万科成本管理制度

第一章房地产成本管理制度一、总则l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。二、房地产成本管理职责（一）成本管理部的成本管理职责1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：

◆立项资料是否齐全、规范；

◆市场定位是否明确、恰当；

◆投资成本估算是否经济、合理；

◆投资回报是否符合利润目标要求；

◆投资风险能否有效控制。4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。寒袭7、根据管南理的需要，马派出审计小膝组对项目成阵本进行阶段裹审计和决算杏审计，对项夸目成本发生称的合理性、殃成本管理的剃规范性提出肠审计意见。浮并结合项目械收益情况，登考核项目的碍成本降低率斑、投入产出约率、投资回诞报率等指标港。卫惯旬8、逐步排推行成本管理突及其信息交原流电脑化，舞搞好成本管屡理的综合服夜务。软材（二）各执耳行部门的成丝本管理职责滚亚1、认真执桨行成本管理队制度，结合睁实际制定本锐单位成本管叉理制度，并款自觉接受监迈督。悉妨2、根据本卵单位业务发愉展规划、开忠发能力和市云场情况，确哈定项目开发冰计划，组织重立项调研、钳选址和前期哲策划，提出孕立项建议和珍开发设想，查并按要求提梳交立项可行岭性报告，履术行立项审批海程序。熔纪3、规划设唐计阶段，应惕按市场定位坛和成本估算撒准确把握设细计方案，组辈织审查设计胆概算的经济慎合理性，使钢规划设计既斩符合规范，翁又体现成本疮控制的意识咱和要求。凡法4、客观、对认真地进行时项目成本费订用测算，编脑制项目成本独费用计划，招确定项目及座每个单项工盗程的目标成却本，分解成疏本费用控制苍指标，落实摆降低成本技许术组织措施柳．抖薯5、遵循基塌本建设程序塘，进行项目帜实际操作，企对房地产成与本实行项目袖经理负责制兴和全员全过树程控制，对桂可控成本、妙变动成本和纯成本异常偏铃差实行有效网监控、保证月将成本控制废在目标成本派范围内。衣虏6、正确处预理成本、市堪场、工程质五量、开发周通期、资源、彻效益之间的嫂关系，防止塘和杜绝重大愤工程质量事局故，努力缩锤短开发周期淘，严格控制棉项目的质量栏成本和期间从费用，加速戴投资回报，杀提高投资回珠报率。伶昼7、组织项糕目开发成本只费用核算，惹及时、全面浴、准确、动僵态地反映项鸦目成本、费馅用情况，按绒规定编报成悟本会计报表趋等有关资料狂。坚持成本毁报告制度，帆保证成本信秧息交流的及文时、有效。原控8、熟悉、炕掌握国家和磨当地有关法臂规政策及市蜡场需求、预秤算定额水平彩等成本控制背因素，用足巾用活各种政脚策、资源，沾提高成本控伴制的预见性漫，努力寻求卸降低成本费异用的途径。励怪9、定期或之不定期分析却成本结构、喘差异及其原亩因、监控措铜施及其效果辛、经验教训宗，每年至少烤一次，并将酷分析报告报低财务部。律旦三、房地产闯成本监控杰地（一）成本判监控系统琴弯1、根据公帆司的管理体系制示寇建立以管理栽监控为中心康、以操作监乔控为中心的祖房地产成本衫监控系统。尘实行总经理舅领导下、项瓶目经理负责择、各职能部怜门具体实施汤的运行机制振。硬手2、各监控达中心应树立技全员成本意咳识，对房地踢产成本实行页全过程监控茄．向角3、各开发腐企业应根据仙管理需要和俭项目实际情温况，设置审讲算部、工程感部、财务部疾等成本管理絮职能部门或料岗位，保证灿成本控制工冤作的顺利进纺行。饰槐（二）成本删监控的要求续扑考制度建设行另l、根据管曾理的需要，燥各房地产公槽司应制订和晒完善包括以耕下几方面内瓦容的成本管双理制度，叔你并备案：烫哲帐成本管理责快任制及监控状程序；镜斥蒸计划管理制埋度（包括指腿标、定颁、真考核管理办队法）：散劳给招、投标管堂理制度；乐鸡源合同管理制有度；显辅瞒工程（质量劈、进度、监筛理、现场、希工程盘点、猎期工验收移蛙交）管理制污度；乡部等预决算（包阀括概算、设渗计变更、现忠场签证、结照算．款项拨据付僧理制度串．田吼钳费用控制制稼度；臣舍节材料设备管仗理制度。抹晚以上制度，澡各单位可分醒别制定也可灿综合制定。寺碍2、公司应积不断总结成老本控制经验碧，在此基础麦上，逐步健舅全、完善公提司的房地产率成本管理制权度。征计划管理演1、各开发足企业应按根针据项目开发哗的节奏，及羽时编制成本蛮计划，并跟泊踪、检查、孔考核计划的傅执行情况：锣饭风开发产品成帖本计划（按劝完全成本口肺径）；睡窜驾期间费用计降划；鸟纳宫降低成本技主术组织措施况什划。顶亚2、成本计骆划以设计概祸算、施工图巷预算、成本登预测和决策腐为依据，综捆合考虑各种慈因素进行编痒制，做到目峰标明确、先准进、可行，凝尽量数据地候、图表化。液乘3、各开发悠企业应完善货成本考核办功法，确立成蹦本降低率、滑费用节约额仍、项目投资脚回报率等成屯本考核指标疼。促分析检查戏1疑、即浓各开发企业疤在成本控制眠过程中，应蚀定期、按开芝发阶段对房筐地产成本的蹄结构、差异纪及其原因、站控制措施及借其效果进行侵分析，以及恶时总结经验申教训，做好冬下一步成本亭控制工作、笼分析的重点恩是：冠援萍计划及其执哈行盾况；训厘否实际成本与康预算成本、围计划成本对周比差异及其喝原因；纤吹贷分析棚内控木制措施、效伯果、存在问呆题及改进意验见、对策；规啄引评价、结论眉与揭示。完漏2、衣蓬公司根据管愤理需要，应兄按项目就成怜本控制情况灰进行分析检榨查。今信息交流植1毯、涌乌应上报的常财规性成本资赶料主要包括维：羊起们项目基本情刑况；禁赖妥按会计制从望规定应编报夕的成本核算插报表；题早破成本动态情呈况及其分析松资料；炒描姓当地政策性占收费项目、那内容、标准灰、依据及政苏策的适用期政限、收费部扑门。箩辣2此、按例外管爸理原则．对望下列成本异达常偏差及其隙处置办法．抗应随时上报殃；跪打亡当地有关法帐规政策的重龙大调整：冶厦布成本超降率哨占单项工程辜成本总额抬10催％以上、占扮其本身预算涌成本或计划饥成本瞒30朗％以上的的拳项目、事件箭（包括停工玻、严重南工桥、重大设计依变更、计划很外增减项目惭、现场签证疑、工程质量便事故等因素短影响造成的告成本增、减烈项目、事件妈）：兆仗锦合作条件更寨改．番新荷补交地价。旁类3、各开发为企业应建立创成本信息库终，互相交流氧成本控制的饲经验教训。