世联2014年恒隆置业项目整体定位及物业发展建议

1肇庆恒隆置业大旺项目

整体定位及物业发展建议谨呈：肇庆恒隆置业发展有限公司2项目组工作的阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈市调成果沟通市调成果沟通项目定位及发展战略中期汇报项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出核心成果沟通为解决核心问题进行多角度多层次的深入研究与分析案例借鉴项目整体定位规划实施及分期构思物业发展建议经济测算根据客户意见对中期报告进行修改物业发展建议项目定位及物业发展建议终稿汇报2014/10/21市场调研阶段整体定位及物业发展建议（中期汇报）整体定位及物业发展建议（终稿汇报）2014/12/082014/11/0133整体发展战略项目整体定位物业发展建议项目属性界定目标和核心问题解析市场机会及趋势研究规划及分期经济测算4区域属性：位于国家级高新区，属于广佛半小时生活圈范围内，交通和规划条件好，必然会加速区域的发展2002迁园大旺，正式挂牌运作2008广东省首批示范性产业转移园2010国家级高新区2004广东省吸收外资重点工业园区2009省重点打造高新区321国道三茂铁路广佛肇城轨二广高速公路肇庆至广州白云机场快线珠三角外环高速公路50公里45公里30公里大旺是个农场5地块属性：大旺发展新区，目前无生活配套，高容积率，中大规模开发项目项目位于大旺高新区南端，离中心区距离6公里，目前区域成熟度欠缺；地块周边目前基本无生活配套设施；40万的建面在当地属中等偏大规模的项目开发；3.5的容积率，基本为高层项目；物业类型不受限制，需根据市场需求确定。技术指标占地面积113787.45㎡建筑面积398256.08㎡容积率≤3.5用地性质商住用地规划内容住宅、商业及配套各物业比例也无限制条件中心服务区6公里约10分钟车程

项目地块迎宾大道项目地块（170.68亩）6地块属性：临近二广高速出口，广佛肇城轨站和客运站，交通位置优越，但目前公交系统不发达；也无其他资源优势租用厂房广佛肇城轨迎宾大道绿道村民房绥江高压线区域为租用给轨道公司做施工场地，预计要到2012年年中才能归还。7项目属性界定：国家高新区内、交通位置优越但无自然资源的中大规模高容积率商住项目区域属性项目属性中大规模本项目总占地113787㎡，建面398256㎡，有商业配套交通位置优越临近二广高速出口、广佛肇城轨大旺站和客运站等无优势自然资源昭示性好，但无优势自然资源高容积率容积率3.5产业新城国家级高新区88整体发展战略项目整体定位物业发展建议项目属性界定目标和核心问题解析市场机会及趋势研究规划及分期经济测算9企业层面:阳光地产一直立足鼎湖，以住宅为主，开发项目规模较小、但产品线长，也逐渐开始涉及精装修和代管等销售模式阳光家园林语美墅占地面积5亩建筑面积9770平米总套数112套阳光峰景占地面积15亩总套数33套规模不带装修但送精装园林均价1万元/㎡，带2500元/㎡的装修有资产管理和代租代管的服务均价4600元/㎡，带1400元/㎡的装修标准，开盘即售罄资产管理和代租代管服务备注占地面积20亩建筑面积30000平米总套数185套占地面积13亩建筑面积21868平米总套数218套2007年初-2008年底2009.12-现在2010.10.1-现在开发时间在二期的时候约15套是带650元的装修标准，均价约3450元/㎡2009.5.1-2010.3半山森景开发项目项目图10阳光地产发展方向—走向肇庆、大规模、复合房地产项目开发，形成企业品牌认知，建立市场影响力首次开发大规模（170亩）房地产项目，在资金实力、技术水平、管理经验上面临巨大的挑战走出鼎湖，走向肇庆的第一站，陌生房地产市场下开发项目产品类型多元，多物业复合，需进行准确的市场定位，弱化风险大旺高新区项目对阳光地产的意义是树立企业品牌、形成市场口碑的关键项目11世联理解，核心目标是控风险、首期平价快销、打造高品质标杆产品，树立市场影响力，最终实现价值最大化控风险是第一位的，首期平价快销企业目前没有其他储备用地，项目对企业不论从未来发展规划和资金运转的角度，都具有重要的地位，不容有失，因此，控制风险是第一位的，平价快销，要制造市场热销；打造高品质产品，树立市场影响力；高品质产品是实现企业品牌树立和飞跃和项目热销的基础；实现价值最大化结合区域发展，在首期成功的基础上，实现项目整体的利润最大化。世联对客户目标的理解客户开发目标客户关注的问题目标1：尽快销售、快速回现、控制风险目标2：高品质，打造大旺标杆性项目目标3：开售初期，平价快销；追求市场影响力和市场占有率远期为区域价值标杆广佛肈城际轨道开通对区域房地产的影响？国家级高新区房地产的发展趋势如何？周边区域（佛山三水、肇庆四会、大沙镇）客户在本区域的置业可能性？能做集中式商业吗？商业体量多大？能吸引周边的人过来消费吗？希望能做酒店，档次如何？规模多大？采取何种开发模式？（产权式酒店、酒店式公寓、引进酒店管理公司）？目标4：结合区域未来发展，追求利润最大化下考虑项目商业12挑战1:大旺高新区片区人口规模有限，房地产市场发展水平低,市场现状的去化速度慢2009年典型楼盘销售情况规划至2015年：总人口约24万常住人口约18万

《肇庆市城市总体规划(2007-2020)》13挑战2：区域未来供应量大，潜在供应面积约535万㎡，大规模项目也较多，且入市时间都集中在2011-2013年，竞争风险将增大本项目旁占地170亩2009年2010年2011年2012年2013年2014年天和豪庭占地3.8万，建面11万，1063套名仕豪庭尚城国际骏马观园国际项目占地5.3万，建面16.1万占地200亩，建面20多万占地5.5万，建面16.8万占地150亩未来楼盘入市时间福田化工项目水岸花城占地90亩恒旺项目占地80亩+160亩

集中入市期恒旺旁边项目占地100亩政德花园旁项目占地20亩碧桂园项目1期85亩（租）+2期100亩（售）国际赛车场项目368亩600亩（规划商住）+400亩商住用地（待拍卖）本项目14挑战3：项目周边缺乏自然资源及基础配套，虽有规划利好，但短期内难以兑现配套匮乏：周边5公里半径范围内大多是厂房，无强势自然资源；规划生态湿地公园，但实施时间未定！周边也无生活和休闲配套。交通：离中心服务区约6公里，两条城市主干道贯通，开车出入方便，但是公共交通严重滞后，无公交车及出租车，规划的广佛肇城际轨道大旺站点预计在2013年可以通车，是本项目的主要利好因素。5km半径迎宾大道大旺大道广佛肈城际轨道大旺站15机会1：本项目是城轨站点物业，交通的便利促进区域价值的提升，存在扩大置业客户群体可能城轨对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率，以及人群的集中能力交通枢纽优势将提升片区在区域内的地位，形成区域向心力，吸引周边人口前来聚居；从地产市场格局来说，城际轨道不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组；中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。

