上海某广场投资可行性报告

上海凯旋生活广场投资可行性研究报告目录TOC\o"1-3"\h\z目录1一、总论21.1项目简介2建设地点2项目现状2项目总体规划要求2项目建筑面积指标31.2项目法人概况31.3编制依据31.4项目建设的必要性3消1.5赞主要经济技少术指标置队4夏1.6喷结论眉范5佩二、市场分巴析沃逆5正2.1谱上海房地产街市场总体分驱析对思5谎2.2躲商业用房市陕场分析您腾6意2.3伟餐饮娱乐用滩房市场分析臭容9惰2.4棒办公楼市场洁分析障饭10相三、投资估简算与资金筹铸措罗陷12牵3.1萍投资估算说榆明小改12葛3.2大建设投资醒初13要3.3舒资金筹措球辜13臂3.4饿资金使用计扁划轿坚13驾四、财务效巨益分析玩疗13敢4.1倦财务评价编现制依据滥店13俊4.2宿基础财务数铺据与说明津冻13塘4.3签销售收入预替测峡腐14地倚基办公楼出售柱、出租收入居麻14池忧挣商场出售、荣出租收入攻佩14睡降捏餐饮娱乐出叛售、出租收使入什穷14恼谣车位经营收的入僵造15犬4.4融项目的损益殃梯15前言类凯旋生活广阶场项目基地益位于真北路戒、曹安路交抖叉口西南角贿，原属新黄石浦爱奇爱特调配售中心有饺限公司所有疗，2002础年9月上海捞建配龙建材义配送有限公撑司与其签订眼了该地块的黑资产转让合毕同（附件1罢），并获得虹了该地块的筛房地产权证竖。根据普陀珠区人民政府什总体发展规转划，为进一肉步繁荣普陀刚商业，上海蹦建配龙建材酸配送有限公耽司研究决定昌将原爱奇爱酱特商城拆除岛，规划建设触一个集商业丑、娱乐、餐呢饮、办公于衡一体的综合舍商贸区，为斑此上海建配园龙建材配送代专残门成立了项色目公司楚——掀上海建配龙马房地产开发陈负治责项目开发舱经营。现项御目方取得土匪地并前期投滥入约2亿人掘民币，拟转蛇让40-6畏0%项目股默份，转让价傻格在2亿人壮民币左右。一、总论档1.1项榨目简介最经建设地点抱凯旋生活广反场（暂名）怪项目，项目角地块位于曹挽安路以南、徒真北路以西离、梅川路麦秤德龙以北、酒真光路兴力眼达商业广场诉（规划）以旅东，规划总展用地面积为肉5.92公佣顷逢（以实测为溪准）。项目赢具体位置见客附件。称掉项目现状膜动拆迁工作肢已经完成，粥目前正在进璃行规划方案窗的报批。遍雪项目总体规凳划要求蹲项目占地面建积僵59184扮平方米衰，规划建设磁一个集商业宗、娱乐、餐寇饮、办公于环一体的综合赔商贸区，土筋地使用年限柴为50年，毯规划容积率仅为3.9,杆建筑密度3院8%，绿化气25%。本桥项目建筑面恶积指标帅凯旋生活广羽场项目从功辫能上分为三非部分，裙楼荷1～4层为夕商业用房；柄裙楼5、6纲层及一栋1盈2层小高层惨的7～12孤层部分为餐露饮娱乐用房程；两栋高层靠的7～2湿4聪层部分为办麦公楼。整个询项目总建筑功面积为情32320章9新平方米脆，其中地上宏建筑面积为薄23081堵8平方米管，地下建筑榴面积为脏92391忠平方米轰。按功能分忽：商业建筑孟面积为趟80827徒平方米雕，餐饮娱乐绵建筑面积为缠58983牢平方米饥，办公建筑战面积绪为太91008粪平方米栽，地下停车建、设备用房肉面积为兵92391喘平方米燕。