搏浑四、房地产糊开发环节的蛋成本控制杰艰（一）立项扬环节的成本舅控制殖冬1、各单位引新项目立项拆时必须提交茅《立项价示表》和详细的拍《可行性研半究报告》，暴并经立项听殃证会讨论通疯过。《可行党性研究报告股》除应具备绩地块基础资蹲料、周边环衔境及其发展血趋势、合作晴方背景、合航作方式及条磨件、初步规中划设计方案残、开发节目效及市场定位特等基础内容婶外，还须包彩括以下内容萄：灰莲嚼成本费用估码算和控制目赔标及措施；愈依锅投资及效益脏测算、利润典体现安排；朋因砌税务环境及裤其影响；斗准惨资金计划；厦浇批《竟投方案向》（仅限招芒标、拍卖项绣目）；级逢获投资风险田要信及相应的肆对策；畅低宣项目综合评孩价意见。毒狗2货、《可行性筋研究报告》坡应至少在立爷项听证会前该提前一周上岔交。漫钉织3、若项目踪立项后，合脉作条件或招萌标、拍卖条渠件等关键因匪是发生变化担，并将对我计方构成重大逮不利影响时茄，应重新提扩交《立项申助请》。竭截法4、招标或宰拍卖项目的伯竞价不得突精破批准的最要高限阶；合岩作建房项目敞要充分考虑粮地价款的支宇平才方式及外相应的资金弄成本；祸扯闭5、招标、吨拍卖合同或鄙合你开发合饥同应经律师零审核后正式每签署。量垄董士扬钱扫（二）规划桂设计环节的哨成本控制立泰宰1、规划设何计单位的选斗择由各开发惠单位自行负词责，但应遵丈循以下原则绍：碎非谊能由内部完榆成的规划设忍计工作，应冒由内部自行肝完成；厦翼汤需委托设计丢院进行的规命划设计工作遇，应采取地露标方式，择侍优确定。腥炮2鞋、总体规划政设计方案（览必须包括建竿造成本控制桌总体目标）狭，应首先上乐报领导牵头矮组织的涨“泪规划设计方售案听证会西”誓审查，获通普过后方可进狂入下一设计晨阶段（如单扰体设计、扩富初设计、施延工图设计）昏。每一阶段节都必须要求港设计单位出挽具《设计概个（预）算》掌，并在与上京一阶段的概蹈（预）算进千行认真分析葵、比较的基孕础上编制我清方的《建造术成本概（预循）算》，确称定各成本单闹项的控制目严标，并以此饲控制下一阶稀段的设计。跟婶3菌、施工图设掩计合同应具小备有关钢筋魂、混凝土等茎建材用量要浴求的条款，肤并载明：设多计单位的《份施工图预算仿》原则上不誓得突破我方清编制的《建赵造成本预算崇》。当页4、设计、恨工程、预算译人员应会同遇监理人员组胃成联合小组摧，对施工图煤的技术性、柳安全性、周杯密性、经济非性（包括建著成后的物业虚管理成本）盐等进行会审踏，提出明确勒的书面审查晒意见，并督见促设计单位晓进行修正，改避免或减少敌设计不合理各甚至失误所饭造成的投资抱损失浪费。蒙硬（三）施工促招标环节的举成本控制键落煎1、除垄断骄性质的工程墙项目外，其暑他工程的施免工或作业单响位，不得指压定．府肠2、主体施弊工单位的选剖择，必须采母取公开或邀顶请招标方式宝进行。窜蚕矛3、应组织航设计、工程镜、预算、财买务四大专业霉人员联台组衫成招标工作辜小组，就招貌标范围、招慨标内容、招牧标条件等进并行进详细、异具体的策划稀，拟订标书幅，开展招标丙活动；对投宏标单位应就毕其资质、经棉济实力、技绝术力量、以寻往施工项目唯和施工管理吴水平等进行哪现场考读，杰提出书面考诸察意见；对开投标情况进戏行评估，提痛出书面评估征意见。炭壮塔4、同等条诊件下，应尽铜量选择企业律类别或工程递类别高而取婶费较低的单券位。丽凯处5、凡投资覆额超过人民妇币1，00军0万元的工鞭程项目若采敌取邀请招标跃方式。应事脚后提交有关裹招标、评标暗等工作的文慌字备忘。占须固6、零星工逼程应当在两看个以上的施艺工单位中，伤综合考察其踪技术力量、当报价等进行场选择。勤岩7、垄断性咸质的工程项扔目（如水、椅电、气等）分应尽力进行革公关协调，瓶最大程度降泽低造价。铜基睡8、施工合皆同谈判人员地至少应包括陕工程、预算棉两方面的专坏业人员，合枣同条件必须患符合招标条火件，合同条躁款及内容概僻念应消晰，剃不得因工程写紧而不签合马同就开工。介凝9．犁笨应建立健全戚施工队伍档饶案，跟踪评扇估其资信、斗技术力量等丈．顷方骨10、出包窜工程应严禁炎擅自转包．皇样误博厦惭域（四）施工锣过程的成本贼控制奔右镰现场签证荒叼能1、现场签于证要反复对细照合同及有恐关文件规定员慎重处理。彩拘牵2、现场签由证必须列清首事由、工程怪实物量及其疾价值量，并格由甲方主管舍工程师和预唯算人员以及谜监理单位现仿场管理人员灶共同签名，违其中甲方预走算人员必须费对工程量、备单价、用工阻量负责把关垄。现场签证鞭的具体审批菠程序与权限减，由各开发罚企业自行制绢定。是仁啄3、现场签复证必须按当吊时发生当时剧签证的原则已，在职后五缠日内办理完灭毕，严禁事授后补签。签出证内容、原情因、工程量诱必须清楚明列了，涂改后残的签证及复融印件不得作城为结算依据弱。蚊勇佣4、凡实行岩造价大包干疏的工程和取孙费系数中已恢计取预算包慰干费或不可璃预见费的工略程项目。在助施工过程中殃不得办理任茂何签证。批土5、因业主洁要求或者因僻设计不当，固确实需要变塘更设计的，页应填写《设雾计变更审批钢表》并编制啄预算，经设光计、监理单型位和我方有累关负责人认梦可后，方可疏办理，办理禾过程中必须晓对照有关设犯计、施工或牵售楼合同，才明确经济责我任，杜绝盲惰目签证。我版方设计变更费的审批权限王由各开发单臣位根据自身份实际情况而坏定。胁肢辅工程质量与赛监理僚舒议1、项目开吓工前，原则干上应通过招拨标方式择优嘱选择具有合羽法资格与有茎效资质等级骡的监理单位耳。监理单位室应与所监理塌工程的施工桶单位和供货培商无利益关芒系。骗侄奸2、工程质纹量监控人员会应要求监理富单位密切配屿合，严格把单关。一旦发眨现质量事故男，必须组织旦有关部门详张细调查、分玩析事故原因墙，提交事故委情况报告及马防患措施，心明确事故责搜任并督促责妙任单位，按占照质检部门疯认可的书面古处理方案予姥以落实。争孝故报告与处沿理方案应一钞并存档备案谢。圾支3、应特别阅重视隐蔽工宏程的监理和篇验收。隐蔽赚工程的验收甘．必须由工喜程、预算人垦员联合施工候单位、质检行部门共同参尺加并办理书社面手续。凡全未经验收签究证的，应要故求施工单位只不得隐蔽和嗓进入下道工累序施工。隐搬蔽工程验收批记录按顺序搬进行整理，锄存入工程技撇术档案。弟高慈工程进度款裳蓬装1、原则上选不向施工单纵位支付备料戏款．确需支柔付者革肚应不超过工铅程造价的1棵5％．并在产工程进度款马支付到工程匆造价50％坦时开始抵扣才预付备料款嘴。话炸豆2、工程进宝度款的拨付橡应当按下列誓程序办理：个朝役

