管理类青城山策划案

PAGEPAGE1前言别墅市场的升温及青城山休闲产业的兴起为成都楼市注入了一股活力。本案位于青城后山深处，以独立别墅、联排别墅为主体，挟青城山自然美景，拥有800亩至千余亩广阔天地。以此为基础，本案必将成为最受关注的楼盘之一。作为专业的营销代理公司，能有幸参与这一成都房产史上的重大个案，我们感到如履薄冰，责任重大。下文将从市场分析、项目分析、投资回报分析、策划销售方面提出我们的观点，供贵公司参考。在此，谨对世宇公司给予这样的机会表示由衷的感谢！A房产策划销售2002/2/7代别墅：在郊拨区或风景区拘建造的供休钥养用的园林烂住宅。舞餐极责滥史——今引自（现代悉汉语词典）目录前言市场分析大市场环境危成都别墅及夫小型住宅市对场特性骑青城山区域纺市场特性产品分析本项目概况雨本项目关键建制胜点配本项目优劣谣势分析姿投资回报分冶析建筑成本销售成本我市场价格预丛测程投资回报计蛛算策划销售肿本项目策划捡重点伤销售准备工唐作重点推盘时机造势运动市场分析大市场环境阅1荡、晴利多因素尼政府坚持以触扩大内需牵详动经济，采倘取各种措施惭鼓励消费者恨购房、购车辞，并且伴随宽基建的规模唱化发展，一查轮又一轮的饿富有阶层将块源源不断地慕产生。销b绞、美国自9琴.11夸事件后，经游济复苏可望份于今年3月查份开始，这患有利于全球灯经济稳定，到鼓舞消费信思心。利少因素让WTO的加尝入反而在近座期造成消费洗真空，持币仰人群增多，隙购房、购车光等观望心态非严重，近期华房市低迷直终接体现出这以一点。溜股市动荡，浊虽然有转好勿迹象，但股稻民信心不足排，广大市民崭也感到了经陈济不稳定所继带来的风险撤。勒成都别墅及帖小型住宅市陵场特性却二环路以内苗小型住宅逃以浣花风景券区为代表的使市中心小型疼住宅，体现乱出黄金位置鼠的全部优势柄，滚“庙稀有活”顺往往是这些冻楼盘宣传广剂告语中常见就的一个词，宴它正确反映回了这批楼胖盘的所有内借涵。但除此逢之外，这类匙住宅的别墅鲜特征非常牵妈强。蚂二环路与三液环路之间的泄小型住宅海锦绣花园、陕锦官新城、米中华园等等经，宣扬高贵障的生活品质瑞，利用地理汽位置特点把踏外国别墅豪篇华生活与内乡地居家现实溪生活巧妙结柿合，满足消榨费者谱一种折中的扩高品质居家尊生活梦想。添不足之处在副于，它们依有然不能宁宾静致远，杜过于喧嚣，另并且容积率跨偏高。挑成都近郊的胶小型住宅如从青城山、已龙泉、文家度场到华阳，滔小型住宅都弄拥有一定的传市场，它们汽宣扬的最大牛卖点是环境恨，只有好的库环境才能实渗现真正的豪鬼华别墅生活饱方式。但到邮目前为止，尿该类型住宅龄还被人定义菜为休闲产业夏，市场极不轰稳定。而且赤这类住宅环晃境的人工痕织迹仍显太重荐。如青城白评鹭洲的人工纹湖，青城高俭尔夫山庄的流人造高尔夫孕球场。其中宗较成功的难“束芙蓉古城霞”嚼，以成都本戴土休闲文化荣为基础，精泳心打造老四被合院居家方活式，获得了聋大众的青睐梦。即便如此露，它的过多酿的人造景观居和大杂烩式粒的排布与高年级住宅的风踩范相去甚远差，更谈不上梢豪华享受。腔与本案的国镇际性、豪华匀性、实用性让、珍藏性不棕可并论。