基地容积进率3.9，英建筑密度吨3忆7.84％且，绿化率2虚5％，机动产车停车泊位惯922体辆，非机动睬车泊位6辽469舞辆。胳1.2项目厌法人概况若企业名称：筹画缎上海建配龙擦房地产有限摆公司在住妈所：上状海市普陀区某真北路15尝31号您法定代表人扎：郑良贤策注册资本：辅人民币睛贰仟伍佰万切元孟企业类型：夸有限责请任公司（国吓内合资）臭经营范围：务房地产蔑开发经营，栏物业管理。拐（凡涉及许喉可经营的项毙目凭许可证熟经营）。限1.3编制忌依据蛇本项目可行雕性报告根据章湘财贯通投灿资管理公司屈提供的资料屋，结合有关吸的政策法规陡和普陀区规丧划，在实地胸考察与市场撤研究的基础铃上，通过客典观分析和经奏济评估，为拒项目的开发式贷款提供科啊学的决策依傲据。心1.4项目多建设的必要烧性躲约符合普陀区躁发怪展规划要求纸普陀区是上今海中心城区势之一，位于聚市区的西北钳部，是上海券的陆上交通和枢纽，以及芝上海通往西醒北方向外省狐市的主要门熄户。改革开船放以来，特贝别是进入9欣0年代，普从陀区步入持堡续快速发展盟阶段，各项喷事业取得了少历史性的成阵就。纪“卖九五珍”街期间，普陀晌区的主要经该济指标年均规增速达揉15%蹄以上，实现馋了五年翻番供，物贸交易学、都市型工孟业以及房地乡产业等是该分区的支柱产胁业。盗为了进一步循发展普陀经啊济，普陀区竞委、区府提堂出了岗“档抓机遇、打泄基础、兴功王能、树形象勉”休的发展方针被，提出了抓刑住机遇，形葛成新的经济速增长点，加创快城市建设肚，形成新的肝生产力布局旁，深化功能屿开发，形成痛新的城市功街能的发展思陷路。区政府债将全力推进牙“兔十个一批段”探支撑体系的筑建设，其中暮包括：建设沫一批大中型隔企业总部和填营销中心、糖民营科技企虾业总部，使虚之成为对内擦贸易的调“码经济高地可”若；建设一她批超大型配所售配送中心蓬、物流中心额、超级市场妨，基本形成狂物流、百货优业、超市业匠、专卖业、概连锁业为一礼体的商业框期架；建设一各批大型餐饮鸽业、宾馆业糊、娱乐休闲址业为主体的闻旅游服务产逗业等等。意本项目拟建基的汗凯旋生活广献场盛充分体现了皮普陀区的整筛体发展战略废，积极打造石一个全新的姐集多种服务充功能为一体例的现代化商绘贸中心，包污含有办公、贤商业、餐饮饭娱乐等多种锣经营内容，宰项目规模大挥、设计思想乌先进，本项农目的建设将委推动普陀区坡新一轮发展鉴规划的实施蹈。据助项目建设有汇利于较好地沾发挥土地效廉益场根据真北路贝地区的发展啄规划，该地雄区重点发展呆商业和物贸脂，目前已建鲁成了卷麦德龙超市止、欧倍德、栏光彩小商品抵市场、上海铸市花卉交易狗中心、梅川励路欧亚休闲发商业街和红迈星刑·帅美凯龙家具漠装饰市场，表即将进行建亩设的项目有窜兴力达商业史广场等，地填区总商业面么积超过70肥万平方米。息本项目将建校设一个可以餐辐射周边地梦区的全新多抽服务功能的各现代化都市出商业中心，慎这不仅大大洒提高了真北贵路商业中心茄的水平和规卧模，丰富了舅真访北路商业中诞心的商业业厕态，对阅提升该区域译的商业价值昨，促进地区病经济发展有掠明显作用。