壹公馆豪宅项目诊断报告书

壹公馆项目诊断报告书目录唉一、荒项目面对情祸况熟二、位客户群体分法析些三、项目定级位匆四、项目改面进方式胞五、营销推窗广城项目吐面对情况植:客户问题暑我们听到客亚户的声音：较“查一公馆天价岔销售惯”符“患户型不好悟”“没档次”蹈由于项目核贵心甜定位与项目饼呈现表现茅与客户心理门预期落差过木大格。横同时户型偏勤大,项目营垃销人员更换折,同时也面柿临着项目施敌工周期长拼。借以此造成负雪面影响,答在项目已在视受众当中充字分认知后，狐项目在无任栏何对外宣传恐渠道下，帅在这种真空倚环境下。屡从而在客户密群中缝微小的外围魂信息都会被摧无限放大，醋以讹传讹，励被误解成一惩个催“兽负面价值观匆”旺的标签摆“俱客户的脚步惕也因此被拖滋住督”喉我们又该如志何解决目前掏现状，从而伞破局，达到双销售喂客户群体分熄析控我们的贼目标客户群昂体容总价在24补0万垃，同样的价翠格在市场中姥完全有能力挪购买开发区食乃市是周边冬的独栋别墅赖项目。而能塞够岩放弃别墅选兵择本项目，羡客户形态清汽晰可见：才希望拥有世丙界级中央公糕园豪宅生活墨的客群，希铲望步入上流牛生活圈成为玻名流人士的星客群。河即离不开都子市繁华，亦绸向往自然环却境；股追求高品质杀的生活享受握；雨不意远离社门交圈与成熟哗生活圈；讽依赖交通及祥信息的便捷及性；标该阶层多为狡行业领域的鼻精英，但不净事张扬，习殖惯隐藏，属奉于一个富有雁而知性的阶跟层。贩置业经验丰渗富，部分人抵有在国外生境活的经验，材对于房产具捞备成熟的判踩断力。柜对价格的敏疼感度低，但溪对透“舱贵得其所放”丘的含义理解漠透彻；虑希望获得附众加值高的物唇业，喜欢挥傍洒雅趣或展骡示其文化素烧养；多具备筑收藏爱好，熔用多个不同斯功能的房间落满足其私藏化与展示的要看求；盒主力人群构烘成方私营或民营骄业主或企业蝇负责人；含外省人士诱及骄京津投资人政府官员靶心共性棍客群对居所尽的认识：草居所是身份秋的代名词天住宅是社交诞的门牌号翠房子是锹低调的奢华桂内涵住宅=领土网强调倾“梁领地意识禽”荡、还“宏族群归属感勾”肺。徒对于他们来鸡讲，住宅是剖一种社会安损全投资，拆更是一种社性交投资。第他们需要什回么朱？抬无论是高档诱公寓、To野wnhou至se还是别和墅，尚买得有面子为及买得有成捏就感愧几乎成了最向重要的事多。溪作为高满意尽度与高关注固度豪宅，产蛾品所带来的恒尊重感、地织位感、身份干认同感已经盒远远超过了苏对产品本身慕的关注程度味。黎谁能为目标福客群带来强霞烈的身份认滔同感，谁就嫩能最终赢得争市场！嚷我们要提供筛一个机会，汉一个帮助他婶们泊实现居住与妖身份认同邻的机会，创词造一个廊坊肌上流阶层的委顶级生活盐社交场所。驴三、项目雷定位与形象漆妇核心价值剖纠析：糕与北京朝阳射公园相媲美桐的泼廊坊市文化悦艺术中心遇，俯瞰怀全景.辈核心区位迎棍风水贵地条内涵丰富的音豪宅扔分享整个恳中心城区所数有资源糠配套设施。泡一梯一户私某密设计牙中央生活区货、便利交通杯、周边繁华振配套项目定位基本定位举纵观国际豪倾宅最大特性煎，皆决定于艘项目是否具释有规划的唯缺一性与稀缺叨！矩豪宅必须具赛有唯一性！种稀缺性、唯坡一性、不可汁复制性消等特点，将赠成为我们最棵大的竞争优键势！发现——界现有的豪宅无，是你拥有胀后而变得值周得炫耀。（撤产品本位主迫义）页重新定位棵——柿你本来就很卸值得骄傲，膀我只是为你尖提供高端服进务的服务者揭。风到底应该用崖什么方式去估表达？我们脾的目标客户棒到底是什么添心理模式暴项粒目位于城市盏的核心区域助，地段不可之复制，那么缸购买的人就疼一定具备了迟“茅可以低调的呆高度帖”领。产品无法倘低调，但气配质可以。倍导出本项目比打造的方向闸FAB分析添F（Fea术tures济/fa剖ct）位项目本身特庄性/属性蚂本项目串城市繁华中居心、一线粗公园睛、咐周边新建配燕套齐全、帝每一户都是削艺术品雾A（Adv之antag雾es）我相对于竞争早对手的优势徐本项目饺更中心、更塌繁华、更定此制双、更专属阻B（Ben租efit文/val判ue）弦项目带给客情户的利益/邮价值沉本项目饶巅峰、特权治、杰出赢项目附加值撒打造尽Hello据，may猴Ihe铃lpyo乞u？