天津温岭商会大厦建设项目可行性研究报告

⑤突出发展民营经济。（2）全力推进区重点项目和重点功能区建设取得更大的突破，全力打造好十一经路资源整合开发战役。对现有的楼宇、地块等资源重新整合，加快十一经路现代金融商务区建设，着力打造成金融街、总部街。全力打造好六纬路和海河沿线开发的战役，盘活现有资源，促进天津南站现代商务中心建设取得更大的突破。二、项目位置及环境分析1、项目选址位置本项目坐落于天津市河东区十一经路北侧，西侧为七纬路，东侧为八纬路，即原河东区政府办公大楼。项目所在区域为河东区CBD中心商务区，所处的十一经路为河东区金融商务发展带。同时项目所在地靠近海河和天津市金融城区域地块，周边聚集较为成熟的商气。2、项目周边的交通状况分析项目东临天津市内环线，西侧为海河大光明桥，内环线、七纬路、八纬路、津塘路等是本项目周边的主要公路，在建的地铁二号线和三号线及连接的津滨轻轨是本项目附近的主要轨道交通，整体交通状况非常便利。3、项目所处商圈分析项目所在地与天津市中心商务区和小白楼商圈仅一河之隔，地处河东区发展较早的商业商务中心，十一经路已经形成了以金融业为主的商务带，因此区域内商业和商务氛围比较浓厚。4、项目配套条件分析本项目原为天津市河东区政府办公大楼，各项配套设施比较齐全，基础设施比较完善，区域环境良好，同时具有较大的公共空间，可提供较为便捷的泊车场地，给项目的开发提供了一定的基础保障。三、项目市场分析天津温岭商会大厦（暂名）将主要由三部分组成，银行办公物业、写字楼和餐饮酒店，其中银行办公物业占主要部分，其次一部分为银行和天津温岭商会经济总部的办公场所，余下部分作为配套商业服务业进行开发，主要以餐饮酒店为主。以下就项目所在区域的银行办公物业、写字楼和餐饮酒店两方面的市场需求情况做着重分析。银行办公物业和写字楼的市场分析天津市河东区的银行办公物业和写字楼主要集中在河东区南站CBD中心商务区内，而十一经路作为河东区金融商务发展带，银行办公物业尤为集中，已经初步形成了以金融服务业为代表的特色金融街。十一经路区域与天津市金融城区域仅海河一河之隔，同时又靠近天津中心商业圈和小白楼商业圈，已经具备了很浓的商务、商业氛围，因此银行办公物业和写字楼在这个区域内市场需求较强。项目周边银行物业和写字楼状况调查情况，周边汇集了大量的写字楼和办公物业，已经是一个较为成熟的金融、商业服务业为主的商圈。项目所在的十一经路两侧就有人保大厦、河东金融大厦、经纬大厦、金耀大厦、鼎泰大厦、三联大厦、津东大厦、万隆太平洋大厦、天星河畔广场等，项目的周边还有海河大厦、利中大楼、方达大厦、嘉里大厦、中信大厦、中粮大厦等。在十一经路区域的写字楼中，以销售型写字楼为例，基本上销售的均价在15000——20000元/平方米。而以租赁型写字楼来看，由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围的差异，因此相互间差价较大。一般租金价格约为3—5元/平方米/日。主要的租赁商的企业所属行业是金融业、保险业、贸易物流业等，承租商一般比较关注区域位置的优越性和集中性。河东区关于十一经路的发展规划和政策：十一经路作为河东金融发展带，是河东区“三条发展带”之一，其规划设计考虑依托南站CBD中心商务区，新建和开发一批新楼宇，调整置换十一经路两侧非金融属性的公建设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善、聚集度高，具有现代服务功能的金融发展一条街。餐饮酒店业市场分析餐饮业现状分析，随着国民经济的快速发展，餐饮消费需求日益旺盛，同时消费者对餐饮业的要求和标准也在不断的变化和提高。从目前来讲，餐饮经营的特色化和餐饮市场的细分化是餐饮发展的一个方向，大众消费逐渐成为餐饮业消费的主流，饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企业竞争的核心，餐饮业的集团化、连锁化已经成为餐饮业的发展趋势。餐饮业发展的契机，从国家政策和社会大环境来看，餐饮业已经发展到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业的发展对解决劳动就业方面能够起到非常积极的作用。而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利的主要体现和政策取向。另外餐饮业的发展可以带动农业、水产养殖业、林业畜牧业的发展，可以说餐饮也是解决三农问题、增加农民收入的一个重要行业。