城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温商务功能集中城市中心区城市边缘轨道开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑轨道交通对沿线区域的影响16机会2：国家级高新区申办成功，优越的政策条件和投资环境加速产业转移和人口转移，由此带来新增产业人口的置业需求产业发展与迁移带来的外来产业人口本地产业的加速发展、规模增长使得劳动力需求日趋旺盛，势必带来劳动力迁移跟随产业迁移而来的产业人口随着园区吸引投资和进驻企业的增多，产业人口不断增加，将会带来大量产业人口的置业需求和休闲商务需求17机会3：本项目较其他项目而言有一定的规模优势，地块北面有较大的空地，有完善自身城市和休闲配套的条件迎宾大道项目地块（170.68亩）广佛肇城际轨道空地，可成为本项目的配套储备用地占地面积翠景苑45亩榕园60亩嘉富华庭40亩尚林苑1.2万㎡水岸花城90亩御景台50亩名仕豪庭200亩天和豪庭3.8万㎡已售项目占地面积恒旺项目80+160亩恒旺旁100亩政德花园旁20亩骏马观园国际150亩福田化工项目80亩碧桂园项目80+100亩国际赛车场项目368亩尚城国际82亩待售项目项目规模列表18基于对项目的理解，世联认为项目应该解决的核心问题是：核心问题项目能抓住哪些客户？有怎样的需求？项目的赢利模式是什么？如何打造产品、赢得客户？我们客户来自哪里？仅为产业客户？是否有足够的支撑?城际轻轨能否为项目带来实质的客户扩容？有，来自哪里？没有，能带来什么？国家级高新区对房地产的带动规律？项目开发节奏如何契合区域的发展？从房地产本身，如何定位项目的赢利模式？如何打造产品/赢得客户？121919整体发展战略项目整体定位物业发展建议项目属性界定目标和核心问题解析市场机会及趋势研究规划及分期经济测算20市场机会及趋势研究——

放眼广佛肇、立足大旺、引领市场、锁定客户放眼广佛肇引领市场立足大旺锁定客户趋势分析21珠三角城市群划分为承担不同产业功能的三大都市区，肇庆积极融入珠三角城市群，是“千载难逢”的发展机遇东岸都市区中部都市区西岸都市区

包括深圳、东莞、惠州三市。将保持加工制造业优势的同时，大力培育临港基础产业，积极发展以电子信息为主的高新技术产业，重点发展以金融、商贸、会展和旅游为主的第三产业，全面提高生态环境质量和资源利用效率，成为具有国际影响力的现代制造业基地和生产服务中心。包括广州、佛山、肇庆三市。将强化金融、商贸、文化、教育、科研、会展、物流、通讯、信息咨询和旅游娱乐等综合服务功能，加快重型装备制造业、高新技术产业和物流业的发展，成为珠江三角洲辐射能力最强的综合服务中心和国际竞争力最强的产业中心之一。包括珠海、中山、江门三市。将抓住港珠澳大桥建设的契机，大力发挥资源与环境优势，重点培育主城区的综合服务功能和依托于港口运输的临港工业，稳步发展旅游业和物流业，提高城镇产业的集聚与扩散功能，成为珠江三角洲未来加快发展的重点地区。对肇庆来说，广佛肇经济圈的提出,是这个半平原、半山区的地市融入珠三角的唯一选择，是肇庆发展“千载难逢”的机遇。《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》于2009年1月8日上午正式公布，《纲要》全面推动粤港澳经贸、基建、产业、人才以至文化的优势互补，把大珠三角地区的深化合作提升到国家战略层面，打造全中国以至全世界具有最强经济实力和核心竞争力的大都会圈。

22珠三角地区横向以产业类型划分成三大产业圈，肇庆处于第二圈层，承接来自广佛的产业转移，经济发展加速核心圈层——对内服务中心、对外窗口第一圈层——次级辐射中心、城市群功能补漏第二圈层——专业产业基地、专业市场广州是珠三角政治、经济、文化教育、交通中心、南方国际航运中心深圳借助与香港的地缘优势，将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为珠三角城市群的综合服务中心、高新产业研发基地、国际物流中心等，同时承担了珠三角对外窗口的功能。佛山、东莞接了核心城市的产业转移，发展较高附加值的产业，将低端产业如低端制造业继续向外转移珠海借助其无可比拟的区域、自然、环境优势，成为珠三角群的中心花园城市、休闲中心承接中心及次中心城市产业辐射，同时根据地方情况发展优势产业，形成专业性的产业基地，如大亚湾的石化产业园、中山小榄的五金基地、江门的苗木市场等依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势第一圈层核心层中心城市不再直接生产经营有形产品，而是涉及无形的产品——信息第二产业转向中心城市的周边区域零售、度假以及由休闲和居住相关的第三产业成为郊区的经济社会特征第二圈层1小时生活圈广州深圳香港佛山中山江门珠海东莞惠州肇庆核心层第一圈层第二圈层23政府主导的广佛肇一体化——广州佛山的城市定位为一体化奠定了良好的基础，而三地政府的积极主导，使进程逐步加快广州：“国家中心城市”的定位，交通物流、文化教育、医疗卫生、产业服务等功能辐射带动整个经济圈发展；佛山：以先进制造业为广佛肇经济圈提供强大支撑，担负着加速广佛同城化和带动肇庆发展的双重任务；肇庆：为广佛提供腹地，承接广佛产业和劳动力双转移，形成与广佛产业错位发展、携手发展的竞合格局。广佛肈一体化中，各个城市的定位2009年6月17日，广佛肇三市书记、市长聚首肇庆，正式签订《广佛肇经济圈建设合作框架协议》。三市在交通、规划、产业、环保、旅游、科技创新、社会事务等重点领域签署了合作和互补协议。三地政府的积极主导，表明广佛肇经济圈建设已上升到政府战略合作的层面，使一体化的进程近年来逐步加快，在三市合作发展历程中具有重要意义。24在市场行为上，同城化的房地产市场必然会导致跨区置业行为的情况增加，其又细分为自住性的需求和投资性需求自住性需求投资行为刚性需求城市性需求跨区域置业情况增加包括被高房价区域挤压出来的刚性置业需求，看中片区较低的价格

追求更好的城市资源、自然资源、教育资源看重价格洼地，具有升值基础看重区域发展前景，具有升值潜力如御江南的别墅：以看重资源的投资客为主如三水锦江豪庭，09年底开盘价3180元/平米，绝对的价格洼地，且奥特莱斯、高尔夫等在周边，发展前景看好。狮山穆天子山庄：别墅和洋房有禅桂被高房价挤压出来的客户和罗庄等追求城市资源的客户。25价格挤压刺激跨区置业——广佛肇之间远不及深惠间的价差，价格洼地效应不明显，除非有资源优势的项目较能吸引投资客肇庆市房价与广佛存在一定的价格差，而且拥有丰富的旅游资源，因此吸引了部分市民跨区域置业；然而，大旺自身无优越的自然资源，也无明显的价格洼地优势，目前看来吸引大规模广佛客户的可能性不大，但未来随着高新区成熟，产业人口增多，存在一定的投资需求！9000元差价18000210002800022000350001300043003000元差价6000元差价肇庆广州≒12.2惠阳龙岗≒13惠阳福田≒16.5肇庆佛山≒11.626现实：大旺的“价格洼地”优势并不明显，目前大旺房地产项目客群主要还是针对本地客群，少有异地投资客。理论：四会、鼎湖均具备更加明显的城市资源和自然资源优势，且两地的房地产开发水平和和房价水平与大旺大致相当甚至更低，大旺并无明显竞争优势。因此，从目前现状来看，大旺是很难吸引到异地投资客的！类型城市资源自然资源开发水平房价水平肇庆鼎湖四会大旺三水狮山