捏1.5主要稠经济技术指晴标虚主要技术经侄济指标如下绍：原基地面积笨仓虫护光丑59184视平方米砌总建筑面积很反梢喷映落刷32320绣9平方米其中：锹地上建筑面药积铲促泉懒23081糠8平方米誉商密业部分腾鬼荐麻80827甩平方米幼办添公部分匠干剖肠91008榆平方米恨餐惕饮娱乐部分驼纷傅驾58983汤平方米茧地下建筑面真积该沉恭腰庆92391投平方米监容积率治亚均恩悬买睡3.9静建筑密度械先红榴疫赚雪38批%念绿化率睁疗汤掏院喉欧25绳%泽机动车停车者泊位茄哭蜻结娇922暗辆曾非机动车停斯车泊位臂阁洒初封6469盲辆1.6结论洪项目基地位蓝于真北路、绪曹安路交叉显口西南侧，喜其南面为热麦德龙超市号、西面为规假划中的兴力太达商业广场果，位于普陀否区政府规划迫建设的真北盲商务中心，移符合普陀区铸对该地块的待发展规划。阶此外，对原夏爱奇爱特商外厦拆除重建完，建设符合手现代商业需摊求的一流商别业中心，不滑仅有利于开满发商的自身陕发展，而且已有利于池提升该区域煌的商业价值葱，促进该地平区的经济发迷展谊。而且，本孙项目可为公云司带来较为子可观的经济息效益和社会杆效益。因此脉，项目的建牺设是必要的哭。赏本项目的区歌位优势较为望明显，项目基行政审批公皱开明朗，而雾且基地周围居市政公用配坏套设施齐全饶，建设条件宫成熟。周体边潜在消费东能力较强，岗项目的市场帜前景看好。沈经估算，凯穷旋生活广场景项目工程建纱设投资为1技35977刑万元，税后切投资利润率酷为42.1贸4%，财务纹效益较好。寇二、市场分偷析退凯旋生活广渠场项目由办炸公、商业、究餐饮娱乐等逐不同功能的燥房产组成，浪本章将通过范分析上海市天及普陀区房毛产市场发展娱的现状及趋拦势，及不同饱功能房产市布场的现状孟,浪从而进行本持项目各功能汉房产的市场冲定位。貌2.1上记海房地产市笋场总体分析汁近年来，上着海房地产市诵场快速发展妥，房地产业卫在上海市经倒济发展中的机支柱地位已的日益显现。核2003年看房地产增加条值占全市G式DP的比重破达到7.4奋%，超过透“形7%找”避这一上海房让地产业枪“裂十五恰”逼期间的目标靠值，同时房班地产开发投护资达到90兼1亿元,同凉比增长20城.3%，占肆全市固定资末产投资的3喜7%。都今后几年的便上海房地产鹅市场走势将亮受到多种因肠素影响，主瘦要包括宏观洲经济的发展现，政府有关纯房地产业的贱法规政策，浩上海市城市碑建设的发展赏等。在综合束考虑上述影归响因素之后议，从供需总汁量、供应结淘构、房价涨织幅等方面分戴析，上海今黑后几年的房凭地产市场仍林处于持续健男康的发展态部势。示供需总量分役析嫌目前的土地聋供应量和新铲开工量都比统较大，后市偷供应十分充昂足。200忙3年新增经被营性用地程3191公煤顷敏，可建商品磁住房面积达需4048万恢平方米，商蛛品房新开工惰面积313型5万平方米扬，商品房施港工面积为8铺268万平丸方米。20飘04年的商跃品房上市节在奏将明显加畏快。今后几狭年，商品住辉房的需求主告要来自市民尽改善住房条勺件、旧区改钩造和基础设眠施建设动迁问、外省市和志境外人士购泡房等，并考铅虑投资性的裁购房因素，仗需求总量每同年将超过2奏000万平乏方米。因此波，仍将呈现诊供需基本平纪衡，供略大历于求的发展贸态势。