从市场角度看，中国城市化进程不断加快，城市人口的消费能力逐渐增强，由于经济的告诉发展和本身的人口众多，在“民以食为天”的文化背景下，中国已经成为世界上最大餐饮市场。餐饮也在高速发展的同时也面临着很大的挑战，如国外著名品牌餐饮企业和大型餐饮公司的竞争和冲击；自身餐饮企业规模有限，直接影响产品成本的提高，从而缺乏应有的竞争力，同时餐饮业从业人员文化水平，整体综合服务素质和企业管理规范性、科学性等方面都有待提高。四、项目开发方案1、项目总体使用功能的定位根据市场调研情况及周边地区建筑的类别、性质、规模等方面的分析，并充分考虑到河东区城市建设发展的可持续行需要，本项目的使用功能确定为金融业办公物业、写字楼和酒店餐饮业，将把原有建筑打造成一个集银行、酒店、写字楼为一体的综合建筑楼宇，同时也将成为温岭商会在津的总部经济中心。每项使用功能的确定均源自市场的实际需求，其功能的配置符合十一经路区域发展的需要。所以此项目功能的定位可以推动和促进该地区的开发和发展，同时该项目功能的准确定位，也为项目成功再开发打下良好的基础。2、总体方案说明本项目座落在天津市河东区十一经路金融商务区地段，占地面积约为8000平方米，总建筑面积约为2100平方米，拟开发成一个集银行、办公、餐饮服务为一体的商业服务楼宇。整体项目主要分成三大部分：银行、办公、餐饮酒店。天津温岭商会准备积极引进2家金融机构入驻本大楼，如可以考虑引进民营股份制银行的分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十一经路。如果成功引进以上性质的金融单位，那么对十一经路区域的金融商务服务将起到丰富和完善的积极作用。同时商会准备将投资6000万元，拟建一家高档的餐饮酒店，作为区域内的商业服务配套项目。另外拿出一部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的整合再开发，以实现创收、创税的双赢结果。项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注1银行或其它金融机构5600㎡²以单家一至四层，单层700㎡²计算2办公写字楼8000㎡²五——九层3餐饮酒店3000㎡²一至四层4其它共享区域和配套裙楼4400㎡²包括周围配套用房合计总面积约为21000㎡²项目资金筹措和财务测算项目资金来源：自筹项目开发周期：2011年——2012年项目开发成本估算本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金、建筑设备设施的改造、建筑外墙面翻新、停车场改造、公共绿化场地改造、写字楼装修改造、餐饮酒店开发成本等。总的费用投入预计为6000万元。天津温岭商会大厦（暂名）开发投入成本预算表（匡算费用）序号项目费用名称单位建筑面积造价(元/㎡)总费用（万）备注1建筑租赁费项500年租金2设备设施改造㎡²21000501053建筑外墙面翻新㎡²4500100454室外改造工程㎡²5000300150停车场、绿化、电气等5写字楼装修㎡²8000200160初装修6餐饮酒店项4000小计4970匡算费用7相关配套费项1008项目前期费用项2009财务费用年300按年率5%10运营管理费用年500总计6070匡算费用项目财务测算（盈亏平衡点测算）天津温岭商会大厦（暂名）项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积㎡²出租单价元/㎡/日年收入万元备注1银行或其它金融机构租赁物业56002408包括底商2写字楼80003613按70%出租率估算3配套裙房部分40003438包括底商4餐饮酒店营业收入600合计租赁和经营性总收入2059如上表显示，本项目所有物业年出租收入为1459万元，年经营性收入为600万元，合计年总收入为2059万元。项目总投入为6070万元，年经营管理费用为500万元，年财务费用为300万元，本项目开发周期为1年，经初步测算，实际项目回收期为6年。按10年租期测算，理论项目投资回报率为82.9%。六、项目风险分析1、政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热的的影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目的是为了适度的抑制房价的上涨。