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攀施工单位按泥月报送施工迎进度计划和吴工程进度完郊成月报表．牢羊投

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撒工程、预算亿部门会同监子理人员棉面对照施工合削同及进度计秩划，审核工碰程进度内容坏和完工部位鸟（主非勇体结构及隐删蔽工程部分孕须提供照片吃）、工程质尽量证明等资页料：甲谨

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忧预算部门整抛理复核工程现价值量辣矿裂

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喜经财务部门混审核后按有塌关批准程序裳付款并登记崭付款台帐。挑师溉3、应要求斑施工单位在筛我方开户银欲行开具结算液帐户，以便根为我方融洽丰银企关系和澡监督工程款呈项的使用提饼供便利．拜写4、工程进露度款支付达季到工程造价舞85％时琴骂原则上应停炸止付款，预演留至少10宵％工程尾款佩和5％保修汗款以便掌握讽最终结算主齐动权。继事（五）工程找材料及设备刮管理栏撑什1、项目开诞工前，设计值或工程管理锦部门应及时猪列出所需材祝料及设备消刺单，一般按随照下列原则理决定甲供、粱外甲定乙供和攀乙供，并在页工程施工承肾包合同中加壳以明确：饺担1）、甲方想能找到一级贵建材市场的缘、有进口免寻税计划指标蚊的、有特殊裳质量要求和佣价格浮动幅描度较大的络材料和设备录，应实行甲稍供或甲定乙斗供，其余实扒行乙供；看坝2）、实行铅甲供或甲定担已供的材料砍和设备应尽悄量不支付采牲购保管费。岸眨3）、应按贸工程实际进的度合理安排芒采购数量和摔具体进货时激间，防止积睛压或造成窝翅工现象．欲献4）、甲供伯材料、设备尊的采购必须只进行广泛询虾价，货比三鹿家，也可在庭主要设备和役大宗建材采很购上采用招帅标方式．在讯质量、价格呆、供货时间观均能满足要孔求的前提下悠，应比照以稠下列条件择烈优确定供货筹单位：慰株

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蓄能够实行赊址销或定金较咬低的供货商奋：炒膜缴

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唐愿意以房屋慨抵材料款，刑且接受正常狡楼价的供货筋商：猾牧

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窗能够到现场钢安装，接受叼验收合格后燕再付款的供摘货商；搂望

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张售后服务和歇信誉良好的踩供货商。赛邮2、给鬼工程管理部旅门对到货的践甲供材料和焰设备的数量照、质量及规临格，要当场诊检查验收并股出具检验报哥告，办理验母收手续，妥秘善保管。对并不符台要求出的，应及时奏退货并通知篮财务部拒绝仅付款．特冈3、《采购类合同》中必膏须载明：因纹供货商供货允不及时成质牺量、数量等静问题对工程伪进度、工程项质量造成革欺影响和损失卫的，供货商穗必须承担索疫赔责任．碧帅格4、各单位掏必须建立健惧全材料的询绑价、定价、摩签约、进货尼和验收保管苗相分离的内耗部牵制制度辨，蚁脆不得促成由闸一人完成材单料采购全过补程的行为．绵划值5、闲亲对于乙供材嘴料和设备，疼我方必须按软认定的质量赏及选型．在伸预算人员控陵制的价格上冒限范围内抽姨取样板，进拳行封样，并哪尽量采取我逢方限价的措度施．同时在才材料和设备墨进场时应要铲求出具检验岭合格证。浴是6、材料的马代用应由工淘程管理部门胸书面提出，炮设计单位和找监理单位通阶过．审算部窄门同意否断领导批准．庸则7、甲供材倘料、设备的妇结算必须凭拦供货合同、口供货厂家或缺商检部门的浴检验合格证搁和我方工程款管理部门的屋验收检验证猛明以及结算顶清单．经审单算、财务部外门审核无误贪后，方能办驻理结算．劳她（六）竣工幼交付环节的片成本控制躺怒损1、单项工缎程和项目竣雷工应经过自雕检、复查、扔验收三个环伶节才能移交阁．漏吗鸦2、设计、财工程、审算示、销售和物街业管理部门棒必须参加工错程结构验收辣、装修验收溜及总体验收异等。晃“蒙移交证明书择”

疑应由施工单弦位、监理单范位和物业公单司同时签署厘．必溪陪3、凡有影寿响使用功能许和安全及不诸合设计要求运的结构部位默、安装部位锤、装饰部位荡和设备、设屈施．均应限匹期整改直到执复验合格。璃因施工单位忧原因延误工漫程移交，给侮我方造成经呈济损失的，怠要按合同追释究其责任。乡翁矛4、工程移剥交后，应按嘱施工合同有叉关条款和物添业管理规定冰及时与施工尊单位签订《驰保修协议书丰》，以明确页施工单位的变保修范围、滩保修责任（坑包括验收后费出现的质量毫问题的保修姥责任的约定袭）及处罚措闹施等。欲大5、采取一挠次性扣留保剪修金、自行孔保修的开发余企业，应对赤保修事项及属其费用有充帖分的预计，完留足保修费快用。岔胃肃6、甲方按妄租售承诺先勾行垫付的属戚保修范围的五费用掩杀应在工程承杆包合同中便剧明确由乙方冶承担．剂迅洒猪置素耽摊阿（七）工程慰结算管理皮汗栏1、工程竣兄工结算应具串备以下基本塔条件；冷同等

◆

舱符合合同（肥协议）有关鸡结算条款的收规定：立灵娃

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悟具备完整有才效的质量评寻定结果和符浑合规范要求愤的竣工验收萌资料；虾铺

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差项目设计变摄更、现场签慎证及其他有得关结算的原俯始资料齐备脾；昆妈

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腔工程遗留问御题已处理完渴毕：团兄补

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亿施工单位结丙算书按投求羞编制，所附脏资料齐全。蛙呼波2、工程结距算要以我方浮掌握的设计绘变更和现场府签证为准，槐施工单位提柔供的设计变掉更和现场签曲证，一般只隆能作为参考饮．虑呢3．抓“除点工蜂”

零必须按照定穿颁价计取、裕结算．岭纳允4、审算部昂门应详细核济对工程量．炼审定价格、垄取费标准．权计算工程总交造价．做到字资料完整．中有根有据，隙数据准确，烈也可聘请建舌行或国家有健关部门进行那复审．揪李歉5、编制的粗预、结算书督，应当有工狱资、材料、呆设备和有关遭经济指标的漏计算过程及畏详细的编制眨说明，扣清算甲供材料款算项．浮值泼6、审算部团门应对主体衬工程成本进朵行跟踪分析闯管理．进行眯“弟三算犁”

