nj南京丽都嘉园项目推广方案

南京丽都嘉园项目推广方案住宅项目分析A、宏观市场背景2002年5月，经国务院批准，南京市对江北行政区划作出重大调整，标志着江北地区的发展进入了一个新的阶段，也标志着南京的发展进入了由隔江发展向跨江发展的历史跨越阶段。一、土地资源利用待开发土地资源江北的发展刚起步，丰富的土地资源是其最吸引开发商眼球因素，据不完全统计，仅泰山镇及周边准备开发的土地就已（含拆迁）超过15000亩，折合房地产开发面积1300万平方米，是南京市2001年土地开发的4倍还多，而珠江镇拥有土地面积2050平方米，就现有及待开发项目看来与泰山镇走势相当，说明江北未来的发展趋势不可限量，竞争也将愈加激烈。土地开发现状到今年底江北仍处在刚启动的初级阶段，楼盘整体状况是规模小、品质不高、总价低，主要面向的受众是本地居民和拆迁户，销售的基本目标是“短、平、快”，即“时间周期短、平价销售、快速去化”。明年发展趋势今年底大部分的小盘基本处于销售扫尾期，而明年开始进入大盘时代，竞争重点主要是存在于大盘之间，除规模大之外，还具备高品质、中价位的功能，也将带动江北区域向“成气候、成规模、上档次”的方向发展。禽二、江北目萍前开发区域幕江北大道项修目很1、泰山新卖区眼大盘为主，柴客群素质相可对较高纪泰山新区以昼发展大盘为中主流，现有踢项目包括滨挎江新城（5赏0万平方米挨）、旭日华甘庭（40万薄平方米）、庆华侨城（3膏0万平方米荣）、浦东花凭园（13万矩平方米）、寨金泉考·渐泰来苑（3仅0万平方米谎），万江共码和新城今年籍下半年将推堆出二期近3涂0万，在目劫前江北楼盘谦中可以说都霞是比较上规吗模、上档次喇的新盘，主挪要面对的客定群主要是本各地居民，用报以改善现有搏生活条件；宗部分的拆迁泰户，市区一愤些暂时经济荷短缺人员及汤投资者。2、高新区主要目标客群是本地居民，除少数景观盘，具备吸引南京市民购买作为第二居所的条件。未来的发展潜力远不及泰山新区和珠江镇。所以不做主要考虑。主要目标客群是本地居民，除少数景观盘，具备吸引南京市民购买作为第二居所的条件。未来的发展潜力远不及泰山新区和珠江镇。所以不做主要考虑。稍3、大厂区怀阁4、六合区票浦珠路-圣固泉路项目（休珠江镇）辨小规模项目跃为主，主要塞满足拆迁户限需求担珠江镇现有暮项目规模偏价小，仅有本哀案对面的万腥江国际新城响规模较大，西其它项目包海括新理想家壶园14万平狠米、雍雅苑落14万平米橡、浦珠花园缘、城市花园绞-塞纳河畔纸、碧云山庄醒、鼎业花园家、圣源居（映共三幢、每谁幢两个单元哥），在单价饶、总价上都弦偏低，户型肤面积主要集舅中在80-撕120平米火左右，基本昨属于经济实界用房，目标汇消费群主要军是满足当地微拆迁户及部祖分本地居民昌，宣传工作孝重点也是针彼对这部分群指体在本区域耀内展开，其证次就是顾及刻到南京市拆片迁户中无能龙力购买市区煤新房的客户柳，在《南京拾晨报》等早宾报上有其广裤告露面，而够且至今年低食这部分项目宵即将销售完纪毕，退出市狂场竞争。诱B、竞争分形析们一、区域间份竞争分析满就目前形势娱而言，泰山屯新区和珠江羊镇的项目竞立争激烈，互甲为对手。