2022年物业管理师考试制度与政策复习要点

2012物业管理师考试制度与政策复习要点第一章物业管理概述物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式在实现的活动。实现物业管理的三种方式：1、业主自己进行管理2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司3、业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》并不强制业主必须选择物业企业来实施管理；但是如果业主通过选聘物业企业，就应当按《条例》的规定来执行。物业管理活动的依据是物业服务合同，物业企业根据合同提供服务，业主根据合同缴纳物业费用，双方是一种平等的民事法律关系。物业管理的内容：1、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护保养、管理2、对相关区域内的环境卫生和公共秩序进行维护。在前期物业管理阶段，《条例》规定，住宅物业的建设单位必须通过招投标方来选择物业企业，而对非住宅物业就没有这一要求，同时《条例》还规定住宅物业应当建立专项维修基金制度，对非住宅则没有强制要求。《条例》的使用范围：包括城市，业涵盖农村。物业管理市场化特性：1、房地产物质形态的演变导致物业财产状况的演变2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3、物业管理活动应当遵循市场原则4、非市场性的房屋管理不属于物业管理。物业管理的三个基本特征：社会化、专业化、市场化。物业管理社会化的必要前提：是物业的所有权、使用权与物业的经营权相互分离。物业管理专业化的现代化生产的专业分工的必然结果，要求物业企业必须具备一定的资质等级，物业从业人员必须具备一定的职业资格双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维娅.希尔女士。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——美国芝加哥建筑管理协会。改革开放前我国城镇住房制度的三个特征：1、住房投资由国家和国企投资2、住房采用实物分配方式3、住房消费采取低租金国家保修保养的制度。1978年开始扶持住房商品化。1981年3月10，深圳第一家涉外商品房管理专业公司成立—深圳市物业管理公司。1984年，广州东华实业开发五羊村。1990年10月，深圳住房局开发莲花二村，实施物业管理并获得成功。1992年被评为全国示范文明住宅小区。1993年，深圳颁发全国第一部物业管理地方性管理法规--《深圳特区住宅小区物业管理条例》。是我国规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。1994年3月建设部颁发《城市新建住宅小区管理办法》-建设部33号令。2000年，中国物业管理协会成立。物业管理的低位和作用：1、有利于促进经济增长2、有利于提高人民群众居住质量3、有利于增加就业4、有利于维护社区稳定5、有利于推动房地产的良性发展。住房维修基金管理办法规定：专户储存、专款专用、严禁挪为他用。2003年6月8日，《物业管理条例》由国务院正式颁发，这一阶段物业管理政策法规体现了如下特征：1、配套性2、经验性3、操作性。《条例》的立法理念：在坚持民法基本原则的指导思想和立法法规定的原则下，突出发展为重、平衡为重、保护弱者的立法原理。《条例》的立法思想：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系2、强调业主和物业管理企业是平等的民事法律关系，是服务与被服务的关系3、强调业主与物业企业通过公、公开和协商方式处理物业管理事项。《条例》的立法原则：1、物业管理权和财产权利相对应原则2、维护全体业主合法权益原则3、现实性与前瞻性有机结合的原则4、从实际出发、实事求是的原则。物业管理基本制度包括：1、业主大会2、业主规约3、前期物业管理招投标4、物业承接查验5、物业管理企业资质管理6、物业管理从业人员职业资格7、住宅专项维修基金等七大制度。物业管理的基础是业主的财产权。共同财产和共同利益是构成业主联系的基础。业主如加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。业主大会制度和业主规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。其议事准则就是民主协商。条例的第三条明确规定提倡业主通过市场机制选聘物业管理企业。第五条明确各级房地产主管部门对物业管理活动实施监督管理权。