弊对比烘逐找出工程成鸽本超、降的矮因素，并提改出改进措施宜和意见．只衔7、在审算竞部门提供的质结算资料基系础上，财务曾部门应当结稠合预付备料漫款、代垫款棒项费用等债够权、债务，辟对照合同详四细审核并编喉制工程财务如决算书．同铜印（八）其他踢环节的成本外控制写莲烦1、正式发绕售前，应组生织销售、设熟计、工程和戚预算人员拟昏订详细的《经销售承诺事柜项清单》．薄逐项测算其知建设成本，驼并对照原成拆本预算逐项抄审核．对学兄校、交通、监水塔等配套绝，应测算其丙运行成本，窃并列入项目使完全成本范续围内．《销富售承诺事项慧清单》及有疫关成本测算掘，须报各开庆发单位总经团理办公会审而查通过。宣斜2、销售过新程中为增加港“煮卖点音”阻需增加或调忧整绿化、公坑建配套等项资目时．应事寨先编制预算肥并报各开发治单位总经理款办公会批准程后方可实施羞。介奸付3、应尽可纪能缩短项目息开发经营周归期，减少期雷间费用。应属保证向客户仁承诺的交工下日期，以避劈免赶工成本袭和延期赔偿美；在市场和云经营条件许遭可的情况下毯，应注意加僻快项目开发班节奏：应减蠢少现房积压渗时间，减少扁利息费用等待成本．纲伯4、各开发识企业应按回靠避、竟争、鸭平等、服务技、距离、双挥赢、公正、渠团队合作的讨原则，正确股处理与合作蜻伙伴的关系耍．杰拘五、附籍雷则茧似尼1、本制度矩适用于各房括地产开发企熄业．各房地亿产开发企业册应根据本单塌位的具体情非况和项目特练点，结合本购制度的要求狂。制定本单遍位的成本管注理制度或管炉理办法．在法实际工作中寺不断完善，比并备案．耕饼扁2、本制度隔未涉及到的朵内容或未尽除事项．应按唱照国家和房炕地产开发企泰业成本管理刷的有关规定啦执行。本制岸度由财务管投理部根据成栏本管理的需造要进行修订然和完善．旦息第二章貌最房地产企业堆成本核算指叼导础边一、殊京总通天则递口1－1亦蜂为了加强成润本管理，规碌范房地产开冻发企业成本霜核算，正确副计算开发产爪品成本，便滥于成本资料埋的比较和分醋析，根据国顺家颁布的有酷关会计准则堂、会计制度事以及制定的揭有关规定的填要求、制定无本指导。础习1－2骆乏房地产开发魄企业成本核点算的任务是坛：建立和完漏善成本核算费基础工作，宪合理确定成港本计算对象原，正确归集趋和分配开发猴成本的费用棵，及时、准速确、完整地争提供成本核枯算资料，以医便及时发现现成本管理中锈存在的问题昂，寻求降低态成本的途径科。除败1－3拆砖各房地产开耍发企业，应木建立成本核箭算责任制，重不断完善成绢本核算基础匆工作，改进络成本核算方根法，严格按贡照国家以及遇公司成本管知理的要求，棋正确组织成妻本核算工作翠，并自觉接匆受公司监督疼。米朱二、它言成本核算的平基本程序确笼成本核算的拢一般步骤：廊氧第一步：根蹈据成本核算抗对象的确定饲原则和项目记特点，确定证成本核算对孝象。兆负第二步：设幸置有关成本敲核算会计科很目，核算和归归集开发成累本费用。祥掌第三步：按拖受益原则和肯配比原则，向确定应分摊心成本费用在胞各成本核算食对象之间的过分配方法、涝标准。面秤第四步：将殖归集的开发臂成本费用按岩确定的方法永、标准在各苏成本核算对收象之间进行悉分配。牵寸第五步：编汗制项目开发邀成本计算表计，计算各成赖本核算对象庸的开发总成车本。产膜第六步：正贷确划分已完律工和在建开苍发产品之间锁的开发成本示，分别结转印完工开发产廊品成本。落租第七步：正野确划分可售骂面积、不可旋售面积（由佣主管部门划雹分提供），衬根据有关规东定分别计算乐可售面积、耐不可售面积喝应负担的成光本，正确结膜转完工开发肾产品的销售朵成本。锁并第八步：编庸制成本报表饶，根据成本赶核算和管理醒要求，总括剧反映各成本兰核算对象的摊成本情况。振为三、喷奴成本核算对焰象的确定彼我3－1线冻成本的核算粮对象的确定喝原则：应满烘足成本计算摘的需要;便欢于成本费用兽的归集；利侍于成本的及慕时结算；适返应成本监控阅的要求。驾堵3－2缴俗各单位可根暖据上述原则立，参照下列姨条件，结合类项目开发地国点、规模、絮周期、方式兰、功能设计屈、结构类型帖、装修档次凳、层高、施损工队伍等因三素和管理需摇要等当地实被际情况，确挨定具体成本蹈核算对象。私梳（1）欺改单位开发项远目，一般以浸每一对立编彩制设计概算谎或施工图预有算所列的单纽项开发工程举为成本核算话对象。袍肢（2）阁筐在同一开发遍地点、结构冶类型相同、罚开竣工时间虽相近、由同喷一施工单位私施工或总包向的群体开发喂项目，可以孙合并为一个虹成本核算对体象。划康（3）歌卵对于开发规主模较大、工洗期较长的开近发项目，可挖以结合项目惰特点和成本逗管理的需要惧，按开发项穷目的一定区庙域或部位或管周期划分成祝本核算对象固。难尾◆易成片分期（仓区）开发的犯项目，可以跃以各期（区泄）为成本核烘算对象。予容◆词一项目有裙勿房、公寓、乖写字楼等不氧同功能的，信在按期（区副）划分成本达核算对象的决基础上，还妇应按功能划忙分成本核算吴对象。蛇铁◆泊同一小区、姐同一期有高担层、多层、土复式等不同妥结构的，还接应按结构划厉分成本核算倡对象。声减（4）蜘斑根据核算和惭管理需要，辅对独立的设油计概算或施屋工图预算的汉配套设施，年不论其支出抢是否摊入房呀屋等开发产亏品成本，均翁应单独作为没成本核算对筋象。对于只泄为一个房屋寻等开发项目坑服务的、应惕摊入房屋等绝开发项目成帝本且造价较乔低的配套设脑施，可以不洋单独作为成惭本核算对象离，发生的开谈发费用直接周计入房屋等炊开发项目的彼成本。侧线四、脊袖成本费用项四目及核算内业容琴你4－1慨君开发产品成花本核算应视伟开发产品的定具体情况，识按制造成本建法设置成本叶项目。成本晴项目一般包令括系列六项待：蔑和1）覆铁土地获得价战款似思2）晨化开发前期准剃备费浪拘3）帽酒主体建筑工过程费谊围4）棚篮主体安装工境程费封巧5）至咱社区管网工饱程费坟蓄6）俩炊园林环境工稳程费派绣7）嫩诊配套设施费届距8）煮三开发间接费演金4－2各成寇本项目的开梢支范围如下乖：请诊土地获得价萝款挨蓬指为取得土任地开发使用弓权而发生的辣各项费用，滩主要包括以她下内容：投倒二）秋搜政府地价及壶市政配套费立：支付的土谎地出让金、丢土地开发费灿，向政府部箩门交纳的大港市政配套费磨、交纳的契祥税、土地使炎用费、耕地把占用税，土扮地变更用途古和超面积补卷交的地价。插拜三）棉惨合作款项：梦补偿合作方女地价、合作爽项目建房转稠入分给合作下方的房屋成夫本和相应税金等。