最据优势

最不据优势从广佛肇沿线，大旺作为“价格洼地”的优势也不明显，大旺的城市化发展水平和房地产开发水平也远不如四会、三水等地大旺并非价格洼地27广佛肇城轨专题研究但是，随着大旺升级为国际级高新区，使大旺较沿线的城市更具投资价值了，而且广佛肇城轨的在建，必然会加速广佛肇同城化的预期，地块属于大旺站点物业，是交通利好的直接辐射对象，因此，专题研究广佛肇城轨对项目目前和未来的客户演变影响！28广肇城际轨道将加强肇庆与广佛都市圈之间的连接，对项目产生直接影响的佛肇段已经开工建设，预计2013年底建成开工时间：2009年9月预计试运营时间：2013年底目前进度：征地拆迁及土建工作，支承柱建造项目性质：城际快速轨道干线运营时速：200KM/h全长：83.367KM设站数量：11站（佛山5占、肇庆6站）大旺为肇庆第一站佛肇城轨佛肇段城轨大旺站的站点规模将是除起点站外规模第二大（超越四会）的站点之一，这也从侧面说明了政府对大旺的倾斜力度29运行模式时速费时站站停140km/h40min大站停200km/h25min运营时间6：00～24：00客流高峰出现时点16：00～17：00高峰小时最大断面流量（近期）7129人次高峰小时最大断面流量（远期）10128人次远期城际客流7万人次/日运行模式采用列车类型城际动车组A型车编组6辆一组列车长度约142米最大载客量约1500人分期预计每日开行列车平均发车间隔初期（2016年）77对14分钟近期（2023年）97对11分钟远期（2038年）140对7分钟列车情况预计客流量城轨预计运行方案行车安排资料来源：珠江三角洲城际轨道交通广肇项目佛肇段项目环境影响报告书、广州至肇庆城际轨道交通项目佛山至肇庆段工程可行性研究报告30广肇城轨佛肇段与广佛段的连接后期主要通过佛山西站无缝对接广佛环线来实现，南段预计于2013年底与佛肇城轨同步竣工具体线路：该线路起于佛山西站，城际站设在地下……经云东海西侧，在南边水泥厂北侧西折跨越北江进入肇庆境内。沿大旺开发区的工业大街中央高架行走，进入四会境内后沿规划的商业大街西行广肇城轨广佛段广佛环线南段佛肇段与广佛段的连接后期主要通过佛山西站无缝对接广佛环线来实现范围：佛山西——广州南站开工时间：2010年底预计试运营时间：2013年底目前进度：规划和开工准备工作项目性质：城际快速轨道干线运营时速：200KM/h全长：35KM站点数量：5远期规划：北延段至广州白云机场广佛环线规划示意广佛环线南段基本情况31广肇城轨全段及相关轨道网络成型之后，可以通过多种公共交通方式到达佛山及广州市中心大旺佛山西广肇城轨佛肇段桂城站广州市区佛山地铁三号线广佛城际地铁公交接驳广肇城轨广佛段广佛环线规划建设中的佛山地铁3号线预计于2016年竣工之前通往佛山市区可以通过公交车广佛城铁已经建成通车广州市区广州地铁2号线广州地铁3号线北：白云机场站规划建设中的广佛环线南段（佛山西~广州新客运站）预计2013年底竣工广佛环线北段（佛山西~白云机场）目前处于规划设计阶段规划在建已建成佛山地铁规划图（中心城区部分）南：广州高铁站32广肇城际轨道将使得两地的交易的范围逐步扩大，交易成本大大降低，使得城际间的界限变得模糊，促进了广佛肇同城一体化交通的发达城际轨道的开通交易的范围半径会逐步扩大交易成本大大降低同城一体化（广佛/肇）33两地物流速度大大加快，对物流产业的投入比例增大同城一体化促使投资和消费两架马车带动相关产业跨越式发展，促进同城之间的经济繁荣并形成良性循环同城一体化（广佛肇）带动人员、资源、资金的流动投资消费房地产商贸产业物流旅游将充分发挥肇庆与佛山各自的旅游目的地优势，使得两地居民可以轻松实现互游互访

促进对商业的投资人口和资金流动的便捷使得商业发展共生共荣肇庆得到更多的房地产投资跨区置业逐渐成为可能实现产业繁荣、企业跨区设厂、投资实现产业转移及产业升级经济发展34资金寻找、填补价格洼地，提升沿线房地产市场价格优质商品房供应不断增加，使得开发力度逐渐增强开发企业间的竞争逐渐加剧使得开发水平不断提高