条例第三十四条规定了一个物业区域由一个物业管理企业管理的原则。条例第四十七条规定了物业管理企业在安全防范方面的协助义务，在发生安全事故时，物业企业在采取紧急措施的同时，应及时向有关政府部门报告，协助做好救助工作。法律责任的三要素：1、适用条件2、行为模式3、违反行为模式的法律后果。法律责任的规定是体现法律规范国家强制力的核心部分。法律责任的特征：1、他是和违法行为相联系的2、他的内容是法律明确而又具体规定的3、它具有国家强制性4、他是由国家授权的机关依法实施的。《物业管理条例》的法律责任的特点：1、行政责任、民事责任并存2、凡是能够通过承担民事责任解决问题的，不在设定行政处罚的原则，充分体现保护业主全体利益的原则3、体现了业主自我管理、自我监督的原则。《条例》确立的基本法律关系：1、业主相互之间的关系2、物业企业和业主之间的关系3、开发企业与业主以及物业企业之间的关系4、供水供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系5、社区居委会与业主、业主大会以及物业企业之间的关系6、物业管理各方主体与政府之间的关系。物业管理的本质是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。民事行为最基本的原则是在于其主体的平等性和行为自愿性。业主在前期物业管理阶段接受物业服务实际上是建立在两个合同基础之上：一个是建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。《条例》规定了供水供电供气通信有点电视等单位“应当向最终用户收取有关费用”“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维护保养”。居委会和业主大会之间并不是一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。政府与物业管理各方主体之间是一种行政法律关系。第二章物业管理服务物业管理服务的特点：1、公共性和综合性2、受益主体的广泛性和差异性3、服务的即时性和无形性4、服务的持续性和长久性。物业服务合同有别于一般委托合同的显著特点：是管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。物业服务合同时衡量物业企业是否履行义务的检验标准。物业服务的主要内容包括：1、房屋共用部位的维修养护与管理2、房屋共用设备的维修养护与管理3、物业管理区域内共用设备的维修养护与管理4、物业管理区域内环境卫生和绿化管理服务5、物业区域内公共秩序、消防、交通等些关事项的服务6、物业装饰装修管理7、午夜档案资料的管理8、专项维修基金的代管服务。物业服务合同的标的是物业企业提供的公共性物业服务；物业服务的对象是物业区域内的全体业主。物业服务合同以外的服务是一种有偿服务，该类协议也物业服务合同一样是双务合同，以有偿为原则。一级服务标准：1、务中心，公示24小时服务电话，急修半小时以内2、至少1次征询业主对服务的意见，满意度80%以上3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公用的门窗并有相应巡查记录并及时维修保养4、载人电梯24小时服务5、公共照明完好率不低于95%6、小区主出入口24小时站岗执勤；重点区域每1小时巡查一次，并实施24小时监控7、保洁日清两次。二级服务标准：1、公示16小时服务电话，急修1小时内完成2、每年1次征询物业服务的意见，满意率75%以上。3、每3日巡查1次小区单元门，楼梯及公共部位，有记录和维修4、路灯完好率不低于90%5、小区主出入口24小时执勤；重点部位每2小时巡查1次6、生活垃圾日清1次。三级服务标准：公示8小时电话，年1次征询业主满意度达70%；路灯完好率80%；重点部位每3小时巡查一次；生活垃圾日清1次。以上三个等级服务标准适合于经济适用房住宅、房改房、集资房、廉租房和普通住宅小区；高档住宅小区不适合本标准。选用标准的时候应充分考虑建设标准、配套设施设备、服务功能及业主的消费能力等因素。物业服务收费原则：1、合理原则2、公开原则3、收费与服务水平相适应原则。物业服务收费定价形式：1、政府定价2、政府指导价3、市场调节价（是由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格）2003年11月，发改委和建设部颁发《业服务收费管理办法》。物业服务的收费形式：1、包干制2、酬金制（一般用于非住宅物业管理项目）。物业服务费的构成：物业服务成本、法定税费、企业利润但大部分。