惨商品住宅供纽应结构分析住随土地供应际区域分布结督构的改善，短市中心旧区竭改造规模和酒拆迁节奏的井有效控制以恩及中低价商呈品住房建设放的不断推进奋，2004顺年新增的普粮通商品住房见占住房供应姥总量的比例哄将接近70押%，上海商局品住房阶段蛛性、结构性尤矛盾将逐步展趋向缓解。阴唇商品住房销锦售价格分析腥随着供需关董系的基本平摧衡和供应结票构的优化，谎商品住房销撒售价格将趋谷向稳定，上残涨幅度将趋闸于平缓。2艇004年商锯品住房销售制价格涨幅将击接近城乡居咽民可支配收洲入的增幅。症今后若干年句内，在确保伤城乡居民可火支配收入两爽位数增长的父前提下，房川价涨幅高于诞银行同期利誓率，低于居暂民可支配收经入的增幅，扑保持一位数逆增长。链总之，20披04年，上废海房地产市义场的供需关锻系更加优化赵，供应结构兴更趋合理、盛房价涨幅趋层向平缓。在卸未来三年中趴，每年商品扩房竣工量、绸销售量和存气量房交易量岗都将超过2搂000万平晕方米；房地封产增加值占殖全市GDP钩的比重，每久年在8%～水9%左右。允2.2商业彼用房市场分歉析西2003年怨是上海雹商业用房吵发展历程中象的一个重要议节点，不仅布在杆商业用房统的开发、销所售和投资上慈都有较大的搂增量，市场驴轮廓逐渐清随晰，投资者盏的投资理念舟也得到了进摧一步确立。奋从隐目前恩的情况来看支，在苍上海绸的住宅开发内趋势影响下涌，住宅区向侍中心城区外珠围扩展，沪职郊及二环之亿间区域的商母业用房凉也将干有较快仔增长。相对理，中心城区扣的商业集聚作将因购买力凑扩散而降低字速度。菊到2003泰年，上海商况铺总保量为笼1780万俯平方米，其直中：中心城葱区约300鸟万平方米，桨约占居住物膨业的14.希4％；中心本市区约80射0万平方米夕，约占居住完物业的５％佳；外围区域滑约520万巩平方米，约展占居住物业忠的６％。砌黄浦区在2液003年7酿月发文要求剑加强对新建时商业用房的页监管，限制怒新建商业用跳房的同一楼觉层划小零销狭售。这一政高策的出台将裹对市场产生袍一定的影响匆，也是上海吹商业用房后开发类型变注化的一个信部号。分割型柄的小商铺管透理协调要求董比较高，形姨象方面较难伯统一，有关汁限制措施出担台将造成投制资者向街铺帜倾斜。筐目前，上海扫某些市场空严间较小、变列化周期比较基短的区域已族经出现招商驰困难的情形擦。券今年奴下半年将出土现商铺现房贪集中上市的税情况。届时勤，招商困难妹这一矛盾将行更为突出。底预计一些房贸地产开发企傅业将会对重都要商业企业马做出重大妥肾协，在租赁蹦条件方面给超与更多优惠惩，进而导致阻商业企业反慰客为主，房么地产开发企钥业利润降低粒的局面出现茧。枕总之，今年述上海商铺将咸有着更多纵岸深方向的变让化，这对商烘铺投资、开答发、规划方潜面提出了许优多新的课题岭，商铺市场斜的技术要求旗会越来越高笋。在开发方耽面更重视细陪分市场，重抬视定位和竞艰争策略的制蒸订，在投资持方面更注重胶收益和风险遵分析，而在暖市场价格方招面，将出现仙总体租价微饺调、售价起米稳的局面。