物业住宅小区节能降耗的思路和方法

物业住宅小区节能降耗的思路和方法物业的能耗是指煤（燃油）、电、水、煤气等的耗用量。其中电耗费用大约占总能耗费用70%（中央空调用离心式空调机组时）。因此，能耗费用降低，首先须抓电耗，其次是煤（燃油）耗。应该成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研究物业的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。物业的合理用电是节电的手段。节电工作分设计和运行两个方面，两者互相牵制、互相补充。一个好的系统设计，应该考虑到节能的需要，否则进行管理的努力将是十分有限的。反之，如果不搞清设计意图，也难以发挥节能的效果。从运行角度，物业的合理用电应从下述几方面考虑：供配电物业用电负荷中存在大量的电感性负荷（各种异步电机及气体放电灯等），这类负荷的功率因数均较低，所以应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。变压器变压器在运行中，不可能总是处于额定状态，而负载率高低与效率有一定关系，当变压器负荷（一般要求负载率为0.5至0.7）过低或过高，效率均要下降。所以，在多台变压器配电时，应根据负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应更换变压器；单相用电设备分接在三相网络上，低压网络的电流不平衡度应小于20%。空调、制冷系统系统的容量一般是按最大负载情况下选定的，但是在实际使用中不会始终在最大负载情况下，大部分时间是部分负载运行。制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。空调机组消耗动力主要是送风机和回风机。对于不同季节，应该合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，可进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。例如对于宴会厅等场所，可采取营业前2小时加大送风量，营业结束前2小时，减少送风量，以节省能量。对于排风系统，有条件时，可在排入大气前设冷、热回收装置。照明系统物业全年照明用电量约占总用电量的30%左右，因此必须注意降低照明系统的能耗。照明节电，除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外，还应对使用场所选择适当的设计照度；采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法⑴能源消耗控制程序及要求①能源消耗控制的范围是：电、水、汽、油、煤气等。工程部在所有使用部门安装电表、水表、蒸汽表、煤气表，油料使用须登记②工程部派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚③能源费用消耗在正常营业善下应控制在总营业收入的4.5%。其中：.电费：占能源费用的43%.水费：占能源费用的6.5%.煤气费：占能源费用的1%.热力费：占能源费用的25%v.冷冻水费：占能源费用的24%(2)设备节能办法简介①重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容②工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况③了解各种能源的收费标准④指派专人负责节能工作的检查、督促⑤推广节能观念及意识和方法⑥不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善⑦应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整⑧保温材料的维护保养⑨空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整⑩照明线路的布置及调整⑪灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）⑫升降梯/电扶梯的智能管理⑬采用节能控制照明开关:⑴声控开关:⑵光控开关；⑶时间控制开关；（4）延时控制开关⑭合理