物业服务成本构成：1、服务人员工资、保险和按规定计提的福利费2、公共部位、公用设备的日常运行、维护费用3、物业区域内的清洁卫生费4、物业区域的绿化养护费5、物业区域的秩序维护费6、办公费7、企业固定资产折旧8、共用部位，设备的财产保险及公众责任险9、经业主同意的其他费用。物业大中修、更新、改造费用应从维修基金中列支，不得计入物业服务支出或物业成本。物业服务合同是确立业主和物业企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。属于诺成合同、也属于无名合同类别、同时也属于双务有偿合同。单务合同—如房屋的赠与合同诺成合同—双方达成一致意见实践合同—双方不仅达成一致意见、还要发生标的物的转移双务有偿合同—就是合同双方都要履行权利义务。要式合同—合同需要一定的书面形式和规定不要式合同—没有书面规定、如口头规定或约定。物业服务合同属于民事合同范畴，是业主、物业企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的主体：业主委员和物业企业物业服务合同的主要内容：1、物业管理事项2、物业服务质量3、双方的权利义务4、物业管理用房5、专项维修基金的保管与使用6、合同期限7、物业服务费用8、违约责任。除此八项，还应商定其他条款，如合同生效条件、解除合同的损失赔偿、免责条款、合同履行争议的解决方式等。前期物业服务合同的特征：1、具有过渡性2、是建设单位与物业企业签订3、是要式合同。前期物业服务合同的主要内容：1、合同当事人与物业基本情况2、服务内容与质量3、服务的收费方式4、物业经营活动的内容5、物业承接查验6、专项维修基金7、物业的使用与维护8、违约责任9、其他事项。一般情况下，物业经营活动由物业企业统一经营、统一管理、统一协调，这样还可以降低服务成本、扩大利润空间。物业经营的注意事项：物业经营项目的名称、物业经营部位的权属界定、物业经营项目的收费标准、业主与物业企业关于经营项目或利润的分成比例。承接查验的主要内容：1、查验的部位与设备的内容2、双方确认存在的问题3、建设单位应承担的责任和解决办法4、建设单位应向物业移交的资料5、建设单位的保修责任。业主违反物业管理区域的行为主要表现（见书60面）。维护物业区域秩序的主要方式：1、履行告知义务（业主享有物业服务知情权）2、履行制止义务（对于已经发生的违规行为，物业应通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为，但物业没有执法权）3、履行报告义务（条例规定物业企业向相关主管部门报告后，主管部门不予理睬，是属于行政不作为，应当承担相应的法律责任）。发生安全事故时，物业企业应该履行三项义务：1、发生安全事故时要立即采取应急措施、避免扩大损失。2、及时向有关行政管理部门报告事故。协助做好救助工作。《条例》第三十六条规定，物业企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业企业应该承担相应的合同责任，而非法定责任。条例对物业维护和使用的规定：1、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变2、物业区域内的道路场地不得擅自占用和挖掘3、公用事业单位应依法履行相关管线和设施设备的维修保养责任4、业主的房屋装修应依法依规5、利用公共部位、共有设备经营应当遵守相关规定。如果确实需要改变公用建筑和设备用途的，当事人必须依照法律程序，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。也可以是物业企业提请业主大会讨论同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。如需对公共道路进行挖掘和占用的，也必须征得业主委员会的同意，并在约定的期限内恢复原状。物业利用共用部位和设备进行经营应当遵守如下规定：1、办理相关手续2、征得业主及业委会同意3、明确所得收益的使用方向（一般用于优先补充住宅专项维修基金，也可以遵照业主大会的决定使用）。第三章物业管理的基本制度《条例》确立了7大物业管理基本制度：1、业主大会制度2、业主管理规约制度3、前期物业管理招投标制度4、物业承接查验制度5、物业管理企业资质管理制度6、物业管理专业人员职业资格制度7、住宅专项维修基金制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策，业主委员会执行的制度。房屋的所有权人就是业主。业主的权力包括：1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3、提出制定和修改业主规约、业主大会一是规定的建议4、参加业主大会，行使投票权5、选举业主委员会委员、并享有被选举权6、监督业主委员会的工作7、监督物业企业对合同履行8、对物业经营管理享有知情权9、监督维修基金的使用10、法律规定的其他权利。