同城效应形成了新兴居住区域，从而带动区域价值的提升城轨尤其是对加快肇庆房地产市场的区域化发展起到积极的推动作用，使得，同城效应不断彰显，佛肇一体化进程大大加速城轨对沿线项目有明显的拉动效应城轨促进同城化，提升大旺在市场格局中的地位35广肇城轨相对大旺来说的辐射能力有限，至佛山、广州市区需要多次换乘，时间成本过高肇庆鼎湖大旺佛山西广州新火车站34.6km、17min33.1km、16min累计约48km、23min通过佛肇城轨至广州市中心至少需要两次换乘桂城站广州西朗累计约47km、41min累计约61km、70min*仅计算完全路程时间广肇城铁佛肇段累计约70.2km、34min广佛城际地铁佛山地铁三号线广佛环线南延段*仅计算完全路程时间*按站站停模式计算一级辐射区域次级辐射区域一般关联区域轨交沿线佛山西狮山工业区肇庆市区广佛环线沿线佛山市区广州新火车站附近广州市区佛山其他区域佛肇城轨辐射范围分析由于广肇城轨分段建设，对于大旺来说的一级辐射范围主要集中在佛肇段沿线及首末站点附近，而广佛环线路经区域将是次级辐射范围。由于广肇城轨不经过佛山及广州市区，对其辐射范围有限。36城际交通成本的高企可能会阻碍一部分人的置业需求，使价格洼地变得更不明显名称里程运行时速运行时间票价每公里单价京津城际列车119.4KM350KM/h30min一等座69；二等座580.49元（二等座）广深城际列车146KM200KM/h66min一等座100；二等座800.54元（二等座）沪杭高铁168KM350KM/h38min一等座156；二等座980.58元（二等座）广珠城际轨道117KM200KM/h40min（广珠直达）直达55元、站站40元（预计）0.45元/0.37元（预计）广肇城际轨道（佛肇段）83KM200KM/h约25min（大站停）约40min（站站停）大站停35~45元0.42~0.54元（预计）（大站停）佛山方向：约15元肇庆方向：约25元部分城际轨道运营情况对比及佛肇城轨价格判断广佛地铁类似市内地铁，故不做参考1100元左右约15元约25元约30元约50元660元左右往返一个月22个工作日往佛山西往肇庆通勤费用计算广佛地铁20.73KM80KM/h约40min魁奇路~西朗全程6元37限购政策及人们的置业观念较难改变等因素都将影响人们跨区域置业行为城轨暂时不能改变肇庆本地人的置业习惯，本地人还需要时间适应。肇庆人对区域的归属感很强，城轨的概念很新，本地人需要时间来适应，但城轨肯定拉近了肇庆与广佛之间的距离——肇庆某楼盘策划经理知道大旺，就在锦江豪庭的对面，我认为从三水去大旺还是很不方便，即使未来有城轨了，还是觉得很不方便的。所以没想过到那里去买房的，区域比较陌生，不熟悉。投资的话，看情况吧，投资可选择的区域很多啊，佛山、三水这边也有很多楼盘的，主要还是看价格情况，区域是否有升值潜力。——蔡先生、40岁、三水人、在锦江豪庭置业对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款——央行2010年9月限购政策置业观念转变政策对跨行政区域置业者造成了一定的影响，特别是被价格挤压出城的首次置业者该政策为防止楼市过热的“临时性政策”之一，有望提前于其他政策解禁城际轨道作为比较新兴的事物，无法在短时间内改变置业者的购房习惯城轨改变更多的是置业者的心理预期，轨道开通后，跨区置业行为并不会立刻显现38由于轨道交通的便利，轨道交通对于项目是“双刃剑”，城市能级更高地区的“虹吸效应”值得警惕对于大旺来说，特别要警惕的是佛山对大旺的虹吸效应，部分本地高端客户将会因此流失！在产业上，高档的商业、高端的服务和商务功能将进一步向广佛聚集，压缩大旺的发展空间！三水佛山肇庆四会大旺反向虹吸作用轨道交通的便利性所导致的“虹吸效应”值得警惕。由于流动更加方便，高能级地区在城市资源方面具有绝对的优势，部分追求高城市价值的客户将会被“反向吸引”。大旺佛山改善型居住客户为主首次置业客户为主寻求更好的城市资源被高房价挤压出来比例更大39反向虹吸效应对商业影响更大，高档的商业、服务和商务功能将进一步向两端聚集，压缩大旺的发展空间肇庆·星湖国际广场佛山三水·三水广场城际轨交开通之后，将会对城市进行结构化重组和优化佛山肇庆高档商业高端服务商务功能商业需求不是每天必需的行为，偶发或者说规律性行为！由于出行更加方便，佛山和肇庆的高端产业带集聚效应将发挥作用，高档的商业、高端的服务和商务功能将进一步向两端聚集，压缩大旺的发展空间！狮山的居民就习惯去佛山市区、桂城、三水进行消费，但其中90%的人都会去到三水，觉得会比较近比较方便。因为狮山广场本身仅仅是一个较大型的超市，其业态很少，更没有名牌，无法与三水广场比。更高端一些的消费就会去广州、佛山！——佛山市狮山镇某建筑单位老板三水、肇庆商业标杆项目广州40大旺区域目前价格洼地效应不明显广肇城轨由于辐射范围有限、换乘时间成本、交通成本高且受目前限购政策和置业观点的影响对项目客户的扩容有绝对地利好，但近期扩容效力有限！城轨会带来客户扩容，但近期效力有限轨道交通的反向虹吸效应，也会将大旺的客群带到佛山等城市功能更高级的区域更主要体现在商业需求上，交通的便捷将高端的商业、商务需求向广佛聚集，压缩了大旺在商业上的发展空间！“虹吸效应”是双向的，将压缩大旺商业发展空间41轨道交通对区域价值的提升呈现分三个阶段，项目价格的跳跃增长主要在消息发布、开始建设和建成通车三个时间节点项目价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素项目价值轨道交通发展阶段建设消息发布在建建成通车建成以后价格跳跃性增长；客户本地居民、少量受价格吸引的白领、投资客户；城市发展以居住区建设为导向提前释放价格上涨，出现单因素驱动乏力的瓶颈价格。客户被动通过捷运系统选择价格低的城市边低端人群、本地居民、投资客户；城市综合发展的问题凸显—“睡城”。价格从单纯利好消息刺激价格上涨，逐渐转变为以复合因素影响项目价格。客户升级，中高端人群购买，群体的结构和层次丰富，客户质量、档次提升；城市综合发展提上日程，城市综合素质、区域发展水平跃迁，成为活力之城。42北京地铁通州西片区在城轨开通后均价大幅提升，楼盘品质提高，客群扩容效应才比较明显由于八通线预热时间比较早，因此，沿线物业增幅相对平稳。城轨开通前两年，沿线物业已经预支部分利好，但这时价格提升有限，主要是提高销售速度。在城轨开通后不到一年的时间内，片区均价得到了大幅度的提升，楼盘品质也显著提高。重要事件城轨在建城轨在建正式通车片区均价4450475052505900CBD均价87009100960010100典型楼盘京通苑成品家海通梧桐苑新华联家园锦园京贸国际公寓珠江绿洲长安星园世纪星城万象新天珠江绿里翠堤春晓客户构成外地来京工作人员和本地拆迁个体业主和CBD的白领人士举例43广佛肇城轨对沿线的影响也主要体现在以上三个阶段，预计轨道交通运营后会对周边房地产价值的提升作用最大广佛肇城轨预计将于2013年建成通车200820092010201120122013区域价值年份消息发布期建设期建成期影响：广佛肇城际轨道从消息发布到建成对区域有三次大的价值提升时点预计在2013年城轨建成前后对沿线项目造成一次爆发性的跳涨。2014现状在建44城际轨道对沿线物业客户组成案例：天津市武清地区位于京津城际轨道沿线，轨道开通前后站旁物业的异地置业比例有所上升武清典型物业1：北岸尚城天津北京客户来源比例１％５％５％10％轨道开通之前2007.12轨道开通之后2008.12典型物业2：第六城客户来源比例１％５％轨道开通之前2007.12５％８％轨道开通之后2008.122008年8月京津城际高速开通后，武清地区来自京津的置业人群比例从约8%上升至15%左右京津城际高速铁路背景资料：范围：北京南～天津（部分至塘沽）开通时间：2008年8月时速：350km/h全程运行时间：30min北京南～武清：20min

武清～天津：12min5％15％8％武清地区外来人群置业比例变化2004~05年2006~07年2008年但异地置业客户比例不大，一直非项目的主力客群45京津城际开通前后，外地客户跳跃性增加，但武清地区项目的客户主要来源一直都是本地客户轨道交通开通前客户比例轨道交通开通后客户比例武清地区目标客户动态6：3：1中心城区：其他区：外来4：4：2中心城区：其他区：外来地缘性客户为主区域内政府公务员、事业单位本地改善居住客户新增用房、三口之家宜居生活区的不断成熟经济发展促进购买力升级区域发展带动区域外客户环境改善、区域吸引力进一步增强产业、交通相关需求增加新的生成客户其他区域改善“新移民”、高素质（高品位、高学历）增多中心城区升级、中心城区重要购买力改善居住环境以及精神上的满足周边镇街的改善环境客户改善居住环境外地客户（包括部分京津、廊坊等投资客户、产业相关客户）投资、产业生活过度核心客户重要客户潜在客户轨道交通开通后武清地区典型项目客户策略京津城际开通前后，武清地区项目的客户策略一直都是以本地客户为主，外地客户的占比不大46但是区域内的楼盘均将城铁作为核心卖点，旨在向客户强化区域价值和增值潜力，走高举高打的营销路线47轨道交通对区域价值提升体现在消息发布期、在建期和建成期三个时间节点上预计广佛肇城轨在建成运营后对区域价值有较大的拔升，项目价格有一个飞跃，这个时点略滞后于项目预计的开发时间节点！轨道带来的价值跳跃时点略滞后于项目开发时点城际轨道沿线的异地置业客群很难成为沿线物业的主力客群轨道交通沿线的物业却总以异地客作为推广主体，高举高打才能奠定项目的高端物业形象，提升项目在人们心理上的预期，吸引异地客的同时更是对本地客群的挖掘和刺激！站点物业的形象，高举高打的营销策略是必然48区域价值界定和城轨价值明晰城轨拉动沿线物业促进同城一体化扩容客户近期效力有限反向虹吸限制大型高端商业发展高举高打的营销策略是必然区域价值：立足于大广佛肇的第一站城轨带来的机会：1、实—直接异地客户—有限2、虚—站点物业对项目形象上的拔升和改变人们的心里预期非常关键—这也会带来客户扩容轨道运营时间滞后项目开发时间49市场机会及趋势研究——