按青城山区域粉市场特性客户群体侧企事业机关鉴单位灰色收遗入人群中产阶级累企业、公司客等单位自用瓶文化、艺术扎、体育圈人仁士产品特点寿别墅与联排永、公寓相结喷合，套型从遍60必m轰2椅—拔300糠m宋2勤丰富多彩复主推环境优础势灰强调休闲生踏活方式的重励要性保在宣传中把童渡假与投资欣结合杏均居于青城绍山脚下，借散势发挥有近波山楼台之优究势偷3、青城白诱鹭洲，中国堤青城，高尔题夫山庄比较逮占暮地短430亩叮单价（元/惜m坚2馅）乖物管（元/冲m扣2牢）跃付款方式爹公抓寓纹60~10饶6愉m2龙1600忍—狗1800贤1挥七成20年罗联体别墅萌130~1五60若m愧2形2600哈1.2镇独立别墅迎360~4陪00与m招2稠2700遍—徐3100蛛1.2青城白鹭洲中国青城寿占改地捕800余亩厌单价（元/容m蜡2碑）泡物管（元/礼m业2如）依付款方式蝶公鸽寓饰30鸦—幸70酿m辉2巴1960元抄/闹m慰2价1.5元/智m暖2编七成20年帜联体别墅胸180耀—才200嫩m少2仙未狱定包独立别墅野200雪—美380骨m很2撤未协定高尔夫山庄跑占桂地讨400余亩祸单价（元/拒m乖2求）聚物管（元/甚m传2增）放付款方式因公叹寓梢三期暂未定续未尺定汉2匠—后3元/堤m等2泽8成30年深独立别墅割207怜—萄398碰m找2肝70身—萄200万/翠幢招注：装修为抹全清水项目分析本项目概况疾位于距青城壳山山门约1霸0分钟车程疮的青城外山点（后山）上美，住宅部份服占地800蛙亩，另有数义百亩天然公帜园相依。8屠00亩分为摊3个叮区域杨，600亩凑一块，建造室豪华型别墅锡，每2-3后亩为一幢，励容积率不到蔽0.2给，售价约8飘0-90万忆每幢；另两镰块分别10殿0亩左右，假建造联排住丑宅和独立别处墅，面积9智0盾-170m偷2既，容积率螺0.25遥左右，售价塘15万物—麦35万每套夏。旦小区铺自然条件得霜天独厚，不傅仅植物茂盛源，而且依山连傍水，拥有逆真正豪宅的忆基本特征，肾由于山地落访差，建筑错基落有致，更抱适合于享受悄田园自然美根景，把别墅潮的特征发挥转到极致。患二、本项目伤关键制胜点席真正意义上袜的别墅生活导世界上有名究的豪宅大都腿依山傍水系，自成一格喂，而且刻意棋与其它周边断住宅保持一犯定距离，拥筑有朱相对孤立浩的姐“幕隐裁”追和功绝对自然吨的此“喘美奥”咳的特征。而理在成都平原滑，要想实现张真正意义上掌的别墅生活愧，可以说完恼全不可能。己成都现有的样所谓别墅，茎无论冠以什智么样的名称驱，无论费多垫大力量去装档修，其实都策只能让住户阳过一种折中砌式的别墅生亭活。因为先抬天自然环境厅的不足是它锡们的最大弱恢点；加上吝摸啬的幢间距贺，毫无私密胆性可言；而浙平地上一幢撕幢呆板的排批布更是让人玩无法忍受。焰这样的别墅警可谓有形无肿神，让人失帐望。即便是洗现在青城山患脚下新开发个的几个别墅拜项目，也大国量依赖人工敞雕凿（如建再造人工湖）短来弥补外环射境的缺陷。颗而本项目大忧胆选址青城术山后山炒——舌距成都市区监最近的段世界级名胜万风景区秩，以全新的怠概念打造前理所未有的山仍区别墅，为离渴望过豪华细居家生活的挥人们找到一起个完美的归寇宿。由于地处处青城山山级上，山水美番景自然天成样，将人工痕耕迹降至最低摊限度；数千猛亩甚至数万畅亩的原始森咳林就在别墅宪周围，无穷泻无尽地为你度送上纯新空见气；山与水弹相环绕，没岛有污染，没钩有噪音，更疤没有恼人的润灰尘；而山浮地起起伏伏女，一幢幢豪斜华别墅散落仆其间，既相梦互辉映又相府对孤立，更肚不用提幢间忙距和别墅的声窗前视线，双2忆—旬3亩一幢假——纪简直称得上摊完美。至于让夏季，本项陷目堪称避暑译胜地，它的旷绝对优势和宽价值通过下壶表罗列几个慧区域的温度禾指标，可尽共显本色：余区域昨成都市区灭华阳常都江堰市区箩青城山下咽青城山上回本项目粥6攀—床8月误平均气温奶35笨℃飘34下℃驾32鹅℃催26绸℃艘20熔℃虾20筑℃薯因此，纵观嫩现有的成都看休闲小型住损宅，无论是掀卖得火爆的徒芙蓉古城，知还是以豪华茂打造的领袖副别墅等等，基都不能与本交项目相提并喷论。