日1、楼盘售巴价之间的竞欺争它泰山新区目尝前的楼盘均悉价在250姓0元/平方伪米左右；而鹰珠江镇目前垄的均价仅在草2200元透/平方米左的右，项目之越间的价格落泄差也同样说刮明了当地的焦消费能力，存所以本项目云在价格提升桨上更具优势算，同时价格侄优势也能吸钟引部分泰山乳新区居民。什2、交通状妖况竞争轻过长江大桥笨北向即是江庙北大道直通此泰山新区，寒偏西北方向泉是珠江镇的棒主干道浦珠死路，也即是锯本案所在路熟段，两者直讯线交通距离羞相近，但由岔于江北大道穿直线穿越泰荣山镇中心，下而浦珠路由六大桥迂回而色下连接宁合洪高速，存在朽一定的交通睛瓶颈，所以莫在交通状况贪上明显处于剑劣势。气3、面向受惰众有重合，涝也各有侧重膊共同客户：逗同时都面向丹本地居民、览当地拆迁户独及投资者。挖不同侧重点旧：肾泰山新区-访高新区-大沃厂-六合-上珠江镇一线先沿江北大道斗，面向的目宫标受众是苏零北居民。防浦珠路面对筹的目标受众雀是安徽的储充州、马鞍山丙、合肥一带锹的经商客群绸。哥4、项目自祝身品质竞争期泰山新区和鞠珠江镇现有童项目本身基弦本没有吸引旱眼球的功能阶，部分大规论模楼盘在功透能上尚有定碍位，比如旭瞒日华庭定位株“袖加州风情适”宋，另外有定投位欧洲风情奴的，与项目谊本身的实际永情况及目标滔客群的接受轻能力偏差甚峰远，有失准萝确性。粉二、项目间走的竞争分析恋江北区域内殖的大盘览临江而建，夜商业配套齐悲全柏主要项目有丑滨江新城、鹅旭日华庭、喜华侨城、威炼尼斯水城，喷均属泰山新笛区项目，沿竭江北大道建熊设，以长江鄙作为天然景隐点，是江北诱典型宾江物敌业；而且商势业配套齐全满，有金大桥砍装饰、红太锹阳装饰等带纹动形成比较竹完善的商圈夺。律主要竞争对臂手欺万江共和新旅城看位于本项目家对面，具备具1600亩枪的规划面积竹，同样属于惨综合性的物悠业形态，在置物业整体品贵质上与本项民目基本接近番，是项目的兔主要竞争对榜手，但在整啊体规模上更偶大。丹所以本项目毁在宣传推广除上需尽量做咳到与万江共涝和新城相错晋开，尽量缩完短销售周期潜。询三、竞争项队目基础资料洞项目名称带区位睁开发状况敲开发商恼开发面积辟价格鱼总户数淋主要优势矿宣传理念孟碧云山庄石(二期)阅位于浦口区没老山国家森躺林公园以南泰，珠江镇中受心，周边配鼓套较全，小运区内设幼儿届园。蓄目前还是平盟地脏南京金盛田里房地产开发理割二期建筑面鄙积10万平拜方米膜起价200是0元胸36幢士市民广场、百社区景观诊世外桃源何厌处寻，碧云枝深处有山庄斩新理想佳园拔(无商铺)往本案位于南惰京市浦口区趴珠江镇护城太河南，与上晴河街和环城扬路相邻。逃目前完成拆艇迁工作，暂缴时还是平地趁，抄明年底交付丸。段南京恒宇房谨地产开发公欧司寿总开发面积鼓13917制2平方米(趴合210亩疮)祥每户面积在赴79-14布0平方米正未定酸预计移在2000筝元/平方丙共12幢，牢1152业户(二房二失厅和打三房二厅为盈主)复依山傍水，愧自然环境优攻美迟开启第5代天城市住宅时废代现代纯法值派亲水住宅界旭日华庭痛临江而建，制彰显北岸滨谅江的尊崇地兼位彩南京红太阳档房地产开发私授40万平方岛米，22万民平方米住宅拴配以18万越平方米商业幕设施，大型咳商场、五星疼级酒店。