放眼广佛肇、立足大旺、引领市场、锁定客户放眼广佛肇引领市场立足大旺锁定客户趋势分析50大旺良好的区位、交通、土地、生态资源和高起点规划等决定了其有良好的投资优势区位：面对珠三角核心区，背靠西北广大山区，既承接港、澳和珠三角发达地产业转移，又可充分利用广大的山区资源包括劳动力资源！肇庆高新区规划控制面积25平方公里，首期已开发9平方公里，土地全部属于国有，基础设施完备，开发成本低；交通便捷，属广州半小时经济圈。北江、绥江交汇处，生态资源好；实行“一区多园”的开发建设模式，高标准对园区规划建设51大旺发展历程：用了8年时间从农场升级为国家级高新区，引进投资和工业企业不断增加，促进了区域的飞速发展5亿元财政专项扶持资金至此，共与六家银行签订贷款协议，总金额119亿；其中政府性融资86亿；企业融资33亿落实融资10亿元2009年落实融资20亿元2002迁园大旺，正式挂牌运作2008广东省首批示范性产业转移园2010国家级高新区2004广东省吸收外资重点工业园区、广东省山区吸收外资示范区2009省重点打造高新区03年7月，亚铝进入，投资总额100亿亚铝工业城全部三期项目达标达产后预计年产值超300亿元,税收10多亿元投资总额131.9亿元、预计年产值700亿元和创税30亿元的中恒(大旺)国际医药产业园项目引进了中国国电、华泰汽车、达利集团、南达电器、空港物流、白云清洁机械、玛西尔电动车、防爆起重机、焕发生物科技、李冠成食品、以纯实业、风华软磁铁等一批投资超20亿元的大型优质项目,引资总额达300亿元.正在跟踪洽谈和即将签约的大型优质项目还多达60多个、投资总额将超500亿元肇庆高新区累计引进各类工业企业500多家，其中已投产150多家！大旺仅是个农场52经济基础：近年来，高新区的GDP和在岗职工工资水平都保持着较高速度发展，居民的购买能力得到很大提升数据来源：历年肇庆市统计公报GDP增长&收入水平提高增强了居民的购买能力，将成为刺激住房需求的两大武器53市场需求：产业发展带来区域人口的增加，刚性的基本住房需求，带动商品房销售的稳步增长规划至2015年：总人口约24万常住人口约18万

《肇庆市城市总体规划(2007-2020)》数据来源：历年肇庆市统计公报产业移民人口规划数量较大，预计随着新产业的迁入和建设产业的投产，未来人口增长迅速，置业需求将会逐步增强54高新区升级为国家级后，会带来以财税政策为主的一系列优惠政策，更有利于园区内企业特别是高新技术企业的发展财税政策关税、增值税方面

对符合条件的进口自用设备，免征关税和进口环节增值税

企业所得税方面生产性外商投资企业税收优惠；产品出口企业和先进技术企业税收优惠；特定行业、项目税收优惠；再投资税收优惠

高新技术企业方面：高新技术产业开发区内的高新技术企业，从被认定之日起，减按15%的税率征收所得税。经企业申请，税务机关批准，从投产年度起，2年内免征所得税。

对设在高新技术产业开发区的被认定为高新技术企业的外商投资企业，减按15%的税率征收所得税。经营期在10年以上的，从开始获利年度起，第1年和第2年免征所得税。资金支持配套支持包括直接减免费用、专项基金支持及提供融资协助符合条件的企业、项目获得相关的行政费用减免；国家和省级科技创新基金资助；帮助其获得区内风险投资公司的支持。主要为硬件支持包括土地、厂区、厂房、宿舍等用于企业生产和生活用设施更加有利于园区内企业，特别是高新技术企业的发展和壮大，将吸引更多有实力的企业入驻55大旺加速发展是必然，未来发展规划：利用较长时间，发展为中等规模的国际化、现代化、生态型的新兴工业城

20102015远期2020国家级高新区近期主要延续目前的开发态势，围绕现有的中心区开展建设北部地区依托山水自然条件和高教园区的建设适度开发产学研配套服务区壮大先进装备制造产业区的开发，启动汽车机车制造产业区，以科研基地为切入点开发中心区北部的电子信息产业区开发沿江居住区，为工业区提供居住配套，也为产学研配套服务区提供搬迁安置用地远期在近期建设拥有了一定资金、基础设施和城市开发经验的基础上，进一步扩大中心区的建设规模，建设大型商业和文化娱乐设施壮大电子信息产业区和汽车机车制造产业区;加速产学研配套服务区的发展，依托珠外环高速公路和北部山水景观条件开发休闲旅游和旅游房地产

总人口约24万(常住人口约18万)总人口约36万(常住人口约30万)年产值超5000亿元总人口50多万全区年工业总产值力争达到1000亿元中等规模的国际化、现代化、生态型的新兴工业城56国家级高新区专题研究随着大旺升级为国际级高新区，使大旺较广佛肇沿线的城市更具投资价值了，国家级高新区的申请成功促进了区域价值提升，加大投资力度和企业进驻的进程，增加了产业人口和相关工作缘客群对房地产的需求；因此，专题研究国家级高新区对项目物业市场的需求特征和客户演变影响！57国家级开发区对区域发展实证案例研究研究目的研究方法研究原则国家级开发区对区域的人群导入和经济发展的推动作用？国家级开发区发展过程中的，各物业市场的发展特征是什么？实证分析:选取成熟的国家级别的产业新区原则1：模糊由于规划定位/规划规模带来的因素原则2：模糊由于经济发展背景、经济环境等因素的影响研究对象沌口工业园昆山经济技术开发区国家级开发区带动研判研究方法58汉阳汉口武昌沌口工业园距离市中心及汉口、武昌火车站约30分钟路程

综合功能组团科教研发组团综合功能组团物流加工组团综合工业组团主导产业组团居住组团科教中心行政中心体育中心市场中心2004年规划市级商业副中心——为大中型工业区、居住区、大型对外交通设施距离汉阳约15公里，以汽车制造为主导的现代化工业新区，向功能齐备的产业新城转变国家级开发区带动研判沌口开发区：背景发展时期启动期（约5年）1991年-1995年发展期（约8-10年）1997年-2005年成熟期2006年～政府规划1991年，武汉经济技术开发区成立；1993年，国务院批准为国家级经济技术开发区1997年，中部地区唯一的出口加工区规划；2001年，出口加工区正式封关运行；园区建设1993年2月，中法两国最大的合资项目之一、神龙汽车30万辆轿车项目开工建设；1995年12月，神龙公司武汉总装厂1000辆富康轿车下线；1994年，武汉可口可乐饮料有限公司成立；1998年7月，东风本田发动机有限公司建成；2003年，东风汽车公司总部从十堰迁驻武汉开发区；美国康明斯公司等跨国企业将其亚洲研发中心；已有6家企业入驻出口加工区，投资总额超过3000万美元，年出口创汇达到3亿美元以上，如台湾EMC唯冠科技有限公司总投资近16亿元的东风商用车技术中心武汉试验基地破土动工关键举措政府主导基础设施建设主力大型企业引入产业规模聚集产业链完善高新制造业结构升级59产业发展：第二产业为主，三次产业发展缓慢且层次较低沌口现有企业1600余家，覆盖近30个国家或地区，从业人员近4万，规模稳居全国10强。