本项目枕的环境特点本和适合别墅榜身份的地域专特点绝对是敢独一无二的划。块独特的环境弄结合大师级拼的建筑设计打巧妇难为无挖米之炊，在站川西平原，顽许多别墅项宽目并非不懂瞒得追求完美其的建筑艺术骡，然而平坦摔的地势和周贸边环境的纷居乱，令许多如设计师都无较可奈何，最挣终归于平庸罩。纳但本项目得胞天独厚的环丽境与非常适激合建筑别墅蛛的地形，令剥设计师们兴淋奋不已，因咐为这样的地更方才能设计锤出理想的别装墅。而设计兼师们根据这敏800亩中始各处地势与纵景观的不同何，又将环境副融入别墅的由风格中，每徒幢别墅都不组尽相同但又坏具备统一格训调，目的是嗽使之与周边者环境产生和糠谐的共鸣，安令山水、植斩物、生命、奋建筑融为一槽体。这一份别天赐与智慧酒结合的精美杠是成都现有捷其它别墅所充无法相比的产。坝聆赏绿荫，沉不离红尘的绪智慧之举扶本项目距离苦青城山山门领仅10分钟总车程，距都沿江堰市区2尘0分钟车程带，成都市区跌60分钟车怕程。这样的兄距离恰恰是山豪华住宅所鱼适合的距离绢。它既有效晕避免了都市础的喧嚣，同卫时又能享受喜都市带来的炉一切方便。日羊西线黄金砍旅游通道的惯开劈让交通谎变得极为通忙畅，山上的凳配套如天然哪气、自来水水等一步到位闻，社区完美母的公共配套滋更令客户得鞭到有效的保讲障。因为规终模庞大，医亿疗、日常购吨物、健身、饥餐饮、康乐膜等服务体系薪都能持续完姻善的发展。盲所以，在亲遥近大自然的高同时，也能址享受到一切跃应有的方便闭。表普通别墅极桨易过时，而抗本项目能世时袭相传炮在群山环抱殖之中，上千付亩的社区气秧势如虹，足崖以令人惊叹覆，何况本项搜目所在地是淹受虑世界遗产保催护先的名胜景区坚青城山，更家何况还是在内青城山山上懂。由于受政龙府严格控制仅，山上的规舍模在社区绝轮无仅有，以倾后也罪难以再版堤，在这样的惩地方占据一逮席之地，具振有相当高的语典藏价值勤，就像地中抓海某些小岛瞎上的别墅一颂样，是许多所西方名流竞袍相争夺的地手方，更像欧挨洲的一些著讨名城堡，显孟赫的贵族将倘之永世相传捕，引以为荣侮。而本项目构虽然是第一题次推出这样棍的理念，但稍却具备告世袭的基础诉，因为具有怠国际知名度窑的青城山本氏身就是价值毛的体现。捡高价值的生咏活体现，低纺价值的付出寸以2500贯元/慨m2怒的价格成全茫豪华居家生积活的理想绝岗不是天方夜茧谭。本项目属高超的成本吗控制将实现银成都地区别水墅类罕见的举性价比搁。而且，项私目中180匪0元/歼m2巨的联排别墅袍也是无懈可影击，这样的湿价位无论是感青城山下的挣别墅，还是坏华阳的别墅车都无法做到秒。因此，贸超凡的品质遇之下以实惠歌到极限的价节格支撑标是本项目致扁胜的一大关叛键。然而价丝格实惠并不辫代表品质低板下，这也是谨本项目区别仇于其它的最经大特点。也觉正因如此，繁作为可以留戒传的一件产军业，本项目御更具有保值鸣增值的潜力口，令购房者富信心大增。生三、本项目套优劣势分析优势位置独特享位于青城山柿山上，而其茄它项目大都冠位于山脚。规模庞大凭800亩住拉宅之外，还侧有数百亩公吗园，自成一镜体，气势不顷凡，相对配玉套更易完整耗。盟产品形态高互级坝全部小型住旦宅，象征纯松正的高尚社帽区生活方式炕。人工痕迹少源相比其它楼冠盘而言，本牵项目的自然报条件优越，忍所以不需人曾工造湖等，缸而是美景天挨成，。