划如此亲切，牙才能如此低茧调。---特-----昨-第一太平掘戴维斯刚当然，这仅工是姿态状项目饰文化认同京打造蛋存同求异塞大隐于市尖关键词：人不性化的感知抖描述认知瓶与同类产品吐竞争，回归冲巅峰豪宅本基色滑新的形象定游位要追求托”妹大同洗”守下的逝”膝小异祸”声方向一，客闪户心态：强吩者本温柔恋每个强者内鼠心里都有软毛弱的地方，屈这个地方是溜哪里？匀作为高级别砌的成功人士多，在公众眼登里，他是无槐所不能的，钞但在家人面俭前呢？或许肝便会恰恰相锦反！细无所不能的押神也会变成粥普通的人，酷情感细腻处放，便是容易卵动情处盘方向二，居挎住价值：把币最奢侈的带描回家女为社会贡献唤很多，但是遭对家人却未建必能做到完滥美。并事业的成功茅或许会带走土太多的时间文，风光无限快背后对于家早人，是否会表有感情的缺行失？腾如何弥补这伍个缺憾？或羞许，把世界障上顶级奢侈锁品牌带给家胖人是个不错迈的方法。哈方向二，居悉住价值：最闸简单的，最台好的歌什么才是最盘适合给家人朱的？拖或许奢侈品哗已经不能代袖表那一份心德意，与家人拒的交流要源蹈自于心，最青好的，或许避就是最简单蓝的那个东西客，那里面，剥凝结着单纯疑但厚重的亲繁情。沸方向三，项愁目价值：如睁此高度，才误能如此低调辞销售语言贝”姜三流营销卖怨产品\二流枪营销卖生活葡\一流营销抄卖文化及态漏度仓”泽在中国智慧奇中有一种普慌遍的出儒入伙道，并行不坚悖的人生哲遍理，高居庙社堂而心怀隐网逸之心的为雷“叔大隐光”胞，避入深山倡的隐士为批“披小隐吵”评，而担任一巷般官职的士奏人为检“俗中隐贿”诵。结论：轨我们的项目胆不需要扯盲目经浮夸但环需要追求严弯谨的细节器我们的项目胞不需要举世虫闻名但衬需要给购买浙者以私密贡我们的项目炸不需要亭气势宏魄钟蛇但需要内敛奏的奢华通达矩我们要做的均是左廊坊第。壹池公馆塞四、项目粱的改进近方式售楼处妻售楼处入口栗喷绘图剥水吧化实用与服务航功能睛售楼处服务判项目那售楼员红整体形象展今示预约处理于项目命施工戴现场永1）景观部厨分施工两方向冒2）喷隔离景观施预工区域暮3)兆保持外立面露的整洁.纽4葡)扇看房停车区延域扬5堪）社区入口镜私密性的打扎造舱5）烂项目具体外波立面完成吹时间裳及交工日期体验服务贸1）样板间伤的打造深关于生活的氧包装追打造一个蚀”杠主人刚刚离貌开准”蒸的生活现场总2）看房通匠道的打造雅3）项目梢大堂宪的打造箱(建议尽快育施工然后用凝作售楼处)鹿4）物业服粱务的体验式池5）陶细节提示但6)易整体过程中住私密性的体黎验这五、营销推粮广痒营销推广战删术的综合运帅用乘——省选择最畅通慰有效的渠道桌营销推广战航术：软宣策略月目标客群寻扒找计划帜俱乐部策积略棉旁“华顾问营销尊瓶贵全程推”步服务模式DM策略挽销售淡季父营销建议桂公关活动计赌划樱口碑传播，暑朋友介绍，胖仍然是豪宅栏销售的重要芽手段！牧活动营销作引为体验式的向营销方式，博将从很大程旱度上让我们朱的目标消费烘群真切感受粒我们所倡导晕的生活精神周与理念，也妻是最能打动孩消费者的营嘴销方式。恼对于本项目庆，我司确立粉了以活动营星销为主导的贩整合推广策搅略。糟软文复活动主题倘城市中央公践园价值何在室？复——胃从世界城市坦公园区看址一公馆捆豪宅价值威1、寻访世条界城市中央凶公园区夕a、悦纽约中央公您园、巴黎凡介尔赛花园、酒伦敦海德公宽园，世界三能大城市炎剃公园富人原区发展实例臭。喉b、桑世界城市公脖园区，大都虾具有以下区饱位特征：冶莫1〉城市训型高尚社区封的代名词。织稼2〉见证即城市的演绎懂与变迁。朋傅3〉俯瞰脱城市公园全密貌。匙竿4〉市政那、环境、人悟文等多种因肌素形成的富录人区块。柿２、顶级住滩区的背后究榜竟有什么样后的文化含义瞧，祸廊坊抽有没有产生托全国跃水准豪宅区命的潜能。沫中国城市公列园地产趋势朋——毛从中国大城哀市公园区看浑一公馆粥增值大趋势毕。架构方向：宋1、北京朝抛阳公园、上票海世纪公园依、天津中央选湖区公园，鞭三大名城，殃三大公园裤实例蹦。煤2、城市富运豪区块，伴睡随城市公园详增长，中国好三大名城开徐发实例。丝3、在风景堵区中建城市懂，而非在城奋市中建风景斯区。烈本地客源搜肾索闸数据类别解名称斜已购客户蚕已购客户散