世界500强中14家已落户沌口，年销售收入500万元以上企业100余家，年产值过亿元的企业30余家。国家级开发区带动研判沌口开发区：产业发展武汉经开区08年三产比例60人口导入：片区以原住民和产业导入人口为主，产业集聚效应带动区域人口的快速增长1991年-1995年1996年-2005年2006年--发展时期启动期（约5年）发展期（8-10年）成熟期人口特征基础设施建设及行业工人，产生临时低层次居住性需求；当地城市化居民大量专业性的蓝领建设者，产生中高层次的居住需求；外地资本开始涌入，选此为生产基地；高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员同时对商业与写字楼的需求开始呈现；三次产业以1/2产业为主以第2产业为主第三产业处于发展初期三次产业快速发展规划（2005年—2010年）：开发区第三产业占国内生产总值比重达到40%以上，其中面向生产者的高端服务业占50%，从业人数占全社会劳动者人数的30%以上，基本建成商业服务功能完善、社会体系健全、产业高度发达、辐射积聚功能强大的现代化城市新区。国家级开发区带动研判沌口开发区：人口导入武汉经开区08年三产比例61办公物业：发展15年出现5A级写字楼，政府意志/低地价支持，价值实现低（与城市中心住宅价格持平）东合中心：政府意愿驱动的开发区第一个专业写字楼，以企业自用以及企业的行业衍生客户为主，目前租用率较低项目名称租金水平物业类型东合中心40-45元/m2·月写字楼奥林苑10-15元/m2·月住宅新都国际25元/m2·月商住楼绿岛大厦20-25元/m2·月写字楼潜江制药办公大楼25元/m2·月企业办公阳光丽景5元/m2·月住宅1991年-1995年1996年-2005年2006年--发展时期非市场化阶段市场化启动期市场化初期房产特征开发区处于建设起初期办公以第二产业为主的产业客户为主办公物业以厂房办公为主办公客户以金融、服务、产业衍生等客户为主办公物业以商住楼、住宅楼、裙楼办公为主市场上出现专业写字楼专业写字楼实现程度较差代表楼盘潜江制药大厦新都国际绿岛大厦湘隆国际大公馆东合中心指标指标值物业类型写字楼建筑面积26万m2楼层B栋12层/A栋16层销售时间2006年销售价格6000元/m2[同区域城市住宅：5800]出租率10%整体规划复合型商务中心，规划有15万平方米甲级写字楼、2.6万平方米高档商业区、2.5万平方米五星级酒店、7000平方米会所和会议中心、4.56万商务公寓。东合中心销售代表访谈：东合中心的开发是政府推动下的，东风汽车以较低的地价（约20万元/亩）启动开发项目，项目是为了打造中国汽车业商务平台；项目的客户主要是企业客户和投资客户，各占50%左右。其中B栋12层是企业自用物业，东风设计研究院使用；A栋目前租用率较低，现入住企业为汽车行业相关的企业国家级开发区带动研判沌口开发区：办公物业62酒店物业：发展14-16年出现中高端酒店，酒店需求群体以产业团体客户为主酒店名称客房数开业时间入住率建造标准设施新龙酒店99200750%准四星级棋牌室,桑拿浴室,中餐厅,客房送餐服务，会议厅,商务中心华苑酒店60200050%惠远阳光大酒店100200670%准四星级金凯东亚公寓式酒店163200580%公寓式酒店有配套的商务楼层、免费自助洗衣房、平价便利商场、自助西餐厅和咖啡厅、商务中心、因特网室等服务项目海滨城度假村100余间2006平时：30%周末：80%度假式酒店设有各式客房、多功能会议厅、中西餐厅、桑拿中心、大堂吧、商务中心、天然浴尝沙滩排球、水上游艇和游船、美容美发、桌球、沙弧球、网球尝垂钓等娱乐项目和设施湘隆国际大公馆200余间预计2009---准四星级新龙酒店金凯东亚公寓式酒店酒店客户单一，以东风/神龙等企业客户为主，占80%以上惠远阳光酒店大堂经理：酒店的主要客户是企业客户，主要是东风、神龙等企业客户；金凯东亚公寓式酒店，行政经理孙小姐：沌口的档次酒店在5-6家，客户主要是东风/神龙的客户，占90%以上，散客比较少。一般都是培训、开会之类的活动，沌口地区的酒店已经呈现饱和的趋势。国家级开发区带动研判沌口开发区：酒店物业63区域商业中心：区域发展16年但依然尚未形成区域商业中心湘隆国际大公馆商业总建筑面积15万平米，2006年交付使用以商业街和集中商业为主，引入武商量贩和运动100现经营状况较差，商业街基本上空置武商量贩占据湘隆时代广场的一层、二层近7000平方米的卖场；2008年7月份开业江汉大学对面中百超市小型店以单层街面为主要的物业形态以便利店/餐饮店为主的商业形态主要以满足周边人群和学生群体为主的商业业态金凯购物广场中百超市满足周边人群的需求二楼破旧尚未租出去商业业态以大型超市为主国家级开发区带动研判沌口开发区：商业中心64湘隆国际大公馆：区域发展12-15年出现定位于区域商业中心的综合体项目，商业经营状况较差指标指标值项目名称湘隆国际大公馆占地230余亩建筑面积33万平方米，其中住宅16万平米项目规划集精品商业街、超市、休闲文体健身中心、餐饮、娱乐、家居、办公及时尚住宅小区于一体的综合性开发项目。销售时间2003年湘隆国际大公馆居住聚集区体育中心湘隆国际大公馆：以社区服务型的超市经营较好外，大规模商业中心的其他经营情况较差武商量贩商业街商业街酒店商务公寓住宅物业类型销售/经营状况住宅价格：5800元/平米户型：1/2/3房客户：工业区产业人群占70%，市区客户30%销售率：70%商业销售时间：2003年商业类型：主力店武商量贩/运动100/星巴克经营现状：经营现状较差，街铺多数未开业酒店拟引入四星级酒店商务公寓销售率：100%客户：以中小型贸易企业/服务性企业为主国家级开发区带动研判沌口开发区：商业中心65住宅市场：依托区域资源和价格差，吸引城市中心中高端客户，前期由于安置房产业客户并未成为主要市场力量2001年以前2002-2006年2007年-产品特征非市场化阶段，以多层的经济适用房和定向开发房为主，部分别墅物业大盘开发带动区域房地产发展，产品多元化供应（别墅/洋房/小高层）市场分化，高端市场和低端市场全面覆盖区域发展和配套逐渐完善，剪刀价格差不明显，出现城市豪宅；客户特征产业人群和拆迁安置人群产业客户、市区外溢客户为主区域中高端产业客户、汉阳中心区客户典型楼盘东风阳光城东方夏威夷湘隆国际大公馆价格特征1800-20002300-25003500--4500