性价比高托由于开发商碌实力，将使旱产品在不降楚低品质的前及提下，获得例较低价格，映压倒同区域长所有楼盘。环境怡人讽山上的自然患环境肯定优萍于山脚，而旬0.2葱的容积率更救是锦上添花艳硬件配套不办惜成本氏天然气引入率住宅，配备坟几百亩的公占园等设施可疯让客户折服揉。鬼服务管理有寄保障马貌由于杨社区规模庞厅大，物管体铲系更趋于完紧善，生活、尸交通、餐饮厦等将有充分昆保障劣势距离较远伪由于客户观存念，山脚下厘楼盘令客户帜产生较方便联的心理，因泉而抵消本案鸡的部份优势伙。较为孤立肤人以群居，须本案处于新肢开辟区域，伪周边环境有元特提升且略啦显人气不旺惯。余目前道路环驾境不成熟臂尽管将来的任路况不成问势题，但在开胁盘期间可能悬成为不利因浊素。督过青城山山假门呆有客户把青扁城山正门处恳作为最远心注理距离，而肝且将之视为芽青城山文化平势力范围的润最佳位置。祝投资回报分陶析建筑成本柔建筑面积初愁算肿占地（亩）固容积率开建筑面积泉豪华别墅区疤600事0.18扯72议000屠独立别墅区烟90权0.25街15000屑联排别墅区候110具0.4滑29000苗共计倾800鼠0.22估11600至0波各项费用标确准户土地费：熊4.5认万/亩猜建安费：1卖100元/蹈m2忘配套费：2懂00元/杰2项目总费用总土地费：科4.5挣×企800=3脂600万殿建安费：1葱100抹×才11600梅0=127恼60万贝配套费：2雨00廉×嫌11600服0=232距0万俘共计：嘱铲磁1868虹0万销售成本广告费虾报纸广告：龄400万烧电视广告：吉100万谷印刷品：2挣0万烘户外看板：旨40万浇3D动画：镰10万紫样板间：1接00万现场包装主售楼处：6桌0万冲道具如模型僵等：20万促销活动眯会展类：3卫0万客赠品促销：膨100万葡造势活动；盏20万匙销售管理：键300万内内部管理：课100万阅共计：13华00万视市场价格预呜测（保守评忍估）拘各类型房屋秃市场销售价置豪华别墅：版2500元糊/译m朴2逼独立别墅：冤2000元羡/姑m乎2敞联排别墅：驳1800元柴/井m侄2蓝总价价值计爬算他豪华别墅：膏2500学×康72000走=1800威0万炼独立别墅：穴2000泳×糕15000诚=3000顿万背联排别墅：背1800艰×加29000剪=5220事万瓣共计:26幅220万死投资回报计赌算捷税前利润=胖市场销售总鞭价满—梨建筑成本费—造销售成本挥彻=2622刮0-186欲80-13可00音红=裂6240万策划销售导本项目策划缠重点使独一无二的驰山间别墅叨除本项目外饥，中国青城日，青城白鹭雪州等项目均关处于山脚，唤它们往往采势用大量人工订手段来弥补乳自然环境的燥不足，而山窗上的别墅则朽大不相同，础除了自然环作境远远超过父山脚，更因拨世界遗产保迟护所带来的顶限制开发令推本案显出罕煌有的稀贵特瞎性。碧可世代相传鹿的经典物业翠正是因为青仙城山的不可串再生资源以趟及闻名世界起的国际性，性令山上的物芳业具备与青僚城山同等特歼有的价值潜嫂力，好比世躬界名胜奥地桌利萨尔斯堡犹的山间别墅绒，永远是上缝流社会苦苦静追寻的典藏飘尤物，谁能解世代拥有，位谁的家族便章拥有世代显授赫的荣耀。锤彰显价值的征高级居住形辞态堆2-3亩才肯建造一幢别斥墅，上千亩贯的范围内容牛积率低至格0.2霸以下，有清繁溪流淌，数投百亩公园专汪为你而设宁……价这一切都只形为了改变你枪以往的居家鸭观念，实现牵你真正的豪饰宅居家梦。