错四）除谣红线外市政错设施费：红弯线外道路、假水、电、气详、通讯等建哨造费、管线驶铺设费、接搏口补偿费。武鞭五）营迫拆迁补偿费猫：有关地上卡、地下建筑歇物或附着物触的拆迁补偿紫净支出，安腰置及动迁支丝出，农作物甚补偿费，危姜房补偿费。应隆开发前期准呆备费:拾眠指在取得土裹地开发权之玻后、项目开筛发前期的水耐文地质勘查携、测绘、规寸划、设计、钩可行性研究尿、筹建、阶“腾三通一平枕”混等前期费用老。主要包括四以下内容：惧以一）勘查设蛇计费雄嫌（1）险螺勘测丈量费醒：包括初勘厅、祥勘。主科要有：水文贞、地质、文迅物和地基勘勉查费，沉降雕观测费，御日照测试费谢、拔地钉桩火验线费、复托线费、定线肠费、放线费亩、建筑面积忌丈量费等。年院（2）乏超规划设计费搭：艳顽规划费：方顿案招标费、串规划设计模役型制作费、属方案评审费江、效果图设么计费、总体崖规划设计费筒。灰黄设计费：施躲工图设计费线、修改设计遣费等懒睬其他：可行警性研究费、倍制图、晒图喝、赶图费等锣。抓天（3）粮率建筑研究用驶房费：包括论材料及施工页费皮斜二）报建费班踢（1）馒道报批报建费向尊包括安检费核、质检费、鬼标底编制费陆、交易中心受手续费、人究防报建费、林消防配套设门施费、散装开水泥集资费迈、白蚁防治敏费、墙改基设金、建筑面枝积丈量费、短路口开设费展等、规划管油理费、新材澡料基金（或里墙改专项基扣金）、教师携住宅基金（皱或中小学教涉师住宅补贴窜费）、拆迁告管理费、招言投标管理费柳等。愚与项目整体性织批报建费：圣项目报建时毕按规定向政异府有关部门望交纳的报批魂费。闲死（2）示身增荣费坏奇包括水、电卖、煤气增荣乞费拒翅三）朝“紧三通一平豆”荣费：间弃1）遵湾临时道路：卡接通红线外阶施工用临时怨道路的设计比、建造费用率获2）谊话临时用电：丛接通红线外于施工用临时蚁用电规划设扁计费、临时奖管线铺设、冒改造、迁移牵、临时变压浪器寄安装及拆除醒费用。轧扛3）强开临时用水：学接通红线外相施工用临时体给排水设施筋的设计、建胞造、管线铺训设、改造、膨迁移等费用登。蹦蜓4）柱集场地平整：戏场地清运费瓶、旧房拆除签等费用。郑到三）临时设艇施费告嫂1）菌葬临时围墙：霞包括围墙、佳围栏设计、坐建造、装饰妹费用宪创2）接监临时办公室弹：租金、建缠造及装饰费趁用国橡3）宽圾临时场地占泼用费：含施唤工用临时占格道费、临时触借用空地租俘费梳差4）陷巾临时围板：愧包括设计、目建造、装饰拆费用主体建蕉筑工程费娱弯指项目开发公过程中发生朽的主体内列秒入土建预算框内的各项费耍用。主要包而括：嫌版一）基础造榴价益巾包括土石方蜜、桩基、护他壁（坡）工胆程费、基础桐处理费、桩毅基咨询及检牌测费、降水若覆二）结构及贵粗装修造价悉役结构及粗装劫修（含地下部室部分），旦如系高层建诞筑，有裙房钳架空层及转阿换层，原则再上架空层结盏构列入裙楼主，转换层结眼构并入塔楼私。扰县三）门窗工排程奴跑主要包括室尾外门窗、户们门、防火门许的费用艳迎四）公共部艇位精装修费妄滤主要包括大勺堂、楼梯间盏、屋面、外笋立面及雨蓬童的精装修费准用提骆五）户内精胜装修费均怜主要包括厨卖房、卫生间鉴、厅房、阳这台、露台的枕精装修费用森。井古主体安装工惠程费旦据一）室内水境暖气电管线引设备费：母夫1、筝的室内给排水集系统费（自培来水/排水券/直饮水/辆热水）；唇杆2、附辽室内采暖系回统费（地板豪热/电热膜蔬/分户燃气溜炉/管道系箩统/暖气片括）；倦交3、注仁室内燃气系据统费：室内张电气系统费馒（强、弱电范预埋管）尖情二）室内设镰备及其安装挑费命敏1、晨芽空调及安装筹费盗俘2、揉吊电梯及其安巧装费麻烘3、业命发电机及其咳安装费吸电4、如老高低压配电泛及安装费新郑5、霸只消防通风及皱安装费悼膀6、降竭背景音乐及庆安装费歇顿三）室内智伤能化系统费域短1、禁怨保安监控及唤停车管理系缎统费用循僵2、去毫电信网络费就用秩互3、币臭卫星电视费印用联忧4、随跨三表远传系壤统费用舌妥5、朱焰家居智能化绸系统费用回算社区管网工件程费巨沾一）室外给概排水系统费访钻主要包括自肉来水系统、僚雨污水系统馒、直饮水系潮统、热水系标统协吹二）室外采冶暖系统费径毁主要包括管兽道系统、热汉交换站、锅括炉房费用症睡三）室外燃厦气系统费徐伐主要包括管改道系统、调数压站粗休四）室外消网防系统费缠刮主要包括高孤压线路工程耗、低压线路鞋工程、配电游站、开闭站圾栏五）室外智宋能化系统费担此主要包括电喂信网络系统鹊、小区停车伍管理系统、溜电子巡更系悲统、围墙监画控照明系统笨把园林环境工找程费程稳指项目所发贩生的园林环声境造价，主唐要包括：傲圈1）灿长环境设计费衬岸2）办悟绿化建设费表：区内、区赔外绿化支出尝绣3）达薯建筑小品：增雕塑、喷泉肺、环廊、假效山等串苦4）产井道路、广场膀建造费、道裤路广场铺设瞒、开设路口东工程及补偿扛费等甜库5）璃衫围墙建造费收：包括永久令性围墙、围正栏及大门绣矿6）北掉室外照明：膊室外照明电子气工程，如肯路灯、草坪风灯象窜7）纽汁室外背景音嗽乐追低8）忌成室外零星设胡施：各种指血示牌、标识姻牌、示意图重等枪纸热配套设施费积烘指房屋开发葵过程中，根渗据有关法规煌，产权及其贼受益权补属的于开发商，乘开发商不能柱有偿转让也翁不能转作自睡留固定资产常的公共配套唯设施支出。村主要包括以咏下几类：更芝（1）经球在开发小区丰内发生的不雹会产生经营啄收入的不可嘉经营性公共览配套设施支吗出，居委会粥、派出所、爸岗湖亭、儿童乐绿园、自行车举棚等设施的躲支出。截骆（2）改燕在开发小区呜内发生的根购据法规或经催营惯例，其虏经营收入归爪于经营者或紧业委会的可窝经营性公共桥配奴套设施的支柄出，如建造祸幼托、邮局销、图书馆、乳阅览室、健锄身房、游泳柴池、球场等馅设施的支出震。捕酷（3）着靠开发小区内逝城市规划中饮规定的大配院套设施项目画不能有偿转购让和取得经啊营收益权时扇，发生的没劣有开投资来源的冠费用。隙尾（4）吐氧对于产权。促收入归属情煌况较为复杂品的地下室、重车位等设施初，应根据当商地政府法规岁、开发商的认销代售承诺等具林体情况确定么是否摊入本继成本项目。攀如开发商通壮过补交地价挠或人防工程您费等措施，劲得到政府部棉门认可，取由得了该配套总设施的产权拍，则应作为慌经营性项目撞独立核算。扒注该成本项目假下按各项配旅套设施设立骆明细科目进凡行核算，如能“

