霞策略；现场展漫示策略展示和舍细节，侄是豪宅块的必要含条件，扛强大的掠现场展抖示系统锈是一切纷豪宅所斤必须的饰基本条时件；Part愁6Par敬t7项目品家牌价值择提升建者议项目品牌辞价值提升云建议品牌价值翻提升建议根据以上虏突破点分企析，我司敌对项目初咏步提出一游下的定位痰要求；世界级修中央豪辩宅公寓Part联7项目品婚牌价值精提升建辩议品牌价值宇提升建议根据以上腹突破点分组析，我司膜提出对本环项目价值翻提升建议捆，主要体欲现在以下醒四个方面版；一流的产垒品——全明户型窑、楼梯挑砖空设计品牌塑造——南京首邻家超5星级酒营店国际知乎名物业配服务机坛构引进——凯宾斯基世界级的投服务——2疑4小时英府式管家塌服务Par巴t7项目品牌甲价值提升沾建议品牌价值颤提升建议根据以上别的综合分壤析，本项公目的项目后命名考虑公如下：品尊国际凯旋中魄央凯宾斯缸基国际灰公寓君御王座Part号7Par息t8项目产股品设计贸建议项目产亩品规划撤建议规划设获计建议Part坝8整体平面尝布局采用偿菱形规划且，让尽可斩能多的房嘱间有采光锄；设地下停芒车位，空列出地面空膀间给景观相绿化，提窗供项目品捡质；N菱形平面张布局采光