疯高档名宅写文字楼础城区内高档围公寓、高档宾写字楼、别普墅群育

捎企业主析个体民营企闲业、公司等睬，注册资本拿100万以鹿上、法人、续CEO欺

荷俱乐部会员苍高尔夫俱乐折部、高档私享人俱乐部等解

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醋搜寻目标：贞100,0跨00人文目标人群的对心理分析：轮象征地位的补贵族聚会一侵直被高收入府人群拥趸；福贵族市场需骗要真正贵族劈式的高品质哥活动；盾活动具有实脱用性，迎合肠贵族市场的在心理需求。万实现预定看技房业务僚在明确看房根人身份后，咱“笛顾问营销尊宫贵全程当”绵服务模式启尤动（源自二粱对一销售服勺务模式）。谱客户在选择赚物业的过程导中，辩可以分别约项见（几次前照往前，可以鄙预约）中各愿个环节的负游责顾问，并匪享受到全程信顾问陪同解贩答的尊贵级盆服务。没包括：初咨询阶段：搅置业顾问；睬工程顾问；炉风水顾问；葛镇或签约阶段：统法律顾问；变装修顾问；哗物业顾问；晕园艺顾问；聚析都入住阶段：甚家政顾问；辱宠物顾问；付健康顾问；DM策略窗实名邮寄，垂形成耳语传蔑播临DM内容诉护求方向：甘1、项目卖忘点描述摆2、项目活两动内容记录拒。艺3、世界城援市公园生活翁故事系列。详世界著名城趋市中央公园免区贵族生活昂；四廊坊艺术中膨心公园筛的生活计划人与树铁居住的自然伤生态环境；喘内部健康系加统（产品内挣在能量）；藏贵族人家的寻生活；人与湖。尊名人谈湖及丑湖边生活；冷水与人的物巧质关系；荷半兰人与湖、迟西雅图水岸刷城市等的美挑丽传说。邮寄目标芽1、牲高端银行卡炒持有者（月闭消费800包0元以上）贺；吓2、数据库武：针对I辈T、金融、堪投资、证券拿业董事长、贩总经理、C轧EO；锄3、中关村庆亚运村高级杜写字楼内董工事长或首席蛙代表；够4、商城颗VIP购鲜物卡持有者您（按消费排暮名）陪5、驱周边区县企该业主命6、凡别墅住宅区坡7练、名车俱乐悲部活8墨、高尔夫俱冤乐部雷9色、瞧高档娱乐肃场所寻销售淡季营言销建议顷冬季不寂寞储，深耕经营候已经积累客丝源！估让销售更自厘然，销售人疏员可以更亲久近客户。贡销售人员邀牌约名单贵宾令，进行一对骑一拜访结交侍、浆楼书及相应非资料态赠送；并藉忙由此邀请名科单贵宾参加围公关活动，拒产生客户直童接回馈。纳情景营销。户把筛选出己可再经营的欣客户邀请到乘项目现场，昆邀请客户的托答谢回馈活挂动导——捐嘉年酒会等营。停辅助剃的媒介手段纲户外广告计蚊划院户外路牌已寇成为房地产技项目推广的歪最重要媒体泳，也是我们舍的首选媒体兰，透户外广告需逼要与品牌、关项目推广紧秧密配合，常骂换常新，给渣客户以不断州的信心支持恭与热销感。报纸广告膨主流高端媒柿体发布：搅廊坊日报怕为主等发布要点：罩1、只购买魂A叠整版矩2、软硬傻结合3碧、密切结合躬销售状况发分布新销售政承策和信息。网络广告淹媒体选择：殃新浪房产、躺搜房、焦点歉等主流网站伟发布广