肝普陀区近年乖来建成了近禽百座大型商封办设施、六陷大卖场、三霉大超市配送横中心，形成话了有色金属喇、汽车、化阶工、农副产闻品等汗100彩余家大型生办产资料和生湾活资料市场觉，是上海新碌兴的商业中恰心，商业销堆售营业额、笑市场成交额村一直位居上锄海中心区前盾列。子该京区的市场群哥落建设于棉80逢年代末，主稠要以农副产弄品、水果、眼有色金属、拒塑料化工为颠主，现在已麻逐步成为以穗现代化大型收配货、销售句中心为主体嫌的物贸基地随。随着近几依年区域开发柔的推进和人库口的不断进眼入，真北路快周边的商业抢气氛日渐浓洲厚。从目前页情况看，进奖驻该区域的滥商业机构包厨括农工商超泊市总部、红伟星美凯龙、芦新长征装饰飞市场、新长插征电脑世界席等国内企业亦及麦德龙总嚷部（跨METRO辜）、德国手OBI销建材超市等裂跨国公司。深众多商业设围施的集中在寿这一区域产脾生了越来越面强的商业聚洽合效应，进穗一步带动了胸周边地区的网人气，使之业成为上海西伪区一处重要纲的商业中心作地带。该区衡域主要商业拉设施情况详义见下表：拜真北路地区枣现有商业设吊施情况窜序号芦名称曾捏借经营类型落1悼麦德龙销售秆中心号2茂大卖场僻2哈农工商配货羽中心夜4烦大卖场纲3均OBI建材幻超市颂建材、装饰蝴4精贷笑轨酿12绕建材、家具艳5喷光彩小商品阁市场选6爸小商品穗本项目地处泛曹安路、真苦北路交叉口习处，处于普生陀区规划的遍大型商务中渐心范围之内裳，具有良好辣的商业前景宏。馅从交通情况谷看：沪宁高滩速公路是上她海市西北部带和江苏省进卫出上海市区父的交通要道牛，真北路上烘在建的城市辩中环线即将溪完成，交通潮非常便利。元这为顾客往宴来，扩大本男商业中心服独务半径提供化了有利条件暴。悼从消费群体声看，目前地教块周边已有炊祥和家园、懂祥和名邸、司泰宸景苑、告真源居住区华、真西新村游、梅川新村赵等多个居民余新村，并有殖多个中高档帜商品住宅区劣正在建设之羽中，因此有师强大的消费误基础。养从竞争环境丰看：地块周松边以有一批谈知名度较高镜的大卖场，叹以及在真北第地区已经发懒展较成熟的钻梅川路欧亚锯商业休闲街炸。这些商业贝对本项目利辅弊共存，利紫在于该区域鸣已有的知名桨度易使人流球聚集，从而雹有利于增加料本商业中心锁的人流量，池弊在于同类均商业设施云糕集，竞争更偏趋激烈。但验是本项目商税业区定位于棕档次较高的吓主题百货店森，购物环境泛宽敞，以购街物中心为发演展目标，与客周边的商业竖区有着不同歌的消费定位呀和消费群体茶，主要吸引菠本地块及周舟边高级商务孕人士的消费孟能力，与周耗边的大卖场圾有着互补关念系，具有独侄特的竞争优向势。常综上所述，蚂本项目建设跟商业设施符诵合这一地区绸的功能定位贤和发展趋势御，迎合了地义区对商业设嚼施的需求，恭具有良好的苹市场前景。汤目前该区域艇商业用房底梦铺日租金在黎3-4元/念平方米乞·渡日,在铜川戚路、真北路姓口的惠谷数蛛码广场平均捧售价为10歉000元/泻平方米，日胜租金4元/博平方米扬·签日。根据地集块周边地区之商业用房平诊均租金和售战价情况，项倘目法人制定迫了经营计划塞，商业用房炕的一、二层酒出售，其余钞部分出租经漂营，商业用持房售价暂定恨为1200候0元/平方掩米，平均租完金暂定为3青元/平方米倒·购日。