明晰规划和较强的政府导向，政府对本区域大量的基础设施建设（体育场）；区域自身良好的自然资源，使得区域的产品多元化；区域大盘开发对区域市场的带动作用国家级开发区带动研判沌口开发区：住宅市场66

关键举措政府导向优惠政策大型主力企业入住（东风）房地产市场办公物业：区域成熟期出现5A级写字楼，政府意志低地价支撑，价值实现低（与城市中心住宅价格持平）酒店物业：发展期后段和成熟期前期出现中高端酒店，酒店需求群体以产业团体客户为主区域商业中心：区域进入成熟期，但依然尚未形成区域商业中心住宅市场：依托区域资源和价格剪刀差，吸引城市中心中高端客户，前期由于安置房产业客户并未成为主要市场力量18年的发展，单一产业园向功能复合新城转换，发展期住宅市场占主导，成熟期酒店/写字楼/集中商业萌发发展程度1234区域基础建设大型企业入住，产业聚集触发规模效应产业结构升级，产业新城发展；新城规划的功能逐渐完善产业链完善，上下游企业入住；生活配套设施完善，吸引区外人群成熟期发展期启动期约5年约8--10年时间国家级开发区带动研判沌口开发区：小结67承接珠三角/国外产业转移，以先进制造业和软件与服务外包为主的产业园区发展目标：2007年，东部新城规划面积约10平方公里，是昆山城市东部副中心台商投资密集区/具有竞争力的开发区/全国IT（电子信息）产业/重要地区吸引欧美投资的重镇；到2010年，工业总产值4000亿元，出口总额320亿美元，税收收入65亿元，合同外资年均保持6-8亿美元之间。上海市50公里37公里苏州20分钟15分钟昆山经济技术开发区发展时期启动期（约7年）

1985年-1991年发展期（约12年）

1992年-2003年成熟期2004年-园区建设1985年，当时的县委、县政府统筹规划，在县区东侧自费创办了第一个工业新区；1988年，工业新区正式更名为昆山经济技术开发区。1986年10月，开发区面积达到6.18平方公里开发区内首家中外合资企业——中国苏旺你有限公司建成投产；1992年8月，开发区顺利通过了国务院批准，成为国家级2000年设立江苏昆山出口加工区。1992年沪士电子有限公司的到来，开启了昆山"以商引商""以大引大"，与国际大型跨国公司合作的新阶段。首期规划面积2.86平方公里，A区封关1.86平方公里2004年，昆山开发区企业科技园成立2006年12月,国务院批准昆山等7个出口加工区开展拓展保税物流功能截至2007年7月，科技园基础设施大环境基本形成，已有10个项目进驻，其中6家是企业独立研发机构关键举措地方政府打造基础设施建设无秩序的制造业外包先进制造业、软件与服务外包产业升级，科研机构和国家级开发区带动研判昆山开发区：背景68产业发展：以电子信息制造、汽车零部件制造为主的第二产业占绝对主导地位国家级开发区带动研判昆山开发区：产业发展69人口导入：产业聚集效应导入外来人口较本地人口1.2：1，少部分管理层和企业主具有较强购买能力昆山人群导入集中在2000年以后，最近5年导入人口50万人；导入人群的收入水平较低，小部分企业中高管和企业主成为住宅市场的主要支撑。国家级开发区带动研判昆山开发区：人口导入70办公物业：出口加工业产业园带来以贸易、物流等商务客户，发展18年前段出现类写字楼的商住楼项目名称利得·国际销售时间2003年入住时间2005年层数/层高23层/3.9m电梯6部规模1栋，建筑面积约4万平方米售/租价格售价7180元/㎡售/租率销售率90%以上装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点曾为出口加工区唯一写字楼（商住楼）利得·国际中心区区位优势：贸易、物流行业的热点集中区域，服务于开发区内的物流/贸易等产业随着高铁的建成、昆山的工业逐渐向东南集中和5A甲级写字楼的出现销售情况：出售/租率在80％左右；销售状况较好，以自用客户为主利得国际：开发区第一个类写字楼的商住楼，客户主要以物流/贸易的中小型公司为主出口加工产业园国家级开发区带动研判昆山开发区：办公物业71酒店物业：发展14年出现第一个中高端酒店物业，地处商务中心/交通中心/行政中心，集中供应在18-20年酒店开业时间星级入住率昆山瑞士大酒店2005年准5星70%华东国际商务酒店2006年准四星70%富贵大酒店2003年准四星70%华利大酒店1997年三星75%汉庭大酒店2005年经济型酒店95%以上并蒂莲大酒店2004年经济型酒店70%汉庭大酒店2005年经济型酒店95%以上君泰商务酒店2004年经济型酒店70%一醉天元宾馆2005年经济型酒店82%莫泰连锁2006年经济型酒店85%酒店以中等商务酒店和经济型酒店为主，入住率在70%以上；外资企业的商务客户、江浙沪会议人员为主酒店会议频次（次/年）客户来源昆山瑞士大酒店100次左右上海企业为主昆山宾馆130次左右上海、苏州、本地客华东国际商务酒店90次左右江浙沪富贵大酒店60次左右上海、苏州、本地客项目名称华利大酒店客房数124套星级三星级开业时间1999年开业，2003年再装修配套设施多功能厅、贵宾厅以及小会议室三个会议场所，可承办中小型会议及商务活动。商场、棋牌室、美容美发、舞厅入住率75%火车站汽车站市政府前进路312国道酒店华利酒店：开发区第一个酒店，酒店地处开发区商务中心区/行政办公区/交通枢纽，备注：昆山部分酒店案例国家级开发区带动研判昆山开发区：酒店物业72商业中心：中心区既有商业中心扩容辐射，发展20年新区在政府导向和规划利好的推动下出现定位于区域商业中心的项目目前以老城区为基础向四周不断延伸，商业体系仍以人民路商业中心为主；商业核心区（以人民路为中心，辐射周边商业）相对较为集中；但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱；社区商业中心区域商业中心既有商业圈外扩发展，各区域中心以满足社区周边日常生活的商业类型为主吉田国际广场：政府导向和规划利好下的昆城南部新商业中心物业类型（集商业、办公、居住、娱乐为一体的纯高层国际化生活社区）地段柏庐南路中华园路口（吉田阳光会所）体量户数总建70WM2，商铺63套面积范围48－287M2特点引进约5w平方米的乐购大型购物中心，作为商业主题经营店销售时间2005该项目的政策性导向非常明显，政府对此项目的扶持力度相当大，拆资投资8万m2的水上公园，为该项目增加卖点。本项目填补城南版块空白，全力打造昆山前所未有的纯高层现代都市城，并以商务、办公、休闲、聚会等全方位配套设施让吉田国际广场成为昆城南部新商业中心。国家级开发区带动研判昆山开发区：商业中心73住宅市场：区域前期当地客户和产业人群为主，发展20年，东部新城规划和品牌开发商牵引区外客户2000年以前2000-2005年2005年以后产品特征经济适用房市场出现商品房，以多层为主，产品档次较低，非品牌开发商品牌开发商进入，楼盘品质得到提升政府规划利好，产品已高层/小高层产品为主产品形态的多元化：别墅/公寓/酒店式公寓客户特征客户以当地居民为住，非市场化行为产业人群以当地人群为主，主要是企业中层、当地私企业主本地地缘客户为主，受价格驱赶的中心城客户、上海客户典型楼盘晨曦园信和东城东方罗马中航城价格特征1000-15002500-3000