柔贝尔高林大箱师级手笔的共园林设计昨40万平方读米原版南加天州风情社区叉C、目标消母费群分析麻一、基本需猾求状况记首次置业与各二次置业者柳比例相当，绘愿意在江北闯购房者中有声66攀.弃67%能承珍受价格在2雅001-2竭500元/壁平方米的占蒸多数，总价纪在16-2浑5万之间，贸主力需求面逢积在80-虽100平方漫米。仪二、本项目抽的基本状况明项目占地面瞧积约100胳0亩，包括药商铺与住宅傍两大项，商馋业面积9.阁8万平方米龟、住宅项目葵15万平方曲米左右，一浩期小组团主仔力套型两室睁两厅和三室薪两厅，户型摊面积集中在娃98-11温0平方米之扭间，基本能延够满足大部塌分有购买意泻向客户的需全求。走三、几大类辈购买客群绑1、市区拆羽迁户撇2、城市新缩生代，刚开篇始工作的年俗轻群体，未雷来的潜力较窄大场3、与本地鸡段有关系、例但家在市区奉的人员，最虏具代表性的落是区域内的本工作人员，搜周边有35剖03服装厂须分厂。叹4、投资客僻群它5、当地居菌民，改善现润有的居住状畅况，以珠江饿镇上收入中午等以上人群摘。珠江镇以拾工业为主要缎经济来源，胸收入相对较奇高。墨6、经商者疼，以安徽来俱此经商客群程为主朵7、本地拆袜迁户川四、不同类明型客群所关培心问题勺南京市区的很购房人群：因距离大桥及闭过江隧道有续多远；田区域内的工须作人员最关显心距离工作混地点的距离好；眯当地居民：京离原来的珠蒙江镇中心有顶多远；崖珠江镇的拆捐迁户：价格鉴问题；其投资者最关砖心的是未来踏的升值潜力扮问题。乱D、项目S哥WOT分析洲一、S优势答点烦1、最大的享竞争优势：至高品质大盘荒中的价格最稿低盘；揭2、划江北射时代的大盘她；华3、配套完幸善的独立新暴城；捆4、对面即摸是公交站牌延，主要公交灾线路有14铜9W、15绍9W、盐葛厕线、盐工线哗、鼓扬线；肺5、开发商堤获得土地建蔑设权的时间房较长，这中吨间已有不小刮的升值唉6、59.惭26%的消风费者认为江额北住宅的升茅值潜力较大魄，珠江镇、旨泰山新区、描高新区被看粮好，而六合猛、大厂则普暴遍不被认可影。勤二、W劣势且点累1、江北与欣主城区的交挎通便捷问题们是困扰市区盛购房者的主键要障碍；盗2、有51企.85%的众消费者认为里教育配套是棉江北一个亟知需改进的方白面；版3、占29津..63%冠的消费者提快出完善生活垫配套设施的堆问题；黄4、想在今德年上半年内贪购房人群中佩仅有18.吊25%知道更江北的部分朱项目，知名岛项目主要有照华侨城、旭酱日华庭、碧足云山庄、威营尼斯水城等川；菌5、缺乏可瓣利用的天然申景观资源。队6、不具备浓良好的学区衡环境，江浦迁县中在碧云谊山庄对面。栗三、O机会证点狡1、配套齐彩全，出门购骨物方便快捷爷；理2、环境幽遥静，有一种旷舒适的居家挂感觉；赤3、处在大锐桥与珠江镇高中心的中间伪位置，基本节都在两-至杆三站，到两技边都相对较食近；蹦4、地块成撕本相对较低哑，存在价格把上的竞争优后势。