业主大会：是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。《条例》规定：同一个物业区域的业主，应在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门以及街道办事处的指导下成立业主大会，并选举业主委员会。是否成立业主大会，由物业区域内的全体业主决定。业主大会由业主代表、建设单位组成业主大会筹备小组，成员名单确立后，应当以书面形式在物业区域内公告。业主大会的筹备工作内容应当在15日内以书面形式在物业区域内公告。业主大会筹组自成立之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织召开首次业主大会。业主大会的职责：1、制定、修改业主规约和业主大会议事规则2、选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会工作3、选聘、解聘物业管理企业4、决定专项维修基金的使用5、制定、修改物业区域内公共部位和设施的使用、公共秩序和环境管理的规章制度6、其他有关物业管理事项。在下列情况下，应当及时组织召开业主大会：1、20%以上业主提议召开业主临时会议2、发生重大事故或紧急事情需要处理的3、业主大会议事规程或业主规约规定的其他情况。业主委员会应在业主大会召开前15日内将会议通知及有关材料以书面形式在物业区域内公示。业主大会决定事项的表决效力：1、一般决定，必须经由与会业主1/2以上通过。2、业主大会做出修改业主规约、业主大会议事规程、选聘或解聘物业企业、使用专项维修基金的决定，实施特别多数表决原则，必须2/3以上投票权通过。不符合以上规则的表决事项，属于无效。《条例》明确规定业主委员会为业主大会的执行机构。业主委员会的5项主要职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2、代表业主和业主大会与物业企业签订物业服务合同。3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业企业履行服务合同。4、监督业主规约的实施5、业主大会的其他职责。业主委员会的备案：业主委员会成立后影响物业所在地的区县人民政府的房地产行政主管部门备案，备案的主要内容包括业主委员会的成员情况、业主规约、业主大会议事规程等内容。备案的时间为自选举产生之日起30日内。业主委员会的资格条件：1、具有完全民事能力2、遵守国家有关法律法规3、遵守业主大会议事规则、业主公约、履行业主义务4、热心公益事业、责任心强，具有社会公信力5、具有一定组织能力6、具有一定的工作时间。业主委员会自选举成立之日起3日内召开首次业主委员会会议，推举主任1人，副主任1-2人。业主委员会会议的召开必须有1/3以上委员出席，做出决定经由1/2以上委员同意。业主委员会的工作经费由全体业主承担，经费筹措管理由业主大会决定。业主规约对全体业主具有约束力，建设单位在房屋销售之前，制定业主临时管理规约。业主规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同拟定并遵守的行为准则。业主规约是物业管理法律法规和政策的一种补充，是调整业主之间权利和义务的基础性文件。共同财产和共同利益时业主之间建立联系的基础，业主规约就是物业区域内全体业主的共同契约。业主规约的主要内容：1、有关物业的使用、维护和管理。2、业主的共同利益。3、业主应履行的义务。4、违反业主规约应承担的责任。业主违反业主规约应承担的责任主要为民事责任，承担责任的方式有支付违约金和赔偿损失。商品房的销售分为i：商品房现售和商品房预售。物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。明确物业的类型，应当以城市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小区、工业小区、商住楼、写字楼、综合楼等。以城市规划部门审定的总平面图为准，确定物业东南西北接壤位置与坐标。公共部位包括：承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、户外墙面、屋面。物业区域内的共用部位、共用设备包括围墙、绿地、池井、照明设备、物业用房等属于物业区域内全体业主所有。业主使用物业应当遵守的规则：1、相邻权规定2、房屋装饰装修管理规定3、共用部位及设备的使用规定4、使用物业的禁止性规定。