捕意想不到的捕超级性价比骨在想象中，俗上述的物业金可能是个天易价，然而它蛛却比其它的摩“羞折中型慌”丢别墅还要便厚宜，千万不泛用怀疑，因瞎为这是一个难创举，无论兄过去还是将麦来，这样的绩创举都将难饲以模仿。齿超级规模带起来百分百的纱保障蜘800亩的舍居住用地外州加数百亩的扣社区公园，鞠数百户有实武力的尊贵业侦主长期守望泪。这样的物煤业足以吸引搏世界上最好夺的物业管理佩公司。而且部，大型的会鼻所，完善的呜医疗体系，颂购物中心，枪并得到良性选循环地持续民发展。需美景天成非斧人工能及浸都市别墅其芬实就不能算防真正的别墅开，再多打造哲的人造景观挥也只是对大横自然的模仿副！贿同青城山一竭样不可再生纺世界上只有渗一座青城山温，而山上的恭人工开发只居会越来越受溜限制，好在柏你今天可以抓选择这里，奶也许只有这仇一次机会。慢让平地上住迟久了的人们披走进山间豪截宅生活怖如果从你现练在住的别墅宇看出去只能贫看到邻家的穴别墅，那么武，这里可以伸重拾别墅的使真正意义。贱山间别墅，套大开眼界的辰地方。六不同的温度微说明不同的室价值贿夏天把成都戚市，都江堰只市区，青城搞山脚下和这传里补——摇青城山上的足温度表对比她一下，那么偿，选择去哪宝儿避暑，决猜定起来将毫严不费力。节10、只有色居山水才能祝真正亲山水携没有居在山铲中，没有真驾正的河流穿枪越，如何谈胜及亲山水？烟直面山水，和才显本案真乞面目。皇11、现在候不贵的典藏底品春它是可能有谱时不住，但央都必须时刻火占有的典藏芒品。购买有讽价值的珍品煎，就是一次叉成功的投资罢，尽管有时送把它锁起来洗，但却私毫呼不影响随时父欣赏它的乐惑趣，更不会蝇贬低了它的涨价值。给12、零公沈摊一定能实胸现蛙本案决不会笼多卖你所占金据的空间以腹外的任何东仍西，0公摊隶解除一切多式余的顾虑，违在这里一定垒能得以实现跃！淘13、距离荷的解决之道拆——绕shutt已lebus渡从成都到青素城山，60史公里的距离警和一个小时店的车程本身刷并不算什么毙。因为它们助刚好给你一筝方新鲜的净旨土，复杂的伟是如何安排蜜交通。但在甲这里，社区血专用船shutt程lebus季（穿梭巴士供）为你解决防一切问题。黑14、让孩挖子的假期比嫩别人更特别誓一些析当别的孩子才放假时只能铺去游乐场一鹅类的地方时肉，你的孩子战却被大自然工的恩赐所包岭围着！赶15、孝敬筹父母的最佳驱方式神——督常回家看看豪如果你的父销母就住在你拖要去度假的蝶地方，你是初不是有更多蛙的机会和年钱迈的他们住撒在一起呢？六关心他们，借给他们健康爱，让他们得府到更多的欣珠慰，就在青焦城山的真别击墅中！赌16、为了谁健康，做一骨个森林守望警者。溉没有健康如年何享受自己达的成功果实肚？为了自己广和家人的健告康，请住在智这里，每天口清晨的第一盏口呼吸都是惯最甜的。梯二、销售准慧备工作重点魄1鲁、恒现场道路状沟况变拦灶持①干设立路牌指彻引观②屠增添彩旗与蓝道具那2、旨市内售楼处受集中一处参纵观销售点，亿另设南门接巴待处和市内才商场参观柜百台。主要接律待处应具备蛾模型等完整乳的促销道具雨，其它以形术象提升和导霸购为目的，缸可简化。滤3、品交通工具安明排跟选择适当的段带看路线并诞由购房班车山接送客户到半现场参观，窄可定时接送讯。4、广告贿所有的开盘听3个月内，略广告须在正易式开盘前完虹成设计制作受，保证开盘乏后广告的连镰续性，系统袍性。傍5、叮人员培训沫掌握精彩说椅辞、树立强傍势的信心是绘销售培训的科重点，必须号于首次亮相列前准备充分辜。秃6、雹价格、付款舒及促销方式鸟近期内研究令市场可承受悼价