匪5、石林集页团经营项目散包括建材、蹦家居饰品，断可以为居民禾提供从装潢品到家具摆设序的一条龙服闹务。奉四、T威胁三点蛾1、不具备桶环境景观优体势，而旭日翼华庭、威尼笛斯水城等项琴目都具备宾屿江的景观优河势，在自然北景观上对本汉案存在威胁笛。慢2、江北项槐目在一般消计费者心目中焰的档次不高凡，缺乏做高柱档盘的市场寄信任度。届3、区域作围为南京主要驰的新区之一插，在未来几虑年内会兴起非不少高档盘根，随之而来驴的竞争压力稀也在加大。财E、项目定副位扁一、定位依加据队1、从竞争味格局角度酿——坛划江北时代寨的大盘。勉2、从项目炊自身特点扒——卷配套完善的绑独立新城。炸3、石林集阁团经营产品初的特性，一接种居家生活咳的品质。业二、主定位开语熔拥有一座幸撇福的城沿“睬城咸”修是需要用大裁手笔来营造涨的，是开发室商对建筑精室品意识的体演现；肉“吓幸福的城旋”飞给人的感觉事是和美、舒福适的，好“劲拥有胞”图是业主的体脱味与感悟，基这样的幸福随生活是可以导亲近，更可慕以拥有的。半三、定位演赔绎张2003，诸我们造城燥建造一座军“阁生活之城闯”软，这样的生如活是温馨的抹、商业配套确齐全的、休态闲功能完备扭的，营造一绢种齐备完善邮的生活。选城市书“伙灯塔妈”吼，点亮江北孩新生活爆域“差灯塔办”巡意为江北楼堂盘的标志，舰是江北新生简活的开启者轮，这种新生抱活可以演绎荣成项“夹城市生活录”哗、辫“格温馨幸福生劣活宣”淡等等。建北岸，城市杆生活第一站泛首匪次叫响江北疾楼盘的大项湾目，将江北艺项目带入一婆个大盘时代嗓，烟“锹第一站淋”勒意思是本项宰目是珠江镇优距离大桥最巩近的项目，明即大桥下的纺第一站，包欧罗的内容可累以有伸“呀完善的生活坟”祥、非“飞第一级敢”黑的享受撑……论商业部分的欧分析咬A、周边人验气分析穿商业氛围的真兴盛繁荣与丙人气有很大演的关联性，渡可以说人气废是商圈形成乏的重要前提莲，只有具备希广大消费群损体才能拉动才需求，形成笋商业中心，访所以这里首设先要对人气酸进行分析，谜判定商业模西式的具体发燕展道路，也粪只有找到正或确的发展道顿路才能获得拦经营者的信伯心，吸引投扑资者。所一、相比较嗽而言，江北葱大道的商业奸更成气候泻红太阳、金姥大桥装饰城掠等已带动江凑北大倒形成兆良好的商业敌气候，再加您之现有住宅温项目兼有商惩铺，更加能炼够繁荣该地屯段。而本案乌周边缺乏浓疗郁的商业气却息，建成后桂没有其它商为铺与之相呼跨应，形成有彼规模的商圈椒。最二、目前无君法依靠周边累人口拉动消尾费，需要吸未引更广泛消港费群轨本项目是一斤个商业配套货完善的独立软城区，缺乏唇人气，不足静以拉动消费给，所以需要府创造消费，棵吸引珠江镇捧、江北区、瓣甚至南京市袄民前往消费谣。代江北大道沿和道的商业项料目有着周围鹊住宅项目密魂集所带来的誉人气，因为坡浦东花园、孕旭日华庭等珠项目都道而苍建，缩短了丹商业圈与居束住取区之间施的距离，就鸽现状看来升兔值的潜力更秤大。剧三、周边未哈来能发展多责少消费群迎奥珠江镇现有许人口52万惊，其中城镇箩人口42.普3万。主要仔由珠江组团扮人口13万够，规模6.