遵守相邻权规定的案例分析：一、《民法通则》规定不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍、损失的，应停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。业主临时规约规定：1、业主对物业专用部位享有占有、使用、收益和处分的权利，但不能妨碍其他二、业主正常使用物业2、业主应遵守法律法规，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，自供电、供水、采光、装修、环境卫生等方面妥善处理与相邻业主的关系3、业主应按涉及用途使用物业，在特殊情况下挣得相邻业主的同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。房屋装修之案例分析：《业主管理规约》规定1、房屋装修需事先告知物业企业，并签订房屋装修服务协议。2、装修房屋时，业主应在物业企业指定的地方堆放建筑材料和建筑垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。3、要求业主在设计预留的位置安装空调，并做好空调噪音及冷凝水的处理。物业招投标应当遵循的原则：公平、公开、公正和诚实信用原则。《条例》规定：住宅物业的建设单位，应以招投标的方式选聘物业公司，而非住宅物业目前不做强制要求。对于规模较小或投标人少于3个，投票意义不大的住宅物业，建设单位可以采用协议的方式选聘物业企业。但必须经过物业所在地区县房地产行政主管部门批准，才可以进行。前期物业管理招标方式可分为公开招标和邀请招标。公开招标：要求招标人在公共媒体（如报纸、广播、电视、网站等）上发布招标公告，邀请不特定的物业企业参加投标。同时公开招标还必须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。邀请招标：也叫定向招标，招标人有选择的向物业企业发出投标邀请书，邀请特定的物业企业参加投标。例如，该项目有复杂专业的设施设备的物业项目，有保密要求的物业项目。邀请招标必须有3个以上的物业企业参加。招标代理机构应该具备的条件：1、相应的资金和营业场所2、相应的专业力量3、评标专家名册。招标项目备案：招标人应在公告或发出邀请书之前的10日内到物业所在地县以上人民政府房地产行政主管部门备案。招标文件发出之日和提交投标书截止日，最短时间不少于20日。对于投标文件需要修改的，投标人可在提交投标书截止日前15天内，以书面形式通知招标文件接收人。物业招投标工作必须在现售房屋前30天完成。预售房屋项目必须在取得《商品房预售许可证》之前。投标文件包括：1、投标函2、投标报价3、物业管理方案4、招标文件要求提供的其他资料。开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后方可开标。评标委员会是由招标人代表和评标专家共同组成，成员人数在5人以上的单数，其中招标单位以外的物业管理专家不得少于成员总数的2/3。住宅专项维修基金的使用原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。代收代官单位在保证住宅专项维修基金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修新基金用于购买一级市场国债，但不得从事国债回购，委托理财或将用于购买的国债用于质押、抵押等担保行为。维修基金的紧急启用：紧急情况下可由物业管理企业垫付吗，事后在按照规定程序审核确定后从住宅专项维修基金中支取。代收代管单位在房屋灭失后，应当按规定返还住宅维修基金给业主。代管单位应当接受业主的咨询、查询，并定期向业主公布维修金的交存、使用和增值收益情况。维修基金交存主体的法律责任：购房个人不缴纳维修基金的，将不予发放房屋所有权证；代收代管单位不按规定移交账务的，或未按规定向业主公示的，可处以3万元以下罚款。房地产相关制度与政策直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》《土地管理法》《城市规划法》。房地产管理制度可分为：1、房地产开发经营。2、房地产管理。3、房地产维修养护管理。房地产开发企业的资格：1、具备企业法人代表2、注册资金100万元3、有4名以上持有资格证书的房地产专业的技术人员，2名以上持有资格证的会计人员。一级房地产企业资质：1、注册资金5000万元。2、地产经营开发5年以上。3、累计竣工30万平方米以上。4、连续5年工程质量合格率100%。5、专业技术人40人，中级职称20人，专业会计人员4人。