倾2.3餐饮犯娱乐用房市圆场分析粘随着我国经民济的发展和惩人民收入的亏提高，生活旺必需品的消群费占全部消尼费的比重将致不断降低，放恩格尔系数页也将降低，疮而休闲消费流等将有惊人球的增长。古2003年笨全社会餐饮疾业营业额将稼达到606品0亿元，同袖比增幅超过风11.5％香，保持了连见续13年两牺位数的高速古增长。宵中国的餐饮秧业出现了一唱些巨大的变寻化，比如快壤餐和休闲餐报饮的兴起，孤洋快餐大举占进入中国，报西餐逐渐被初人们接受，然传统餐饮和感烹饪受到很贤大挑战，餐伟饮的标准化甲、工业化正茂在兴起等等那。随着中国篮加入世贸组栋织，在今后浊几年，中国镇餐饮业将会小以更快的速煮度向前发展未。据赌中国饭店协卫会预计，2做004年餐死饮业仍将保组持高速增长怒，年营业额运将突破70挡00亿元大希关，增长幅虾度将达到1兰5％左右。味在上海市场氧，餐饮企业王营业额更是秒直线上升。崇2002年具餐饮业营业苦额达184蔽.23亿元借，比上年增券长30.1扬%。随着中趣国加入WT悦O以及上海朝商业、旅游般业的发展，扎在未来几年慈，上海每年版的餐饮营业岂额都将新增辱50爹亿元左右。草娱乐市场快伶速发展始于园90年代初背，由于改革犁的深入和对它外开放的扩值大，来华外战商增加，以提及人民生活纹水平的提高偷，对各种娱耽乐健身服务诞的需求迅速戒上升，从骡1994犁年到霉1997膊年全国许多捞大中城市出薪现了投资兴披办娱乐健身文设施的高潮稳。从衰1998谁年以来的5逮年中娱乐健岁身场所数量犁大约翻了三那翻多，这些鸭场所大都集诸中在大中城早市及周边地咳区，因经营询项目不同，嗽投资额从几愈十万元至上态千万元不等伏。胶而根据统计约，2002陕年上海城市化居民家庭人勿均可支配收血入为132悦50元，人姓均消费支出梢为1046呀4元，其中蒙文化娱乐服吧务消费为3沸06元，约惨占2.9%孔。由此可见圣，休闲娱乐骂业在今后几觉年将进入大贵发展时期。福1996～三2003年银上海市GD撒P见下表。芬中国经济的绵持续高速增心长为商业及高餐饮娱乐地胃产市场奠定旋了良好的经责济基础。随秩着全球经济伴一体化，国沈际零售业、示餐饮娱乐业捞等行业的商陈业巨头纷纷讯进驻中国市锯场。同时本艺土的餐饮娱直乐企业也看绑好市场的发踪展，加大了测在这方面的篇投资力度。新在经济高速策增长的推动叹下，餐饮娱组乐行业得到缘了前所未有晕的高速的发读展，用房需鱼求剧增。由如于这些餐饮化娱乐用房通反常会采用购册买或租赁的欲形式来获得曾，也从而推肾动了相关地弦产的发展。抛本项目处于熄普陀区规划袍建设的真北丹路商业圈的友中心地带，量周边围绕着侄众多的商业榆设施及大卖软场，根据普散陀区整体建歉设规划，该寄地区将建设辩成为普陀区炼的新的商业肃贸易中心，得周边已建成临或正在建设刻的住宅小区捏众多，随着政该地区一批谜高水平的商泽业贸易设施谁的建设完成纵，该地区将秤聚集更多的题人气，产生倚更多的商业环娱乐消费需引求，商业餐绿饮娱乐业主阻将更加关注今该地区的发奥展，从而推寿动该地区相奉关房产市场五的需求。唉从现状来看须，真北路商良业圈内缺乏涌此类大型餐刊饮娱乐场所冈，周边规划激中的商贸建慎筑中也没有撒此类设施。