芦1平方公里本；7里河组悄团，用地1击0.8平方窃米，人口约礼13万；城习南组团，用翠地3.6平误方米，人口职6万。预计晴到2023住年人口可达权63.7万稳、2023何年112.厌3万，由此串看来，珠江例镇人口增长灶速度较快，掩能够为商业盖氛围的营造伯带来一定的恐消费群。悬B、机会与碰威胁点分析一、机会点资1、珠江镇劈尚未有成规酸摸、成气候螺的商业中心帆，而区块内挎已有不少新唯建成的住宅愚项目，带来置一定的消费鸦力。衬2、特色化搁经营，与江避北大道经营齿装饰材料的眯商铺相区别纸，避开竞争仰对手，完全永拥有江北区未域内的消费瞧群。爸3、邀请大拘商家加盟，冠吸引市区更农广域的消费厚群，再以所凡形成的消费牙人气带来小食商家的加盟亡。底4、吸引安摇徽来此经商写户在此投资功经营。二、威胁点且1、除本项变目内部业主调，周边没有纳更广大的消世费群，消费冤能力不足以抗支撑商业空丘间的发展。今2、独立的透社区，没有被其它的商铺避经营与之相朱呼应，缺乏添整体的商业翅氛围，达不主到吸引购买粘的目的。箱3菊、竞争压力甚大，江北大追道商业圈带溉走了大片的窝人气。派4滩、投资风险浑大，而且还请需要看地段钱未来的发展男方向，收益足周期相对长想，吸引投资嫂难度偏大。谅C、具体的协开发模式化一、寻找实高力派大商家旅，建成会员熊制大型购物王中心爬目标消费群武定位卵南京市区市枕民发展模式订寻找具有实奸力的大商家买投资，以形定成商业气候确，作为远离建市中心的郊书区俱乐部购形物中心。江舒宁有伸“郊麦德龙-欧增倍德肾”肠带动形成的芹俱乐部购物析中心，而随唱着江北的发蜂展，也可以扶寻找大商家驳加盟，比如含沃尔玛、麦挡得龙、诺马法特等。箭二、形成区罚域内的休闲秤娱乐商业街颠目标消费群鸽定位江北区居民发展模式巡做成有特色本的休闲娱乐蜘商业街，与原以装饰建材韵为主要发展辩方向的江北姑大道相区别禽，以推“舰关爱文娱生假活敬”伴为主题思想通，呼应石林好所有的经营暴项目，包括猜它的地产开午发。而且江漂北区域缺乏殊知名度较高法的娱乐中心贺，在这里经衫营以娱乐为司主，兼顾商圾业的项目可帝以吸引江北蛙区的大量消泼费者。悟三、打造城胀镇商贸中心员目标消费群馋定位稳望珠江镇居先民发展模式温经营品类齐敞全，满足珠美江镇居民的才大部分需求研，以只要孔“贪一次性购买场”笔与定“睁价格最优辩”惰为主打内容芦，形成珠江悼镇的商贸中姓心。刃推广策略叔转忙洞翁循藏帆片枪斑丽都嘉园出整合传播构熄架境双DM猴顿排功P威R洞独鼓策河AD辩拳筹屋饺NEWS邮系赤逝雁SP考2003.铅底~200蜜4逗.奴4露DM派送母糊杂渠双萍错闷况亩象围峡致义理郊旺逢200递3.底~2副004.7誓报纸麻网络始电视枯电台冷2004.脸2屿报纸软文权新闻蔑富存亿关于新城市航生活的观点亡征集求搏饱效柜胸砖路欠出弦冤膝2003.捞底~200蹄4接.虎4赚2003.副底~200大4.6剖博2003屡.匀底~200投4闭.7室200抹3沫.卧底~200贡4仓.7天形象诉求您细2004毁.疲5~2备004借.6产品诉求容纹乔服嚷盏棚波烫零捎让20皂03.赛底~200狡4醋.欢7亚手2003庸.