作1、狮粉游泳池：土浸建、设备、举设施唱丑2、业主会乔所：设计、错装修费、资荷产购置、单脾体会所结构举百3、幼儿园浸：建造成本细及配套资产钉购置型圆4、学校：角建造成本及未配套资产购柿置计阅5、儿童游走乐设施镜钢6、车站建抖造费：土建兔、设备、各件项设施间皇开发间接费乏茂开发间接费养核算与项目埋开发直接相锤关、但不能诸明确属于特词定开发环节励的成本费用悟性支出；以耻及着与项目推广秩销售有关但洽发生在楼盘寺开盘前的费喇用支出。须肃一）工程管酒理费猜害1）工程监权理费：支付格给聘请的项充目或工程监狭理单位的费殿用耽乞2）预结算乒编审费：为蹦编制、审查校施工图概算包、预算、结花算所支付的速费用信担3）行政管远理费：直接铅从事项目开只发的部门的屋人员的工资配、奖金、补毕贴等人工费垂以及直接从透事项目开发贴的行政费蝴右4）施工合底同外奖金：翼赶工奖、进此度奖缠蜓5）质检费望：竣工验收组过程中的有客关质检费。挑俯二）营销推颈广费棵辽项目开盘前效发生的广告怨、策划、样渔板间、卖场弦建设、售楼态书、模型等证所有营销推伙广费用，主病要包括：议源1）媒介广态告费：电视余、广播、互颠联网、报纸溪、杂志、公番交广告、电尤子屏港狱2）广告设呢施及发布费扫：车站广告亚、路牌广告热容3）现场包回装费：彩旗间、气球、条率幅、花架、绵花篮、花盆锁弦4）促销活代动费：场租担、劳务费、罪活动场所布潜置、工作人花员餐费古诞5）宣传资抹料及礼品费爪：售楼书、烘各种礼品当链6）接待厅厚装修、装饰米费：设计、旋工程、装饰秃等孤鬼7）现场销何售器具费：宫饮水机、家付私等毅碎8）现场销困售人工费：论工资、奖金隔、补贴等调堆9）卖点增劣加费：罩手10）看楼氧交通费：看园楼专车运行忽费、修理费拍、司机行车满费用谜路11）样板诵间：包括临物时样板间的扭建造、设计候、装修等费晒用以及维持伴清洁、保安然、维修费用游。对于主体呜内的样板间妈的设计、装咸修以及家具脉、家私等费符用，可收回央部分从总费裁用中扣除。河个12）销售兰模型费框东13）展销它费：展位费师、布置费、绸制作费等段鹿14）其他读络三）资本化折利息：直接毅用于项目开溉发所借入资疗金的利息支绍出、汇兑损炊失、减去利寄息收入和汇炭兑受益的净泰额。始侄四）物业管求理完善费让元包括按应拨犯付给业主管况理委员会的传由物业管理盲公司代管的抱物业管理基挖金、公建维钢修基金或其给他的专项基奋金。暮期间费用絮期间费用包某括管理费用赞、营业费用骡、财务费用泛三类，均不乞属于房地产被的制造成本皂范畴，其科吨目设置、归贿集内容、核隔算程序详见例《费用核算毫办法》。梯竭三类期间费鱼用与悼“俊开发间接费奉”伶均由联系和宾区别，详细炊界定与核算狸办法详见《限用核算办法祝》卷犹四、桑葵会计科目与梦帐簿设置饭奴5－1乖“燕开发成本叨”芽科目：核算挎产品开发过词程中所发生劈的各项费用咏。各级明细糟科目的详置辟详见辆“啦房地产成本猪核算科目明肿细表汽”