醋随着该地区预的建设和人记气的聚集，蔬对餐饮娱乐糠的需求会越乌来越旺，相动关用房的租您售前景看好汽，本项目的着市场优势将惕逐渐体现。给根据普陀区锻及地块周边释环境，以及寨本项目的定那位，本项目怜餐饮娱乐部逆分的租金暂记定为2.5正元/平方米劫·棉日。馅2.4办公旅楼市场分析蚊上海写字楼纽市场自遵2000年救年中起开始场复苏，租金燥开始上调，味出租率水平巡稳步提高。危上海GDP渴已经连续1骡1年保持两膨位数增长，董持续、平稳直、有序的经邀济发展增强崖了外商的投走资信心，为纱上海写字楼孕市场的发展关蕴含了无限芝机遇。由于勿未来的需求摊量将明显增悬长，更多的论跨国企业逐冰渐开始研究弱购买办公楼美自用的可行贯性。范此外作为中价国经济的领弹头羊，上海供吸引了众多凑的国内企业杰，其中民营锡企业也是一挣个不可忽视尊的生力军。缴与外资企业卡相比，国内龄企业更愿将耻写字楼作为细一项资产投恳资。调查显到示，目前市理场上的主要弟买家为国内雀的一些金融丈、投资和贸农易机构。列上海写字楼柴市场过去3注年的新供应杏量和租售量申分别为：2带001年尤18700调0平方米逮与雄45000乡0平方米尿，2002矩年谊33800陆0平方米顺与震40500傲0平方米装，2003纷年预计脑31000午0平方米挖与客35000族0平方米重。可见，新乌供应量相对排不足，市场众存量逐年消芳耗，空置率件大幅下降，坡浦东市场从筑2000年饲的45%下震降到最近的万17%，浦誉西市场则从庸2000年笋的21%降娘至10.7稿%的新低。控与此同时，巷市场平均租爸金水平出现筛了稳步上升旅的态势，租钟金从200必0年的每天友每平方米0虽.35美元随，回升到目净前的每天每响平方米0.黑56美元，院涨幅高达6仙0%。棒现阶段上海蛛写字楼市场登的平均租金烟水平为每天订每平方米0性.56美元端，高端市场肝每天每平方辟米0.80镰-1.00认美元，低端轰市场每天每纵平方米为0炼.40-0否.50美元竹，年收益率臂约为8%-伐10%。新2003年才度在上海经草济运行状况序良好的背景哨下，虽然受爬到上半年“积非典”影响雨，但随后强摆劲的反弹使悼国内外企业饲对上海的投顺资信心逐渐秧增强。在“影非典”之后江，写字楼市弦场逐渐回升挨，写字楼租展金逐步走高抽，租售率增尝加，市场趋滥于活跃。放骗眼未来两年而，随着新供律应量的萎缩性、使用需求鸭的升温，租浩金水平将进信一步上扬，眨继而刺激购季买需求，估忍计上海写字怨楼的产权交滩易量和资本间价值将出现虚突破性增长河。

抖普陀区虽不冰是上海传统苦的商务区，株但由于普陀怨区是上海通兄往西北方向夺外省市的主卷要门户，大莲量的商贸活柄动、都市型械工业和外省毯市企事业单户位驻沪机构碌的需求促进嫂了普陀区办虹公楼市场的秀形成和发展塌。臣根据交通的弯便利程度和盈区域特征的动不同，办公浅楼在普陀区谈区境内呈有液规则的分布抛，主要有三畅大块：遭长寿路－－乒江宁路板块低由于靠近市迫中心和上海物火车站，同患时长寿路是腊该区最重要遍的商业中心抄，江宁路是凶连接静安区影进入市区的西重要通道，六因而该板块在成为区内办籍公楼的一个卵主要分布区傻。典中山北路板瑞块由于紧靠并内环线，不吸仅市内交通椒非常便利，令而且经过近巴几年房地产孟业的发展，勿区域环境有历了很大改善羡，普陀区将揭近一半的办称公楼都集中鞭在这一带。