二级资质地产企业：1、注册资金2000万元2、地产开发3年以上3、累计竣工面积15万平方米4、专业技术人员20人，中级职称的10人，专业会计人员3人。三级资质地产企业：1、注册资金800万2、地产开发2年以上。3、累计竣工面积5万平方米。4、专业管理人员10人、中级职称5人，专业会计2人以上。四级资质地产企业：注册资金100万，地产开发1年，专业管理人员5人，专业会计2人。房地产开发一般可以划分4个阶段：1、投资机会选择与决策分析阶段。2、房地产开发前期工作阶段。3、房地产开发建设阶段。4、房地产租赁经营阶段。房地产开发前期阶段工作内容：1、取得建设用地。2、取得建设项目的立项批复。3、完成房屋拆迁。4、设定项目规划设计等方面。城市规划部门对房地产开发项目的管理包括：1、审定项目规划设计。2、实施监督检查。城市规划部门控制性规划的主要内容：1、规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型。2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标。3、规定项目于市政借口、停车位、建筑后退红线距离、建筑物间距等。4、确定各级支路的红线位置、控点坐标与标高。5、确定工程管线的走向、管径和工程设施用地界限。修建性详细规划的主要内容：1、建设条件分析及综合技术论证。2、总平面图布置、建筑、道路、绿地空间布局和景观设计。3、道路绿化、工程管线的规划设计。4、竖向规划设计。5、工程量估算和投资效益分析。房地产开发项目的规划设计审定包括：1、审批、核发“一书两证”—项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。城市规划区域内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。房地产开发项目管理应当遵循以下制度：1、房地产开发项目管理应当遵循的原则：1、必须按照土地使用权出让合同的条件和国家划拨土地的要求开发土地。2、投资比例不低于总投资的20%。3、一年为开发的，政府有权征收土地出让金20%以下的土地闲置费；超过2年的，政府可以无偿收回土地。4、土地转让必须到房地产主管部门备案，房地产开发项目经竣工验收合格后方可使用。开发建设单位在施工阶段的有关制度：1、施工前应进行报建，并申请领取施工许可证；未取得施工许可证的一律不得开工。项目取得施工许可证后，建设资金必须到位，建设工期不足1年，资金到位不少于工程合同价的50%，超过一年的，资金到位不少于工程合同价的30%。办理竣工验收备案应提交的文件：1、工程竣工验收备案表。2、工程竣工验收报告。3、法律法规规定的应由规划、消防、环保部门出具的认可文件。4、施工单位签署的工程质量保修书。5、商品住宅还应提交《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖或其他合法凡是见其房地产转移给他人的行为。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房地产转让方式：有偿转让（如买卖、交换等方式）和无偿转让（如继承或赠与行为等）两种方式。房屋转让和土地使用权转让必须保持一致。房地产转让程序：1、双方必须签订转让合同。2、合同签订后必须30日向房地产管理部门提出转让申请，并申报成交价格。3、房地产管理部门进行相关审查，并在7日内作出书面答复。4、房地产管理部门核实成交价格，并对转让房屋进行现场查看和评估。5、双方按规定缴纳税费。6、办理房屋产权登记，合法房屋产权证书。房地产禁止转让规定：1、达不到法定转让条件的。2、政府机关查封或其他形式限制的。3、依法收回土地使用权的。4、共有房地产，未经他人书面同意的。5、权属有争议的。6、未领取房屋权属证书的。商品房预售条件：1、全部缴纳土地使用权出让金，取得土地使用权书的。2、持有建设工程规划许可证的。3、工程建设投入资金达总投资25%以上，并确定竣工验收和交付日期的。4、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》的。商品房预售管理程序：1、到相关房地产主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2、申请预售许可，提交证明资料。3、房地产管理部门审查，受理后10内作出决定，作出决定后10内向房地产企业颁发《商品房预售许可证》。4、房地产企业与购房人签订购房合同后30日内到房地产管理部门办理房屋预售合同备案手续。5、购房人在房屋交付后90日内未能取得房屋权属证书的，房地产企业应承担违约责任。现房销售条件：1、有企业法人营业执照、房地产企业资质证书。2、取得土地使用权证书。3、持有工程建设规划许可证和项目施工许可证。