4000-4200

昆山经济技术开发区的发展以自发性产业带动为主，缺少整个新城的规划；非政府居住导向，“居住向西，工业向东”；居住功能的缺失和前期非高品质楼盘的启动，导致区域发展缓慢；品牌开发商的进入和政府规划推动区域房地产快速发展。国家级开发区带动研判昆山开发区：住宅市场74发展24年，产业与主城互动发展，住宅以本地产业人群为主，酒店/写字楼/商业功能为主城中心承担关键举措政府导向大型主力企业入住产业复合（加工/贸易/物流）房地产市场办公物业：出口加工业产业园带来以贸易、物流等商务客户，成熟期前段出现类写字楼的商住楼；酒店物业：发展期中期出现第一个中高端酒店物业，地处商务中心/交通中心/行政中心；商业物业：中心区既有商业中心扩容辐射，全面发展期前段新区在政府导向和规划利好的推动下出现定位于区域商业中心的项目住宅市场：东部新城规划和品牌开发商的进入，带动区域地产发展和对区外客户牵引发展程度明晰定位，成为国家级开发区沪士电子有限公司入住园区，开启以商引商时代工业园向新城规划转变，成为城市副中心；产业升级产业聚集效应凸现，关联企业和产业链企业入住启动期发展期成熟期约6年约12年时间23451自发建设，无序引入国家级开发区带动研判昆山开发区：小结75经历启动期-发展期-成熟期约15-20年，区域一般由单一产业园区向复合功能的产业新城转变区域建设城市基础设施建设政府规划和招商产业结构升级区域功能升级产业发展产业处于规划招商阶段主力企业入住以主力产业为主的产业链企业逐渐入住第二产业发展迅速第三产业萌芽,进入快速发展期成功关键政府投入和规划力度主力企业及其带动作用政府规划导向新城中心规划物业特征启动期发展期成熟期发展规律模型类写字楼商务公寓酒店供应集中期区域商业中心出现，经营状况较差非市场化阶段前期产业客户并不能成为我们的主要客户住宅市场的发展依赖于区域的资源/产品发展程度区域基础建设制造业拉动区域发展制造业产业结构升级，科技产业/研发中心升级产业园向产业新城复合发展制造业完善区域产业链（贸易/物流/产业链聚集）并带来更多人口启动期发展期成熟期约10－12年1234约5年区域发展研判国家级开发区区域发展76办公物业需求较小，一般出现在区域发展成熟期(15-18年)，核心项目主要由政府主导推动物业类型单一厂房办公厂房/政府、企事业办公大楼，住宅办公出现类写字楼的商务公寓开始出现产业结构升级区域功能升级规模档次中低端中低端高端供应出现客户特征产业办事处/工程指挥部的形式出现第二产业带动的衍生企业,如贸易/法律服务/金融/银行等以第二产业延生客户为主影响因素产业类型(加工贸易业能够带来更多办公客户)产业发展和结构升级政府政策支持(低地价)区域商务中心规划启动期发展期成熟期发展规律模型发展程度启动期发展期成熟期约10－12年1234约5年类写字楼式商务公寓出现标杆写字楼出现区域发展研判国家级开发区办公物业77酒店主要客户是团体会议客户，在区域发展期后段(10-12年)时出现，中端经济型酒店为主物业类型基本无酒店物业以低端酒店为主中高端酒店出现酒店以经济型/准四星酒店为主酒店供应高峰酒店中高端市场出现饱和规模档次中低端以中低端为主,出现中高端酒店中高端酒店为主,高端酒店匮乏客户特征产业团体会议客户产业团体客户会主,高端服务业发展带来过境商旅客户影响因素入住企业的商务需求产业结构功能升级政府区域发展规划启动期发展期成熟期发展规律模型发展程度启动期发展期成熟期约10－12年1234约5年出现第一家中高端酒店酒店供应集中期区域发展研判国家级开发区酒店物业78区域商业中心一般在发展成熟期(11-20年)出现，培育期较长，核心项目由政府主导推动物业类型街铺/小商店大型社区的街铺小型集超市商业街中大型SHOPPINGMALL规模档次低端社区服务性商业萌芽区域性商业中心客户特征产业建设蓝领阶层居住区居住人群产业消费人群辐射正整个区域的人群影响因素区域建设规模区域整体住宅开发对人群的导入区域商业商务中心的规划政府政策导向与成熟商圈的距离启动期发展期成熟期发展规律模型发展程度启动期发展期成熟期约10－12年1234约5年社区服务型商业中心出现区域商业中心出现区域发展研判制造业新区区域商业中心79住宅物业个盘差异明显，依赖于区域与成熟城市的距离，早期以区域内、产业客户定向开发为主物业类型经济适用房配套建设用房中低端居住物业个盘以资源/物业类型占位高端市场城市住宅出现规模档次中低端中端中高端客户特征产业人群当地原住民吸引成熟区域被迫郊区化客户依靠资源吸引区外中高端客户本地产业人群地缘人群区内/外中高端客户影响因素政府招商引资政策价格剪刀差个盘打造(配套/资源/产品)区域功能完善启动期发展期成熟期发展规律模型发展程度启动期发展期成熟期约10－12年1234约5年中低端居家物业/资源豪宅城市豪宅出现非市场化阶段:经济适用房/配套建设用房区域发展研判国家级开发区住宅物业80在项目开发期内区域无法有效支撑写字楼/大型商业中心发展，住宅发展中前期依赖周边区域辐射发展程度启动期发展期成熟期约10－12年约5年1234城市豪宅出现社区服务型商业中心出现酒店供应集中期类写字楼式商务公寓出现标杆写字楼出现区域商业中心出现中低端居家物业/资源豪宅出现第一家中高端酒店非市场化阶段:经济适用房/配套建设用房项目开发期结论１：区域发展对依赖区域自身发展的商服物业的所带来的机会较小本区域不具备中高端办公／酒店物业机会：依赖于区域的产业发展多带来的衍生商务需求，根据案例研究看区域所带来的商务需求并不支撑；具备成为社区服务型商业的机会：不具备成为区域中心的可能，且依赖于周边住宅市场的开发进程；结论2：由于价差不明显且无资源优势，开发前期住宅物业依靠区外客户消化较难，如何牵引区内客户及周边地缘客户是本项目成功关键区域发展研判结论20022007201781市场机会及趋势研究——

放眼广佛肇、立足大旺、引领市场、锁定客户放眼广佛肇引领市场立足大旺锁定客户趋势分析82北江迎宾大道大旺大道广佛肇城轨北部新区

中心城区临江片区城轨片区政府推动规划，配套完善政府强势推动，规划起点高，城市配套完善未来新城区将会取代老城区成为城市价值最高的区域生态条件良好，东临龙王庙水库，西靠大南山，风景宜人规划以联排为主，部分多层住宅总规划面积4500亩，首期1000亩交通优势突出位于大旺大道和迎宾大道两条主干交汇处靠近广贺高速大旺互通临近广佛肇城轨大旺站站台有一定资源，北接雕塑公园，东临北江规划以中高层为主紧邻北江，一线江景尽收将承载商业、居住、休闲、娱乐等重要功能规划以中高层为主，规划面积1220亩各板块特征：按区域规划可划分为四大居住片区，商业主要集中在中心城区，本项目位于城轨片区，