裕武宁路－－辫真北路板块狠由于连接沪尚宁高速公路钢，客货交通刮均非常便利殃，同时，由机于该区域分大布有许多生轮活资料市场拼和农副产品柳市场，经营该这些产品的裳企业和个人算成为该区域虏办公楼的主宋要用户群。苏岭本地块处于恳武宁路－－朗真北路商务赛板块，但这穴一地区办公神楼市场的发丙展相对滞后给，地块周边害办公楼不仅帖数量不多，唐档次也不够特高。随着普部陀区真光商削业圈的发展戚，将会有越窝来越多的客标商入驻该地赵区，使得办易公用房需求浇量猛增，同咳时对楼宇的凯规模和档次楚提出了更高锈的要求。本转项目的启动嘱将顺应这一布发展需求，捉通过建设功把能完善的中幕高档办公楼迟，以弥补该淘区域办公楼翠供应的不足芝，利于该区钟域商业、办怨公品质的提哪升。许随着该区域光的开发和建沾设，该地区搏对中高档办首公楼的需求信将进一步增案加，本项目如办公楼的功漂能定位为：宁为办公人员范提供高质量峡的服务，功已能上力求完筒善、先进。竞主要客户为肿周边地块入祝驻的工业企舌业和商业企艇业，亦可凭大借紧靠城市丈中环线（建啊设中）、与者沪宁高速公浸路相邻的地昏理优势及便例利的交通条简件，吸引外导省市企业在双此设立公司般或办事处，贿市场前景看斩好。士目前项目地躁块附近基本镰没有其他写猎字楼，稍远炕一些的长征症大厦对外报惊价日租金为丈2.5元/泽平方米亦·员日。附近有洲几个住宅项屡目，售价6贫800-7浇800元/楚平方米，其探中祥和名邸皇开发规模较己大，占地3淘0万平方米顷，为联体别搞墅、独立别井墅和小高层姨组成，售价绑从去年11狗月份均价6吩800元/盈平方米上升浮到目前的7隐800元/坦平方米。根震据普陀区及帐地块周边地外区的现状和筐发展前景，拳以及本项目饲的定位，本牌办公楼的销惊售价格暂定并为8000帐元/平方米三。摧名称骑地址碌占地面积(层M搭2呆)腥均价（元/挤M亏2吓）头开发商张祥和名邸记普陀梅川路狂1333弄荷31000蹄0想7800逆

停申豪房地产怀否泰宸景苑季梅川路万镇友路宰50697报6800誓上海鸿顺置高业发展有限减公司爬三、投资估杜算与资金筹歌措交3.1投资惠估算说明吩本项目投资合估算按国家盆计委、建设消部颁发的《杯建设项目经托济评价方法摸与参数》（启第二版）中夸规定的有关呜投资估算编讨制方法进行语编制。晨本项目建筑符工程费用以帐现行建筑工姑程费用标准皮及费率为依洪据，并考虑权调整因素。租投资估算参销考了上海市递同类结构建垄筑的造价指此标。阔3.2建设繁投资唱经估算，完而成凯旋生活孤广场项目建拢设投资为1胆35977笨万元，其中准土地费用约饶20230艰万，建筑安摆装工程费为云94778给万元。底3.3资金呈筹措弯本项目总投读资135损977万锯元，项目法威人自筹资金鸭50977朱万，其余约临85000县万元从银行虎贷款及房地占产信托等方计式解决。阅3.4资金娘使用计划良根据项目的掘实施进度，扯建设期拟为倦2.5年。派新增固定资洒产投资计划警第一年（2护004.8品~2005犯.7）投入宋60%，第耍二年以后（吊2005.病8~200尾6.12）新投入