井在各级明细敬科目下，在房按各成本核叹算对象设立循核算项目，凯成本核算对织象可分层次肠设立。玻离为了归集暂盛时不能确定贞特定成本核偶算对象的成翅本，以及需涌要先归集后弓分配的成本茂，在每个项签目的成本核振算对象中，薯加设一条剧“栋待分摊成本躬”芦进行归集。受绳**项目春暗美在建一期薄葛父住宅效意姨脱霸裙楼基洞间盼拥地下室毅横在建二期波

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眼待开发土地寸烛跨期待分摊衰成本舒锦项目开工前愿，所有成本柜均在成本核编算对象春’谢待开发土地税“识中核算；项察目开工后，丙将已开工部挡分逐期自针”洽待开工土地死“奋中转入保”饲在建*期敬“纽。术姓5－2呈“牵开发间接费垄“许科目：归集返和分配与项席目开发直接驻相关、但不真能明确属于塞特定开发环畅节的成本费芬用性支出；傍以及与楼盘惯推广销售有疼关并发生在呀开盘前费用谷支出。航锋这类费用先案归集，再并慨按一定标准册分配计入各项成本核算对家象。各级明支细科目的设五置详见嗓“潮房地产成本种核算科目明爷细表感“陈。达质5－3耍“宁预提费用娘“奏科目：核算亿按权责发生剧制原则计提胶的，应由本辜受益期、受纠益对象承担捧的已经发生凉或将要发生毕、但尚未结扑算或支付的帽成本、费用岔。剧标费用预提的卫时间：一般笑在结转房屋防等开发产品肃时预提。访裂费用预提金历额的确定：策以电算化成流本信息系统论中的动态成砍本总额减帐衬面已列入成慎本总额的差劝额计提。迅裳对于预提费肯用，也可不括作帐务处理靠。在自定义艇资产负债表恼中，预提费兄用直接取帐江套中栋“逼开发成本立····放各成本核算窃对象的贷款嗽余额顾“童，存货取帐喜套清”锄开发成本榨····盏各成本核算紫对象的借方彩余额颈“状。握桨5－4仔“雕待摊费用嗽“闯科目：按权甲责发生制原钳则核算在本歼期发生但应膊由本期及以脾后各期共同槐负担的、分屋摊期限在一傻年以内的费暮用。所摇5－5使“龄开发产品凭“表科目：核算抹已开发完成醉并验收合格榴的开发产品敲的实际成本驾。兽坊各单位在进座行捕“睛开发产品偏“缺核算的同时饺，应收集、必整理具体到滴每户的可售准面积构成、妖销售及其回垃款情况的详慎细资料。售万科地产成腿本控制实施笼细则厨一.目的泛1.1.为最进一步明确址万科柿地产孩各部门及相苹关人员和设烫计、监理单达位在工程成持本控制中的坛责任,从而贡达到对工程暖开发过程中桐的成本进行室动态控制的白目的,确保搁各项目工程包成本控制在在管理公司批汉准的目标成虽本范围内。柴二.适用范允围她2.1.适唯用于万科地紫产开发建设旨的所有项目绵。委三.职责秆3.1.油规划平部负责贞施工劈图预算低于遮目标唉合同需价及设计变山更费用的控庄制。也3.2.工举程部负责现示场签证的成眨本控制。东3.3.成慈本控制部负盘责工程项目绵的预算、结假算及审核现椅场签证单及稀设计变更单田产生的费用犹,并及时对旋目标成本的肚完成情况提滋出预警。砖四.程序洗4.1.确过定目标合同纺价,目标设辽计变更费用宇、目标现场伙签证费用。千阻.成本控制乞部根据已完池成工程及同券类工程的数铜据倦资料别提出各项目生的目标设计级变更费用、猜目标现场签宪证费用。植据.成本控制然部根据万科突地产批准的携目标成本和纽已定的目标烫设计变更费触用、目标现势场签证费用咏确定各分项答工程的目标雕合同价(目伟标合同价=摸目标成本-奥目标设计变康更费用-目雄标现场签证羽费用),并鉴编制成表一竞。嗽挪.成本委员惭会对表一的痛各分项工程序的目标合同茅价、目标设胞计变更费用宁、目标现场挣签证费用的遇限额进行确迅认,确认后浓的上述费用疯作为各责任茧部门成本控窜制的依据。木4.2.设阳计阶段成本势控制英并.规划设计谎部在与设计民院签订委托秤施工图设计弹合同时必须厌将以下成本沉控制参数写亲入合同条款墙中,并明确集提出实现下功列目标的奖氏惩办法:忘每平米钢筋剪含量低于目串标钢筋含量警每平米砼含息量低于目标铲砼含量元项目的施工碑图预算不超池过目标合同贷价泼属设计质量寸产生的设计歉变更费用不丝超出目标设播计变更费用谷绢.施工图绸完成后,成座本控制部在喉规定时间内慨完成施工图峡预算,如施秧工图预算未腾超出目标合模同价,则按丙施工图实施砖;如施工图魂预算超出目吊标合同价亲,则由规划上设计部组织亭成本控制部革、设计院分麻析超出原因奉。如属设计炭问题,由设厦计院修改;机如属设计标啊准太高,则容由规划设计露部调整标准仿,使施工图牌预算低于目遇标合同价粉。不4.3.施推工阶段成本投控制避珍.施工图确币认后,由工模程部按管理林公司招投标亭管理规定及植南昌地产公毙司招标程序芽组织招标工水作。执芹.不提倡采侨用费率招标元,尽可能采匹取总价或单大价包干方式启。丑巨.与中标单候位签订的合杰同价不得高馒于目标合同睁价。您球.设计变更薯费用的控制押健.1.规划甲设计部是施割工图设计变魄更费用控制升的责任部门灵,规划设计惰部各专业工歇程师是各专冰业设计变更叛控制的责任尿人。逝品.2.设计贤变更分为设酒计院设计质宗量引起的变选更和甲方提缓出的变更两闲类。饿坦.3.因设棉计质量引起煤变更时,设准计院应在施都工前十天提巧出设计变更懒,规划部一引天内确认其鹊技术可行性秩和合理性;捞成本控制部攻2天内核算碧出此次变更嚼产生的费用夺增、(来自困:剖fdcew总)薄减值。狮设计变更引亿起的造价增雨加:2万元筒以下需经设滚计总监批准馒;2-5万留元以下需经匆总经理批准哭;5万元以府上的需经公殖司技术质量拔委员会及成没本委员会批粮准后下发实锡施。确因特规定原因无法随实施的,工抬程部应立即哗反馈给规划柄发展部及成及本控制部。智隙.4.因甲折方原因提出鞭变更时,规妹划设计部应杠作出设计变形更方案,经恐成本控制部踢估价后,成仓本增加2万纪元以下的需鹅经设计总监死批准;2-齐5万元需饼经总经理批席准;5万元突以上的需报芽管理公司批丝准,批准后牙由设计院正业式出具设计紫变更单下发福实施。确因轧特定原因无峰法实施的,瓣工程部应立按即反馈给规母划发展部及哲成本控制他部。识絮.5.规划杰设计部每月永月中将上月著所发生的设养计变更费用雕按因设计质明量朴问题、因甲欠方提出变更请两类分专业名汇总报设计享总监、总经改理及成本委赖员会各成员蝇并抄送设计闷院。码蠢.现场签证腾费用的控制编舱.1.工程取部是现场签最证费用控制扣的责任部门促,工程部各侍专业工程师导是各专业现软场签证费用架控制的责任序人。睛惨.2.工程齿部在与监理非公司签订合节同时,应将麻现场签证费建用不超出目施标现场签证饶费用的条款首写入合同中饰,并明确奖肆惩办法。挪馋.3.现场阴签证审批权完限:2万元冻以下的需经肠工程总监批瞒准;2-5陡万元的需报够总经理批准赢;5万元以幸上的需报公括司成本委员粉会批准。歌可.4.现场洪签证分"正技常类"、毛"特急类"逃签证:惧"正常类"辩签证的办理修应遵循先估看价后施工的版原则,凡是掠现场签证事耻项一经提出夸十天以后再遣施工的,都滑视为正常类左签证,必须繁先定价(估扮价)后实施灾;正常签证免的办理需在男十天内完成碑。涉"特急类"患签证的办理泳是必须立即虚执行而且延鸟缓实施会造洋成更大损失葡的签证。特岸急类现场签扫证的办理原见则是边施工魄边洽谈,但驰必须在开工造后十天内办秃妥全部手续顾。鬼淘.5.工程培部每月月中巩将上月所发检生的现场签菊证费用按专瑞业汇总报工于程总监、总控经理及成本颠委员会各成火员并抄送监生理公司。胆4.4.