4、已通过竣工验收。5、拆迁安置已落实。6、水电气通信等配套设施已达交付条件。7、物业管理方案已经落实。商品房销售程序和方式：1、应当明示相关文件。2、应正确处理预订费用。3、商品房销售价格和计价方式。4、销售代理规则。5、商品房交付。6、协助购房人办理产权证书。房屋及设备的保修期的内容：1、地基基础部分和主体结构部分的年限。2、屋面防水3年。3、管道渗漏1年。4、墙面、顶面脱灰1年。5、地面墙面空鼓开裂，大面积起砂1年。6、门窗、五金件1年。7、卫生洁具1年；8、灯具开关半年。住宅保修期从开发企业将竣工验收的房屋交付用户使用之日起计算。房屋租赁管理：是房屋产权人将一定期限的房屋使用权让给使用人，并由使用人定期支付租金的行为。房屋租赁主要原则：1、依法遵从自愿、平等、互利的原则。房屋租赁登记备案制度：1、房屋行政主管部门登记备案（书面租赁合同、房屋产权证、当事人合法证件）。2、公安部门登记备案。房地产中介服务包括：1、房地产咨询服务。2、房地产价格评估。3、房地产经纪。房地产咨询包括：为当事人提供法律法规、政策信息技术等方面服务的经营活动。房地产评估：指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价值的经营活动。房地产经纪：是指为委托人提供房地产信息和代理业务的经营活动。房地产中介服务合同的内容：1、当事人姓名、住所。2、中介服务项目的名称、内容、要求和标准。3、合同期限。4、收费标准、支付方式和时间。5、违约责任和解决方式。房地产抵押是一种有效的担保方式。是抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得款优先受偿。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。房地产抵押的特定概念：房地产抵押有两种特定的抵押和方式----一是在建工程抵押。二是预购商品房贷款抵押。房地产抵押原则：1、应遵从民事法律原则。2、房地产抵押中的房产、地产抵押权设定一致。3、抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。不得设定房地产抵押权的情况：1、权属有争议的房产。2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的地产。3、列入文物保护的建筑和重要纪念意义的建筑。4、列入拆迁范围的地产。5、被查封、扣押、监管的地产。抵押人在房地产抵押合同签订后30日内，到相关管理部门办理房地产抵押登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。房地产权属登记：是指有政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请人进行审查、登记并颁发相关证件的行为。我国房地产权属登记制度：1、必须按期进行房地产权属登记。2、只有房地产权属清晰、证据齐全的才予以登记核准。3、实行房地产权发证制度，颁发的证件受法律保护，是权利人进行房地产活动的凭据。房地产权属登记的种类：1、总登记（在规定期限开始之日起30日前发布公告）。2、初始登记（新建房屋在竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记）。3、转移登记。4、变更登记（自变更事实发生之日30日内提出申请）。5、他项权利登记。6、注销登记（房屋灭失、他项权利终止，土地使用权到期之日起30日内提出申请）。房屋权属证书的种类：房屋产权证、房屋共有权证、房屋他项权证。一下情况不予登记：1、违章建筑。2、临时建筑。异产毗连房屋：结构相连或共有、共用设备和辅助建筑，而为不同人所有的房屋。除了约定之外，任何一方不得多占、独占，损害他人利益。危房的概念：是指房屋结构已经严重损坏或承重结构件属于危险构件，可能随时丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危房的鉴定程序：1、受理申请。2、初始调查，摸清房屋的历史和现状。3、现场查验和记录。4、全面分析、论证，作出判断，提出处理建议。5、签发鉴定证书。危房的处理形式：1、观察使用。2、停止使用。3、处理使用。4、整体拆除。《物业管理条例》2003年9月1日实施。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。建设单位擅自处分属于业主的物业共有部位，共有设施设备所有权或使用权的，由相关行政主管部门处以5万以上，20万以下的罚款。预期不移交资料的，可予以1万元以上10万以下的罚款。物业企业未取得资质从事