天津的房地产项目从目前的土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移、产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业的发展面临重大的历史机遇。同时受经济全球化加深、原有基础薄弱等因素的制约，其现代服务业的发展也面临着巨大的压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进“五区三带”和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构的调整和升级，提高现代服务业的竞争力和吸引力，增强河东现代服务业的集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用的，具有一定的积极意义.2、市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十一经路作为河东区“金融商务发展带”，已经吸引了国内外众多的银行和金融机构落户此地，同时项目所在地又属于南站CBD中心商务区，周边林立着各种档次的商务写字楼，由此可以感受到这个区域的商务氛围和市场前景，但同时也显现出了激烈的市场竞争。如何在这个竞争激烈的市场环境中求的生存和发展将是不小的风险。3、经营风险（1）从写字楼方面看，目前国内开发的写字楼项目普遍存在着销售较好，而租赁经营状况不佳的问题，这主要是由项目前期定位、业态规划及后期的业态调整和控制、经营管理策略等方面的问题造成的。因此在项目的前期必须全面的了解市场的供需关系，通过对市场需求的准确把握，明确市场的实际和潜在需求，这样才能做到对项目的准确的定位和业态规划，以此达到降低项目的经营风险。（2）从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高的消费需求和更激烈的行业竞争，如何在这种大环境下实现生存并有所突破和发展已经成为一个餐饮企业的重要问题。在项目的前期必须要紧紧把握住当前餐饮业的整个发展趋势，充分了解消费者的实际需求，做好准确的定位，以此实现在餐饮业细分化和特色化的过程中求的发展。七、项目的经济和社会影响分析（1）项目的经济影响分析从项目的规划业态来分析，就项目引进的两家银行分支机构一年预计可以为河东区带来将近年两亿元的区财政税收收入，同时项目的经营性收入年纳税额也将近200万元。从项目的再开发角度来看，项目开发符合河东区大力发展楼宇经济的发展要求，是一项整合盘活现有楼宇的工作举措，对推动河东区的区域经济发展起到一定的积极的作用。项目的社会影响项目的定位，业态布局整体上符合河东区把十一经路打造为金融商务中心、金融一条街的目标要求，同时也符合河东区大力发展现代服务业和推动楼宇经济建设的工作的要求。可以说这个项目的再开发工作，对河东区着力推进“五区三带”和楼宇经济建设具有积极的意义。第三部分：总论综合以上分析，本项目地理位置优越、交通便捷、市场前景乐观、资金来源可靠、经济效益显著、建设开发方案可行，项目具有较高的投资价值。目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案 51276227.1物流技术方案 5142607.2制冷工艺技术方案 6769868节能方案分析 7336228.1节能依据 73176248.2能耗指标分析 73235218.3主要耗能指标计算 74272888.4节能措施和节能效果分析 76295509环境影响评价 83267939.1设计依据 8335089.2环境影响评价应坚持的原则 83134559.3项目位置环境现状 84208539.4项目建设与运营对环境的影响 8430919.5项目建设期环境保护措施 8459489.6项目运行期环境保护措施 861431110安全与消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011组织机构和人力资源配置 921053611.1施工组织机构 922404211.2基建项目部的主要职责 923031711.3运营管理 931573811.4人员来源、要求及培训 942246412工程进度安排 96591412.1建设工期 962284512.2工程实施进度安排 962104613投资估算与资金筹措 981057913.1投资估算 987504投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。 982228213.2资金筹措 PAG