玻底~200理4拳.4A、导入期导时间：20跳03年底蚕—贝2004年赛4月晓一、推广目五标细产品形象入塔市，确立目鞋标市场室吸引市场关津注，获得一永定知名度饼塑造良好市馆场印象，博司得购房者青透睐液二、推广策喉略顺前期推广重剖点是建立产馋品形象，需渣要整合各种秤营销通道，玉通过全面有句效的传播途嚼径将项目信碗息传达给市录场，建立相泽应的市场知治名。索DM（直效咬通道）：包愤括两种形式娱，一是人员喊派送；二是圣直邮信涵。茂人员派送主威要针对的目难标受众是江促北区域的居蹦民，尤其珠誓江镇内的住管户；直邮信山涵采取集中岗投放的形式眨，在江北或聋市区银行等顺人流集中区也摆放宣传资茅料，供自由系取阅。滑广告：确立端江北第一盘扫的形象，标执注着区域进超入大盘时代怪，具有划时在代意义，树葱立完整的产载品形象，通企过平面广告庭的宣传推广吹使之深入市滥场，并得到泥市场认可。傲新闻：借助增事件制造新塔闻热点，通洲过新闻报道军与自身软文锹炒作两种形该式进一步阐泉释项目形象惩所包含的利最益点，形成住高市场关注体度，以低投泼资保证其产母品信息在市养场上维持新买鲜度。碑促销：内部摧认购客户的伏优惠活动及燥现场登记的伍抽奖活动。辨公关：关于趋新城市生活奏的观点征集誉三、媒体组剃合耻导入位期为宣传形理象需要，需套要集中各类芝媒体；另外爱，根据各电兽视、报纸媒侧体所对应消输费人群的不当同，更好的贸吸引受众，跳选择以下媒哑体组合：灯电视广、电台媒体瓦：原江浦有凝线电视台、顿十八频道（道重点针对珠净江镇居民）础、江浦县电掌台、江苏交抗通广播网。国报纸键媒体：主选邪《现代快报随》，作为市博内主打媒体额，以《南京专日报》（地毅方的党政机百关人员）作氧为辅助媒体晓。摔户外萝媒体：户外咸广告牌，大督桥南路广告除牌（目标受念众：市区购漂房者）；浦见珠路至珠江饭镇中心广告幼牌（目标受滴众：珠江镇泽购房者）。煎公交车身广灰告，以高新国线、鼓扬线疼、盐葛线、璃盐工线等浦荐口区公交线昼路为主，结眉合经过市中明心的公交线鸡路，比如1愿路、3路等裂。驶网络护媒体：目前命搜房网对于觉江北房市的游报道较少，忠可以借此良悦机发展项目悠网站，同时沿能为石林品章牌的宣传提染供新媒体。B、开盘期父时间：20疗04年4月片—间2004年歇6月扫一、推广目炸标砌演绎项目优粪势，扩大影凭响力度衔抓住机遇，犁促进销售嫌二、推广策区略店核心芦要点是促进抬开盘期的快骨速销售，推苦广层面的工谜作主要是发循展新客源，毫辅助完成销械售任务。壤广告蹦：宣传重点呆是项目卖点食的细化演绎字，包括：区饺位优势，珠柴江镇距离大亲桥最近的项应目；交通优吹势；项目自毫身优势等。师关于销售进傅度和节点的禽跟踪宣传。液新闻无：项目销售丧进度的跟踪悄报道。番促销荐：开盘期特献价优惠活动另。竟公关乌：面向区域惑受众的开盘尸推介会，也颂是江北首次熟推介会，开筐辟先例，制径造新闻热点门。羞三、媒体组汁合堂侧重宰于户外及报施纸媒体，户浊外的视觉效妇果好，每天雷面对不同的纳受众群体，甩覆盖面广；暗报纸能够连景续、集中报塞道，能够捕砌获高素质人均群，更具针愈对性。刮电视吴，原江浦有断线电视台（劲作为区域内定的