分齿项工程完成草一月内成本虽控制部应将哲该项工程成圾本控制情况排书面厨报告销设计总监、觉工程总监、别总经理及成帮本委员会各汇成员并抄送访设计院、监问理公司。块4.5.培工程竣工结彻算后成本控必制部在一周裹内按土建和蜻安装工程统莲计出分部分丧项工程单位谅成本、搂建筑粥面积单位成佳本、可售面垦积单位成本垮及总设计变将更费用增横加比例、各瞒专业设计变济更费用增加离比例、总现颠场签证费用语增加比例、轮各专业现场衔签证费用增寻加比例,为环后续工程的宪成本控制提刘供依据。各4.6.成窗本控制的奖学罚柿懂.工程竣工扑结算完成后盯,公司根据完整个工程的哀成本控制情症况,对成本管控制成绩优配秀的责任部脱门和个人按虽节约成本额粮的5%提蛙成予以奖励欢,对成本超提过目标成本型的责任部门声和个人按超熟出额的2%辩予以处罚,斧从年终奖金祥中扣除。粮石.工程竣工伯结算完成后屈,公司根据饺整个工程的欢设计变更费滩用统计,设冈计变更总费姿用低于目标递设计变更费办用时,予以束设计院节约点额的5%的镜奖励,设计秘变更总费用智高于目标设搂计变更费用法时,则予以段设计院超出直金额的5%倦的罚款,罚组款从预留的银设计费中扣杏除。潮工程竣工结榆算完成后,稳公司根据整匆个工程的现到场签证费用玉统计,对非善设计变更所杨发生的现场占签证费用低稠于目标现场奏签证总费用株时,予以监跳理公司节约尸额的5%的梳奖励;当现广场签证费用劈高于目标现诵场签证总费丰用时,予以挠监理公司超银出金额的2赖%的罚款。案注:上述比朴例均为参考感数值。补万科地产员穗工关系管理巡办法面员工关系篇门第一章劳会动什合同脾1.劳动合璃同制管理危1.1公铸司实行全员位劳动合同制堡管理。你的雪所在单位会役与你签订劳梁动合同。如搬所在单位不摩具备独立法扬人资格,则唯由所在单位期的上级单位怒或集团总部意与你签订劳睡动合同。扮1.2合内同的签订、仇变更、解除穿等依国家、件各地方相关忍劳动李法规品和公司相关蛮规定执行。宏2.完备调生离手续慕2.1与让公司解除/坏终止劳动合积同,你须在阶离职前妥善徒处理完工作符交接事宜,爪完备离职手慨续,包括:盈(1)交还暴所有公司烛资料右、文件、办大公用品及其雹它公物;击(2)向指宏定的同事交私接经手过的阿工作事项;医(3)报销丢公司帐目,树归还公司欠哑款;难(4)租住拿公司宿舍的购应退还公司诸宿舍及房内举公物,办理瞒退房手续;夕(5)户口岸及抢人事轻档案关系在搂公司的,应肚在离职日将倚户口、档案弊及人事关系估转离公司,斧不能马上转之离的,需与广公司签订委患托管理协议味;欧(6)职员新违约或提出容解除劳动合油同时,职员麦应按合同规雪定,支付有伶关费用;旷(7)如与遍公司签订w父ww.fd隐cew.c蒸om有其它灯合同(如悉培训在协议、保密龄协议),按荷其约定办理病;猪(8)完备密所在单位规那定的其他调滩离手续。编2.2待纺所有离职手品续完备后,坏领取离职当赶月实际工作拌天数薪金。洲2.3未鸟按公司规定软完备调离手爆续即擅自离弓开工作岗位瓶,公司将按防旷工处理。智2.4一修线公司第一撒负责人或重际要岗位管理肝人员离职,跃公司将安排巡离职审计。佛2.5在扔集团内部调敬动人员,应针比照上述条咱款完备调离兴手续(户籍邮、档案关系暑等办理依与哗公司的约定帜执行)。川3.离职面悉谈干离职前,公扁司可根据职匙员意愿安排任人力资源部贤门同事或职狮员上司进行劈离职面谈,潮听取职员意草见。写4.纠纷处召理津合同履行过发程中的任何被劳动纠纷,摘职员可通过彼申诉程序向袜上级负责人双或责任机构士(职工委员旋会、集团人思力资源部、尽劳动仲裁调挥解委员会)娃申诉,不能眨解决时可向湿当地劳动仲得裁机构申请宣仲裁。拣第二章员悲工关系与沟棍通桌1.十二条流沟通渠道长1.1(上当级经理)门妄户开放转公司倡议所盼有经理人员宰"门户开放塔",欢迎职焦员直接提出鹊想法和疑问颗,同时也要摆求经理人员岭主动关注下弦属的想法和祸情绪。阳1.2吹斗风会华高层管理人构员面向基层他,关注一线附,让职员及倡时了解公司查业务发展方丧向及动态,赏并现场解答闯职员关心的犁问题。适1.3员玻工关系专员尼公司设员工枕关系专员岗挣,接受和处唐理职员表达明的想法、意附见和翅建议平,保证在正符常工作日3棉6小时内给裹予答复,并躁为职员的身姜份保密。宇1.4我懒与总经理有心个约会剂如职员需要巨与公司高层宰管理人员单拢独面谈,可适以通过员工郊关系专员提烫出申请,员辰工关系专员承保证在正常瞒工作日36稻小时内给予脂答复。孝1.5职煌工委员会有职工委员会炎是代表全体宽职员利益并宏为之服务的口机构,它的窜基本职能是磨参与、沟通别、监督。如京果职员有意四见和想法,厉可以向职委勒会委员反映茶。有关职委街会的介绍请捡参阅《员工亭组织》。何1.6工莫作面谈叹新职员转正垒、职员调薪菌或岗位变动表、进行工作式评估、职业肉发展够规划母以及职员提次出辞职等情承形下,职员解上司都将与惨职员进行面备谈,了解情窄况,听取意斑见。兆1.7工唉作讨论和会食议蚀公司提倡团棵队工作模式提,团队必须世拥有共同的笑工作目标和丘共享的价值妻观。公司的棒绩效管理体临系倡导管理坑者在制定目弯标的时候通愤过工作讨论容和会议倾听拢团队的意见野,共同分享虏愿景。宏1.8E避-MAIL扒给任何人商嘉当面对面的各交流不适合东时,职员可期以给任何人墙发送邮件,轿以迅速反映事问题或解决粒工作中的疑零惑。电子邮宪件应简洁明撇了,并只发糊给真正需要涨联系的人员励。滑1.9网艘上论坛膏如职员有任欣何意见和建宫议,或希望隐能与其他同火事进行观点车交流分享,拌均可通过内铸部网论坛直酱接发表。代1.10叉职员申诉通杨道秒当职员认为伶个人利益受级到不应有的通侵犯,或需达要检举揭发佣其他职员违混反《职员职轮务行为准则惜》的行为,辅可以通过申按诉通道进行休投诉和检举隙揭发(参阅闸2.申诉程稀序)。喷1.11五员工满意度泡调查管公司通过定掩期的不记名孩意见调查向阴职员征询对秧公司业务、段管理等方面悔的意见,了红解职员对工蠢作环境的整浸体满意程度阀,职员可按猾照自己的真胃实想法反馈易而无须有任寇何顾虑。宇1.12贞公司的信息描发布渠道构公司有网站歉、周刊、业的务简报、公株告板等多种磁形式的信息肿发布渠道,伙职员可以方祖便、快捷地盟了解业界动她态、公司业箭务发展文动态和重要接事件、通知缓。胸2.申诉程季序挥2.1原煮则上,职员届的各层管理恋人员直至集蜜团人力资源突部、职工委敌员会甚至集急团总经理或屡董事长均是读申诉对象。鹿2.2当誓职员认为个邮人利益受到者不应有的侵典犯,或对公鹅司的经营管茫理措施有不保同意见,或瓶发现有违反流公司各项规葱定的行为时侨,可选择适荣当的申诉渠器道向公司申湖诉:娇(1)公司毛鼓励职员逐肠级反映情况第,或者直接谣向部门负责拍人或所在公何司总经理申族诉;盒(2)当职球员认为不方民f蠢dcew.顾com便通齐过申诉渠道避(1)申诉破时,也可通伟过职委会申墨诉;版(3)从解呢决问题的角耀度考虑,公主司不提倡任誓何事情都直尝接向集团总理经理或董事塑长申诉,但山当职员坚持必认为有必要知时,仍可直用接向集团总亚经理或董事键长申诉。录2.3申芳诉方式可选寺用面谈和书送面两种形式买;如选用书谈面方式,申黑诉书必须具手名,否则不册予受理。缠2.4各斩级责任人或李责任部门在普接到职员申缸诉后,将在到申诉事件涉叙及的相关当窑事人中进行夫调查,并根盟据调查结果侵尽快做出处析理决定。处底理决定将通予过书面或电通子邮件的形耗式通报给申哑诉者、公司胀总经理及集烦团人力资源忠部,职员如国果对处理决料定不满意可右继续向更高摘一级经